Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Stockwerkeigentumsgrundstücks. Im Grundbuch wollte er zu seinen Gunsten und zu Lasten des Grundstücks ein lebenslängliches entgeltliches Wohnrecht eintragen lassen. Das Grundbuchamt wies seine Anmeldung ab.
Aus den Erwägungen:
Zu klären ist die Rechtsfrage, ob das Gesetz die Eintragung eines Eigentümerwohnrechts im Grundbuch zulässt. Der Beschwerdeführer bejaht dies und beruft sich auf diverse Lehrmeinungen, die mehr oder weniger ausführlich ihren Standpunkt begründen. Das Grundbuchamt hingegen ist der Auffassung, dass eine Nutzniessung – und somit auch ein Wohnrecht – nur an einer fremden Sache bestellt werden dürfe. Eine Eigentümernutzniessung wie auch ein Eigentümerwohnrecht könne es nicht geben. Das Grundbuchamt stützt sich dabei einerseits auf einen Bundesgerichtsentscheid der sozialversicherungsrechtlichen Abteilung (BGE 122 V 394), andererseits auf die Lehrmeinung von Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo (in: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Aufl., S. 1048 f.).
4.1.
Dem Gesetz (insbesondere den Regeln zum Wohnrecht [Art. 776 ff. ZGB]) kann prima facie keine Antwort entnommen werden. Vor Bundesgericht hat sich – soweit ersichtlich – die zu beantwortende Frage bis heute nicht gestellt. BGE 122 V 394 E. 6a S. 401 hält zwar fest, dass die Nutzniessung "an einem fremden Vermögensobjekt" erfolge, was so gesehen ein Wohnrecht am eigenen Grundstück ausschliessen würde. Der erwähnte Bundesgerichtsentscheid stellt dies jedoch fest, ohne dass sich die entsprechende Frage dort tatsächlich konkret gestellt hätte. Er ist folglich nicht einschlägig, denn er lässt keinen gesicherten Umkehrschluss in der Sache selber zu. Was zudem die vom Grundbuchamt angeführte Lehrmeinung von Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo betrifft, fällt auf, dass diese Autoren ihre Ansicht nicht näher ausführen und begründen.
4.2.
Vorab ist festzustellen, dass ein Eigentümerwohnrecht nicht a priori gegen die sachenrechtlichen Grundsätze verstösst. So kennt das Sachenrecht verschiedene Situationen, in denen neben der vollen Eigentümerstellung auch noch ein beschränkter dinglicher Anspruch und damit eine Doppelstellung besteht. Zu denken ist dabei etwa an den Eigentümerschuldbrief oder den Sachverhalt des Art. 733 ZGB (Errichtung einer Dienstbarkeit zu eigenen Lasten). Insofern unterscheidet sich das Sachenrecht vom Obligationenrecht, denn letzteres verwirklicht im Forderungsuntergangsgrund des Art. 118 OR (Zusammentreffen von Gläubiger- und Schuldnerstellung in einer Person) den Grundsatz, dass niemand sein eigener Schuldner sein kann (vgl. Aepli, Zürcher Komm., Zürich 1992, Art. 118 OR N 5 m.w.H.).
4.3.
Von besonderem Interesse sind sodann die rechtshistorischen Ausführungen von Peter Liver (in: Zürcher Komm., Zürich 1980, Art. 733 ZGB N 37 ff.). So sei Eugen Huber, der Schöpfer des Zivilgesetzbuchs, davon ausgegangen, dass ein Eigentümernutzniessungsrecht keinem Bedürfnis entspreche und folglich als ausgeschlossen zu betrachten sei.
Mit anderen Worten hielt Eugen Huber ein Eigentümernutzniessungsrecht nicht aus grundsätzlichen rechtlichen Überlegungen für ausgeschlossen, sondern deshalb, weil aus seiner Sicht kein praktisches Bedürfnis erkennbar war. Der vorliegende Fall zeigt nun aber, dass es durchaus Konstellationen geben kann, in denen ein tatsächliches Bedürfnis nach einer Eigentümerdienstbarkeit besteht (vgl. hierzu auch Liver, a.a.O., Art. 733 ZGB N 41 f.). In casu hat der Beschwerdeführer ein Interesse daran, dass sein Wohnrecht erhalten bleibt, falls das zu Gunsten seiner Mutter im Grundbuch eingetragene Rückkaufsrecht ausgeübt wird. Die vom überwiegenden Teil der Lehre vertretene Ansicht, dass in analoger Anwendung des Art. 733 ZGB eine Eigentümerdienstbarkeit eintragungsfähig sei (nebst Liver auch: Rey, Berner Komm., Bern 1981, Systematischer Teil zu Art. 730 f. ZGB, N 152; Baumann, Zürcher Komm., Zürich 1999, Art. 745 ZGB N 11 f.; Petitpierre, Basler Komm., 4. Aufl., Basel 2011, Art. 733 ZGB N 3 f.; Gösku, Handkomm. zum Schweizer Privatrecht [Hrsg. Amstutz et al.], Zürich 2007, Art. 733 ZGB N 1; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 3. Aufl., Zürich 2009, N 1192 und 1345; Piotet, SPR, Bd. V/1, Sachenrecht, S. 565 ff.; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Bd. II, Bern 1990, N 2171; Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Bd. II, Basel 1990, S. 62; Hans Michael Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte: Dienstbarkeiten, Grund- und Fahrnispfandrechte, Grundlasten, Bd. II, 2. Aufl., Bern 2000, S. 35 N 13; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2. Aufl., Zürich 2004, S. 73 N 121; Alexandra Farine Fabbro, L’usufruit immobilier, Diss. Freiburg 2000, S. 11), muss demnach als zutreffend bezeichnet werden.