A verkaufte am 16. September 1988 ein zu seiner landwirtschaftlichen Liegenschaft gehörendes Grundstück. Mit der Einreichung der Steuerformulare ersuchte er gestützt auf § 4 Abs. 1 Ziff. 6 GGStG um Steueraufschub und Verlängerung der Frist zur Ersatzbeschaffung auf vier Jahre. Er machte geltend, nebst der Planung für den Wiederaufbau des Bauernhauses hätten sich die Abklärungen für die künftige Hofübergabe verzögert. Am 8. Mai 1991 wies der Gemeinderat von X das Gesuch um Erstreckung der Frist zur Ersatzbeschaffung ab und veranlagte A zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... Die gegen diese Veranlagung eingereichte Einsprache wies er ebenfalls ab.
Mit fristgerecht erhobener Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt A die Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheides und die Erstreckung der Frist zur Ersatzbeschaffung auf vier Jahre.
Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde mit folgender Begründung abgewiesen:
a. zum Erwerb eines ertragsmässig gleichwertigen, selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder Betriebsgebäudes,
b. zur Erstellung betriebsnotwendiger Gebäude auf dem eigenen, selbstbewirtschafteten Landwirtschaftsbetrieb,
c. zur Verbesserung eigener, selbstbewirtschafteter Grundstücke oder Betriebsgebäude.
Die Frist von zwei Jahren kann in begründeten Fällen auf höchstens vier Jahre erstreckt werden.
2.- a) Der Beschwerdeführer interpretiert die für eine Fristerstreckung notwendige gesetzliche Voraussetzung «in begründeten Fällen» dahin, dass für eine Erstreckung einfach Gründe vorzuliegen hätten. Für eine restriktive Auslegung der Bestimmung bleibe nach dem Wortlaut kein Raum, wenn weder von Ausnahme- noch von Härtefällen die Rede sei. Die Kantonale Steuerverwaltung hingegen vertritt die Auffassung, die Möglichkeit zur Erstreckung der Zweijahresfrist sei lediglich zur Vermeidung von Härtefällen geschaffen worden.
b) Nachdem der Gesetzgeber im Gesetz selber den Begriff «in begründeten Fällen» nicht näher konkretisiert hat, ist er auszulegen. Allein die Wendung «in begründeten Fällen» - was nicht zu verwechseln ist mit «begründeten Gesuchen» - lässt erkennen, dass ein besonderer Umstand vorliegen muss, damit die Regelfrist von zwei Jahren erstreckt werden kann. Jedenfalls genügt, entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers, die Angabe irgend eines noch so plausiblen Grundes für die Erstreckung der Frist nicht. Dies widerspräche offensichtlich dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, welche in Anlehnung an das Unternehmungssteuerrecht eine betriebliche Notwendigkeit der Ersatzbeschaffung oder Reinvestition für den Steueraufschub generell voraussetzt. In der Botschaft vom 18. Juni 1985 des Regierungsrates an den Grossen Rat zur Änderung des Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer (S. 6) wird ausgeführt, dass mit Motionen eine Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist von zwei auf vier Jahre verlangt worden sei. An der bisherigen Frist von zwei Jahren sei indessen grundsätzlich festzuhalten, da diese nach den Erfahrungen der Praxis in der Regel ausreiche. Bei einer längeren Zeitspanne zwischen Veräusserung und Ersatzbeschaffung oder Reinvestition stelle sich die Frage, ob eine betriebliche Notwendigkeit dazu überhaupt bestehe; denn nur diese rechtfertige einen Steueraufschub. Wörtlich fährt der Regierungsrat in seiner Botschaft dann weiter:
«Um in Zukunft Härtefälle zu vermeiden, wird die Möglichkeit zur Erstreckung der Zweijahresfrist geschaffen. Während in den Fällen, wo der Veräusserungserlös für Neubauten oder Sanierungen verwendet wird, sich eine Erstreckung kaum je begründen lassen wird, kann sich dies bei Ersatzbeschaffungen infolge des ausgetrockneten Liegenschaftsmarktes als notwendig erweisen. War es dem Steuerpflichtigen trotz nachweislicher Bemühungen nicht möglich, innert zwei Jahren ein Ersatzgrundstück zu erwerben, so kann die Veranlagungsbehörde auf begründetes Gesuch hin die Zweijahresfrist erstrecken.»
Die Grossrätliche Kommission hat die vorgeschlagene Fristerstreckung unter dem Gesichtspunkt, wann sie zu gewähren ist, nicht diskutiert. Einzig wurde die im Entwurf unbefristet vorgesehene Erstreckungsmöglichkeit diskussionslos entsprechend mehreren Anträgen auf vier Jahre festgelegt (Protokoll der Grossrätlichen Kommission vom 28.10.1985, S. 9). Im Grossen Rat selbst wurde dann die von der Kommission getroffene Fassung ohne Diskussion angenommen (Verhandlungen des Grossen Rates 1986, S. 17f. und S. 374). Damit hat sich der Grosse Rat die vom Regierungsrat in der Botschaft dargelegte Auffassung, dass die Fristerstreckung in Härtefällen zu gewähren sei, zu seiner eigenen gemacht. In Übereinstimmung mit der Kantonalen Steuerverwaltung ist demnach davon auszugehen, dass die Zweijahresfrist allein zur Vermeidung von Härtefällen zu erstrecken ist. Dementsprechend bleibt zu prüfen, ob den Beschwerdeführer eine unzumutbare Härte träfe, wenn ihm die Erstreckung der Frist nicht zugestanden würde.
c) Ein Härtefall im Sinne eines «begründeten Falles» liegt vor, wenn der Steuerpflichtige durch eine von ihm nicht beeinflussbare Entwicklung in eine Situation hineinmanövriert wird, die für ihn eine eigentliche Notlage darstellt (vgl. dazu u. a.: Der Steuerentscheid 1988 B 42.38 Nr. 4, 1991 B 99.3 Nr. 4; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 1987, S. 402; St. Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis 1973, S. 124). Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer sein Grundstück am 16. September 1988 verkauft. Erst am 3. August 1990, also rund zwei Jahre später, wurde erstmals ein Baugesuch eingereicht. In der Folge wurde das Projekt dann sogar fallengelassen, weil dessen Realisierung zu teuer gekommen wäre. Mit keinem Wort macht der Beschwerdeführer aber geltend, dass er durch irgendwelche äussere, von ihm nicht beeinflussbare Umstände von der Reinvestition des Veräusserungserlöses abgehalten worden wäre. Offensichtlich hat er seine Planung und damit im Zusammenhang auch die Steuerplanung viel zu spät an die Hand genommen. Die verpasste Steuerplanung im nachhinein als Härtefall zu qualifizieren, auch wenn sie sich für den Betroffenen hart auswirken mag, geht indessen nicht an. Anders wäre es beispielsweise gewesen, wenn das Baugesuch durch Einsprachen oder irgendwelche öffentlich-rechtliche Massnahmen eine Verzögerung erlitten hätte und deshalb die Realisierung des Bauvorhabens innert der Zweijahresfrist nicht möglich gewesen wäre. Das war aber nicht der Fall. Die verpasste fristgerechte Reinvestition des Veräusserungserlöses hat der Beschwerdeführer ausschliesslich seinem eigenen Verhalten zuzuschreiben. Die von ihm des weiteren angestrebte Umzonung seines Wohnhauses, um im Rahmen der Übernahme der landwirtschaftlichen Liegenschaft durch seinen Sohn für diesen eine finanziell erträglichere Situation zu schaffen, steht mit der Reinvestition des Veräusserungserlöses überhaupt in keinem Zusammenhang und kann deshalb ausser acht gelassen werden. Nach dem Gesagten erweist es sich, dass die Ablehnung der Fristerstreckung durch den Beschwerdegegner nicht zu beanstanden ist. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.