Art. 256 und 258 OR. Definition des Mangels einer Mietsache. Anforderungen an die Lüftungsanlage eines Mietlokals (Bar/Restaurant) in einem ca. 50-jährigen Gebäude.
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Am 19. Januar 2000 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über ein "Pub" (Bar/Restaurant), welches einer der beiden Mieter schon zuvor längere Zeit gemietet hatte. Am 28. Juli 2000 gelangten die Mieter an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht mit dem Begehren, die Vermieterin sei zu verpflichten, im Mietlokal eine Lüftungsanlage einzubauen, die eine einwandfreie Luftqualität garantiere, zumindest aber die vertraglich und gesetzlich vorgeschriebenen Bestimmungen erfülle. Eine Einigung kam nicht zustande. Die Mieter erhoben am 14. Dezember 2000 Klage an das Amtsgericht mit dem Begehren, die Vermieterin sei zu verpflichten, in der Liegenschaft eine Lüftungsanlage einzubauen, die eine einwandfreie Luftqualität garantiere, zumindest aber die vertraglich und gesetzlich vorgeschriebenen Bestimmungen erfülle, und der Mietzins sei um 25 % herabzusetzen.
Bereits vorgängig hatten die Mieter Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde hinterlegt und dieser beantragt, die Hinterlegung sei zu bewilligen und der Mietzins sei herabzusetzen. Die Schlichtungsbehörde verpflichtete die Vermieterin, den Mangel betreffend Lüftung zu beheben, und setzte den Mietzins bis zur Behebung des Mangels um monatlich 15 % herab. Mit Klage vom 18. Mai 2001 beantragte die Vermieterin beim Amtsgericht, der Entscheid der Schlichtungsbehörde sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass an der Lüftung kein Mangel bestehe und die Mieter nicht berechtigt seien, die Mietzinse zu hinterlegen. Die hinterlegten Mietzinse seien freizugeben und ihr anzuweisen.
Das Amtsgericht vereinigte die beiden Prozesse und verpflichtete die Vermieterin in seinem Urteil, die Lüftungsanlage im Mietobjekt auf eigene Kosten so zu reparieren bzw. zu konzipieren, dass im Lokal selber eine Fortluftleistung von mindestens 1'225 m3/h und ein Geräuschpegel von maximal 52 dB erreicht werde. Im Weiteren setzte es den Nettomietzins bis zur Behebung des Mangels um 15 % herab und verfügte die Auszahlung der bei der Schlichtungsbehörde hinterlegten Gelder. Die Appellation der Vermieterin wurde vom Obergericht gutgeheissen und die Klage der Mieter abgewiesen.
Aus den Erwägungen:
4.- Zwischen den Parteien ist streitig, ob das Mietobjekt, wozu auch die Lüftungsanlage gehört, mangelhaft ist.
Das Gesetz umschreibt den Mangel als verminderte, beeinträchtigte oder fehlende "Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch". Der Vermieter erfüllt seine vertragliche Hauptpflicht schlecht bzw. mangelhaft, wenn der Zustand der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand abweicht. Was im Einzelfall geschuldet ist und unter den gegebenen Umständen vom Mieter als Leistung objektiv erwartet werden darf, muss anhand des konkreten Vertrages oder mangels genauerer Abrede anhand des üblichen Gebrauchs ermittelt werden. Der an die vertragliche Abrede des geschuldeten Zustands gebundene Begriff des Mangels erweist sich somit als relativ. Trotz des unklaren Gesetzeswortlautes, der den Mangel als Beeinträchtigung der Mietsache in der "Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch" umschreibt, damit aber bloss das Abweichen vom vertragsgemässen Zustand versteht, begründet auch das Fehlen zugesicherter Eigenschaften einen Mangel (Higi, Zürcher Komm., N 27 ff. zu Art. 258 OR; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 2. Aufl., Bern 1992, S. 5 ff. N 6 ff.). Der Mieter hat somit einen vertraglichen Anspruch darauf, dass das Mietobjekt bei Übergabe und während der Mietdauer die zugesicherten und die nach dem Vertrauensprinzip vorausgesetzten und voraussetzbaren Eigenschaften aufweist. Das Fehlen vorausgesetzter Eigenschaften bildet im Mietrecht den vom Gesetz allein erwähnten Hauptfall. Darunter versteht man, dass der Mietgegenstand in erster Linie zu dem Zweck taugen muss, zu dem er vermietet bzw. gemietet worden ist. Das Mietauto z.B. muss sich während der ganzen Mietdauer in fahrbarem Zustand befinden. Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache setzt das Vorhandensein jener Eigenschaften voraus, die der vertragliche Bestimmungszweck erfordert. Was ein Mieter vernünftigerweise vom Mietobjekt an Tauglichkeit erwarten darf, hängt nebst dem Gebrauchszweck, zu dem das Objekt taugen muss, vor allem vom Alter des Objektes und vom Mietpreis ab, der dafür zu entrichten ist. Ferner bestimmen in diesem Rahmen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und die Verkehrsanschauung die vernünftige Erwartung mit. Die Tauglichkeit eines Objektes, dem von den Parteien vereinbarten Gebrauchszweck zu dienen, kann auch von öffentlich-rechtlichen Vorschriften abhängen, namentlich von bau- oder gewerbepolizeilichen Vorschriften und Auflagen. Soweit es sich dabei um Vorschriften und Auflagen handelt, die sich an den Vermieter richten, gehört deren Erfüllung zur Hauptpflicht des Vermieters (z.B. Nutzungsvorschriften, Wohnanteilvorschriften, Vorschriften und Auflagen zur Ausstattung von Gastlokalen betreffend Abluft, sanitäre Einrichtungen usw.). Ist der Mieter Normadressat (Gastgewerbepatente), fällt die Erfüllung der Vorschriften und Auflagen ausschliesslich diesem anheim. Der Bestimmungszweck lässt zur Umschreibung des Mangels einen weiten Auslegungsspielraum offen. Eine zentrale Bedeutung kommt deshalb dem Zustand der Mieträumlichkeiten bei Vertragsschluss zu, dies zumindest dann, wenn der Mieter die Mieträumlichkeiten vor Vertragsschluss besichtigt hat. Hat er keinen Einwand erhoben, so kann der damalige Zustand - besondere Umstände vorbehalten - in der Regel als vertragsgemäss gelten (Martin Züst, a.a.O., S. 9 f. N 11 ff.; Higi, a.a.O., N 30 ff. zu Art. 256 OR). Was die zugesicherten Eigenschaften betrifft, kann der Mieter nach Lehre und Praxis in guten Treuen erwarten, dass die Mietsache diese Eigenschaften bei Übergabe und während der Mietdauer aufweist. Durch die Zusicherung verpflichtet sich der Vermieter, das zugesagte Mietobjekt mit einer bestimmten (vorhandenen oder fehlenden) Eigenschaft zu übergeben und diese während der Mietdauer zu erhalten. Die Zusicherung wird deshalb zu einem "Bestandteil des vereinbarten Vertragsinhaltes": Durch sie wird der Soll-Zustand der Mietsache mitumschrieben. Der Vermieter kann z.B. dem Mieter versprechen, vor Einzug Küche und Bad zu renovieren, oder er kann ihm einen bestimmten Umsatz garantieren (Martin Züst, a.a.O., S. 10 N 14). Ob eine Eigenschaft zugesichert worden ist, bestimmt sich nach der Vereinbarung der Parteien und nach den allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung (Higi, a.a.O., N 47 zu Art. 258 OR).
5.- Nach Auffassung der Vermieterin haben die Mieter das Mietobjekt bei Vertragsabschluss gekannt und den bestehenden Zustand daher akzeptiert. Die Mieter wenden dagegen ein, wegen der Zusicherung der Vermieterin in Ziff. 8 lit. b des Mietvertrages, der mündlichen Zusicherungen der Vermieterin bei Vertragsabschluss, dass die Lüftungsanlage kurze Zeit nach Mietantritt repariert werde und weil die Mietsache nicht zum vorausgesetzten Gebrauch getaugt habe, sei ihre Berufung auf die Mangelhaftigkeit der Lüftung dennoch zulässig gewesen.
5.1. Hat der Mieter die Mietsache übernommen, ohne eine Beeinträchtigung in der Gebrauchstauglichkeit geltend zu machen, so kann daraus geschlossen werden, sie entspreche dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (Higi, a.a.O., N 32 zu Art. 256 OR; SVIT-Komm. zum Mietrecht, a.a.O., N 22 zu Art. 256 OR; Martin Züst, a.a.O., S. 99 N 179). Als Mindeststandard der Tauglichkeit kann der Mieter voraussetzen, dass alle Bestandteile der Mietsache funktionieren und deren Benützung keine Gefahren für Leib und Leben darstellt. Diesen Mindeststandard kann der Mieter auch dann durchsetzen, wenn er den unzureichenden Zustand der Sache gekannt hat (Weber, Basler, Komm., 3. Aufl., Basel 2003, N 4 und 5 zu Art. 256 OR; Martin Züst, a.a.O., S. 99 N 179).
5.2. Es ist unbestritten, dass S.B. seit 13 Jahren Mieter der fraglichen Räumlichkeiten ist und dass auch der zweite Mieter, R.P., das Mietobjekt bei Mietantritt seit 19 Tagen kannte und nutzte und somit über dessen Zustand im Bilde war. Der Zustand der Lüftungsanlage war den Mietern bei Abschluss des Mietvertrages somit bekannt und sie wären ohne weiteres in der Lage gewesen, die behauptete Mangelhaftigkeit des Mietobjektes zu rügen, wenn dieses tatsächlich nicht dem vereinbarten Zustand entsprochen hätte. Das haben sie aber nicht getan, sondern sich gegenteils in der Zusatzvereinbarung berechtigt erklären lassen, an der Lüftungsanlage Renovations- oder Umbauarbeiten auf eigene Kosten vorzunehmen. Im Übrigen ist unbestritten, dass die Lüftungsanlage funktioniert. Bei dieser Sachlage muss davon ausgegangen werden, dass sich das Mietobjekt und insbesondere die Lüftungsanlage im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand befand, also keinen Mangel im Sinne des Mietrechts aufgewiesen hat.
Nach dem Gesagten wäre ein Mangel nur dann zu bejahen, wenn der Zustand der Lüftungsanlage sich seit Abschluss des Mietvertrages wesentlich verschlechtert hätte. Die Beweislast dafür trifft die Mieter, welche die Mietsache vorbehaltlos angenommen haben (Martin Züst, a.a.O., S. 113 N 204; Higi, a.a.O., N 42 zu Art. 256 OR). Diese machen lediglich geltend, die Lüftungsqualität habe sich im Laufe der Jahre verschlechtert. Hingegen wird weder behauptet noch bewiesen, dass der Zustand der Lüftungsanlage sich seit Abschluss des Mietvertrages vom 19. Januar 2000 verändert habe. Ein Mangel der Mietsache ist unter diesem Aspekt nicht bewiesen.
(¿)
6.- Nach Auffassung der Mieter ist ihnen mit Art. 8 lit. b des Mietvertrages gestützt auf die Gastgewerbegesetzgebung eine Frischluftmenge pro Person von 30 bis 40 m3/h vertraglich zugesichert worden, was gemäss den Richtlinien des Schweizerischen Vereins von Wärme- und Klimaingenieuren für das 40 m2 grosse Lokal "X" und einer Fläche von 0,8 m2 bis 1,2 m2 pro Person bei einer Belegung von 33 bis 50 Personen eine Lüftungsleistung von mindestens 990 m3/h erfordere, im Maximalfall sogar von 2'000 m3/h. Die effektive Leistung der Lüftungsanlage betrage jedoch nur 582 m3/h und sei daher mangelhaft. Auch bezüglich des Lärms vermöge die Lüftungsanlage dem anerkannten Standard nicht zu genügen. Gemäss Expertise überbiete die Lüftungsanlage den geforderten Lärmpegel von 45 dB bei weitem. Bei vollem Betrieb steigere sich der Lärmpegel im Lokal auf 68 dB. Die Anlage stelle sich somit auch hinsichtlich der Lärmimmissionen als ungenügend und mangelhaft heraus.
6.1. Art. 8 lit. b des (insoweit vorformulierten) Mietvertrages steht unter der Überschrift "Betriebliche Voraussetzungen im öffentlichen Recht" und hat folgenden Wortlaut:
Der Vermieter ist dem Mieter dafür verantwortlich, dass die betrieblichen Voraussetzungen im Sinne der Gastgewerbegesetzgebung von Mietantritt bis Mietende vorliegen.
Diese Bestimmung kann entgegen der Auffassung der Mieter nicht dahingehend verstanden werden, dass sie ihnen den Einbau einer Lüftungsanlage garantiert, welche eine Leistung erbringt, wie sie die aktuelle Gastgewerbeverordnung vorschreibt. Vielmehr konkretisiert diese Bestimmung die Hauptleistungspflicht der Vermieterin im Hinblick auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Sie will sicherstellen, dass die Vermieterin die ihr vom öffentlichen Recht auferlegten Vorschriften und Auflagen erfüllt, welche an ein Lokal gestellt werden, dessen Gebrauchszweck der Betrieb einer Bar/eines Restaurants ist (vgl. Higi, a.a.O., N 40 zu Art. 256 OR). Das Mietobjekt muss demnach so beschaffen sein, dass die Mieter es vereinbarungsgemäss als Bar/Restaurant nutzen können und dem nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die dies verhindern. Diese Voraussetzung ist vorliegend aber erfüllt. Die Mieter nutzen das Mietobjekt unbestrittenermassen als Bar/Restaurant. Dieser Nutzung stehen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen. Die Mieter machen jedenfalls nicht geltend, dass die Nutzung des Mietlokals als Bar/Restaurant durch gewerbepolizeiliche Beschränkungen behindert sei. Das Amt für Gastgewerbe hat denn auch am 28. März 2000 die Wirtschaftsbewilligung für das Mietobjekt ohne Auflagen erteilt. Zudem ist zu beachten, dass Altbauten gemäss § 17 der Gastgewerbeverordnung Bestandesschutz geniessen, soweit sie nicht im Rahmen von Umbauten und Erweiterungen an die neuere Entwicklung anzupassen sind, was voraussetzt, dass dies technisch möglich, finanziell zumutbar und zweckmässig ist. Dieser Bestandesschutz betrifft auch das vorliegende Mietobjekt, welches unbestritten in den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts erstellt wurde und damit vor Inkrafttreten des Gastgewerbegesetzes, welches im Zeitpunkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages galt.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz hat die Vermieterin in der Klageantwort auch nicht anerkannt, dass die Lüftung irgendeinen Minimalwert erreichen müsse, vielmehr hat sie ausdrücklich bestritten, dass § 14 Abs. 2 der Gastgewerbeverordnung hier anwendbar sei.
6.2. Für die Geräuschimmissionen der Lüftungsanlage gelten die gleichen Überlegungen wie zur Lüftungsleistung (oben E. 6.1). Hinzu kommt, dass die vom Experten C. angewendeten Grenzwerte auf der SIA-Norm 118 ("Schallschutz im Hochbau") und damit nicht auf öffentlichem Recht im Sinne von Art. 8 lit. b des Mietvertrages basieren.
7.- Die Mieter machen weiter geltend, aufgrund mündlicher Zusicherungen der Vermieterin hätten sie bei Vertragsschluss davon ausgehen dürfen, dass die Lüftungsanlage kurze Zeit nach Mietantritt repariert würde und dadurch ein störungsfreier Restaurantbetrieb garantiert sei. Eine solche Zusicherung ist indes nicht bewiesen und auch nicht schlüssig vorgetragen.
8.- Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vermieterin den Mietern bezüglich der Lüftung keine Zusicherungen machte und dass sich das Mietobjekt inkl. der Lüftungsanlage in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand befindet, d.h. als Restaurant/Bar ohne Einschränkungen betrieben werden kann. Liegt somit kein Mangel an der Mietsache vor, kann die Vermieterin nicht zur Reparatur der Lüftungsanlage verhalten werden, entfällt der Grund für eine Reduktion des Mietzinses und sind die hinterlegten Mietzinse der Vermieterin herauszugeben.
I. Kammer, 18. August 2004 (11 03 166)