Klage aus Kaufvertrag

Ref.:Chur, 16. August 2017Schriftlich mitgeteilt am:

ZK2 16 1918. August 2017

(Mit Urteil 4A_494/2017 vom 31. Januar 2018 hat das Bundesgericht die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.)

Urteil

II. Zivilkammer

Vorsitz Pritzi

Richter Pedrotti und Michael Dürst

Aktuar Pers

In der zivilrechtlichen Berufung

der A._____ und des B._____, Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Silvia Däppen, Bahnhofstrasse 8, 7000 Chur,

gegen

den Entscheid des Bezirksgerichts Plessur vom 16. März 2016, mitgeteilt am 23. März 2016, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen C._____ und D._____, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andri Hotz, Goldgasse 11, Postfach 553, 7002 Chur,

betreffend Klage aus Kaufvertrag,

hat sich ergeben:

I. Sachverhalt

A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Dezember 2010 kauften A._____ und B._____ von C._____ und D._____ das Maiensäss "X._____" (Grundstück O.1_____ Nr. _____, 2135 m2 Gebäudegrundfläche, Umschwung und Wiese, Assek-Nr. _____). Im Herbst 2013 traf B._____ per Zufall C._____ und D._____, welche ihm einen Ordner mit diversen Unterlagen zum gekauften Objekt überreichten. Daraufhin vereinbarten die Parteien am 2. und 20. Mai 2014 Gespräche, anlässlich welcher A._____ und B._____ zusammengefasst behaupteten, nicht gewusst zu haben, dass der Anbau als "Holz- und Geräteschopf" bewilligt und bereits im Jahre 1994 eine Bewilligung für eine Erweiterung der Bruttogeschossfläche erteilt worden war. C._____ und D._____ hingegen stellten sich auf den Standpunkt, dass sie zumindest B._____ über diese Umstände informiert hätten. Zudem hätten sie A._____ und B._____ verschiedene Unterlagen ausgehändigt, darunter eine amtliche Schätzung sowie Pläne mit der Anmerkung "Holz- und Geräteschopf" in Bezug auf den Anbau.

B. Am 17. Juni 2014 meldeten A._____ und B._____ die vorliegende Klage gegen C._____ und D._____ beim Vermittleramt des Bezirks Plessur zur Schlichtung an. Da unter den Parteien anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 10. Juli 2014 keine Einigung erzielt werden konnte, wurde gleichentags die Klagebewilligung ausgestellt. Mit Eingabe vom 5. November 2014 reichten A._____ und B._____ frist- und formgerecht eine Klage beim Bezirksgericht Plessur mit folgendem Rechtsbegehren ein:

1. Es sei festzustellen, dass der öffentlich beurkundete Kaufvertrag zwischen den Klägern und den Beklagten vom 17. Dezember 2010 betr. Grundstück Nr. _____ Plan_____, O.1_____, wegen absichtlicher Täuschung, eventualiter wegen Irrtums für die Kläger unverbindlich ist.

Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, den Klägern Zug um Zug gegen Rückübertragung von Grundstück Nr. _____ Plan_____, O.1_____, folgende Beträge zu bezahlen:

-Kaufpreis CHF 360'000.00

-Schaden CHF**55'173.40

Total**CHF 415'173.40

Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, zusätzlich Zins:

*-*zu 5% auf CHF 20'000.00 seit 24. August 2012

*-*zu 5% auf CHF 5'000.00 seit 13. Februar 2013

*-*zu 2.6% auf CHF 335'000.00 seit 18. Juni 2014

sowie weiteren Schaden von CHF 30'000.00, unter Vorbehalt der Anpassung, zu bezahlen.

2. Eventualiter seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, den Klägern Ersatz des Minderwertes der Kaufsache von CHF 260'000 zu bezahlen, unter Vorbehalt der Anpassung nach Vorliegen des Beweisergebnisses.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu solidarischen Lasten der Beklagten.

C. Innert zweifach erstreckter Frist reichten C._____ und D._____ am 2. März 2015 ihre Klageantwort mit folgendem Rechtsbegehren ein:

1. Die Klage vom 5. November 2014 sei abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das vorliegende Verfahren und für das vorangegangene Schlichtungsverfahren zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Kläger.

D. Mit Schreiben vom 4. März 2015 ordnete der Instruktionsrichter des Bezirksgerichts Plessur aufgrund der vorliegenden Verhältnisse gestützt auf Art. 225 ZPO einen zweiten Schriftenwechsel an und setzte den Klägern bis zum 25. März 2015 Frist zur Einreichung ihrer Replik. Ferner wurden die Parteien darauf hingewiesen, dass die Duplik entfalle und das Verfahren fortgeführt werde, sollte die klagende Partei auf die Replik verzichten oder diese versäumen (Art. 147 Abs. 2 ZPO). Am 24. März 2015 teilten A._____ und B._____ dem Bezirksgericht Plessur mit, dass sie auf eine Replik verzichten würden und das Verfahren fortgesetzt werden könne.

E. Anlässlich der Instruktionsverhandlung vom 25. Juni 2015 konnte unter den Parteien keine Einigung erzielt werden.

F. Am 16. März 2016 fand die Hauptverhandlung vor Bezirksgericht Plessur statt, zu welcher mit prozessleitender Verfügung vom 18. Februar 2016 vorgeladen worden war. A._____ und B._____ stellten dabei das folgende (abgeänderte) Rechtsbegehren (fett markiert):

1. Es sei festzustellen, dass der öffentlich beurkundete Kaufvertrag zwischen den Klägern und den Beklagten vom 17. Dezember 2010 betr. Grundstück Nr. _____ Plan_____, O.1_____, wegen absichtlicher Täuschung, eventualiter wegen Irrtums für die Kläger unverbindlich ist.

Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, den Klägern Zug um Zug gegen Rückübertragung von Grundstück Nr. _____ Plan_____, O.1_____, folgende Beträge zu bezahlen:

-Kaufpreis CHF 360'000.00

-Schaden (nach Abzug Mietzins)CHF48'873.40

TotalCHF 408'873.40

Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, zusätzlich Zins:

-zu 5% auf CHF 20'000.00 seit 24. August 2012: CHF 3'555.55

-zu 5% auf CHF 5'000.00 seit 13. Februar 2013: CHF 772.92

-zu 2.6% auf CHF 335'000.00 ab 18. Juni 2014: 15'194.11

sowie weiteren Schaden vonCHF 18'282.90**, unter Vorbehalt der Anpassung, zu bezahlen.

2. Eventualiter seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, den Klägern Ersatz des Minderwertes der Kaufsache von CHF 260'000 zu bezahlen, unter Vorbehalt der Anpassung nach Vorliegen des Beweisergebnisses.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu solidarischen Lasten der Beklagten.

C._____ und D._____ hielten derweil unverändert an ihrem Antrag auf Klageabweisung fest.

G. Mit Entscheid vom 16. März 2016, mitgeteilt am 23. März 2016, erkannte das Bezirksgericht Plessur was folgt:

1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.

2. a) Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 10'000.00 (Entscheidgebühr) gehen solidarisch zu Lasten von A._____ und B._____ und werden mit dem geleisteten Vorschuss in der Höhe von CHF 14'500.00 verrechnet. A._____ und B._____ werden CHF 4'500.00 durch das Gericht zurückerstattet, sobald der vorliegende Entscheid vollstreckbar geworden ist.

*b)*A._____ und B._____ werden verpflichtet, C._____ und D._____ eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 13'074.10 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.

3. a) (Rechtsmittelbelehrung Hauptentscheid).

b)**(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid).

4. (Mitteilung).

Das Bezirksgericht Plessur gelangte im Wesentlichen zum Schluss, einerseits sei es den Klägern nicht gelungen, den Beklagten eine Absicht im Sinne von Art. 28 Abs. 1 OR nachzuweisen, und andererseits dürfte angesichts des Verhaltens der Kläger beim Vertragsabschluss in Bezug auf einen Grundlagenirrtum nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR bereits die Voraussetzung der subjektiven Wesentlichkeit für die Kläger nicht gegeben sein. Nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr und unter Berücksichtigung, dass es sich bei den Klägern und Käufern um zwei erfahrene Rechtsanwälte handle, dürfe erwartet werden, dass sie die tatsächlich bewohnbare Bruttogeschossfläche bzw. die Anzahl bewohnbarer Räume eines Maiensässes abklärten, bevor sie dieses kauften. Ansonsten müsse angenommen werden, dass dieser Aspekt für sie unwesentlich gewesen sei und damit nicht zu einem nachträglichen Grundlagenirrtum führen könne. Schliesslich könne den Beklagten mit Blick auf die Gewährleistung aus Kaufvertrag auch kein arglistiges Verschweigen von Mängeln vorgeworfen werden.

H. Gegen diesen Entscheid reichten A._____ und B._____ mit Eingabe vom 2. Mai 2016 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden mit folgenden Anträgen ein:

"1. Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Plessur vom 16. März 2016 (Proz. Nr. _____) aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass der öffentlich beurkundete Kaufvertrag zwischen den Klägern und den Beklagten vom 17. Dezember 2010 betr. Grundstück Nr. _____ Plan_____, O.1_____, wegen absichtlicher Täuschung, eventualiter wegen Irrtums für die Kläger unverbindlich ist.

Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, den Klägern Zug um Zug gegen Rückübertragung von Grundstück Nr. _____ Plan_____, O.1_____, folgende Beträge zu bezahlen:

-Kaufpreis CHF 360'000.00

-Schaden (nach Abzug Mietzins) CHF**48'873.40

Total**CHF 408'873.40

Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, zusätzlich Zins:

*-*zu 5% auf CHF 20'000.00 seit 24. August 2012: CHF 3'555.55

*-*zu 5% auf CHF 5'000.00 seit 13. Februar 2013: CHF 772.92

*-*zu 2.6% auf CHF 335'000.00 ab 18. Juni 2014: 15'194.11

sowie weiteren Schaden von CHF 18'282.90 zu bezahlen.

3. Eventualiter seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, den Klägern Ersatz des Minderwertes der Kaufsache von CHF 260'000 zu bezahlen, unter Vorbehalt der Anpassung nach Vorliegen des Beweisergebnisses.

4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge für das Berufungsverfahren sowie das vorinstanzliche Verfahren zu solidarischen Lasten der Beklagten und Berufungsbeklagten."

Im Wesentlichen machen die Berufungskläger geltend, dass das vorinstanzliche Verfahren an gravierenden Mängeln leide. So habe das Bezirksgericht Plessur einerseits das Verfahrensrecht missachtet, indem es entschieden habe, ohne eine Beweisverfügung einschliesslich des gesetzlich vorgeschriebenen Inhalts zu erlassen, und andererseits ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem es sich nicht mit den entscheidrelevanten Argumenten und offerierten Beweisen auseinandergesetzt habe. Überdies sei das Bezirksgericht Plessur von einem falschen Sachverhalt ausgegangen und habe die Folgen der Beweislosigkeit fälschlicherweise den Klägern auferlegt.

I. Mit Berufungsantwort vom 6. Juni 2016 liessen C._____ und D._____ die kostenfällige Abweisung der Berufung beantragen.

J. Replik bzw. Duplik der Parteien datieren vom 31. August bzw. 26. Oktober 2016.

Auf die weitergehenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Beim angefochtenen Entscheid, welcher eine vermögensrechtliche Angelegenheit mit einem Streitwert über CHF 10‘000.00 zum Gegenstand hat, handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der vorliegend angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Plessur (das per 1. Januar 2017 als Folge der mit der Gebietsreform zusammenhängenden Neustrukturierung der Bündner Justiz vom Regionalgericht Plessur abgelöst wurde) vom 16. März 2016 wurde den Parteien am 23. März 2016 mitgeteilt. Die dagegen am 2. Mai 2016 erhobene Berufung erweist sich unter Berücksichtigung des Fristenstillstands vom 20. März 2016 bis und mit dem 3. April 2016 (Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) als fristgerecht und erweist sich überdies den an sie gestellten gesetzlichen Formerfordernissen entsprechend. Auf die Berufung ist somit einzutreten. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

2.1. Die Berufungskläger rügen, das erstinstanzliche Verfahren leide an gravierenden Mängeln, weil die Vorinstanz entschieden habe, ohne eine Beweisverfügung zu erlassen, und es unklar sei, ob und falls ja, welche Beweise abgenommen worden seien. Wohl habe der Vorsitzende die Parteien bzw. die Vertreter zu Beginn der Hauptverhandlung angefragt, ob "weitere Bemerkungen zum Beweisverfahren bestehen", was von den Parteien bzw. den Vertretern verneint worden sei. Daraus habe die Vorinstanz jedoch nicht schliessen dürfen, dass die Parteien auf Beweisabnahme und rechtliches Gehör zum Beweisergebnis verzichtet hätten. Die Beweisverfügung sei eine prozessleitende Verfügung, welche zwar mündlich erlassen werden könne, aber auch in diesem Fall festzulegen habe, welche Beweismittel zugelassen würden und welcher Partei zu welchen Tatsachen der Haupt- oder der Gegenbeweis obliege. Gerade deshalb sei die Beweisverfügung unerlässlich. Die Vorinstanz habe erst im angefochtenen Entscheid direkt – aber nur teilweise – die Beweislastverteilung festgehalten, diese und die Folgen der Beweislosigkeit jedoch falsch zugewiesen. Mit dem fehlenden Erlass der Beweisverfügung einschliesslich des gesetzlich vorgeschriebenen Inhalts habe die Vor­instanz das Verfahrensrecht verletzt. Die Berufungsbeklagten anerkennen zwar, dass die Vorinstanz ihren Entscheid ohne schriftliche Beweisverfügung gefällt habe, erachten in diesem Umstand jedoch keinen gravierenden Mangel. Da die Berufungskläger es unterlassen hätten, bereits im vorinstanzlichen Verfahren eine entsprechende Rüge anzubringen und dies erst in ihrer Berufung machen würden, handelten sie rechtsmissbräuchlich und wider Treu und Glauben. Ein solches Verhalten dürfe ihrer Auffassung nach nicht geschützt werden.

2.2. Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO hat jede Partei das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt. Vor der Beweisabnahme werden die erforderlichen Beweisverfügungen getroffen. Darin werden insbesondere die zugelassenen Beweismittel bezeichnet und wird bestimmt, welcher Partei zu welchen Tatsachen der Haupt- oder der Gegenbeweis obliegt. Beweisverfügungen können jederzeit abgeändert oder ergänzt werden (Art. 154 ZPO). Es handelt sich dabei um prozessleitende Verfügungen im Sinne von Art. 124 Abs. 1 ZPO (Christian Leu, in: Brunner/Gasser/ Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 24 zu Art. 154 ZPO; Jürgen Brönnimann, in: Haus­heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Bern 2012, N 5 zu Art. 154 ZPO; Franz Hasenböhler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 29 zu Art. 154 ZPO). Obschon in Art. 154 ZPO von den «erforderlichen» Beweisabnahmen die Rede ist, ist unbestritten, dass im ordentlichen Verfahren – wie es vorliegend zur Anwendung kommt – grundsätzlich Beweisverfügungen zu erlassen sind (Peter Guyan, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Basel 2013, N 12 f. zu Art. 154 ZPO; Brönnimann, a.a.O., N 8 zu Art. 154 ZPO; Leu, a.a.O., N 13 zu Art. 154 ZPO; vgl. auch Hasenböhler, a.a.O., N 33 zu Art. 154 ZPO). Die Würdigung von Beweisen, ohne zuvor eine Beweisverfügung erlassen zu haben, ist im ordentlichen Verfahren somit grundsätzlich unzulässig (vgl. Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich LB160009 vom 17. Juni 2016 E. 3.5).

2.3. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts verstösst es aber gegen das Gebot von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV, Art. 52 ZPO), formelle Rügen, die in einem früheren Prozessstadium hätten geltend gemacht werden können, bei ungünstigem Ausgang später noch vorzubringen (BGE 141 III 210 E. 5.2 S. 216; 138 I 97 E. 4.1.5 S. 100 f. = Pra 2012 Nr. 85; Urteile des Bundesgerichts 5A_85/2016 vom 23. August 2016 E. 2.3, 4A_479/2015 vom 2. Februar 2016 E. 5.2, 4D_5/2015 vom 2. Oktober 2015 E. 2.2, 4A_453/2014 vom 23. Februar 2015 E. 5.3). Nachdem der vormalige Instruktionsrichter im Rahmen der Instruktionsverhandlung vom 25. Juni 2015 den Erlass einer Beweisverfügung in Aussicht gestellt hatte (Akten BG Plessur, act. V./2 S. 12), äusserten sich die Berufungskläger weder im Anschluss daran noch anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. März 2016 zu den gestellten Beweisanträgen bzw. hatten keine Bemerkungen zum Beweisverfahren (Akten BG Plessur, act. V./1 S. 2), infolgedessen der Vorsitzende von der Abnahme weiterer Beweise absah (angefochtener Entscheid E. 3 S. 7). Die Berufungskläger bringen somit erstmals mit der vorliegenden Berufung vor, dass die Vorinstanz keine Beweisverfügung erlassen und dadurch deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt habe. Nach Treu und Glauben wäre es allerdings an ihnen gewesen, die Vorinstanz anlässlich der Hauptverhandlung auf die fehlende Beweisverfügung hinzuweisen bzw. den in ihrer Klageschrift gestellten Antrag auf Zeugeneinvernahme von E._____ und F._____ (vgl. Akten BG Plessur, act. I./2 S. 5) bei dieser Gelegenheit zu erneuern. Dies haben sie nachweislich unterlassen und damit ihr Recht verwirkt, vor der Berufungsinstanz eine Verletzung ihres Anspruchs auf Erlass einer Beweisverfügung zu rügen. Allein die fehlende Anfechtbarkeit an eine höhere Instanz befreit die Parteien nämlich nicht von einer sofortigen Rüge anlässlich der Hauptverhandlung. Im Übrigen stellen die Berufungskläger auch in ihrer Berufung keinerlei Beweisanträge und machen die Abnahme weiterer Beweise nicht einmal geltend. Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz auf einen Verzicht auf Beweisabnahme schliessen und ihr ist mit Blick auf die fehlende Beweisverfügung keine Gehörsverletzung vorzuwerfen. Schliesslich zeigen die Berufungskläger auch nicht auf, bezüglich welcher rechtserheblicher und streitiger Tatsachen eine Beweisverfügung nach Art. 154 ZPO erforderlich gewesen wäre, geschweige denn, inwiefern eine Missachtung ihrer Verfahrensrechte vorliegen soll, die zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen müsste (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_78/2014 und 4A_80/2014 vom 23. September 2014 E. 8.1 sowie 4A_541/2013 vom 2. Juni 2014 E. 3.4.2). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nach dem Gesagten somit nicht vor.

3.1. Weiter kritisieren die Berufungskläger, die Vorinstanz habe sich nicht mit den entscheidrelevanten Argumenten und offerierten Beweisen auseinandergesetzt und dadurch ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. So habe die Vor­instanz bei der Feststellung des Sachverhalts ausgeführt, die Beklagten hätten den Klägern Pläne überreicht, auf welchen "Holz- und Geräteschopf" nicht angemerkt gewesen sei, und die Kläger hätten nicht gewusst, dass es sich beim Anbau um einen Holz- und Geräteschopf gehandelt habe und die zulässige Erweiterung bereits mit dem ersten Bewilligungsverfahren aus den Jahren 1993/1994 ausgeschöpft worden sei. Alsdann habe die Vorinstanz aber ausgeführt, den Klägern gelinge es nicht zu beweisen, dass die Beklagten ihnen diese Tatsachen absichtlich vorenthalten hätten. Um zu dieser – falschen – Schlussfolgerung des angeblich fehlenden Beweises zu gelangen, habe sich die Vorinstanz nicht mit den diesbezüglichen Vorbringen der Kläger auseinandergesetzt und aktenwidrig angenommen, sie hätten nicht bestritten, dass ihnen der Ordner mit weiteren Unterlagen offeriert worden sei. Tatsächlich aber hätten sie an der Instruktionsverhandlung bestritten, dass sie vor dem Kauf Kenntnis vom Vorhandensein eines solchen Ordners gehabt hätten. Die Berufungsbeklagten wenden dagegen ein, dass die Berufungskläger im erstinstanzlichen Verfahren auf eine Replik verzichtet hätten. Damit sei der Einwand, dass der Ordner den Berufungsklägern damals nicht angeboten worden sei, verspätet und könne nicht mehr gehört werden.

3.2. Nach Art. 229 Abs. 2 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel zu Beginn der Hauptverhandlung unbeschränkt vorgebracht werden, falls weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsverhandlung stattgefunden haben. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung soll durch den im Zug der Differenzbereinigung zwischen den Räten eingefügten Art. 229 Abs. 2 ZPO sichergestellt werden, dass sich jede Partei grundsätzlich zweimal unbeschränkt äussern kann, entweder im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels oder eines einfachen Schriftenwechsels mit anschliessender Instruktionsverhandlung oder eines einfachen Schriftenwechsels im Rahmen der ersten Parteivorträge an der Hauptverhandlung. Gemäss Bundesgericht wäre die Eventualmaxime in das Ermessen des Gerichts gestellt und eine Partei wüsste von vornherein nie, wann der Aktenschluss eintreffe, wenn es möglich wäre, an einer einem doppelten Schriftenwechsel folgenden Instruktionsverhandlung noch unbeschränkt Tatsachen vorzubringen. Ein solches Vorgehen widerspreche einem geordneten und für die Parteien berechenbaren Prozessablauf. Nach Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels tritt somit der Aktenschluss ein, und zwar unabhängig davon, ob anschliessend noch eine Instruktionsverhandlung folgt (BGE 140 III 312 E. 6.3.2.3 S. 314 f. mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 5A_767/2015 vom 28. März 2017 E. 3.3.1).

3.3. Vorliegend machten die Beklagten in ihrer Klageantwort vom 2. März 2015 geltend, dass der erwähnte Ordner den Klägern vor Abschluss des Kaufvertrags jederzeit zur Verfügung gestanden habe, B._____ jedoch gemeint habe, alle nötigen Unterlagen erhalten zu haben, weshalb für ihn der Ordner und die sich darin befindlichen Unterlagen keine Wichtigkeit hätten (Akten BG Plessur, act. I./3 S. 3 und S. 7). In der Folge ordnete der Instruktionsrichter mit Schreiben vom 4. März 2015 einen zweiten Schriftenwechsel an und setzte den Klägern Frist zur Einreichung einer Replik (Akten BG Plessur, act. VI./12), worauf diese mit Schreiben vom 24. März 2015 ausdrücklich verzichteten und um Fortsetzung des Verfahrens ersuchten (Akten BG Plessur, act. I./4). Nach der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung trat auf diesen Zeitpunkt hin der Aktenschluss ein. Daran ändert auch nichts, dass der damalige Instruktionsrichter den Aktenschluss erst nach Durchführung der Instruktionsverhandlung für eingetreten erklärte (vgl. Akten BG Plessur, act, V./2 S. 12). Dementsprechend konnten die Kläger Noven an der anschliessenden Instruktionsverhandlung nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorbringen, weil sie zuvor auf die Replik und damit einen zweiten Parteivortrag verzichtet hatten. Dass die erst im Rahmen der Instruktionsverhandlung vom 25. Juni 2015 vorgetragene Bestreitung, den besagten Ordner vor dem Jahr 2013 jemals offeriert bekommen zu haben (Akten BG Plessur, act. V./2 S. 8), ein Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 1 ZPO sein soll, wird von den Berufungsklägern zu Recht nicht geltend gemacht. Damit erweist sich die entsprechende Behauptung der Kläger aber als verspätet und kann im vorliegenden Fall nicht berücksichtigt werden. Soweit die Vorinstanz in diesem Zusammenhang erwogen hat, von den Klägern sei nicht bestritten worden, dass die Beklagten ihnen einen Ordner mit weiteren Unterlagen offeriert hätten, ist diese Schlussfolgerung nach dem Gesagten nicht zu beanstanden und kann ihr ebenfalls keine Gehörsverletzung vorgeworfen werden. Aufgrund des Verzichts auf eine Replik und damit einen zweiten Parteivortrag seitens der Kläger hat die Behauptung der Beklagten, wonach sie Ersteren den Ordner mit den darin enthaltenen Unterlagen vor Abschluss des Kaufvertrags angeboten hätten, als unbestritten zu gelten. Die Berufung erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet.

3.4. Soweit die Berufungskläger rügen, die Vorinstanz habe sich mit zahlreichen Behauptungen und Beweisen – aufgeführt auf Seite 6 der Berufung – nicht befasst, wird darauf, soweit erforderlich, im entsprechenden Sachzusammenhang einzugehen sein. Bereits vorab sei aber darauf hingewiesen, dass die aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO) fliessende Verpflichtung des Gerichts, seinen Entscheid zu begründen, nicht verlangt, dass dieses sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2 S. 436 mit zahlreichen Hinweisen).

4.1. Wenn ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des anderen zum Vertragsabschluss verleitet worden ist, so ist der Vertrag für den Getäuschten auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war (Art. 28 Abs. 1 OR). Der Tatbestand der absichtlichen Täuschung setzt einerseits voraus, dass der Vertragspartner – durch positives Verhalten oder durch Schweigen – absichtlich getäuscht wurde; für die Täuschungsabsicht genügt Eventualvorsatz. Andererseits ist erforderlich, dass der Vertragspartner durch die Täuschung zum Vertragsabschluss verleitet wurde. Der durch die Täuschung hervorgerufene Irrtum muss somit kausal für den Abschluss des Vertrages gewesen sein (BGE 136 III 528 E. 3.4.2 S. 532). Der Getäuschte muss sämtliche Voraussetzungen des Art. 28 OR – die Täuschungshandlung, die Absicht des Täuschenden, den dadurch hervorgerufenen Irrtum sowie die Kausalität der Täuschung für die erfolgte Willensabgabe – beweisen (Ingeborg Schwenzer, in: Honsell/Vogt/ Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl., Basel 2015, N 26 zu Art. 28 OR).

4.2. Die Vorinstanz erwog, dass es den Klägern vorliegend nicht gelinge, den Beklagten eine Absicht im Sinne von Art. 28 Abs. 1 OR nachzuweisen. Was genau letztlich zwischen den Parteien verhandelt worden sei und wer was wem gesagt haben soll, bleibe vorliegend unklar. Die Folgen dieser Beweislosigkeit habe im vorliegenden Fall die Klägerschaft zu tragen. Eine absichtliche Täuschung müsse aber auch aufgrund der gegebenen Umstände verneint werden. So hätten die Kläger beispielsweise ohne weiteres eine Schätzung verlangen können. Zudem sei im Vertrag vom 17. Dezember 2010 ausdrücklich ein Zweckentfremdungsverbot mit Datum vom Jahre 1994 eingetragen, was den Klägern zumindest Anlass dazu hätte geben sollen, weitere Nachforschungen anzustellen. Eine absichtliche Täuschung könne aber auch bereits deshalb nicht vorliegen, da die Beklagten den Klägern den Ordner mit sämtlichen Unterlagen über die beiden Bewilligungsverfahren aus den Jahren 1994 und 1997 drei Jahre später überreicht hätten. Dies hätten sie wohl kaum gemacht, hätten sie die Absicht gehegt, die Kläger absichtlich über die tatsächlichen Umstände zu täuschen.

4.3. Die Berufungskläger sind der Ansicht, die Vorinstanz habe die absichtliche Täuschung seitens der Berufungsbeklagten zu Unrecht als unbewiesen erachtet. In ihrer Begründung stützen sie sich einerseits auf die angebliche Aushändigung falscher bzw. gefälschter Pläne und andererseits auf den Umstand, dass ihnen der fragliche Ordner mit relevanten Unterlagen erst im September 2013 übergeben und nicht – wie von den Berufungsbeklagten behauptet – bereits vor Abschluss des Kaufvertrages zur Durchsicht offeriert worden sei. Mit Letzterem sind die Berufungskläger nach den vorangegangenen Ausführungen zufolge verspäteter Bestreitung nicht zu hören, weshalb die Behauptung der Berufungsbeklagten, dass sie den Berufungsklägern den betreffenden Ordner bereits vor Abschluss des Kaufvertrages offeriert hätten, als unbestritten zu gelten hat. Entgegen der Auffassung der Berufungskläger ist dieser Umstand folglich auch nicht geeignet, eine Täuschungsabsicht der Berufungsbeklagten nachzuweisen, wäre es ihnen bei Annahme und Durchsicht des Ordners doch ohne weiteres möglich gewesen, die vorliegend ins Feld geführten Informationen zu erhalten. Was sodann die Rüge der Aushändigung falscher bzw. verfälschter Unterlagen anbelangt, ist unter den Parteien strittig, welche Pläne den Berufungsklägern von den Berufungsbeklagten übergeben wurden. Während die Berufungskläger geltend machen, sie hätten von den Berufungsbeklagten mit der Verkaufsdokumentation einen Grundrissplan erhalten, auf welchem beim Anbau die Bezeichnung "Holz- und Geräteschöpf" abgedeckt worden sei, wurde dies von den Berufungsbeklagten stets bestritten und vorgebracht, die von ihnen übergebenen Pläne seien allesamt angeschrieben gewesen. Vielmehr hätten die Berufungskläger den Plan abgedeckt, um gestützt darauf eine Klage aufbauen zu können, was unzulässig sei (vgl. Akten BG Plessur, act. I./3 S. 3 f. und S. 6; act. A.2 S. 10). Von wem die fraglichen Grundrisspläne tatsächlich abgedeckt wurden, lässt sich im vorliegenden Fall aufgrund der gegensätzlichen Parteivorbringen nicht mit Bestimmtheit beantworten, spielt für die Frage nach der Täuschungsabsicht letztlich jedoch auch keine Rolle. Sollte die Bezeichnung "Holz- und Geräteschopf" nämlich in der Tat – wie von den Berufungsklägern behauptet – abgedeckt gewesen sein, hätte erwartet werden dürfen, dass sie sich diesbezüglich bei den Berufungsbeklagten erkundigen, was sie unbestrittenermassen nicht getan haben. Aufgrund der Akten ist denn auch viel mehr davon auszugehen, dass die Berufungskläger sehr wohl Kenntnis davon hatten, dass der Anbau nur als Holz- und Geräteschopf genehmigt wurde. Wie die Berufungsbeklagten in ihrer Klageantwort vom 2. März 2015 ausführten, soll die Berufungsbeklagte den Berufungskläger bei der Besichtigung des Anbaus darauf hingewiesen haben, dass sie darin in letzter Zeit aus gesundheitlichen Gründen geschlafen habe, eine eigentliche Bewilligung für diese Nutzung jedoch nicht vorliege. Der Grundbuchführer D._____ wisse das, sei aber der Meinung gewesen, dass diesbezüglich kein Büro aufgemacht werde. Ausserdem habe sie ihn über die verschiedenen Bewilligungsverfahren orientiert. Der Berufungskläger habe ihr darauf entgegnet, dass dies für ihn kein Problem darstelle (Akten BG Plessur, act. I./3 S. 2 und 6). Auch diese Behauptungen blieben infolge Verzichts auf eine Replik und damit einen zweiten Parteivortrag unbestritten. Daraus folgt, dass zumindest der Berufungskläger Kenntnis von der fehlenden Bewilligung für die Nutzung des Anbaus als Wohnraum hatte, weshalb seine Frau sich dieses Wissen anrechnen lassen muss. Es ist denn auch nur schwer vorstellbar, dass zwei Rechtsanwälte keine weiteren Erkundigungen anstellen würden, wenn auf den ihnen übergebenen Grundrissplänen ein Raum von der Grösse des vorliegenden Holz- und Geräteschopfes (immerhin 2.62 m x 2.51 m bzw. rund 6.6 m2) tatsächlich unbeschriftet gewesen wäre. Dies vor allem deshalb, weil alle übrigen Räume unbestrittenermassen gekennzeichnet ("Wohnraum", "Küche" und "Chemisch. WC", vgl. Akten BG Plessur, act. II./7, II./7/5 und II./8) waren. Diesfalls wäre von den Berufungsklägern zu erwarten gewesen, dass sie sich bei den Berufungsbeklagten erkundigen, weshalb der fragliche Raum nicht mit "Schlafzimmer" beschriftet ist. Insofern konnten sie entgegen deren Ausführungen in der Klageschrift auch nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass das ganze Maiensäss und damit auch das ganze Wohnzimmer und der Anbau als Wohnraum benützt werden dürfen. Eine arglistige Täuschung ist aber auch deshalb zu verneinen, weil die Berufungskläger sämtliche relevanten Informationen, die sie in ihrer Klage aufführen, bereits vor Abschluss des Kaufvertrages in Erfahrung hätten bringen können, wenn sie den von der Gegenseite offerierten Ordner in Empfang genommen und einem Augenschein unterzogen hätten. Angesichts dessen kann von einer absichtlichen Täuschung seitens der Berufungsbeklagten keine Rede sein. Den Berufungsklägern gelingt es somit nicht darzulegen, inwiefern die Vor­instanz den Nachweis einer Täuschungsabsicht auf Seiten der Berufungsbeklagten zu Unrecht für unbewiesen erachtet haben soll. Einen solchen Beweis vermögen die Berufungskläger auch im vorliegenden Berufungsverfahren nicht zu erbringen, weshalb sie auch die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen haben. Die vorinstanzlichen Ausführungen bezüglich der absichtlichen Täuschung sind im Ergebnis somit nicht zu beanstanden.

5.1. Die Vorinstanz verneinte im Weiteren auch das Vorliegen eines Grundlagenirrtums und führte in diesem Zusammenhang aus, dass angesichts des Verhaltens der Kläger beim Vertragsabschluss in Bezug auf einen Grundlagenirrtum nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR bereits die Voraussetzung der subjektiven Wesentlichkeit für die Kläger nicht gegeben sein dürfte. Nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich bei den Klägern und Käufern um zwei erfahrene Rechtsanwälte handle, dürfe erwartet werden, dass sie die tatsächlich bewohnbare Bruttogeschossfläche bzw. die Anzahl bewohnbarer Räume eines Maiensässes abklärten, bevor sie dieses kauften. Ansonsten müsse angenommen werden, dass dieser Aspekt für sie unwesentlich gewesen sei und damit nicht zu einem nachträglichen Grundlagenirrtum führen könne. Damit müsse auch nicht weiter geprüft werden, ob die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des Grundlagenirrtums gegeben seien. Zudem falle auch ein fahrlässiger Irrtum im Sinne von Art. 26 OR ausser Betracht, denn nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr könne kein schützenswertes Vertrauen in einen Umstand bestehen, der sich bei gehöriger Abklärung völlig anders darstellen würde.

5.2. Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befand (Art. 23 OR). Gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR ist der Irrtum namentlich dann ein wesentlicher, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde. Subjektive Wesentlichkeit ist dann gegeben, wenn der Sachverhalt, auf den sich die irrige Vorstellung bezieht, für den Erklärenden eine conditio sine qua non für seine Willensbildung war. Zudem muss sich der zugrunde gelegte Sachverhalt auch vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage darstellen. Objektive Wesentlichkeit liegt vor allem vor, wenn von dem irrtümlich vorgestellten Sachverhalt der Wert der Vertragsleistungen abhängt. Schliesslich muss die Bedeutung des irrtümlich vorgestellten Sachverhalts für den Vertragspartner des Irrenden erkennbar sein. Hat sich eine Partei beim Abschluss eines Vertrages nicht um eine besondere, sich offensichtlich stellende Frage gekümmert, kann die andere Partei daraus ableiten, diese Frage sei ihr unwichtig (Schwenzer, a.a.O., N 20 ff. zu Art. 24 OR). Wer sich auf die Anfechtbarkeit beruft, muss den Irrtum, seine Wesentlichkeit sowie die Kausalität zwischen Irrtum und Erklärung beweisen (Schwenzer, a.a.O., N 12 zu Art. 23 OR).

5.3. Die Berufungskläger führen aus, die Berufungsbeklagten hätten Kenntnis davon gehabt, dass sie als vierköpfige Familie ein Maiensäss mit einer gewissen Grösse des Wohnraumes sowie mindestens vier Schlafgelegenheiten hätten kaufen wollen. Diesbezüglich weisen die Berufungsbeklagten zu Recht darauf hin, dass, sollte es wirklich eine conditio sine qua non für den Kaufentschluss gewesen sein, dass das Maiensäss eine gewisse Grösse aufweise und zwingend über vier Schlafplätze verfüge, es unverständlich sei, dass sich die Berufungskläger vertraglich keine entsprechende Flächenzahl zusichern lassen oder auf die angeblich fehlende Beschriftung auf dem Grundrissplan hingewiesen hätten. Die Berufungskläger halten denn auch selbst fest, dass sie das Maiensäss als Familie besichtigen konnten und sich damit auseinandersetzten, ob es gross genug sei. Dass die Angaben in den Plänen nicht genau gestimmt hätten, hätten sie dabei in Kauf genommen (act. A.1 S. 11). Nebst den angeblich teilweise abgedeckten Grundrissplänen hätte der Darstellung der Berufungskläger zufolge somit auch in Bezug auf die Massangaben in den übergebenen Plänen Klärungsbedarf bestanden. Dennoch haben sie es unterlassen, die Berufungsbeklagten auf diese vermeintlichen Unstimmigkeiten aufmerksam zu machen und von ihnen eine entsprechende Erklärung zu verlangen. Mit Blick auf ein derartiges Verhalten kann nun aber nicht ernsthaft die Rede davon sein, dass sowohl eine bestimmte Grösse des Wohnraumes als auch die behördlich bewilligte Nutzung des (angeblich unbeschrifteten) Anbaus als Schlafzimmer conditio sine qua non für den Abschluss des Kaufvertrages waren. Wäre dem so gewesen, hätten sich die Berufungskläger als erfahrene Rechtsanwälte diesbezüglich zweifelsohne vorgängig bei den Berufungsbeklagten erkundigt. Der Umstand, dass sie das nicht taten, spricht in Übereinstimmung mit der Vorinstanz dafür, dass diese Aspekte für sie eben keine conditio sine qua non für den Abschluss des Kaufvertrages waren und es für die Berufung auf einen Grundlagenirrtum bereits an der subjektiven Wesentlichkeit mangelt. In diesem Zusammenhang wird seitens der Berufungsbeklagten zutreffend festgehalten, dass die Vorinstanz nicht die Ansicht vertritt, dass Anwälte ihren Vertragspartnern grundsätzlich rechtswidriges Verhalten unterstellen müssen, sondern einzig, dass zwei erfahrene Rechtsanwälte, die behaupten, einen teilweise abgedeckten Plan erhalten und aufgrund eigener Messungen von den Plänen abweichende Massangaben festgestellt zu haben, bei entsprechendem Interesse zumindest einmal nachfragen würden. Insofern erweist sich der von den Berufungsklägern an die Vorinstanz gerichtete Vorwurf, wonach deren Ansicht dem fundamentalen Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen soll, als unbegründet. Die Berufung ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.

6.1. In einem Eventualbegehren berufen sich die Berufungskläger schliesslich auf die Gewährleistung aus Kaufvertrag und machen geltend, die Ausführungen der Vorinstanz über das Fehlen eines arglistigen Verschweigens von Mängeln seitens der Berufungsbeklagten seien falsch. Sie stützen sich dabei erneut auf die angebliche Aushändigung verfälschter Pläne. Dieses Tun der Berufungsbeklagten habe die Vorinstanz entgegen den Pflichten, welche aus Art. 3 ZGB für alle Vertragsparteien gelten würden, nicht als arglistiges Verschweigen qualifiziert und damit das Recht falsch angewendet. Dem kann nicht gefolgt werden.

6.2. Die Parteien haben im Kaufvertrag vom 17. Dezember 2010 unter Ziffer 2 der weiteren Vertragsbestimmungen jede Gewährleistung der Verkäufer für Rechts- und Sachmängel, soweit gesetzlich zulässig, aufgehoben. Diese Freizeichnung soll nur ungültig sein, sofern die Verkäufer die Gewährsmängel absichtlich resp. arglistig verschweigen (Akten BG Plessur, act. II./10 S. 4). Ausgehend hiervon hielt die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Berufungsbeklagten von den Berufungsklägern gestützt auf die Gewährleistung aus Kaufrecht nur noch wegen allfälliger arglistig verschwiegener Mängel haftbar gemacht werden könnten. Wie in den vorangegangenen Ausführungen dargelegt, kann den Berufungsbeklagten im vorliegenden Fall jedoch kein Verschweigen und schon gar kein arglistiges Verschweigen von Mängeln vorgeworfen werden.

6.3. Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung in sämtlichen Punkten als unbegründet, was deren Abweisung und die Bestätigung des angefochtenen Entscheids zur Folge hat.

7. Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der unterliegenden Berufungskläger (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden auf CHF 5'000.00 festgesetzt (vgl. Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]). Überdies haben die Berufungskläger die Berufungsbeklagten hierfür – ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit – aussergerichtlich zu entschädigen. Man­gels Einreichung einer Honorarnote wird die Parteientschädigung nach richterlichem Ermessen festgesetzt. Aufgrund der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie in Anbetracht des Aufwands, welcher im Rahmen der Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid angefallen ist, erscheint eine aussergerichtliche Entschädigung in Höhe von CHF 3'000.00 (inkl. Spesen und MWSt) als angemessen.

III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. 2.a) Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger und werden mit dem von diesen geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 12'000.00 verrechnet. Der Restbetrag des Kostenvorschusses von CHF 7'000.00 wird den Berufungsklägern durch das Kantonsgericht zurückerstattet.

b) Die Berufungskläger haben die Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF 3'000.00 (inkl. Spesen und MWSt) aussergerichtlich zu entschädigen.

1. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

1. Mitteilung an: