Art. 253a OR. Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
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Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung und einen separaten Mietvertrag über einen Einstellhallenplatz. In einem dritten Vertrag wurde zusätzlich ein offener Abstellplatz an die Beschwerdegegnerin vermietet, welche diesen für die Ausübung ihrer Tätigkeit als Privatlehrerin für ihre Kunden benötigte. In der Folge kündigte die Beschwerdeführerin (Vermieterin) den Mietvertrag über den offenen Abstellplatz.
Aus den Erwägungen:
6.- Nach Art. 253a OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Unter gewissen Voraussetzungen bilden diese Sachen (zusammen mit der Hauptsache) den einheitlichen Gegenstand eines Mietvertrags und teilen mit der Hauptsache das gleiche rechtliche Schicksal, sind sozusagen mit ihr untrennbar verbunden (SVIT-Komm. Mietrecht, 3. Aufl., Art. 253a OR N 11). Dazu notwendig sind ein persönlicher und ein sachlicher (innerer) Zusammenhang zwischen den überlassenen Räumen und den übrigen überlassenen Sachen: In persönlicher Hinsicht müssen die Parteien, die den Mietvertrag über die Hauptsache geschlossen haben, mit denjenigen, die das Mietverhältnis bezüglich der Nebensache begründet haben, identisch sein; ein sachlicher Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und die Mieterschaft sie nur deshalb mietete, weil sie einen Mietvertrag über die Hauptsache schloss oder schliessen wollte, somit eine gegenseitige Abhängigkeit zwischen Haupt- und Nebensache besteht (SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 253a OR N 12; Lachat/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 65 f. N 4/4.4.1). Unerheblich ist die Zahl der unterzeichneten Verträge sowie der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. des Mietverhältnisbeginns (SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 253a OR N 13; Lachat/Püntener, a.a.O., S. 65 f. N 4/4.4.1). Die Bejahung der Anwendbarkeit von Art. 253a OR führt jedoch nicht ohne Weiteres zum Schluss, dass die Nebensache dem rechtlichen Schicksal der Hauptsache folgt; vielmehr ist aufgrund des Parteiwillens zu unterscheiden, ob ein einheitliches oder ein zusammenhängendes Mietverhältnis vorliegt (SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 253a OR N 14; Ruedi Schoch, Interessante Gerichtsentscheide, in: wohnen 6/2007, S. 29). Im Falle eines einheitlichen Mietverhältnisses ist eine Kündigung der Nebensache alleine unzulässig, da es sich um eine nichtige Teilkündigung handeln würde, währenddem beim zusammenhängenden Mietverhältnis Haupt- und Nebensache ein eigenes rechtliches Schicksal haben und separat gekündigt werden dürfen (SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 253a OR N 14 f.; Ruedi Schoch, Interessante Gerichtsentscheide, in: wohnen 6/2007, S. 29; Ruedi Schoch, Vermietung von Parkplätzen, in: wohnen 7-8/2008, S. 52). Indizien für das Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses sind unter anderem der Abschluss eines einzelnen Vertrags und die gegenseitige Abhängigkeit zwischen Haupt- und Nebensache, während für ein zusammenhängendes Mietverhältnis das Bestehen separater Verträge und deren unterschiedlicher Abschlusszeitpunkt sprechen (SVIT-Komm. Mietrecht, a.a.O., Art. 253a OR N 14 f.; Ruedi Schoch, Interessante Gerichtsentscheide, in: wohnen 6/2007, S. 29; Ruedi Schoch, Vermietung von Parkplätzen, in: wohnen 7-8/2008, S. 52). Massgebend ist jedenfalls die Stärke der inhaltlichen Verknüpfung der abgeschlossenen Verträge auf der Basis einer umfassenden Betrachtung der gesamten Umstände (Ruedi Schoch, Interessante Gerichtsentscheide, in: wohnen 6/2007, S. 29).
7.- Streitig ist, ob die Voraussetzungen von Art. 253a OR erfüllt sind.
Die drei Verträge wurden zwischen den gleichen Parteien abgeschlossen. Der Mietbeginn in allen drei Verträgen ist identisch. Zudem ist der sachliche Zusammenhang zwischen dem Mietvertrag betreffend die Wohnung sowie denjenigen über den Einstellhallenplatz und den offenen Abstellplatz gegeben, da Letztere nicht abgeschlossen worden wären, wenn die Beschwerdegegnerin über die Wohnung nicht hätte verfügen können. Somit bleibt zu prüfen, ob im konkreten Fall ein einheitliches oder aber ein zusammenhängendes Mietverhältnis in Frage kommt. Der massgebende Wille der Parteien ist aus den einzelnen Verträgen nicht ersichtlich. Diese enthalten keine Bestimmungen, die das gegenseitige Verhältnis regeln oder zumindest in den Grundzügen andeuten.
Der von der Beschwerdegegnerin gemietete offene Abstellplatz wird unbestrittenermassen von Schülern genutzt, die von der Beschwerdegegnerin in ihrer Wohnung unterrichtet werden. Damit besteht zwischen dem offenen Abstellplatz als Nebensache und der gemieteten Wohnung als Hauptsache ein enger funktionaler Zusammenhang. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der offene Abstellplatz der Beschwerdegegnerin im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR mitvermietet worden ist und die beiden Mietverträge somit eine Einheit bilden. Aufgrund dieses einheitlichen Mietverhältnisses stellt die Kündigung des offenen Abstellplatzes eine unzulässige Teilkündigung dar. Die Kündigung ist deshalb unwirksam (Higi, Zürcher Komm., 4. Aufl., Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR N 96).