A veräusserte im Januar 1995 das Grundstück Z, GB Y, je zur Hälfte zu Miteigen-tum an B und C zu einem Preis von Fr. 695 000.-. Gestützt auf das Veräusserungsgeschäft eröffnete der Gemeinderat von Y ein Veranlagungsverfahren betreffend Grundstückgewinnsteuern. Er setzte - in teilweiser Abweichung der von A deklarierten Faktoren - einen steuerbaren Gewinn von Fr. 455 720.25 fest und verfügte eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 104 505.70. Eine dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat mit Entscheid ab.
Gegen diesen Einspracheentscheid liess A Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben; der Grundstückgewinn sei neu auf Fr. 355 095.15 festzulegen. Er berief sich dabei insbesondere auf wertvermehrende Investitionen.
Aus den Erwägungen:
Die Vergleiche, die der Beschwerdeführer anstellt, können nicht berücksichtigt werden. Gemäss § 26 Abs. 3 GGStG hat der Veräusserer seine Angaben, die vollständig und wahrheitsgetreu sein müssen, zu belegen oder, soweit er dazu nicht in der Lage ist, glaubhaft zu machen. Somit hat der Gesetzgeber dem Veräusserer generell die Pflicht auferlegt, seine Angaben zu beweisen. Handelt es sich - wie vorliegend - zudem um steuermindernde Einwendungen, so ist zusätzlich der Steuerpflichtige gestützt auf die allgemeinen Grundsätze gehalten, alle in seiner Verfügungsmacht stehenden Beweismittel beizubringen, um die einzelnen Aufwendungen, deren Wertvermehrung behauptet wird, schlüssig darzulegen. Nur wenn der Veräusserer dazu nicht in der Lage ist, darf er sich auf das Glaubhaftmachen beschränken. Der Steuerpflichtige muss namentlich in bezug auf steuermindernde Tatsachen sämtliche Möglichkeiten zwecks Beschaffen von Beweismitteln ausgeschöpft haben, bevor er sich auf Hilfsgrössen wie die Entwicklung von Steuerwerten (Schatzungen) oder Versicherungswerten (Gebäudeversicherung) berufen kann. Lediglich wenn er den Umfang der Investitionen im einzelnen nicht belegen kann und er diesen Umstand im wesentlichen nicht zu vertreten hat, darf der Gebäudeversicherungswert als subsidiärer Wert bei der Bemessung der Investitionen beigezogen werden. Nachlässigkeit in bezug auf die Aufbewahrung der Belege oder Verletzung der Mitwirkungspflicht erlauben jedoch nicht, auf den Gebäudeversicherungswert auszuweichen. Dies muss schon deshalb so gelten, weil der Gebäudeversicherungswert als solcher wiederum nur ein Anhaltspunkt für den Umfang wertvermehrender Investitionen sein kann, jedoch über den effektiven Mehrwert keine zwingende Schlussfolgerung zulässt. Gemäss § 13 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes (SRL Nr. 750) werden Gebäude zum Neuwert versichert. Als Neuwert gelten die Kosten, die für die Erstellung des Gebäudes in gleicher Art, gleicher Grösse und gleichem Ausbau erforderlich sind (§ 9 der Gebäudeversicherungsverordnung, SRL Nr. 750a). Schon aus dieser gesetzlichen Definition ist ersichtlich, dass der Neuwert jeweils denjenigen Betrag wiedergibt, der für die gesamte (Neu-)Erstellung des Gebäudes im Zeitpunkt der Bewertung als Anlagekosten aufzuwenden wäre. Dass im Vergleich zu einem früheren Versicherungswert nicht nur die Wertvermehrung abgedeckt ist, sondern auch die Kosten für das Erhalten der Substanz, braucht nicht weiter ausgeführt zu werden. In jedem Fall wären daher die Steuerbehörden aufgerufen, den Gebäudeversicherungswert als Hilfsgrösse zu betrachten und - zusammen mit den Angaben des Steuerpflichtigen - den wertvermehrenden Anteil zu schätzen. Ein solches Vorgehen kann aber nach dem Willen des Gesetzgebers nur in Ausnahmefällen zulässig sein (vgl. Urteil K. vom 9.2.1998, Urteil K. vom 22.10.1992; auch Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz, Kurzkommentar, 2. Aufl., Zürich 1997, N 7 zu § 166 StG).
Im vorliegenden Fall geht es im übrigen nicht darum, dass der Steuerpflichtige keine Urkunden (Quittungen, Rechnungen) hat auflegen lassen. Auch wird in der Beschwerde nicht geltend gemacht, der Nachweis von wertvermehrenden Aufwendungen sei nicht möglich gewesen. Vielmehr wird die Ansicht vertreten, die wertvermehrenden Investitionen seien aufgrund der eingereichten Belege und der hiezu gemachten Ausführungen detailliert und hinreichend belegt. Die Berufung auf die Entwicklung des Gebäudeversicherungswertes und der Katasterschatzung wird nur als Argument dafür angeführt, dass die mit den Urkunden ausgewiesenen Investitionen tatsächlich in dem vom Beschwerdeführer behaupteten Umfang wertvermehrenden Charakter haben. Gerade letzteres ist aber gestützt auf die eingereichten Rechnungen und die Ausführungen der Parteien zu prüfen und zu beurteilen; die vorgetragenen Vergleichswerte und Vergleichsrechnungen können in diesem Zusammenhang keine Rolle spielen. Die weiteren unter diesem Aspekt gemachten Ausführungen des Beschwerdeführers vermögen an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Damit hat es in diesem Punkt sein Bewenden.