Entscheid vom 02. April 2024
Referenz ZK2 24 7
Instanz II. Zivilkammer
Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitzende
Parteien A._____ Beschwerdeführerin
gegen
B._____ Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Bühler
Sennhofstrasse 19, Postfach 23, 7001 Chur
Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO (Mieterausweisung)
Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 13.03.2024, mitgeteilt am gleichen Tag (Proz. Nr. 135-2024-65)
Mitteilung 02. April 2024
A. Mit Mietvertrag für Wohnungen vom 23./28. Februar 2023 mietete A._____ von B._____ ab dem 1. April 2023 eine 2.5-Zimmerwohnung (C._____), inkl. Tiefgaragenparkplatz (Nr. D._____), in der Liegenschaft am E._____ in F._____. Der Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September. Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'600.00 brutto, zahlbar monatlich zum Voraus.
B. Mit Einschreiben vom 6. September 2023 mahnte B._____ die ausstehenden Mietzinse für die Monate August und September 2023 in der Höhe von je CHF 1'600.00, insgesamt CHF 3'200.00, und forderte A._____ auf, diese Ausstände innert 30 Tagen zu begleichen, ansonsten das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde.
C. Mit Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 18. Oktober 2023 kündigte B._____ den Mietvertrag vom 23./28. Februar 2023 per 30. November 2023.
D. Am 30. Januar 2024 (Poststempel) stellte B._____ beim Einzelrichter am Regionalgericht Plessur ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO um Ausweisung von A._____ aus der 2.5-Zimmerwohnung (C._____), inkl. Tiefgaragenparkplatz (Nr. D._____), in der Liegenschaft E._____ in F._____.
E. Der vom Einzelrichter einverlangte Kostenvorschuss von CHF 800.00 ging fristgerecht ein. A._____ liess sich innert der angesetzten Frist (samt Nachfrist) zur Stellungnahme zum Gesuch nicht vernehmen. Auf die Durchführung einer Hauptverhandlung wurde verzichtet.
F. Mit Entscheid vom 13. März 2024 erkannte der Einzelrichter am Regionalbericht Plessur was folgt:
1. A._____ wird angewiesen, die 2.5-Zimmerwohnung (C._____) sowie den Tiefgaragenparkplatz (Nr. D._____) am E._____ in F._____ unverzüglich, bis spätestens am 2. April 2024 zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2. Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
3.a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist B._____ berechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Wohnung zu veranlassen. Sollte A._____ den Zutritt zur Wohnung verweigern, ist B._____ berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuziehen, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Sie kann polizeiliche Hilfe in Anspruch nehmen (vgl. Ziffer 3/c).
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch B._____ vorzuschiessen, welche dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Stadtpolizei F._____ wird angewiesen, den vorliegenden Entscheid auf erstmalige Aufforderung von B._____ zu vollstrecken, indem B._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Personen aus den Räumlichkeiten geleitet werden.
4.a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von A._____.
Die Gerichtskosten werden mit dem von B._____ geleisteten Vorschuss von CHF 800.00 verrechnet.
A._____ hat B._____ die geleisteten Vorschüsse von CHF 800.00 zu ersetzen.
5. [Rechtsmittelbelehrung]
6. [Mitteilung]
G. Diesen Entscheid focht A._____ (fortan Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 23. März 2024 (Datum Eingang: 26. März 2024) hierorts an.
H. Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen. Nachdem sich die Beschwerde sogleich als offensichtlich unbegründet erweist, ist auf das Einholen einer Beschwerdeantwort von B._____ (fortan Beschwerdegegnerin) zu verzichten (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Doppel der Beschwerde (act. A.1) ist der Beschwerdegegnerin mit dem vorliegenden Entscheid zuzustellen. Die Sache erweist sich als spruchreif. Infolge Dringlichkeit und Ferienabwesenheiten ergeht dieser Entscheid mit anderer als den Parteien angekündigter Besetzung (vgl. act. D.1-2). Die Vorsitzende war indes bereits in den prozessleitenden Verfügungen vom 26. März 2024 als Stellvertretung ausgewiesen (vgl. Art. 4 Abs. 2 KGV [BR 173.100]; act. D.1-2).
1.1. Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert. Das Bundesgericht hat in BGE 144 III 346 einheitliche Regeln für die Streitwertberechnung bei Ausweisungsklagen im Rechtsschutz in klaren Fällen aufgestellt. Danach ist zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung aus dem Mietobjekt als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung des Mietvertrages streitig ist. Im (vorliegend einschlägigen) ersteren Fall besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; BGer 4A_346/2022 v. 1.11.2022 E. 2.2). Bei einem aktuellen monatlichen Mietzins von CHF 1'600.00 (RG act. II.1.2) beläuft sich der Streitwert vorliegend auf CHF 9'600.00 und liegt mithin unter der Streitwertgrenze von CHF 10'000.00. Damit ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig.
1.2. Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ging der Beschwerdeführerin am 16. März 2024 zu (RG act. IV.7-8). Die Eingabe vom 23. März 2024 (Datum Eingang: 26. März 2024; act. A.1) erfolgte damit fristgerecht. Lediglich der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass das vorfrankierte Couvert, welches die Beschwerdeführerin verwendete, keinen Nachweis in Bezug auf den massgeblichen Poststempel erlaubt. Da die Beschwerdefrist aber mit Eingang am 26. März 2024 ohnehin gewahrt ist, braucht darauf nicht näher eingegangen zu werden (vgl. Art. 142 Abs. 1 und 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
2.1. Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Namentlich ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brun-ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 17 ff. zu Art. 321 ZPO sowie N 16 ff. und N 30 ff. zu Art. 311 ZPO).
2.2. Das Beschwerdeverfahren ist keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens, sondern bezweckt eine rechtsstaatliche Kontrolle desselben. Die Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten Sachverhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und aufgrund dieses Sachverhalts das Recht korrekt angewendet hat. Dabei ist sie an die vorgebrachten Beschwerdegründe gebunden (Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] v. 28.6.2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7379; Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Bern 2012, N 1 zu Art. 326 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.3. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien braucht es keinen formellen Antrag, sondern genügt auch eine Formulierung in der Begründung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; Sterchi, a.a.O., N 18 und 22 zu Art. 321 ZPO).
3.1. Der Einzelrichter wies die Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Entscheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 2. April 2024, zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Zusammengefasst erwog er, die Beschwerdeführerin habe die Frist für das Einreichen einer Stellungnahme ungenutzt verstreichen lassen und damit das Vorbringen der Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Die Kündigung sei gültig erfolgt bzw. das Mietverhältnis rechtmässig aufgelöst worden. Trotz beendetem Mietverhältnis habe die Beschwerdeführerin bis zum jetzigen Zeitpunkt das Mietobjekt nicht geräumt und der Beschwerdegegnerin zurückgegeben. Damit stehe Letzterer ein Ausweisungsanspruch zu (act. E.1; RG act. A.1).
3.2. Die Beschwerdeführerin führt mit Eingabe vom 23. März 2024 aus, sie bitte die angesetzte Frist von "bis spätestens am 2. April 2024" ein letztes Mal zu verlängern. Sie könne ab dem 1. Juni 2024 mit ihrem Sohn in eine andere Wohnung ziehen. Derzeit sei sie dabei alles vorzubereiten, damit sie die jetzige Wohnung der Beschwerdegegnerin in einem einwandfreien Zustand verlassen könne. Es würde ihr sehr helfen, wenn die Frist bis Anfang Juni 2024 verlängert werden könnte. Sie möchte ihrem Sohn noch mehr Stress ersparen als er im Moment mit den vielen Arzt- und Spitalbesuchen schon habe (act. A.1).
3.3. Mit ihren Vorbringen wendet sich die Beschwerdeführerin somit einzig gegen die eingeräumte Frist für die Wohnungsrückgabe (inkl. Tiefgaragenparkplatz), da sie erst ab dem 1. Juni 2024 eine neue Wohnung habe und noch alles vorbereiten müsse. Eine sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz findet nicht statt. Damit sind aber mangels rechtsgenügender Begründung, warum der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss, die formellen Anforderungen an die Beschwerde nicht erfüllt, und zwar selbst unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Laieneingabe handelt. Auf die Beschwerde ist demzufolge nicht einzutreten.
4.1. Im Übrigen wäre die Beschwerde, selbst wenn auf sie eingetreten werden könnte, abzuweisen. Die Beschwerdeführerin bringt vor Kantonsgericht erstmals vor, mehr Zeit für die Räumung der Wohnung zu benötigen. Im erstinstanzlichen Verfahren liess sie sich nicht vernehmen (act. E.1; RG act. IV.2-6). Damit handelt es sich um unzulässige neue Vorbringen im Rechtsmittelverfahren (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO; vorstehend E. 2.2).
4.2. Dass die Kündigung unwirksam oder nichtig sei, bringt die Beschwerdeführerin zu Recht nicht vor (vgl. act. A.1). Die Beschwerdegegnerin setzte der Beschwerdeführerin aufgrund des Ausstands der gemäss Mietvertrag monatlich zum Voraus zu leistenden Mietzinse für die Monate August und September 2023 von je CHF 1'600.00, insgesamt CHF 3'200.00, mit Einschreiben vom 6. September 2023 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und drohte ihr an, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde (RG act. II.1.4). Diese Mahnung mit Kündigungsandrohung wurde der Beschwerdeführerin am 7. September 2023 ins Postfach zur Abholung avisiert (RG act. II.1.4 [Rückseite]). Nach der auf die Zahlungsaufforderung anwendbaren relativen Empfangstheorie galt die Mahnung als am 14. September 2023 (sprich am siebten Tag nach Einlegen des Avis) zugestellt (BGE 140 III 244 E. 5.1). Dass der Beschwerdeführerin das Schreiben tatsächlich erst am 13. Oktober 2023, nachdem sie die Abholfrist viermal verlängern liess, zuging, ändert daran nichts (RG act. II.1.4 [Rückseite]). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beschwerdeführerin mit der Zustellung der Mahnung infolge Zahlungsverzugs samt Kündigungsandrohung rechnen musste (vgl. aber in casu ohnehin infolge Nichtbezahlung zweier Mietzinse zu Recht: RG act. I.1, Rz. 22). Dieses Kriterium ist nur für prozessuale Zustellungen von Belang (vgl. BGE 143 III 15; Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Die Beschwerdeführerin bestreitet alsdann weder den Zahlungsausstand noch, dass sie innert der angesetzten Frist die Ausstände nicht beglichen hat (vgl. act. A.1; RG act. IV.2-6). Nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist kündigte die Beschwerdegegnerin mit amtlichem Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 18. Oktober 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin auf den 30. November 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.1.5). Die Kündigung wurde der Beschwerdeführerin am 19. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet (RG act. II.1.5, Anhang). Gemäss der – nunmehr auf die Kündigung anwendbaren – absoluten Empfangstheorie galt die Kündigung der Beschwerdeführerin somit am 20. Oktober 2023 als zugestellt (BGE 143 III 15 E. 4.1). Die dreimalige Verlängerung der Abholfrist durch die Beschwerdeführerin bleibt wiederum unbeachtlich. Die Kündigung erweist sich mithin als form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Verweigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Nach dem Gesagten verfügt die Beschwerdegegnerin mit der Vorinstanz über einen Ausweisungsanspruch (act. E.1; vorstehend E. 3.1). Im Übrigen zeigte sich die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf die Einleitung des Ausweisungsverfahrens bereits äusserst kulant (Ausstand des Mietzinses ab August 2023; betr. Schlichtungsverfahren vgl. BGE 141 III 262 sowie nachstehend E. 4.3).
4.3. Schliesslich hätte die Beschwerdeführerin auch keinen Anspruch auf die Einräumung einer längeren Frist gehabt (vgl. act. A.1). Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wiederhergestellt werden kann. Die Schlichtungsbehörde trat mit Verfügung vom 24. Januar 2024 auf das Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin um Erstreckung infolge Säumnis derselben an der Schlichtungsverhandlung nicht ein (vgl. RG act. II.1.7-8). Am Rande: Bei Säumnis der klagenden Partei gilt das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen, und ist das Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben (vgl. Art. 206 Abs. 1 ZPO). Am Gesagten ändert dies aber ohnehin nichts. Eine Erstreckung ist zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters – die Beschwerdeführerin bestreitet nicht die fraglichen Mietzinse nicht bezahlt zu haben (vgl. act. A.1; vorstehend E. 3.2 f., 4.2) – ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
5. Bei vorliegendem Ergebnis und angesichts der Tatsache, dass die Räumungsfrist bereits heute abläuft, rechtfertigt es sich nicht, die Frist zur Leistung des Kostenvorschusses abzuwarten (vgl. act. D.2). Der Beschwerdeführerin ist die Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses mit dem vorliegenden Endentscheid daher abzunehmen.
6. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist auf CHF 500.00 festzusetzen (Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 13 Abs. 1 VGZ [BR 320.210]) und ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Parteientschädigungen werden keine zugesprochen, zumal von der Beschwerdegegnerin keine Beschwerdeantwort eingeholt wurde.
7. Nachdem sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, ergeht der vorliegende Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 18 Abs. 3 GOG [BR 173.000] und Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO [BR 320.100]).
Demnach wird erkannt:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses gemäss Verfügung vom 26. März 2024 wird A._____ abgenommen.
3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 gehen zulasten von A._____.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
6. Mitteilung an: