vorsorgliche Massnahmen

Urteil vom 2. Februar 2022

Referenz ZK2 21 31

Instanz II. Zivilkammer

Besetzung Nydegger, Vorsitzender

Hubert und Bergamin

Gustin, Aktuar

Parteien A._____ Berufungskläger 1

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto T. Annen

Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur

B._____

Berufungskläger 2

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto T. Annen

Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur

gegen

C._____

Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Ettisberger

Hinterm Bach 40, Postfach 193, 7001 Chur

Gegenstand vorsorgliche Massnahmen

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 06.04.2021, mitgeteilt am 15.06.2021 (Proz. Nr. 135-2021-159)

Mitteilung 08. Februar 2022

Sachverhalt

A. Die C._____ als Käuferin schloss am 22. Dezember 2020 mit A._____ und B._____ einen Kaufvertrag über die zwei Miteigentumsanteile Nr. D._____ und E._____ am Grundstück Nr. F._____, Plan Nr. G._____, in H._____ ab. Die Parteien vereinbarten in Art. 15 der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrags, dass der Vertrag suspensiv bedingt sei und nur unter gewissen Bedingungen wirksam werde. Zudem vereinbarten sie gegenseitige Rücktrittsrechte und  was vorliegend zu beurteilen sein wird  gegebenenfalls die Möglichkeit, den Vertrag unabhängig vom Bedingungseintritt einseitig für wirksam zu erklären.

B. Mit Einschreiben vom 19. Februar 2021 zeigte die C._____ A._____ und B._____ an, dass sie "den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2020" gestützt auf Art. 15 lit. b der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrags "ausüben" wolle.

C. Mit Einschreiben vom 23. Februar 2021 an die C._____ "kündigten" A._____ und B._____ den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2020.

D. Am 1. März 2021 ersuchte die C._____ das Regionalgericht Plessur um Erlass vorsorglicher Massnahmen gegenüber A._____ und B._____. Die C._____ beantragte namentlich, A._____ und B._____ sei es unter Straffolgen gemäss Art. 292 StGB zu verbieten, bezüglich den Miteigentumsanteilen D._____ und E._____ sowie der Liegenschaft Nr. F._____ Rechtsgeschäfte jeglicher Art abzuschliessen. Weiter sei das Grundbuchamt H._____ anzuweisen, auf die Miteigentumsanteile und die Liegenschaft eine Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB im Grundbuch vorzumerken. Sämtliche Anordnungen seien schliesslich im Sinne von Art. 265 Abs. 1 ZPO superprovisorisch anzuordnen.

E. Mit Entscheid vom 1. März 2021 hiess der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur das Gesuch um Erlass superprovisorischer Massnahmen gut und wies das Grundbuchamt H._____ an, eine entsprechende Verfügungsbeschränkung im Grundbuch vorzumerken.

F. Mit Schreiben vom 4. März 2021 lud der Vorsitzende die Parteien auf den 18. März 2021 zur Hauptverhandlung vor. Aufgrund der kurzfristigen Ansetzung der Hauptverhandlung verzichtete er darauf, den Gesuchsgegnern Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme zu geben, und teilte mit, dass diese sich an der Verhandlung mündlich dazu äussern könnten.

G. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. März 2021 beantragten A._____ und B._____ im Wesentlichen die vollumfängliche Abweisung des Gesuchs um Erlass vorsorglicher Massnahmen. Die angeordneten superprovisorischen Massnahmen seien per sofort und vollumfänglich aufzuheben.

H. Mit Entscheid vom 6. April 2021 erkannte der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur, was folgt:

1. a) A._____ und B._____ wird  vorsorglich 

unter Androhung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,

verboten, Rechtsgeschäfte jeglicher Art bezüglich der Miteigentumsanteile D._____ und E._____ sowie des Grundstücks Nr. F._____ im Grundbuch von H._____, abzuschliessen, insbesondere zu verkaufen, zu belasten, das Miteigentum aufzuheben oder sonst wie obligatorisch oder dinglich darüber zu verfügen.

b) A._____ wird  vorsorglich 

unter Androhung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,

verboten, Rechtsgeschäfte jeglicher Art bezüglich des Miteigentumsanteils E._____ im Grundbuch der Gemeinde H._____, abzuschliessen, insbesondere zu verkaufen oder zu belasten oder sonst wie obligatorisch oder dinglich darüber zu verfügen.

c) B._____ wird  vorsorglich 

unter Androhung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,

verboten, Rechtsgeschäfte jeglicher Art bezüglich des Miteigentumsanteils D._____ im Grundbuch der Gemeinde H._____, abzuschliessen, insbesondere zu verkaufen oder zu belasten oder sonst wie obligatorisch oder dinglich darüber zu verfügen.

2. Die mit Entscheid des Regionalgerichts Plessur vom 01.03.2021 superprovisorisch angeordnete Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB auf den Miteigentumsanteilen D._____ und E._____ sowie auf dem Grundstück Nr. F._____ im Grundbuch von H._____ zur Sicherung des Anspruchs der C._____, mit Sitz in H._____, auf Übereignung dieser Grundstücke gemäss Kaufvertrag vom 22.12.2020 wird bestätigt.

3. Der C._____ wird eine Frist von 30 Tagen seit Mitteilung des Entscheids zur Einreichung der Klage angesetzt. Die angeordneten Massnahmen fallen bei ungenutztem Ablauf der Frist ohne weiteres dahin.

4. a) Die Gerichtskosten von CHF 2'000.00 gehen solidarisch zu Lasten von A._____ und B._____ und sind dem Kanton Graubünden zu bezahlen.

b) Die solidarisch haftenden A._____ und B._____ haben der C._____ eine Parteientschädigung von CHF F._____ (inkl. Interessenwertzuschlag und MwSt.) zu bezahlen.

5. a) (Rechtsmittelbelehrung)

b) (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

c) (Verweis auf Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO)

6. (Mitteilungen)

I. Gegen diesen Entscheid liessen A._____ (nachfolgend: Berufungskläger 1) und B._____ (nachfolgend: Berufungskläger 2) mit Eingabe vom 28. Juni 2021 (Datum Poststempel) beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung einreichen. Sie beantragen, was folgt:

1. Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur 135-2021-159 vom 06. April 2021 sei aufzuheben und das Begehren der Berufungsbeklagten um vorsorgliche Massnahmen sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Die mit Entscheid vom 1. März 2021 angeordnete superprovisorische Massnahme sei per sofort und vollumfänglich aufzuheben. Das Grundbuchamt H._____ sei anzuweisen, die Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB auf der Liegenschaft Nr. F._____ und den Miteigentumsanteilen Nrn. D._____ und E._____, allesamt Grundbuch H._____, per sofort zu löschen.

3. Eventualiter sei der Entscheid des Regionalgerichts Plessur 135-2021-159 vom 06. April 2021 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Regionalgericht Plessur zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Berufungsbeklagten.

Prozessualer Antrag

5. Es seien die Akten der Vorinstanz (Regionalgericht Plessur Proz. Nr. 135-2021-159) heranzuziehen.

J. Mit Verfügungen jeweils vom 1. Juli 2021 forderte der Vorsitzende der II. Zivilkammer einerseits die Vorinstanz zur Einreichung der Verfahrensakten und andererseits die Berufungskläger zur Bezahlung eines Kostenvorschusses von CHF 2'000.00 auf. Der C._____ wurde eine zehntägige Frist zur Einreichung der Berufungsantwort angesetzt.

K. Mit Berufungsantwort vom 12. Juli 2021, welche nach Aufforderung des Vorsitzenden am 22. und am 28. Juli 2021 (formal) korrigiert nachgereicht wurde, beantragte die C._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagte), die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Berufungskläger unter solidarischer Haftbarkeit.

Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid ist unter Beilage des Entscheids innert 10 Tagen seit der Zustellung desselben beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO und 314 Abs. 1 ZPO sowie Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]).

Der angefochtene Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Plessur vom 4. April 2021 wurde den Parteien am 15. Juni 2021 mitgeteilt und ging bei den Parteien am 16. Juni 2021 ein. Mit der Eingabe vom 28. August 2019 wurde die zehntägige Rechtsmittelfrist unter Berücksichtigung von Art. 142 Abs. 3 ZPO gewahrt, weshalb auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Berufung einzutreten ist.

2. Noven

2.1. Die Berufungsbeklagte bringt in ihrer Berufungsantwort verschiedene neue Beweismittel ein (act. C.2 bis 12). Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO jedoch nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Praxisgemäss ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen zu unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren weitergehend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unechter Noven hat die Partei namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb sie die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (vgl. zum Ganzen BGE 143 III 42 E. 4.1 m.w.H.). Noven, deren Entstehung einzig vom Willen einer Partei abhängen (sog. Potestativ-Noven), gelten gemäss Bundesgericht als unechte Noven und sind dementsprechend ebenfalls nur zuzulassen, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht bereits vor erster Instanz hätten vorgebracht werden können (BGE 146 III 416 E. 5).

2.2. In Übereinstimmung mit der Berufungsbeklagten ist act. C.2 (Schreiben des Berufungsklägers 2 vom 20/22. März 2021 an das Regionalgericht Plessur) als echtes Novum zu bewerten und zuzulassen. Es ist erst nach der Hauptverhandlung entstanden und durch die Gegenseite vor dem Regionalgericht Plessur eingebracht worden; insofern handelt es sich für die Berufungsbeklagte nicht um ein gegebenenfalls unzulässiges Potestativ-Novum. In Bezug auf die übrigen eingebrachten Dokumente (act. C.3 bis C.12; vorvertragliche Korrespondenz zwischen den Parteien) ist festzuhalten, dass diese bereits vor der erstinstanzlichen Verhandlung entstanden sind, es sich demzufolge um unechte Noven handelt. Die Begründung der Berufungsbeklagten, weshalb sie die ganze E-Mail Korrespondenz nicht bereits vor erster Instanz vorbringen konnte, vermag nicht zu überzeugen. Anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung hatten die Berufungskläger im Rahmen ihrer Gesuchsantwort beziehungsweise bereits vorher im als Beweisverfahren bezeichneten Verfahrensabschnitt verschiedene E-Mails zu den Vertragsverhandlungen eingereicht. Die Berufungsbeklagte bringt nun vor, dass diese nicht vollständig seien und ein falsches Bild vermitteln würden, sie vor erster Instanz jedoch auch keine Gelegenheit gehabt habe, die eingebrachte Korrespondenz zu verifizieren, geschweige denn diese im vollen Schriftverkehr einzulegen (vgl. act. A. 5, S. 3). Diese Begründung erscheint jedoch nicht nachvollziehbar. Erstens hätte die Beschwerdegegnerin zur Verifizierung der eingereichten E-Mails eine kurze Verhandlungspause beantragen können. Angesichts der Anzahl E-Mails hätte eine Prüfung nicht unverhältnismässig lange gedauert und wäre wohl gewährt worden. Zweitens hätte es ebenfalls an der Berufungsbeklagten als Gesuchstellerin gelegen, bereits mit ihrem Gesuch alle wesentlichen Beweismittel einzureichen. Gerade im Summarverfahren sind die Parteien gehalten, bereits mit ihrer ersten Rechtsschrift die relevanten Beweismittel einzureichen. Eine Partei kann nicht davon ausgehen, dass eine Verhandlung oder ein zweiter ordentlicher Schriftenwechsel angeordnet wird, in welchen sie noch einmal unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen könnte (vgl. Art. 229 ZPO; BGE 146 III 237 E. 3.1). Vorliegend war aber absehbar, dass die Berufungskläger sich auf die Vertragsverhandlungen und die Mailkorrespondenz stützten würden. Die Berufungsbeklagte kann deshalb nicht vorbringen, dass sie vorher  sprich in ihrem Gesuch oder in ihrer Replik (sofern dies noch zulässig gewesen wäre)  keinen Anlass hatte, die in ihren Augen relevanten E-Mails einzubringen. In diesem Sinne sind die Voraussetzungen von Art. 317 ZPO nicht erfüllt, da es der Berufungsbeklagten zumutbar gewesen wäre, die vor der Berufungsinstanz eingebrachten Dokumente act. C.3 bis C.12 bereits vor erster Instanz vorzubringen. Die Urkunden sind im vorliegenden Verfahren dementsprechend unbeachtlich.

3. Voraussetzungen zum Erlass von vorsorglichen Massnahmen

Vorliegend ist zu prüfen, ob  wie die Berufungskläger darlegen  die Vorinstanz zu Unrecht vorsorgliche Massnahmen angeordnet hat. Der Erlass einer vorsorglichen Massnahme setzt dabei grundsätzlich kumulativ einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus (vgl. Sabine Kofmel Ehrenzeller, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Aufl., Basel 2021, N 4 ff. zu Art. 261 ZPO). Als Verfügungsanspruch wird ein materiellrechtlicher Anspruch des Klägers gegenüber dem Beklagten vorausgesetzt. Hierfür stellt das Gericht eine Hauptsachenprognose. Als Verfügungsgrund hat die Gefahr eines nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteils zu bestehen; gleichzeitig wird vorausgesetzt, dass eine zeitliche Dringlichkeit vorliegt. Letztere wird dann bejaht, wenn der nicht leicht wiedergutzumachende Nachteil nicht anders als durch den Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewendet und ein Entscheid in der Hauptsache nicht abgewartet werden kann (vgl. Kofmel Ehrenzeller, a.a.O., N 7 ff. zu Art. 261 ZPO). Sodann wird nach der Praxis des Bundesgerichts dem Verhältnismässigkeitsprinzip ein besonderer Stellenwert eingeräumt. Demgemäss haben die Gerichte vor der Anordnung von Massnahmen eine Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. BGE 131 III 473 E. 3.2).

Eine vorsorgliche Massnahme kann jede gerichtliche Anordnung sein, die geeignet ist, den drohenden Nachteil abzuwenden. Bei Leistungsmassnahmen im Besonderen unterliegt die allgemeine Voraussetzung der Dringlichkeit verschärften Anforderungen. Denn solche Massnahmen greifen in schwerwiegender Weise in die Rechtspositionen der Gegenpartei ein und verstossen gegen den Grundsatz, dass eine vorsorgliche Massnahme einen behaupteten Anspruch nicht bereits definitiv beurteilen und somit das Hauptsachenurteil vorwegnehmen soll.

Für den Erlass vorsorglicher Massnahmen hat der Kläger sowohl das Bestehen seines materiellen Anspruchs, dessen Gefährdung oder Verletzung als auch den drohenden, nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil und die zeitliche Dringlichkeit glaubhaft zu machen. Das Gericht ist dabei gehalten, summarisch zu prüfen, ob sich der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch aus den dargelegten Tatsachen und Beweisen ergibt bzw. für das Vorhandensein der Tatsachen gewisse Elemente sprechen, selbst wenn aus der Sicht des Gerichts noch die Möglichkeit der Nichtverwirklichung dieser Tatsachen besteht (BGE 130 III 321 E. 3.3).

4. Streitgegenstand und Vorbringen der Parteien

4.1. Vorliegend sind sich die Parteien namentlich über das Bestehen eines Verfügungsanspruchs uneinig. Strittig ist dabei die Auslegung des Grundstückkaufvertrags vom 22. Dezember 2020, in welchem die Berufungskläger (als Verkäufer) mit der Berufungsbeklagten (als Käuferin) den Verkauf der beiden Miteigentumsanteile Nr. D._____ und E._____ am Stammgrundstück Nr. F._____ in H._____ vereinbarten (RG act. II/1/2). Die Parteien machten die Wirksamkeit des Kaufvertrags dabei von drei Suspensivbedingungen abhängig, welche sie in Ziff. 15 lit. b jedoch wieder relativierten. Im Detail vereinbarten sie in Ziff. 15 der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrags, was folgt:

15. a) Der vorliegende Vertrag ist suspensiv bedingt. Er wird wirksam, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

- die Bezahlung oder Sicherstellung des Kaufpreises (Zahlungsversprechen) nachgewiesen und die Löschung oder Ablösung der bestehenden Grundpfandrechte zugunsten der genannten Gläubiger geregelt sind,

- der beurkundete Kaufvertrag mit I._____ (I._____, geb. _____ oder dessen Söhne) für die Gewerberäume im Rohbau (im Erdgeschoss inkl. allfälliger Nebenräume im Untergeschoss) und einen Garagenplatz im Untergeschoss rechtsgültig unterzeichnet ist und für den Erwerb der Gewerberäume eine Finanzierungsbestätigung einer Schweizer Bank vorliegt,

- der beurkundete Kaufvertrag mit dem Verkäufer Herrn A._____, für eine schlüsselfertig erstellte 3 14-Zimmerzweitwohnung Nr. 8 im 3. Obergeschoss und dem Garagenplatz Nr. 13, rechtsgültig unterzeichnet ist und eine Finanzierungsbestätigung einer Schweizer Bank vorliegt. Die vereinbarten Details zu diesem Kaufvertrag sind in einem Vorvertrag geregelt, der Zug um Zug mit diesem Kaufvertrag unterzeichnet respektive beurkundet wird;

b) Die Parteien verpflichten sich, mit Eintritt der vorstehenden Bedingungen alle für die Eigentumsübertragung notwendigen Handlungen vorzunehmen. Die Parteien werden insbesondere durch gemeinsame Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung bestätigen, dass die vorgenannten Bedingungen erfüllt sind und der vorliegende Vertrag damit seine volle Wirkung entfaltet oder dass die Käuferin trotz nicht erfüllter Bedingungen den Kauf tätigen will.

c) Falls die Bedingungen gemäss lit. a nach einer Frist von maximal zwei Monaten (60 Tage) nach Unterzeichnung dieses Kaufvertrages aus welchen Gründen auch immer nicht erfüllt sind, ist die Verkäuferschaft bis zum Eintritt der besagten Bedingungen berechtigt, mittels schriftlicher Erklärung vom Vertrag zurückzutreten. Die Käuferschaft kann bis maximal zwei Monate (60 Tage) nach Beurkundung ebenfalls jederzeit mittels schriftlicher Erklärung vom Vertrag zurücktreten.

Bei einem Rücktritt sind alle Schadenersatzansprüche irgendwelcher Art ausgeschlossen, egal welche Partei vom Vertrag zurücktritt. Auf ein Reuegeld wird ausdrücklich verzichtet. Die Parteien erklären gegenüber der Urkundsperson ausdrücklich, dass sie auf eine weitere Umschreibung und Präzisierung dieser Vereinbarung sowie auf weitere Belehrungen durch den Grundbuchverwalter verzichten.

Fraglich und strittig ist namentlich die Auslegung von Ziff. 15 lit. b. Die Berufungsbeklagte/Gesuchstellerin stellt sich auf den Standpunkt, dass ihr daraus das Recht erwachse, unabhängig vom Bedingungseintritt die Wirksamkeit des Kaufvertrags zu erklären. Indem die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern am 19. Februar 2021 mitgeteilt habe, dass sie den Kaufvertrag ausüben wolle, sei der Vertrag wirksam geworden. Aus diesem Grund besitze sie nun einen obligatorischen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Vorinstanz folgte der Begründung der Berufungsbeklagten und erachtete es als glaubhaft gemacht, dass diese gestützt auf Ziff. 15 lit. b des Kaufvertrags berechtigt sei, den Kauf trotz nicht erfüllter Bedingungen zu tätigen. Begründend führte sie aus, dass sich aus dem Wortlaut von Ziff. 15 lit. b nicht ergebe, dass sich diese Klausel nur auf einzelne Bedingungen beziehe. Vielmehr sei davon auszugehen, dass ein umfassender Schutz der Käuferin gewollt gewesen sei. Dafür spreche auch, dass der Berufungskläger 2 diese Ergänzung ausdrücklich und zu Gunsten der Käuferin in den Kaufvertrag habe aufnehmen lassen. Auch wenn ein redaktioneller Fehler vorliege, sei dieser in Anwendung des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem nicht zum Nachteil der Käuferin auszulegen, da diese die besagte Passage nicht verfasst oder vorgeschlagen habe (vgl. act. B.1, S. 9 ff.).

4.2. Die Parteien bringen im Wesentlichen das Folgende vor:

4.2.1. Gemäss den Berufungsklägern untersteht der Vertrag gemäss Ziff. 15 lit. a drei Bedingungen, welche kumulativ erfüllt sein müssten, damit der Vertrag Gültigkeit entwickle und beide Parteien daran gebunden seien. Von diesen drei Bedingungen sei vorliegend keine einzige erfüllt gewesen. Das Zahlungsversprechen habe es im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung vom 23. Februar 2021 nicht gegeben, was die Gegenseite in ihrer Eingabe vom 1. März 2021 auch zugegeben habe. Die Beibringung eines Zahlungsversprechens sei regelmässig conditio sine qua non für eine Verkäuferschaft eines Grundstücks. Einzig das Notwendige zur Ausstellung des Zahlungsversprechens zu veranlassen, wie dies die Gegenseite erklärt habe (Verweis auf Seite 6 der Eingabe vom 1. März 2021), reiche nicht ansatzweise. Hinzu komme, dass auch die weiteren Bedingungen nicht erfüllt seien. Die Käuferschaft I._____ habe sich nicht mit der Berufungsbeklagten über die Kaufmodalitäten einigen können, da zum einen das ursprünglich besprochene Lokal verkleinert und auch die sonst bewilligten Pläne abgeändert worden seien. Der Berufungskläger 1 habe der Berufungsbeklagten am 22. Dezember 2020 zudem eine Finanzierungsbestätigung der Bank zukommen lassen, die bis zum 26. Februar 2021 befristet und mit drei Bedingungen versehen gewesen sei. Die Berufungsbeklagte habe in der Folge die notwendigen Dokumente zur Prüfung der Bedingungen nicht geliefert. Zurecht habe die Vorinstanz denn auch festgestellt, dass im Zeitpunkt von 60 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags keine der drei Bedingungen erfüllt gewesen sei (act. A.1, S. 5 f.).

In Bezug auf Ziff. 15 lit. b erläutern die Berufungskläger, dass es entgegen den Behauptungen der Berufungsbeklagten und der Vorinstanz bei der Auslegung des Vertragstextes keine Rolle spiele, ob die Berufungsbeklagte zur Erfüllung der Bedingungen von anderen Parteien abhängig gewesen sei. Diese Annahme der Vor­instanz stehe im klaren Widerspruch zum restlichen Vertragsinhalt, der Systematik des letzten Teilsatzes, den Begleitumständen des Vertragsschlusses und dem Verhalten der Parteien, dem Vertragszweck sowie der Verkehrssitte. Der Sinn hinter den Bedingungen sei gerade, dass die Berufungskläger nur zur Abgabe der Grundbuchanmeldung verpflichtet seien, wenn die Bedingungen erfüllt seien (act. A.1, S. 6).

Vorliegend sei der letzte Teilsatz in Ziff. 15 lit. b nicht klar und bedürfe weiterer Auslegung. Dieser sei am 9. Dezember 2020 durch den Berufungskläger 2 in einem E-Mail vorgeschlagen worden. Er habe darin geschrieben: *"Im Weiteren schlage ich zu Gunsten der Käuferschaft vor, auf Seite 11 den Punkt 15 b wie folgt, in ROT gekennzeichnet, zu ergänzen, damit sie auch den Kauf ausüben können, ohne dass alle Bedingungen gemäss 15 a erfüllt sind".*Daraus könne nicht abgeleitet werden, dass sämtliche ausbedungenen Bedingungen völlig unbeachtlich werden sollten. Der Berufungskläger 2 habe denn auch nicht geschrieben, dass der Kauf ohne die Bedingungen ausgeübt werden dürfe. Es sei alleine um eine Einschränkung der zu erfüllenden Bedingungen gegangen. Die Berufungskläger führen weiter aus, dass der E-Mail vom 9. Dezember 2020 eine rege Korrespondenz vorangegangen sei, in welchen die Bedingungen während des gesamten Zeitraums das Zentrum der Verhandlungen gebildet hätten. Mit E-Mails vom 27. November 2020 und 1. Dezember 2020 habe der Grundbuchverwalter den Sinn und Zweck der Bedingungen dargelegt. Es sei darum gegangen, dass die Berufungsbeklagte während 60 Tagen die Möglichkeit erhalten solle, die Bedingungen abzuarbeiten. Wenn dies nicht gelinge, würden die Berufungskläger über ein Rücktrittsrecht verfügen. Nach langem Ringen habe man am 6. Dezember 2020 letztlich vereinbart, dass der Vertrag eben nur dann wirksam werde, wenn die Bedingungen in Ziff. 15 lit. a erfüllt seien. Mit E-Mail vom 7. Dezember 2020 habe die Berufungsbeklagte schliesslich festgehalten, dass die Bedingung 3 (Verkauf an Berufungskläger 1) für ihn fakultativ sei, die Bedingung 2 hingegen für sie entscheidend sei. Als Antwort habe der Berufungskläger 2 jedoch noch einmal die Unverhandelbarkeit der Bedingung 3 betont. Damit sei klar, dass die Bedingung 3 für die Verkäufer wesentlicher Bestandteil der Interessen und des Vertragszwecks gewesen sei (act. A.1, S. 7 ff.).

Die Vorinstanz irre auch bei ihrer Annahme, dass der Berufungskläger 2 in seinem E-Mail nicht darauf bestanden habe, dass das Zahlungsversprechen im Zeitpunkt der Vertragsausübung vorzuliegen habe. Dass er darauf bestanden habe, sei derart offenkundig, dass er es nicht für nötig befunden habe, dies extra zu erwähnen. Vor dem Hintergrund der geführten Verhandlungen sei ein Verzicht auf die Zahlungsversprechen völlig ausserhalb des Vorstellbaren gewesen. Die Klausel auf Seite 7, welche vorsehe, dass die Käuferin sich anlässlich der Eigentumsübertragung betreffend die Kaufpreiszahlung auszuweisen habe, ändere daran nichts. Die Bedingung 1, wonach ein Zahlungsversprechen bei Ausübung des Kaufes durch die Käuferin vorzuliegen habe, sei eine lex specialis und gehe den allgemeinen Bestimmungen vor. Der Widerspruch dürfe zudem aufgrund der Unklarheitsregel nicht zum Nachteil der Berufungskläger ausgelegt werden, da der Kaufvertrag von der Berufungsbeklagten formuliert worden sei. Zudem handle es sich um eine elementare Bestimmung, auf welche die Berufungskläger nicht hätten verzichten können. Eine Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung ohne Zahlungsversprechen sei zudem völlig unüblich und lebensfremd (act. A.1, S. 11 f.).

In Bezug auf Ziff. 15 lit. c habe man schliesslich je ein Rücktrittsrecht vereinbart, welches ausschliesslich an die Bedingungen von lit. a geknüpft gewesen sei. Die Käuferschaft habe während den ersten 60 Tagen bedingungslos vom Vertrag zurücktreten können, die Verkäuferschaft nach Ablauf dieser 60 Tage, sofern nicht alle Bedingungen erfüllt worden seien. Die Verkäuferschaft habe deshalb mit Schreiben vom 23. Februar 2021 formell korrekt den Rücktritt mitgeteilt. Der Kaufvertrag sei dementsprechend aufgelöst worden und bestehe nicht mehr (act. A.1, S. 13).

4.2.2. Gemäss der Berufungsbeklagten handelt es sich bei Ziff. 15 lit. a nicht um eine Suspensivklausel, sondern um eine Schutzklausel zu Gunsten der Berufungsbeklagten, also eine Potestativbedingung, bei welcher es einzig auf eine Willenserklärung der berechtigten Partei ankomme. Wie der Berufungskläger 2 in seinem Schreiben vom 20. März 2021 an die Vorinstanz bestätigt habe, handle es sich zudem bei Spiegelstrich 1 in Ziff. 15 lit. a (Sicherstellung des Kaufpreises) um gar keine Bedingung, weshalb diese gemäss Berufungskläger 2 als nicht existent zu beachten sei, zumal die entsprechende Regelung bereits bei den Kaufpreisbestimmungen getroffen worden sei. Einzige Bedingungen seien dementsprechend die beiden Kaufverträge für die Familie I._____ und den Berufungskläger 1. Aus dem Schreiben vom 20. März 2021 werde zudem deutlich, dass die Bedingung 2 (I._____) nicht bindend gewesen sei. Dies müsse auch für die Bedingung 3 gelten. Wie die Berufungskläger vor erster Instanz zutreffend dargelegt hätten, seien die beiden Bedingungen 2 und 3 auf Wunsch der Berufungsbeklagten in den Vertrag aufgenommen worden (Verweis auf RG act. VII/3, Ziff. II.3). Der Abschluss der Verträge I._____ und Berufungskläger 2 sei denn auch wesentlicher Teil der Finanzierung gewesen. Da sie, die Berufungsbeklagte, am Tag der Beurkundung noch nicht gewusst habe, ob sie eine Finanzierung für den Erwerb und den Neubau erhalte, sei es unabdingbar gewesen, vom Kaufvertrag zurücktreten zu können, falls die beiden Bedingungen 2 und 3 nicht zustande kommen würden. Trotzdem habe sie sich aber auch das Recht vorbehalten wollen, den Kauf zu tätigen, auch wenn die Bedingungen nicht erfüllt seien. Andernfalls hätte es der Berufungskläger 1 oder die Familie I._____ in der Hand gehabt, das Geschäft zum Scheitern zu bringen. Insgesamt seien die Bedingungen gemäss Ziff. 15 lit. a deshalb einzig aufgrund von ihr, der Berufungsbeklagten, in den Vertrag aufgenommen worden. Zutreffend sei schliesslich, dass im Zeitpunkt der Erklärung keine der drei Bedingungen erfüllt gewesen sei. Das Zahlungsversprechen sei jedoch erst Voraussetzung für die Abgabe der Grundbuchanmeldung gewesen und eben keine Bedingung, wie der Berufungskläger 2 bestätigt habe (u.a. act. A.5, S. 7 f.).

Zu Ziff. 15 lit. b hält die Berufungsbeklagte fest, dass mit den vom Berufungskläger 2 eingebrachten Zusatz ein umfassender Schutz der Berufungsbeklagten gewollt gewesen sei. Einen anderen Sinn könne die Bestimmung gar nicht haben, da sie, die Berufungsbeklagte, gar keinen Einfluss auf die beiden Kaufverträge I._____ und Berufungskläger 1 haben konnte. Nach dem Grundsatz in dubio contra stipulatorem habe sie den Zusatz auch so verstehen können, da dieser ja vom Berufungskläger 2 eingebracht worden sei. Schliesslich sei nicht einzusehen, weshalb sie im Falle der Erfüllung der Bedingungen 2 und 3 das Zahlungsversprechen in Abweichung zu den klaren Kaufpreisbestimmungen schon im Zeitpunkt der Erfüllung der beiden Bedingungen hätte beibringen müssen. Dies stehe in Widerspruch zu den klaren Kaufpreisbestimmungen und ergebe auch sonst keinen Sinn. Das Rechtsschutzinteresse der Berufungskläger könne einzig darin bestehen, vorgängig der Eigentumsübertragung ein Zahlungsversprechen zu erhalten. Ein Interesse, ein solches schon im Zeitpunkt des Verzichts der Bedingungen zu bekommen, werde weder geltend gemacht noch sei ein solches ersichtlich (act. A.5, S. 9 f.).

Völlig unhaltbar sei die Folgerung der Berufungskläger, dass es an der Berufungsbeklagten gelegen habe, die Bedingungen zu erfüllen. Die Bedingungen seien durch Dritte zu erfüllen gewesen, nämlich durch I._____ und den Berufungskläger 1. Deshalb habe der Berufungskläger 2 eben eingebracht, dass zum Schutz der Berufungsbeklagten diese auch das Recht haben müsse, den Vertrag ohne die ohnehin nicht in ihrem Machtbereich liegenden Bedingungen vollziehen zu können. Aus der Korrespondenz zwischen den Parteien werde weiter ersichtlich, dass die Berufungskläger zuerst die Suspensivbedingungen abgelehnt hätten und der Berufungskläger 2 zwar die Möglichkeit, aber keine Pflicht zum Erwerb einer Eigentumswohnung haben wollte. Bei den Bedingungen sei es dementsprechend nie um den Schutz der Berufungskläger gegangen. Die Berufungskläger hätten die Erfüllung der Bedingung 3 zudem bewusst hintertrieben, weil sie in der Zwischenzeit ein besseres Angebot erhalten hätten. Auf die Kontaktaufnahme der Berufungsbeklagten habe der Berufungskläger 2 nicht reagiert und so bewusst bösgläubig die Unterzeichnung des Kaufvertrags der Eigentumswohnung verweigert. Sich jetzt auf die Bedingung zu berufen sei rechtsmissbräuchlich. Gemäss Art. 156 OR gelte eine Bedingung zudem als erfüllt, wenn ihr Eintritt von einer Partei wider Treu und Glauben verhindert worden sei (u.a. act. A.5, S. 16 f., 21 f.).

Somit sei der Rücktritt der Berufungskläger am 24. Februar 2021 nicht mehr möglich gewesen. Dies, weil der Vertrag bereits für wirksam erklärt worden sei (act. A.5, S. 23).

5. Beurteilung des Verfügungsanspruchs

5.1. Wie dargelegt, macht die Berufungsbeklagte geltend, dass sie den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2020 gestützt auf Ziff. 15 lit. b unabhängig von jeglichem Bedingungseintritt für wirksam erklären könne, weshalb sie einen Anspruch auf Eigentumsübertragung habe. Die Berufungskläger bringen hingegen vor, dass die Bedingungen 1 (Zahlungsversprechen) und 3 (Kaufvertrag Berufungskläger 1) für sie absolut wesentlich für den Abschluss des Vertrages gewesen seien und sie darauf nicht hätten verzichten wollen. Während man sich aufgrund dieser Argumentation der Berufungskläger die Frage stellen könnte, ob sie das Bestehen des Vertrags an und für sich in Frage stellen (Konsensstreit) oder ob sie einzig die Auslegung des Vertrages bestreiten (Auslegungsstreit), wird aus der übrigen Berufungsschrift doch klar, dass einzig die Auslegung des Vertrags bestritten wird. So behaupten die Berufungskläger nie, dass gar kein Vertrag zustande gekommen sei, sondern bringen nur vor, dass die Vorinstanz eine falsche Vertragsauslegung vorgenommen habe. Aufgrund des Verhandlungsgrundsatzes ist die Prüfung dementsprechend auf einen reinen Auslegungsstreit zu beschränken und davon auszugehen, dass der Vertrag zustande gekommen ist (vgl. zur Theorie des reinen Auslegungsstreits: Peter Jäggi/Peter Gauch/Stephan Hartmann, Zürcher Kommentar, Auslegung Ergänzung und Anpassung der Verträge, Art. 18 OR, 4. Aufl., Zürich 2014, N 336).

5.2. Liegt ein Auslegungsstreit vor, ist der Inhalt eines Vertrages durch Auslegung der Willensäusserungen der Parteien zu bestimmen. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; subjektive Auslegung). Wenn der wirkliche Wille der Parteien nicht festgestellt werden kann oder deren innerer Wille nicht übereinstimmt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (objektive Auslegung; vgl. BGE 132 III 626 E. 3.1). Bei der Auslegung einer Vertragsklausel nach dem Vertrauensgrundsatz ist in erster Linie von deren Wortlaut auszugehen. In der Regel sind Willenserklärungen dabei so auszulegen, wie sie der Empfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, da nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGer 4A_592/2010 v. 15.03.2011 E. 3.1). Selbst wenn der Wortlaut einer Vereinbarung auf den ersten Blick klar und eindeutig erscheint, kann nicht ohne Weiteres darauf abgestellt werden, da sich aus den weiteren Gegebenheiten wie dem Zweck des Vertrages und den Umständen, unter denen er geschlossen wurde, ergeben kann, dass der scheinbar klare Wortlaut den Sinn der geschlossenen Vereinbarung nicht exakt wiedergibt. Vom klaren Wortlaut ist jedoch nicht abzuweichen, wenn keine ernsthaften Zweifel daran bestehen, dass er dem Willen der Parteien entspricht (vgl. zum Ganzen BGE 133 III 61 E. 2.2.; BGer 4A_611/2016 v. 20.03.2017 E. 4.2). Massgebend ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens – im Rahmen der Beweiswürdigung – auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_610/2009 v. 08.03.2010 E. 1.1).

5.3.1. Vorliegend streitig ist namentlich, wie der Passus von Ziff. 15 lit. b des Kaufvertrages *("Die Parteien werden insbesondere durch gemeinsame Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung bestätigen, […] dass die Käuferin trotz nicht erfüllter Bedingungen den Kauf tätigen will")*zu verstehen ist. Entgegen der Ausführungen der Berufungskläger kann dabei nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Bezug auf diese Klausel einen übereinstimmenden wirklichen Willen hatten, da sich dieser aufgrund der eingereichten Beweismittel nicht abschliessend ermitteln lässt. Dies gilt namentlich in Bezug auf den Willen der Berufungsbeklagten. Bekannt ist diesbezüglich einzig, dass sich diese beim Berufungskläger 2 für den Einschub in Ziff. 15 lit. b ausdrücklich bedankte (vgl. act. C.2, S. 2) und sie anschliessend den Vertrag mit ihrer Mitteilung am 19. Februar 2021 so ausübte, als ob sie die Wirksamkeit des Vertrags selbständig bestimmen könnte (RG act. II/1/9). Dies spricht eher dafür, dass sie die strittige Bestimmung auch tatsächlich so verstanden hat, wie sie vorliegend darlegt. Auf der anderen Seite stellt sich die Frage, weshalb die Berufungsbeklagte nach dem Formulierungsvorschlag des Berufungsklägers 2 am 9. Dezember 2020 nicht einwendete, dass die Bedingungen in Ziff. 15 lit. a in diesem Falle gar nicht nötig waren. So, wie die Berufungsbeklagte den Vertrag in ihrer Berufungsantwort versteht, hätte es gereicht, den Parteien eine einfache Frist einzuräumen, während welcher sie den Vertrag für wirksam oder nicht wirksam erklären konnten. Bedingungen, wie sie in Ziff. 15 lit. a formuliert sind, waren in diesem Fall unnötig. Die Tatsache, dass die Berufungsbeklagte nicht intervenierte, deutet eher darauf hin, dass auch ihr bewusst war, dass der Berufungskläger 2 die Bestimmung nicht als Freizeichnung von jeglichen Bedingungen verstanden hatte. Diesen Eindruck vermittelt zudem auch die Korrespondenz zwischen dem 30. Januar 2021 und dem 24. Februar 2021 (vgl. namentlich die Nachricht von J._____ vom 10.02.2021: "Lieber A._____, melde dich doch bei mir! Die Zeit läuft und ich muss planen können. Gruss J._____"[RG act. II/1/12; II/1/13]). Es scheint, dass die Berufungsbeklagte die Bedingungen von Ziff. 15 lit. a erfüllen wollte und deshalb den Berufungskläger 1 kontaktierte. Insgesamt sind die vorliegenden Beweismittel jedoch nicht deutlich genug und vermögen deshalb nicht aufzuzeigen, was der wirkliche Wille der Berufungsbeklagten war.

5.3.2. Klarer erscheint hingegen der tatsächliche Wille der Berufungskläger. Diese gaben ausdrücklich zu verstehen – unter anderem am 7. Dezember 2020, also nur zwei Tage vor dem Einbringen des Passus in Ziff. 15 lit. b (vgl. RG act. III/1/6; siehe auch bereits RG act. III/1/3) –, dass sie die Liegenschaft einzig unter der Bedingung verkaufen würden, dass der Berufungskläger 1 eine Stockwerkeigentumswohnung kaufen könne (Bedingung 3). Dass die Berufungskläger durch die am 9. Dezember 2020 eingebrachte Formulierung auf alle Bedingungen verzichten wollten, erscheint deshalb als fragwürdig. Die Darstellung der Berufungskläger vermag in dieser Hinsicht zu überzeugen. In der E-Mail vom 9. Dezember 2020 sprach der Berufungskläger 2 tatsächlich davon, dass der Käufer den Kauf ausüben könne, ohne dass alle Bedingungen gemäss Ziff. 15 lit. a erfüllt seien. Zusammen mit dem Hinweis, dass er (der Käufer) doch sicher auch einen Plan B für den Betrieb habe, deutet dies darauf hin, dass der Berufungskläger 2 tatsächlich nur die zweite Bedingung ausnehmen wollte, welche sich eben darauf bezog, das die Familie I._____ die Geschäftsräume ("den Betrieb") im Erdgeschoss übernehmen sollte.

5.3.3. Zusammengefasst ist vorliegend nicht genügend erstellt, dass die Parteien einen übereinstimmenden Willen in Bezug auf Ziff. 15 lit. b hatten. Da ein tatsächlicher Konsens nicht nachgewiesen werden kann, ist der Vertragsinhalt aufgrund des Vertrauensgrundsatzes auszulegen.

5.4.1. Wie dargelegt, ist bei der Auslegung eines Vertrages nach dem Vertrauensprinzip zu fragen, wie die Willensäusserungen der Parteien von der Gegenseite unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände bei Vertragsschluss objektiv verstanden werden mussten. Vorliegend ist klar, dass sich die strittige Klausel bei einer strikt grammatikalischen Auslegung kaum stimmig in das Vertragskonstrukt einbetten lässt, zumal die Statuierung von Bedingungen wenig Sinn macht, wenn diese für das Zustandekommen des Vertrages dann doch nicht von Bedeutung sein sollen. Jedoch ist der Vertragsauslegung beider Parteien eine gewisse Plausibilität nicht abzusprechen. Während sich die Berufungsbeklagte (und auch die Vorinstanz) auf den Wortlaut von Ziff. 15 lit. b – insbesondere darauf, dass der strittige Passus weder eine Differenzierung zwischen den einzelnen Bedingungen vornimmt, noch dass er explizit vorsieht, dass zumindest gewisse Bedingungen erfüllt sein müssen – stützt, argumentieren die Berufungskläger stärker mit Sinn und Zweck von Ziff. 15 beziehungsweise der Entstehungsgeschichte des Vertrages mitsamt seiner einzelnen Bestimmungen.

5.4.2. Beim strittigen Passus dürfte es sich letztlich um eine missglückte Formulierung handeln. Es erscheint offensichtlich, dass eine grammatikalische Auslegung derselben, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat, den Interessen der Verkäufer, namentlich des Berufungsklägers 1, zuwiderläuft. Dies wird namentlich aus der dritten Bedingung ersichtlich, wonach der Verkauf an die Berufungsbeklagte nur erfolgen sollte, wenn sich die Parteien betreffend eine Wohnung für den Berufungskläger 1 einigen konnten (vgl. hierzu auch RG act. III/1/6). Die gegenteiligen Ausführungen der Berufungsbeklagten scheinen weniger überzeugend, da sie – wie sie selbst eingesteht (vgl. act. A.5, S. 21) – auch ohne Kaufvertrag an den Berufungskläger 1 eine Finanzierungszusage durch die Bank erwirken konnte.

5.4.3. Fraglich ist nun, ob die missglückte Formulierung von Ziff. 15 lit. b die aufgrund der Entstehungsgeschichte doch recht evidente Interessenlage zu übersteuern vermag. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass gerade die Suspensivbedingungen während den intensiven Vertragsverhandlungen im Zentrum der Diskussionen standen (vgl. RG act. III/1/7, III/1/8, III/1/3, III/1/4, III/1/5, III/1/6, II/1/6). Die Berufungskläger vertraten dabei durchgehend den Standpunkt, dass sie dem Vertrag nur zustimmen würden, sofern der Berufungskläger 1 auch eine Wohnung in der neuen Überbauung übernehmen könne (siehe RG act. III/1/3 [Ziff. 3], III/1/4 [S. 2]; deutlich: RG act. III/1/6). Die Berufungsbeklagte hingegen wollte den Vertrag nicht definitiv abschliessen, solange sie nicht wusste, ob der Kaufvertrag I._____ zustande kam, da dieser für die Finanzierung notwendig war (RG act. III/1/3). Wie der Grundbuchverwalter in einer E-Mail vom 30. November 2020 erläuterte, sollte die Regelung mit der Suspensivklausel in Ziff. 15 lit. a der Berufungsbeklagten als Käuferin nun ermöglichen, die Bedingungen innert Frist abzuarbeiten, damit der Vertrag definitiv zustande komme. So erhalte sie die Sicherheit, dass sie nicht vergebens in die Planung investiere (RG act. III/1/8; vgl. auch RG act. III/1/3 [Ziff. 3]). Davon, dass die Berufungsbeklagte die Wirksamkeit des Vertrags auch ohne Bedingungseintritt erklären könne, war zu diesem Zeitpunkt keine Rede. Trotzdem stimmte die Berufungsbeklagte dem Vertragstext mit den drei Suspensivbedingungen am 6. Dezember 2020 zu (vgl. RG act. III/1/5). Erst danach – und damit ohne eigentliche Notwendigkeit aus Sicht der Berufungsbeklagten – brachte der Berufungskläger 2 den hier strittigen Passus in Ziff. 15 lit. b ein (E-Mail vom 9. Dezember 2020, RG act. II/1/6).

5.4.4. Bei der Beurteilung, ob die Formulierung in Ziff. 15 lit. b die geschilderte Interessenlage der Berufungskläger zu übersteuern vermag, ist entscheidend, ob die Berufungsbeklagte objektiv erkennen musste, dass die Berufungskläger – wie sie darlegen – nicht auf alle Bedingungen verzichten wollten. Dagegen spricht, dass der Zusatz grundsätzlich relativ eindeutig formuliert ist, dafür spricht jedoch, dass der Passus bei wörtlicher Lesart im Widerspruch zu Ziff. 15 lit. a und Ziff. 15 lit. c steht. Bereits eine bloss grammatikalische Auslegung des gesamten Vertragstextes führt deshalb zu keinem eindeutigen Ergebnis; ein Widerspruch zwischen Ziff. 15 lit. b einerseits und Ziff. 15 lit. a und 15 lit. c andererseits lässt sich über die Ermittlung des Wortsinnes nicht auflösen, sodass der Beizug weiterer Auslegungselemente erforderlich ist. Diese fallen indes zugunsten der Berufungskläger aus. Aufgrund der Entstehungsgeschichte, der Interessenlage der Parteien, aber auch mit Blick auf die in Ziff. 15 lit. a doch ziemlich klar formulierten Bedingungen, kann eine vertrauenstheoretische Auslegung kaum dahingehen, dass die Parteien mit Ziff. 15 lit. b bezweckt hätten, sämtliche zuvor genannten Bedingungen für die Berufungsbeklagte nicht gelten zu lassen, indem sie den Kaufvertrag ohne weiteres hätte vollziehen lassen können. Dies gilt für die Bedingung 3 (Kauf Wohnung durch Berufungskläger 1), aber namentlich auch für die Bedingung 1 (Zahlungsversprechen). Diesbezüglich erscheint evident, dass sich die Berufungskläger kaum zur Übertragung der Liegenschaft verpflichtet hätten, ohne dass sie gewusst hätten, ob die Berufungsbeklagte den Kauf überhaupt finanzieren kann. Dass die Berufungskläger ein solches Inkassorisiko eingegangen wären, erscheint nicht glaubhaft. Entgegen der Ansicht der Berufungsbeklagten ist der Bedingung 1 in Ziff. 15 lit. a selbständige Bedeutung einzuräumen, da der Nachweis eines Zahlungsversprechens namentlich dann Sinn ergibt, wenn er vor der Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts erbracht wird. Gemäss Vertragsauslegung der Berufungsbeklagten hätte dem Grundbuchamt gestützt auf den allgemeinen Vertragstext auf Seite 7, unten, zwar ein Zahlungsversprechen beigebracht werden müssen. Dies jedoch erst, nachdem der Vertrag ihrer Ansicht nach durch die Erklärung vom 19. Februar 2020 bereits wirksam war. Inwiefern ein Zahlungsversprechen in einer solchen Situation noch sinnvoll ist, wird durch die Berufungsbeklagte nicht dargelegt. Nichts an der Beurteilung zu ändern vermögen die Ausführungen des Berufungsklägers 2 in seinem Schreiben an den Vorderrichter vom 22. März 2021 (act. C.2). Der Berufungskläger 2 geht in seinem Schreiben offenbar davon aus, dass Ziff. 15 lit. a nur den Vertragstext auf Seite 7 wiederhole (act. C.2., S. 2 unten). An der Auslegung, dass ein Anspruch auf Eigentumsübertragung erst dann besteht, wenn ein Zahlungsversprechen vorliegt, scheint auch er nicht zu zweifeln. Wie der Vertragstext zum Zahlungsversprechen auf Seite 7 zu verstehen ist, ist jedoch tatsächlich nicht ganz klar. Am wahrscheinlichsten erscheint, dass es nicht um einen anderen als dem in Ziff. 15 lit. a genannten Zeitpunkt für das Vorliegen des Zahlungsversprechens geht, sondern um die Aufgabenverteilung zwischen Berufungsbeklagter und Berufungskläger anlässlich der Eigentumsübertragung. Mit anderen Worten betrifft dies das Verhältnis zwischen der Berufungsbeklagten und dem Grundbuchamt, während Ziff. 15 lit. a das Verhältnis zwischen den Parteien regelt. Jedenfalls vermag der Standpunkt der Berufungskläger insoweit zu überzeugen, als dass im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung nach Ziff. 15 lit. b zumindest ein Zahlungsversprechen nachgewiesen sein muss.

5.4.5. Nichts an der Beurteilung zu ändern vermag der mehrfache Hinweis der Berufungsbeklagten auf den Grundsatz in dubio contra stipulatorem. Im Schweizerischen Recht ist die Unklarheitsregel zwar anerkannt; ob sie jedoch auf Einzelverträge oder nur auf vorgeformte Vertragsinhalte anwendbar ist, ist in der Literatur strittig (vgl. Jäggi/Gauch/Hartmann, a.a.O., N 508). Das Bundesgericht hat den Grundsatz bisher soweit ersichtlich vornehmlich auf letztere angewandt (vgl. zum Beispiel BGer 4A_499/2018 v. 10.12.2018 E. 1; 4A_569/2019 v. 15.04.2020 E. 4.5; BGE 133 III 607 E. 2.2; vgl. auch Jäggi/Gauch/Hartmann, a.a.O., N 508). Warum der Grundsatz bei ausgehandelten Verträgen gar nicht oder nur sehr zurückhaltend angewandt werden soll, verdeutlicht gerade der vorliegende Fall. Hier hat zwar der Berufungskläger 2 durch den eingebrachten Zusatz in Ziff. 15 lit. b die Widersprüchlichkeiten im Vertragstext ausgelöst, jedoch trug die Berufungsbeklagte die Widersprüchlichkeiten mit, indem sie den Vertragstext guthiess und unterzeichnete. Für den Vertragstext verantwortlich waren bis zur Vertragsunterzeichnung nicht nur die Berufungskläger, sondern eben auch – im Gegensatz zu vorformulierten Verträgen – die Berufungsbeklagte, und diese akzeptierte den Zusatz in Ziff. 15 lit. b, obwohl der Widerspruch zu den Ziff. 15 lit. a und 15 lit. c augenscheinlich war. Aus diesen Gründen erscheint die Anwendung der Unklarheitsregel im vorliegenden Fall als unzweckmässig. Selbst jedoch wenn besagter Grundsatz bei der (normalen) Vertragsauslegung zur Anwendung gelangte, wäre zu beachten, dass der Grundsatz nur dann zur Anwendung kommt, wenn die primären und ergänzenden Auslegungsmittel zu keiner Lösung führen (Wolfgang Wiegand, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 40 zu Art. 18 OR; vgl. auch BGE 133 III 61 E. 2.2.2.3; BGer 4A_499/2018 v. 10.12.2018 E. 1). Nachdem die Auslegung des Vertrags nach dem Vertrauensprinzip zu einem Ergebnis führte (vgl. E. 5.4.4), besteht entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin dementsprechend kein Raum für eine Anwendung des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem.

5.4.6. Die Berufungsbeklagte beruft sich schliesslich auf Art. 156 OR und darauf, dass der Berufungskläger 1 den Eintritt der Bedingung gemäss Ziff. 15 lit. a, dritter Spiegelstrich, treuwidrig vereitelt habe. Er habe die Aufforderung zur Unterzeichnung des Kaufvertrages hintertrieben, da die Berufungskläger in der Zwischenzeit ein besseres Angebot für die Liegenschaft erhalten hätten (vgl. etwa act. A.5, S. 21). Gestützt auf Art. 156 OR habe die Bedingung deshalb als erfüllt zu gelten.

Nach der vorliegenden Auslegung des Vertragstextes hätte die Berufungsbeklagte neben der Bedingung 3 auch die Bedingung 1 erfüllen und den Berufungsklägern ein Zahlungsversprechen nachweisen müssen (vgl. E. 5.4.4). Wie die Berufungsbeklagte selber darlegt, hat sie ein solches bis zum Fristende oder dem Vertragsrücktritt am 23. Februar 2021 (RG act. III/1/4) jedoch nicht erbracht. Selbst wenn man annehmen würde, dass die Bedingung 2 (I._____) gestützt auf Ziff. 15 lit. b freiwillig war und die Bedingung 3 (Kaufvertrag Berufungskläger 1) aufgrund von Art. 156 OR als erfüllt gelten muss, wäre die Bedingung 1 (Zahlungsversprechen) dementsprechend nach wie vor nicht erfüllt gewesen. Dies ist gemäss Auffassung des Kantonsgerichts jedoch eine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrags, weshalb der Vertrag durch die Erklärung der Berufungsbeklagten vom 19. Februar 2021 nicht wirksam geworden sein kann. Auch wenn den Ausführungen der Berufungsbeklagten zu Art. 156 OR in Bezug auf die Bedingung 3 eine gewisse Plausibilität nicht abzusprechen ist, spielt es demzufolge letztlich keine Rolle, da der Vertrag trotzdem keine Wirksamkeit erlangen konnte.

5.4.7. Zusammenfassend erscheint die von der Berufungsbeklagten und der Vor­instanz vertretene Vertragsauslegung zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, aber – unter dem Gesichtspunkt einer summarischen Prüfung und dem Beweismass des Glaubhaftmachens – gerade in Bezug auf die Bedingung 1 (Nachweis eines Zahlungsversprechens) nicht als wahrscheinlich. Wie es sich mit den übrigen Bedingungen verhält, kann an dieser Stelle offengelassen werden, da die Bedingung des Zahlungsversprechens unstreitig nicht erfüllt war. Es scheint jedoch – aufgrund der Interessenlage der Parteien – die Auslegung der Berufungskläger plausibel, wonach die Berufungsbeklagte einzig an die Bedingung 3 (Kaufvertrag I._____) nicht gebunden sein sollte.

5.5. Aus den Erwägungen folgt, dass die Berufungsbeklagte ihren mutmasslichen Anspruch auf Eigentumsübertragung an den Miteigentumsanteilen D._____, E._____ und des Grundstücks Nr. F._____ im Grundbuch von H._____ nicht glaubhaft machen konnte. Eine Prüfung der übrigen Voraussetzungen von Art. 261 ZPO erübrigt sich deshalb. Die Berufung ist in diesem Sinne gutzuheissen, womit sämtliche vorsorglichen Massnahmen aufzuheben und die im Grundbuch eingetragenen Verfügungsbeschränkungen zu löschen sind.

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen

6.1. Gemäss Art. 104 Abs. 1 ZPO entscheidet das Gericht über die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (vgl. Art. 95 Abs. 1 ZPO), in der Regel im Endentscheid. Die Prozesskosten werden gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens verteilt. Vorliegend haben die Berufungskläger – unter Berücksichtigung des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens – sowohl im erstinstanzlichen wie auch im Berufungsverfahren vollumfänglich obsiegt, womit die Prozesskosten der Berufungsbeklagten aufzuerlegen sind. Nach dem Gesagten gehen die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens in Höhe von CHF 2'000.00 zu Lasten der Berufungsbeklagten.

6.2. Die unterliegende Partei hat zudem eine Parteientschädigung an die Gegenpartei zu leisten (vgl. Art. 118 Abs. 3 ZPO). Dementsprechend hat die Berufungsbeklagte die Berufungskläger für das vorinstanzliche Verfahren zu entschädigen. Die vom berufungsklägerischen Rechtsvertreter eingereichte Honorarnote ist hinsichtlich des geltend gemachten Stundenaufwandes (14.3) nicht zu beanstanden, jedoch verrechnet er einen Stundenansatz von CHF 250.00, ohne diesen mit einer Honorarvereinbarung nachzuweisen (vgl. RG act. VI/4, VI/5, VI/6). Sofern keine Honorarvereinbarung nachgewiesen wird, ist die Entschädigung praxisgemäss auf Basis des mittleren Stundenansatzes von CHF 240.00 zu berechnen (vgl. Honorarverordnung [HV; BR 310.250]; KGer GR ZK2 19 71 v. 30.09.2021 E. 8.2). Inklusive einer Spesenentschädigung von 3% und der Mehrwertsteuer von 7.7% hat die Berufungsbeklagte die Berufungskläger für das vorinstanzliche Verfahren mit CHF 3'807.15 zu entschädigen.

6.3. Nach den gleichen Grundsätzen sind die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens, welche in Anwendung von Art. 10 Abs. 1 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf CHF 2'000.00 festgesetzt werden, zu verteilen. Die Kosten gehen zu Lasten der unterliegenden Berufungsbeklagten und werden von dem von den Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2‘000.00 bezogen. Die Berufungsbeklagte wird dazu verpflichtet, den Berufungsklägern den Betrag von CHF 2'000.00 direkt zu ersetzen.

6.4. Die unterliegende Berufungsbeklagte hat die Berufungskläger für das Berufungsverfahren angemessen zu entschädigen. Die Berufungskläger reichten keine Honorarnote ein. Angesichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen erachtet das Kantonsgericht, unter Berücksichtigung des Stundenansatzes von CHF 240.00, ein Honorar in Höhe von pauschal CHF 2'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) als angemessen.

7. Rechtskraft und Vollstreckbarkeit

Das vorliegende Urteil erwächst mit seiner Ausfällung in formelle Rechtskraft und ist sofort vollstreckbar. Dies, weil eine Beschwerde an das Bundesgericht grundsätzlich weder die Rechtskraft noch die Vollstreckbarkeit hemmt (Art. 103 BGG; vgl. BGE 146 III 284 E. 2.3.4 m.w.H.; 142 III 738 E. 5.5.4). Die Ausnahme von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG (Gestaltungsurteil) ist auf vorsorgliche Massnahmen nicht anwendbar, da diese naturgemäss nur auf Urteile im ordentlichen Verfahren ausgerichtet ist (BGer 5A_754/2013 v. 4.2.2014 E. 2.3). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Anweisung an das Grundbuchamt H._____ (siehe Dispositiv Ziffer 3) mit Ausfällung des Urteils mitgeteilt wird.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung von A._____ und B._____ wird gutgeheissen. Die Entscheide des Einzelrichters am Regionalgericht Plessur vom 1. März 2021 und vom 6. April 2021 werden aufgehoben.

2. Das Gesuch der C._____ um Erlass vorsorglicher Massnahmen wird abgewiesen.

3. Das Grundbuchamt H._____ wird angewiesen, die Vormerkung der Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB auf den Miteigentumsanteilen D._____ und E._____ sowie auf dem Grundstück Nr. F._____, alle im Grundbuch von H._____, zu löschen.

1. Die Kosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Plessur von CHF 2'000.00 gehen zu Lasten der C._____.

2. Die C._____ wird verpflichtet, A._____ und B._____ für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'807.15 (einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 5.1. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'000.00 gehen zu Lasten der C._____. Die Kosten werden von dem von A._____ und B._____ geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2‘000.00 bezogen. Die C._____ wird dazu verpflichtet, A._____ und B._____ den Betrag von CHF 2'000.00 direkt zu ersetzen.

5.2. Die C._____ wird verpflichtet, A._____ und B._____ für das Berufungsverfahren mit insgesamt CHF 2'000.00 (einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer) zu entschädigen.

6. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

1. Mitteilung an: