Art. 18 OR. Vertragsauslegung. Auch formbedürftige Verträge sind nach den allgemeinen Regeln auszulegen.
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Die Klägerin verkaufte den vier Beklagten, die eine einfache Gesellschaft bilden, mit öffentlich beurkundetem Vertrag das Grundstück Nr. X/GB Kriens für Fr. 235'000.--. Der Grundstücksbeschrieb im Vertrag enthielt unter der Rubrik "Anmerkungen" folgenden Eintrag: "Miteigentum zu 1/34 an Nr. Y". Dieses Miteigentum betraf einen Autoabstellplatz auf dem Grundstück Nr. Y.
In der Folge stellte sich die Klägerin auf den Standpunkt, entgegen dem Wortlaut des Vertrages sei der Miteigentumsanteil (der von den Beklagten zwischenzeitlich an den Beklagten 3 und seine Ehefrau verkauft wurde) nicht Gegenstand der Vereinbarung gewesen. Sie forderte von den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 40'000.-- nebst Zins als zusätzliches Entgelt für den Autoabstellplatz.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Klägerin appellierte erfolglos an das Obergericht.
Aus den Erwägungen:
2.- Nachdem die Klägerin in keinem Stadium des Verfahrens Anträge gestellt hat, die im Zusammenhang mit der Frage des Zustandekommens des streitigen Vertrages stehen (sie behauptet weder das Nichtzustandekommen gemäss Art. 1 OR noch die Unverbindlichkeit infolge Abgabe einer Unverbindlichkeitserklärung gemäss Art. 31 OR, verbunden mit den entsprechenden prozessualen Anträgen), ist vorliegend ein reiner Auslegungsstreit zu beurteilen. Alleinige Aufgabe des Gerichts ist demnach, den Inhalt des Vertrages im streitigen Punkt festzulegen (vgl. Jäggi/Gauch, Zürcher Komm., N 326 zu Art. 18 OR) und alsdann zu prüfen, ob die Anträge der Klägerin aufgrund dieses Vertragsinhalts gutzuheissen sind oder nicht.
3.- Auch der von Gesetzes wegen formbedürftige Vertrag ist nach den allgemeinen Regeln auszulegen. Eine andere und später zu beantwortende Frage ist, ob die vorgeschriebene Form eingehalten wurde. Auslegungsproblematik und Formproblematik sind klar auseinander zu halten. Somit können auch beim formbedürftigen Vertrag Umstände ausserhalb des Vertragstextes zur Auslegung herangezogen werden (vgl. Jäggi/Gauch, a.a.O., N 477 zu Art. 18 OR; Kramer, Berner Komm., N 59 zu Art. 18 OR; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg.Teil, Bd. I, 8. Aufl., Zürich 2003, Rz 1243 ff. m.w.V. auch auf die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung; anders noch BGE 105 II 84, der die so genannte Andeutungstheorie vertrat).
4.- Massgebend für die Bestimmung des Vertragsinhalts ist gemäss Art. 18 Abs. 1 OR der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien und nicht die irrtümlich oder absichtlich vom wirklichen Willen abweichende Ausdrucksweise. Vorliegend macht die Klägerin geltend, die Vertragsparteien hätten den übereinstimmenden wirklichen Willen gehabt, dass Kaufgegenstand das Grundstück ohne den Miteigentumsanteil gewesen sei. Implizit geht sie von einer irrtümlich falschen Ausdrucksweise aus: die Anführung des Miteigentumsanteils in der öffentllichen Urkunde wäre somit für alle Parteien versehentlich erfolgt.
5.- Der objektiv klare Vertragstext ist Ausgangspunkt der Auslegung. Weil in der streitigen öffentlichen Urkunde der Miteigentumsanteil ausdrücklich aufgeführt ist, hat die Klägerin ihre Behauptung eines übereinstimmend gegenteiligen Willens zu beweisen, nachdem sich die Beklagten einer solchen Auslegung widersetzen. Dieser Nachweis ist bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu erbringen, wobei allenfalls auch Umstände vor und/oder nach dem Vertragsabschluss heranzuziehen sind. Diese Behauptungs- und Beweislast ist unbestritten.
6.- Am streitigen Vertrag sind insgesamt fünf Personen beteiligt, eine auf der Verkäufer- und vier (als einfache Gesellschaft) auf der Käuferseite. Die von der Klägerin behauptete Übereinstimmung der wirklichen Willen muss sämtliche Personen umfassen, zumal alle den streitigen Vertrag persönlich unterzeichnet haben (vgl. BGE 70 II 43 und Jäggi/Gauch, a.a.O., N 27 zu Art. 18 OR). Daran ändert der Umstand nichts, dass nach der eigenen Darstellung der Beklagten der Beklagte 1 die Vertragsverhandlungen mit der Klägerin geführt hat. Ob die Rechtslage verschieden wäre, wenn sich die Beklagten beim Vertragsabschluss hätten vertreten lassen, kann offen bleiben.
7.- Die Vorinstanz ist aufgrund der Beweiswürdigung zum Ergebnis gelangt, dass zwei der fünf Prozessparteien den übereinstimmenden Willen im Sinne der klägerischen Behauptungen hatten: die Klägerin selber und der Beklagte 3. Bei den übrigen Beklagten sei ein solcher Wille nicht mit der notwendigen Deutlichkeit nachgewiesen. Die Klägerin stellt sich nach wie vor auf den Standpunkt, dass die Indizien insgesamt bei allen Beteiligten für ihre Version sprechen, während die Beklagten den gegenteiligen Standpunkt einnehmen und geltend machen, keine der fünf Prozessparteien (auch nicht die Klägerin) hätten den von der Klägerin behaupteten Willen gehabt.
8.- Die Klägerin zählt 13 Umstände auf, die sie insgesamt als Beweis dafür hält, dass alle Beklagten den von ihr behaupteten Willen hatten.
9.- Aufgrund der Akten und des Beweisverfahrens ist davon auszugehen, dass die Parteien die Frage, ob der Miteigentumsanteil zum Kaufgegenstand gehört oder nicht, gar nie konkret zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht haben (die vorliegende Sachlage ist also verschieden von den Schulbeispielen der Willensübereinstimmung im Sinne von Art. 18 OR: die Parteien schreiben "3. Stock", meinen aber den 5. Stock, vgl. Jäggi/Gauch, a.a.O., N 61 zu Art. 18 OR). Insofern war der streitige Punkt gar nicht Gegenstand einer rechtsgeschäftlichen Willenserklärung, auch nicht einer stillschweigenden (vgl. Jäggi/Gauch, a.a.O., N 25 zu Art. 18 OR; Art. 18 Abs. 1 OR setzt aber eine entsprechende Erklärung implizit voraus). Die von der Klägerin angeführten Indizien vermögen keine übereinstimmenden Willenserklärungen der Parteien zu beweisen, da sie (so bewiesen) nur in losem Zusammenhang mit dem streitigen Vertrag stehen und keine ausdrückliche, gegen aussen wahrnehmbare Erklärung enthalten. Wer aufgrund der Umstände eine Vermutung über den Willen der Gegenpartei hegen muss, hat allein damit noch keine (übereinstimmende) Willenserklärung abgegeben (weder eine ausdrückliche noch eine stillschweigende), auch wenn er sich auf das Rechtsgeschäft einlässt, ohne den Punkt selber zur Diskussion zu stellen. Die Prüfung einer gegenseitig übereinstimmenden Willenserklärung kann in casu somit zu keinem sicheren Ergebnis führen, was sich zu Lasten der Klägerin auswirkt, welche aus einer solchen übereinstimmenden Erklärung Rechte ableiten will. Ob die von der Klägerin ins Feld geführten Indizien tatsächlich überhaupt vorliegen, kann daher offen bleiben.
10.- Damit verlagert sich die Streitfrage in den Bereich der objektiven Vertragsauslegung: Wie durften und mussten die Beklagten den Vertragstext verstehen? Massgebend sind die konkreten Umstände, was bedeutet, dass die Problematik wertend zu lösen ist. Auszugehen ist vom Umstand, dass der Vertragstext den Parteien vom Notar vorgelesen wurde und sie dann unterschriftlich bestätigten, dass das Vorgelesene ihrem Willen entspricht. Nachdem der Klägerin als einer mit dem Liegenschaftshandel vertrauten AG ohne weiteres klar sein musste, worum es beim fraglichen Miteigentumsanteil ging, und dieser objektiv in engem Zusammenhang mit dem Kaufgegenstand steht, braucht es gewichtige Umstände, um den Beklagten die Obliegenheit aufzuerlegen, sie hätten die Klägerin anlässlich der Beurkundung auf den Punkt aufmerksam machen müssen bzw. sie hätten wissen müssen, dass die Klägerin den Text nicht gemäss dem objektiven Sinn verstand. Diese Umstände müssten nach Treu und Glauben gewichtiger sein als die eigene Obliegenheit der Klägerin zur Abänderung des an sich unmissverständlichen Vertragstextes. Solche Umstände behauptet die Klägerin nicht. Die von ihr geltend gemachten Indizien genügen insbesondere auch angesichts ihrer eigenen Fachkenntnis nicht, um das Auslegungsrisiko im Ergebnis den Beklagten zu überbinden. Selbst wenn einzelne Beklagte Zweifel haben mussten oder tatsächlich hatten, ob die Klägerin den Vertragstext im streitigen Punkt so meinte, wie er verfasst wurde, werden diese Zweifel durch die ausdrückliche Billigung des Textes seitens der Klägerin gleichsam neutralisiert, nachdem es um eine "organische" Erweiterung des Kaufgegenstandes geht. Ob anders zu entscheiden wäre, wenn die Klägerin im Vorfeld des Vertragsschlusses sich ausdrücklich und unmissverständlich dahingehend geäussert hätte, sie betrachte als Kaufgegenstand das Grundstück ohne den Miteigentumsanteil, kann offen gelassen werden (alsdann könnte es sich unter Umständen um einen von den Beklagten erkannten und von ihnen ausgenützten Irrtum handeln, vgl. dazu Kramer, a.a.O., N 101 zu Art. 18 OR). Die vorliegende Sachlage ist vergleichbar mit jener der culpa in contrahendo: Niemand ist gehalten, im Interesse des Vertragspartners umsichtiger zu sein, als dieser selber ist und sein kann (BGE 102 II 84, BGE 120 II 336).
11.- Dass die von der Klägerin geltend gemachten Indizien für den Nachweis einer Willenserklärung seitens der Beklagten von vornherein unbeachtlich sind, ergibt sich aus einem weiteren Umstand. Die Klägerin lässt vor Obergericht ausführen, dass die Beklagten 1, 2 und 4 sich des Kaufes des Abstellplatzes (d.h. des streitigen Miteigentumsanteils) gar nicht bewusst gewesen seien. Wer aber über einen streitig gewordenen Vertragspunkt gar keine Vorstellung hatte, konnte diesbezüglich weder innerlich einen Willen bilden, noch einen solchen erklären. Das gilt im Hinblick auf die geltend gemachten Indizien sowohl vor, bei, wie auch nach Vertragsabschluss.
12.- Nach dem Gesagten bleibt es dabei, dass die Beklagten zum vereinbarten Preis auch den streitigen Miteigentumsanteil erworben haben. Die Klage ist daher abzuweisen.
I. Kammer, 1. Oktober 2004 (11 03 161)
(Das Bundesgericht hat die dagegen erhobene stattsrechtliche Beschwerde am 1. Februar 2005 abgewiesen.)