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Art. 176 Abs. 1 ZGB. Berechnung des Liegenschaftsertrags, wenn eine umfassende Gebäudesanierung mit erheblichen Kosten vorgenommen wurde.

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Im Rahmen eines Rekursverfahrens betreffend Eheschutzmassnahmen stellte sich die Frage, wie der Liegenschaftsertrag zu berechnen ist, wenn eine umfassende Gebäudesanierung vorgenommen wurde.

Aus den Erwägungen:

Nachdem in den Verwaltungsabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 für die Liegenschaften X. ein "Liegenschaftsgewinn" von jeweils rund Fr. 170'000.-- und im Jahr 2003 ein solcher von Fr. 164'333.30 ausgewiesen worden war, wurde im Jahr 2004 zufolge umfassender Sanierung der Liegenschaften im Auftragsvolumen von Fr. 1'102'362.75 ein "Liegenschaftsverlust" von Fr. 975'391.65 deklariert. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist daraus nicht einfach zu schliessen, dass im Jahr 2004 kein Ertrag erzielt worden wäre. Die aufgelegten Verwaltungsabrechnungen sind nicht eigentliche Erfolgsrechnungen, sondern blosse Zusammenstellungen des Geldflusses. Wie die Gesuchstellerin zutreffend bemerkt, geht es nicht an, die gesamten Sanierungskosten als einmaligen Aufwand einem einzigen Jahr zu belasten und als Jahresverlust 2004 auszuweisen, zumal die Sanierung offensichtlich weitestgehend mit Hypothekar-Darlehen finanziert worden ist. Die Gebäudesanierung ist vielmehr in der Bilanz zu aktivieren, und ihre Kosten sind periodengerecht, d.h. gleichmässig über eine angenommene Nutzungsdauer wieder abzuschreiben, wobei die Abschreibungen im Aufwand zu erfassen sind. Bei einem linearen Abschreibungssatz von 1% auf dem Anschaffungswert von Wohnhäusern (vgl. Merkblatt A 1995 der Eidgenössischen Steuerverwaltung, Direkte Bundessteuer, betr. Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe) ist unter der Annahme, dass 20% der Gebäudesanierungskosten von Fr. 1'102'362.75 wertvermehrend waren (aufgrund der Sanierungsarbeiten fliessen um 20% höhere Mietzinsen), im Summarverfahren ab dem hier massgebenden Zeitpunkt (1.9.2004) von einer jährlichen Abschreibung von rund Fr. 41'685.-- auszugehen (Gebäudeversicherung der Wohnhäuser X. im Juli 2003 total Fr. 3'948'000.--, zuzüglich Wertvermehrung zufolge Gebäudesanierung von rund Fr. 220'500.--). Diese Rückstellung ist vom jährlichen Liegenschaftsgewinn in Abzug zu bringen. Da nach der Gebäudesanierung sowohl die Hypothekarzinsen als auch die Mietzinseinnahmen gestiegen sind, wird ab 2004 betreffend die Liegenschaften X. ermessensweise von einem Nettoertrag ("Liegenschaftsgewinn" abzüglich Rückstellung) von jährlich rund Fr. 120'000.-- ausgegangen.

II. Kammer, 18. April 2006 (22 06 29)