gesetzliches Vorkaufsrecht (Baurechtsnehmer/Art. 682 Abs. 2 ZGB)

Ref.:Chur, 13. Juni 2005Schriftlich mitgeteilt am:

ZF 05 17

Urteil

Zivilkammer

Vorsitz

Präsident Brunner

RichterInnen

Heinz-Bommer, Riesen-Bienz, Schäfer und Giger

Aktuar

Conrad

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In der zivilrechtlichen Berufung

der IS., Klägerin und Berufungsklägerin 1, und des MS. sen., Kläger und Berufungskläger 2, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, ℅ Lüthi & Lazzarini, Via Retica 26, 7503 Samedan,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 12. Januar 2005, mitgeteilt am 21. Januar 2005, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen die Q. Immobilien AG, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Diego F. Schwarzenbach, Via Stredas 4, 7500 A.,

betreffend gesetzliches Vorkaufsrecht (Baurechtsnehmer/Art. 682 Abs. 2 ZGB)

hat sich ergeben:

A.1. Mit Vertrag vom 14. April 1992 zwischen RK. (Grundeigentümerin) und JW. (Baurechtsnehmerin) wurde zu Lasten des in der Gemeinde A. gelegenen Grundstücks Parz. 1766, Plan 51, Hauptbuchblatt 568, E., 8'884 m2 Wiese, Weg und Bach, auf einer Teilfläche von 1'780 m2 ein selbständiges und dauerndes Baurecht für 99 Jahre begründet, zwecks "Erstellung und Beibehaltung eines Einfamilienhauses mit falls möglich unterirdischen Garageplatzen und Erschliessungen". Das Baurecht wurde als eigenes Grundstück unter der Parzellen-Nr. D2319 ins Grundbuch aufgenommen. Im November 1996 kaufte IS. dieses selbständige Baurechtsgrundstück für Fr. 4'060'000.—. Mitte 1997 begann sie, ein darauf stehendes Gebäude um- und ausbauen; unter anderem liess sie eine kostspielige unterirdische Zufahrt zum Gebäude erstellen. Mit öffentlich beurkundetem Nachtrag zum Baurechtsvertrag vom 14. April 1992 kamen die Grundeigentümerin RK. und die Baurechtsnehmerin IS. am 15. August 1997 überein, den Inhalt des Baurechts wie folgt abzuändern beziehungsweise zu erweitern: "Baurecht bis 21. April 2091 für ein Mehrfamilienhaus, unterirdische Garagen und Erschliessung, verselbständigt auf Blatt Nr. D2319". Gleichentags vereinbarten sie des Weiteren die Übertragung baulicher Ausnützung im Ausmass von 409 m2 Bruttogeschossfläche von Parz. 1766 auf die Baurechtsparzelle D2319 für eine Entschädigung von insgesamt Fr. 613'500.—.

Die Erben RK. räumten ferner im Juli 1998 IS. gegen eine einmalige Entschädigung von Fr. 4'000.— eine Grunddienstbarkeit ein, wonach dem jeweiligen Eigentümer des Baurechtsgrundstücks D2319 das Recht zustand, längs der westlichen Grenze zu Parz. 1799 und unter deren Oberfläche unterirdische Anker einzubohren, zu verlegen, mit Zementmörtel auszupressen und diese Anker dauernd beizubehalten.

Am 28. August 1998 begründete IS. Stockwerkeigentum an ihrer Baurechtsparzelle D2319 mit den 2 Stockwerkeinheiten S53793 und S53794. In der Folge verkaufte sie die StWE S53793 mit einer Wertquote von 60⁄100 für Fr. 2'436'000.— an ihren Schwiegervater MS. sen., welcher kurz zuvor Wohnsitz in A. genommen hatte.

2. Im Herbst 1999 traten IS. und MS. sen. mit SG., Rechtsnachfolgerin aus der Erbschaft RK., in Verhandlungen betreffend einen Arrondierungskauf. Sie wollten die baurechtsbelastete Parzellenfläche des Grundstücks Parz. 1766 im Umfang von 1'780 m2 sowie einen weiteren Bodenanteil westlich des mit einem Baurecht der Sesselbahn B. - C. (D.) belasteten Teils derselben Parzelle (gesamthaft 3'724 m2) käuflich erwerben. Der Kaufpreis von 1.2 Mio. Franken war ausgehandelt und am 5. Januar 2000 bewilligte das kantonale Grundbuchinspektorat dieses Geschäft. Obwohl praktisch abschlussreif, kam das Geschäft dann jedoch nicht zu Stande, weil anfangs Februar 2000 MS jun., Ehemann von IS. und Sohn von MS. sen., im Zuge eines Strafverfahrens wegen Betrugs in Deutschland verhaftet wurde.

3. Im Herbst 2001 trat der vormalige Rechtsvertreter von IS. und MS. sen., welcher inzwischen die Eigentümerin der baurechtsbelasteten Parz. 1766, SG., vertrat, an die Q. Immobilien AG, A. (im Folgenden Q.), heran und bot ihr den abzuparzellierenden Grundstücksteil, welchen ursprünglich IS. und MS. sen. zu erwerben beabsichtigt hatten, zum Kauf an. Am 23. November 2001 erwarb ihn die Q.. Einheitlicher Kaufgegenstand bildete die neu zu bildende Parzelle Nr. 2383 im Halte von 3'724 m2. Die Grundbuchmutation der Abparzellierung von der Parz. 1766 wurde am 27. Dezember 2001 zum Eintrag ins Grundbuch angemeldet. Der Kaufpreis betrug Fr. 1.4 Mio.; eine Aufteilung des Kaufpreises für den mit dem Baurecht D2319 belasteten Flächenteil von Parz. 2383 und für den davon unberührten Teil fand nicht statt. Am 4. März 2002 trug der Grundbuchverwalter die Q. als Eigentümerin des Grundstücks Parz. 2383, welches nun mit dem Baurecht D2319 belastet war, ins Grundbuch der Gemeinde A. ein. Mit Schreiben vom 26. Februar 2002 hatte der Rechtsvertreter der Verkäuferin SG. das Kaufgeschäft den Baurechtsberechtigten IS. und MS. sen. sowie dem deutschen Insolvenzverwalter von MS jun. unter Beilage einer Kopie des Kaufvertrages und Planunterlagen angezeigt. In Anwendung von Art. 969 Abs. 1 ZGB orientierte sodann das Grundbuchamt Oberengadin am 12. März 2002 IS. und MS. sen. über die erfolgte Eigentumsübertragung der neuen Parz. 2383, unter Hinweis auf das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 ZGB und die Frist von 3 Monaten für eine allfällige Ausübung desselben.

B.1. Am 24. Mai 2002 erklärten IS. und MS. sen. gegenüber der Q., ihr Vorkaufsrecht auszuüben und offerierten Bezahlung des Kaufpreises Zug um Zug anlässlich der Eigentumsübertragung. Im Zuge der anschliessend zwischen den Parteien geführten Korrespondenz lehnte es die Q. ab, das Grundeigentum an der Parz. 2383 auf IS. und MS. sen. zu übertragen, mit der Begründung, es sei nur ein Teil des übertragenen Grundstücks 2383 mit dem Baurecht belastet, womit das Vorkaufsrecht nur für diesen vom Baurecht erfassten Teil des Grundstücks gelte. In einem solchen Fall könne das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn beim Vertrag mit dem Dritten (hier die Q.) der mit dem Baurecht belastete Teil der Eigentumsparzelle einen gesonderten Kaufgegenstand bilde. Da Letzteres nicht der Fall sei, stehe den Baurechtsnehmern kein Vorkaufsrecht zu.

2. Auf Betreiben von IS. und MS. sen. verfügte der Kreispräsident Oberengadin am 23. August 2002 im Amtsbefehlsverfahren gemäss Art. 149 Ziff. 2 ZPO als vorsorgliche Massnahme und superprovisorisch deren einstweilige Eintragung im Grundbuch als Miteigentümer der Parz. 2383 kraft ausgeübtem Vorkaufsrecht und verbot der Q., das Grundstück weiter zu veräussern oder zu belasten. Am 26. August 2002 ordnete er zudem superprovisorisch eine Grundbuchsperre über das Grundstück Parz. 2383 an. Nach Anhörung der Gesuchsgegnerin Q. hielt der Kreispräsident mit Entscheid vom 26. November 2002 die Grundbuchsperre (Kanzleisperre) aufrecht, hob die übrigen Massnahmen jedoch auf.

3. Am 5. Dezember 2002 klagten IS. und MS. sen. im ordentlichen Verfahren gegen die Q. beim Vermittleramt des Kreises Oberengadin mit folgenden Rechtsbegehren:

"1. Es sei die Beklagte Zug um Zug gegen Bezahlung eines Betrages von CHF 1'400'000.— zuzüglich Grundbuch- und Notariatsgebühren, der Verwal­tungsgebühren sowie der Handänderungssteuer der Gemeinde A. zu verpflichten, folgende schriftliche Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt Oberengadin, G., A., abzugeben:

"Anmeldung

Zur Eintragung ins Grundbuch A. wird angemeldet:

Grundbuchamt Oberengadin, Gemeinde A. Grundstück Nr. 2383, Plan 51, E., Grundbuch A.

Eigentumsübertragung infolge Ausübung eines Vorkaufsrechts an der vorgenannten Liegenschaft von

Q. Immobilien AG, A.

an

Frau IS., derzeit wohnhaft H. als Miteigentümerin zu 40⁄100

und

MS. sen., derzeit wohnhaft I. als Miteigentümer zu 60⁄100

zum Preis von CHF 1'400'000 (Franken eine Million vierhunderttausend) gestützt auf das Urteil des Bezirksgerichtes Maloja vom [Datum des Urteils]

Die Eigentümerin Q. Immobilien AG".

2. Es sei der Beklagten eine Frist von fünf Tagen ab Rechtskraft des Urteils und ab Bezahlung des Betrages von CHF 1'400'000.— oder Nachweis der gehörig angebotenen Erfüllung, welche mittels Beibringung eines unbedingten Zahlungsversprechens einer schweizerischen Bank oder in anderer, ebenbürtiger Weise zu erfolgen hat, anzusetzen, um die schriftliche Erklärung gemäss Ziff. 1 gegenüber dem Grundbuchamt Oberengadin abzugeben; dies mit der Androhung, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Urteil die Grundbuchanmeldung ersetzt.

3. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin 1 und dem Kläger 2 sämtliche Erfüllungs- und Ersatzansprüche aus dem zwischen der Beklagten und Frau SG. geschlossenen Kaufvertrag vom 23. November 2001 betreffend den Verkauf der Liegenschaft Grundstück Nr. 2383, Plan 51, E., Grundbuch A. abzutreten.

4. Die amtlichen Kosten des vorsorglichen Verfahrens vor Kreispräsident 0berengadin (0150/02) gemäss Entscheid vom 26. November 2002 über CHF 3'000.— seien neu der Beklagten aufzuerlegen bzw. diese sei zu verpflichten, die kreisamtlichen Kosten den Klägern vollumfänglich zurückzuerstatten.

5. AIles unter Kosten und Entschädigungsfolge (inklusive des kreisamtlichen Verfahrens) zu Lasten der Beklagten."

Die beklagte Q. beantragte anlässlich der Vermittlungstagfahrt vom 16. Juni 2003 die Abweisung der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger.

C. Mangels Streitbeilegung reichten die Kläger am 3. Februar 2003 die Prozesseingabe mit unveränderten Rechtsbegehren gemäss Leitschein vom 27. Januar 2003 beim Bezirksgericht Maloja ein. Am 25. März 2003 erstattete die Beklagte die Prozessantwort, worin sie an der vollumfänglichen Klageabweisung festhielt. Am 20. Juli 2004 ging die zur Frage der Überbaubarkeit der involvierten Parzellen eingeholte Expertise beim Bezirksgericht ein.

Nach Durchführung eines Augenscheins vor Ort und anschliessender Hauptverhandlung, an welcher der Rechtsvertreter der Beklagten neu vorab auf Nichteintreten auf die Klage plädierte, erkannte das Bezirksgericht Maloja am 12. Januar 2005 für Recht:

"1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF 30'000.—, einem Streitwertzuschlag von CHF 15'000.—, Expertisekosten von CHF 3'500.— und Schreibgebühren von CHF 1'500.—, sowie die vermittleramtlichen Kosten von CHF 220.— werden den Klägern auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag.

3. Die Kläger werden verpflichtet, die Beklagte ausseramtlich mit CHF 41 '794.— zu ent­schädigen unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag.

4. (…..Rechtsmittelbelehrung).

5. (…..Mitteilung)."

D. Gegen das am 21. Januar 2005 mitgeteilte Erkenntnis liessen beide Kläger am 14. Februar 2005 die Berufung an das Kantonsgericht einlegen, mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 1-3 des Dispositivs des angefochtenen Urteils seien aufzuheben.

2. 1. Es sei die Beklagte, Zug um Zug gegen Bezahlung eines Betrages von CHF 1'400'000.— zuzüglich der Grundbuch- und Notariatsgebühren, der Verwaltungsgebühren sowie der Handänderungssteuer der Gemeinde A. zu verpflichten, folgende schriftliche Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt Oberengadin, abzugeben:

"Anmeldung

Zur Eintragung ins Grundbuch wird angemeldet:

Grundbuchamt Oberengadin, Gemeinde A. Grundstück Nr. 2383, Plan Nr. 51, E., Grundbuch A.

Eigentumsübertragung infolge Ausübung eines Vorkaufsrechts an der vorgenannten Liegenschaft von

Q. Immobilien AG, A.

an

Frau IS., derzeit wohnhaft J. als Miteigentümerin zu 40⁄100

und

MS. sen., derzeit wohnhaft I. als Miteigentümer zu 60⁄100

zum Preise von CHF 1'400'000 (Franken eine Million vierhunderttausend) gestützt auf das Urteil des Bezirksgerichtes Maloja/Kantonsgerichts von Graubünden vom [Datum des Urteils]

Die Eigentümerin Q. Immobilien AG".

2. Es sei der Beklagten eine Frist von fünf Tagen ab Rechtskraft des Urteils und ab Bezahlung des Betrages von CHF 1'400'000.— oder Nachweis der gehörig angebotenen Erfüllung, welche mittels Beibringung eines unbedingten Zahlungsversprechens einer schweizerischen Bank oder in anderer, ebenbürtiger Weise zu erfolgen hat, anzusetzen, um die schriftliche Erklärung gemäss Ziff. 1 gegenüber dem Grundbuchamt Oberengadin abzugeben; dies mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Urteil die Grundbuchanmeldung ersetzt.

3. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin 1 und dem Kläger 2 sämtliche Erfüllungs- und Ersatzansprüche aus dem zwischen der Beklagten und Frau SG. geschlossenen Kaufvertrag vom 23. November 2001 betreffend den Verkauf der Liegenschaft Grundstück Nr. 2383, Plan Nr. 51, E., Grundbuch St Moritz abzutreten.

4. Die amtlichen Kosten des vorsorglichen Verfahrens vor Kreispräsident Oberengadin (0150/02) gemäss Entscheid vom 26. November 2002 über CHF 3'000.— seien neu der Beklagten aufzuerlegen bzw. diese zu verpflichten, die kreisamtlichen Kosten den Klägern vollumfänglich zurückzuerstatten.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das vermittleramtliche, das bezirksgerichtliche Verfahren und das Berufungsverfahren zu Lasten der Beklagten und Berufungsbeklagten.

E. An der Hauptverhandlung vom 13. Juni 2005 vor der Zivilkammer des Kantonsgerichts waren für die Kläger und Berufungskläger Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger sowie für die Beklagte und Berufungsbeklagte Rechtsanwalt lic. iur. Diego F. Schwarzenbach anwesend.

Der Rechtsvertreter von IS. und MS. sen. bestätigte und begründete die Anträge gemäss seiner schriftlichen Berufungserklärung vom 14. Februar 2005.

Der Rechtsvertreter der Q. Immobilien AG beantragte die Abweisung der Berufung, unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungskläger.

Die schriftlichen Zusammenfassungen der mündlichen Vorträge beider Rechtsvertreter wurden gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. b Abs. 2 OG zu den Akten genommen.

Auf die Begründungen der Berufungsanträge, die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf das vorinstanzliche Beweisergebnis ist, soweit sachdienlich und notwendig, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Nach Art. 218 Abs. 1 ZPO kann die Berufung an das Kantonsgericht ergriffen werden gegen Urteile der Bezirksgerichte im Sinne von Art. 19 ZPO. Die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist über die Verweisung auf Art. 19 ZPO demnach an die Voraussetzung der sachlichen Zuständigkeit des Bezirksgerichts und diese wiederum an das Vorhandensein eines Mindeststreitwerts von 8'000 Franken geknüpft (Art. 19 Ziff. 1 ZPO). Das im vorinstanzlichen Urteilszeitpunkt noch im Streit liegende Interesse muss diesen Wert übersteigen. Das ist vorliegend der Fall. Das unlimitierte gesetzliche Vorkaufsrecht des Baurechtsberechtigten kann zu Preis und Bedingungen des Dritten ausgeübt werden. Der vertragliche Gegenwert des im Streit liegenden Grundeigentums beträgt 1.4 Mio. Franken. Die beiden Kläger verlangen die Übertragung des Grundeigentums an der Parzelle 2383 je zu Miteigentum im Verhältnis ihrer StWE-Anteile von 60⁄100 und 40⁄100. Die Frage, ob sie aus ihrem materiell-rechtlichen Grundverhältnis als Stockwerkeigentümer nur gemeinsam klagen können oder auch einzeln klagen könnten und damit einhergehend die prozessrechtliche Frage, ob für den Streitwert der gesamte Kaufpreis oder nur der anteilsmässige je Kläger im vorgenannten Miteigentumsverhältnis massgeblich ist, kann offen bleiben. Im Berufungsverfahren vor Kantonsgericht liegt noch derselbe Wert im Streit. Im einen wie im andern Fall ist daher der Streitwert für beide Kläger offensichtlich gegeben (Art. 51 Abs. 1 lit. a OG). Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingelegten Berufungen ist grundsätzlich einzutreten.

2.a. An der Hauptverhandlung vor Bezirksgericht stellte die Beklagte erstmals den Hauptantrag, auf die Klage sei mangels eines eigenen Rechtsschutzinteresses der Kläger nicht einzutreten. Im Berufungsverfahren hält sie daran fest. Begründet wird der Nichteintretensantrag im Wesentlichen damit, dass gemäss Art. 48 Abs. 1 ZPO auf eine Klage nur dann einzutreten sei, wenn ein rechtli­ches Interesse an ihrer Beurteilung bestehe. Es müsse sich dabei um ein eigenes und aktuelles Recht­schutzinteresse der Kläger handeln. Dieses Interesse fehle namentlich beim Berufungskläger 2.

