Kündigungsanfechtung/Erstreckung Mietverhältnis

Ref.:Chur, 13. Dezember 2010Schriftlich mitgeteilt am:

ZK2 10 51

Urteil

II. Zivilkammer

Vorsitz Hubert

RichterInnen Bochsler und Michael Dürst

Redaktion Aktuarin Thöny

In der zivilrechtlichen Berufung

des X. & Y., Beklagte und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gondini Andrea Fravi, Genferstrasse 33, 8027 Zürich,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010, mitgeteilt am 7. Juli 2010, in Sachen der Z.-S.A., Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Ylenia Baretta Mazzoni, Reichsgasse 65, 7002 Chur, gegen die Beklagten und Berufungskläger,

betreffend Kündigungsanfechtung/Erstreckung Mietverhältnis,

hat sich ergeben:

I. Sachverhalt

A. Am 30. April 2004 schlossen X. & Y. mit der Z.-S.A. einen Mietvertrag über das Restaurant „A.“, welches heute unter dem Namen „X.“ geführt wird, ab. Die Parteien vereinbarten eine feste Mietdauer von fünf Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juni 2004. Für den Fall, dass auf den Endtermin hin keine der Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kündigte, wurde eine automatische Verlängerung des Mietvertrags um ein weiteres Jahr unter denselben Bedingungen ausgemacht.

B. Nach einigen Unstimmigkeiten betreffend Ausgestaltung des Mietverhältnisses unterbreiteten die Mieter der Vermieterin am 5. September 2007 zwei neue Mietvertragsentwürfe zur Fortführung des Mietverhältnisses unter neuen Vertragsbedingungen. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden konnte, und die Mieter selbst mit Schreiben vom 9. Januar 2008 eine Erneuerung des Mietverhältnisses unter anderem von diversen Investitionen abhängig machten, kündigte die Z.-S.A. das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom 8. Februar 2008 (Poststempel) per 31. Mai 2009. Gleichzeitig räumte sie X. & Y. das Recht ein, das Restaurant zu einem Vorzugspreis von Fr. 1'887'000.-- käuflich zu erwerben, wobei das Angebot bis zum 31. Dezember 2008 befristet wurde.

C. Mit Eingabe vom 6. März 2008 fochten X. & Y. die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos an und beantragten deren Aufhebung, eventualiter eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses für die Dauer von vier Jahren. Weder an der Schlichtungsverhandlung vom 19. August 2008 noch anlässlich der darauffolgenden aussergerichtlichen Vergleichsgespräche konnten die Parteien eine Einigung erzielen. Mit Entscheid vom 19. August 2008, mitgeteilt am 6. Oktober 2008, erkannte die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos die Kündigung des Mietverhältnisses für ungültig.

D. Mit Prozesseingabe vom 7. November 2008 unterbreitete die Z.-S.A., damals noch vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi, die Streitsache dem Bezirksgericht Prättigau/Davos, wobei sie das folgende Rechtsbegehren stellen liess:

„1. Es sei der Entscheid der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos vom 19. August/06. Oktober 2008 im Verfahren 10/08 vollumfänglich aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt zulasten der Beklagten.“

E. X. & Y. beantragten in ihrer Prozessantwort vom 15. Dezember 2008 die Abweisung der Klage, eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses für eine angemessene Dauer.

F. Mit Replik vom 16. Februar 2009 respektive Duplik vom 8. März 2009 hielten die Parteien an ihren zuvor gestellten Rechtsbegehren unverändert fest.

G. Mit Stellungnahme vom 15. April 2009 liess die Z.-S.A. dem Bezirksgericht Prättigau/Davos mitteilen, dass sie das Mietverhältnis am 27. März 2009 gestützt auf Art. 257d OR wegen Nichtbezahlens von Nebenkosten nochmals mit amtlichem Kündigungsformular auf den 30. April 2009 gekündigt habe. Es rechtfertige sich daher, das hängige Prozessverfahren bis zur Beurteilung dieser Kündigung auszusetzen beziehungsweise zu sistieren. Mit Verfügung vom 28. Mai 2009 wies das Bezirksgerichtspräsidium Prättigau/Davos das Gesuch der Vermieterin um Sistierung des Verfahrens kostenfällig ab.

H. Mit Urteil vom 3. Juni 2010, mitgeteilt am 7. Juli 2010, erkannte das Bezirksgericht Prättigau/Davos wie folgt:

„1. Die Klage der Z.-S.A. gegen X. & Y. wird gutgeheissen, der Entscheid der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirkes Prättigau/Davos vom 19. August 2008 (10/08), wonach die Kündigung des Mietverhältnisses ungültig sei, wird aufgehoben, und es wird festgestellt, dass die vom 7. Februar 2008 datierende, am 8. Februar 2008 auf den 31. Mai 2009 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses gültig ist.

2. Das Eventualbegehren von X. & Y. gegen die Z.-S.A. wird gutgeheissen und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wird erstmalig bis zum 31. Mai 2011 erstreckt.

3. Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:

- einer Gerichtsgebühr von**Fr. 4'500.00

- Schreibgebühren von**Fr. 1'328.95

- Barauslagen vonFr. 584.90

total somit von**Fr. 6'413.85

gehen zu 1/3 (=Fr. 2'137.95) zulasten der Z.-S.A. und zu 2/3 (= Fr. 4'275.90) unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von X. & Y.. Sie werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.

4. X. & Y. werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Z.-S.A. eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 4'000.00 (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5. (Rechtsmittelbelehrung).

6. (Mitteilung).“

I. Gegen dieses Urteil liessen X. & Y. am 28. Juli 2010 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden erklären, wobei sie das folgende Rechtsbegehren stellten:

„Das Urteil des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010 sei vollumfänglich aufzuheben und die vom 7. Februar 2008 datierende, am 8. Februar 2008 auf den 31. Mai 2009 ausgesprochene Kündigung sei für ungültig zu erklären;

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MwSt., zulasten der Berufungsbeklagten.“

Eventualiter:

1. Ziff. 2 des Urteils des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos sei aufzuheben und den Berufungsklägern eine erstmalige Mieterstreckung von mindestens 2 Jahren zu gewähren.

2. Ziff. 3 des Urteils sei aufzuheben und die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens seien den Parteien je hälftig, die Kosten des Berufungsverfahrens der Berufungsbeklagten vollumfänglich aufzuerlegen.

3. Ziff. 4 des Urteils sei aufzuheben und der Berufungsbeklagten für das vorinstanzliche Verfahren keine Prozessentschädigung zuzusprechen. Für das Berufungsverfahren sei den Berufungsklägern eine angemessene Prozessentschädigung, zzgl. MwSt., zuzusprechen.“

In prozessualer Hinsicht beantragten X. & Y. die persönliche Befragung von X., eventualiter sei er zur Beweisaussage anzuhalten. Des Weiteren seien die Akten des 3. Schlichtungsverfahrens zwischen den Parteien betreffend Mietzinshinterlegung, Beseitigung Mängel und Mietzinsherabsetzung nach Durchführung der Schlichtungsverhandlung vom 24. September 2010 zusätzlich beizuziehen.

J. Mit Beweisverfügung vom 29. Oktober 2010 wies der Vorsitzende der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Beweisanträge von X. & Y. ab, soweit darauf einzutreten war.

K. Am 13. Dezember 2010 fand die Hauptverhandlung statt, an welcher Rechtsanwalt lic. iur. Gondini Andrea Fravi als Rechtsvertreter der Berufungskläger sowie Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi als Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten teilnahmen. Im Rahmen seines Parteivortrags verzichtete Rechtsanwalt lic. iur. Gondini Andrea Fravi auf die Erneuerung seiner in der Berufungserklärung gestellten Beweisanträge. Mit Datum vom 16. Dezember 2010 teilte die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Parteien das Urteil vom 13. Dezember 2010 im Dispositiv ohne Begründung mit. Mit Schreiben vom 18. Januar 2011 liessen die Berufungskläger fristgerecht eine vollständige, schriftlich begründete Ausfertigung des Entscheids beantragen.

L. Mit Schreiben vom 15. Februar 2011 teilte Rechtsanwältin lic. iur. Ylenia Baretta Mazzoni dem Kantonsgericht von Graubünden mit, dass sie die Vertretung der Z.-S.A. in diesem Verfahren übernommen habe.

Auf die Begründung der Anträge sowie auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Die Berufung ist innert 20 Tagen von der schriftlichen Mitteilung des Urteils an zu erklären und hat die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, soweit diese noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsstreitwert ist vorliegend erreicht und wird von den Parteien nicht in Frage gestellt. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache ist damit gegeben. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Berufung vom 28. Juli 2010 kann demzufolge eingetreten werden.

2. X. & Y. stellten im Berufungsverfahren den Beweisantrag, es sei eine persönliche Befragung von X. durchzuführen, eventualiter sei er zur Beweisaussage anzuhalten. Des Weiteren beantragten sie, es seien die Akten des 3. Schlichtungsverfahrens zwischen den Parteien betreffend Mietzinshinterlegung, Beseitigung Mängel und Mietzinsherabsetzung nach Durchführung der Schlichtungsverhandlung vom 24. September 2010 zusätzlich beizuziehen. Diese Beweisanträge wurden mit Beweisverfügung vom 29. Oktober 2010 abgelehnt, soweit darauf einzutreten war. Der Rechtsvertreter der Berufungskläger verzichtete anlässlich der Berufungsverhandlung vom 13. Dezember2010 darauf, die Beweisanträge zu erneuern, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.

3. Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet zunächst die Frage, ob die von der Z.-S.A. am 8. Februar 2008 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags mit X. & Y. gültig ist.

a) Die Mieter machen geltend, die von der Z.-S.A. aufgeführten Kündigungsgründe seien unzulässigerweise nachgeschoben worden und würden zudem nicht der Wahrheit, sondern bestenfalls einem subjektiven Empfinden entsprechen. Dies gelte insbesondere in Bezug auf die als Hauptgrund bezeichnete ungenügende Rendite, welche der Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt der Kündigung gar nicht bekannt gewesen sei. Zudem seien die angegebenen Gründe missbräuchlich. Die Kündigung sei als Reaktion auf die Geltendmachung von berechtigten Ansprüchen der Berufungskläger aus dem Mietverhältnis erfolgt. Dass diese Ansprüche die kausale Ursache für die Kündigung gewesen seien, werde bereits durch das Begleitschreiben zur Kündigung hinreichend belegt. In diesem Schreiben nehme die Berufungsbeklagte zum einen explizit auf Rechnungen Bezug, welche selbst nach Ansicht der Vorinstanz, von der Berufungsbeklagten zu bezahlen gewesen seien und welche ihr kurze Zeit vor der Kündigung zugestellt worden seien. Zum anderen werde auf die kurze Zeit vor der Kündigung schriftlich mitgeteilten Forderungen der Berufungskläger Bezug genommen, welche nach richtiger Auslegung keineswegs nur Bedingungen für den Abschluss eines neuen Mietvertrags, sondern berechtigterweise auch den Ersatz mangelhaft unterhaltener Teile des Mietobjekts - bis zum 31. März 2008 - beinhaltet hätten.

b) Demgegenüber verweist die Z.-S.A. als Vermieterin auf das Begleitschreiben zum amtlichen Kündigungsformular vom 8. Februar 2008 (act. IV/9), worin sie die Kündigung damit begründet habe, dass sich der Verwaltungsrat Z.-S.A. mit den Eheleuten B. und insbesondere mit deren Präsidenten C. entschlossen habe, infolge ihres fortgeschrittenen Alters die Z.-S.A. und damit auch das Restaurant „X.“ zu veräussern. Sie möchten keine neuen Investitionen mehr für das Restaurant tätigen und sich so rasch als möglich der Last der Vermietung entbinden. Die Z.-S.A. werde nun nach einer Käuferschaft suchen. Wie bereits früher erörtert, seien die Eheleute X. & Y. berechtigt, sofern sie dies wünschen würden, das Restaurant zu einem Vorzugspreis von Fr. 1'887'000.-- käuflich zu erwerben. Bezüglich der Argumentation der Gegenpartei sei festzuhalten, dass diese im fraglichen Schreiben vom 9. Januar 2008 gar nicht Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis thematisiert hätten, sondern darin vielmehr und einzig Bedingungen formuliert worden seien, welche hinsichtlich des Abschlusses eines neuen Mietvertrages von den Berufungsklägern gestellt wurden. Damit seien die Voraussetzungen von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht erfüllt, weshalb die Kündigung auch nicht anfechtbar sei.

4. Die Rechtsgrundlagen für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung bei Miete von Wohn- und Geschäftsräumen missbräuchlich ist, finden sich in Art. 271 f. OR. Demnach ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Darunter fällt jede Kündigung, die sich auf keinerlei schutzwürdiges Interesse stützt, die aus reiner Schikane erfolgt, ein unlauteres, illoyales Verhalten darstellt, die zu einem offenkundigen Missverhältnis der auf dem Spiel stehenden Interessen führt oder deren Begründung offensichtlich ein Vorwand ist (Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 605 f., N. 29/4.4; Weber, Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 4. Auflage, Basel 2007, N. 1 ff. zu Art. 271/271a OR). Ein offenbarer Rechtsmissbrauch ist, anders als bei Art. 2 ZGB, nicht erforderlich (Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2002 vom 18. November 2002). Art. 271a Abs. 1 OR zählt einzelne konkrete Gründe auf, bei deren Vorliegen die durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung anfechtbar ist, so beispielsweise, wenn gekündigt wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR), weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR) oder weil der Mieter zum Erwerb des Mietobjekts veranlasst werden soll (Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Positiv ausgedrückt sind Kündigungen zulässig, wenn sie einem objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv und damit einem legitimen Interesse des Kündigenden entsprechen, das Mietverhältnis zu beenden (Urteil des Bundesgerichts 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005). Nicht erforderlich ist, dass ein besonders grosses Interesse vorliegt, oder dass dem Kündigenden eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N. 26 zu Art. 271). Die Beurteilung hat anhand der Vorgeschichte des Falles, seiner Besonderheiten und der Begründung der Kündigung zu erfolgen (Lachat et al., a.a.O., S. 601, 606). Ursprünglich genannte allgemeine Kündigungsgründe können im Laufe des Verfahrens präzisiert und konkretisiert werden. Werden mehrere Kündigungsgründe genannt, genügt es für die Gültigkeit der Kündigung, dass einer sich als nicht treuwidrig erweist (Urteil des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; 4C.400/1998 vom 23. März 1999 E. 4a und b; Lachat et al., a.a.O., S. 605 N. 29/3.12). Die Tatsachen, aus denen die Missbräuchlichkeit der Kündigung abgeleitet wird, sind vom Kündigungsempfänger zu beweisen. Der Kündigende ist allerdings unter Umständen zur Beweishilfe verpflichtet, wenn er allein über die Elemente zur Überprüfung des Kündigungsgrundes verfügt. Werden die angegebenen Kündigungsgründe bestritten, so hat der Kündigende deren Verwirklichung zu beweisen. Gemäss Praxis des Bundesgerichts genügt es aber, dass der Kündigende die Gründe zumindest glaubhaft macht. Dies gilt namentlich dann, wenn die Kündigung auf einem Willensentschluss des Kündigenden, mithin auf einer inneren Tatsache beruht (Urteil des Bundesgerichts 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007 E. 2.2; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 38 ff. zu Art. 271 mit weiteren Hinweisen).

a) Im vorliegenden Verfahren gibt die Vermieterin an, dass der Verwaltungsrat der Z.-S.A. mit den Eheleuten B. und insbesondere mit deren Präsidenten C. entschieden habe, infolge ihres fortgeschrittenen Alters die Z.-S.A. und damit auch das Restaurant „X.“ zu veräussern. Sie möchten keine neuen Investitionen mehr für das Restaurant tätigen und sich so rasch als möglich der Last der Vermietung entbinden. In demselben Schreiben, das den Mietern zusammen mit dem amtlichen Kündigungsformular zugestellt wurde, weist die Vermieterin auch auf diverse, seit Mietantritt von X. & Y. getätigte Investitionen, auf Verfehlungen der Mieter im Zusammenhang mit eigenmächtig, das heisst ohne Einwilligung der Vermieterin getätigte Investitionen, sowie auf die vertragliche Regelung betreffend Tragung von Unterhalts- und Erneuerungskosten hin. Diese Umstände wurden allerdings nicht direkt als Ursache für die Kündigung aufgeführt, sondern waren als Antwort auf ein Schreiben der Mieter vom 9. Januar 2008 (act. IV/8) zu verstehen. Dies ergibt sich bereits aus der gewählten Formulierung, zumal zu Beginn des Schreibens ausdrücklich Bezug auf das Schreiben der Gegenpartei vom 9. Januar 2008 mit den zwei Mietvertragsvarianten genommen wird. Es handelte sich somit entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht um eigentliche Kündigungsgründe, sondern allenfalls um Umstände, die zum Entschluss der Vermieterin, das Restaurant zu veräussern und sich der Last der Vermietung zu entledigen, beitrugen. Vor der Schlichtungsstelle bestätigte die Berufungsbeklagte den im Kündigungsschreiben angegebenen Kündigungsgrund. Dies geht aus der Vernehmlassung vom 21. April 2008 (act. III/4) hervor. Darin wurde ausgeführt, den Mietern sei stets vermittelt worden, dass die Vermieterschaft, insbesondere die Hauptaktionäre infolge ihres Alters keine weiteren Investitionen mehr in das Restaurant tätigen und sich des Mietobjekts mit der Zeit entledigen wollen. Aus diesem Grund sei der Mieterschaft zu Vorzugskonditionen das Restaurant zum Erwerb angeboten worden. Der Mieterschaft sei bereits im Jahr zuvor klar gemacht worden, dass das Restaurant zum Verkauf stehe. Auch in der Prozesseingabe 7. November 2008 (act. I/2) wurde dargelegt, die ausgesprochene Kündigung ziele dahin, sich der Problematik der Vermietung eines Restaurants zu entledigen. Aus der Abschlussbilanz 2007 gehe hervor, dass die Z.-S.A. keinen Gewinn aus der Vermietung des Restaurantlokals erziele. Es sei eine Frage der Zeit, bis die Aufwände höher seien als die Einnahmen. Ausserdem führte die Vermieterin weitere Kündigungsgründe auf, namentlich:

• Nichterreichen der Nettorendite,

• Ständige Verletzungen des Pächters, wonach nicht ohne vorhergängige schriftliche Zustimmung des Verpächters Umbauten am Mietobjekt vorgenommen werden dürfen,

• Plötzliches Nichtmehrbezahlen von bisher anerkannten Unkosten,

• Diskussionen um Abschlagszahlungen betreffend Aufwendungen des Verpächters gemäss Art. 7 des Vertrages und

• Überhöhte und unangemessene Forderungen auf Instandstellungen, Renovationen und neuen Investitionen sowie

• Forderung nach einem neuen Mietvertrag mit erheblichen Einbussen und neuen, überhöhten Leistungen per sofort. Auch diese Gründe stellen lediglich eine Konkretisierung und Erläuterung des eigentlichen Kündigungsgrundes, wie er im Begleitschreiben vom 8. Februar 2008 aufgeführt wird, dar. Es handelt sich damit auch nicht, wie von den Mietern behauptet, um nachgeschobene neue Kündigungsgründe.

b) Die Kündigung beruht vorliegend auf einem Willensentschluss der Vermieterin, mithin auf inneren Tatsachen. Die Kündigungsgründe sind daher von der Vermieterin - wie bereits ausgeführt wurde - lediglich glaubhaft zu machen. Vorliegend ergibt sich aus den vorstehend zitierten Ausführungen im Begleitschreiben zur Kündigung und aus den in den Rechtsschriften vorgebrachten Konkretisierungen der Kündigung, die aktenmässig belegt sind (act. III/13), mit aller Deutlichkeit, dass die Vermieterin in den vergangenen Jahren erhebliche Investitionen in das Mietobjekt tätigte. Ebenso ist unbestritten, dass bei einer Weitervermietung in nächster Zukunft weitere Investitionen erforderlich würden. So machten die Mieter selbst in ihrem Schreiben vom 9. Januar 2008 eine Erneuerung des Mietvertrags von diversen Investitionen abhängig. Diese Belastung wurde dem Verwaltungsratspräsidenten C., Jahrgang 1927, im Laufe der Zeit offenbar zu gross, weshalb er bereits im Sommer 2007 erstmalig die Absicht äusserte, das Restaurant zu verkaufen. Dies wird auch vom Zeugen D., Mitglied des Verwaltungsrats der Z.-S.A. und Verwalter der fraglichen Immobilie, bestätigt (Zeugeneinvernahmeprotokoll S. 4 Ziff. 17). Man habe den Mietern bereits zu jener Zeit erstmalig ein Kaufangebot unterbreitet, woraufhin X. nach Rücksprache mit seinem Treuhänder, anlässlich eines Treffens erklärt habe, dass ein Kauf für ihn nicht in Frage komme. Auch die Mieter selbst führten in ihrer Prozessantwort vom 15. Dezember 2008 aus, C. habe ihnen schon vor längerer Zeit den Vorschlag gemacht, ihm die Aktien der Z.-S.A. abzukaufen. Als X. dieses Angebot nicht habe annehmen wollen, sei ihm angetragen worden, das Mietobjekt zu kaufen. Die Berufungskläger hätten deshalb bereits anfangs 2007 eine Schätzung des Kaufpreises erstellen lassen.

c) Aufgrund dieser Umstände ist erstellt, dass der Entschluss der Vermieter, das Mietverhältnis mit X. & Y. aufzulösen und das Restaurant zu verkaufen, auf einer über längere Zeit dauernden inneren Willensbildung gründete. Für die Behauptung der Berufungskläger, der Kündigungsgrund sei nur vorgeschoben und die Kündigung sei aus Rache wegen den von den Mietern berechtigterweise gestellten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und wegen Ablehnung der Kaufofferte erfolgt, bestehen keine genügenden Anhaltspunkte. Die Mieter hätten diesbezüglich zu beweisen gehabt, dass zwischen den von ihnen gestellten Ansprüchen und der Ablehnung des Kaufangebots einerseits und der Kündigung andererseits eine Kausalität besteht (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 14, 26 zu Art. 271a). Dieser Beweis ist ihnen nicht gelungen. Allein aus dem Umstand, dass zwischen den Parteien Meinungsverschiedenheit im Zusammenhang mit der Abwicklung des Mietverhältnisses bestanden und die Kündigung zeitnahe zum Schreiben des Vertreters der Mieter von anfangs Januar 2008 erfolgt ist, lässt sich keine derartige Schlussfolgerung ableiten. Auch die Tatsache, dass das Mietobjekt vor und mit der Kündigung zum Kauf angeboten wurde, lässt nicht auf eine Rachekündigung schliessen. Vielmehr zeigt sich daran, dass sich C. offenbar bereits seit längerer Zeit mit dem Gedanken beschäftigte, das Mietobjekt zu veräussern. Die mit einer Weitervermietung - unabhängig vom konkreten Mietverhältnis - verbundenen Lasten wollte er aufgrund seines fortgeschrittenen Alters nicht mehr auf sich nehmen, was durchaus nachvollziehbar ist. Die Absicht, sich dieser Lasten zu entledigen, bestand nachweislich bereits zum Zeitpunkt, als die Berufungskläger ihre Mietvertragsentwürfe einreichten. Deren Forderungen waren damit nicht der eigentliche Grund dafür, die beabsichtige Veräusserung der Liegenschaft tatsächlich vorzunehmen. Die Vermieterschaft entschloss sich aufgrund der bestehenden Belastung dazu, den Mietvertrag unter Erneuerung des Kaufangebots fristgerecht zu kündigen, was keineswegs rechtsmissbräuchlich ist. Insbesondere steht Art. 271a Abs. 1 OR dem Recht des Vermieters nicht entgegen, den Vertrag zu kündigen, um die Nutzungsart der Sache seinen Interessen anzupassen (BGE 136 III 190 E. 2; Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2002 vom 18. November 2002; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 32 zu Art. 271). Kausal für die Kündigung war somit die Last der Vermietung und der damit zusammenhängenden Aufwendungen im Allgemeinen und nicht die Geltendmachung von Ansprüchen durch die Mieter oder deren Ablehnung des Kaufangebots. Die in der Prozesseingabe vom 7. November 2008 (act. I/2) aufgeführten Gründe, insbesondere auch das von den Berufungsklägern anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung im Speziellen aufgegriffene Nichterreichen der Nettorendite, stellen im vorliegenden Fall keine eigenständigen Kündigungsgründe dar, sondern dienen lediglich der Konkretisierung und Präzisierung des eigentlichen, im Begleitschreiben zum amtlichen Kündigungsformular aufgeführten Kündigungsgrundes.

d) Erweist sich nach dem Gesagten der massgebende Kündigungsgrund als nicht treuwidrig, so genügt dies gemäss der eingangs erwähnten Praxis des Bundesgerichts (BGer 4C.365/2006 und 4C.400/1998) bereits für die Gültigkeit der Kündigung. Es muss daher nicht weiter geprüft werden, ob die einzelnen Mitursachen, die die Vermieterin zur Konkretisierung des eigentlichen Kündigungsgrundes aufführte, schon per se eine Kündigung gerechtfertigt hätten.

5. Die Berufungskläger verlangen für den Fall der Rechtmässigkeit der Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnisses um mindestens zwei Jahre. Die Vorinstanz gewährte den Mietern aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2011. Gemäss den Ausführungen ihres Rechtsvertreters anlässlich der mündlichen Berufungsverhandlung vor Kantonsgericht vom 13. Dezember 2010 gehen die Berufungskläger davon aus, dass die Kündigung des Mietverhältnisses ihre Wirkung nicht per 1. Juni 2009, sondern erst per 1. Juni 2010 entfalte. Die Vorinstanz selbst habe in ihrem Urteil festgehalten, dass der Vertrag frühestens per 1. Juni 2009 kündbar gewesen sei. Die Kündigung sei aber bereits per 31. Mai 2009 erfolgt. Sie habe deshalb ihre Wirkung erst 2010 entfalten können, womit im Endeffekt von der Vorinstanz lediglich eine einjährige Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt worden sei. Es werde mit dem Eventualantrag mithin also eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 1. Juni 2012 beantragt.

a) Die Mieterschaft kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn das Mietverhältnis gültig beendet ist, die Erstreckung nicht von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist und die Kündigung einerseits eine Härte für die Mieterschaft oder deren Familien darstellt und andererseits keine überwiegenden Interessen der Vermieterschaft einer Erstreckung entgegen stehen. Die maximale Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume sechs Jahre. Die Zeit wird ab dem Kündigungstermin, auf den das Mietverhältnis gekündigt worden ist, gerechnet. Wenn die Kündigung auf einen ungültigen Termin ausgesprochen wird, verschiebt sich der Beginn der Erstreckungsdauer auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin; ab letzterem ist die Erstreckungsdauer zu rechnen (vgl. Lachat et al., a.a.O., S. 573 N. 30/8.2).

b) Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien eine feste Mietdauer von fünf Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juni 2004 vereinbart (vgl. act. III/2). Für den Fall, dass keine der Parteien das Mietverhältnis auf das Ende der festen Vertragsdauer unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kündigte, wurde eine automatische Verlängerung des Mietvertrags um ein weiteres Jahr unter denselben Bedingungen ausgemacht. Das Mietverhältnis war somit frühestens nach Ablauf der festen Mietdauer auf den 31. Mai 2009 kündbar. Dieser Endtermin wird übrigens auch auf dem Titelblatt des Vertrags ausdrücklich festgehalten. Dass die Kündigung seitens der Vermieter gemäss amtlichem Formular per 31. Mai 2009 erfolgte, ist daher nicht zu beanstanden. Daran ändert auch nichts, dass die Vorinstanz im Sachverhalt fälschlicherweise von einer frühestmöglichen Kündigung auf den 1. Juni 2009 ausging. In ihren Erwägungen hielt sie denn auch zutreffend fest, dass das Mietobjekt auf den 31. Mai 2009 rechtmässig gekündigt worden sei (E. 7.2 S. 40). Eine Verschiebung der Wirkung der Kündigung und des Beginns der Erstreckungsdauer fällt damit offenkundig ausser Betracht, käme aber ohnehin nur bis zum 1. Juni 2009 in Frage (vgl. Art. 266a Abs. 2 OR). Die von der Vorinstanz gewährte erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2011 entspricht der von den Berufungsklägern im Eventualbegehren verlangten Mindestdauer von 2 Jahren und ist daher zu bestätigen.

6. Die Berufung von X. & Y. ist nach dem Gesagten vollumfänglich abzuweisen und das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010 im Ergebnis zu schützen. Damit bleibt es auch bei der vorinstanzlichen Kostenregelung.

a) Nach Art. 122 Abs. 1 ZPO sind die Kosten eines Zivilverfahrens in der Regel von der unterliegenden Partei zu tragen. Zudem ist die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 122 Abs. 2 ZPO). Diese Grundsätze gelten nicht nur für das erstinstanzliche Verfahren, sondern gestützt auf Art. 223 ZPO auch für das Berufungsverfahren. Vorliegend wird die Berufung von X. & Y. gegen die Z.-S.A. abgewiesen, so dass die Berufungskläger unterliegen und dementsprechend die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'000.-- zuzüglich Schreibgebühren unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen haben.

b) Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten verzichtete auf die Einreichung einer Honorarnote, weshalb die Höhe der ausseramtlichen Entschädigung für das Berufungsverfahren nach Ermessen festgesetzt wird. Aufgrund des Aufwands und der Schwierigkeit des Falles erscheint der Betrag von Fr. 3'000.-- als angemessen. X. & Y. haben die Z.-S.A. somit für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'000.-- einschliesslich Mehrwertsteuer aussergerichtlich zu entschädigen.

III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'000.-- zuzüglich Schreibgebühren von Fr. 224.--, total somit Fr. 6’224.--, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger, die die Berufungsbeklagte ausserdem für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'000.-- einschliesslich Mehrwertsteuer aussergerichtlich zu entschädigen haben.

3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an: