Wer ober- und unterirdische Bauten und Anlagen errichten oder ändern will, hat vor Baubeginn beim Gemeinderat eine Baubewilligung einzuholen. Das gilt insbesonde-re für Änderungen an bestehenden Bauten und Anlagen, einschliesslich nicht zonenkonformer Nutzungsänderungen (§ 184 Abs. 1 lit.b PBG; SRL Nr. 735). Vorsätzliche oder fahrlässige Widerhandlungen gegen § 184 Abs. 1 PBG werden mit Busse bis Fr. 20 000.- bestraft (§ 213 Abs. 1 PBG).
Die X. AG ist Eigentümerin eines Grundstücks, welches gemäss Bau- und Zonenreglement der Gemeinde A. in der Zone «übriges Gemeindegebiet» liegt. Das darauf befindliche Wohnhaus wurde gestützt auf die Baubewilligung des Gemeinderates A. vom 13. August 1991 und den Entscheid des Raumplanungsamtes des Kantons Luzern vom 1. Februar 1991 (aufgrund einer Ausnahmebewilligung gemäss §§ 180 ff. PBG) von einem Zwei- in ein Fünf-Familienhaus umgebaut. Am 12. Februar 1993 erteilte der Gemeinderat A. eine weitere Baubewilligung zum Einbau einer Einliegerwohnung im bisherigen Gemeinschaftsraum der genannten Liegenschaft. Die einzelnen Wohnungen wurden in der Folge durch die Y. AG an diverse Personen vermietet. Ende 1995 übernahm die X. AG die Vermietung der Wohnungen.
Unbestritten ist, dass in drei Wohnungen sogenannte «Massagesalons» eingerichtet wurden, in denen die Mieterinnen der Prostitution nachgehen. Gemäss Aussage des An-geklagten wohnen in der Liegenschaft immer noch dieselben Mieter, so dass nach wie vor derselbe Zustand herrsche. Zudem ist unbestritten, dass nicht die X. AG als juristi-sche Person, sondern allenfalls der Angeklagte als deren Verwaltungs-ratspräsident, für strafbare Handlungen im Geschäftsbetrieb zur Verantwortung gezogen werden muss.
Das Amtsgericht hat ausgehend von § 56 Abs. 1 und 2 PBG festgehalten, dass für das vorliegende Grundstück grundsätzlich die Vorschriften über die Landwirtschaftszone gelten würden und wies auf § 54 Abs. 2 PBG hin, welcher die zulässige Nutzung detailliert umschreibt (u.a. landwirtschaftliche Nutzung, Wohnraumbedürfnisse des Land-wirts, Nebenerwerb, soweit für die Existenz der Bauernfamilie notwendig). Art. 12 Ziff. 14 des Bau- und Zonenregelments der Gemeinde A. sehe dementsprechend vor, dass das übrige Gemeindegebiet in erster Linie für Bauten bestimmt sei, die land- und forstwirtschaftlichen Zwecken diene. Bei der aktuellen gewerblichen Nutzung der Liegenschaft durch Prostituierte zur Ausübung ihres Gewerbes liege eine nicht zonenkonforme Nutzung der Liegenschaft vor. Das Amtsgericht kam im Weiteren zum Schluss, dass trotz der erteilten Ausnahmebewilligung durch das Raumplanungsamt im Sinne von §§ 180 ff. PBG und der Baubewilligung(en) der Gemeinde A. zur Nutzung der Liegenschaft als Mehrfamilienhaus bzw. Wohnbaute die klare Formulierung dieser Zweckbestimmung keinen Raum für eine Auslegung zulasse, welche eine gewerbliche Nutzung einschliessen würde. Eine Bewilligung für eine gewerbliche Nutzung der Liegenschaft liege nicht vor. Dem Angeklagten, nicht aber den Mieterinnen, stünde es frei, um eine solche Bewilligung nachzusuchen. § 44 PBG, wonach nicht störende Geschäfts- und Gewerbebe-triebe in der Wohnzone gestattet sind, sofern sie sich baulich in den Zonencharakter einfügen, sei vorliegend nicht anwendbar. Ansonsten würde eine extensiv ausgelegte Ausnahmebewilligung einer Verwaltungsinstanz implizit zu einer Umzonung führen, die jedoch in der Kompetenz der Stimmberechtigten der jeweiligen Gemeinde stehe (§ 17 PBG). Zusammenfassend stelle die Nutzung der in Frage stehenden Liegenschaft durch Prostituierte zur Ausübung ihres Gewerbes eine nicht zonenkonforme gewerbliche Nutzungsänderung ohne Bewilligung im Sinne von § 184 Abs. 1 lit.b PBG dar.
Obwohl für die Liegenschaft der X. AG eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 RPG bzw. §§ 180 ff. PBG und eine entsprechende Baubewilligung der Gemeinde A. vorliegen, ist hier von einer zonenfremden Nutzung der Liegenschaft als Mehrfamilienhaus bzw. Wohnbaute auszugehen. Dass die Ausübung der Prostitution als Gewerbe keinen Bezug zur land- bzw. forstwirtschaftlichen Nutzung aufweist und damit in der Landwirtschaftszone ein nicht zonenkonformes Gewerbe darstellt, wird nicht bestritten und bedarf keiner weiteren Erläuterung. Entgegen der Ansicht des Verteidigers umfassen die erteilten Bewilligungen eine mässige Gewerbenutzung der Liegenschaft nicht. Da die Liegenschaft nicht in der Wohnzone liegt, ist eine direkte Anwendung von § 44 PBG ausgeschlossen. Vorliegend wurde eine zonenfremde Wohnnutzung in eine zonenfremde gewerbliche Nutzung umgestaltet. War für die neue, zonenfremde Nutzung als Mehrfamilienhaus bzw. Wohnbaute der ursprünglich als Zweifamilienhaus dienenden Liegenschaft im «übrigen Gemeindegebiet» eine Ausnahmebewilligung erforderlich, muss dies umso mehr für eine zonenfremde gewerbliche Nutzung der Fall sein, die in keinem Zusammenhang mit der ursprünglichen Baute steht. Nach der Praxis des Bundesgerichts gilt die Verwendung einer bestehenden Baute in der Landwirtschaftszone für einen andern Nutzungszweck als baubewilligungspflichtig. Dabei ist es unerheblich, ob mit der Nutzungsänderung bauliche Massnahmen verbunden sind oder nicht. Eine ohne bauliche Vorkehren auskommende Zweckänderung unterliegt der Bewilligungspflicht nur dann nicht, wenn (auch) der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zuzulassenden Nutzung entspricht oder sich die Änderung als ausgesprochen geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219, 223). Der Betrieb eines Massagesalons entspricht, wie bereits erwähnt, nicht dem zulässigen Nutzungszweck einer Landwirtschaftszone. Von einer geringfügigen Änderung kann ebenfalls nicht die Rede sein, denn bereits in einer Wohnzone, in welcher gemäss § 44 PBG in beschränktem Umfang Geschäfts- und Gewerbebetriebe erlaubt sind, ist für den Betrieb eines Massagesalons mangels Zonenkonformität grundsätzlich eine Bewilligung erforderlich (SOG 1996 Nr. 29). Eine gewerbliche Nutzung ist in der Wohnzone dann unzulässig, wenn Belästigungen auftreten, die mit dem Wohnen unvereinbar sind. Zugelassen sind nur Gewerbe, die dem täglichen Bedarf der ortsansässigen Bewohner dienen (BGE 117 Ib 147 ff.). Zudem gestattet § 44 PBG lediglich nicht störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe in der Wohnzone. Als störend gelten Nutzungen, die unzulässige Immissionen ideeller oder materieller Art verursachen. Selbst wenn der Freierverkehr (mit gesteigertem Verkehrsaufkommen bzw. Parkieren) sich in einem beschränkten Rahmen bewegt und sich mit der Wohnzone noch als verträglich erweisen könnte, sind jedenfalls die mit den Massagesalons verbundenen ideellen Immissionen als übermässig zu qualifizieren (LGVE 1995 I Nr. 4). Auch wenn die Tätigkeit in Massagesalons an sich legal ist, ergibt sich aus dem Fehlen eines ausdrücklichen Verbots in der Zonenordnung der Gemeinde A. bzw. dem PBG nicht deren Zulässigkeit (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich vom 24.1.1997 i.S. Stadt Zürich gegen F.). Zusammenfassend ist der Betrieb der Massagesalons in der Liegenschaft der X. AG nicht zonenkonform und daher grundsätzlich bewilligungspflichtig.
II. Kammer, 7. September 1999 (21 99 78)