Ref.:Chur, 9. Oktober 2012Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 12 149. November 2012
(Auf eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil 4A_728/12 vom 21. Februar 2013 nicht eingetreten worden).
Entscheid
II. Zivilkammer
Vorsitz Pritzi
RichterInnen Hubert und Michael Dürst
Aktuar ad hoc Ludwig
In der zivilrechtlichen Berufung
der X., Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill, Poststrasse 43, 7002 Chur,
gegen
den Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 11. Januar 2012, mitgeteilt am 31. Januar 2012, in Sachen Y., Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Lazzarini, Via Retica 26, 7503 Samedan, gegen die Berufungsklägerin,
betreffend Mietstreitigkeit
hat sich ergeben:
I. Sachverhalt
A. X. schloss am 16. November 1999 mit A., B. und Y. einen Mietvertrag über das Studio Nr. 1 im Haus „M.“ an der _ in N. ab. In der Folge wurde Y. Alleineigentümer der besagten Sache, weshalb das Mietverhältnis sich von diesem Zeitpunkt an zwischen X. als Mieterin und Y. als Vermieter erstreckte.
Mit Schreiben vom 16. August 2010, versandt am 17. August 2010 und erneut versandt am 04. Oktober 2010, kündigte Y. das Mietverhältnis für die Wohnung Nr. 1 an der _ per amtlichem Formular auf den 30. April 2011. Die eingeschriebene Sendung vom 4. Oktober 2010 lag bei der Schweizerischen Post vom 6. Oktober 2010 bis zum 12. Oktober 2010 abholbereit, wurde von X. jedoch nicht in Empfang genommen. Am 26. Oktober 2010 versandte Y. das Kündigungsschreiben erneut, woraufhin es von X. entgegengenommen wurde.
B. Am 1. November 2010 stellte X. ein Gesuch zur Durchführung einer Schlichtungsverhandlung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirkes Maloja (im Folgenden: „Schlichtungsbehörde“). Sie beantragte, die Kündigung sei als nichtig und missbräuchlich zu erkennen, allenfalls verlangte sie eine grösstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses. Die Schlichtungsbehörde stellte am 17. Februar 2011 fest, es sei zwischen den Parteien nicht zu einer Einigung gekommen, und entschied u.a.:
„3. Es wird festgestellt, dass die vom Vermieter am 4. Oktober 2010 auf den 30. April 2011 ausgesprochene Kündigung über die Wohnung Nr. 1, M., N., rechtswirksam ist.
4. Das per 30. April 2011 rechtswirksam gekündigte Mietverhältnis wird letztmalig bis 30. Juni 2011 erstreckt. Eine Zweiterstreckung wird ausdrücklich ausgeschlossen.“
C.1. Mit Schreiben vom 27. März 2011 focht X. den Entscheid der Schlichtungsbehörde beim Bezirksgericht Maloja an. Sie stellte die Begehren:
„1.) Der Entscheid der Schlichtungsbehörde sei in den Punkten 3. und 4. aufzuheben.
2.) Die erhaltene Kündigung sei als ungültig anzuerkennen.
3.) Eventualiter sei einegrösstmögliche Erstreckung zu gewähren.
4.) Es sei mir eine unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen.
5.) Es sei mir ein unentgeltlicher Bündner Anwalt zu bewilligen.
6.) Es sei zu bewilligen, dass ich Beweismittel noch nachträglich einreichen kann.
7.) Es sei der Mietvertrag der Wohnung 2 EG gerichtlich vom Vermieter zu editieren [sic].
8.) Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Vermieters.“
Zur Begründung führte die Klägerin aus, bei der Kündigung handle es sich um eine Teilkündigung, welche nichtig sei. Sie habe zusammen mit der Wohnung Nr. 1 auch die Zweizimmerwohnung Nr. 2 an der gleichen Adresse gemietet. Das Mietverhältnis für beide Objekte würde eine Einheit bilden, folglich könne das Mietverhältnis für die Wohnung Nr. 1 nicht einfach separat gekündigt werden. Des Weiteren stimme der vom Vermieter angegebene Grund für die Kündigung – dass er die Wohnung zu verkaufen beabsichtige – nicht.
2. Y. antwortete am 16. Juni 2011 auf die Klage unter Stellung des Begehrens, die Einsprache von X. gegen den Entscheid der Schlichtungsbehörde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Dies unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerin.
3. Das Bezirksgericht Maloja entschied am 11. Januar 2012 (mitgeteilt am 31. Januar 2012):
„1. Die Klage bzw. die Einsprache wird abgewiesen.
2. Der Klägerin wird eine Frist zur Rückgabe des Studios Nr. 1, EG, mit Keller und ungedecktem Parkplatz in der M. in N. bis 31. März 2012 gewährt.
3. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF 2‘000.- und Schreibgebühren von CHF 500.-, werden der Klägerin auferlegt.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten pauschal mit CHF 2‘000.- inkl. MwSt. ausseramtlich zu entschädigen.
5. [Rechtsmittelbelehrung]
6. [Mitteilung]“
D.1. Am 2. März 2012 legte X. beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Maloja ein und beantragte, dessen Entscheid sei aufzuheben, die Kündigung per 30. April 2011 sei als ungültig zu erklären, eventualiter sei das Mietverhältnis bis zum 15. Mai 2012 zu erstrecken. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zuzüglich der Mehrwertsteuer zu Lasten des Beklagten und Berufungsbeklagten.
2. Y. beantragte, es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, sofern auf diese eingetreten werde. Zudem sei gegen X. nach Art. 128 Abs. 2 (recte: Abs. 3) der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) wegen mutwilligen Prozessführens eine Ordnungsbusse auszusprechen. Dies alles unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsklägerin.
E. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. Mit Berufung ist ein erstinstanzlicher Endentscheid anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO und Art. 308 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 91 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der in Art. 271a Abs. 1 lit. e des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht [OR; SR 220]) genannten Sperrfrist beläuft sich der Streitwert im Falle der Anfechtung einer Kündigung des Mietverhältnisses eines Wohn- oder Geschäftsraums auf den Betrag von mindestens drei Jahresmieten (Pra 98 [2009] Nr. 110 E. 1.1 S. 745; Urteil des Bundesgerichtes 4A_181/2008 vom 24. Juni 2008, E. 1.1). Da sich der jährliche Mietzins im vorliegenden Fall auf CHF 9‘420.- beläuft, ist die Streitwertgrenze der Berufung überschritten. Es ist daher auf die Berufung einzutreten, sofern diese die weiteren Anforderungen erfüllt.
Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung desselben schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen. Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 11. Januar 2012 wurde den Parteien am 31. Januar 2012 zugestellt. Es wurde die vorliegende Berufung mit Eingabe vom 2. März 2012 mithin fristgerecht eingereicht. Auf die im Übrigen auch formgerecht eingereichte Berufung wird daher eingetreten.
2. Die Berufungsklägerin bringt vor, bei der vorliegenden Kündigung handle es sich um eine Teilkündigung. Als Teilkündigung wird die blosse Kündigung eines Teils des Vertragsverhältnisses bezeichnet, die Teilkündigung hätte also nur die Pflicht zur Rückgabe eines Teils der Mietsache zur Folge. Eine solche Teilkündigung ist nichtig (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegang [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2011, Art. 266a N 1; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008, Vorbem. Art. 266-266o N 11 ff.; Lachat/Thanei, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 522 f.; Higi, Zürcher Kommentar zum OR, Teilband V2b, Die Miete, zweite Lieferung: Art. 266-268b OR, 4. Aufl., Zürich 1995, Vorbem. zu Art. 266-266o N 96). Bei der Beurteilung, ob im Falle, dass mehrere Sachen vermietet worden sind, das Mietverhältnis über eine der Sachen unter Fortführung der Mietverhältnisse über die anderen Sachen gekündigt werden kann, ist zu bestimmen, ob das Mietverhältnis über die verschiedenen Sachen ein einheitliches Ganzes bildet. Dazu ist auf jeden Fall erforderlich, dass die Parteien der Mietverhältnisse über die verschiedenen Sachen jeweils dieselben sind. Ob das Mietverhältnis als einheitliches Ganzes anzusehen ist, bestimmt sich ferner nach dem Parteiwillen (SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008, Vbem. Art. 266-266o N 11). Zu dessen Bestimmung ist der Mietvertrag, auch unter Berücksichtigung der gelebten Parteibeziehung, auszulegen. Als Indiz zur Ermittlung des Parteiwillens kann auch hinzugezogen werden, ob separate Mietverträge (mit jeweiligen Kündigungsbestimmungen) über die Sachen abgeschlossen wurden. Auch bei der Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR gilt für den Fall, dass dem Mieter mit der Mietsache eine Nebensache zum Gebrauch überlassen wurde, diese Nebensache als zur Hauptsache gehörig, weshalb eine alleinige Kündigung der Nebensache eine nichtige Teilkündigung darstellt. Haupt- und Nebensache stehen dabei in einem besonderen, inneren Zusammenhang zueinander. Als Nebensache stellt sich dar, was die Mieterin nur deshalb gemietet hat, weil sie auch die Hauptsache mietete (BGE 125 III 231, E.2a; Lachat/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 65; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 253a N 12; Weber, a.a.O., Art. 253a/253b N 15). Auch in diesem Fall ist die Zusammengehörigkeit der Mietsachen unter dem Gesichtspunkt des Parteiwillens zu bestimmen (SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008, Vbem. Art. 266-266o N 11; s. zum ganzen Abschnitt auch Higi, a.a.O., Vorbem. zu Art. 266-266o N 96 ff.).
a) Im vorliegenden Fall wird vom Berufungsbeklagten bestritten, dass überhaupt, neben dem Mietverhältnis über das Studio Nr. 1 in der „M.“ in N., auch ein Mietverhältnis über die Wohnung Nr. 2 mit X. als Mieterin und ihm als Vermieter bestehe. Vielmehr sei die Existenz eines solchen Mietverhältnisses von der Berufungsklägerin „frei erfunden“. Aus den folgenden Gründen kann dieser Behauptung des Berufungsbeklagten nicht gefolgt werden: In einem Brief von B., dem vormaligen Eigentümer, an X. vom 23. März 2012 (Act. C.3), der vom Berufungsbeklagten zu den Akten gegeben wurde, bestätigt B., dass er mit X. „zwei Mietverträge für die zwei Wohnungen in der M. unterzeichnet“ habe. Des Weiteren habe er Kenntnis, dass eine der Wohnungen untervermietet sei. Nach Art. 261 Abs. 1 OR ging bei dem Wechsel des Eigentümers der Mietsache das Mietverhältnis mit dem Eigentum der Mietsache auf den Erwerber über.
In den Akten der Vorinstanz finden sich zudem zwei Untermietverträge über die besagte Wohnung Nr. 2, vom 19. März 2008 und vom 03. November 2009, ausgefertigt unter Verwendung der gleichartigen Formulare wie der Untermietvertrag für die Wohnung Nr. 1 und unterzeichnet von X. und den jeweiligen Untermietsparteien. Darin wird jeweils Bezug genommen auf einen Hauptmietvertrag vom 16. November 1999. Den Mietzins von monatlich CHF 1‘400.- hätten die Untermietsparteien jeweils direkt auf das Konto des Hauptvermieters, Y., zu leisten. Es ist aber nicht ersichtlich, wie X. dazu kommen sollte, eine Wohnung unterzuvermieten, derer sie selbst nicht Mieterin ist. Die vom Berufungsbeklagten eingereichten Bankbelege über monatliche Zahlungseingänge über jeweils CHF 1‘400.- sind unter diesen Umständen kein Hinweis auf ein direktes Mietverhältnis des Berufungsbeklagten mit den jeweiligen Parteien, sondern entsprechen vielmehr den Leistungen, zu denen sich die Untermietsparteien in den Untermietverträgen mit X. verpflichtet haben. So ist denn der Berufungsbeklagte nicht nur nicht in der Lage, einen selbst abgeschlossenen Mietvertrag für die Wohnung Nr. 2 in der M. vorzulegen, er bestätigt sogar selbst in einem Schreiben an die Schlichtungsbehörde vom 26. Januar 2011, dass es zwei Mietverträge, einmal für Wohnung Nr. 1, einmal für Wohnung Nr. 2, gebe, und dazu für Wohnung Nr. 2 die besagten zwei Untermietverträge, die er im Anhang des Schreibens als Kopie anfügt. Zudem führt der Berufungsbeklagte in seiner Klageantwort vor der Vorinstanz an – um zu belegen, es sei für X. kein dringender Wohnungsbedarf gegeben – diese habe nebst der Wohnung Nr. 1 auch die Wohnung Nr. 2 an Drittpersonen untervermietet.
Im Lichte dieser Tatsachen steht für das Gericht deshalb, in Abweichung von der Vorinstanz, ohne Weiteres fest, dass zwischen Y. als Vermieter und X. als Mieterin sowohl für die Wohnung Nr. 1 in der M. als auch für die gleichenorts gelegene Wohnung Nr. 2 ein rechtsgültiges Mietverhältnis besteht, resp. bis zur Kündigung bestanden hat.
b) Die Berufungsklägerin führt an, das Mietverhältnis über die beiden Wohnungen bilde ein einheitliches Ganzes, es sei die Wohnung Nr. 1 nur mit der Wohnung Nr. 2 zusammen kündbar. Dass ein Mietvertrag, der beide Mietsachen umfasst, geschlossen worden wäre, kann sie jedoch nicht belegen. Vielmehr geht aus den unter Erwägung 3.a besprochenen Tatsachen hervor, dass zwei unabhängige Mietverträge für die beiden Wohnungen existieren. Es ist denn auch im Mietvertrag über die Wohnung Nr. 1 eine Kündigungsmöglichkeit festgehalten, und zwar unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten auf den 30. April jedes Jahres. Dies vermag die Ansicht nicht zu stützen, es sei ein einheitliches Mietverhältnis für die beiden Wohnungen eingegangen worden, vielmehr ist aus der Tatsache des Vorliegens zweier separater Verträge die Vermutung aufzustellen, die Parteien hätten deshalb zwei Verträge geschlossen, um sie auch einzeln kündigen zu können (SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008, Vbem. Art. 266-266o N 11a). Es bleibt zu prüfen, ob sich allenfalls andere Belege dafür finden lassen, es habe dem Parteiwillen entsprochen, ein einheitliches Mietverhältnis für die beiden Sachen einzugehen, welche die aufgestellte Vermutung demnach entkräften könnten.
Die Berufungsklägerin führt an, es würde eventuell aus einem zweiten schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung Nr. 2 in der M. der ausdrückliche Wille der Parteien hervorgehen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 ein einheitliches Ganzes bilden würden. Nach Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) trifft sie, sofern sie sich auf eine solche zusätzliche Vereinbarung beruft und aus ihr Rechte ableitet, die Beweislast für die Existenz derselben. Sie hat deshalb die von ihr behaupteten Tatsachen zu beweisen, widrigenfalls sie hinnehmen muss, dass diese als nicht bewiesen und somit nicht existent hingenommen werden. Da jedoch keine der Parteien imstande ist, dem Gericht besagten Vertrag vorzulegen (s. dazu Erwägung 5.b), kann auch nicht davon ausgegangen werden, es finde sich darin eine dahingehende Willenserklärung der Parteien, die Mietverhältnisse über die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 in der M. würden ein einheitliches Ganzes bilden.
Die Berufungsklägerin legte vor der Vorinstanz dar, sie habe ursprünglich in der einen Wohnung ein Geschäft einrichten und die andere als Wohnung nutzen wollen. Gleichzeitig erklärt sie jedoch in ihrer Berufungsbegründung, sie habe die Zweizimmerwohnung bloss gemietet, weil sie vom damaligen Vermieter dazu veranlasst worden sei. Deshalb habe sie die Wohnung Nr. 2 auch, mit Kenntnis des Vermieters, umgehend und dauernd zu Wohnzwecken untervermietet, um bloss die Wohnung Nr. 1 für sich zu nutzen. Schon deswegen stellt sich aber die Wohnung Nr. 1 nicht als bloss dazugehörende Nebensache zur Wohnung Nr. 2 dar. Zudem geht aus dem Mietvertrag über die Wohnung Nr. 1 hervor, dass dieser offenbar zum Zwecke des persönlichen und gewerblichen Gebrauchs gleichermassen vermietet wurde, mithin also als eine Mischung aus Wohn- und Geschäftsraum. Und so hat X. auch die beiden Wohnungen unabhängig voneinander an verschiedene Parteien zu Wohnzwecken untervermietet, die Zweizimmerwohnung Nr. 2 dauernd und die Wohnung Nr. 1 jeweils halbjährlich. Diese Tatsache lässt aber weder auf einen funktionalen, inneren Zusammenhang der beiden Mietsachen schliessen, noch lässt sich daraus ableiten, gemäss Parteiwillen sei ein einheitliches Mietverhältnis über die beiden Sachen eingegangen worden. Unter Berücksichtigung all dieser Tatsachen vermag die Berufungsklägerin nicht darzulegen, dass die von ihr eingegangenen Mietverhältnisse über die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 in der M. derart zusammenhängen, dass sie nicht getrennt voneinander gekündigt werden könnten. In diesem Sinne stellt sich die erfolgte Kündigung über die Einzimmerwohnung Nr. 1 nicht als nichtige Teilkündigung dar.
3. Im Übrigen ist, wie auch die Vorinstanz festgestellt hat und was von der Klägerin nicht bestritten wurde, die am 04. Oktober 2010 auf den 30. April 2011 ausgesprochene Kündigung formgültig erfolgt und rechtzeitig der Berufungsklägerin zugestellt worden. Die Begründung einer Kündigung ist kein Gültigkeitserfordernis derselben (Art. 271 Abs. 2 OR e contrario).
Auf Verlangen von X. hat Y. am 05. November 2010 die Kündigung damit begründet, er wolle die Wohnung veräussern, zu diesem Zwecke solle sie mietfrei sein. Y. hat auch vor Vorinstanz bestätigt, dass entsprechende Verkaufsverhandlungen noch im Gange seien. Mit Schreiben vom 12. November 2010 an die Schlichtungsbehörde hat Y. die Begründung dahingehend präzisiert, seine Verkaufsabsicht rühre z.T. daher, dass X. sowie die von ihr eingesetzten Untermietparteien Unannehmlichkeiten mit den anderen Mietern im Hause verursachten. Dies bestätigt auch B. in einem Brief vom 23. März 2012, indem er darlegt, dass X. in fortgesetzter Weise gemeinschaftlich genutzte Räume als Lagerplatz für ihr gehörende Gegenstände missbraucht habe, was einen Verstoss gegen Ziff. 13 lit. l der Hausordnung darstellt. Die Berufungsklägerin beschränkt sich darauf, zu behaupten, der Kündigungsgrund sei nur vorgeschoben. Dies legt sie jedoch nicht weiter dar, insbesondere geht sie auch nicht auf die behaupteten Verstösse gegen die Hausordnung ein. Das Gericht kann aus den Akten nichts entnehmen, woraus es sich veranlasst sehen würde, die Begründung der Kündigung in Zweifel zu ziehen. Die Kündigung ist deshalb als rechtsgültig anzusehen.
4. Die Berufungsklägerin beantragt eventualiter, ihr Mietverhältnis über die Wohnung Nr. 1 sei bis zum 15. Mai 2012 zu erstrecken.
Gemäss Art. 59 Abs. 1 ZPO e contrario in Verbindung mit Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO tritt das Gericht auf eine Klage nur ein, falls die klagende Partei über ein schutzwürdiges Interesse verfügt. Ein schutzwürdiges Interesse zu haben bedeutet, dass eine gerichtliche Entscheidung vonnöten ist, um der klagenden Partei zu ihrem materiellen Recht zu verhelfen (Gehri, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung [im Folgenden: BSK-ZPO], Basel 2010, Art. 59 N 5 ff.). Ein schutzwürdiges Interesse kann aber nicht bestehen, falls es der gerichtlichen Entscheidung von vornherein an der Möglichkeit ermangelt, überhaupt einen Einfluss auf die materielle Rechtsposition der klagenden Partei ausüben zu können. Das schutzwürdige Interesse muss sowohl im Anhebungszeitpunkt des gerichtlichen Verfahrens wie auch im Zeitpunkt der Urteilsfällung vorhanden sein (Gehri, a.a.O., Art. 59 N 6). Vermittels letzteren Erfordernisses wird vermieden, dass eine Gerichtsbehörde ein Urteil über Rechtsbegehren fällt, die materiell längst gegenstandslos geworden sind. Da das Datum des 15. Mai 2012 im Zeitpunkt der Urteilsfällung bereits verstrichen ist, verfügt die Berufungsklägerin über kein schutzwürdiges Interesse mehr im Sinne des obig Gesagten, weshalb dieses Begehren infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben wird.
5. Die Berufungsklägerin beantragt, es sei C. als Zeugin einzuvernehmen. Die Einvernahme besagter Zeugin wurde im erstinstanzlichen Verfahren von Y. beantragt, es handelt sich also um eine Zeugin des Beklagten. Y. führt an, er habe daher an der vorinstanzlichen Verhandlung auf die Vorladung von C. als Zeugin verzichten können, was er auch getan habe. Die Berufungsklägerin wendet jedoch ein, ein solcher Verzicht habe nicht stattgefunden, das Bezirksgericht Maloja habe zu Unrecht auf die Vernehmung verzichtet. Dem Protokoll der vorinstanzlichen Verhandlung ist nichts zur Klärung dieser Frage zu entnehmen. Wie sich aber zeigen wird, ist dies aus folgenden Gründen nicht von Belang: Die Zeugin hat nämlich mit der Berufungsklägerin lediglich am 04. April 2011 einen Untermietvertrag über die Wohnung Nr. 1 in der M. unterzeichnet. Es ist nicht ersichtlich und wird auch nicht vorgebracht, dass C. irgendwelche Aussagen zum Mietverhältnis zwischen X. und Y., resp. B., tätigen kann, oder aber zur Frage, ob die im Jahre 1999 begründeten Mietverhältnisse über die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 als einheitliches Mietverhältnis eingegangen worden waren. Es erübrigt sich somit ohnehin eine Einvernahme der besagten Zeugin.
a) Die Berufungsklägerin beantragt, es sei der Mietvertrag über die Wohnung Nr. 2 in der M. von Y. zu edieren. Sie führt dazu ebenfalls an, die Vorinstanz sei, als sie die Edition unterliess, der ihr durch Art. 274d Abs. 3 OR auferlegten Offizialmaxime nicht nachgekommen.
aa) Gemäss aArt. 274d Abs. 3 OR stellt das Gericht in Verfahren über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Dies wird als soziale Untersuchungsmaxime bezeichnet und bezweckt, ein allfälliges Ungleichgewicht zwischen sozial verschiedenstehenden Parteien auszugleichen (Mazan, in: BSK-ZPO, a.a.O., Art. 247 N 4 ff.). Nichtsdestotrotz ist es jedoch weiterhin Sache der Parteien, dem Gericht den Sachverhalt darzulegen und die Beweismittel zu bezeichnen (BGE 125 III 231, E.4a, S. 238 f.; Mazan, a.a.O. Art. 247 N 11 ff.; Fraefel, in: Oberhammer [Hrsg.], Kurzkommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2010, Art. 247 N 7 ff.). Die Aufgabe des Gerichts beschränkt sich darauf, bei der Sachverhaltsfeststellung mitzuwirken und beispielsweise durch Fragen darauf hinzuwirken, dass die Parteien den Sachverhalt schlüssig darstellen und die Beweise bezeichnen und einbringen. Aus dem Grund, dass dem aArt. 274d Abs. 3 OR eine sozialpolitische Motivation zugrundeliegt, die den Laien im Gerichtsverfahren schützen soll, ergibt sich auch, dass das Mitwirken des Gerichts zurückhaltender ausgeübt werden soll, falls beide Parteien anwaltlich vertreten sind und sich demzufolge die Problematik eines Ungleichgewichts gar nicht ohne Weiteres einstellen muss (so auch Mazan, a.a.O., Art. 247 N 19; Fraefel, a.a.O., Art. 247 N 10 m.w.H.).
ab) Im Verfahren vor der Vorinstanz waren beide Parteien anwaltlich vertreten. Der Beklagte hat von Anfang an dargelegt, er sei nicht im Besitz eines schriftlichen Mietvertrags über die Wohnung Nr. 2 in der M.. Die Klägerin hat hingegen angeführt, sie habe den Mietvertrag in einem Lagerraum eingelagert und es dauere zu lange, ihn zu suchen. Es hätte ihr nach dem Gesagten jedoch oblegen, sich um das Auffinden und Einreichen des Vertrages zu bemühen, was ihr auch zuzumuten gewesen wäre (s. dazu auch Isaak Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 2010, § 48 III 4.2., S. 320). Die Vorinstanz hat somit die beschränkte Untersuchungsmaxime nicht verletzt, indem sie auf die Edition verzichtete.
ac) An diesem Ergebnis ändert auch nichts, wenn die Berufungsklägerin nun vor dem Kantonsgericht von Graubünden behauptet, sie sei ebenfalls nicht mehr im Besitz des Mietvertrages. Jedenfalls kann aus der Tatsache, dass beide Parteien erklären, nicht im Besitz des Dokumentes zu sein, nicht einfach geschlossen werden, dies sei nun der beklagten Partei insoweit anzulasten, als im Sinne der Beweiswürdigung einfach angenommen werden könne, das Schriftstück hätte den von der Berufungsklägerin behaupteten Inhalt. Da nun beide Parteien erklären, das Dokument ohnehin nicht vorlegen zu können, ist auf eine Edition des Mietvertrages zu verzichten.
b) Zudem beantragt die Berufungsklägerin die Einvernahme als Zeugen von D., E., Dr. B. und F.. Gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel von der Berufungsinstanz nur berücksichtigt, sofern sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht werden konnten. Ob die Novenbeschränkung des Art. 317 ZPO auch auf Verfahren, die im Rahmen der Untersuchungsmaxime geführt werden, Anwendung findet, ist in der Lehre umstritten (dafürhaltend: Urteil des Obergerichts Zürich vom 27. März 2012, in: Blätter für Zürcherische Rechtsprechung 2012, S. 95 ff.; Urteil des Obergerichts Zürich vom 27. Mai 2011, in: Blätter für Zürcherische Rechtsprechung 2011, S. 288 f.; Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2011, Vorbem. Art. 308-334 N 94; Meier, a.a.O., § 57 IV 2., S. 490 unter Hinweis auf die Entstehungsgeschichte des Art. 317 ZPO; a.M.: Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, Art. 317 N 14; Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], BSK-ZPO, a.a.O., Art. 317 N 7). Welcher Ansicht gefolgt werden kann, kann im vorliegenden Fall jedoch offengelassen werden, da die von der Berufungsklägerin zur Abnahme anbegehrten Beweismittel – wie folgend aufgezeigt wird – ohnehin nichts zur Klärung rechtserheblicher, streitiger Tatsachen (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO) beizutragen vermögen.
Es wird von der Berufungsklägerin vorgebracht, D. sowie F. könnten die Zustimmung des Vermieters über die eingegangenen Untermietsverhältnisse bestätigen. Ob der Berufungsbeklagte aber seine Zustimmung zu einer solchen Untervermietung erteilte oder nicht, spielt im vorliegenden Verfahren keine Rolle. Selbiges gilt für E., sofern er Aussagen zur „ganzen Situation […] betreffend die M. in N.“ zu tätigen imstande ist, in welchem Fall abermals nicht ersichtlich ist, inwiefern dies zur Klärung vorliegenden Sachverhalts behilflich sein könnte. Herr B. hat sich bereits in seinem Schreiben vom 23. März 2012 dahingehend geäussert, dass er mit X. zwei verschiedene Mietverträge über die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 abgeschlossen und er ferner die ganze Angelegenheit bereits im Jahre 2004 an Y. übergeben habe. Was er des Weiteren zur Angelegenheit zu berichten vermögen können soll, wird nicht dargelegt. Es kann aus diesen Gründen auf die Einvernahmen im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung verzichtet werden.
c) Sofern die Berufungsklägerin beantragt, das Gericht habe beim Grundbuchamt Erkundigungen einzuholen, wie die Eigentumsverhältnisse über die Wohnung Nr. 2 in der M. in N. sich gestalten würden, verkennt sie die in Erwägung 5.ab erläuterte Bedeutung der sozialen Untersuchungsmaxime. Es wäre für die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin zumutbar gewesen, einen solchen Grundbuchauszug anzufordern und dem Gericht einzureichen. Unabhängig davon geht jedoch das Gericht, wie in Erwägung 2.a dargelegt, ohnehin davon aus, es bestehe ein Mietverhältnis zwischen X. und Y. auch über die Zweizimmerwohnung Nr. 2 in der M., weshalb ein Grundbuchauszug keine weitere Klärung dieser Frage zu vollbringen imstande sein würde. Es ist deshalb auch auf die Edition des Grundbuchauszugs zu verzichten.
6. In seiner Berufungsantwort beantragt der Berufungsbeklagte, die Berufungsklägerin sei nach Art. 128 Abs. 2 (recte: Abs. 3) ZPO wegen mutwilligen Prozessführens mit einer Ordnungsbusse zu belegen. Art. 128 ZPO bezweckt sicherzustellen, dass Gerichtsverfahren ordnungsgemäss und unter Wahrung des Anstands gegenüber allen Beteiligten durchgeführt werden können. Nach Art. 124 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 9 Abs. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG; BR 173.000) leitet das Gericht resp. der Vorsitzende das Verfahren, wozu auch die Kompetenz zum Erlass sitzungspolizeilicher Massnahmen im Sinne von Disziplinarmassnahmen nach Art. 128 ZPO gehört. Ob solche Massnahmen angebracht sind, prüft der Vorsitzende von Amtes wegen, der Gegenpartei steht diesbezüglich kein Antragsrecht zu (Bornatico, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], BSK-ZPO, a.a.O., Art. 128 N 3). Sie kann das Gericht einzig auf ein Verhalten hinweisen, welches ihrer Meinung nach die Verfahrensdisziplin verletzt oder als bös- oder mutwillige Prozessführung zu beurteilen ist. Das gestellte Begehren ist deshalb als ein solcher Hinweis entgegenzunehmen.
Die Feststellung der Mutwilligkeit einer Prozessführung bedarf neben der objektiv feststellbaren Aussichtslosigkeit des Prozesses auch eines dahingehenden subjektiven Elementes, als dass die prozessführende Partei von der Erfolglosigkeit ihres Ansinnens überzeugt ist, resp. mit der Anhebung des Prozesses Ziele verfolgt, die mit dem Verfahren nichts zu tun haben (Urteil des Bundesgerichtes vom 24. Mai 2012, 4A_685/2011, E. 6.2, Bornatico, a.a.O., Art. 128 N 19 ff.). Dem Gericht scheint im vorliegenden Fall keines dieser Elemente dergestalt vorzuliegen, dass es gerechtfertigt erschiene, eine Disziplinarmassnahme nach Art. 128 Abs. 3 ZPO zu verhängen.
7. Die Berufungsklägerin vermochte im vorliegenden Berufungsverfahren mit ihren Anträgen vollumfänglich nicht durchzudringen. Nach Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei, im vorliegenden Fall der Berufungsklägerin, auferlegt. Die Gerichtskosten werden nach Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf CHF 4‘000.- festgesetzt.
a) Die amtlichen Kosten des Berufungsverfahrens sowie die im Berufungsverfahren entstandenen Kosten der Rechtsvertretung von X. werden gestützt auf die gewährte unentgeltliche Rechtspflege nach Massgabe von Art. 122 ZPO dem Kanton Graubünden in Rechnung gestellt (s. die Verfügung des Kantonsgerichts von Graubünden betreffend die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege vom 27. Juli 2012, ERZ 12 86). Die Kosten des unentgeltlichen Rechtsbeistandes betragen nach der dem Kantonsgericht von Graubünden am 22. Oktober 2012 eingereichten Honorarnote CHF 3‘681.70. Im geltend gemachten zeitlichen Aufwand von 15.75 Stunden sowie in den Barauslagen sind jedoch Positionen enthalten, die sich offenbar auf andere Verfahren (Mietausweisungsverfahren), respektive auf das Verfahren vor Bezirksgericht beziehen. Der geltend gemachte Stundensatz von CHF 200.- befindet sich im Einklang mit Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) und ist nicht zu beanstanden. Die eingereichte Honorarnote ist daher von den das vorliegende Verfahren nicht betreffenden Punkten zu bereinigen und die zu entschädigenden Kosten des unentgeltlichen Rechtsbeistandes werden auf CHF 2‘500.- festgelegt. Die Rückforderung der geleisteten Kostenhilfe bleibt im Sinne von Art. 123 Abs. 1 ZPO vorbehalten.
b) Nach Art. 122 Abs. 1 lit. d ZPO und Art. 118 Abs. 3 ZPO hat die unentgeltlich prozessführende und unterliegende Partei die Gegenpartei gleichwohl ausseramtlich zu entschädigen. Der Tatsache Rechnung tragend, dass der Rechtsbeistand der Gegenpartei dem Gericht keine Kostennote eingereicht hat, erscheint in Anlehnung an die vorinstanzliche Zusprechung und unter Berücksichtigung des Aufwandes für das Berufungsverfahren ein Betrag von CHF 2‘000.- als angemessen.
III. Demnach wird erkannt
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Hinsichtlich der anbegehrten Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 15. Mai 2012 wird die Berufung infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.
3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 4‘000.- gehen zu Lasten von X., welche Y. überdies mit CHF 2‘000.- einschliesslich Mehrwertsteuer und Barauslagen für das Berufungsverfahren aussergerichtlich zu entschädigen hat.
4. Die X. auferlegten Kosten des Berufungsverfahrens sowie die Kosten ihrer Rechtsvertretung von CHF 2‘500.- einschliesslich Mehrwertsteuer und Barauslagen werden nach Massgabe von Art. 122 ZPO dem Kanton Graubünden in Rechnung gestellt und aus der Gerichtskasse bezahlt.
5. Die Rückforderung der geleisteten Kostenhilfe durch den Kanton Graubünden im Sinne von Art. 123 ZPO bleibt vorbehalten.
6. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
7. Mitteilung an: