A wurde am Grundstück Nr. 1, Grundbuch X, ein selbständiges und dauerndes Baurecht eingeräumt, das als Grundstück Nr. 2 in das Grundbuch X aufgenommen wurde. Der Baurechtszins entspricht 7 % auf Fr. 750.- pro Quadratmeter baurechtsbelasteter Grundstückfläche und ist in halbjährlichen Raten im voraus zu bezahlen. Der Baurechtszins basiert auf dem Hypothekarzinsfuss von 7 %; bei Veränderungen desselben wird der nächst fällige Baurechtszins dieser Veränderung in vollem Umfang angepasst, wobei ein Mindestzinsfuss von 5,5 % als vereinbart gilt und nicht unterschritten werden kann. Überdies wird der Baurechtszins nach Ablauf von jeweils fünf Jahren den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst. Während der Bauphase ist ein reduzierter Baurechtszins von Fr. 64 147.50 per 31. August 1992 und von Fr. 128 295.- per 31. August 1993 geschuldet.
Der Gemeinderat von X veranlagte gegenüber A eine Handänderungssteuer von Fr. 60 876.85. Der Steuerveranlagung wurde ein Handänderungswert von Fr. 4 058 458.10 zugrunde gelegt, grundsätzlich entsprechend dem mit 3,5 % kapitalisierten Baurechtszins von jährlich Fr. 149 677.50. Eine hiergegen eingereichte Einsprache wies der Gemeinderat von X ab.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt A, den Einspracheentscheid aufzuheben und die Handänderungssteuer auf der Basis des mit 5 % kapitalisierten Baurechtszinses zu veranlagen.
Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde mit folgender Begründung abgewiesen:
Das gesamte Steuerrecht baut grundsätzlich auf dem Nominalwertprinzip auf. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts und nach der überwiegenden Lehre ist es zulässig, wenn die Steuerordnung Konjunkturgewinne erfasst, solange die Eigentumsgarantie nicht verletzt wird. Diese wird vom Bundesgericht in diesem Zusammenhang allerdings nur bei konfiskatorischer Besteuerung als verletzt erachtet. Hat der Gesetzgeber die Absicht, Schwankungen der Kaufkraft des Geldes beispielsweise im Steuerrecht zu berücksichtigen, dann muss eine Indexierung im Steuergesetz ausdrücklich vorgesehen werden (vgl. Der Steuerentscheid 1989 B 44.1 Nr. 3; Gurtner, Inflation und Einkommenssteuerrecht, in: ASA Bd. 45 S. 353ff.; Gemper, Die Interpretation des Nominalwertprinzips in der Bundesrepublik Deutschland und in der Schweiz, in: ASA Bd. 51 S. 161ff.; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 1983, S. 141 ff.). Indes steht es den Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit offen, vom Nominalwertprinzip durch Wertsicherungsklauseln abzuweichen. Fehlen solche Klauseln, ist ein Abweichen vom Nennwert nicht zulässig. Bestehen sie hingegen, darf die steuerliche Würdigung zivilrechtlicher Tatbestände darüber nicht hinwegsehen (ZH-RB 1981 Nr. 47; a.M. Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, in: St. Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis 1991 Nr. 26).
Mit dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (ZH-RB 1981 Nr. 47) ist davon auszugehen, dass die steuerliche Würdigung zivilrechtlicher Tatbestände solche Wertsicherungsklauseln zu berücksichtigen hat. Dies gilt um so mehr, wenn die wirtschaftliche Betrachtungsweise in der Steuerordnung verankert ist, was bei der Handänderungssteuer der Fall ist, da nach § 7 Abs. 1 HStG sämtliche Leistungen des Erwerbers als Handänderungswert gelten (vgl. LGVE 1986 II Nr. 11; Urteil H. vom 19.8.1991; BG-Urteil B. vom 24.4.1990). Bei dieser Rechtslage verbietet es sich, die Handänderungssteuer auf einem zum Nominalzins kapitalisierten Baurechtszins zu erheben, nachdem im vorliegenden Baurechtsvertrag Wertsicherungsklauseln enthalten sind.
a) Indem der Beschwerdeführer den Barwert eines Baurechtszinses durch den Verkehrswert des baurechtsbelasteten Bodens im Zeitpunkt der Baurechtseinräumung begrenzen will, setzt er sinngemäss den Barwert dem Kaufpreis gleich, der im Falle des Eigentumserwerbs des Bodens zu bezahlen gewesen wäre.
Der Baurechtszins stellt unabhängig davon, ob periodische Leistungen vereinbart worden sind oder ob eine Einmalleistung erbracht wird, ein Nutzungsentgelt dar. Damit handelt es sich beim Baurechtszins weder zivilrechtlich noch wirtschaftlich um eine kaufpreisähnliche Leistung (vgl. Ruf, Handänderungsabgaberecht, 1985, N 244 zu Art. 5; Steuerverwaltung des Kantons Bern, Steuerliche Behandlung von Baurechten, in: Der bernische Notar 1981, S. 162). Der Kaufpreis im Falle des Eigentumserwerbs des Bodens und der Baurechtszins lassen sich also nicht derart miteinander vergleichen, dass sich zwingend eine sachlich begründbare Wertabhängigkeit nachweisen liesse. Der Baurechtszins ist keine vorgegebene absolute Grösse, sondern wird vielmehr zwischen dem Baurechtsberechtigten und dem Grundeigentümer entsprechend ihrer Marktstellung frei festgelegt (Grossenbacher, Das selbständige und dauernde Baurecht im Unternehmungssteuerrecht, Diss. Zürich 1992, S. 34; vgl. auch Müller, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss. Zürich 1968, S. 20 ff.). Keine richtunggebende Bedeutung für die Bewertung des Baurechts kann daher der zivilrechtliche Gesichtspunkt haben, dass nach Beendigung des Baurechts das Grundstück wieder an den Grundeigentümer zurückfällt und insofern der Baurechtsnehmer schlechter gestellt ist, als wenn er den Boden zu Eigentum erworben hätte. Lässt sich demnach der Kaufpreis mit dem Baurechtszins bzw. mit dessen Barwert nicht vergleichen, stellt der Veräusserungsverkehrswert an sich keine taugliche Grösse dar, um den Barwert des Baurechtszinses zu limitieren.
Ausführungen zu den Darlegungen des Beschwerdeführers in diesem Zusammenhang, insbesondere zu den konkreten Vergleichen zwischen einem vom ermittelten Barwert abgeleiteten Quadratmeterpreis und dem behaupteten Veräusserungsverkehrswert, erübrigen sich damit. Wenn das Verwaltungsgericht selbst im Urteil T. vom 7. August 1990 unter Hinweis auf das Ergebnis eines solchen Vergleichs ausgeführt hat, der Preis werde den tatsächlichen Gegebenheiten offensichtlich nicht gerecht, so kann daraus nichts für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde abgeleitet werden, weil in jenem Fall der vom ermittelten Barwert abgeleitete Quadratmeterpreis sogar im Bereich von belegten Veräusserungspreisen lag. Indessen ist der gegenteilige, vom Beschwerdeführer gezogene Schluss gerade nicht zulässig. In diesem Zusammenhang ist denn auch die Ausführung des Bundesgerichts im Urteil T. vom 8. Juli 1991 zu verstehen, dass nicht geltend gemacht werde, der von der Veranlagungsbehörde aufgrund des Barwertes ermittelte Quadratmeterpreis werde dem tatsächlichen Wert des Grundstückes nicht gerecht. Abgesehen davon handelt es sich hierbei lediglich um ein obiter dictum, wie die Kantonale Steuerverwaltung zutreffend darlegt. Somit kann aus den angezogenen Entscheidszitaten nichts Grundsätzliches abgeleitet werden, was sich zu Gunsten der vom Beschwerdeführer vertretenen Auffassung auswirkte.
b) Kein anderes Ergebnis stellt sich bei systematischer Gesetzesauslegung ein. Sowohl § 7 Abs. 2 HStG, welche Bestimmung vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angerufen wird, als auch § 7 Abs. 4 HStG müssen im Zusammenhang mit § 7 Abs. 1 HStG gesehen werden, wonach der Handänderungswert aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers besteht. Einerseits gebietet die in § 7 Abs. 1 HStG verankerte wirtschaftliche Betrachtungsweise, dass sämtliche vom Beschwerdeführer als Baurechtsnehmer während der ganzen Dauer des Baurechts an den Baurechtsgeber zu erbringenden Leistungen handänderungssteuerlich zu erfassen sind. Anderseits kommt dem Verkehrswert bzw. Katasterwert nur die Bedeutung einer Ersatzgrösse zu, wenn keine Gegenleistung vereinbart ist oder wenn sie darunter liegt. Stellt damit der in § 7 Abs. 2 HStG genannte Verkehrswert bzw. Katasterwert nur einen subsidiären Handänderungssteuerwert dar, kommt ihm lediglich die Funktion zu, einen minimalen Handänderungswert der Besteuerung zuzuführen. Indes erfüllt er nicht den Zweck einer Besteuerungsgrenze für die konkret vereinbarten und vom Erwerber zu erbringenden Leistungen. Im Hinblick auf § 7 Abs. 1 HStG verbietet es sich deshalb, den aufgrund des konkreten Baurechtsvertrages ermittelten Barwert bei der Besteuerung zu limitieren. Dass unter Umständen der Baurechtsnehmer einen höheren Steuerbetrag zu entrichten hat, als dies der Fall wäre, hätte er den Boden zu Eigentum erworben, ist eine Folge der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gemäss § 7 Abs. 1 HStG. Werden sämtliche periodischen Entgelte, die aufgrund des Baurechtsvertrages während der Baurechtsdauer geschuldet sind, addiert, erbringt im Ergebnis der Baurechtsnehmer an den Baurechtsgeber grössere Leistungen, als wenn er das Grundstück gekauft hätte. Dies verhält sich gleichermassen im vorliegenden Fall, hat doch der Beschwerdeführer ohne Berücksichtigung der Wertsicherungsklauseln während über 70 Jahren einen jährlichen Baurechtszins von Fr. 149 677.50 bzw. einen Gesamtbetrag von über Franken 10 Millionen zu bezahlen, während sich aufgrund der Angaben des Beschwerdeführers (Fr. 800.-/m2) ein hypothetischer Kaufpreis von Fr. 2 280 800.- als Einmalleistung ergäbe. Dass dieses Ergebnis mit jenem bei teleologischer Gesetzesauslegung nicht vereinbar wäre, wie der Beschwerdeführer geltend macht, ist nicht ersichtlich, nachdem das Gesetz auf dem Boden der wirtschaftlichen Betrachtungsweise steht.
c) Dem steht nicht entgegen, dass in andern abgaberechtlichen Erlassen, beispielsweise im Grundbuchgebührentarif oder in der Verordnung über die Beurkundungsgebühren, für periodische Leistungen andere Lösungen gewählt wurden, zumal der Beschwerdeführer nicht einmal behauptet, diesen Erlassen sei gleichermassen die wirtschaftliche Betrachtungsweise zugrunde gelegt worden. Steht einzig unter dem Gesichtswinkel von § 7 Abs. 1 und 4 HStG die Besteuerung der Leistungen zur Diskussion, welche der Beschwerdeführer als Baurechtsnehmer aufgrund des Baurechtsvertrages gegenüber dem Baurechtsgeber während 75 Jahren zu erbringen hat, und erfolgt nach dem Gesagten diese Besteuerung losgelöst von einem objektiven Wert im Sinne eines Verkehrswertes des Bodens, ist auch jeglicher Verweis auf die Ausführungen im aufgelegten Entscheid des Obergerichts vom 6. September 1991, wonach ein Baurechtsgrundstück keinen Verkehrswert aufweise, zum vornherein unbehelflich. Nach dem Gesagten ist weder das Rechtsgleichheitsgebot noch das Willkürverbot verletzt. Der Hinweis auf das auch im Zusarnmenhang mit Pauschalierungen zu beachtende Willkürverbot geht hier an der Sache vorbei, weil entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers § 7 Abs. 4 HStG nicht eine Pauschalierung der Besteuerung enthält. Vielmehr sollen durch diese Vorschrift sämtliche Leistungen aufgrund des konkreten Leistungsvertrages zum Kapitalwert im massgebenden Zeitpunkt der Besteuerung als Handänderungswert angerechnet werden. Da hierbei vom konkreten Baurechtsvertrag auszugehen ist, steht nicht eine zur Vereinfachung des Veranlagungsverfahrens schematisierte Lösung zur Diskussion. Damit stellt sich die im Zusammenhang mit veranlagungsökonomisch motivierten Vereinfachungen auftretende Frage, ob das Ergebnis nicht stossend und nicht verfassungswidrig sei (vgl. BGE 114 Ia 230f.), hier nicht.