Die Berufungsklägerin 1 habe sich als Folge eines gegen ihren Ehemann MS jun. eingeleiteten Strafverfahrens in einer Vereinbarung mit der deutschen Insolvenzverwaltung ihres Ehemannes verpflichtet, ihr gesamtes Vermögen auf dessen Insol­venzmasse zu übertragen. Davon betroffen sei auch das vorliegend umstrittene Baurechtsgrundstück in A.. Weiter habe sie sich in besagter Vereinbarung verpflich­tet, für den Fall der Unwirksamkeit dieser Rechtsübertragung sich so zu verhalten, dass ihr Handeln der mit der Insolvenzverwaltung vereinbarten Zielsetzung wirtschaftlich möglichst nahe kommen solle. Zusätzlich habe sie sich in der Vereinbarung mit der Insolvenzverwaltung verpflichtet, dafür zu sorgen, dass auch der 60%-ige Miteigentumsanteil ihres Schwiegervaters (Berufungskläger 2) auf die Insolvenzverwaltung übertragen werde. Es sei also vielmehr die Insolvenzverwaltung, welche daran inte­ressiert sei, das im Baurecht errichtete Anwesen Schmider und das mit diesem Bau­recht belastete Grundstück in einer Hand zu vereinigen, mit dem Ziel bei einer künftigen Verwertung des Anwesens mehr zu lösen und so die Insolvenzmasse von MS jun. zu erhöhen. Der Berufungskläger 2 sei indessen nicht Vertragspartei in Bezug auf diese Vereinbarung mit der Insolvenzverwaltung, weshalb für ihn keine Verpflichtung bestehe, behilflich zu sein, dass das Anwesen Schmider einen höheren Verkaufserlös erzielen könne. Die Vorinstanz habe das Rechtsschutzinteresse bei beiden Klägern explizit mit dem Hinweis auf die Vertragsverpflichtung gegenüber der Insolvenzverwaltung begründet. Diese Auffassung gelte aber nur für die Berufungsklägerin 1, weil nur sie Vertragspartei der Insolvenzmasse sei. Nur sie habe Vermögensrechte zu übertragen und sich so zu ver­halten, dass die Insolvenzverwaltung ihrer Zielsetzung wirtschaftlich am nächsten komme, nicht dagegen der Beru­fungskläger 2. Ein Klageinteresse bestehe beim Berufungskläger 2 demnach von vorneherein nicht.

Hinsichtlich der Berufungsklägerin 1 wird geltend gemacht, die Vorinstanz habe übersehen, dass es sich bei den Klägern um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft handle. Es sei zu überprüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht im Namen der Gemeinschaft hätte erklärt werden müssen, was vorliegend unterblieben sei. Zweifellos sei zumindest die Erklärung von sämtlichen Stockwerk­eigentümern abzugeben. Man habe es somit prozessrechtlich mit einer notwendigen Streitgenos­senschaft zu tun. Fehle das Klageinteresse bei einem der Kläger, so führt das Nichteintreten auf seine Klage dazu, dass auf die Klagen sämtlicher übrigen Stockwerkeigentümer nicht eingetreten werden könne. Unter diesem Aspekt verbiete sich folglich auch das Eintreten auf die Klage von IS..

b. Die Beklagte übersieht zunächst, dass beide Berufungskläger im Grundbuch als Miteigentümer des selbständigen und dauernden Baurechts eingetragen sind und deren Eigentümerstellung nicht bestritten ist. Das reicht für ihre Klagelegitimation. Dass einer oder beide von ihnen aufgrund anderweitiger obligationenrechtlicher Verpflichtungen womöglich gebunden sind, die im Streite liegende Sache anschliessend einem anderen zu übertragen oder sonst wie wirtschaftlich zu dessen Gunsten zur Verfügung zu halten, stellt ihre Aktivlegitimation nicht in Frage. Selbst wenn sich letztendlich das Interesse der Berufungsklägerin 1 darauf beschränken sollte, mit dem vorliegenden Prozess wirtschaftlich soviel wie möglich der Insolvenzmasse ihres Ehemannes zuzuhalten -was nicht weiter zu prüfen ist- tut dies ihrer Aktivlegitimation mit Bezug auf den Streitgegenstand keinen Abbruch. Da beide für sich aktivlegitimiert sind und beide geklagt haben, kann die von der Berufungsbeklagten aufgeworfene Frage, ob bauberechtigte Stockwerkeigentümer ihr Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 ZGB nur gemeinsam ausüben können (ablehnend: Lilian Ghandchi, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis, Diss. Zürich 1999, S. 219-226), offen bleiben. Im Übrigen kann zu diesem Punkt in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil (act. 02.3.I.13, S. 8, E. 3b) verwiesen werden.

3.a. Unter den privatrechtlichen, gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen (vgl. Marginalien von Art. 680/681 ZGB) bestimmt Art. 682 Abs. 2 ZGB für das Baurechtsverhältnis:

"Ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber haben auch der Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet ist, an diesem Recht und der Inhaber dieses Rechts am belasteten Grundstück, soweit dieses durch die Ausübung seines Rechts in Anspruch genommen wird."

Das Baurecht ist zwar stets eine Belastung des gesamten Grundstücks, doch kann die Ausübung des Baurechts sich mit dinglicher Wirkung auf eine nach Lage und Ausmass im Baurechtsvertrag genau zu bestimmende Teilfläche des Grundstücks beschränken. Angesichts des letzten Halbsatzes der Bestimmung von Art. 682 Abs. 2 ZGB, welcher ausdrücklich von der Ausübung des (Bau)Rechts spricht, unterliegt keinem Zweifel, dass bei einer nur teilflächigen Baurechtsausübung auf einem Grundstück im Sinne der hier zweifellos vorliegenden Konstellation bloss die baurechtsbelastete Teilfläche dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Baurechtsnehmers unterliegt (vgl. Peter Isler, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Diss. Zürich 1973, S. 103, 150/152; Ghandchi, a.a.O., S. 74 f., 143-149; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Bern 1967, N 48/67 zu Art. 682 ZGB, Heinz Rey, Basler Kommentar, ZGB II, 2. A. Basel 2003, N 15 zu Art. 682 ZGB; Pascal Simonius/Thomas Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Bd. II, Die beschränkten dinglichen Rechte, Basel 1990, S. 136 N 33; Gerhard Egger in SJZ 1962, S. 246 Ziff. 5; derselbe in ZBGR 46 (1965) S. 278 f.; Botschaft zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Änderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den Grundstücksverkehr, BBl 1963 I, S. 992). Davon gehen richtigerweise auch die Berufungskläger aus (act. 06.2, N 48). Der Baurechtsberechtigte hat darüber hinaus beim Eintritt des Vorkaufsfalls keine Möglichkeit, einseitig die Ausdehnung seines Vorkaufsrechts auf das ganze verkaufte Grundstück zu erwirken. Das Gesetz sieht das nicht vor. Aus seiner Wendung "… soweit dieses durch die Ausübung seines Rechts in Anspruch genommen wird" ergibt sich e contrario mit hinreichender Klarheit, dass der Inhaber des Baurechts kein Vorkaufsrecht an Boden hat, auf dem er sein Baurecht nicht ausüben kann. Entgegen den Berufungsklägern kommt auf das Verhältnis von unbenutzbarer zu benutzbarer Grundstücksfläche oder andere "besondere Umstände", wie zum Beispiel die Tatsche, dass es sich beim Rest von Parz. 2383 "faktisch um für jeden anderen als die Kläger wertloses Nichtbauland handelt", nichts an. Eine an sich denkbare Ausdehnung des Baurechts über die mit der Baurechtsausübung belastete Fläche hinaus durch Rechtsgeschäft (vgl. dazu Isler, a.a.O., S. 152 unten) zwischen den Klägern und der Verkäuferin SG., respektive deren Rechtsvorgängern, hat nicht stattgefunden. Die Kläger haben ihren Standpunkt mit einer "rasch erstellten Beurteilung" von Prof. Pascal Simonius untermauert (act. 02.3.II.26). Darin wird die Auffassung vertreten, in Konstellationen, bei denen sich die Ausübung des Baurechts nicht auf das gesamte Grundstück beziehe, habe eine Abwägung zwischen den Interessen des Dritt­käufers und denjenigen des Baurechtsberechtigten stattzufinden. Je nach de­ren Ergebnis habe das Vorkaufsrecht des Baurechtsberechtigten hinter dem Interesse des Dritterwerbers, das ganze Grundstück zu erwerben, zurückzu­stehen, oder es habe gegenüber diesem Interesse den Vorrang, beziehungsweise es könne, bei gegebenem Interesse, sogar auf das ganze Grundstück ausdehnt werden. Die Zivilkammer kann sich dieser Schnellbeurteilung nicht anschliessen. Sie steht bereits im Ansatz in Widerspruch zum Gesetz und im Übrigen auch zur andernorts geäusserten Auffassung seines Verfassers, wonach das Vorkaufsrecht zwar auch dann besteht, wenn nur ein Teil der Eigentumsparzelle mit dem Baurecht belastet ist, "dann aber nur für den vom Baurecht erfassten Teil der Eigentumsparzelle" (Simonius/Sutter, a.a.O., S. 136 N 33). Angesichts dieser Sach- und Rechtslage erübrigt sich, weiter auf die ausgedehnten Ausführungen der Parteien und die Erwägungen der Vorinstanz zur Frage, welche der Parteien das bessere faktische Interesse am ganzen verkauften Grundstück 2383 oder an dem von der Baurechtsausübung unbelasteten Teil davon habe, einzugehen.

b. Die Vorinstanz ihrerseits hat unter Hinweis auf Simonius/Sutter (a.a.O., S. 136 N 33) erwogen, der mit dem Baurecht be­lastete Teil bilde im Kaufvertrag zwischen SG. und der Beklagten keinen gesonderten Kaufgegenstand. Eine Aufteilung des Kaufpreises auf die baurechtsbelastete und die baurechtsfreie Fläche lasse sich dem Vertrag ebenso wenig entnehmen. Eine Ausübung des Vorkaufsrechts erscheine unter diesen Umständen als nicht möglich. Denn das Vor­kaufsrecht lasse einzig einen unveränderten Eintritt in den mit dem Dritten ausgehandelten Vertrag zu. Daraus folge, dass das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines bloss teilweise mit einem Bau­recht belasteten Grundstücks nur dann ausgeübt werden könne, wenn im Vertrag mit dem Dritten der mit dem Baurecht belastete Abschnitt der Eigentumsparzelle einen geson­derten Kaufgegenstand bilde. Andernfalls wäre der Bauberechtigte in der Lage, dem Dritten, der die Eigentumsparzelle inklusive den belasteten Abschnitt kaufen wolle, einen anderen Vertragsinhalt, nämlich einen auf den unbelasteten Teil reduzierten Kaufver­trag aufzuzwingen, was mit der Vertragsfreiheit unvereinbar wäre.

aa. Das Erfordernis, dass bei einer flächenbeschränkten Baurechtsbefugnis der entsprechende Baugrund einen gesonderten Kaufgegenstand, allenfalls sogar mit eigener Preisbestimmung zu bilden habe, ansonsten ein Vorkaufsrecht nicht bestehe, ist nach Auffassung der Zivilkammer abzulehnen. Wollte man dies annehmen, wäre dem baurechtsbelasteten Grundeigentümer und dem Drittkäufer ein höchst einfaches und wirkungsvolles Instrument in die Hand gegeben, jedes ihnen missliebige Vorkaufsrecht eines Bauberechtigten aus den Angeln zu heben. Sie bräuchten bloss den Kaufgegenstand leicht abweichend von der Baurechtsfläche zu bestimmen und/oder einen Gesamtpreis für beide Teile zu vereinbaren. Angesichts des Zwecks, Boden und Baurecht wiederum in derselben Hand zu vereinigen und dem Baurechtsnehmer die Macht zu verleihen, den Übergang auf einen ihm nicht genehmen neuen Grundeigentümer zu verhindern, wäre dies als eine mit dem Wesen des gesetzlichen Vorkaufsrechts unvereinbare Umgehung zu qualifizieren. Insofern kann der unausgesprochenen Schlussfolgerung des Privatgutachters, dass an der Meinung in seinem Lehrbuch, wonach in diesem Falle das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden kann, wenn beim Vertrag mit dem Dritten der mit dem Baurecht belastete Abschnitt der Eigentumsparzelle einen gesonderten Kaufgegenstand bildet (Simonius/Sutter, a.a.O., S. 136 N 33) nicht festzuhalten ist, vorbehaltlos zugestimmt werden. Angesichts des Gesetzes kann die Lösung allerdings nicht darin bestehen, eine wirtschaftliche Interessenabwägung dahin vorzunehmen, ob dem Baurechtsnehmer oder dem Drittkäufer mehr Legitimität für die Übernahme des ganzen Grundstücks zukommt, sondern darin, dass der Kläger oder nötigenfalls der Richter aus der durch das Baurecht beschlagenen Fläche einen eigenen Kaufgegenstand macht. Entgegen dem Privatgutachter und dem Rechtsvertreter der Beklagten lässt sich zu dieser Thematik in der schweizerischen Rechtsliteratur eine neuere und eindeutige Meinung finden (vgl. dazu hinten Erwägung Ziff. 5b).

bb. Gesetzeskenntnis ist allgemein vorauszusetzen. Wer ein Grundstück kauft, hat sodann das Grundbuch zu kennen. Wer ein Grundstück kauft, welches mit einem Baurecht belastet ist, hat folglich damit zu rechnen, dass ein Dritter an seiner Stelle in den Vertrag mit dem Verkäufer eintritt. Wer ein Grundstück kauft, das mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet ist, deren Ausübung sich nur auf eine Teilfläche erstreckt, muss darüber hinaus damit rechnen, dass bei Ausübung des Gestaltungsrechts durch den Bauberechtigten das Grundeigentum in diesem Ausmass auf diesen übergeht und ihm, dem Käufer, nur ein Rest, das heisst ein anderes Grundstück verbleibt. Angesichts der Publizitätswirkungen des Grundbuches kann somit auch nicht die Rede davon sein, dass er dadurch in einen Vertrag gezwungen wird, den er nicht gewollt hat. Schliesst er den Kaufvertrag trotz dieser erkennbaren und aus seiner Sicht allenfalls unerwünschten Folgen ab, nimmt er dieses Resultat billigend in Kauf. Ein unerwarteter Eingriff in seine Vertrags(inhalts)freiheit findet nicht statt. Der Drittkäufer kann sich beispielsweise dadurch absichern, dass er den Kaufvertrag erst abschliesst, nachdem das Vorkaufsrecht bezüglich des in Frage stehenden Kaufs durch Vereinbarung mit dem Baurechtsberechtigten aufgehoben worden ist (vgl. Art. 681b Abs. 1 ZGB). Denkbar wäre auch, das Risiko auf den Verkäufer abzuwälzen, indem die erfolgte Ausübung des Vorkaufrechts durch den Bauberechtigten als eine auflösende Bedingung, die den Drittkäufer davon entbindet, nur einen Rest oder ein Teilgrundstück zu kaufen, in den Kaufvertrag aufgenommen wird.

4.a. Die Berufungskläger liessen vortragen, die vertraglichen Bestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechts, wie namentlich über Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen, die mit seiner Ausübung in Anspruch genommen werden, seien gemäss Art. 779b ZGB für jeden Erwerber des Baurechts und des belasteten Grundstücks verbindlich. Aus dieser Gesetzesvorschrift ergebe sich eindeutig, dass durch das Baurecht nicht nur die effektiv überbaute Fläche in Anspruch genommen werde. Gemäss dem Baurechtsvertrag vom 14. April 1992 könne die Baurechtsberechtigte auf einer Fläche von insgesamt 1'780 m2 Bauten er­richten. Mit Vertrag vom 15. August 1997 sei sodann von der Eigentumsparzelle Nr. 1766 eine bauliche Ausnützung von 409 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) auf das Bau­rechtsgrundstück übertragen worden. In diesem Umfang sei die Baurechtsberechtigte nun zusätzlich zu einer baulichen Nutzung berechtigt und habe die­se auch realisiert (act. 02.3.V.1. und V.III.), währenddem sich das Recht zur baulichen Nut­zung der Restparzelle der Eigentümerin entsprechend verringert habe. Es sei mithin vereinbart worden, dass die Ausübung des Baurechts nun eine grössere Flä­che, nämlich die gesamte heutige Parzelle 2383, in Anspruch nehmen solle. Die Grundeigentümerin dürfe ihrerseits auf der gesamten Fläche der heutigen Parzellen 2383 kei­nerlei Bauten mehr errichten. Sie sei, wie auch die entsprechende Expertise gezeigt habe, voll aus­- beziehungsweise übernutzt (act. 02.3.VII). Somit werde heute, auch wenn die bauberechtigte Kläger nur auf einem Teil der Parzelle 2383 tatsächlich eine Baute errichtet hätten, die gesamte Fläche dieser Parzelle durch das Baurecht in Anspruch genommen, womit gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB das Vorkaufsrecht bezüglich des ganzen Grundstücks 2383 ausgeübt werden könne.

Die klägerischen Auffassungen über die privatrechtlichen Wirkungen des Nutzungstransfers, insbesondere, dass sich die Ausübung des klägerischen Baurechts mittlerweile auf die gesamte Liegenschaft 2383 erstrecke, sind offensichtlich unzutreffend. Den Nutzungstransfer haben die Berufungsklägerin 1 und RK. am 15. August 1997 ohne Zutun eines Notars vereinbart (act. 02.3.II.9). Ein entsprechender Revers wurde im Zuge der Erteilung einer Ausbaubewilligung auf Veranlassung der Baubehörde A. als Anmerkung zu Lasten des vormaligen Stammgrundstücks Parz. 1766 ins Grundbuch eingetragen; die gemäss Baurechtsvertrag vom 21. April 1992 ausgeschiedene Baurechtsfläche von 1'780 m2 (1'777 m2 gemäss Mutations-Tabelle No. 1840, act. 02.3.VII) blieb unverändert (vgl. Grundbuchauszüge vom 7. Februar 2003 und 26. Mai 2004, act. 02.3.IV.3, 02.3.VII). Durch den Transport des im öffentlichen (Bau)Recht begründeten Anspruchs auf bauliche Ausnutzung des Grundeigentums von den Parz. 1766/2383 auf das selbständige und dauernde Baurecht D2319 hat das private Baurecht als solches keinerlei Ausdehnung erfahren, insbesondere hat dadurch die Grundstücksfläche, auf welcher den Klägern durch den Baurechtsvertrag die privatrechtliche Befugnis eingeräumt wurde, Bauten zu erstellen, in Lage und Ausmass keinerlei Änderung erfahren. Durch die Anreicherung mit BGF kann dort allenfalls im Rahmen der unveränderten Baurechtsfläche von 1'780 m2 und zu Lasten der Parz. 1766/2383 mehr Bauvolumen als der eigenen Grundstücksfläche entspricht, errichtet werden (Verdichtung). Hingegen kann weder die Rede davon sein, dass die Kläger nun befugt sein sollen, auch ausserhalb der ursprünglich bestimmten Baurechtsfläche zu bauen, noch dass dieser Vorgang das Vorkaufsrecht um mehr als das Doppelte, auf die ganze Fläche der 3'724 m2 messenden Parz. 2383 ausdehne. Der Umstand, dass der Grundeigentümer des Rests von Parz. 2383 zufolge des BGF-Transfers darauf nach der öffentlich-rechtlichen Bauordnung überhaupt nicht mehr bauen kann, hat selbstredend nicht zur Folge, dass quasi das private Recht der Baurechtsnehmer (Kläger) dementsprechend angereichert wurde und sie jetzt dort bauen können. Dazu wäre vielmehr eine Abänderung des Baurechtsvertrages samt öffentlicher Beurkundung nötig gewesen. Dass eine solche stattgefunden hat, behaupten auch die Berufungskläger nicht. Jene Fläche der Parzelle Nr. 1766 (nunmehr Nr. 2383), welche von der Ausübung des klägerischen Baurechts betroffen ist, beträgt nach wie vor 1'780 m2 und ist auch in seiner Lage (nordwestliche Ecke) unverändert.

5.a. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Berufungskläger an dem baurechtsfreien Boden im Ausmass von 1'944 m2 von Parz. 2383 kein Vorkaufsrecht haben – weder als Teilfläche der Kaufgegenstand bildenden Parz. 2383 noch als eigenes, abzuparzellierendes Grundstück. Hingegen stünde den Klägern entgegen dem angefochtenen Urteil grundsätzlich ein Vorkaufsrecht in Bezug auf die von ihrem Baurecht in Anspruch genommene Teilfläche im Ausmass von 1'780 m2 (1'777 m2) von Parz. 2383 zu.

Der weiter strittige Punkt, ob die Kläger ihr Vorkaufsrecht bedingungslos (Vorliegen einer Ausländerbewilligung oder Nichtunterstellungsverfügung nach BewG) ausgeübt haben, kann allerdings offen bleiben. Denn selbst wenn er im Sinne der Berufungskläger zu entscheiden wäre, bleibt den Klagen von IS. und MS. sen. der Erfolg aus einem anderen Grund versagt.

b. Die Kläger haben stets und in allen Stadien der Streitigkeit (vorprozessual, im Sühnverfahren, vor der ersten Instanz, im Berufungsverfahren) die Übertragung des ganzen Grundstücks 2383 im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile auf sich verlangt. Sie haben sich ausschliesslich darauf kapriziert - eine andere Ausübung des Vorkaufsrechts oder eine andere inhaltliche Möglichkeit der Streitbeilegung haben sie gegenüber niemandem kommuniziert. Wie gesehen, reicht ihr gesetzliches Vorkaufsrecht einerseits nicht soweit, die Übertragung des gesamten Grundeigentums von Parz. 2383 zu verlangen. Eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung gegenüber der Käuferin und ein prozessuales (Eventual)Begehren auf Übertragung nur jener Grundstücksfläche, über welche sich ihre Befugnis zur Baurechtsausübung erstreckt -von dem für den Kauf zwischen SG. und der Q. neu vom Grundstück 1766 abparzellierten Grundstück 2383 müsste abermals eine Abparzellierung im Ausmass von 1780 m2 stattfinden (vgl. Ghandchi, a.a.O., S. 149)- haben sie andererseits weder ausdrücklich noch sinngemäss gestellt. Sie haben folglich in verzichtendem Sinne über ihr materielles Recht disponiert und prozessrechtlich den Streitgegenstand selbst derart eng bestimmt. Das ist für den Richter verbindlich. Er ist nicht dazu berufen, darüber zu rätseln, was die Kläger allenfalls als Variante wollen würden. Auch in der Appellation ist für den Richter -selbst nach rein erklärungstheoretischen Grundsätzen- nicht ansatzweise ersichtlich geworden, dass die Kläger den auf das Ausmass des Baurechts (1780 m2) beschränkten Teil an der Parz. 2383 überhaupt wollen würden. Nach der Privatautonomie ist es ins Belieben des Berechtigten gestellt, auf sein Recht ganz oder teilweise zu verzichten. Eine prozessrechtliche Konsequenz davon ist die Dispositionsbefugnis. Es ist Sache der Parteien, das Thema des Zivilprozesses zu bestimmen. Namentlich muss eine Klage erkennen lassen, welche Leistung der Kläger vom Beklagten beansprucht oder welches Recht oder Rechtsverhältnis durch das Urteil des Gerichts festgestellt oder geändert werden soll. Der Richter darf weder mehr oder etwas anderes zusprechen, als der Kläger verlangt hat (Max Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. A. Zürich 1979, S. 148). Bei einer Klage auf Zusprechung einer bestimmten Geldsumme kann man ohne weiteres davon ausgehen, dass dem Kläger eine geringere Summe lieber ist, als gar nichts. Im Unterschied dazu wäre -gemessen am Rechtsbegehren der Kläger- die blosse Zusprechung der baurechtsbelasteten Teilfläche nicht einfach weniger, sondern etwas anderes (aliud), nämlich ein anderes Grundstück. Dass es sich um einen anderen Klagegegenstand handeln würde, geht auch aus den klägerischen Motiven für ihre Klage auf Einräumung des Eigentums am ganzen Grundstück Parz. 2383 hervor. Sie wollten (auch) das Grundeigentum an dem zwischen der Via B. und ihrem Baurechtsgrundstück gelegenen, vom Baurecht jedoch nicht erfassten Landstreifen von 1'944 m2 der Parz. 2383 erwerben, um darauf eine oberirdische Zufahrt und/oder einen oberirdischen Zugang (Fussweg) zu ihrer Liegenschaft zu erstellen, wozu sie den öffentlich-rechtlichen Aspekt abklären liessen und die Bewilligung für einen unbefestigten Sommer- und Winterfussweg erhielten (act. 02.3.V.I.3). Dies sei ein wesentliches Motiv für den Abschluss des seinerzeitigen Baurechtsvertrages gewesen und sei IS. von der damaligen Verkäuferin, beziehungsweise von deren damaligem Rechtsvertreter auch so zugesichert worden. Privatrechtlich ist klar, dass die Kläger das aus eigenem Recht durch Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erreichen können, weil sich ihr Baurecht nicht auf den besagten Streifen erstreckt, und er auch sonst nicht für die Ausübung des Baurechts erforderlich ist. Bei dieser Situation stellt sich zwangsläufig die Frage, ob sie (bloss) den teilbelasteten Grund auch dann erwerben wollten, wenn sie das Grundeigentum für diesen oberirdischen Zugang nicht erhalten. Das haben die Kläger nie in bejahendem Sinne artikuliert, so dass nach Sinngehalt des Rechtsbegehrens und nach Treu und Glauben (vgl. Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A. Zürich 1997, N 16 zu § 54) eben davon auszugehen war und ist, dass sie es nicht wollen. Das klägerische Rechtsbegehren ist in diesem Sinne klar; der Erstrichter hatte es folglich auch nicht durch Ausübung einer Fragepflicht näher zu erforschen. Der an sich denkbare, auf den baurechtsbelasteten Grundstücksteil beschränkte Streitgegenstand hat das Sühnverfahren nicht durchlaufen, so dass ihn die Vorinstanz nicht behandeln konnte. Umso weniger kann es die Berufungsinstanz tun. Die vollständige Klageabweisung ist die Konsequenz davon, dass die Kläger in Anwendung ihres Dispositionsrechts von Anfang an und konsequent auf die Karte "Alles oder Nichts" gesetzt haben.

6.a. Ist die Berufung von MS. sen. und IS. in allen Teilen abzuweisen, tragen sie die Verfahrenskosten (Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO), welche in Anwendung von Art. 5 lit. a (Gerichtsgebühr), Art. 7 (Streitwertzuschlag) und Art. 8 Abs. 1 (Schreibgebühr Fr. 15.— pro Urteilsseite) des Kostentarifs im Zivilverfahren auf Fr. 15'285.— (Gerichtsgebühr Fr. 8'000.—, Streitwertzuschlag Fr. 7'000.—; Schreibgebühr Fr. 285.—) festzusetzen sind.

b. Rechtsanwalt Schwarzenbach ist Mitglied des Verwaltungsrates der Beklagten Q. Immobilien AG. Für den -hier eingetretenen- Fall der Abweisung der Berufung, machen die Berufungskläger geltend, da Rechtsanwalt Schwarzenbach die Beklagte nicht in seiner Eigenschaft als beauftragter Rechtsanwalt, sondern in seiner Eigenschaft als deren Verwaltungsrat vor Gericht vertreten habe, könne ihm beziehungsweise der Berufungsbeklagten keine Entschädigung für das Berufungsverfahren zugesprochen werden. Aus dem nämlichen Grund müsse daher das angefochtene Urteil in jedem Fall, das heisst selbst bei Abweisung der Berufung im Hauptpunkt, im Kostenpunkt aufgehoben und eine ausseramtliche Entschädigung an die obsiegende Beklagte auch für das erstinstanzliche Verfahren verweigert werden. Angesichts der Aktenlage sind diese Anträge zurückzuweisen. Rechtsanwalt Schwarzenbach hat für das Berufungsverfahren eine Anwaltsvollmacht eingelegt (act. 07.3). Die Beklagte hat ihr Domizil an der Via in A.. Alle Prozesskorrespondenz und prozessleitenden Verfügungen im Sühnverfahren, im Amtsbefehlsverfahren und im erstinstanzlichen ordentlichen Verfahren, welche die Beklagte betrafen, gingen weder dorthin noch an die private Adresse von Rechtsanwalt Schwarzenbach, sondern in seine Anwaltskanzlei an der Via Stredas 4 in A. (act. 02.3.II.1, 02.3.VIII). Selbst die Kläger respektive deren Anwälte haben ihn jeweils in seiner Anwaltskanzlei angeschrieben und er hat ihnen von dort, mithin in seiner Eigenschaft als freiberuflicher Rechtsanwalt geantwortet (act. 02.3.II.20-22, 02.3.IV.12-15). Nach Schadensersatzgrundsätzen haben die Berufungskläger daher gemäss dem gleichem Grundsatz von Art. 122 Abs. 2 ZPO der obsiegenden Berufungsbeklagten den ihr durch das erstinstanzliche und das Berufungsverfahren notwendigerweise entstandenen Prozessschaden voll zu ersetzen.

Was den Umfang der aussergerichtlichen Entschädigung an die Beklagte anbelangt, ist das vorinstanzliche Urteil nicht substantiiert angefochten worden.

Eine Honorarnote für seine Aufwendungen im Berufungsverfahren hat der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten nicht eingereicht, so dass die Zivilkammer die Prozessentschädigung nach pflichtgemässem Ermessen durch Schätzung, unter Berücksichtigung der tatsächlich getätigten und für eine sachgerechte Rechtsvertretung notwendigen Aufwendungen, festsetzt. Ein Streitwertzuschlag für das Berufungsverfahren fällt ausser Betracht, da er bereits vor erster Instanz geltend gemacht und zugesprochen wurde (act. 02.3.I.11, 02.3.I.13 S. 12 f.; vgl. dazu auch Art. 5 Abs. 5 der hilfsweise heranzuziehenden Honorarordnung des Bündnerischen Anwaltsverbandes). Eine Verfahrenentschädigung von 5'000 Franken für das Appellationsverfahren erscheint unter diesen Umständen als angemessen.

c. Die bündnerische ZPO enthält hinsichtlich der Verteilung von Gerichtskosten und Prozessentschädigung an die Gegenpartei auf unterliegende Streitgenossen keine ausdrücklichen Vorschriften. Es ist jedoch allgemein anerkannt, dass das Gericht sowohl bei notwendigen als auch bei einfachen Streitgenossen im Urteil solidarische Verpflichtung hinsichtlich der Gerichtskosten und/oder der Prozessentschädigungen anordnen kann (Guldener, a.a.O., S. 407, Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu § 70; Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi, Die ZPO für den Kanton Bern, Bern 2000, N 1 zu Art. 61). Diese Lösung erscheint hier jedenfalls für die amtlichen Kosten vorgezeichnet, nachdem von den Berufungsklägern nur ein gesamthafter Gerichtskostenvorschuss, für beide haftend, eingeholt wurde (act. 03). Sie ist indessen auch für die ausseramtlichen Kosten anzuordnen, und den Streitgenossen die interne Ausmarchung betreffend Verursachung des gegnerischen Prozessschadens zu überlassen.

Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufungen von IS. und MS. sen. werden abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 12. Januar 2005 (Proz. Nr. 110-2003-5) wird bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 15'285.— (Gerichtsgebühr Fr. 8'000.—, Streitwertzuschlag Fr. 7'000.—, Schreibgebühr Fr. 285.—) gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von IS. und MS. sen.

3. IS. und MS. sen. sind solidarisch verpflichtet, der Q. Immobilien AG für das Berufungsverfahren eine Prozessentschädigung von 5'000 Franken (MWST eingerechnet) zu bezahlen.

4. Mitteilung an: __________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden

Der Präsident:

Der Aktuar: