A erwarb im Juni 2001 ein Grundstück in der Gemeinde Z zu einem Preis von Fr. 1725000.-. In der Folge setzte die Veranlagungsbehörde die von A geschuldete Handänderungssteuer aufgrund des subsidiären Handänderungswertes (Katasterwert) auf Fr. 30408.- fest (1,5% des Katasterwertes von Fr. 2027200.-). Während A diese Veranlagung akzeptierte, reichte der zuständige Regierungsstatthalter Einsprache ein und beantragte, den Handänderungswert auf Fr. 1725000.- (Kaufpreis) und die Handänderungssteuer somit auf Fr. 25875.- festzusetzen. Der Gemeinderat Z wies die Einsprache ab und bestätigte die Veranlagung, basierend auf dem höheren Katasterwert. Diesen Entscheid zog die Steuerverwaltung des Kantons Luzern mittels Beschwerde an das Verwaltungsgericht weiter mit dem Antrag, den Einspracheentscheid aufzuheben und die Handänderungssteuer nur auf dem Kaufpreis zu berechnen. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:
Die von der Steuerverwaltung herangezogene Passage ihrer Weisungen zum HStG, welche unter der Überschrift "Subsidiärer Handänderungswert" steht, lautet wie folgt (LU StB, Weisungen HStG, N 10 zu § 7 Abs. 2 HStG):
"Der Handänderungswert, auf dem die Berechnung der Handänderungssteuer beruht, soll grundsätzlich dem Verkehrswert entsprechen. Lässt sich der vereinbarte Erwerbspreis nicht feststellen, ist ein Ersatzwert heranzuziehen (subsidiärer Handänderungswert). Das gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis den subsidiären Handänderungswert nicht erreicht und es sich bei den Vertragsparteien um einander nahestehende Personen (z.B. Familienangehörige, Lebenspartnerin, Lebenspartner, Freundin, Freund, wirtschaftlich abhängige oder verbundene Gesellschaften usw.) handelt. Liegt der unter unabhängigen Dritten vereinbarte Erwerbspreis unter dem subsidiären Handänderungswert, ist entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht auf den subsidiären Handänderungswert, sondern auf den Erwerbspreis als vermutlichen Verkehrswert abzustellen, es sei denn, es gibt Anzeichen dafür, dass der Erwerbspreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspricht (z.B. wegen vermuteter Schwarzgeldzahlungen, gemischte Rechtsgeschäfte mit verschiedenen vertraglichen Leistungen, Drei- oder Mehreckgeschäfte). (...) Ist nach den obigen Ausführungen der subsidiäre Handänderungswert grundsätzlich anzuwenden, liegt er aber weit über jenem Preis, der für den Gegenstand der Handänderung unter unabhängigen Dritten vernünftigerweise erzielt werden kann, ist auf den aktuellen Verkehrswert im Zeitpunkt der Handänderung abzustellen (VGE vom 14.10.1997 i.S. P.). Sollte die Erhebung des Verkehrswertes mangels Erfahrungs- und Vergleichszahlen erhebliche Schwierigkeiten bereiten, kann über den Rechtsdienst an das Schatzungsamt gelangt werden."
c) Gestützt auf die Weisungen der Kantonalen Steuerverwaltung wäre vorliegend demnach bei der Festsetzung der Handänderungssteuer - unter der Annahme, es gibt keine Anzeichen dafür, dass der Erwerbspreis des Grundstücks offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspricht - der Erwerbspreis und nicht der Katasterwert als Handänderungswert gemäss § 7 HStG heranzuziehen.
(Es folgen Ausführungen zur Befugnis der Steuerverwaltung, Weisungen zu erlassen, und deren Bedeutung in gerichtlichen Verfahren).
d) § 7 Abs. 2 HStG kann entnommen werden, dass die Handänderungssteuer bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken vom Katasterwert zu berechnen ist, wenn der vereinbarte Erwerbspreis diesen Wert nicht erreicht oder wenn er nicht feststellbar ist. § 27 Abs. 2 HStG hält ergänzend fest, dass die Anwendung von § 7 Abs. 2 HStG auf die nach dem SchG vom 27. Juni 1961, in der Fassung vom 21. Juni 1988, neu ermittelten Katasterwerte beschränkt ist. Gestützt auf den klaren Gesetzeswortlaut ist damit in Fällen, da der Katasterwert eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstückes höher ist als der von den Vertragsparteien für die Grundstücksübereignung vereinbarte Preis, der Katasterwert - im Sinne des SchG - als Bemessungsgrundlage für die Veranlagung der Handänderungssteuer heranzuziehen. Die gesetzliche Konzeption sieht also vor, dass ein Ersatzwert Platz greift, wenn der Erwerbspreis entweder nicht feststellbar oder eben unter diesem Ersatzwert liegt. Wie der Regierungsrat anlässlich der Revision des Handänderungssteuerrechts in den Jahren 1982/83 festhielt, hat dieser Ersatzwert aus Gründen der Rechtsgleichheit dem Verkehrswert zu entsprechen (Botschaft vom 15.10.1982 [B 115], in: Verhandlungen des Grossen Rates 1982, S. 915). Dies hat der Gesetzgeber durch Heranzug des Katasterwertes als Ersatzwert zu erreichen versucht, nachdem dieser gemäss § 17 SchG (in der Fassung vom 21.6.1988) bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert entspricht. Damit besagt § 7 Abs. 2 HStG letztlich nichts anderes, als dass die Handänderungssteuer vom Verkehrswert (gemäss SchG) zu erheben ist, wenn die Vertragsparteien für das Grundstück einen Erwerbspreis vereinbart haben, der unter diesem Wert liegt. Wie bereits erwähnt (vgl. Erw. 2b), war es denn auch die Absicht des Gesetzgebers, die Handänderungssteuer nach dem Verkehrswert des Grundstückes zu berechnen; der Verkehrswert soll mithin massgebendes Prinzip sein, nach dem sich letztlich die Veranlagung der Handänderungssteuer richten soll. Normalerweise stellt der auf dem freien Markt im Spiel von Angebot und Nachfrage zustande gekommene Preis den Markt- oder eben Verkehrswert eines Grundstückes dar. Der Regierungsrat führte denn auch anlässlich der erwähnten Revision bzw. Neufassung des HStG an, dass die Leistungen des Erwerbers in der Regel den Verkehrswert eines Grundstückes repräsentieren (Botschaft, a.a.O., S. 915). Liegt dieser vereinbarte Erwerbspreis aber nun unter dem durch die Schatzungsbehörden ermittelten Katasterwert des Grundstückes, sieht § 7 Abs. 2 HStG ausdrücklich vor, dass der Katasterwert als subsidiärer Handänderungswert heranzuziehen ist. Der Gesetzgeber geht mit anderen Worten davon aus, dass dieser im Rahmen des SchG behördlich ermittelte (Verkehrs-)Wert (vgl. § 17 SchG) dem Verkehrswert des Grundstückes eher entspricht, als ein unter diesem Wert zwischen den Vertragsparteien vereinbarter Preis.
Hält die Kantonale Steuerverwaltung in ihren Weisungen demgegenüber fest, es sei - abgesehen von Fällen, wo der Erwerbspreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspricht - nicht auf den subsidiären Handänderungswert, sondern auf den Erwerbspreis als vermutlichen Verkehrswert abzustellen, wenn der unter unabhängigen Dritten vereinbarte Erwerbspreis unter dem subsidiären Handänderungswert liegt, widerspricht dies den gesetzlichen Vorgaben. Sie führt denn auch in ihren Weisungen selber an, dass "entgegen dem Gesetzeswortlaut" auf diese Weise zu verfahren sei. Die Vorgehensweise laut Weisungen der Steuerverwaltung steht ganz klar derjenigen entgegen, wie sie vom Gesetzgeber in § 7 Abs. 2 HStG vorgesehen ist. Dies geht nicht an. Dass mittels den Bemessungsregeln gemäss Weisungen bestehende Vollzugsprobleme weitgehend gelöst worden seien, kann kein Abweichen vom gesetzlich vorgeschriebenen Vorgehen rechtfertigen. Die Vorgehensweise, wie sie in den Weisungen der Steuerverwaltung zum Ausdruck kommt, würde eine Änderung der entsprechenden gesetzlichen Grundlagen bedingen. Gerade die Revision des diesbezüglich massgeblichen § 7 Abs. 2 HStG stand jedoch bei der im Jahre 1999 erfolgten Totalrevision des kantonalen Steuergesetzes, in dessen Zuge auch zahlreiche Bestimmungen des HStG eine Änderung erfuhren, nicht zur Diskussion. (...)
e) Ein Abweichen von der Vorgehensweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG kommt dann in Betracht, wenn der Katasterwert nicht den Verkehrswert wiedergibt bzw. weit über jenem Preis liegt, der für den Gegenstand der Handänderung auf dem freien Markt vernünftigerweise erzielt werden kann. Diesfalls verliert der Katasterwert seine Funktion als Ersatzwert für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswertes. Dies war denn auch in jenem Sachverhalt der Fall, welcher mit dem bereits angeführten und auch in den Weisungen der Steuerverwaltung erwähnten Entscheid vom 14. Oktober 1997 in Sachen P. beurteilt worden war (vgl. LGVE 2000 II Nr. 32, der sich mit diesem Entscheid sowie dessen Tragweite - gerade auch in Bezug auf die von der Steuerverwaltung angepassten Weisungen betreffend die Anwendung und Auslegung von § 7 Abs. 2 HStG - auseinandersetzt). Dass vorliegend der durch die Schatzungsbehörden ermittelte Katasterwert nicht mit dem Verkehrswert des Grundstückes gleichgesetzt werden kann, ist nicht ersichtlich. Gerade der Erwerber selbst als Schuldner der Handänderungssteuer macht denn auch nichts Entsprechendes geltend. So kann der Schatzungsanzeige betreffend das Grundstück (...) entnommen werden, dass der Katasterwert von Fr. 2027200.- aus einer Neuschatzung aus dem Jahre 1996 stammt und seit Oktober 1996 in Kraft steht. Es trifft nun durchaus zu, wie auch die Steuerverwaltung anführt, dass der Katasterwert gemäss SchG den Verkehrswert eines Grundstückes über einen bestimmten Zeitraum gesehen (vgl. § 8 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 SchG) und nicht spezifisch den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Handänderung wiedergibt. Diese Ungenauigkeiten hat der Gesetzgeber jedoch aus Gründen der Praktikabilität und Verfahrensökonomie bewusst in Kauf genommen (vgl. VG-Urteil P. vom 14.10.1997 Erw. 3a mit Hinweis auf die Materialien). Gerade im Steuerrecht ist denn auch der Praktikabilitätsgrundsatz von erheblicher Bedeutung, sind doch die Steuerbehörden auf klare und einfach zu handhabende Bestimmungen angewiesen. Pauschalierungen und Schematisierungen sind deshalb insofern und insoweit in Kauf zu nehmen, als sich die resultierenden Ungleichheiten in einem zumutbaren Rahmen halten. Der Steuerpflichtige hat mithin im Handänderungssteuerrecht Abweichungen zwischen Steuerwert (Handänderungswert) und vereinbartem Erwerbspreis hinzunehmen, wenn diese auf der Anwendung der gesetzlichen Ordnung beruhen und der Gesetzgeber die schematischen Steuerveranlagungen durch die Wahl der Bemessungsmethode bewusst in Kauf genommen hat. Nur wenn die Rechtsgleichheit in krasser Weise verletzt wird oder die Steuerfolgen besonders stossend sind, ist die "generalisierende Steuerfestlegung" unzulässig (vgl. LGVE 2000 II Nr. 32 Erw. 2b). Eine solche Unzulässigkeit der Steuerfestlegung allein deshalb anzunehmen, weil zwischen dem Datum der Neuschatzung des Grundstückes und dem Zeitpunkt der Handänderung ein Zeitraum von knapp fünf Jahren liegt, und daher der Katasterwert des Grundstückes nicht exakt dessen Verkehrswert im Handänderungszeitpunkt wiedergibt, dafür besteht vorliegend keine Veranlassung. Solches wird denn auch von keiner Seite, gerade auch vom Steuerschuldner selbst, welcher die veranlagte Handänderungssteuer anstandslos bezahlt hat, nicht geltend gemacht.