Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 29. Mai 1990 räumte die Bürgergemeinde Z als Eigentümerin des Grundstücks Nr. z, Grundbuch (GB) Y, A (heute A AG) auf diesem Grundstück ein selbständiges und dauerndes Baurecht mit Baurechtsgrundstück Nr. y, GB Y, ein. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 14. Februar 2007 stimmten Baurechtsgeberin und Bauberechtigte einer Abparzellierung einer Teilfläche für die Erstellung der X-strasse auf einem eigenen Strassengrundstück (Nr. x, GB Y) zu. Da sich die Urkundsparteien über den Baukostenteiler für die X-strasse nicht einigen konnten, ersuchten sie am 5. März 2007 die Perimeterkommission der Gemeinde Y um Ausarbeitung des Kostenteilers.
Mit Entscheid vom 27. Juni 2007 eröffnete der Gemeinderat den Kostenverteiler. Hierbei erklärte er die Grundeigentümer, mit Bezug auf das Baurechtsgrundstück also die Einwohnergemeinde Z, als beitragspflichtig, fügte jedoch auf der Perimetertabelle die Grundstück-Nummer des Baurechtsgrundstücks in Klammern derjenigen des belasteten Grundstücks bei.
Auf Einsprache hin änderte der Gemeinderat Y den Kostenverteiler im Wesentlichen dahingehend ab, dass er die Bauberechtigte allein beitragspflichtig erklärte und das Grundstück Nr. z der Einwohnergemeinde Z aus der Perimetertabelle entfernte. Die dagegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde der A AG wurde abgewiesen.
Aus den Erwägungen:
Die Perimeterverordnung regelt in erster Linie Beiträge an öffentliche Werke (§ 1 PV). Vorliegend ist jedoch die Beitragspflicht bzw. die beitragspflichtige Person betreffend Kosten an eine Privatstrasse umstritten. § 61 Abs. 1 StrG hält diesbezüglich fest, dass die interessierten Grundeigentümer die Kosten für den Bau von Privatstrassen tragen. Sofern sie sich nicht einigen, verteilt die Gemeinde die Kosten nach dem Perimeterverfahren. Diese Verweisungsnorm wird denn entsprechend in § 2 PV ausgeführt. Danach können die zuständigen Instanzen die Vorschriften der Perimeterverordnung für die Verteilung der Kosten privater Werke (Privatstrassen und private Güterstrassen im Sinn des Strassengesetzes, private Anlagen im Sinn der Bodenverbesserungsverordnung) auf die interessierten Grundeigentümer ganz oder teilweise anwendbar erklären, sofern für die Kostenpflicht eine gesetzliche Grundlage gegeben ist oder das Einverständnis aller Eigentümer der beitragspflichtigen Grundstücke vorliegt.
b) Im vorliegenden Fall ersuchten alle an der Abparzellierung des Strassengrundstücks für die Privatstrasse im Sinn des Strassengesetzes (vgl. § 9 StrG) beteiligten Personen den Gemeinderat um Ausarbeitung des Kostenverteilers. Ebenso erteilten die weiteren Grundeigentümer im beitragspflichtig erklärten Perimeter ihre Zustimmung zur Verteilung der Kosten durch die Perimeterkommission der Gemeinde Y. Der Gemeinderat Y hat demnach den streitbetroffenen Kostenverteiler berechtigterweise in Anwendung der Perimeterverordnung erstellt (§ 2 PV). Deren Bestimmungen betreffend die Beitragspflicht sind deshalb vorliegendenfalls - wenn auch lediglich entsprechend - auf die privatrechtlichen Verhältnisse anwendbar (vgl. Otzenberger, Die Grundeigentümerbeiträge im Kanton Luzern, Diss. 1976, S. 23).
Die Beschwerdeführerin bestreitet demgegenüber ihre Beitragspflicht, indem sie im Wesentlichen geltend macht, im Kanton Luzern sei die Beitragspflicht auf Grundeigentümer beschränkt. Für die Inanspruchnahme eines Dienstbarkeitsberechtigten, insbesondere eines Bauberechtigten, fehle eine gesetzliche Grundlage. Darüber hinaus vertritt die Beschwerdeführerin die Auffassung, die Erschliessungskosten gingen schon aufgrund des Baurechtsvertrags zwischen der Beschwerdeführerin und der Einwohnergemeinde Z, beide als Rechtsnachfolgerinnen der Parteien vom 29. Mai 1990, zulasten der Baurechtsgeberin. Da mit dem angefochtenen Kostenverteiler die Kosten einer privaten Erschliessungsanlage verteilt werden müssten, sei die privatrechtliche Kostentragungsregelung für den Kostenverteiler zwingend zu beachten.
Für die Anwendung der Perimeterverordnung ist im Übrigen auch die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte vorfrageweise Prüfung der Beitragspflicht aufgrund des Baurechtsvertrages entbehrlich. Das schliesst allerdings keineswegs aus, die Rechtsstellung des Bauberechtigten insoweit, als diese für die Subsumption unter öffentlich-rechtliche Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes oder der Perimeterverordnung von Bedeutung ist, anhand des Baurechtsvertrags und der sachenrechtlichen Vorschriften des ZGB zu ermitteln.
Wendet die Vorinstanz die Perimeterverordnung für die Abgrenzung und Festlegung der Beitragspflicht entsprechend auf die Kostenverlegung von privaten Werken an, unterliegt die Anwendung des öffentlichen Rechts der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht. Hingegen ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, für die Prüfung der Rechtmässigkeit des Einspracheentscheids und damit der Zuweisung der Beitragspflicht die zivilrechtlichen Verhältnisse gemäss Baurechtsvertrag zwischen der Bürgergemeinde Z und der Beschwerdeführerin zu berücksichtigen (vgl. V/Urteil B. vom 1.7.1985; V/Urteil W. vom 14.10.1975). Es ist deshalb nicht ausschlaggebend, wer letztendlich nach Massgabe des Privatrechts die Erschliessungskosten zu tragen hat. Folglich kommt auch dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag betreffend Parzellierung der Strassenparzelle für die X-strasse und Übereignung von Grundstücksteilen für das Strassengrundstück vom 14. Februar 2007 für die richtige Anwendung der Perimeterverordnung keine Bedeutung zu. Auch wenn die Stadt Z als Grundeigentümerin des Baurechtsgrundstücks der Beschwerdeführerin den Kaufpreis für das für die X-strasse erforderliche Land als Anzahlung an die Baukosten einsetzte, ist damit nichts über die nach öffentlichem Recht zu bestimmende Identität des Beitragsschuldners gesagt. Im Übrigen will die Stadt Z die Akonto-Zahlung aufgrund ihrer Beitragspflicht als Eigentümerin eines anderen Grundstücks Nr. v im Perimeter geleistet haben. Wie es sich damit verhält, kann hier offen bleiben.
Massgeblich für die Zuweisung der Beitragspflicht, d.h. für die Klärung der Frage, ob die Beschwerdeführerin als Baurechtsberechtigte zu Recht als Beitragsschuldnerin in den Kostenverteiler aufgenommen wurde, sind somit allein die Vorschriften des öffentlichen Baurechts, namentlich der Perimeterverordnung.
a) § 61 Abs. 1 StrG bestimmt, dass die interessierten Grundeigentümer die Kosten für den Bau von Privatstrassen zu tragen haben, und verweist bei diesbezüglicher Uneinigkeit auf die Regelung durch den Gemeinderat nach dem Perimeterverfahren. Gemäss § 3 der Perimeterverordnung können die Gemeinden bei öffentlichen Werken von den Eigentümern der interessierten Grundstücke Beiträge an die ihnen erwachsenden Bau-, Betriebs- und Unterhaltskosten erheben, wenn und soweit dies in einem Gesetz oder in einer gestützt darauf erlassenen Verordnung vorgesehen ist (Abs. 1). Interessiert sind Grundstücke, denen aus dem öffentlichen - bzw. im Fall einer privaten Erschliessungsanlage privaten - Werk wirtschaftliche Sondervorteile erwachsen, deren Ausnützung möglich ist und die allfällige Nachteile übersteigen. Wechselt der Eigentümer nach Erstellung der Erschliessungsanlage, ist (beitrags-)zahlungspflichtig, wer im Zeitpunkt der Zustellung der Beitragsverfügung (Rechnung) Eigentümer des beitragspflichtigen Grundstückes oder Grundstückteiles ist (§ 13 PV).
b) Nicht nur Grundeigentümer, sondern ausnahmsweise auch interessierte Eigentümer von Anlagen jeder Art wie Geleise, Leitungen, Kanäle, Seilbahnen und dergleichen sind perimeterbeitragspflichtig, soweit die Anlagen nicht bereits als Bestandteil eines Grundstücks erfasst werden (vgl. § 109 Abs. 2 PBG). Für Anlagen dieser Art bestehen oft keine Katasterwerte und keine Grundstücksflächen. Diese Bemessungsgrundlagen müssen deshalb fiktiv ermittelt werden (vgl. Ermittlung des massgeblichen Interesses einer Erdgasleitung an einer Bachverbauung in LGVE 1980 II Nr. 10 oder einer Wasserversorgung an einer Güterstrasse in LGVE 1976 II Nr. 6). Der Bauberechtigte ist unter den als Ausnahmen vom Regelfall des Grundeigentümers in § 109 Abs. 2 PBG genannten Beitragspflichtigen nicht ausdrücklich erwähnt. Obwohl darauf aufmerksam gemacht worden war, dass die Frage der Beitragspflicht des Bauberechtigten im Kanton Luzern noch nicht entschieden sei und im Gegensatz zu anderen Kantonen eine ausdrückliche Vorschrift fehle (Meyer, Erschliessungsrecht/Perimeterwesen im Baugebiet und Landwirtschaftsgebiet, Referate I und II [Skript], gehalten anlässlich des Rechtsseminars 1992, S. 18), unterblieb bis heute eine entsprechende Gesetzesänderung.
Es fragt sich deshalb, ob die Auslegung der Ausnahmen von § 109 Abs. 2 PBG und der Perimeterverordnung es rechtfertigt, unter den interessierten Grundstücken auch das selbständige und dauernde Baurecht zu verstehen.
c) Das Gesetz ist in erster Linie aus sich selbst, d.h. nach Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen und Zielsetzungen auszulegen; dabei hat sich die Gesetzesauslegung vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Rechtsnorm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz; gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (BGE 126 II 230 E. 2a, mit Hinweisen). Allerdings ist der Wortlaut jedenfalls insoweit Richtschnur der Auslegung, als das Vertrauensprinzip gebietet, bei Unklarheit eines Erlasses zu berücksichtigen, was der vernünftige Rechtsanwender daraus herauslesen darf (Cramer, Der unhistorische Gesetzgeber, in: AJP 2006 S. 515ff., S. 516, mit Hinweisen). Die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die zu ihrer Verfolgung getroffenen Wertentscheidungen bleiben für die Auslegung verbindlich, auch wenn das Gesetz gegebenenfalls mittels teleologischer Auslegung oder Rechtsfortbildung veränderten Umständen angepasst oder ergänzt werden muss (BGE 129 V 95 E. 2.2, 125 V 356 E. 1b, 123 V 301 E. 6a, mit Hinweisen).
d/aa) Die Regelung von § 109 Abs. 2 PBG, mit welcher ausnahmsweise auch Nicht-Grundeigentümer perimeterpflichtig erklärt werden, erfasst "(¿) interessierte Eigentümer von Anlagen jeder Art wie Geleise, Leitungen, Kanäle, Seilbahnen und dergleichen (¿)".
Ein Bauberechtigter ist, selbst wenn das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht in das Grundbuch aufgenommen ist und deshalb im Rechtsverkehr wie ein Grundstück behandelt wird, zivilrechtlich betrachtet nicht zu den "Eigentümern" von interessierten Grundstücken (so die Begrifflichkeit in den §§ 3 Abs. 1 und 13 PV) zu zählen. Sachenrechtlich ist unter Eigentum ein umfassendes Vollrecht zu verstehen (Wiegand, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2.Aufl., Basel 2003, N 42 zu vor Art. 641ff. ZGB; Meier-Hayoz, in: Berner Kommentar, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, 5.Aufl., Bern 1981, N 310 zu Art. 641 ZGB). Ein Eigentümer einer Sache kann dementsprechend in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen (Art. 641 Abs. 1 ZGB). Der Bauberechtigte verfügt demgegenüber lediglich über das Recht, auf oder unter der Bodenfläche einer Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 ZGB). Es ist in allen Erscheinungsformen eine Dienstbarkeit, also ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück (Isler, in: Basler Kommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 779 ZGB).
bb) Freilich schliesst dieses zivilrechtliche Verständnis nicht aus, den Bauberechtigten als beitragspflichtigen "Eigentümer" im Sinn der Perimeterverordnung zu erfassen: Verwendet der Gesetzgeber zivilrechtliche Begriffe, so ist zwar deren zivilrechtliche Bedeutung grundsätzlich auch für das öffentliche Recht massgebend. Dieses Begriffsverständnis entspricht dem allgemeinen Bedürfnis, die Rechtsordnung als Einheit aufzufassen und in deren einzelnen Rechtsgebieten gleich lautende Begriffsumschreibungen für übereinstimmende Inhalte zu verwenden (Einheit der Rechtsordnung). Indes gibt es kein Primat des Zivilrechts (vgl. Koller, Privatrecht und Steuerrecht, Bern 1993, passim, insbes. S. 447). Es darf deshalb aus der Übernahme zivilrechtlicher Begriffe in das öffentliche Recht nicht schlechthin auf die Gleichheit der zugrunde liegenden Begriffe geschlossen werden (Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2.Aufl., Bern 2005, § 18 Rz. 8 [Ziff. 4]; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5.Aufl., Zürich 2006, Rz. 299f.). Vielmehr ist die Bedeutung eines zivilrechtlichen Begriffs im öffentlich-rechtlichen Erlass im Einzelfall durch Auslegung, d.h. aus dem öffentlich-rechtlichen Bedeutungszusammenhang, zu gewinnen (vgl. Vallender, Die Auslegung des Steuerrechts, 2.Aufl., Bern 1988, S. 54f.).
cc) Die Frage, wer für den Fall, dass am betreffenden Grundstück ein Baurecht gewährt wird, richtigerweise als Beitragsschuldner erfasst werden muss, ist in der Lehre umstritten (Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 101). Aus Gründen der Praktikabilität wird etwa vorgeschlagen, auch in diesem Fall in der Regel den Grundeigentümer als Beitragsschuldner zu behandeln (Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 102, unter Hinweis auf: Reitter, Les contributions d'équipements, Diss. Neuenburg 1986, S. 79ff.; Staehelin, Erschliessungsbeiträge, Diss. Basel 1979/80, S. 163ff.). Zum einen soll so vermieden werden, dass für die Bestimmung der Beitragshöhe der Baurechtsvertrag ausgelegt werden müsste. Zum andern könne sich der Liegenschafteneigentümer für den Erschliessungsvorteil über den Baurechtszins entschädigen lassen, da im Regelfall die Erschliessung eintrete, bevor der Baurechtsvertrag abgeschlossen sei (Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 102 unter Verweisung auf: Lindenmann, Beiträge und Gebühren für die Erschliessung nach zürcherischem Planungs- und Baurecht, Diss. Freiburg i.Ü. 1989, S. 99). Diesen Meinungen wird entgegengehalten, dass der Baurechtsberechtigte als erster in der Lage sei, den entstandenen Sondervorteil zu nutzen, weshalb der Bauberechtigte als Beitragspflichtiger erfasst werden müsse (Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 102, unter Verweisung auf: Blumer, Abgaben für Erschliessungsanlagen nach Thurgauer Baugesetz, Diss. Zürich 1989, S. 54, auch zum Folgenden). Allerdings müsse dem beitragspflichtigen Bauberechtigten aufgrund von Art. 779d Abs. 1 ZGB in Verbindung mit Art. 4 ZGB eine Rückforderung für einen Teil der bezahlten Beiträge beim Heimfall eingeräumt werden. Deren Höhe sei nach der Lebensdauer der Erschliessungsanlage und der Zeitspanne, während welcher der Bauberechtigte die Anlage habe nutzen können, zu bestimmen.
Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist. M.a.W. erforderte die Ausübung des Baurechts durch einen Bauberechtigten erst die Erschliessung von Grund und Boden. Zwar mag die Erschliessung vor Einräumung des Baurechts den Regelfall bilden, indessen erwarb der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin im vorliegenden Fall das Baurecht am unerschlossenen Grundstück. Die von einem Teil der Lehre zur Rechtfertigung der Erfassung der Grundeigentümer als Beitragsschuldner angeführte Begründung, der Liegenschafteneigentümer könne sich für die Erschliessungskosten über den Baurechtszins entschädigen lassen (Marantelli-Sonanini, a.a.O., unter Verweisung auf: Lindenmann, a.a.O., S. 99), greift deshalb im vorliegenden Fall nicht.
Zwar macht die Beschwerdeführerin geltend, im Baurechtszins von Fr. 16.-/m2 seien die Baukosten für die Erschliessung durch die X-strasse bereits einkalkuliert. Indessen lässt sich diese Behauptung aufgrund der Akten nicht belegen. Sie ist im Übrigen wenig plausibel: Wären die Baukosten tatsächlich im Baurechtszins eingerechnet, dann hätte die Grundeigentümerin die Abgeltung der Erschliessung im Baurechtszins auf eine äusserst spekulative und ungewisse Grundlage gestellt, bestand doch im Zeitpunkt der Einräumung des Baurechts kein bewilligtes Strassenprojekt. Sowohl die Gesamtkosten als auch der aufgrund des mutmasslichen Kostenteilers anfallende Anteil hätten bei der Kalkulation geschätzt werden müssen. Ein vorsichtiger Grundeigentümer hätte wohl all diesen Unsicherheiten mit einer Anpassungsklausel Rechnung getragen. Eine solche Vertragsbestimmung fehlt jedoch. Selbst wenn die Einrechnung des Baukostenanteils in den Baurechtszins unter Offenlegung der Kalkulation substanziiert und nachgewiesen wäre, hätte dies nur zur Folge, dass ihre Rechtsstellung insoweit identisch mit denjenigen Bauberechtigten wäre, die an einem bereits erschlossenen Grundstück bauberechtigt sind und mit dem Baurechtszins (auch) die Erschliessungskosten abgelten. Wenn dies dem Regelfall entspräche, wäre die gesetzliche Zuweisung der Beitragsschuld an den Grundeigentümer in diesem Fall sachlich gerechtfertigt (vgl. Marantelli-Sonanini, a.a.O., mit Verweisung auf: Lindenmann, a.a.O.).
Für die Zuweisung der Beitragsschuldnerschaft an den Bauberechtigten spricht hingegen grundsätzlich, dass damit derjenige mit der Abgabe belastet wird, der den mit der Erschliessungsanlage entstandenen Vorteil tatsächlich sofort nutzen kann. Schliesslich ist auch der Einwand der Beschwerdeführerin, die Beitragspflicht des Bauberechtigten sei nicht sachgerecht, weil Erschliessungsstrassen im Gegensatz zum befristeten Baurecht auf Dauer angelegt und dem Grundeigentümer regelmässig auch nach Ablauf des Baurechts von Nutzen seien, nicht stichhaltig, da dem Bauberechtigten beim Heimfall - gestützt auf zivilrechtliche Grundlagen (vgl. Marantelli-Sonanini, a.a.O., unter Verweisung auf: Blumer, a.a.O.) - ein angemessener Teil der bezahlten Baukostenbeiträge zurückzuerstatten ist.
Wenn auch bereits aufgrund der wissenschaftlichen Diskussion vieles für die Beitragschuldnerschaft des Bauberechtigten sprechen mag, ist der kantonale Gesetzgeber in der Zuweisung der Beitragsschuldnerschaft an den Baurechtsberechtigten oder den Grundeigentümer dennoch frei (BG-Urteil 2P.248/2004 vom 13.5.2005, E. 6.2; Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 103), zumal gute Gründe für die eine oder andere gesetzliche Lösung ins Feld geführt werden können.
e/aa) Wird § 3 PV, welcher die Beitragspflicht dem interessierten Grundstück zuweist, in den Zusammenhang gestellt mit den Beitragsberechnungsgrundsätzen von §§ 7ff. PV, die auf liegenschaftliche Begriffe wie Fläche, Katasterwert oder Gebäudeversicherungswert Bezug nehmen, sowie mit § 13 PV, welcher die Zahlungspflicht dem jeweiligen Eigentümer des beitragspflichtigen Grundstücks oder Grundstückteils zuweist, wird deutlich, dass die Perimeterverordnung für den Regelfall auf die Liegenschafteneigentümer ausgerichtet ist. Indem § 109 Abs. 2 PBG auch interessierte Eigentümer von Anlagen jeder Art wie Geleise, Leitungen, Kanäle, Seilbahnen und dergleichen perimeterbeitragspflichtig erklärt, erweitert der Gesetzgeber die Beitragspflicht für besondere Verhältnisse auf Nicht-Grundeigentümer.
Grundsätzlich umfasst das Eigentum an Grund und Boden alle damit verbunden Bauten und Pflanzen sowie die Quellen (vgl. Art. 667 Abs. 2 ZGB). Das mit der Bestimmung von Art. 667 Abs. 2 ZGB zum Ausdruck gebrachte Akzessionsprinzip (Bauten, Pflanzen und Quellen teilen das sachenrechtliche Schicksal des Bodens [Rey, in: Basler Kommentar, a.a.O., N 10 zu Art. 667 ZGB]) kann nur aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Ausnahmebestimmung durchbrochen werden. Solche Ausnahmeregelungen sind enthalten in Art. 670 (Vermutung von Miteigentum an Grenzvorrichtungen), Art. 674 (Überbaurecht), Art. 675, 779ff. (Baurecht) und Art. 676 (Leitungsbaurecht) (Rey, a.a.O., N 11 zu Art. 667 ZGB). Mittels einer Baurechtsdienstbarkeit kann in Durchbrechung des Akzessionsprinzips Sondereigentum an Gebäuden oder gebäudeähnlichen Anlagen begründet werden (vgl. Art. 675 Abs. 1 ZGB). Auch ober- und unterirdische Werke wie Brücken, Schleusen, Leitungen usw. können zum Gegenstand des Baurechts gemacht werden (Isler, a.a.O., N 17 zu Art. 779 ZGB).
bb) Indem der kantonale Baugesetzgeber auch interessierte Eigentümer von Anlagen jeder Art wie Geleise, Leitungen, Kanäle, Seilbahnen und dergleichen zu den - unter gegebenen weiteren Voraussetzungen - Beitragsschuldnern zählt, trägt er den möglichen Durchbrechungen des Akzessionsprinzips Rechnung.
Wie bei den in § 109 Abs. 2 PBG erwähnten Anlagen wird ganz generell das Bauwerk des Bauberechtigten in Durchbrechung des Akzessionsgrundsatzes zu dessen Eigentum (vgl. Art. 675 Abs. 1 ZGB; Isler, a.a.O., N 9 zu Art. 779 ZGB; Riemer, Das Baurecht [Baurechtsdienstbarkeit] des Zivilgesetzbuches und seine Behandlung im Steuerrecht, Zürich 1968, S. 21 u. 47). Damit befindet sich der Bauberechtigte, der Eigentümer eines nicht unter den Beispielen von Art. 109 Abs. 2 PBG aufgezählten Bauwerks ist, grundsätzlich in einer dem Eigentümer von Anlagen im Sinn dieser Bestimmung entsprechenden Rechtsstellung. Seine "Anlage" ist das, aufgrund der Baurechtsdienstbarkeit eingeräumte Gebrauchs- und Nutzungsrecht am Grundstück, erstellte Bauwerk. Dem Grundeigentümer und Baurechtsgeber verbleibt das "nackte" Eigentum. Er ist von der Benutzung der durch die Ausübung des Baurechtes in Anspruch genommenen Fläche, insbesondere von deren Gebrauch, ausgeschlossen. Am Bauwerk, d.h. namentlich am Gebäude, ist er während der Dauer des Baurechts - abgesehen von einem allfälligen Wertrecht - nicht berechtigt (Riemer, a.a.O., S. 88f.). Das Eigentum am Bauwerk stimmt deshalb während des Bestandes der Baurechtsdienstbarkeit mit dem Eigentum an Anlagen im Sinn von § 109 Abs. 2 PBG inhaltlich überein. Eine funktionale Betrachtung der Ausnahmeregelung von § 109 Abs. 2 PBG spricht somit grundsätzlich dafür, den Baurechtsberechtigten wie den Eigentümer einer Anlage zu behandeln und ihn gegebenenfalls der Beitragspflicht zu unterwerfen (vgl. zur Beitragspflicht für Bauten im Baurecht auch LGVE 1976 II Nr. 6 E. 1b und Urteil A 96 512, vom 1.7.1997, E. 6b). Dabei spricht auch der Umstand, dass für Baurechtsbauten die Beitragsbemessung nach den Regeln von §§ 7ff. PV u. U. angepasst werden muss, nicht gegen die Beitragspflicht des bauberechtigten Bauwerk-Eigentümers, müssen doch Beiträge von Anlageeigentümern mitunter fiktiv ermittelt werden. Im Übrigen hat das Bundesgericht die Auslegung von kantonalem Recht, das Werkeigentümer beitragspflichtig erklärt, deren Werke sachenrechtlich verselbständigt waren, als willkürfrei bestätigt, obwohl in diesem Fall der Wortlaut der beitragspflichtbegründenden Bestimmung allein Grundeigentümer erfasste (BGE 103 Ia 249 E. 2).
cc) Allerdings setzt die Erfassung des Bauberechtigten als perimeterbeitrags-pflichtigen Anlageneigentümer im Sinn von § 109 Abs. 2 PBG eine mit den dort genannten Beispielen vergleichbare Stabilität des Sondereigentums voraus. Das trifft grundsätzlich auf die in der Praxis am häufigsten vorkommende Art des Baurechts in der Form eines selbständigen und dauernden Rechts (vgl. Art. 779 Abs. 3 ZGB) zu, welches als eigenes Grundstück in das Grundbuch aufgenommen wird (Isler, a.a.O., N 27 zu Art. 779 ZGB).
f) Im vorliegenden Fall ist die Dienstbarkeit der Beschwerdeführerin als selbständiges und dauerndes Baurecht im Grundbuch Y eingetragen (Grundstück Nr. y). Es wurde mit Vertrag vom 29. Mai 1990 begründet und dauert noch bis zum 31. Dezember 2050. Das Sondereigentum an den von der Baurechtsberechtigten bzw. deren Rechtsvorgänger erstellten Bauten ist deshalb grundsätzlich als beständig zu beurteilen. Die baurechtsberechtigte Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der auf dem Baurechtsgrundstück erstellten Gebäude, namentlich der Ausstellungs- und Verkaufshallen für Motorfahrzeuge. Die verbesserte Zufahrt, allgemein die verbesserte Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, bewirkt eine sofortige Wertvermehrung der Gebäude und Fahrzeugausstellungsgelände, weil sie dadurch besser bewirtschaftet werden können. Demgegenüber profitiert die Grundeigentümerin erst nach dem Heimfall von der besseren Erschliessung, sofern die Strasse dannzumal noch eine Restnutzungsdauer aufweist. M.a.W. kommt die Beschwerdeführerin mit der Erschliessung durch die X-strasse in den Genuss eines wirtschaftlichen Sondervorteils, welcher denjenigen der Grundeigentümerin erheblich überwiegt. Sie ist deshalb als interessierte Eigentümerin im Sinn von § 109 Abs. 2 PBG bzw. § 61 Abs. 1 StrG zu betrachten.
aa) Darüber hinaus ist denn vorliegend nochmals ausdrücklich festzuhalten, dass das selbständige und dauernde Baurecht - wie das vorliegende - zivilrechtlich ein Grundstück ist (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Das Baurechtsgrundstück ist dementsprechend begrifflich als Grundstück im Sinn von § 3 Abs. 2 PV zu verstehen, welches bei der vorliegenden Interessenlage denn auch als interessiertes Grundstück nach § 3 Abs. 2 PV zu betrachten ist, gelten doch gemäss dieser Verordnungsbestimmung diejenigen Grundstücke als interessiert, denen aus dem öffentlichen Werk wirtschaftliche Sondervorteile erwachsen, deren Ausnützung möglich ist und die allfällige Nachteile übersteigen.
Die Erschliessung mit der X-strasse bewirkt - wie erwogen - eine bessere Nutzung der Bauten und Einrichtungen der Bauberechtigten. Diese Nutzung - d.h. die Ausnützung des Sondervorteils und nicht etwa, wie die Beschwerdeführerin zu meinen scheint, die bauliche zulässige Ausnützung einer Grundstücksfläche - ist möglich; schliesslich bringt die Erschliessungsstrasse keine offenkundigen Nachteile für die Bauberechtigte mit sich, welche geeignet wären, die Vorteile zu kompensieren.
bb) Aufgrund dieser Erwägungen stützt sich die Beitragspflicht der bauberechtigten Beschwerdeführerin an die X-strasse zu Recht auf § 3 Abs. 1 und 2 PV.