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A ist Eigentümer eines im Jahre 1946 erbauten Einfamilienhauses in Luzern. Dessen Katasterwert beträgt Fr. 82 300.-. Für die Steuerveranlagung 1989/90 deklarierte A einen Eigenmietwert seines Hauses von Fr. 6000.-, grundsätzlich entsprechend der ordentlichen Bemessungsregel von 7,2 % des Katasterwertes. In ihrer Veranlagungsverfügung für die Jahre 1989/90 setzte die Veranlagungsbehörde den Mietwert auf Fr. 12 000.- fest. Die dagegen erhobene Einsprache hiess sie teilweise gut und reduzierte den Mietwert auf Fr. 10 168.-. Ihrer Berechnung legte sie einen Anlagewert von Fr. 124 000.- (Kaufpreis Fr. 100 000.- und wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 24 000.-) sowie einen Prozentsatz von 8,2 zugrunde.

Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt A die Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheides und die Festsetzung des Eigenmietwertes für die Liegenschaft auf Fr. 6000.-.

Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde mit folgender Begründung abgewiesen:

1. • Zu den steuerbaren Einkünften gehören auch die Naturaleinkünfte, zu denen § 19bis Abs. 1 StG insbesondere die Eigennutzung von Liegenschaften zählt. Als Mietwert einer ganz oder teilweise selber genutzten Liegenschaft gilt gemäss Abs. 2 der Betrag, den der Steuerpflichtige als Mietzins für ein vergleichbares Objekt in gleicher Lage zu bezahlen hätte (Marktmiete). Die Bestimmung ermächtigt den Regierungsrat, das Nähere in einer Verordnung zu regeln. Davon hat der Regierungsrat mit der Verordnung über den steuerbaren Mietwert von selbstgenutzten Liegenschaften vom 15. Oktober 1982 (Mietwertverordnung), die im vorliegenden Fall anzuwenden ist, Gebrauch gemacht.

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Als Mietwert eines Einfamilienhauses gilt gemäss § 1 der Mietwertverordnung ein bestimmter Prozentsatz des Katasterwertes unter Berücksichtigung des Alters und der Lage des Grundstückes. Diese Einschätzungsregeln beruhen auf Erfahrungszahlen, und es wird die tatsächliche Vermutung aufgestellt, dass der Eigenmietwert in einem konkret zu beurteilenden Fall diesem Durchschnittswert entspricht. Solche Pauschalierungen sind im Interesse der Verfahrensökonomie zulässig und haben den unbestreitbaren Vorteil, dass die Behörde den Eigenmietwert nicht in jedem einzelnen Fall eingehend abklären muss.

Als Korrelat der Zulässigkeit der Pauschalierung bleibt dem Steuerpflichtigen einerseits und der Veranlagungsbehörde anderseits das Recht gewahrt, gegenüber der pauschalen Bestimmung des Eigenmietwertes dessen Einzelbewertung vorzunehmen. Denn tatsächliche Vermutungen sind nur solange haltbar, als sie nicht in einem konkreten Fall widerlegt sind. Trifft dies zu, so entfallen sie, und der Sachverhalt ist unter Beachtung des Untersuchungsgrundsatzes abzuklären.

§ 2 der Mietwertverordnung umschreibt unter dem Marginale «Ausserordentliche Bemessung» die Voraussetzungen, unter denen die tatsächliche Vermutung für die Richtigkeit der pauschalierten Bewertung entfällt, und bestimmt gleichzeitig, unter welchen Umständen eigene Untersuchungen der Behörde erforderlich sind. § 2 Abs. 1 lit. b der Mietwertverordnung verpflichtet die Veranlagungsbehörde, den steuerbaren Mietwert durch Vergleich mit Mietzinsen für ähnliche Objekte in gleicher Lage zu ermitteln, wenn der nach § 1 berechnete Wert offensichtlich vom Marktwert abweicht. Fehlen Vergleichsobjekte, so ist der Mietwert im Einzelbewertungsverfahren zu schätzen (§ 2 Abs. 2 der Mietwertverordnung). Die Veranlagungsbehörde, die sich mit dem Ergebnis der ordentlichen Bemessung nicht abfinden will, hat lediglich die Unrichtigkeit der Vermutung darzutun. Dabei genügt es, wenn sie konkrete Tatsachen und Anhaltspunkte zu nennen in der Lage ist, die es als fragwürdig erscheinen lassen, dass die tatsächliche Vermutung im konkret zu bewertenden Fall ein richtiges Ergebnis zeitigt. Was für den Steuerpflichtigen gilt, der die Unangemessenheit des pauschaliert ermittelten Eigenmietwertes in Frage stellt, muss umgekehrt auch für die Veranlagungsbehörde gelten, die einen pauschaliert berechneten Eigenmietwert als nicht marktgerecht erachtet (vgl. dazu Urteil B. vom 12. 9. 1986 mit Hinweisen).

2. • Der Beschwerdeführer deklarierte in seiner Selbsteinschätzung den Eigenmietwert aufgrund der ordentlichen Bemessung nach § 1 lit. b Ziff. 1 der Mietwertverordnung. Der in dieser Weise ermittelte Eigenmietwert bezifferte sich beim unbestrittenen Katasterwert des Hauses von Fr. 82 300.- auf Fr. 5925.-, d. h. jährlich rund Fr. 6000.- bzw. monatlich rund Fr. 500.-. Dieser Mietwert weicht nach allgemeiner Lebenserfahrung offensichtlich krass von der Marktmiete ab. Es steht ausser Diskussion, dass in der Stadt Luzern in der massgeblichen Bemessungsperiode 1987/88 unter üblichen geschäftsmässigen Bedingungen kein 4-Zimmer-Einfamilienhaus zu einem Zins von Fr. 500.- pro Monat zu mieten war. Die Veranlagungsbehörde hat deshalb zu Recht die ordentlichen Bemessungsregeln gemäss § 1 der Mietwertverordnung als nicht massgeblich qualifiziert und ist zur ausserordentlichen Bemessung nach § 2 der Mietwertverordnung übergegangen.
3. • Nach § 2 Abs. 1 der Mietwertverordnung hat die Veranlagungsbehörde den Mietwert durch Vergleich mit Mietzinsen für ähnliche Objekte in gleicher Lage zu ermitteln. Der Veranlagungsbehörde sind anscheinend keine vermieteten Objekte bekannt, die sich mit dem Haus des Beschwerdeführers vergleichen liessen, und es existieren offenbar auch keine. Jedenfalls hat der Beschwerdeführer, der selbst das grösste Interesse daran hätte, bis heute noch keine solchen genannt. Der Veranlagungsbehörde blieb mithin nichts anderes übrig, als den steuerbaren Mietwert zu schätzen. Bei der Schätzung sind die Lage und das Alter des Gebäudes, die Anzahl, Grösse und Ausstattung der Räume sowie der zu einem Gebäude gehörende Hofraum oder Hausgarten angemessen zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 2 der Mietwertverordnung). Wenn sie im vorliegenden Fall ihrer Schätzung den Kaufpreis der Liegenschaft aus dem Jahre 1969 von Fr. 100 000.- sowie die inzwischen getätigten wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 24 000.-, total Fr. 124 000.-, zugrundelegte und entsprechend der neuen Mietwertverordnung ei-nen Prozentsatz von 8,2 des Anlagewertes zur Anwendung brachte, ist dies nicht zu beanstanden. Im Kaufpreis, den der Beschwerdeführer seinerzeit erlegt hat, und in den wertvermehrenden Aufwendungen finden klarerweise Lage und Alter des Gebäudes nebst Grösse, Anzahl und Ausstattung der Räume wie auch der Umschwung die gebührende Berücksichtigung, und im Prozentsatz von 8,2 des Anlagewertes, der für die Eigenmietwertbestimmung bei Eigentumswohnungen in der Stadt Luzern vorgeschrieben ist, liegt eine taugliche Grösse zur Bestimmung eines vertretbaren Eigenmietwertes. Alles in allem erweist sich die Art und Weise, wie die Veranlagungsbehörde den Eigenmietwert berechnet hat, als gangbarer Weg, um im Rahmen der Schätzung zu einem brauchbaren Ergebnis zu gelangen. Dies um so mehr, als der Beschwerdeführer seine gesetzliche Pflicht gemäss § 89 Abs. 1 StG, beim Zustandekommen einer vollständigen und richtigen Veranlagung mitzuwirken, nicht wahrgenommen hat, indem er den Frage-bogen der Veranlagungsbehörde nicht ausgefüllt zurücksandte und sich auch nicht mit der Durchführung eines Augenscheines einverstanden erklärte. Dass bei dem von der Veranlagungsbehörde gewählten Vorgehen von einer unzulässigen Beweislastumkehr, wie dies der Beschwerdeführer behauptet, keine Rede sein kann, bedarf keiner weiteren Ausführungen. . . . Mit der Festsetzung des Eigenmietwertes von Fr. 10 168.- für das vom Beschwerdeführer selbst bewohnte Einfamilienhaus muss es somit sein Bewenden haben, wobei nicht zu verkennen ist, dass Schätzungen begriffsnotwendig stets eine gewisse Ungenauigkeit anhaftet.
4. • Der Beschwerdeführer bezeichnet die Festsetzung des Eigenmietwertes nach den ausserordentlichen Bemessungsregeln als unzulässig, da die Verordnung über den steuerbaren Mietwert von selbstgenutzten Liegenschaften eine gültige und rechtsverbindliche Anwendungsvorschrift des Gesetzgebers an die Veranlagungsbehörde darstelle, die nicht nach Gutdünken der Veranlagungsbehörde ausgeschaltet werden könne. Die Veranlagungsbehörde habe sich zwingend an die generelle ordentliche Bemessungsregel zu halten. Insbesondere sei eine rechtsgleiche Behandlung der Bürger nur sichergestellt, wenn Gesetze und Verordnungen seitens der Rechtsanwendungsorgane einheitlich angewendet würden.

§ 19bis Abs. 2 StG bestimmt, dass als Mietwert einer selbstgenutzten Liegenschaft die Marktmiete gelte. Nach § 2 Abs. 1 lit. b der Verordnung hat die Veranlagungsbehörde von Amtes wegen nach besondern Regeln zu verfahren, wenn es sich erweist, dass der nach § 1 der Verordnung ermittelte Mietwert offensichtlich von der Marktmiete abweicht. Die Abweichung muss also erheblich sein. Die Bemerkung des Beschwerdeführers, dass die Veranlagungsbehörde grundsätzlich an die ordentliche Bemessungsregel gebunden ist und diese nicht leichthin ausschalten und die ausserordentliche anwenden kann, ist an sich durchaus richtig. Wegen unbedeutenden Differenzen wird nämlich das ausserordentliche Ermittlungsverfahren schon wegen des damit verbundenen Erhebungsaufwandes nicht in Gang gesetzt (vgl. Botschaft vom 15. Oktober 1982 des Regierungsrates zum Entwurf eines Grossratsbeschlusses über die Genehmigung der Verordnung über den steuerbaren Mietwert von selbstgenutzten Liegenschaften, GR 1982, 953). Im vorliegenden Fall war die Abweichung des nach der ordentlichen Bemessungsregel ermittelten Eigenmietwertes gegenüber der nach allgemeiner Lebenserfahrung gültigen Marktmiete, wie bereits oben dargelegt, derart krass, dass die Veranlagungsbehörde zur ausserordentlichen Bemessung schreiten musste. Eine absolute Bindung der Veranlagungsbehörde an die ordentliche Bemessungsregel, wie dies dem Beschwerdeführer vorschwebt, ist angesichts der in der Verordnung niedergelegten Vorschriften und der gesetzlichen Zielvorgabe, dass der steuerbare Eigenmietwert der Marktmiete entsprechen soll, nicht haltbar. Es ist nicht einzusehen, welchen Sinn die Verordnungsbestimmungen über die ausserordentliche Bemessung hätten, wenn die ordentliche Bemessung absolut gelten sollte. Vielmehr wird durch die ausserordentliche Bemessung entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers dem Grundsatz der Gleichbehandlung besser nachgelebt als durch die absolute Anwendung der ordentlichen Bemessung, die, wie das vorliegende Beispiel zeigt, zu einem völlig gesetzwidrigen Ergebnis führt, wenn der Katasterwert der Liegenschaft - aus welchen Gründen auch immer - eine unzeitgemässe Höhe hat.