Ref.:Chur, 22. September 2011Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 37 / 3923. September 2011
(Die gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil vom 16. April 2012 abgewiesen worden, soweit darauf einzutreten war).
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz Brunner
Richter Hubert und Bochsler
Aktuarin ad hoc Bernhard
In den zivilrechtlichen Beschwerden
der X., Beklagte, Beschwerdeführerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Werkstrasse 2, 7000 Chur, sowie
der Y., Klägerin, Beschwerdegegnerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Luzius Schmid, Obere Strasse 22B, Villa Fontana, 7270 Davos Platz,
gegen
den Entscheid des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010, mitgeteilt am 15. April 2010, in Sachen der Klägerin gegen die Beklagte,
betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR) / aussergerichtliche Entschädigung,
hat sich ergeben:
I. Sachverhalt
A. Die X. (im Folgenden X.) als Eigentümerin und Vermieterin und die Y. (im Folgenden Y.) als Mieterin schlossen am 20. März 2009 einen Mietvertrag über das so genannte Haus B in C. ab. Im ersten Jahr betrug der Jahresmietzins Fr. 1'000'000.-, ab dem Folgejahr Fr. 1'380'000.-. Am 12. Juni 2009 gelangte die Y. an die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos zwecks Anfechtung des Anfangsmietzinses im Sinne von Art. 270 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220). Mit der Einladung zur Schlichtungsverhandlung vom 16. September 2009 wurden die Parteien auf die Folgen aufmerksam gemacht, wenn sie nicht persönlich zur Verhandlung erscheinen würden. Die Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde fand am 16. Oktober 2009 statt, nachdem sowohl die Y. mit Schreiben vom 7. Juli 2009 als auch die X. mit Vernehmlassung vom 19. August 2009 zu der in Frage stehenden Sache Stellung genommen hatten. Zum Termin der Schlichtungsverhandlung erschien von Seiten der Mieterin und Gesuchstellerin A., Kaufmännischer Direktor und Mitglied der Klinikleitung der Y.. Die Vermieterin war vertreten durch D., Verwaltungsratspräsident der X., und Rechtsanwalt Infanger, Rechtsvertreter der X..
B. Am 21. Oktober 2009 teilte die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos den Parteien ihren Entscheid vom 16. Oktober 2009 mit folgendem Dispositiv schriftlich mit:
„1. Das Verfahren Nr. 20/09 wird aufgrund des Rückzugs des Begehrens durch Nichterscheinen der Gesuchstellerin zur Verhandlung abgeschrieben.
2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Ausseramtlich werden keine Entschädigungen zugesprochen.
Die Schlichtungsbehörde begründete ihren Entscheid damit, dass A. betreffend die Vertretung der Stiftung per Kollektivunterschrift zu zweien berechtigt, zur Verhandlung allerdings alleine erschienen sei. Vorgängig sei kein Gesuch um Dispens für die Verhandlung gemäss Art. 22 Abs. 3 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VVzOR; BR 219.800, in Kraft bis 31. Dezember 2010]) eingereicht worden, ebenso wenig sei der Schlichtungsbehörde eine Vollmacht vorgelegt worden. Deshalb, so folgerte die Schlichtungsbehörde, sei die Gesuchstellerin ohne genügende Entschuldigung nicht zur Verhandlung erschienen bzw. nicht gehörig vertreten gewesen, weshalb das Gesuch gemäss Art. 23 Abs. 1 VVzOR als zurückgezogen zu gelten habe und das Verfahren abgeschrieben werde.
C. Ungeachtet dieses Entscheids der Schlichtungsbehörde klagte die Y. mit Prozesseingabe vom 13. November 2009 vor dem Bezirksgericht Prättigau/Davos gegen ihre Vermieterin X. auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR mit folgenden Rechtsbegehren:
„1. Der Jahresmietzins gemäss Mietvertrag vom 20. März 2009 betreffend Liegenschaft Haus B, _, sei auf Fr. 605'000.- herabzusetzen, gemäss Mietvertrag indexiert.
Vorbehalten wird die Erhöhung dieses Betrages aufgrund der Unterlagen, die die Beklagte noch beizubringen hat (Art. 274d Abs. 3 OR) und die die Klägerin im Schlichtungsverfahren nicht einsehen konnte.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.“
Zur Begründung ihres Begehrens führte die Y. insbesondere an, der Einwand der Gegenpartei vor der Schlichtungsbehörde, die Gesuchstellerin sei ungenügend vertreten, hätte nicht zum Abbruch der Schlichtungsverhandlung führen dürfen. Die Schlichtungsbehörde hätte unter dem Genehmigungsvorbehalt durch das für die Einigung zuständige Organ der Stiftung nach wie vor auf eine Einigung hinwirken oder allenfalls feststellen müssen, eine Einigung sei nicht zustande gekommen. Überdies, sollte das alleinige Erscheinen von A. an der Schlichtungsverhandlung als Säumnis im Sinne von Art. 23 VVzOR angesehen werden, so sei dieses Säumnis entschuldbar und das Gesuch dürfe deswegen nicht als zurückgezogen gelten.
In Bezug auf die Anfechtung des Anfangsmietzinses hielt die Y. fest, dass sie sich gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR in einer Zwangslage befand und den Mietvertrag Haus B unterzeichnen musste, wollte sie ihren Stiftungszweck weiter verfolgen. Ebenfalls sei die Y. aufgrund der örtlichen Verhältnisse auf dem Markt gezwungen gewesen, das Haus B als einzige Möglichkeit für den Forschungs- und Klinikbetrieb zu mieten.
D. Mit Verfügung vom 20. November 2009 wurde dem Ersuchen der Beklagten vom 19. November 2009, das Prozessthema mit Blick auf Art. 93 Abs. 1 der Zivilprozessordnung von Graubünden (ZPO GR; BR 320.000) vorerst auf die Eintretensfrage zu beschränken, vom Bezirksgericht Prättigau/Davos stattgegeben. Am 15. Januar 2010 reichte die Beklagte ihre Stellungnahme mit folgenden Rechtsbegehren ein:
„A. Zur Sache
1. Auf die Klage sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.
B. Zum Verfahren
1. Es sei eine Hauptverhandlung im Sinne von Art. 93 Abs. 1 ZPO durchzuführen.
2. Sollte auf die Klage eingetreten werden, sei der Beklagten Frist zur Einreichung einer Prozessantwort anzusetzen.“
Eingangs ihrer Stellungnahme betonte die Beklagte, lediglich zur Eintretensfrage Stellung zu beziehen und sich damit nicht auf den Streit einzulassen. Ihr Rechtsbegehren begründete sie insbesondere damit, dass gegen den Entscheid der Schlichtungsbehörde des Bezirks Prättigau/Davos kein Rechtsmittel erhoben worden sei. Die Klägerin habe lediglich beim Bezirksgericht Prättigau/Davos ihre Prozesseingabe vom 13. November 2009 eingereicht. Darin verlange sie eine Reduktion des Jahresmietzinses auf Fr. 605'000.-. Eine Aufhebung des Entscheids der Schlichtungsbehörde werde weder im Rechtsbegehren noch sinngemäss in der Begründung gefordert. Somit sei der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde in Rechtskraft erwachsen. Sofern die Klägerin den Beschluss der Schlichtungsbehörde hätte anfechten wollen, hätte sie nach Ansicht der Beklagten eine Justizaufsichtsbeschwerde im Sinne von Art. 53 Gerichtsorganisationsgesetz (GOG; BR 173.000 [in der bis Ende 2010 in Kraft gewesenen Version]) oder eventualiter eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde ans Bundesgericht erheben müssen. Schliesslich hielt die Beklagte fest, die Klägerin gehe stillschweigend davon aus, der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde diene im Sinne von Art. 12 Abs. 2 VVzOR als Leitschein, was jedoch nicht zutreffe. Das Protokoll der Schlichtungsbehörde müsse die in Art. 73 ZPO GR vorgesehenen Angaben enthalten, insbesondere ein eindeutiges Rechtsbegehren, was vorliegend nicht der Fall sei, weshalb auf die vorliegende Prozesseingabe zufolge fehlenden Leitscheins im Sinne von Art. 12 Abs. 2 VVzOR nicht einzutreten sei.
E. Mit Entscheid über Prozessvoraussetzungen im Sinne von Art. 93 ZPO GR trat das Bezirksgericht Prättigau/Davos am 18. März 2010 auf die Klage der Y. nicht ein, weil diese anlässlich der Verhandlung vor der Mietschlichtungsbehörde nicht ordnungsgemäss vertreten gewesen und der entsprechende Abschreibungsbeschluss der Mietschlichtungsbehörde unangefochten in Rechtskraft erwachsen sei. Der Entscheid wurde den Parteien am 15. April 2010 mit folgendem Dispositiv schriftlich mitgeteilt:
„1. Auf die Klage der Y. vom 13. November 2009 wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:
einer Gerichtsgebühr von Fr. 3'500.-
Schreibgebühren von Fr. 500.-
total somit von Fr. 4'000.-
gehen zulasten der Y.. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3. Die Y. wird verpflichtet, die X. ausseramtlich mit Fr. 7'000.- (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) zu entschädigen.
(Rechtsmittelbelehrung)
(Mitteilung).“
Im gleichen Zusammenhang schrieb der Bezirksgerichtspräsident Prättigau/Davos am 15. April 2010 das Gesuch der Klägerin Y. um Erlass vorsorglicher Massnahmen als gegenstandslos ab und überband ihr die Gerichtskosten des vorsorglichen Massnahmeverfahrens von Fr. 300.-. Ausserdem verpflichtete er sie, die X. für das Nebenverfahren pauschal mit Fr. 2'000.- zu entschädigen.
F. Gegen diese beiden, am 15. April 2010 mitgeteilten Entscheidungen legten sowohl die X. am 06. Mai 2010 als auch die Y. am 10. Mai 2010 gestützt auf Art. 232 ZPO GR Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden ein.
a) Die X. (Verfahren ZK2 10 37) bemängelt die ihr zugesprochenen aussergerichtlichen Entschädigungen und beantragt die Zusprechung einer Prozessentschädigung für das vorinstanzliche Haupt- und Nebenverfahren von insgesamt Fr. 56'000.- einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer. Die Rechtsbegehren lauten:
„1. Die Ziffer Nr. 3 des Urteils des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010 und die Ziffer Nr. 3 des Abschreibungsbeschlusses des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 15. April 2010 jeweils in Sachen der Parteien seien aufzuheben.
2. Der Beklagten sei für das Hauptverfahren samt Sühneverfahren, das Massnahmeverfahren und das Verfahren um Leistung einer Sicherheit eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 56'000.- (inkl. Spesen und 7,6 % MwSt.) zuzusprechen.
3. Der Beklagten seien die Verfahrensakten zuzustellen, und ihr sei eine Frist anzusetzen, um die Beschwerdebegründung zu ergänzen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.“
b) Im Verfahren ZK2 10 39 beantragt die Y. beim Kantonsgericht von Graubünden – mit folgenden Rechtsbegehren – den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz in der Hauptsache aufzuheben:
„1. Der Nichteintretensentscheid vom 18. März 2010 (Proz. Nr. 110-2009-27) in der bezeichneten Angelegenheit des Bezirksgerichts Prättigau/Davos sei aufzuheben.
2. Die Sache sei an das Bezirksgericht Prättigau/Davos zur Fällung eines Sachurteils zurückzuweisen.
3. Die Kostenauflage in der Abschreibungsverfügung vom 15. April 2010 und die Verurteilung zu einer aussergerichtlichen Entschädigung (Proz. NR. 130-2009-167) (Ziff. 2 und 3) seien aufzuheben.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.“
Die Begründung der Beschwerde weicht im Wesentlichen nicht von der Begründung der Prozesseingabe vom 13. November 2009 an das Bezirksgericht Prättigau/Davos ab, weshalb auf lit. C des vorstehenden Sachverhalts verwiesen wird. Die Beschwerdeführerin wirft sowohl der Schlichtungsbehörde als auch dem Bezirksgericht Prättigau/Davos überspitzten Formalismus vor.
G. Mit Schreiben vom 18. Mai 2010 händigte das Bezirksgericht Prättigau/Davos dem Kantonsgericht sämtliche Akten aus, wobei der Bezirksgerichtspräsident ausserdem bemerkte, das Gericht halte „an den im angefochtenen Urteil aufscheinenden Quellen fest und verweise neu überdies auf PKG 2007 Nr. 7“.
H. Mit Schreiben vom 31. Mai 2010 teilte die Y. dem Kantonsgericht mit, dass über sie am 25. Mai 2010 der Konkurs eröffnet worden sei, worauf der Prozessleiter mit Verfügung vom 15. Juni 2010 die beiden Verfahren ZK2 10 37 und ZK2 10 39 gemäss Art. 207 Abs. 1 SchKG einstellte.
I. Nachdem das Konkursamt Prättigau/Davos das Gericht am 1. Juli 2010 darüber unterrichtet hatte, dass das Konkursverfahren mangels Aktiven rechtskräftig eingestellt worden sei, verfügte der Vorsitzende am 19. August 2010 zum einen auf Wunsch beider Parteien die Wiederaufnahme der beiden Verfahren und zum anderen den Schluss des Schriftenwechsels. Einem Einwand des Rechtsvertreters der X. folgend, verfügte der Vorsitzende betreffend Fortgang der Verfahren am 25. August 2010 für beide Verfahren eine Frist bis zum 17. September 2010 zur Einreichung der Beschwerdeantworten.
J. Gestützt auf Art. 237 ZPO GR erhob die X. am 31. August 2010 Beschwerde an die II. Zivilkammer, mit dem Antrag, die Ziffer 2 betreffend die Fristansetzung zur Einreichung der Beschwerdeantwort im Verfahren ZK2 10 37 der Verfügung vom 25. August 2010 sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei. Mit Beiurteil vom 8. November 2010 wies das Kantonsgericht die Prozessbeschwerde (ZK2 10 53) der X. ab, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten derselben.
K. In der Folge reichte die X. im Verfahren ZK2 10 39 am 7. Oktober 2010 ihre Beschwerdeantwort mit folgenden Rechtsbegehren ein:
„1. Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.“
Nebst bereits bekannten Argumenten (vgl. vorstehend lit. D), hält die Beschwerdegegnerin insbesondere fest, dass die Herabsetzung des „Jahresmietzinses“ erst nach Rechtskraft des Urteils greifen könne und da der Mietvertrag mittlerweile aufgelöst worden sei, fehle es der Beschwerdeführerin an einem Rechtsschutzinteresse, zumal sie keine Rückwirkung beantragt habe.
L. Im Verfahren ZK2 10 37 reichte die Y. ihre Beschwerdeantwort am 15. Februar 2011 mit folgenden Rechtsbegehren ein:
„1. Die Beschwerde sei abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer.“
Die Y. hält in ihrer Begründung insbesondere fest, dass es sich im vorliegenden Fall nicht rechtfertige, die Anwaltsrechnung beizuziehen, da der geltend gemachte Aufwand nicht angemessen und für die Prozessführung nicht erforderlich gewesen sei (unter Verweis auf Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 Honorarverordnung [HV; BR 310.250]).
M. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. a) Für Verfahren, die bei Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz (Art. 404 Abs. 1 ZPO). Da die in Frage stehenden Beschwerden am 6. Mai 2010 bzw. am 10. Mai 2010 und somit vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 erhoben wurden, findet im vorliegenden Beschwerdeverfahren weiterhin das alte Recht und damit die Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO GR; BR 320.000) Anwendung.
b) Gemäss Art. 232 ZPO GR kann beim Kantonsgericht von Graubünden wegen Gesetzesverletzung Beschwerde geführt werden gegen nicht berufungsfähige Urteile sowie prozesserledigende Entscheide der Einzelrichter, des Bezirksgerichtsausschusses und des Bezirksgerichts, ferner gegen Entscheide dieser Instanzen im Sinne von Art. 232 Ziff. 1 bis 8 ZPO. Die Ziff. 1 der genannten Bestimmung führt explizit Entscheide betreffend Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 93 ZPO GR auf. Die Beschwerde ist innert 20 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Vorsitzenden der Beschwerdeinstanz einzureichen. In der Beschwerde ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche Punkte des Entscheids angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. Neue Rechtsbegehren und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 233 ZPO GR). Auf die vorliegenden, frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten.
c) Im vorliegenden Fall haben beide Parteien unabhängig voneinander den Entscheid der Vorinstanz angefochten, weshalb dem Kantonsgericht von Graubünden zwei Beschwerden und damit zwei Verfahren in derselben Sache vorliegen (Verfahren ZK2 10 37 und ZK2 10 39). Da beide Beschwerden in der Sache auf demselben Fundament, dem vorinstanzlichen Urteil vom 18. März 2010, mitgeteilt am 15. April 2010, beruhen, rechtfertigt es sich, die beiden Beschwerden zusammenzufassen und in einem Urteil abzuhandeln.
d) Das Kantonsgericht überprüft im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob der angefochtene Entscheid oder das diesem vorausgegangene Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der Streitfrage wesentlich sind. Die Feststellungen der Vorinstanz über tatsächliche Verhältnisse sind für die Beschwerdeinstanz bindend, wenn sie nicht unter Verletzung von Beweisvorschriften zustande gekommen sind oder sich als willkürlich erweisen. Auf offensichtlichem Versehen beruhende Feststellungen sind von Amtes wegen zu berücksichtigen (Art. 235 Abs. 1 und 2 ZPO GR).
2. a) Die vorliegenden Beschwerden betreffen einerseits die Frage der aussergerichtlichen Entschädigung (Verfahren ZK2 10 37) und andererseits die grundsätzliche Frage, ob der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz in der Hauptsache aufzuheben sei (Verfahren ZK2 10 39). In Anbetracht der Abhängigkeit der beiden Fragen, erscheint es sinnvoll, zunächst die grundsätzliche Frage der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu behandeln.
b) Die Y. macht im Verfahren ZK2 10 39 geltend, der Nichteintretensentscheid des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010 sei in der Hauptsache aufzuheben und die Sache zur Fällung eines Sachurteils an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Vorinstanz ist auf die Prozesseingabe der Y. nicht eingetreten, weil diese anlässlich der Verhandlung vor der Mietschlichtungsbehörde nicht ordnungsgemäss vertreten gewesen und der entsprechende Abschreibungsbeschluss der Mietschlichtungsbehörde unangefochten in Rechtskraft erwachsen sei.
c) Mit ihrer Prozesseingabe vom 13. November 2009 beantragte die Y. sinngemäss die Herabsetzung des Jahresmietzinses sowie die Edition von Unterlagen. Den Entscheid der Mietschlichtungsbehörde hat die Y. mit dieser Eingabe weder explizit noch implizit angefochten. Vielmehr geht die Y. in ihrer Prozesseingabe davon aus, das Resultat der Schlichtungsverhandlung sei als Nichtzustandekommen der Einigung zu lesen, was der Partei, die auf ihrem Begehren beharre, innert 30 Tagen den Rechtsweg an den Richter eröffne (unter Verweis auf Art. 274f Abs. 1 OR).
Mit dieser Annahme folgt die Y. der Lehrmeinung, die in der von ihr zitierten Literatur vertreten wird, dass nämlich die Folge eines unentschuldigten Ausbleibens vor der Schlichtungsbehörde ein Aktenentscheid bzw. die Feststellung der Nichteinigung sei (so Higi, in: Gauch / Schmid, Zürcher Kommentar OR, Teilband V2b, Die Miete, Art. 271 – 274g OR, 4. Auflage 1996, Art. 274d N. 36 ff., insb. N. 40; Weber, in: Honsell / Vogt / Wiegand, Basler Kommentar OR I, 4. Auflage 2007, Art. 274d N. 8). Dabei übersieht die Y., dass das Kantonsgericht von Graubünden mit PKG 2007 Nr. 7 einen Entscheid erlassen hat, der das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen, Rechtsmittel gegen Abschreibungsbeschlüsse sowie die Säumnisfolge bei unentschuldigtem Nichterscheinen des Gesuchstellers (Art. 274 ff. OR; Art. 23 Abs. 1 VVzOR) thematisiert. Obwohl weder das OR noch die VVzOR eine Bestimmung kennen, die vorschreibt, mit welchem Rechtsmittel ein Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde angefochten werden kann (vgl. PKG 2001 Nr. 7 S. 55 ff., insb. S. 57, E. 3 a), ist die Rechtslage für den Kanton Graubünden mit PKG 2007 Nr. 7 geklärt worden. Damit sind auch die mit Schreiben vom 16. August 2010 von der Y. nachgereichten Ausführungen, die auf den Quellenhinweis des Bezirksgerichtspräsidenten im Brief vom 18. Mai 2010 an das Kantonsgericht von Graubünden Bezug nehmen, widerlegt. Die relevanten Aussagen des genannten Entscheids lassen sich wie folgt zusammenfassen (PKG 2007 Nr. 7 S. 35):
Gegen den Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde wegen unentschuldigten Nichterscheinens des Gesuchstellers ist – sofern keine Kostenauflage wegen mutwilliger Prozessführung erfolgt (PKG 2001 Nr. 7) – die Beschwerde an den Kantonsgerichtsausschuss gemäss Art. 232 ff. ZPO GR gegeben (Erw. 1 a – c).
Bei unentschuldigtem Nichterscheinen des Gesuchstellers ist entgegen Art. 23 Abs. 1 VVzOR nicht Klagerückzug – mit der Folge des Rechtsverlusts – anzunehmen, sondern auf Nichteintreten zu erkennen (Erw. 1 d). d) Diesem Entscheid folgend, hätte die Schlichtungsbehörde auch im vorliegenden Fall trotz des unentschuldigten Nichterscheinens bzw. der nicht ordnungsgemässen Vertretung der Gesuchstellerin entgegen Art. 23 Abs. 1 VVzOR nicht Klagerückzug annehmen dürfen, sondern auf Nichteintreten erkennen müssen (vgl. PKG 2007 Nr. 7 unter Verweis auf Usteri u.a., Schweizerisches Mietrecht, SVIT-Kommentar, 2. Auflage 1998, Art. 274d N. 11 sowie Art. 274f N. 6).
e) Ebenfalls PKG 2007 Nr. 7 folgend, hätte die Y. gegen den Beschluss der Schlichtungsbehörde innert 20 Tagen die Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden gemäss Art. 232 ff. ZPO GR (entspricht in der Version der ZPO GR, gültig vom 1. April 2009 bis 31. Dezember 2010, dem Kantonsgerichtsausschuss in der vorangehenden Version der ZPO GR, siehe dazu die Botschaft der Regierung an den grossen Rat, Heft Nr. 6, 2006/2007, S. 533 f. sowie S. 604 f.) erheben müssen. Jedenfalls hätte sie nicht ungeachtet des Abschreibungsbeschlusses der Schlichtungsbehörde eine Prozesseingabe an das Bezirksgericht einreichen dürfen, sondern hätte den Entscheid der Schlichtungsbehörde anfechten müssen. Da jedoch offensichtlich kein Rechtsmittel gegen den Entscheid der Schlichtungsbehörde eingelegt, sondern eine eigenständige Prozesseingabe mit demselben Begehren wie vor der Schlichtungsbehörde eingereicht wurde, erübrigt sich auch die Frage einer allfälligen Weiterleitungspflicht des Bezirksgerichts Prättigau/Davos. Nur wenn der Entscheid der Schlichtungsbehörde in Unkenntnis von PKG 2007 Nr. 7 an das Bezirksgericht weitergezogen worden wäre, liesse sich eine mögliche Weiterleitungspflicht diskutieren und die Prozesseingabe allenfalls als Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden behandeln. Doch selbst wenn eine Weiterleitungspflicht des Bezirksgerichts angenommen würde, wäre aus den dem Kantonsgericht vorliegenden Akten nicht ersichtlich, dass die 20-tägige Frist für eine Beschwerde gemäss Art. 233 ZPO GR eingehalten worden wäre.
f) Von einer anwaltlich vertretenen Partei kann zudem erwartet werden, dass sie die Praxis des Kantonsgerichts von Graubünden kennt und diese in ihren prozessualen Handlungen bzw. Rechtsschriften berücksichtigt. Deshalb kann die Y. nicht darauf vertrauen, dass ihre Prozesseingabe als Rechtsmittel gegen den Entscheid der Schlichtungsbehörde angesehen wird. Die Y. hätte überdies feststellen müssen, dass ihr für eine Prozesseingabe ans Bezirksgericht ein Schlichtungsprotokoll im Sinne eines Leitscheins (Art. 12 Abs. 2 VVzOR in Verbindung mit Art. 71, 73 und 82 ZPO GR) fehlt, weshalb mit der Vorinstanz festzuhalten ist, dass der Entscheid der Schlichtungsbehörde in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. PKG 2001 Nr. 7 S. 56 E. 1 b). Insofern hätte sich auch die Vorinstanz die Ausführungen über die Vertretung der Y. vor der Schlichtungsbehörde ersparen und den Nichteintretensentscheid relativ rasch treffen können.
g) Aufgrund der obigen Erwägungen ist der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz vom 18. März 2010 zu schützen und die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen. Die Y. verlangt in Ziff. 3 ihres Rechtsbegehrens überdies die Aufhebung der Kostenauflage in der Abschreibungsverfügung vom 15. April 2010 und der Verpflichtung zu einer aussergerichtlichen Entschädigung. Dieses Begehren wird in der Rechtsschrift in keinerlei Art und Weise thematisiert oder begründet. Unter Verweis auf Art. 233 Abs. 2 ZPO GR ist auf diesen Punkt somit nicht weiter einzugehen. Folglich ist die Beschwerde im Verfahren ZK2 10 39 vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
3. a) Im Verfahren ZK2 10 37 bemängelt die X. als Beschwerdeführerin die ihr zugesprochenen aussergerichtlichen Entschädigungen und beantragt die Zusprechung einer Prozessentschädigung für das vorinstanzliche Haupt- und Nebenverfahren von insgesamt Fr. 56'000.- einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer. Die Beschwerdeführerin beanstandet nebst der Nichtberücksichtigung des gesamten Arbeitsaufwandes durch die Vorinstanz insbesondere die Nichtzusprechung eines Interessenwertzuschlages, was geradezu willkürlich sei, weil ein solcher laut Art. 3 Abs. 2 HV zugesprochen werden müsse und kein Fall vorliege, gemäss welchem ausnahmsweise kein Interessenwertzuschlag geschuldet sei bzw. nur in reduziertem Umfang zugesprochen werden könne (Art. 3 Abs. 3 HV).
b) Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid betreffend die ausseramtliche Entschädigung damit, dass auf die vom beklagtischen Rechtsvertreter anlässlich der Hauptverhandlung eingelegte Leistungserfassung nicht abgestellt werden könne, da darin ebenfalls Aufwendungen für die beiden Nebenverfahren – jenes um Erlass vorsorglicher Massnahmen und jenes betreffend Leistung einer Sicherheit – sowie das unentgeltliche Verfahren vor der Schlichtungsbehörde, wo praxisgemäss keine ausseramtlichen Entschädigungen zugesprochen würden, aufschienen. Da auf die Klage nicht eingetreten werde, erscheine sodann ein (wenngleich reduzierter) Interessenwertzuschlag von Fr. 80'000.- (auf einen Streitwert von Fr. 18'992'000.-) als nicht geschuldet. Das Bezirksgericht Prättigau/Davos setzte in der Folge die Prozessentschädigung nach pflichtgemässem Ermessen durch Schätzung, unter Berücksichtigung der tatsächlich getätigten und für eine sachgerechte Rechtsvertretung notwendigen Aufwendungen, auf insgesamt (gerundet) Fr. 7'000.- fest (26 Stunden à Fr. 240.- [= Fr. 6'240.-] + Fr. 187.20 [= 3% von Fr. 6'240.-] für Porti, Kopien, Telefon, Telefax, E-mail + Fr. 80.- Reisespesen + Fr. 494.55 Mehrwertsteuer [= 7,6% auf Fr. 6'507,20]).
c) Grundsätzlich ist der Vorinstanz darin zu folgen, dass jeweils nur die Kosten für das betreffende Verfahren entschädigt werden können (Art. 122 ZPO GR) und deshalb der vom Rechtsvertreter der X. anlässlich der Hauptverhandlung vor der Vorinstanz eingelegten Honorarnote nicht gefolgt werden kann, zumal diese – wie von der Vorinstanz bereits festgestellt – auch Aufwendungen aufführt, welche die beiden Nebenverfahren betreffen. Sowohl der Vorinstanz wie auch dem Kantonsgericht ist es überdies nicht zumutbar, die in der detaillierten Honorarnote aufgeführten Positionen und Leistungen den jeweiligen Verfahren zuzuordnen, weshalb das Bezirksgericht zu Recht nicht auf die eingereichte Kostennote abstellte, sondern die Entschädigung nach Ermessen festsetzte (vgl. Art. 2 HV). Auch wenn das Bezirksgericht den vom Rechtsvertreter der X. laut Vereinbarung vom 8. Oktober 2009 eingereichten Stundenansatz von Fr. 260.- zu berücksichtigen gehabt hätte und nicht einen Stundenansatz von Fr. 240.- in die Berechnung hätte einbeziehen dürfen, erscheint eine Entschädigung von Fr. 7'000.- inkl. weiterer Auslagen und Mehrwertsteuer angemessen. Dies entspricht einer Entschädigung für einen Stundenaufwand von über 20 Stunden, was für die sich in diesem Stadium des Verfahrens vorab stellenden prozessualen Fragen als durchaus hinreichend anzusehen ist. Überdies ist die in Ziffer 3 des Abschreibungsbeschlusses des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 15. April 2010 festgesetzte Entschädigung von Fr. 2'000.- ebenfalls nicht zu beanstanden.
d) Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz darin, dass sie der X. keinen Interessenwertzuschlag zugesprochen hat. Gemäss Art. 3 Abs. 2 HV ist ein solcher einmalig geschuldet und hat in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach Zeitaufwand zu stehen, was im Einzelfall nach den konkreten Umständen und nicht nach starren Regeln zu beurteilen ist (PKG 2005 Nr. 6 S. 39). Wie die Beschwerdeführerin X. richtig bemerkt, hat das Kantonsgericht von Graubünden in PKG 2005 Nr. 6 die Angemessenheit für einen rund das Dreifache des Honorars nach Zeitaufwand betragenden Interessenwertzuschlag bejaht. Da der Interessenwertzuschlag nur einmalig – das heisst für ein Verfahren – gewährt werden kann, ergäbe dies in casu vor der Vorinstanz einen Interessenwertzuschlag von Fr. 21'000.- (3 x Fr. 7'000.-). Art. 3 Abs. 2 HV folgend darf der Interessenwertzuschlag bei einem Interessenwert über eine Mio. höchstens 2% davon betragen. Vorliegend beträgt der Interessenwert die Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Mietzins und dem von der Y. begehrten reduzierten Mietzins von Fr. 605'000.-. Für die Berechnung wird von der Mindestvertragsdauer von 15 Jahren (gemäss Mietvertrag vom 20. März 2009) ausgegangen, was zu einem Interessenwert von Fr. 395'000.- im ersten Jahr (Fr. 1 Mio. – Fr. 605'000.-) zuzüglich Fr. 10,85 Mio für die 14 Folgejahre (14 x [Fr. 1,38 Mio. – Fr. 605'000.-]), total also Fr. 11,245 Mio. führt. Die Höchstmarke von 2% wäre bei einem Interessenwertzuschlag von Fr. 21'000.- somit nicht überschritten.
e) Da es im vorinstanzlichen Verfahren allerdings noch nicht um Rechtsfragen materiellrechtlicher Natur und auch nicht um die Hauptsache – die Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR –, sondern um eine prozessuale Vorfrage im Sinne von Art. 93 ZPO GR ging, wäre es – wie bei einer vorzeitigen Klagebeendigung aus anderen Gründen (Klagerückzug, etc.; vgl. Art. 3 Abs. 4 Ziff. 2 HV) – nicht gerechtfertigt, der X. den vollen Interessenwertzuschlag von Fr. 21'000.- zu gewähren. Dem Kantonsgericht von Graubünden erscheint unter den gegebenen Umständen ein Interessenwertzuschlag von Fr. 10'000.- gerechtfertigt, was zu teilweiser Gutheissung der Beschwerde der X. führt.
f) Die Edition weiterer Verfahrensakten, wie es die Beschwerdeführerin in Ziff. 3 ihres Rechtsbegehrens verlangt, erübrigt sich somit bei diesem Ausgang des Verfahrens.
4. a) Die Kosten der beiden Beschwerdeverfahren von Fr. 3'000.- zuzüglich Schreibgebühren von Fr. 272.- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens gemäss Art. 122 Abs. 1 ZPO GR i.V.m. Art. 5 lit. b (Gerichtsgebühr) und Art. 8 Abs. 1 lit. a (Schreibgebühr) des Kostentarifs im Zivilverfahren (KT; BR 320.075) zu 4/5, also Fr. 2'617.60, zulasten der Y., Beschwerdeführerin im Verfahren ZK2 10 39, und zu 1/5, also Fr. 654.40, zulasten der X., Beschwerdeführerin im Verfahren ZK2 10 37.
b) Gemäss Art. 122 Abs. 2 ZPO GR wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Das vorliegende Urteil fällt nicht ausschliesslich zu Gunsten einer Partei aus, weshalb die aussergerichtliche Entschädigung nach den gleichen Grundsätzen wie die gerichtlichen Kosten auferlegt wird. Die Y. hat der X. somit eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe von Fr. 1'500.- (entspricht 3/5 von Fr. 2'500.-) einschliesslich Mehrwertsteuer zu bezahlen.
III. Demnach wird erkannt
1. Die Beschwerde im Verfahren ZK2 10 39 wird vollumfänglich abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Die Beschwerde im Verfahren ZK2 10 37 wird teilweise gutgeheissen und die Ziff. 3 des Entscheides des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010, mitgeteilt am 15. April 2010, wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
3. Die Y. wird verpflichtet, die X. für das Verfahren vor dem Bezirksgericht Prättigau/Davos aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 17'000.- (einschliesslich Interessenwertzuschlag, Barauslagen und Mehrwertsteuer) zu entschädigen.
1. Die Kosten der beiden Beschwerdeverfahren von total Fr. 3'272.- gehen zu 4/5 (Fr. 2'617.60) zulasten der Y. und zu 1/5 (Fr. 654.40) zulasten der X..
2. Die Y. hat die X. für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 1'500.- einschliesslich Mehrwertsteuer zu entschädigen. Diese Entschädigung wird der X. nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils durch das Kantonsgericht ab der von der Y. hinterlegten Sicherheitsleistung ausbezahlt. Der Restbetrag von Fr. 1'500.- wird der Y. erstattet.
3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
4. Mitteilung an: