Mit Verfügung vom 9. Februar 1993 veranlagte der Gemeinderat von X den Steuerpflichtigen B für den Verkauf der Parzelle Nr. 1, GB X, zu einer nachträglichen Vermögenssteuer. Die hiegegen erhobene Einsprache mit dem Antrag um Aufhebung der Veranlagung wies der Gemeinderat im Hauptpunkt ab.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde erneuert B das vorinstanzliche Rechtsbegehren, indem er ausführt, das Recht zur nachträglichen Vermögensveranlagung sei verjährt.
Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde mit folgender Begründung abgewiesen:
Eine allfällige Zweckentfremdung infolge der obligatorischen Kaufverpflichtung von 1981 wird nicht geltend gemacht. Eine solche kann aufgrund der Akten auch ohne weiteres verneint werden. Streitig und zu prüfen ist demnach einzig, in welchem Zeitpunkt - Abschluss des Kaufvertrages oder Eintragung im Grundbuch - sich der steuerbegründende Tatbestand der Veräusserung verwirklicht hat.
b) Für die Auslegung des Steuerrechts, welche die Ermittlung des Sinnes der anwendbaren Rechtsnormen bezweckt, gelten die allgemeinen methodischen Prinzipien, wobei allerdings die engen Beziehungen zum Zivilrecht von ausschlaggebender Bedeutung sind (Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 4. Aufl., S. 20). Der Grund hiefür liegt in dem gemeinsamen Ausgangspunkt der beiden Rechtsgebiete. Der Steuergesetzgeber muss der Natur der Sache nach auf privatwirtschaftliche Erscheinungen und Verhältnisse abstellen, deren Regelung und Strukturierung durch das Zivilrecht erfolgt. Ein steuerrechtlicher Sachverhalt besteht deshalb seinerseits aus zwei Ebenen, nämlich aus dem wirtschaftlichen Vorgang als solchem und dessen zivilrechtlichem Erscheinungsbild (Blumenstein/Locher, a. a. O., S. 24).
c) Auszugehen ist demzufolge vom sachenrechtlichen Veräusserungsbegriff. Nach Art. 656 Abs. 1 ZGB bedarf der Eigentumserwerb an Grundstücken grundsätzlich der Eintragung im Grundbuch. Es handelt sich dabei um einen absoluten Eintragungszwang. Soweit die Erhebung der kantonalen Abgaben ausdrücklich an die zivilrechtlichen Vorgänge anknüpft, ist ein abgabepflichtiger Tatbestand rechtsgeschäftlicher Eigentumsübertragung nur anzunehmen, wenn die zivilrechtlichen Bedingungen erfüllt sind. Wo es an eindeutigen anderslautenden Anordnungen des kantonalen Gesetzgebers fehlt, ist es angesichts des Grundsatzes der Gesetzmässigkeit der Verwaltung den rechtsanwendenden Behörden nicht erlaubt, den Begriff der rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung extensiv zu interpretieren (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N 6 a zu Art. 656 ZGB). Dem kantonalen Gesetzgeber steht es allerdings frei, andere Abgrenzungskriterien zu treffen und eine Abgabepflicht zu statuieren, auch wo unter privat-rechtlichem Gesichtspunkt das Vorliegen eines Eigentumserwerbs durch rechtsgeschäftliche Übertragung verneint werden muss, indem nicht auf die äussere zivilrechtliche Form, sondern auf den wirtschaftlichen Charakter einer Erscheinung abgestellt wird. So ist es zulässig, den Handänderungen solche Rechtsgeschäfte gleichzustellen, bei denen zwar der im Grundbuch eingetragene Eigentümer nicht wechselt, also keine zivilrechtliche Eigentumsübertragung stattfindet, die aber bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen an solchen wirken (Meier-Hayoz, a. a. O., N 6 b zu Art. 656 ZGB). Dazu bedarf es aber einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung, wie sie beispielsweise § 2 Abs. 3 HStG vorsieht. Eine entsprechende Bestimmung fehlt indessen im Bereich der nachträglichen Vermögenssteuer. Es bleibt daher kein Raum, den Begriff der Veräusserung abweichend vom Bundesprivatrecht zu verstehen.
Das absolute Eintragungsprinzip gilt regelmässig da, wo das Eigentum an einem Grundstück von einer Person aufgrund eines Rechtsgeschäftes auf eine andere übertragen werden soll. Beim Erwerb von Eigentum lassen sich zwei Vorgänge unterscheiden. Zuerst muss eine Ursache, ein Ziel vorliegen, worauf der Erwerb beruht, ein Erwerbsgrund, wie etwa Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang usw. Der zweite Vorgang ist die Eintragung in das Grundbuch (Tuor/Schnyder, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 10. Aufl., S. 627). Bei der vertraglichen Übertragung von Eigentum müssen beide Voraussetzungen erfüllt sein. Der Rechtsgrund, der Kaufvertrag, allein äussert nur obligatorische Wirkungen; er gibt dem Erwerber nur einen persönlichen Anspruch gegen den Eigentümer auf Eintragung im Grundbuch (Art. 665 Abs. 1 ZGB). Das dingliche Recht entsteht gemäss Art. 972 ZGB indessen erst mit der Eintragung in das Hauptbuch (Abs. 1), deren Wirkung auf den Zeitpunkt der unmittelbar auf die Grundbuchanmeldung erfolgenden Eintragung im Tagebuch zurückbezogen wird (Abs. 2; vgl. dazu auch Meier-Hayoz, a. a. O., N 63 zu Art. 656 ZGB). Entstehen demnach dingliche Rechte und geht Eigentum mit sämtlichen damit verbundenen Wirkungen erst mit der Eintragung im Hauptbuch über, bleibt auch der Veräusserer so lange Eigentümer, und zwar grundsätzlich mit allen daraus abzuleitenden Rechten, bis diese Eintragung im Hauptbuch vollzogen wird (vgl. BGE 115 II 226 f. Erw. 4 a mit Hinweisen).
Der Einwand des Beschwerdeführers, er habe das Grundstück Nr. 1 seit März 1981 nicht mehr deklariert und versteuert, ist für die Beurteilung der anstehenden Rechtsfrage irrelevant. Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung richtet sich nämlich - wie oben dargelegt - ausschliesslich nach der Grundbucheintragung. Die beantragte Befragung des Einschätzungsexperten zum Beweisthema der Versteuerung des Grundstückes ist zum Nachweis der rechtserheblichen Tatsache demzufolge ein untaugliches Beweismittel. Unter dem Aspekt der antizipierten Beweiswürdigung kann somit auf diese Beweisabnahme verzichtet werden (vgl. dazu BGE 106 I a 162 Erw. 2 b; Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., S. 274).
b) Rechtsprechungsgemäss gelten für die Veranlagungsverjährung der nachträglichen Vermögenssteuer die Vorschriften von § 78 StG (VG-Urteil B. vom 21. 11. 1988). Danach verjährt das Recht, die Steuer zu veranlagen, fünf Jahre nach Ablauf der Steuerperiode. Diese Frist ist im vorliegenden Fall klarerweise gewahrt. Ist die Verjährungseinrede des Beschwerdeführers mithin unbegründet, besteht die in masslicher Hinsicht unbestrittene Veranlagung einer nachträglichen Vermögenssteuer gemäss Einspracheentscheid zu Recht. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.