Feststellung des Nachlasses und der Erbquoten

Ref.:Chur, 18. März 2011Schriftlich mitgeteilt am:

ZK1 10 2624. März 2011

Urteil

I. Zivilkammer

Vorsitz Michael Dürst

RichterInnen Brunner und Schlenker

Redaktion Aktuarin Thöny

In der zivilrechtlichen Berufung

des X., Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Flurin von Planta, Rue de Bourg 9, 1002 Lausanne,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 28. Januar 2010, mitgeteilt am 20. April 2010, in Sachen des Y., Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Eva Druey Just, Masanserstrasse 40, Villa Zambail, 7000 Chur, gegen den Beklagten und Berufungskläger,

betreffend Feststellung des Nachlasses und der Erbquoten,

hat sich ergeben:

I. Sachverhalt

A. Am 15. August 2000 verstarb die am 9. Februar 1910 geborene A.. Sie hinterliess als ihre Erben die drei Kinder B., Y. und X.. Mit partiellem Erbteilungsvertrag vom 15. August 2001 schieden die Erben der zwischenzeitlich verstorbenen B. gegen eine Abfindung von Fr. 750'000.-- aus der Erbengemeinschaft der A. aus.

B. Da sich die verbliebenen Erben in der Folge nicht über den Anrechnungswert der sich im Nachlass befindlichen Parzellen Nr. 1925 und 2966 in D. einigen konnten, kam es zu einem ersten Verfahren, in welchem X. die Teilung des Nachlasses unter Feststellung des Anrechnungswerts der fraglichen Parzellen beantragte. Mit Entscheid vom 29. März 2007 trat das Bezirksgericht Prättigau/Davos auf die Klage wegen sachlicher Unzuständigkeit nicht ein. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

C. Mit Eingabe vom 29. Mai 2007 erhob Y. beim Vermittleramt des Kreises D. Klage gegen X. auf Feststellung des Nachlasses und der Erbquoten. Gemäss Leitschein stellten die Parteien anlässlich der Sühneverhandlung vom 26. Juni 2007 die folgenden Anträge:

„Klägerisches Rechtsbegehren:

1. Der Nachlass von A., gestorben am 15. August 2000, mit letztem Wohnsitz in D., sei wie folgt festzustellen:

Aktiven (geschätzte Werte per Juni 2007):

• Mietzinsforderung gegenüber dem Beklagten von CHF 1'750.00 monatlich seit dem 1.1.2000 zzgl. 5% Zins CHF**157’500

• Mietzinsforderung gegenüber C. von CHF 1'750.00 monatlich seit dem 1.4.2003 zzgl. 5% Zins CHF**89’250

• Parzellen Nr. 1925 im Grundbuch der Gemeinde D. (1545 m2 Wiese ) und Nr. 2966 im Grundbuch der Gemeinde D. (Haus F.) CHF 4'230’000

• Unverteilter Hausrat im Wert von mindestens DM 70'000 bzw.CHF 56'474 Mindestwert AktivenCHF 4'533’224

Passiven (Wert per Juni 2007):

• Verwaltungskosten für das Haus F. seit dem 1.1.2004 (Wert per Ende August 2006; seither aufgelaufene Kosten kommen hinzu) CHF**42’602

• Verwaltungshonorar für die Hausverwaltung durch den Beklagten seit August 2001 (CHF 300/Mt) CHF**24’900 Total PassivenCHF67’502

Mindestwert NachlassCHF 4'465’722

2. Es sei festzustellen, dass der Kläger und der Beklagte mit einer Quote von je ½ als Erben am Nachlass von A. beteiligt sind.

3. Abweisung der vom Beklagten eingereichten Widerklage.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten.“

„Beklagtisches Rechtsbegehren:

1. Die Rechtsbegehren des Klägers Y. gemäss Sühnebegehren vom 25. Mai 2007 sind abzuweisen.

Widerklageweise:

2. Der Nachlass der am 15. August 2000 verstorbenen A. sei wie folgt aufzuteilen:

*a)*Parzelle Nr. 1925 des Grundbuchamtes D.:

1'545 m2 Wiese in D., im G.,

Grenzen gemäss Grundbuchplan Nr. 33,

Dienstbarkeiten:Recht: Fuss- und Fahrwegrecht zu Lasten Parzelle Nr. 2966

*Last:*Näherbaurecht für Anbau zu Gunsten Parzelle Nr. 2966

Anmerkung: Veräusserungsbeschränkung und Bauverbot z.G. Grundbuchinspektorat Graubünden, 7.8.1961, Beleg 266

Vormerkungen, Grundlasten und Grundpfandrechte: keine

*b)*Parzelle Nr. 2966 des Grundbuches D.:

922m2 Gebäudegrundfläche, Hofraum, Umschwung und Zufahrt mit dem Wohnhaus „F.“ Assek.-NR. 432B und der Garage Assek.-Nr. 432B-A in D., im G.

Grenzen gemäss Grundbuchplan Nr. 33,

Dienstbarkeiten:Last: Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten Parzelle Nr. 1925

Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten Parzelle Nr. 1924

Recht und

*Last:*Grenzbaurecht zu Gunsten und zu Lasten Parzelle Nr. 1924

*Recht:*Näherbaurecht für Aufbau zu Lasten Parzelle Nr. 1924

Näherbaurecht für Anbau zu Lasten Parzelle Nr. 1925

*Anmerkung:*Veränderungsverbot der Baumgruppe und Eigentumsübertrag genehmigungsbedürftig, Beleg Nr. 149

Vormerkungen, Grundlasten und Grundpfandrechte: keine

3. Der Anrechnungswert der Parzellen Nr. 1925 und 2966 des Grundbuches D. beträgt CHF 2'250'000.00.

4. Es sei festzustellen, dass der Kläger und Beklagte mit einer Quote von je einer Hälfte als Erben am Nachlass von A. beteiligt sind.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.“

D. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung unterbreitete Y. die Streitsache mit Eingabe vom 3. September 2007 dem Bezirksgericht Prättigau/Davos, wobei er in Ziffer 1 seines Rechtsbegehrens den Mindestwert der Aktiven auf Fr. 4'487'250.-- (Anrechnungswert Parzellen Fr. 4'230'000.--, Mietzinsforderung gegenüber X. Fr. 162'750.-- und Mietzinsforderung gegenüber C. Fr. 94'500.--) und das Total der Passiven auf Fr. 69'167.90 (Verwaltungskosten für das Haus F. Fr. 46'967.90 und Verwaltungshonorar für die Hausverwaltung Fr. 22'200.--) erhöhte, was einen Mindestwert des Nachlasses von Fr. 4'418'082.10 ergab. Im Übrigen hielt er an seinem Rechtsbegehren gemäss Leitschein fest. X. beantragte in seiner Prozessantwort vom 19. Oktober 2007 die kostenfällige Abweisung der Rechtsbegehren des Klägers, die Feststellung der Anrechnungswerte des Nachlasses von Fr. 2'250'000.-- sowie die Feststellung der Erbquoten der Parteien von je ½.

E. Mit Replik vom 12. November 2007 respektive Duplik vom 4. Januar 2008 hielten die Parteien an ihren zuvor gestellten Rechtsbegehren unverändert fest.

F. Mit Beweisverfügung vom 6. Februar 2008 erklärte der Bezirksgerichtspräsident Prättigau/Davos die von Y. beantragten Beweismittel, insbesondere die Einvernahme zweier Zeugen sowie die Edition von Kontounterlagen betreffend das Unterhaltskonto Haus F. und einer aktualisierten Hausratsliste für erheblich. Die von X. dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bezirksgerichtsausschuss Prättigau/Davos mit Beiurteil vom 17. März 2008 abgewiesen.

G. Am 2. Juli 2008 liess der Bezirksgerichtspräsident Prättigau/Davos beim kantonalen Schätzungsbezirk 2, vertreten durch Bezirksleiter H., je eine Expertise zur Bewertung der beiden Liegenschaften in D. einholen. In diesen Gutachten wurde der Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 2966 (Einfamilienhaus mit Garage) auf Fr. 2'550'000.-- und derjenige der Liegenschaft Nr. 1925 (Bauland) auf Fr. 1'700'000.-- geschätzt. Auf Antrag von X., der in seiner Stellungnahme vom 10. Oktober 2008 die Schätzungen in zahlreichen Punkten als mangelhaft bezeichnet und deren Überarbeitung beantragt hatte, ersuchte der Bezirksgerichtspräsident den Gutachter am 17. Februar 2009 um Ergänzung der beiden Gutachten anhand des beklagtischerseits eingereichten Fragenkatalogs. Mit Stellungnahme vom 17. März 2009 kam der Gutachter diesem Ersuchen nach.

H. Gestützt auf Art. 98 ZPO gab X. mit Eingabe vom 14. Januar 2010 ein durch ihn selbst eingeholtes Privatgutachten des Immoconsult I. zu den Prozessakten. Dieser schätzte den Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 2966 auf Fr. 1'740'000.-- und denjenigen der Liegenschaft Nr. 1925 auf Fr. 436'500.--.

I. Mit Urteil vom 28. Januar 2010, mitgeteilt am 20. April 2010, erkannte das Bezirksgericht Prättigau/Davos wie folgt:

„1. Der Nachlass der A. sel., geboren am 9. Februar 1910, gestorben am 15. August 2000 in Schiers/GR, wird wie folgt festgestellt:

• Parzelle Nr. 1925 (1545 m2 Wiese), *Grundbuch D.:*Fr. 1'700'000.00

• Parzelle Nr. 2966 (Haus „F.“), *Grundbuch D.:*Fr. 2'550'000.00

• Unverteilter Hausrat (Mobiliar & Inventar im Haus „F.“):Fr. 41'000.00

2. Erben sind und ihre Erbquoten lauten:

• *Y., geboren am 14. April 1939:*½

• *X., geboren am 8. August 1943:*½ 3. Die Kosten des Kreisamtes D. in Höhe von Fr. 246.00 (siehe Leitschein) gehen zu 10% zu Lasten von Y. (=Fr. 24.60) und zu 90% zu Lasten von X. (=Fr. 221.40). Weil Y. die ganzen Kosten (Fr. 246.00) bezahlt hat, wird X. verpflichtet, ihm Fr. 221.40 zu vergüten.

Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:

• einer Gerichtsgebühr von**Fr. 12'000.00

• einem reduzierten Streitwertzuschlag von**Fr. 16'617.90 (3/4 von Fr. 2'215'722.00)

• Schreibgebühren vonFr. 1'650.00

• Barauslagen von (Gutachten Fr. 3'680.45Fr. 3'997.50 + 277.05 + Zeugen Fr. 40.00)

total somit von**Fr. 34'265.40

gehen zu 10% zu Lasten des Y. (=Fr. 3'426.55) und zu 90% zu Lasten des X. (=Fr. 30'838.85). Sie werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.

4. X. wird verpflichtet, Y. ausseramtlich mit Fr. 32'557.60 (inkl. Spesen und Interessenwertzuschlag) zu entschädigen.

5. (Rechtsmittelbelehrung).

6. (Mitteilung).“

J. Gegen dieses Urteil liess X. am 11. Mai 2010 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden erklären, wobei er das folgende Rechtsbegehren stellte:

„1. Ziffer 1 des angefochtenen Urteils ist aufzuheben.

Der Nachlass der A., geboren am 9. Februar 1910 und verstorben am 15. August 2000, wird wie folgt festgestellt:

• Parzelle Nr. 1925 (1545 m2 Wiese), Grundbuch D.:Fr. 436'500.00

• Parzelle Nr. 2966 (Haus „F.“), *Grundbuch D.:*Fr. 1'740'000.00

• Unverteilter Hausrat (Mobiliar & Inventar im Haus „F.“):Fr. 41'000.00

2. Ziffern 3 und 4 des angefochtenen Urteils sind aufzuheben.

Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zulasten des Klägers und Berufungsbeklagten Y..“

In prozessualer Hinsicht beantragte X. die Einholung eines Gutachtens über den Verkehrswert der Parzellen Nr. 1925 und 2966 des Grundbuches D..

K. Nachdem die Vorsitzende der I. Zivilkammer mit Verfügung vom 1. Juni 2010 die Durchführung des schriftlichen Verfahrens im Sinne von Art. 224 Abs. 2 ZPO angeordnet hatte, liess X. nach erstreckter Frist am 16. August 2010 die schriftliche Berufungsbegründung einreichen. Seinen prozessualen Antrag präzisierte er dahingehend, als er die Einholung eines vom Kantonsgericht anzuordnenden Obergutachtens beantragte.

L. In seiner Berufungsantwort vom 29. September 2010 liess Y. die Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten und Berufungsklägers beantragen.

Auf die Ausführungen der Parteien zur Begründung ihrer Anträge sowie auf das angefochtene Urteil wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Für Verfahren, die bei Inkrafttreten der eidgenössischen Zivilprozessordnung rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz (Art. 404 Abs. 1 der eidgenössischen Zivilprozessordnung; SR 272). Die Berufung wurde am 11. Mai 2010 und somit vor dem Inkrafttreten der eidgenössischen Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 erklärt. Demzufolge gelangt im vorliegenden Verfahren weiterhin die bündnerische Zivilprozessordnung (nachfolgend ZPO) zur Anwendung.

2.a) Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Die Berufung ist innert 20 Tagen von der schriftlichen Mitteilung des Urteils an zu erklären und hat die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, soweit diese noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsstreitwert ist vorliegend erreicht. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache ist damit gegeben. Die Berufung wurde zudem frist- und formgerecht eingereicht.

b) Wie die Vorinstanz bereits zutreffend ausführte, stellt sich im vorliegenden Verfahren die Frage nach dem Rechtsschutzinteresse. Strittig ist einzig die Feststellung des Verkehrswerts zweier Liegenschaften eines Nachlasses, wobei sich die Erben bis anhin weder über eine Zuteilung der Grundstücke noch auf einen Freihandverkauf einigen konnten. Somit muss davon ausgegangen werden, dass es in absehbarer Zeit zu einer Realteilung des Nachlasses im Sinne von Art. 610 ff. ZGB kommen wird. Dabei fiele eine Zuweisung der Liegenschaften mittels Losverfahren (Art. 611 ZGB) im konkreten Fall ausser Betracht, da der Wert eines der Lose die Erbquote klar übersteigen würde. Unter diesen Umständen bliebe ohnehin nur der Verkauf der Liegenschaften mit Aufteilung des Erlöses, womit die im vorliegenden Verfahren umstrittene Verkehrswertermittlung hinfällig würde. Da indessen nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass sich die Parteien nach rechtskräftiger Ermittlung des Verkehrwertes und damit endgültiger Feststellung des Nachlasses dennoch auf eine einvernehmliche Lösung einigen können, kann dem Berufungskläger ein Rechtsschutzinteresse wohl nicht gänzlich abgesprochen werden. Auf die Berufung ist demzufolge einzutreten.

3. Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet - wie bereits ausgeführt wurde - einzig die Bewertung der beiden zum Nachlass von A. gehörenden Liegenschaften Nr. 1925 und 2966 des Grundbuches D. und die damit verknüpfte Frage, ob auf das gerichtlich eingeholte Gutachten von H. abgestellt werden kann oder - wie vom Berufungskläger beantragt - ein Obergutachten einzuholen ist. In einem ersten Schritt ist daher anhand der Rügen des Berufungsklägers zu prüfen, ob das strittige Gutachten den Anforderungen an eine gerichtliche Expertise zu genügen vermag.

4. Der Berufungskläger macht geltend, das von H. erstellte Gutachten vom 4. September 2008 sei in verschiedener Hinsicht mangelhaft. Zum einen entspreche die von ihm zur Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaften herangezogenen Vergleichsmethode nicht der aktuellen Methodik der Immobilienbewertung, zum anderen sei aus dem Gutachten nicht ersichtlich, auf welche Vergleichsobjekte sich der Gutachter abstütze, weshalb seine Schlussfolgerungen auch nicht nachvollziehbar und damit auch nicht überprüfbar seien. Weiter sei hinsichtlich der Parzelle Nr. 1925 das darauf lastende Bauverbot nicht berücksichtigt worden, obwohl bei der Bewertung eines Grundstücks von den tatsächlichen Verhältnissen am Bewertungsstichtag auszugehen sei. Aufgrund dieser Mängel hätte das gerichtlich bestellte Gutachten von H. nicht als Grundlage für das angefochtene Urteil dienen dürfen.

a) Für die Wertbestimmung von Grundstücken im Rahmen der Erbteilung erklärt Art. 617 ZGB den Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung für massgeblich. Was unter dem Verkehrswert zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher umschrieben. Der Begriff ist daher durch Auslegung zu ermitteln, wobei auf zahlreiche andere Rechtsbereiche, in denen der Begriff ebenfalls verwendet wird (wie etwa im ehelichen Güterrecht oder im Bereiche der öffentlich-rechtlichen Enteignung), zurückgegriffen werden kann. Dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die in seinem Anwendungsbereich dem Bundesrecht untersteht (vgl. Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001, S. 36 sowie Urteil des Bundesgerichts 5A_591/2009 vom 22. Oktober 2009 Erw. 2.2). In Lehre und Rechtsprechung finden sich je nach Rechtsgebiet unterschiedlich formulierte Begriffsdefinitionen, die in ihrem Kern aber identisch sind (vgl. Fierz, a.a.O., S. 104 ff.). Gemäss der bundesgerichtlichen Definition entspricht der Verkehrswert demjenigen Wert, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt realisierbar wäre (BGE 136 III 209 Erw. 6.2.1 mit weiteren Hinweisen). Mit dem Kriterium des freien Marktes wird zum Ausdruck gebracht, dass es auf den objektiven Wert ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ankommt. Massgeblich ist der Marktwert im Sinne des Preises, wie er voraussichtlich bei einer Veräusserung der Liegenschaft an einen unabhängigen Dritten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und unter normalen Verhältnissen erzielt würde. Überhöhte Liebhaber- oder besonders tiefe Freundschaftspreise haben demgegenüber unbeachtlich zu bleiben (vgl. Heinz Hausheer/Regina Aebi-Müller, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 4. Aufl., Basel 2010, N. 8 zu Art. 211). Mit der genannten Begriffsbestimmung im Einklang steht Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über amtliche Schätzungen (SchG; BR 850.100), wonach sich die Schätzungswerte am Markt zu orientieren haben.

b) Zur Ermittlung des Verkehrswerts von Liegenschaften existieren in der Praxis verschiedene Methoden und Schätzungsverfahren. Das Bundesgericht hat in diesem Zusammenhang wiederholt ausgeführt, dass sich der Verkehrswert am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Objekte, mithin der sogenannten Vergleichswertmethode, ermitteln lässt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_304/2007 vom 7. August 2007, E. 4 mit weiteren Hinweisen). Bei der Vergleichswertmethode werden Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft gegenüber in Bezug auf Grösse, Lage und Beschaffenheit vergleichbaren Liegenschaften erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird schliesslich mittels Zu- oder Abschlägen auf den Verkaufspreis der Vergleichsobjekte ermittelt. Oftmals erfolgt bei der Vergleichswertmethode die Verkehrswertermittlung sogar direkt aus der Gleichsetzung mit dem Kaufpreis vergleichbarer Objekte (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Chur 2005, Hrsg. SVGK und SEK/SVIT, N. 1.8 S. 50). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168 E. 3a S. 173 f. mit weiteren Hinweisen). Dieser in Zusammenhang mit der Schätzung von Enteignungsentschädigungen entwickelten Praxis folgt auch die kantonale Verordnung über die amtliche Schätzung (SchV; BR 850.110), welche in Art. 25 grundsätzlich die Bestimmung des Verkehrswertes nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen vorschreibt und in Art. 26 nur für den Fall des Fehlens zuverlässiger Vergleichsmöglichkeiten aus jüngster Zeit ein Vorgehen nach anderen Methoden, namentlich nach der Mischwertmethode, vorsieht.

c) Im vorliegenden Fall geht insbesondere aus der Stellungnahme des Gutachters vom 17. März 2009 (act. VII/28) hervor, dass zur Ermittlung des Verkehrswerts hinsichtlich beider Parzellen auf vier bis fünf Freihandverkäufe abgestellt werden konnte, bei welchen in Bezug auf die Grundstücksgrösse, Art des Objektes, Ausnützungsziffer und vom Datum des Verkaufs vergleichbare Voraussetzungen bestanden hatten. Diese Verkäufe fanden in der Zeit von März 2005 bis Juli 2008, also zeitnahe zum massgeblichen Stichtag, statt. Somit sind die grundsätzlichen Voraussetzungen zur Anwendbarkeit der Vergleichsmethode gemäss Schätzungsverordnung offensichtlich erfüllt. Entgegen der Auffassung des Berufungsklägers besteht daher im konkreten Fall kein Raum, den Verkehrswert mittels einer anderen Bewertungsmethode zu ermitteln. Die allgemeine Vorgehensweise von H. ist somit nicht zu beanstanden. Der Antrag um Anordnung eines Obergutachtens ist folglich schon unter diesem Gesichtspunkt abzulehnen. Abgesehen davon bestehen auch keine Hinweise darauf, an der Schlüssigkeit des gerichtlich angeordneten Gutachtens von H. zu zweifeln. Wie bereits ausgeführt wurde, gründet die Ermittlung des Verkehrswerts gemäss Aussagen des Gutachters auf dem Vergleich mit vier bis fünf Objekten mit ähnlicher Beschaffenheit, welche zeitnahe in D. verkauft wurden. An die Voraussetzungen hinsichtlich dieser Vergleichsobjekte sind gemäss bundesgerichtlicher Praxis keine zu hohen Anforderungen zu stellen. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist (BGE 122 I 168 E. 3a S. 173 f.). Auch wenn im vorliegenden Fall die als Vergleichsobjekte herbeigezogenen Liegenschaften im Gutachten nicht explizit aufgeführt werden, so liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Ermittlung des Verkehrswerts unter Missachtung dieser Voraussetzungen entstanden sein sollen, zumal es sich beim Gutachter um ein Mitglied einer amtlichen Schätzungskommission handelt, der aufgrund seiner Tätigkeit auch über die erforderlichen spezifischen Kenntnisse in Bezug auf die Vergleichsobjekte verfügt. Kommt hinzu, dass der ermittelte Verkehrswert auch unter Berücksichtigung anderer Methoden nicht zu beanstanden wäre. So geht aus der Schätzungseröffnung betreffend die Parzelle Nr. 2966 vom 4. September 2008 hervor, dass der Realwert der fraglichen Liegenschaft auf Fr. 2'565'000 sowie der Ertragswert auf Fr. 1'023'700.-- geschätzt wurde. Dass sich der Verkehrwert in Fällen wie dem vorliegenden schwergewichtig oder fast ausschliesslich am Realwert orientiert, entspricht der bundesgerichtlichen Praxis. So hat das Bundesgericht in jüngster Zeit verschiedentlich darauf hingewiesen, dass sich der Verkehrswert von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf dem Markt erfahrungsgemäss hauptsächlich am Realwert orientiere, der insoweit stärker gewichtet werden dürfe. Der Ertragswert könne dort wiederum in den Vordergrund rücken, wo der Eigentümer seine Liegenschaft voraussichtlich über längere Zeit nicht veräussern werde (was vorliegend gemäss Aussage des Berufungsklägers gerade nicht der Fall ist). Es sei die Auffassung verbreitet, bei Einfamilienhäusern werde dem Ertragswert im Vergleich zum Realwert eine untergeordnete Bedeutung beigemessen; die Gewichtung habe Wohnlage, Objektgrösse, Gebäudecharakter, Bauart, Raumanordnung und Nachfrage zu beachten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_591/2009 vom 22. Oktober 2009 mit weiteren Hinweisen). Auch unter diesem Aspekt ist nicht ersichtlich, inwieweit das Gutachten von H. offensichtlich nicht schlüssig sein soll.

d) Hinsichtlich der Parzelle Nr. 1925 beanstandet der Berufungskläger, dass diese zum Schätzungszeitpunkt mit einem Bau- und Veräusserungsverbot belegt gewesen sei und nicht dargetan sei, dass sich dies in nächster Zukunft ändern werde. Diese Tatsache sei im gerichtlichen Gutachten nicht berücksichtigt worden, was fachlich nicht vertretbar sei. Für die Bewertung eines Grundstücks sei jedoch von den tatsächlichen Verhältnissen auszugehen. Der Privatgutachter sei daher zum Ergebnis gelangt, dass auf dieser Grundlage in fachlicher Hinsicht kein Spielraum bestünde, wie mit dem angemerkten Bauverbot umzugehen sei. Die Parzelle Nr. 1925 müsse als baulich nicht nutzbare Landfläche bewertet werden. Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht gemäss begrifflicher Definition dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Bei dem vom Berufungskläger angesprochenen Bauverbot sowie der Veräusserungsbeschränkung in Bezug auf Parzelle Nr. 2966 handelt es sich - wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend ausführte - um Auflagen, welche auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) zurückzuführen und an die (erwerbende) Person im Ausland und nicht an die Liegenschaft selbst geknüpft sind. Für künftige Erwerber, die nicht in den Anwendungsbereich des BewG fallen, ist das fragliche Grundstück frei überbaubar. Aus diesem Grund haben solche Beschränkungen denn auch keine Auswirkungen auf den objektiven Marktwert, weshalb sie bei der Ermittlung des Verkehrswerts unberücksichtigt zu bleiben haben. Im Übrigen ist auf die Ausführungen der Vorinstanz zu diesem Punkt zu verweisen. Somit ist das Gutachten von H. auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden.

5. Der Berufungskläger bringt des Weiteren vor, die Vorinstanz sei der Willkür verfallen, weil sie trotz der fachlichen Kritik des Privatgutachters am gerichtlichen Gutachten die darin gezogenen Schlussfolgerungen nicht angezweifelt habe. Es habe sich mit den Einwänden des Berufungsklägers respektive des privaten Gutachters nicht vertieft auseinandergesetzt, insbesondere sei dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen, weshalb dessen Feststellungen nicht zutreffend respektive weshalb und inwiefern diese falsch sein sollten. Dem Bezirksgericht sei in Erinnerung zu rufen, dass der Grundsatz des rechtlichen Gehörs nicht zulasse, dass es bei gutachterlich festzustellenden Sachverhalten einfach seine Beweisermittlung auf das gerichtliche Vertrauen hinsichtlich des Sachverständigen abstütze, obwohl ihm erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Schlussfolgerungen des gerichtlichen Sachverständigen hätten kommen müssen.

Im vorliegenden Fall widersprechen sich das Gerichtsgutachten und das Privatgutachten sowohl hinsichtlich der anzuwendenden Berechnungsmethode als auch bezüglich der Höhe des Verkehrswerts. Abweichende Privatgutachten beziehungsweise gegensätzliche Meinungsäusserungen anderer Fachexperten können die Schlüssigkeit eines Gerichtsgutachtens in Frage stellen und Anlass zur Anordnung eines weiteren Gutachtens bilden (BGE 125 V 351 ff., 353). Die Vorinstanz setzte sich im angefochtenen Entscheid einlässlich mit dem gerichtlichen Gutachten von H. auseinander und gelangte - wie die vorstehende Erwägung zeigt - zu Recht zum Ergebnis, dass dieser die sich stellenden Fragen vollumfänglich und auf überzeugende Weise beantwortete und das eingereichte Privatgutachten nicht geeignet sei, begründete Zweifel am gerichtlichen Gutachten hervorzurufen, weshalb auf das Einholen einer Oberexpertise verzichtet werden könne. Dabei ging sie sowohl auf den vorgebrachten Einwand betreffend die Berechnungsmethode (E. 4.3.2 S. 43) wie auch auf die bemängelte Nichtberücksichtigung des Bauverbots (E. 4.3.1 S. 42) ausführlich ein. Inwieweit diesbezüglich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen worden sein soll, ist nicht ersichtlich.

6. Zusammenfassend ist nach dem Gesagten festzuhalten, dass das gerichtlich eingeholte Gutachten von H. auf anerkannten Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts basiert und in sich schlüssig ist. Dass die vorgenommene Schätzung nicht nach den dafür geltenden Bestimmungen vorgenommen wurde oder massgebliche Aspekte nicht berücksichtigt worden sind, ist weder nachgewiesen noch ersichtlich. Es gibt daher keinen Anlass, dem Beweisantrag des Berufungsklägers stattzugeben und ein zusätzliches Obergutachten anzufordern. Vielmehr ist bei der Ermittlung des Nachlasses auf den Anrechnungswert des gerichtlichen Gutachtens abzustellen. Die Berufung von X. ist demzufolge abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil im Ergebnis zu bestätigen. Damit erübrigt es sich auch, die von der Vorinstanz entsprechend dem Ausgange des Verfahrens getroffene Kostenregelung anzupassen.

7. Nach Art. 122 Abs. 1 ZPO sind die Kosten eines Zivilverfahrens in der Regel von der unterliegenden Partei zu tragen. Zudem ist die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 122 Abs. 2 ZPO). Diese Grundsätze gelten nicht nur für das erstinstanzliche Verfahren, sondern gestützt auf Art. 223 ZPO auch für das Berufungsverfahren. Vorliegend wird die Berufung von X. gegen Y. abgewiesen, so dass der Berufungskläger unterliegt und dementsprechend die Kosten des Berufungsverfahrens, die sich aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.--, einem Streitwertzuschlag von Fr. 5'000.-- sowie den Schreibgebühren von Fr. 240.-- zusammensetzen, zu tragen hat. Überdies hat der Berufungskläger den Berufungsbeklagten bei diesem Verfahrensausgang angemessen ausseramtlich zu entschädigen. Da der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten keine Kostennote eingereicht hat, ist die Parteientschädigung nach Ermessen festzusetzen. Im vorliegenden Fall erscheint eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 2’500.-- (einschliesslich Mehrwertsteuer und Barauslagen) als dem Aufwand und der Schwierigkeit der Sache angemessen.

III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10'240.-- (Gerichtsgebühr Fr. 5'000.--, Streitwertzuschlag Fr. 5'000.--, Schreibgebühr Fr. 240.--) gehen zu Lasten des Berufungsklägers, der zudem den Berufungsbeklagten ausseramtlich mit Fr. 2'500.-- einschliesslich Barauslagen und Mehrwertsteuer für das Berufungsverfahren zu entschädigen hat.

3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an: