Rechtsschutz in klaren Fällen/Mieterausweisung

Urteil vom 18. Dezember 2019

(Mit Urteil 4A_71/2020 vom 24. März 2020 ist das Bundesgericht auf die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde nicht eingetreten.)

Referenz ZK2 19 58

Instanz II. Zivilkammer

Besetzung Pritzi, Vorsitzender

Brunner und Michael Dürst

Lenz, Aktuarin

Parteien X.1_____/X.2_____

Berufungskläger

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Ladina Sturzenegger Via Giarsun 52, 7504 Pontresina

gegen

Y.1_____/Y.2_____

Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Ramiro Pedretti Via Maistra 1, 7500 St. Moritz

Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen/Mieterausweisung

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja, Einzelrichter vom 08.07.2019, mitgeteilt am 09.07.2019 (Proz. Nr. 135-2019-163)

Mitteilung 19. Dezember 2019

I. Sachverhalt

A. X.1_____ schloss am 10./14. November 1995 mit Y.1_____/Y.2_____ einen Mietvertrag über die Liegenschaft A._____ mit Doppelgarage in O.1_____ ab. Vereinbart wurde ein jährlicher Mietzins von CHF 85'000.00 für die Jahre 1995-1996, CHF 90'000.00 für 1996-1997 und CHF 95'000.00 für 1997-1998, welcher jeweils halbjährlich im Voraus zu zahlen sei. Danach sollte der monatliche Mietzins gemäss Index für Konsumentenpreise alle zwei Jahre angepasst werden (RG act. II.2). X.1_____ bewohnt diese Liegenschaft zusammen mit seiner Ehefrau X.2_____.

B. Am 15. März 2018 pfändete das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja die Liegenschaft A._____.

C. Mit Schreiben vom 13. Juni 2018 wies das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja X.1_____ gestützt auf Art. 5 VZG an, zukünftige Mietzinszahlungen ausschliesslich an dieses zu leisten. Ebenso könnten Kündigungen und Reklamationen nur noch beim Betreibungs- und Konkursamt gültig angebracht werden (RG act. II.3).

D. Zwischen den Parteien bestehen Streitigkeiten über ausstehende Mietzinszahlungen, welche in Betreibung gesetzt wurden (Zahlungsbefehle Nr. _____ und Nr. _____ vom 22. November 2018 betreffend Mietzinse von Juli bis November 2018 in Höhe von CHF 32'500.00; Zahlungsbefehl Nr. _____ betreffend ausstehende Mietzinse in Höhe von CHF 1'800'000.00) und Gegenstand weiterer separater Verfahren vor der Schlichtungsbehörde und dem Regionalgericht Maloja (Proz. Nr. _____ und _____) sind.

E. Mit Schreiben vom 6. und 13. Dezember 2018 forderte das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja X.1_____ zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse für Juli bis November 2018 in Höhe von CHF 32'500.00 auf und drohte im Unterlassungsfalle die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses an (RG act. II.4).

F. Nachdem innert Frist keine Zahlungen eingegangen waren, kündigte das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja den Mietvertrag mit Schreiben vom 14. Januar 2019, jeweils separat an X.1_____/X.2_____, auf den 28. Februar 2019 (RG act. II.5).

G. Nach Erhalt der Kündigung gelangte X.1_____ am 5. Februar 2019 an die Schlichtungsbehörde der Region Maloja und beantragte mündlich, dass die Kündigung erst per 31. März 2019 wirksam werde. Die Parteien einigten sich in der Folge darauf, dass das Mietverhältnis per 31. März 2019 beendet werden soll, weshalb die Schlichtungsbehörde der Region Maloja das Verfahren am 21. März 2019 infolge Anerkennung abschrieb (RG act. II.6-9).

H. Nachdem X.1_____/X.2_____ dem Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja am 1. April 2019 mitgeteilt hatten, dass sie die Liegenschaft mangels eines neuen Mietobjektes nicht übergeben würden (RG act. II.10 und 11), ersuchten Y.1_____/Y.2_____ (nachfolgend Gesuchsteller) das Regionalgericht Maloja am 10. April 2019 um Mieterausweisung nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) und beantragten was folgt (RG act. I.1):

1. Es seien der Beklagte 1 und die Beklagte 2 unverzüglich aus der Liegenschaft an der Via _____, O.1_____, A._____ mit Doppelgarage, auszuweisen.

2. Es sei die direkte Vollstreckung anzuordnen, nämlich sei die Kantonspolizei Graubünden anzuweisen, die Ausweisung der Beklagten aus dem Mietobjekt A._____ samt Doppelgarage, Via _____, O.1_____ umgehend mittels polizeilicher Gewalt zu vollziehen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.

I. Am 2. Mai 2019 ersuchten X.1_____/X.2_____ um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden verzichtete am 10. Mai 2019 auf eine Stellungnahme.

J. Mit Gesuchsantwort vom 3. Mai 2019 stellten X.1_____/X.2_____ (nachfolgend Gesuchsgegner) die folgenden Rechtsbegehren (act. I.2):

1. Auf das Gesuch vom 10. April 2019 sei nicht einzutreten.

2. Ev. sei das Gesuch vom 10. April 2019 abzuweisen.

3. Subeventualiter sei den Gesuchsgegnern 1 und 2 eine angemessene Frist von 2 Monaten ab Rechtskrafteintritt einer allfälligen Gutheissung des Gesuches einzuräumen, bevor eine direkte, polizeiliche Vollstreckung der Ausweisung erfolgen darf.

4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich einer Mehrwertsteuer von 7.7 % unter Solidarhaftung zulasten der Gesuchsteller.

K. Mit Replik vom 30. Mai 2019 hielten Y.1_____/Y.2_____ an ihren Rechtsbegehren gemäss Gesuch vom 10. April 2019 fest und bezifferten den Streitwert auf maximal CHF 9'750.00 (RG act. I.3 S. 2 f.).

L. Mit Entscheid vom 8. Juli 2019, mitgeteilt am 9. Juli 2019, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen/Mieterausweisung erkannte der Einzelrichter am Regionalgericht Maloja was folgt:

1. Das Gesuch wird gutgeheissen und die Gesuchsgegner werden verpflichtet, den Gesuchstellern auf erstes Verlangen hin die Liegenschaft an der Via _____, A._____ mit Doppelgarage, O.1_____, innert 20 Tagen zurückzugeben.

2. Für die Wohnungsräumung kann Polizeigewalt in Anspruch genommen werden. Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den Gesuchstellern auf ihr Ersuchen hin und unter Vorlage dieses Entscheides bei der Räumung behilflich zu sein.

3. Das Gesuch der Gesuchsgegner um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen.

4. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.- werden den Gesuchsgegnern auferlegt. Sie werden mit dem seitens der Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss verrechnet unter Erteilung des Regressrechts auf Letztere.

5. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, die Gesuchsteller mit pauschal CHF 1'000.-, inkl. MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.

6. Gegen diesen Entscheid kann zivilrechtliche Beschwerde geführt werden (vgl. Art. 319 ff. ZPO). Diese ist beim Kantonsgericht von Graubünden in 7002 Chur innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 321 Abs. 2 und 3 ZPO i.V.m. Art. 7 EGzZPO).

(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

7. (Mitteilung).

M. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner (nachfolgend Berufungskläger) am 25. Juli 2019 Berufung mit den folgenden Rechtsbegehren (act. A.1):

1. Die Ziff. 1-5 des Entscheids im Fall Proz. Nr. 135-2019-163 des Einzelrichters des Regionalgerichts Maloja seien aufzuheben.

2. Auf das Gesuch der Eheleute Y.1_____/Y.2_____ vom 10. April 2019 um Mieterausweisung sei nicht einzutreten.

3. Ev. sei das Gesuch der Eheleute Y.1_____/Y.2_____ vom 10. April 2019 um Mieterausweisung abzuweisen.

4. Sollte dieses Rechtsmittel (nicht als Berufung, sondern) als Beschwerde entgegengenommen werden, so sei der Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Fall Proz. Nr. 135-2019-163 die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

5. Im Falle der Gutheissung der Berufung (bzw. der Beschwerde) seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens der Gegenpartei aufzuerlegen und neu zu verteilen.

6. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich einer Mehrwertsteuer von 7.7 % unter Solidarhaftung zulasten der Berufungsbeklagten.

N. Mit Eingabe gleichen Tages ersuchten die Berufungskläger das Kantonsgericht von Graubünden um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (ZK2 19 59).

O. Mit Beschwerde- bzw. Berufungsantwort vom 8. August 2019 beantragten die Gesuchsteller (nachfolgend Berufungsbeklagte) was folgt (act. A.2):

1. Es sei die Beschwerde der Beschwerdeführer 1 und 2 vom 25. Juli 2019 vollumfänglich abzuweisen, sofern darauf einzutreten ist, und es sei der Entscheid des Einzelrichters des Regionalgerichts Maloja vom 8. Juli 2019 im Verfahren mit der Proz. Nr. 135-2019-163 vollumfänglich zu bestätigen.

2. Eventualiter sei die Berufung der Beschwerdeführer 1 und 2 vom 25. Juli 2019 vollumfänglich abzuweisen, sofern darauf einzutreten ist, und es sei der Entscheid des Einzelrichters des Regionalgerichts Maloja vom 8. Juli 2019 im Verfahren mit der Proz. Nr. 135-2019-163 vollumfänglich zu bestätigen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer 1 und 2.

P. Mit Schreiben vom 9. August 2019 stellte der Vorsitzende der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Berufungsklägern die Berufungsantwort zu und informierte die Parteien, dass kein weiterer Schriftenwechsel vorgesehen sei (act. D.3).

Q. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2019 zeigte das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja den Parteien und dem Kantonsgericht an, dass die Zwangsverwaltung der Liegenschaft A._____ mit sofortiger Wirkung aufgehoben sei und es die Berufungsbeklagten daher nicht mehr vertreten würde. Diese würden nunmehr durch Rechtsanwalt MLaw Ramiro Pedretti vertreten (act. D.4).

R. Auf die Begründung der Anträge in den Rechtsschriften sowie auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Berufungsverfahren bildet ein Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 8. Juli 2019, mit welchem der Einzelrichter insbesondere das Gesuch der Berufungsbeklagten um Mieterausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) guthiess und die Berufungskläger verpflichtete, den Berufungsbeklagten auf erstes Verlangen hin die Liegenschaft A._____ innert 20 Tagen zurückzugeben (vgl. Dispositivziffer 1 des angefochtenen Entscheides). Dagegen erhoben die Berufungskläger – entgegen der Rechtsmittelbelehrung in Dispositivziffer 6 des angefochtenen Entscheides, welche die zivilrechtliche Beschwerde vorsieht – Berufung. Ebenfalls wenden sich die Berufungskläger in ihrer Berufung gegen die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege und beantragen, es sei ihnen sowohl für die erste als auch für die zweite Instanz die unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen (vgl. dazu nachstehend E. 9 f.).

Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden zur Beurteilung einer Berufung oder Beschwerde als Rechtsmittelinstanz ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Innerhalb des Kantonsgerichts liegt die Zuständigkeit für zivilrechtliche Berufungen oder Beschwerden auf dem Rechtsgebiet des Obligationenrechts bei der II. Zivilkammer (Art. 7 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]).

2. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid im Sinne von Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO. Als Rechtsmittel gegen den Entscheid betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen fällt grundsätzlich sowohl die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO als auch die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO in Betracht (vgl. Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 36 zu Art. 257 ZPO; Dieter Hofmann, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Basel 2017, N 28d zu Art. 257 ZPO). In casu liegt zweifelsohne eine vermögensrechtliche Angelegenheit vor, sodass der angefochtene Entscheid nur mit Berufung angefochten werden kann, wenn der Streitwert mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).

2.1. Die Parteien sind sich hinsichtlich der Streitwerthöhe nicht einig. Die Berufungskläger erheben gegen den angefochtenen Entscheid – entgegen dessen Rechtsmittelbelehrung – Berufung. Der Streitwert sei in einem Ausweisungsverfahren zu schätzen. Er setze sich zusammen aus den Mietzinsen zwischen der Gesuchseinreichung der Ausweisung und dem zu erwartenden Entscheid der Rechtsmittelinstanz zuzüglich zehn Tagen. Der monatliche Mietzins sei vorliegend umstritten: Sie selber gingen von einem Monatsmietzins von CHF 4'000.00 aus, währenddem die Gegenpartei einen solchen von CHF 6'500.00 annehme. Da das Gesuch um Ausweisung im April 2019 eingereicht worden sei, sei der Streitwert für die Berufung ohnehin erfüllt. Zum Beweis ihrer Tatsachenbehauptungen beantragen die Berufungskläger im Anschluss die Edition der regionalgerichtlichen Akten Proz. Nr. _____ und Proz. Nr. _____ und offerieren die Vorladung der Schlichtungsbehörde der Region Maloja vom 15. Juli 2019 (act. B.3) sowie die Eingabe an die Schlichtungsbehörde vom 27. März 2019 (act. B.4).

Die Berufungsbeklagten stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren, nach Hinweis der Berufungskläger auf das Fehlen einer Streitwertangabe, den Streitwert mit eingehender Begründung auf CHF 9'750.00 beziffert und explizit darauf hingewiesen hätten, dass die Streitwertbemessung ins gerichtliche Ermessen gestellt werde, sofern die Berufungskläger den massgeblichen Streitwert von max. CHF 9'750.00 bestreiten sollten. Die Berufungskläger hätten sich in der Folge nicht mehr zum Streitwert geäussert, d.h. diesen insbesondere auch nicht bestritten. Entsprechend habe die Vorinstanz den Streitwert auch nicht schätzen müssen, sondern habe von einem solchen von CHF 9'750.00 ausgehen dürfen und im Dispositiv richtigerweise auch das Rechtsmittel der Beschwerde vorgesehen. Der Streitwert sei durch die Vorinstanz verbindlich festgelegt worden (act. A.2 S. 3 f.).

2.2. Lautet das Rechtsbegehren – wie im vorliegenden Ausweisungsverfahren – nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht in einem solchen Fall den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einig sind oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Es ist somit primär Sache der Parteien, den Streitwert zu bestimmen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. c ZPO und Art. 222 Abs. 2 ZPO). Insbesondere muss die beklagte Partei den in der Klage angegebenen Streitwert substanziiert bestreiten. Äussert sie sich nicht dazu beziehungsweise erfolgt lediglich eine pauschale Bestreitung mit einer Floskel, ist der von der Klägerschaft angegebene Streitwert anerkannt und liegt eine stillschweigende Einigung der Parteien auf diesen Wert vor (vgl. zum Ganzen das Urteil des Bundesgerichts 4A_83/2016 vom 22. September 2016 E. 4.4 mit weiteren Hinweisen, darunter Samuel Rickli, Der Streitwert im schweizerischen Zivilprozessrecht, in: Berti et al. [Hrsg.], Schriften zum Schweizerischen Zivilprozessrecht, Diss. Zürich 2014, Rz. 156 ff.). Das Gericht hat den Parteien Gelegenheit zu geben, sich zum Streitwert zu äussern, falls sie das nicht bereits in der Klage und Klageantwort tun. Wenn sich die Parteien nicht einigen, so muss das angerufene Gericht den Streitwert festsetzen (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 4A_119/2011 vom 28. Juni 2011 E. 1.6).

Das Gericht hat indessen in jedem Fall – d.h. unabhängig davon, ob sich die Parteien auf einen Streitwert geeinigt haben oder nicht – die Streitwertangaben der Parteien auf eine offensichtliche Unrichtigkeit zu überprüfen und dabei eine nötige Plausibilisierung vorzunehmen. Das Gericht kann zuerst grob den von den Parteien genannten Streitwert auf seine Plausibilität prüfen und muss erst nach der Feststellung seiner offensichtlichen Unrichtigkeit eine tiefer gehende und präzise Schätzung vornehmen (vgl. Samuel Rickli, a.a.O., Rz. 174). Der Vorderrichter hat im angefochtenen Entscheid die Frage des Streitwertes nicht thematisiert und entsprechend auch keine Plausibilitätsprüfung vorgenommen; es finden sich jedenfalls keine Erwägungen dazu. Er hat den Streitwert in der Folge im angefochtenen Urteil auch nicht festgestellt, obwohl es sich vorliegend um eine vermögensrechtliche Streitsache handelt. Einzig die Tatsache, dass er in Dispositivziffer 6 das Rechtsmittel der Beschwerde aufgeführt hat, lässt den Schluss zu, dass er von einer vermögensrechtlichen Streitigkeit unter CHF 10'000.00 ausging. Wie er dazu gekommen ist und welchen Streitwert er konkret angenommen hat, ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid jedoch nicht. Für das Berufungsverfahren ist es nun an der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts, den Streitwert festzusetzen (vgl. auch Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG).

2.3.1. Ob – wie es die Berufungsbeklagten geltend machen – in casu von einer Einigung der Parteien auf den Streitwert von CHF 9'750.00 ausgegangen werden kann, ist fraglich. Fest steht, dass sich die Parteien im ersten Schriftenwechsel infolge fehlender Bezifferung nicht über den Streitwert einigten. Fraglich ist, ob es zu einer späteren Einigung im zweiten Schriftenwechsel kam, indem die Berufungsbeklagten in ihrer Replik auf Aufforderung der Berufungskläger hin (vgl. Gesuchsantwort [RG act. I.2 S.3]) den Streitwert auf CHF 9'750.00 bezifferten (RG act. I.3 S. 2 f.) und die Berufungskläger zu dieser Streitwertangabe schwiegen bzw. diese vor Vorinstanz nicht bestritten. Diese Frage kann jedoch offen gelassen werden, hat doch das Gericht, wie bereits ausgeführt, in jedem Fall die Streitwertangaben auf eine offensichtliche Unrichtigkeit zu überprüfen und eine nötige Plausibilisierung vorzunehmen:

Ist das Rechtsbegehren im Falle einer Mieterausweisung – wie im vorliegenden Fall – zur Ermittlung des Streitwerts nicht hinreichend, muss auf die Begründung des Rechtsbegehrens abgestellt werden. Dabei ist danach zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung streitig ist (zum Ganzen vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_440/2016 vom 24. Oktober 2016 E. 5.2.2). Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (Urteile des Bundesgerichts 4A_72/2007 vom 22. August 2007 E. 2.2; 4A_107/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.3). In der Regel ist auf die konkrete Dauer des Ausweisungsverfahrens abzustellen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_266/2007 vom 26. September 2007 E. 2.2.2). Wie lange ein Verfahren dauert, lässt sich freilich bei dessen Beginn nur selten voraussagen, und wo der Streitwert die Zuständigkeit einer Instanz oder die Zulässigkeit eines Rechtsmittels bestimmt, kommt es auf den Beginn des Verfahrens in jener Instanz an. Es bleibt daher nur die Dauer abzuschätzen. Es darf dabei nicht vergessen gehen, dass mit dem gerichtlichen Befehl zur Räumung diese selbst noch nicht vollzogen ist. Für die effektive Ausweisung durch die Organe der Zwangsvollstreckung sind nach praktischer Erfahrung noch zusätzlich zwei Monate einzurechnen (vgl. Urteil der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 15 18 E. 1.a mit Hinweis auf Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, N 45 f. zu Art. 91 ZPO; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4A_266/2007 vom 26. September 2007 E. 2.2.2). Das Bundesgericht erachtet dabei, unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren, eine Dauer von sechs Monaten als vertretbare Annahme (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 mit Hinweis auf Peter Diggelmann, a.a.O., N 46 zu Art. 91 ZPO in fine). Ist dagegen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand und würde deren Unzulässigkeit die Schutzfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre (zum Ganzen vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2).

2.3.2. Die Parteien sind sich sowohl hinsichtlich der Berechnungsmodalitäten als auch hinsichtlich der Höhe des Monatsmietzinses nicht einig. Die Berufungskläger gehen von einem monatlichen Mietzins von CHF 4'000.00 aus und errechnen, ausgehend von der Einreichung des Gesuches um Ausweisung im April 2019, einen Streitwert von über CHF 10'000.00. Demgegenüber gehen die Berufungsbeklagten zwar von einem höheren monatlichen Mietzins aus, nämlich CHF 6'500.00, und errechnen so, basierend auf einer sechsmonatigen Verfahrensdauer bis zur Ausweisung, einen Streitwert von CHF 39'000.00 (6XCHF 6'500.00). Sie nehmen danach indessen eine Kürzung dieses Streitwertes von ¾ vor, wodurch ein massgeblicher Streitwert von CHF 9'750.00 resultiere (CHF 39'000.00/4). Eine Kürzung um ¾ sei deshalb gerechtfertigt, da die Berufungskläger ihren Mietzinsverpflichtungen seit vielen Jahren nicht mehr nachkämen und auch zukünftig nicht beabsichtigten, diesen zu zahlen. Dies zeige sich darin, dass X.1_____ im Zusammenhang mit dem regionalgerichtlichen Verfahren Proz. Nr. 115-119-4 ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege eingereicht habe, in welchem er für seine Bedarfsberechnung keine Mietzinszahlung berücksichtigt habe. Zudem führe er dort ein Einkommen von lediglich CHF 1'365.00 auf, was belege, dass er auch nicht in der Lage sei, vom geschuldeten Mietzins mehr als einen Viertel zu bezahlen (CHF 6'500.00/4=CHF 1'625.00).

2.3.3. Zum Beweis ihrer Tatsachenbehauptungen zum Streitwert stellten die Berufungskläger Beweisantrag auf Edition der regionalgerichtlichen Akten Proz. Nr. _____ und Proz. Nr. _____ und offerierten die Vorladung der Schlichtungsbehörde der Region Maloja vom 15. Juli 2019 (act. B.3) und die Eingabe an die Schlichtungsbehörde vom 27. März 2019 (act. B.4). Sie haben es jedoch unterlassen, den einzelnen Sachvorbringen die jeweiligen einzelnen Beweismittel zuzuordnen bzw. anzugeben, mit welchem Beweismittel welche Behauptung bewiesen werden soll, was für einen formgerechten Beweisantrag im Sinne von Art. 150 ff. ZPO erforderlich wäre (vgl. dazu Jürgen Brönnimann, in: Hausheer/Walter [Hrsg], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Bern 2012, N 23 zu Art. 152 ZPO). Die Beweisanträge sind daher abzuweisen.

Was die Höhe des monatlichen Bruttomietzinses anbelangt, sind sich die Parteien uneinig. Die Berufungsbeklagten gehen von einem solchen von mindestens CHF 6'500.00 aus, während die Berufungskläger einen solchen von CHF 4'000.00 annehmen. Wie Letztere auf diesen Betrag kommen, ist für das Kantonsgericht nicht ersichtlich, zumal sie in ihrem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege mit Hinweis auf den Mietvertrag ebenfalls von einem Monatsmietzins von CHF 6'500.00 ausgehen (vgl. ZK2 19 59 act. A.1 S. 2 "(Miete: 3250 (laut Betreibungsamt: 50 % von 6500; vgl. Mietvertrag)"). Nach der Schätzung des Kantonsgerichts ist daher für die Streitwertermittlung – ohne Präjudiz für allfällige Forderungsprozesse zwischen den Parteien – auf einen monatlichen Mietzins von rund CHF 6'500.00 abzustellen, zumal sich dieser Betrag auch aus den von den Berufungsbeklagten geltend gemachten Mietzinsen für Juli-November 2018 (5 Monate) in Höhe von CHF 32'500.00 ergibt (CHF 32'500 / 5; vgl. RG act. II.4). Unabhängig davon, ob vorliegend nur über die Ausweisung als solche oder aber vorfrageweise auch über die Kündigung entschieden werden muss, entspricht der Streitwert mindestens dem Mietwert für sechs Monate, sodass mit einem Mindeststreitwert von CHF 39'000.00 (6 x CHF 6'500.00) sowohl der für die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO) massgebliche Streitwert als auch die für die zivilrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht erforderliche Streitwertvoraus­setzung (vgl. Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]; vgl. auch Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG) erfüllt ist. Dies gälte im Übrigen auch im Falle der Annahme eines monatlichen Bruttomietzinses von CHF 4'000.00. Dem Einwand der Berufungsbeklagten, der Streitwert von CHF 39'000.00 sei infolge fehlender Zahlungsbereitschaft bzw. –fähigkeit der Berufungskläger um ¾ zu kürzen, ist entgegenzuhalten, dass das wirtschaftliche Interesse der Berufungsbeklagten gleichzusetzen ist mit dem Wert, den die Nutzung der Wohnung während der Zeit hat, während der die Ausweisung nicht vollzogen werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_266/2007 vom 26. September 2007 E. 2.2.2). Massgeblich ist damit der Mietwert, der den Berufungsbeklagten entgeht, weil sie die Wohnung nicht an einen zahlenden (anderen) Mieter vermieten können. Entscheidend ist folglich der geschuldete Mietwert und nicht der effektiv gezahlte oder der aufgrund der finanziellen Verhältnisse der Berufungskläger zahlbare Mietzins. Die Berufungsfähigkeit des angefochtenen Entscheides ist nach Gesagtem gegeben.

2.4. Gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu auch solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 257 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Berufungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Die Berufung ist beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich, begründet und unter Beilage des angefochtenen Entscheids einzureichen (Art. 311 ZPO). Der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom 8. Juli 2019 wurde den Parteien am 9. Juli 2019 mitgeteilt und den Berufungsklägern am 15. Juli 2019 zugestellt (act. B.2). Die dagegen am 25. Juli 2019 erhobene Berufung erweist sich damit als fristgerecht.

2.5. Die Berufungsbeklagten beantragen Nichteintreten auf die Berufung, weil sich die Berufungskläger nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinander gesetzt hätten (act. A.2 S. 8). Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) hat sich der Berufungskläger im Sinne einer Eintretensvoraussetzung mit der Begründung des erstinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinanderzusetzen und hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Mängel leidet (vgl. dazu BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgericht 4A_211/2008 vom 3. Juli 2008 E. 2). Aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Berufungsbegründung vor zweiter Instanz – die sich stark der Rechtsprechung zu den Begründungsanforderungen nach Art. 42 Abs. 2 BGG annähert – wird demnach gefordert, dass die Begründung hinreichend genau und eindeutig ist und von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden kann. Letzteres setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Im Unterschied zum analog anwendbaren Art. 221 ZPO wird in Bezug auf die Berufungsschrift nicht nur eine tatsächliche, sondern auch eine rechtliche Begründung verlangt, es sei denn, es werde der erstinstanzliche Entscheid einzig in tatsächlicher Hinsicht angefochten (vgl. Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, N 36 zu Art. 311 ZPO mit weiteren Hinweisen). A maiore ad minus ist möglich, nur auf einzelne Vorbringen bzw. Rügen nicht einzutreten, währenddem auf die Berufung als solche eingetreten wird (Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 38 zu Art. 311 ZPO).

Die Berufungskläger machen – wenn auch nur rudimentär – geltend, weshalb der angefochtene Entscheid ihres Dafürhaltens hinsichtlich der tatsächlichen und rechtlichen Ausführungen falsch ist. Darin ist eine (knapp) genügende Berufungsbegründung zu erblicken. Während folglich auf die Berufung als solche eingetreten werden kann, ist – wie aus den nachfolgenden Erwägungen ersichtlich wird – auf einzelne Vorbringen mangels rechtsgenügender Begründung nicht einzutreten. Der Einfachheit halber wird ein Nichteintreten im Zusammenhang mit den einzelnen Rügen geprüft. Unter diesem Vorbehalt ist somit auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Berufung einzutreten.

3. In beweisrechtlicher Hinsicht verlangen die Berufungskläger, wie bereits vor dem Vorderrichter, an verschiedener Stelle die Edition der regionalgerichtlichen Akten Proz. Nr. _____ und Proz. Nr. _____. Wie bereits dargelegt (vgl. vorstehend E. 2.2.1), sind Beweisanträge nur dann formgerecht, wenn sie einzelnen Sachvorbringen zugeordnet sind. Dies ist in casu nicht der Fall. Die Berufungskläger stellen ihre Anträge auf Aktenedition jeweils lediglich nach einem Absatz mit verschiedenen Sachvorbringen, sodass nicht erkenntlich ist, zu welcher rechtserheblichen Tatsache die Edition verlangt wird. Dem Antrag auf Edition der genannten Akten kann folglich nicht stattgegeben werden.

4. Der Vorderrichter überprüfte die Gültigkeit der Kündigung im Ausweisungsverfahren als Vorfrage und kam zum Schluss, dass die vom Betreibungs- und Konkursamt ausgesprochene Kündigung gültig sei. Es sei aktenkundig, dass die Schlichtungsbehörde das Verfahren infolge Anerkennung als erledigt abgeschrieben habe. Die Berufungskläger hätten keinen Anspruch auf Verbleib in der fraglichen Liegenschaft (vgl. angefochtener Entscheid E. 7 ff.). Das Betreibungs- und Konkursamt sei ausserdem gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG bei Pfändung eines Grundstückes auch zur Prozessführung berechtigt und vertrete dabei den Schuldner, der Prozesspartei sei, weshalb es auch berechtigt gewesen sei, die Berufungsbeklagten im Ausweisungsverfahren zu vertreten (vgl. angefochtener Entscheid E. 6). Unter sämtlichen Aspekten seien Rechtslage und Sachverhalt klar, weshalb das Gesuch gutzuheissen und die Berufungskläger zu verpflichten seien, den Berufungsbeklagten das Mietobjekt auf erstes Verlangen innert einer Frist von 20 Tagen zurückzugeben (vgl. angefochtener Entscheid E. 12).

Dem halten die Berufungskläger entgegen, dass gemäss Art. 17 VZG (nur) das Betreibungs- und Konkursamt legitimiert sei, Mieter zu betreiben, ihnen zu kündigen und sie auszuweisen. Es bestehe eine Prozessstandschaft zugunsten des Betreibungs- und Konkursamtes, da dem Grundeigentümer mit der Zwangsverwaltung automatisch die Verfügungsmacht über die Liegenschaft entfallen sei. Folglich müsse das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja im vorliegenden Verfahren als Partei auftreten und in eigenem Namen, und nicht nur als Vertreter, handeln (act. A.1 S. 6 f.). Zudem seien die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht gegeben, sodass auf das Gesuch der Berufungsbeklagten nicht eingetreten werden könne. Insbesondere sei nicht klar, gestützt worauf die Berufungskläger mit welchen Fälligkeiten welche Mietzinsen dem Betreibungs- und Konkursamt hätten entrichten sollen. Die Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung vom Dezember 2018 seien inkorrekt und unhaltbar. Die ausserordentliche Kündigung durch das Betreibungs- und Konkursamt sei deshalb nicht rechtens und könne nicht zur Vollstreckung durch Ausweisung gebracht werden (act. A.1 S. 7 ff.). Für den Fall, dass das Kantonsgericht wider Erwarten zum Schluss gelange, dass die Legitimation der Berufungsbeklagten sowie die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gegeben seien, werde beantragt, dass den Berufungsklägern eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft des Entscheides eingeräumt werde, bevor eine polizeiliche Ausweisung vollstreckt werde. Der Vorderrichter habe die angeordnete Frist von 20 Tagen unzulässigerweise mit keinem Wort begründet (act. A.1 S. 9 f.).

Die Berufungsbeklagten folgen der vorinstanzlichen Auffassung und erachten ihre Vertretung durch das Betreibungs- und Konkursamt im Ausweisungsverfahren als rechtmässig. Es handle sich nicht um einen Fall einer Prozessstandschaft, und selbst wenn dies der Fall wäre, sei die Berufung darauf rechtsmissbräuchlich (act. A.2 S. 9 ff.). Die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen seien gegeben, zumal der Sachverhalt von der Vorinstanz richtig festgestellt worden sei und sich daraus ohne Weiteres ergebe, wie hoch die ausstehenden Mietzinse seien und wann sie fällig seien (act. A.2 S. 12 ff.). Schliesslich sei auch die beantragte Auszugsfrist von 20 Tagen rechtmässig, da sich die Berufungskläger selbst in diese Situation hineinmanövriert hätten (act. A.2 S. 14 f.).

5. Mit Bezug auf das Ausweisungsverfahren rügen die Berufungskläger, die Berufungsbeklagten seien zur Einreichung eines Ausweisungsgesuches nicht legitimiert gewesen, da die Ausweisung aufgrund der Zwangsverwaltung und Art. 17 VZG folgend vom Betreibungs- und Konkursamt hätte vorgenommen werden müssen (act. A.1 S. 6). Sie bringen bereits im vorinstanzlichen Verfahren vor, es bestehe zugunsten des Betreibungs- und Konkursamtes eine Prozessstandschaft (RG act. I.2 S. 5). Demgegenüber leiten die Berufungsbeklagten aus Art. 17 VZG ein Vertretungsrecht des Betreibungs- und Konkursamtes ab. Da ihre Liegenschaft mit Pfändungsvollzug vom 15. März 2018 gepfändet worden sei und das Betreibungs- und Konkursamt folglich gemäss Art. 101 ff. SchKG bzw. Art. 17 VZG alleine verfügungsberechtigt sei, sei dieses im Rubrum des Ausweisungsgesuches als Vertreter der Berufungsbeklagten aufzuführen (RG act. I.1).

5.1. Sofern die Berufungskläger die "Legitimation der Berufungsbeklagten" "zur Einreichung des Gesuches um Ausweisung" (act. A.2 S. 6 und S. 7) bestreiten, ist klarzustellen, dass es vorliegend nicht um die Frage geht, ob den Berufungsbeklagten der Ausweisungsanspruch materiell-rechtlich zusteht (Aktivlegitimation). Dies ist nämlich zweifelsohne der Fall und ergibt sich sowohl aus ihrer Stellung als Vermieter (obligatorischer Rückgabeanspruch des Vermieters nach einem abgelaufenen Mietverhältnis) als auch aus ihrer Eigenschaft als Eigentümer (dinglicher Eigentumsanspruch gemäss Art. 641 ZGB; vgl. Raymond Bisang/Zinon Koumbarakis, in: SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, N 184 f. ZPO). Strittig ist, ob die Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja dazu führt, dass ausschliesslich Letzteres zur Anhebung eines Ausweisungsgesuches gegen die Berufungskläger berechtigt ist. Diese Frage betrifft die Prozessführungsbefugnis.

5.2. Ausgangspunkt dieser Frage bildet Art. 102 Abs. 3 SchKG, wonach das Betreibungsamt bei Pfändung eines Grundstückes für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes sorgt. Art. 17 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) umschreibt die ordentlichen Verwaltungsmassnahmen. Danach umfasst die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstückes alle diejenigen Massnahmen, die zur Erhaltung des Grundstückes und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse nötig sind, insbesondere die Ausweisung von Mietern. Aus Rechtsprechung und Literatur ergibt sich, dass während eines Zwangsverwertungsverfahrens einer vermieteten Liegenschaft nur noch das Betreibungsamt und nicht mehr der Eigentümer gegen den Mieter prozessieren kann. Das bedeutet insbesondere, dass das Betreibungsamt die Ausweisung des Mieters zu verlangen hat (vgl. Markus Zopfi, a.a.O., N 18 zu Art. 17 VZG; Christa Barth/Erika Ganzoni/Martin Spirig, Rechtsprechungsübersicht, 2. Privatrecht, in: AJP 1997 S. 881 ff., S. 883). Die vom Vorderrichter zitierte Lehrmeinung (im Zusammenhang mit Art. 94 VZG) sieht das Betreibungsamt als zur Prozessführung berechtigt an und geht davon aus, dass "es […] dabei den Schuldner [vertritt], der Prozesspartei ist" (Carl Jaeger/Hans Ulrich Walder/Thomas M. Kull/Martin Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, 4. Auflage, Zürich 1997, N 19 zu Art. 102 SchKG). Der Vorderrichter folgert daraus, dass die Berufungsbeklagten die Ausweisung in eigenem Namen fordern müssen, dabei indessen durch das Betreibungs- und Konkursamt vertreten werden. Gemäss kantonaler Rechtsprechung fungiert das Betreibungs- und Konkursamt indessen als Prozessstandschafter, d.h. es hat die Befugnis, im eigenen Namen einen Prozess über ein fremdes Recht zu führen (vgl. Entscheide des Bezirksgerichts Zürich MB170012 vom 27. Juni 2018, in: ZMP 2019 Nr. 3 sowie MB150020 vom 6. Oktober 2016, in: ZMP 2016 Nr. 4 E. 3; Verfügung des Einzelrichters der Höfe vom 18. September 1981, in: EGV-SZ 1981 NR. 33). Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass im Rahmen der Zwangsverwertung einer Liegenschaft die Aktivlegitimation der Vermieter zwar bestehen bleibt, für ordentliche Verwaltungsmassnahmen (wie z.B. die Ausweisung von Mietern) aber eine Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt selber oder durch Dritte eingesetzt wird (vgl. dazu Kommentar von Andreas Maag zum Urteil des Bundesgerichts 4C.275/2003 vom 29. Januar 2004, in: MRA 3/04 S. 109 ff., S. 115). Nach dieser Ansicht stünde der Ausweisungsanspruch damit zwar nach wie vor den Berufungsbeklagten zu, wäre aber vom Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja durchzusetzen. Insofern wäre den Berufungsklägern beizupflichten.

5.3.1. Vorliegend gilt es zu beachten, dass die Zwangsverwaltung der Liegenschaft während rechtshängigem Rechtsmittelverfahren im Oktober 2019 geendet hat (act. D.4). Die Parteistellung kommt daher infolge eines von Amtes wegen zu berücksichtigenden Parteiwechsels ausschliesslich den Berufungsbeklagten zu. Ob im Rubrum des Ausweisungsgesuches nun die Berufungsbeklagten (vertreten durch das Betreibungs- und Konkursamt) oder aber das Betreibungs- und Konkursamt in eigenem Namen hätten aufgeführt werden müssen, kann im konkreten Fall offen gelassen werden. Wie sich aus den nachfolgenden Überlegungen ergibt, ist die Schlussfolgerung der Berufungskläger, dass die Vorinstanz auf das Ausweisungsgesuch der Berufungskläger nicht hätte eintreten dürfen, ohnehin nicht richtig:

5.3.2. Gemäss Lehre und Rechtsprechung ist eine Berichtigung der Parteibezeichnung zulässig, wenn jede Gefahr einer Verwechslung ausgeschlossen werden kann (BGE 131 I 57 E. 2.2; 120 III 11 E. 1b; 114 II 335 E. 3). Das Bundesgericht erachtete beispielsweise eine Berichtigung der Parteibezeichnung als zulässig, wenn fälschlicherweise die Zweigniederlassung, welche weder partei- noch prozessfähig ist, anstelle des Hauptsitzes als beklagte Partei aufgeführt worden war (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2014 vom 1. Mai 2014 E. 2.5; vgl. auch Entscheid des Bezirksgerichts Zürich MB150020 vom 6. Oktober 2016, in: ZMP 2016 Nr. 4 E. 3, in welchem das Gericht von einer Prozessstandschaft des Betreibungsamtes ausging und das Rubrum entsprechend anpasste). Nicht als willkürlich erachtet es das Bundesgericht, wenn die Vorinstanz die Erben, vertreten durch den Willensvollstrecker, als Parteien im Arresteinspracheverfahren betrachtete, obwohl die Bezeichnung "X, Willensvollstrecker im Nachlass Y", richtig gewesen wäre (vgl. dazu Markus Pichler, Die Stellung des Willensvollstreckers in "nichterbrechtlichen" Zivilprozessen, unter besonderer Berücksichtigung der Stellung der Erben, Zürich 2011, S. 89 mit weiterem Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 5P.355/2006 vom 8. November 2006 E. 3).

Vorliegend stellten die Berufungsbeklagten am 10. April 2019 in eigenem Namen beim Regionalgericht Maloja ein Gesuch um Mieterausweisung nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) und wurden dabei durch das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vertreten (vgl. Rubrum sowie Unterzeichnung des Gesuches durch die zuständige Person des Betreibungsamtes). Da sowohl die Berufungsbeklagten als auch das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja auf dem Ausweisungsgesuch aufgeführt waren und den Berufungsklägern ausserdem – aufgrund der vorangehenden Handlungen des Betreibungs- und Konkursamtes (Schreiben des Betreibungs- und Konkursamtes vom 13. Juni 2018 betreffend Leistung der Mietzinse an dieses; Schreiben vom 6. und 13. Dezember 2018 betreffend Zahlungsaufforderung; Kündigung vom 14. Januar 2019) – klar war, dass das fragliche Grundstück vom Betreibungs- und Konkursamt zwangsverwertet wurde und dieses in Kündigungsprozessen die Rechte der Berufungsbeklagten (Vermieter) wahrnahm, kann in casu jede Gefahr einer Verwechslung ausgeschlossen werden. Die Bezeichnung der Berufungsbeklagten als selbständige Partei im Ausweisungsgesuch steht daher einer Gutheissung des Ausweisungsgesuches nicht entgegen, zumal im Falle einer falschen Parteibezeichnung im Ausweisungsgesuch die Voraussetzungen für eine Berichtigung derselben erfüllt gewesen wären und damit kein Grund für ein Nichteintreten auf das Gesuch vorgelegen hätte.

5.4. Schliesslich berufen sich die Berufungsbeklagten auf die Anwendbarkeit von Art. 18 VZG und machen geltend, dass die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden ihre Zustimmung zur Prozessführung nicht erteilt habe. Was sie daraus für das konkrete Ausweisungsverfahren ableiten, legen die Berufungskläger nicht dar und ist für das Kantonsgericht auch nicht ersichtlich. Auf die Frage der Anwendbarkeit von Art. 18 VZG ist daher nicht weiter einzugehen.

6.1. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; 138 III 123 E. 2.1.1). Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_688/2014 vom 15. April 2015 E. 3.1). Die Rechtslage ist sodann klar im Sinne der Bestimmung, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; 138 III 123 E. 2.1.2. S. 126; Urteil des Bundesgerichts 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3).

6.2. Die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO sind im vorliegenden Fall klarerweise gegeben. Der Anspruch auf Ausweisung ergibt sich, wie bereits erwähnt, aus dem Rückgabeanspruch des Vermieters aus dem aufgelösten Mietverhältnis (Art. 267 Abs. 1 OR) sowie aus dem Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 ZGB) an der betreffenden Liegenschaft. Ist nebst der Ausweisung auch die Gültigkeit der Kündigung streitig, hat der Ausweisungsrichter darüber vorfrageweise zu entscheiden. Vorliegend hat die Schlichtungsbehörde der Region Maloja das Verfahren betreffend Anfechtung der Kündigung am 21. März 2019 infolge Anerkennung (Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März 2019) abgeschrieben (RG act. II.6-9). Eine Klageanerkennung hat gemäss Art. 241 Abs. 2 ZPO die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides, sodass für eine vorfrageweise Prüfung der Frage der Gültigkeit der Kündigung bzw. des Zeitpunkts ihrer Wirksamkeit im Ausweisungsverfahren kein Raum mehr bleibt. Vorfrageweise beurteilt werden könnte einzig, ob das Schlichtungsverfahren an einem Mangel litt, der zur Nichtigkeit des Entscheidsurrogates führen könnte oder ob – wie von den Berufungsklägern vor Vorinstanz noch geltend gemacht – ein Revisionsgrund bestehen könnte, weil auch im Schlichtungsverfahren die Berufungsbeklagten (statt das Betreibungsamt) als Partei genannt wurden. Mit der Berufung wird solches aber nicht mehr geltend gemacht, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Im Übrigen wäre die falsche Parteibezeichnung im Schlichtungsverfahren – gleich wie im Ausweisungsverfahren (vgl. vorstehend E. 5.3.2) – kein Grund, der die Wirksamkeit des Entscheidsurrogates in Frage zu stellen vermöchte. Der Vorderrichter hat daher im angefochtenen Entscheid zutreffend festgehalten, dass die Wohnungskündigung ordnungsgemäss erfolgt, das in diesem Zusammenhang angehobene Schlichtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen und das Mietverhältnis demnach rechtsgültig aufgelöst worden ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 10). Demzufolge wurde dem Ausweisungsbegehren zu Recht stattgegeben. Die hiergegen geltend gemachten Vorbringen der Berufungskläger erweisen sich für die Entscheidfindung im Ausweisungsverfahren als irrelevant. Soweit sie allenfalls im Zusammenhang mit der Auflösung des Mietverhältnisses zu berücksichtigen gewesen wären, hätten sie bereits im Kündigungsanfechtungsverfahren vorgebracht werden müssen. Auf die Beanstandungen der Berufungskläger hinsichtlich ihres Zahlungsrückstandes (darunter Ausführungen zu verschiedenen gegen sie hängigen Betreibungen) oder der Fälligkeit der gemahnten Mietzinsforderung in Höhe von CHF 32'500.00 (act. A.1 S. 5 ff.) ist daher nicht weiter einzugehen.

Was die Fälligkeit der gemahnten Mietzinsforderung betrifft, bleibt einzig anzumerken, dass diese zweifelsohne gegeben ist: Gemäss unbestritten gebliebenem Sachverhalt wurde im November 1995 ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen und der jährliche Mietzins für die Jahre 95-96 auf CHF 85'000.00, für 96-97 auf CHF 90'000.00 und für 97-98 auf CHF 95'000.00 festgesetzt. Der Mietzins sollte jeweils halbjährlich im Voraus zu zahlen sein. Nach 1998 sollte der monatliche Mietzins gemäss Index für Konsumentenpreise alle zwei Jahre angepasst werden (RG act. II.2). Die Mietzinse für Juli-Dezember werden demnach jeweils am 30. Juni fällig. Die für Juli-November 2018 geltend gemachten rückständigen Mietzinse waren folglich im Dezember 2018 (Zeitpunkt des Mahnschreibens) ohne Weiteres fällig. Die gegenteiligen Behauptungen der Berufungskläger finden keine Stütze in den Akten und müssen als offensichtlich unbegründete und haltlose Bestreitungen qualifiziert werden, welche nicht genügen, das Vorliegen eines klaren Falles zu verneinen. Dass sich die Berufungskläger nun darauf berufen, die Kündigung sei nicht gültig, da ihnen nie klar gewesen sei, gestützt worauf sie dem Betreibungs- und Konkursamt mit welchen Fälligkeiten welche Mietzinsen hätten entrichten sollen, verdient im Weiteren keinen Schutz. Die Berufungskläger gehen nämlich vor Vorinstanz noch selber davon aus, dass die am 14. Januar 2019 ausgesprochene Kündigung per 2. März 2019 (verlängert vom 28. Februar 2019) "von Herrn X.1_____ bei [der] Schlichtungsbehörde angefochten [wurde], da der 2. März 2019 kein Kündigungstermin ist" (RG act. I.2 S. 5). Auch aus dem Protokoll der Schlichtungsbehörde ergibt sich, dass sich X.1_____ klar war, dass ihm ausserordentlich wegen Zahlungsrückstand per 2. März 2019 gekündigt worden war. Er bestritt denn auch nicht den Umstand des Zahlungsausstandes oder die Rechtmässigkeit der Kündigung per se, sondern rügte die Einhaltung des Kündigungstermins. Er machte geltend, die Berufungsbeklagten hätten bei einer Kündigung infolge Zahlungsverzugs bei Wohn- und Geschäftsräumen jeweils nur auf Ende eines Monats kündigen können. Da die Berufungsbeklagten den Kündigungstermin nicht eingehalten hätten, gelte die Kündigung für den nächstmöglichen Termin, d.h. frühestens per Ende März 2019 (vgl. Protokoll der Schlichtungsbehörde [RG act. II.6]). Das Verfahren wurde sodann infolge Einigung der Parteien auf den 31. März 2019 als Kündigungstermin vor der Schlichtungsbehörde infolge Anerkennung abgeschrieben (RG act. II.9). Auch daraus folgt, dass die Berufung auf eine ungültige Kündigung im Nachhinein als konstruiert und gesucht erscheint.

7. Nach Gesagtem ist ein klarer Fall zu bejahen. Das Kantonsgericht gelangt aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung, dass der Anspruch der Berufungsbeklagten ausgewiesen ist und auch eine eingehende Abklärung der berufungsklägerischen Einwände nichts daran ändern würde. Die Berufungskläger tragen nicht substantiiert und schlüssig Einwendungen vor, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Vielmehr genügen ihre offensichtlich unbegründeten und haltlosen Bestreitungen nicht, das Vorliegen eines klaren Falles zu verneinen. Sodann ist auch die Rechtslage klar, da sich die Klärung der Rechtsfragen in Anwendung des Gesetzes sowie unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und keine gerichtlichen Ermessens- oder Billigkeitsentscheide involviert.

8. Im Weiteren machen die Berufungskläger für den Fall, dass das Kantonsgericht wider Erwarten zum Schluss gelange, dass die Legitimation der Berufungsbeklagten sowie die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gegeben seien, die Unverhältnismässigkeit der anberaumten 20-tägigen Frist geltend. Sie beantragen, dass ihnen eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft des Entscheides eingeräumt werde, bevor eine polizeiliche Ausweisung vollstreckt werde, da es eine riesige Herausforderung sei, innert solcher Kürze ein neues Mietobjekt zu finden (act. A.1 S. 9 f.). Die zwangsweise Räumung eines Mietobjekts muss vom Gericht gestützt auf Art. 236 Abs. 3 und Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO angeordnet werden. Dabei kann das Gericht dem Schuldner vorerst eine Frist zur freiwilligen Erfüllung gewähren (Urteil des Bundesgerichts 4A_389/2017 vom 26. September 2017 E. 8; Franz Kellerhals, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Bern 2012, N 59 zu Art. 343 ZPO). Bei diesem Entscheid ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) zu beachten. Grundsätzlich soll die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6 mit weiteren Hinweisen). Die Berufungskläger hätten am 1. April 2019 (von den Berufungsbeklagten vorgeschlagenes Datum zur Schlüsselübergabe, vgl. RG act. II.10) die Wohnung verlassen müssen. Sie profitieren somit als Folge des Verfahrens von einer Verlängerung von rund neun Monaten. Angesichts des Mangels an ernsthaften Argumenten können die Berufungskläger von der Anordnung zum Verlassen ihrer Wohnung auch nicht überrascht sein und unterlassen es im Übrigen gänzlich, Nachweise ihrer Suchbemühungen beizubringen. Auch unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips erscheint die 20-tägige Frist mehr als angemessen.

9.1. Schliesslich beanstanden die Berufungskläger, dass ihnen zu Unrecht die unentgeltliche Rechtspflege verweigert worden sei. Der Vorderrichter erwog, dass die von den Berufungsklägern eigenommene Rechtsposition als unbegründet zu beurteilen sei. Ihre Prozessführung erweise sich deshalb als aussichtslos, weshalb ihr Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen sei. Die Berufungskläger rügen, ihre Rechtsposition könne entgegen der vorderrichterlichen Ansicht keineswegs als unbegründet betrachtet werden, weshalb ihnen sowohl vor erster als auch vor zweiter Instanz die unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen sei.

9.2.1. Die Berufungskläger wenden sich damit zunächst gegen die Abweisung ihres Gesuches um unentgeltliche Rechtspflege. Wird die unentgeltliche Rechtspflege ganz oder teilweise abgelehnt oder entzogen, so kann der Entscheid gemäss Art. 121 ZPO mit Beschwerde angefochten werden. Soweit mit der Berufung nebst dem Entscheid über die Ausweisung – bei welcher es sich im vorliegenden Fall wie aufgezeigt um eine berufungsfähige Streitigkeit handelt – auch die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege angefochten wird, ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben. Wird das von einer Partei eingereichte Rechtsmittel falsch bezeichnet und stellt sich heraus, dass die Eingabe dennoch die Voraussetzungen bezüglich Form und Frist des an sich zulässigen Rechtsmittels aufweist, so nimmt das Gericht allerdings in dem Sinne eine Konversion vor, als es das falsch bezeichnete Rechtsmittel als dasjenige, welches zulässig gewesen wäre, entgegennimmt (Entscheide der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 14 8 vom 3. März 2014 E. 1.c und ZK1 12 35 vom 21. August 2012 E. 1a; vgl. auch Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, N 2 zu Art. 311 ZPO). Da im vorliegenden Fall für die Beschwerde nach Art. 321 Abs. 1, 2 und 3 ZPO die nämlichen Regelungen wie für die Berufung nach Art. 314 Abs. 1 ZPO und Art. 311 Abs. 1 und 2 ZPO hinsichtlich der Frist- und Formerfordernisse gelten, ist der die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege betreffende Teil der Berufung als Beschwerde entgegenzunehmen.

Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist schriftlich begründet und mit einem Antrag versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt also eine Rüge- bzw. Begründungspflicht. Das heisst, die beschwerdeführende Partei hat in der Beschwerdeschrift im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet und auf welche Beschwerdegründe sie sich beruft (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, N 15 zu Art. 321 ZPO sowie N 9 zu Art. 322 ZPO). Bei der Konkretisierung dieser inhaltlichen Anforderungen an die Beschwerdebegründung sollte berücksichtigt werden, ob die betreffende Partei anwaltlich vertreten ist oder nicht, wobei sich im ersten Fall eine gewisse Strenge rechtfertigt (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., N 15 zu Art. 321 ZPO). Wird die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege mit Beschwerde angefochten, hat der Beschwerdeführer einen Antrag in der Sache selbst zu stellen. In der Regel wird er um einen reformatorischen Entscheid ersuchen, eventualiter aber die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz beantragen (vgl. Daniel Wuffli/David Fuhrer, Handbuch unentgeltliche Rechtspflege im Zivilprozess, Zürich 2019, Rz. 999).

9.2.2. Soweit die anwaltlich vertretenen Berufungskläger in ihrer Eingabe die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege beanstanden, fehlt es an einem reformatorischen Antrag im Rechtsbegehren. Aus der Begründung ergibt sich zwar, dass die Berufungskläger ebenfalls um Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung vor erster Instanz ersuchen (act. A.1 S. 10). Ihren Ausführungen lässt sich indessen nicht entnehmen, inwiefern die vorderrichterlichen Feststellungen unrichtig sind. Infolge Verletzung der Begründungspflicht ist auf den als Beschwerde entgegengenommenen Teil der Berufung nicht einzutreten.

Selbst wenn auf die Beschwerde eingetreten werden könnte, wäre fraglich, ob das vorinstanzliche Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege hätte gutgeheissen werden müssen. Fragen kann sich nämlich, ob das Verhalten der Berufungskläger nicht darauf ausgelegt ist, den Prozess zu verzögern. Zum einen bezweckte X.1_____, wie aufgezeigt, mit der Kündigungsanfechtung einzig, die Kündigung auf einen späteren Zeitpunkt hin wirksam werden zu lassen, womit sich die Berufungsbeklagten vor der Schlichtungsbehörde einverstanden erklärten und das Verfahren infolge Anerkennung abgeschrieben wurde. Sich dann diesem vereinbarten (bzw. sogar ausdrücklich vor Schlichtungsbehörde beantragten) Kündigungstermin zu widersetzen und sich im nachfolgenden Ausweisungsverfahren auf eine angebliche prozessuale Unzulänglichkeit zu berufen, erscheint trölerisch (vgl. dazu Daniel Wuffli/David Fuhrer, Handbuch unentgeltliche Rechtspflege im Zivilprozess, Zürich 2019, Rz. 377), zumal eine Verwechslungsgefahr zwischen dem Betreibungs- und Konkursamt und den Berufungsbeklagten wie aufgezeigt ausgeschlossen werden kann. Einer Gutheissung des vorinstanzlichen Gesuches um unentgeltliche Rechtspflege stünde daher auch das rechtsmissbräuchliche Verhalten der Berufungskläger entgegen.

10. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Berufungskläger mit ihrer Berufung gänzlich unterliegen. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Prozesskosten, wozu die Gerichtskosten und die Parteientschädigung zählen (Art. 95 Abs. 1 lit. a und b ZPO), zu Lasten der unterliegenden Berufungskläger (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 3'000.00 festgesetzt (vgl. Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]) und sind von den Berufungsklägern unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen, da deren Gesuch vom 25. Juli 2019 betreffend Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege mit Verfügung des Vorsitzenden der II. Zivilkammer vom 18. Dezember 2019 abgewiesen wurde. Hinsichtlich der Parteientschädigung beantragen die Berufungsbeklagten "[a]lles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer 1 und 2" (act. A.2 Rechtsbegehren Nr. 3). Die Berufungsbeklagten bzw. das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja wurden im Berufungsverfahren nicht anwaltlich vertreten. MLaw Ramiro Pedretti übernahm die Vertretung der Berufungsbeklagten erst, nachdem die Zwangsverwaltung durch das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja im Oktober 2019 aufgehoben worden war (vgl. act. D.4). Die Zusprechung einer Parteientschädigung infolge berufsmässiger Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO) kommt damit nicht in Frage. Zu prüfen bleibt einzig eine Umtriebsentschädigung im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO, welche indessen nur in begründeten Fällen zugesprochen werden kann. Es obliegt den Berufungsbeklagten, die Entschädigung zu beantragen und dem Gericht sachlich überzeugende Gründe für die geltend gemachte Höhe der Umtriebsentschädigung vorzulegen (vgl. Viktor Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Basel 2017, N 21 zu Art. 95 ZPO; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 5D_229/2011 vom 16. April 2012 E. 3.3). Im konkreten Fall haben es die Berufungsbeklagten sowohl unterlassen, eine Umtriebsentschädigung zu beziffern, als auch generell Gründe für die Zusprechung einer solchen darzutun. Von der Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an die Berufungsbeklagten ist daher abzusehen.

III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Soweit mit der Berufung auch die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege angefochten wird, wird dieser Teil der Berufung als Beschwerde entgegengenommen. Darauf wird nicht eingetreten.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 3'000.00 gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von X.1_____/X.2_____.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

6. Mitteilung an: