Erstreckung einer landwirtschaftlichen Pacht

Ref.:Chur, 24. August 2004Schriftlich mitgeteilt am:

ZF 04 30

Urteil

Zivilkammer

Vorsitz

Vizepräsident Schlenker

RichterInnen

Jegen, Riesen-Bienz, Tomaschett-Murer und Burtscher

Aktuar

Conrad

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In der zivilrechtlichen Berufung

des P., Kläger, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Victor Benovici, Goldgasse 11, 7002 Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 03. Februar 2004, mitgeteilt am 02. April 2004, in Sachen des Klägers, Berufungsklägers und Anschlussberufungsbeklagten gegen V., Beklagter, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskläger, vertreten durch lic. iur. Domenic Zinsli, ℅ Rechtsanwälte Gadient Zinsli Brüesch, Werkstrasse 2, 7000 Chur,

betreffend Erstreckung einer landwirtschaftlichen Pacht,

hat sich ergeben:

A. Am 13. Mai 1996 schlossen P. und M., Tn., als Pächter einerseits, und V., Tn., als Verpächter andererseits, einen schriftlichen Pachtvertrag über ein am Wohnort der Parteien gelegenes landwirtschaftliches Gewerbe ab, mit Pachtbeginn ab 1. Mai 1996 und einer Erstpachtdauer von 9 Jahren. Die Pacht war, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 1 Jahr, somit frühestens auf den 1. Mai 2005 (30. April 2005) kündbar. Sofern keine Kündigung seitens einer Partei erfolgte, wurde eine Fortsetzungsdauer von 6 Jahren vereinbart. Pachtgegenstand bildeten die beiden Grundstücksparzellen "Pl." und "Cs." im Halte von zusammen ca. 7 ha, der darauf stehende Hauptstall (Baujahr 1980) mit Remise, 2 weitere Ställe sowie eine 2-Zimmerwohnung im dazugehörigen Wohnhaus samt Mitbenutzung der dortigen gemeinschaftlichen Räumlichkeiten. Der je hälftig am 31. Oktober und 30. April zahlbare Jahrespachtzins betrug 8'400 Franken.

P. ist gelernter Landwirt mit eidgenössischem Fähigkeitszeugnis. Das von ihm bewirtschaftete Gut in Tn. war in den Jahren 2002 und 2003 als biologisch produzierender Betrieb zertifiziert und zufolge eines entsprechenden Produzentenvertrages Träger der durch die Vereinigung Schweizer Biolandbau-Organisationen (Bio Suisse) verliehenen Knospe-Anerkennung.

B.1. Mit Schreiben vom 24. April 1997 teilte der Verpächter dem Pächter mit, er müsse leider festzustellen, dass der Betrieb nicht entsprechend den vertraglichen Abmachungen bewirtschaftet werde. Bei Pachtabschluss sei er davon ausgegangen, dass P. den Betrieb gemeinsam mit seiner Freundin M. bewirtschaften werde. Nachdem er letztere schon seit einiger Zeit nicht mehr auf dem Betrieb angetroffen habe, frage er sich, ob dem Pächter nicht die Zeit fehle, um die anfallenden Arbeiten auch alleine ordnungsgemäss zu verrichten. V. bemängelte insbesondere, dass die "Börter" unterhalb des Hauptstalles nicht gemäht und nicht sämtliche Güter gemistet werden. Weiter sei in der Remise ein Laufstall für Rinder eingerichtet worden; für diese Umnutzung und die baulichen Massnahmen habe er keine Bewilligung erteilt. Schliesslich müsse in- und ausserhalb der Gebäude besser auf Ordnung und Sauberkeit geachtet werden und es seien die Vorschriften des Gewässerschutzes einzuhalten. Für den Fall, dass sich P. nicht daran halte, drohte V., unter Hinweis auf Art. 17 LPG, mit der vorzeitigen Kündigung des Pachtverhältnisses.

2. Mit Schreiben vom 8. November 2000 wandte sich der Verpächter abermals an P.. Trotz mehrfacher Abmahnung sei festzustellen, dass der Betrieb nach wie vor vertragswidrig bewirtschaftet werde. Die Mistlagerung entspreche nicht den Gewässerschutzvorschriften. Mist werde in der Garage und um den Stall herum gelagert. Die Gülle fliesse über das Auffangbecken und versickere im Grund. Der Stall werde nicht gelüftet; der vorhandene Ventilator werde nicht benützt, so dass alles nass sei und verfaule. Es werde nicht gereinigt und geweisselt. Der Zaun im Maiensäss sei seit zwei Jahren defekt und werde nicht repariert. In und um den Stall herum herrsche eine nicht zumutbare Unordnung und die Wiesen um den Stall verunkrauteten zufolge unsachgemässer Bewirtschaftung. Da angesichts dieser Situation sein Hab und Gut gefährdet sei, sehe er sich gezwungen, von seinem Recht gemäss Art. 17 LPG Gebrauch zu machen und den Pachtvertrag auf den 1. Mai 2002 zu kündigen.

3. Gemäss Aktenlage fanden sich die Vertragsparteien am 26. Juni 2001 mit einem landwirtschaftlichen Betriebsberater zu einer Besichtigung des Betriebs ein. Der Betriebsberater hielt anschliessend zu Handen der Parteien zusammenfassend schriftlich fest, die im Kündigungsschreiben vom 8. November 2000 aufgeführten Punkte [Mängel] könnten aufgrund der Besichtigung vom 26. Juni 2001 nicht bestätigt werden. Die Mistlagerung sei in Ordnung und es könne keine Gülle unkontrolliert abfliessen. Die Ordnung im und um den Stall sei zu diesem Zeitpunkt recht gewesen. Zufolge Alpgangs hätten sich nur 3 Tiere im Stall befunden und die Luft im Stall sei in Ordnung gewesen. Die Stalldecke zeuge nicht von schlechter, feuchter Luft während des Winters. In der mit dem Stall verbundenen Garage seien die vom Pächter zum Teil notdürftig mit Leisten befestigten Deckenplatten leicht grau und drohten verschiedentlich herunter zu fallen. Auch im Milchraum sei die Lüftung nicht optimal; die Wände und der Boden seien leicht feucht, ohne dass jedoch ein gravierender Schaden am Gebäude sichtbar sei. Die Verunkrautung um den Stall, besonders durch Blacken sei ernst zu nehmen, jedoch nicht alarmierend. Der Pächter habe versprochen, diese zu bekämpfen, damit sie sich nicht weiter ausbreiteten. Gemäss Vegetationsstadium der Blacken habe die Samenbildung dieses Jahr jedoch bereits stattgefunden, so dass die Gefahr einer weiteren Ausbreitung bestehe. Gerade bei Biobetrieben sei für die nachhaltige Bodenertragsfähigkeit die dauernde Blackenbekämpfung durch den Bewirtschafter sehr wichtig.

4. Mit der Begründung, dass der Pächter, ungeach­tet der mehrmaligen Ermahnungen den landwirtschaftlichen Betrieb nach wie vor un­sachgemäss bewirtschafte, kündigte der Verpächter sechs Monate später mit Schreiben vom 19. Dezember 2001 das Pachtverhältnis "auf das ordentliche Ablaufdatum vom 1. Mai 2005".

C. Am 22. Februar 2002 liess P. bei der Kreispräsidentin Cn. eine Klage gegen V. anhängig machen. Mangels Einigung an den Sühneverhandlungen vom 22. März 2002 und 16. Mai 2002 stellte die Kreispräsidentin am 16. Mai 2002 den Leitschein mit folgenden Rechtsbegeh­ren aus:

Klägerisches Rechtsbegehren:

"1. Die seitens V. auf den 1. Mai 2005 erfolgte ordentliche Kündigung des zwischen P., Tn., und V., Tn., bestehenden landwirtschaftlichen Pachtvertrages sei gestützt auf Art. 27 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht, durch den Richter um 6 Jahre zu erstrecken.

2. Bei einer allfälligen Veräusserung des landwirtschaftlichen Gewerbes sei ihm gestützt auf Art. 47 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäu­erliche Bodenrecht, das Vorkaufsrecht einzuräumen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer."

Beklagtisches Rechtsbegehren:

"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer."

D.1. Mit Prozesseingabe vom 10./15. Juni 2002 erhob P. Klage beim Bezirksge­richt Plessur. Er liess das Klagebegehren Ziff. 2 betreffend Einräumung eines Vorkaufs­rechts am landwirtschaftlichen Pachtobjekt fallen, hielt im Übrigen aber an seinen Anträgen gemäss Leitschein fest.

Der Beklagte beantragte in seiner Prozessantwort vom 29. August 2002 unverändert die Abweisung der Klage.

2. In der vom Bezirksgericht angeordneten Expertise vom 7. Juli 2003 samt Ergänzung vom 17. September 2003 beantwortete der landwirtschaftliche Sachverständige die ihm entsprechend gestellten Fragen im Wesentlichen wie folgt:

• Der Zustand des Milchraums ist in Ordnung. Die Garagendecke zeigt Verfärbungen, die auf die austretende Stallabluft zurückzuführen sind. Die austretende Stallabluft hat aber die Funktionsfähigkeit der Decke nicht beeinträchtigt.

• Eine Verunkrautung im Umschwung des Hofes kann nicht festgestellt werden. Die krautreiche Wiese beim Stall sollte durch eine Veränderung von Nutzung und Düngung verbessert werden.

• Eine Schädigung der Grasnarbe durch Viehtreiben ist nur an einer verhältnismässig kleinen Stelle zu finden und kann mit wenig Aufwand behoben werden. Ein Verlust von Kulturland ist nicht zu befürchten. Die geringen sichtbaren Trittschäden können auch durch Grabarbeiten für eine neue Abwasserleitung mitverursacht sein.

• Als Schäden erfolgter Düngungen auf dem Schnee sind der Nährstoffverlust auf der Wiese und der Abfluss von Nährstoffen in die Gewässer zu bezeichnen.

• Die Lagerung von Mist und Gülle erfolgt zweckmässig und umweltverträglich. Schäden am Mauerwerk des Stalles sind keine ersichtlich.

• Der Zustand des Stalles ist in Ordnung. Die Bewirtschaftung der Heimwiese ist fehlerhaft und muss korrigiert werden.

• Die Lage des Stalles lässt eine Entwicklung des Betriebs zu. Der Betrieb ist auf zusätzliches Pachtland angewiesen, um einer Bauernfamilie genügend Einkommen zu bieten.

• Das Pachtobjekt bietet alleine keine gute bäuerliche Existenz. Es ist als Ergänzung/Erweiterung für einen anderen Landwirtschaftsbetrieb in der Umgebung geeignet.

• Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Stall ordentlich bewirtschaftet wird und sich in gutem Zustand befindet. Die Bewirtschaftung der Hofparzelle ist verbesserungsfähig. Der Betrieb bietet dem alleinstehenden Pächter zusammen mit dem hinzu gepachteten Land eine genügende Existenz. Das Pachtobjekt bietet aber nicht eine gute bäuerliche Existenz für eine mehrköpfige Familie. 3. Mit Urteil vom 03. Februar 2004 erkannte das Bezirksgericht Plessur:

"1. Das Pachtverhältnis wird auf den 1. Mai 2008 verlängert.

2. Die Kosten des Kreisamtes Cn. von Fr. 250.– sowie die Kosten des Be­zirksgerichts Plessur von Fr. 5'594.80 (Gerichtsgebühren Fr. 4'000.–, Barauslagen Fr. 90.–, Expertise Fr. 1'000.80, Streitwertzuschlag Fr. 504.–) gehen je zur Hälfte zu Lasten der Parteien. Es wird keine ausseramtliche Parteientschädigung zuge­sprochen.

3. ..... (Mitteilung)."

E.1. Gegen das am 02. April 2004 mitgeteilte Urteil liess der Kläger P. mit Eingabe vom 23. April 2004 innert der Frist gemäss Art. 219 Abs. 1 ZPO und mit folgenden Anträgen die Berufung an das Kantonsgericht erklären:

"1. Das Pachtverhältnis sei nicht nur bis 1. Mai 2008 sondern bis 1. Mai 2011 zu verlängern.

2. Das Kostendekret der Vorinstanz sei aufzuheben. Alle vorinstanzlichen Kosten seien allein dem Beklagten aufzuerlegen und er sei zu einer angemessenen ausseramtlichen Entschädigung an den Kläger zu verpflichten.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Berufungsbeklagten für das Verfahren vor Kantonsgericht Graubünden."

2. Am 29. April 2004 liess der Beklagte V. innert der Frist gemäss Art. 220 Abs. 1 ZPO Anschlussberufung erheben, mit folgenden Rechtsbegehren:

"1. Die Ziff. 1. des Dispositivs des vorinstanzlichen Urteils sei aufzuheben und die Klage der Gegenpartei sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Dementsprechend sei Ziff. 2 des Dispositivs des vorinstanzlichen Urteils dahingehend aufzuheben und abzuändern, dass die amtlichen Kosten voll­umfänglich dem Kläger, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagten aufzuerlegen seien, welcher zudem zu verpflichten sei, dem Beklagten, Berufungsbeklagten und Anschlussberufungskläger eine angemessene ausser­amtliche Entschädigung zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Klägers, Berufungsklägers und Anschlussberufungsbeklagten für das kantonsgerichtliche Verfahren."

3. An der mündlichen Hauptverhandlung vom 24. August 2004 vor der Zivilkammer des Kantonsgerichts waren P. und V. mit ihren Rechtsvertretern anwesend.

Der Rechtsvertreter von P. bestätigte und begründete die Anträge gemäss seiner schriftlichen Berufungserklärung vom 23. April 2004.

Der Rechtsvertreter von V. beantragte die kostenfällige Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zu Lasten des Klägers und Berufungsklägers sowie die Gutheissung der Anschlussberufung gemäss schriftlicher Anschlussberufungserklärung vom 29. April 2004.

In seiner Replik hielt der Rechtsvertreter des Berufungsklägers an den Berufungsanträgen fest. Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten verzichtete auf eine Duplik. Die schriftlichen Zusammenfassungen der mündlichen Vorträge beider Rechtsvertreter wurden gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. b OG zu den Akten genommen.

Auf die Begründungen der Berufungs- und Anschlussberufungsanträge, die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf das vorinstanzliche Beweisergebnis ist, soweit sachdienlich und notwendig, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1.a. Gemäss der Verweisung von Art. 7 der revidierten und auf den 1. Januar 2001 in Kraft gesetzten Landwirtschaftsverordnung (BR 910.050) gelten nunmehr für alle zivilrechtliche Pachtstreitigkeiten die Vorschriften der Zivilprozessordnung, wobei die Bestimmungen über das beschleunigte Verfahren anwendbar sind. Bei der Verweisung handelt es sich um eine Globalverweisung, welche die Rechtsmittelordnung umfasst. Gegen Entscheidungen unterer Instanzen betreffend Pachterstreckung ist somit nicht mehr der Rekurs an den Kantonsgerichtspräsidenten gegeben, sondern es gilt die allgemeine Rechtsmittelordnung der ZPO.

b. Nach Art. 218 Abs. 1 ZPO kann die Berufung an das Kantonsgericht ergriffen werden gegen Urteile der Bezirksgerichte im Sinne von Artikel 19 dieses Gesetzes. Die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist demnach an die Voraussetzung eines Mindeststreitwerts geknüpft, wobei sich letzterer aus den sachlichen Zuständigkeitsbestimmungen für andere Instanzen ergibt (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A. Zürich 1997, N 3 zu § 259). In vermögensrechtlichen Streitsachen bedeutet dies nichts anderes, als dass das gegensätzliche Streitinteresse der Parteien von Fr. 8'000.— gemäss Art. 19 Ziff. 1 ZPO im Urteilszeitpunkt der Vorinstanz gegeben sein muss, damit die Sache berufungsfähig ist. Bei Ausweisung von Mietern, Streitigkeiten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner Kündigung oder Erstreckung desselben entspricht der Streitwert den im entsprechend strittigen Zeitraum fällig werdenden Mietzinsen (Frank/Streuli/Messmer, a.a.O., N 12 zu § 18). Was beim Mietrecht für die Berechnung des Streitwerts Geltung hat, muss auch bei der landwirtschaftlichen Pacht und der dortigen Erstreckungsklage zur Anwendung gelangen (PKG 2000 Nr. 7 E. 1d). Strittig ist, ob die Sache weiterhin für eine bestimmte Zeit zum Gerbrauch zu überlassen ist. Die für diese Zeit geschuldete Gegenleistung in Form von Pachtzins ist das geldwerte Äquivalent der Gebrauchsüberlassung. Der für die Berufungsfähigkeit massgebliche Streitwert bestimmt sich nach den Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten Instanz noch streitig waren (BGE 103 II 158 E. 2). Im Urteilszeitpunkt der Vorinstanz war streitig, ob die Pacht um 6 Jahre oder gar nicht zu erstrecken war. Bei dem vereinbarten jährlichen Pachtzins von Fr. 8'400.— beträgt der in der umstrittenen Erstreckungsperiode gesamthaft fällig werdende Pachtzins Fr. 50'400.—. Dies entspricht dem Streitwert, so dass die Berufungsfähigkeit der Streitsache gegeben ist. Damit ist gleichzeitig der Feststellungspflicht von Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan.

c. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingelegte, die ausformulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils enthaltende Berufung und Anschlussberufung ist daher einzutreten.

2. Kündigt eine Partei des landwirtschaftlichen Pachtvertrages den Vertrag, kann die andere Partei gemäss Art. 26 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen. Damit der Richter auf eine Pachterstreckungsklage eintreten kann, muss erstens eine Kündigung vorliegen, zweitens muss es sich um eine ordentliche Kündigung handeln (Manuel Müller, in ZBJV 1987, S. 23) und drittens muss diese Kündigung rechtsgültig sein. Die Erstreckungsklage muss so zu sagen der letzte Ausweg des Pächters sein. Ob die Kündigung rechtsgültig ist, hat der Richter in diesem Fall -da quasi eine Sachurteilsvoraussetzung für die Beurteilung der Pachterstreckungsklage darstellend- von Amtes wegen festzustellen (Benno Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 170).

a. Gemäss Art. 47 Abs. 2 LPG stellt der Richter den Sachverhalt von Amtes wegen fest; es gilt somit die Untersuchungsmaxime. Am 8. November 2000 teilte der Verpächter dem Pächter per eingeschriebener Briefpostsendung mit, die Situation sei für ihn als Verpächter nicht mehr zumutbar. Da sein Hab und Gut gefährdet sei, sehe er sich gezwungen, von seinem Recht gemäss Art. 17 LPG Gebrauch zu machen und den Pachtvertrag auf den 1. Mai 2002 zu kündigen. Aufgrund des anschliessenden klägerischen Verhaltens und der Aktenlage kann als erstellt gelten, dass diese eindeutige Willenserklärung des Verpächters der Gegenseite zur Kenntnis gelangt ist. Angesichts des weiter unbestrittenen Umstandes, dass es sich beim Pachtgegenstand um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt und der gesetzlichen (Art. 7 Abs. 1 LPG), vorliegend nicht verkürzten (Art. 7 Abs. 2 LPG) Mindestpachtdauer von 9 Jahren für ein solches Gewerbe kann es sich bei der Kündigung vom 8. November 2000 nur um eine vorzeitige aus wichtigen Gründen im Sinne von Art. 17 LPG handeln. Mangels Anfechtung dieser einseitigen und vorzeitigen Vertragsauflösung ist der am 13. Mai 1996 abgeschlossene Pachtvertrag untergegangen. Im vorinstanzlichen Verfahren blieb die vorzeitige Kündigung vom 8. November 2000 mit ihren eben dargestellten Rechtswirkungen sowohl seitens der Parteien als auch von Seiten des Bezirksgerichts vollkommen unbeachtet. Sie wird im angefochtenen Urteil weder im Sachverhalt noch in den Erwägungen irgendwo erwähnt. Ein Vertrag, der nicht in Kraft ist, kann nicht gekündigt werden. Die nachfolgend vom Verpächter V. am 19. Dezember 2001 ausgesprochene Kündigung "auf das ordentliche Ablaufdatum vom 1. Mai 2005" macht nur Sinn, wenn zur Zeit ihrer Erklärung ein Pachtverhältnis bestand. Beides -Vertrag und ordentliche Kündigung- sind unverzichtbare Voraussetzungen für die Beurteilung der Pachterstreckungsklage; sie sind folglich -und sei es auch erstmals im Rechtsmittelverfahren- von Amtes wegen zu prüfen.

b. Der Kläger brachte im vorinstanzlichen Verfahren replizierend vor, es habe sich "nicht nur die Kündigung vom 8. November 2000 in der Folge als rechtswidrig erwiesen, sondern es stelle die jetzt zur Diskussion stehende Kündigung (vom 19. Dezember 2001) geradezu eine unzulässige Rachekündigung dar". Diese Argumentation des Klägers geht insoweit an der Sache vorbei, als sie einerseits zu dem von ihm selbst definierten Klagegegenstand der Pachterstreckung in Widerspruch steht. Denn gegen die vorzeige Kündigung ist bloss die Anfechtung der Kündigung nach Art. 48/17 LPG möglich. Der Pächter hat weder die Kündigung vom 8. November 2000 auf den 1. Mai 2002 noch jene vom 19. Dezember 2001 auf den 1. Mai 2005 -sei letztere nun als vorzeitige oder ordentliche zu qualifizieren- angefochten. Er hat bei letzterer bloss die Erstreckung verlangt. Indessen wirft die Argumentation des Klägers die -objektiv berechtigten- und notwendigerweise zu klärenden Folgefragen auf, ob und in welchem Vertragsverhältnis die Parteien stehen und wie die Kündigung vom 19. Dezember 2001 rechtlich zu qualifizieren ist.

c. Die im Kündigungsschreiben vom 19. Dezember 2001 selbst (act. 02.IV.4) wie auch in der Prozessantwort und Duplik (act. 02.II.3, S. 3; 02.II.5, S. 3) vertretene Rechtsmeinung des berufungsbeklagten Verpächters, er habe zwar am 8. November 2000 eine vorzeitige Kündigung "ins Auge gefasst, aber davon abgesehen und statt dessen mit seinem Schreiben vom 19. Dezember 2001 ordentlich auf das Ablaufdatum vom 1. Mai 2005 gekündigt", ist sowohl in tatbeständlicher als auch in rechtlicher Hinsicht unhaltbar. Der Verpächter hat nicht "ins Auge gefasst", sondern effektiv vorzeitig gekündigt. Die ausserordentliche Kündigung vom 8. November 2000 konnte weder als Erklärung noch in ihren Rechtswirkungen einseitig zurückgenommen werden. Eine ordentliche Kündigung auf den 1. Mai 2005 konnte nur rechtswirksam erfolgen, wenn die Parteien in einem neuen, nach dem 8. November 2000 abgeschlossenen Pachtverhältnis standen, oder die Bindungswirkung der ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000 sonst wie dahingefallen war.

d. Der Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis und die Pachtkündigung ist das individuelle, einseitige Gestaltungsrecht mit rechtsaufhebender, sprich vertragsaufhebender Wirkung. Hinsichtlich der allgemeinen Wirkungen pachtrechtlicher Kündigungserklärungen gilt gemäss Art. 4 Abs. 4 LPG das Obligationenrecht. Die bei der Ausübung von Gestaltungsrechten allgemein zu beachtenden Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit sind hier in Bezug auf die Kündigungserklärung vom 8. November 2000 eingehalten, so dass die rechtsaufhebende Wirkung der vorzeitigen Kündigung eingetreten ist. Im Unterschied zu Rechtsansprüchen stellt sich die Wirkung einseitig rechtsgestaltender Willenserklärungen automatisch ein und ist definitiv (Rolf Steiner, Das Gestaltungsrecht, Diss. Zürich 1984, S. 64). Der einseitige Widerruf einer Kündigung ist schlicht nicht möglich (Andreas B. Brunner, Die ausserordentliche Kündigung des Arbeitsvertrages nach schweizerischem im Vergleich zum deutschen Recht, Diss. Bern 1979, S. 79). Sobald das Gestaltungsrecht wirksam geworden ist, kann einem Widerruf der Gestaltungserklärung keine Wirkung mehr zukommen (Kramer, Berner Kommentar, Art. 9 OR, N 8 e contrario). Es ist in tatsächlicher Hinsicht zunächst unmöglich, eine Kündigungserklärung als solche zurückzunehmen, denn "gesagt ist gesagt". Ebenso wenig ist rechtlich-dogmatisch denkbar, die mit dem Empfang der empfangsbedürftigen, rechtsgestaltenden Willenserklärung durch den Adressaten unmittelbar eingetretene Kündigungswirkung (Auflösung des Vertrages) rückwirkend ungeschehen zu machen, es sei denn durch richterliches Urteil über den Weg von Art. 17/48 LPG. Dieser Weg wurde hier nicht beschritten. Mangels Anfechtung hat die vorzeitige Kündigung somit ihre Rechtswirkungen auf den 1. Mai 2002 entfaltet. Das am 13. Mai 1996 geschlossene Pachtverhältnis ist untergegangen. Es konnte in der Folge, sei es nun einseitig oder durch ausdrückliche oder stillschweigende Übereinkunft unter den Parteien, in seiner ursprünglichen Form nicht wieder zum Leben erweckt werden. Von einem nach dem 1. Mai 2002 bestehenden Pachtverhältnis zwischen den Parteien kann also nur ausgegangen werden, wenn man den Abschluss eines neuen Vertrages annimmt. Die ausserordentliche Kündigung vom 8. November 2000 auf den 1. Mai 2002 wurde in der Tat denn auch gar nicht vollzogen; der Pächter verblieb über diesen Kündigungstermin hinaus im Pachtobjekt und bewirtschaftete es wie vordem weiter und der Verpächter unternahm nichts dagegen. Angesichts der Vorgeschichte und der nach dem 1. Mai 2002 tatsächlich gelebten Verhältnisse ist davon auszugehen, dass die Parteien durch konkludentes Verhalten einen neuen, diesmal mündlichen Pachtvertrag mit dem gleichen Inhalt wie ihn der erste aufgewiesen hatte, abgeschlossen haben, was ohne weiteres möglich ist (BGE 118 II 441). Hingegen stellt sich die Frage nach der Dauer dieses neuen Vertrages. Den Parteien eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages ist es unbenommen, in den gesetzlichen Schranken jederzeit einen neuen Pachtvertrag abzuschliessen. Die erstmalige Verpachtung unterliegt indessen der gesetzlich zwingenden und unverzichtbaren Erstpachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe von 9 Jahren (Art. 7 Abs. 1 LPG). Eine behördliche Bewilligung für eine abgekürzte Erstpachtdauer haben die Parteien nicht eingeholt. Ginge man also davon aus, dass die Parteien nach dem 19. Dezember 2001 beziehungsweise spätestens am 1. Mai 2002 einen neuen Pachtvertrag angeschlossen haben und für diesen ebenfalls die gesetzliche Erstpachtdauer von 9 Jahren für landwirtschaftliche Gewerbe gelten würde, stünden die Parteien in einem erstmals auf den 1. Mai 2011 ordentlich kündbaren Pachtvertragsverhältnis. Dannzumal wäre die Klage von P., mit welcher eine Pachterstreckung bis 1. Mai 2011 erreicht werden will, gegenstandslos beziehungsweise es wäre mangels eines Rechtsschutzinteresses darauf nicht einzutreten.

e. Nach Eugen Bucher (Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne Deliktsrecht, 2. A. Zürich 1988, S. 128) stellt der (an sich nicht mögliche) Widerruf einer bereits erfolgten Kündigung eine Offerte zu neuem Vertragsschluss im Sinne der Wiederherstellung des bisherigen Schuldverhältnisses dar. In diesem Zusammenhang vom bisherigen Schuldverhältnis zu sprechen, erscheint insofern fragwürdig, als die Wirkungen der Kündigung durch eine solche Offerte und Akzept wohl im Resultat rückgängig gemacht werden, doch wird rechtlich eben ein neuer Vertrag geschlossen (Brunner, a.a.O., S. 80). Wenn die Wirkungen der Gestaltungserklärung eingetreten sind, können sie auch im Einverständnis beider Parteien nicht mehr zurückgenommen werden; es gibt keine Wiederherstellung des alten Vertrages, sondern nur den Abschluss eines neuen (BGE 98 II 96 E. 3). Den Widerruf einer Kündigung, welcher definitionsgemäss einseitig ist, gibt es nicht; es braucht eine beidseitig übereinstimmende Willensäusserung und diese führt zu einem neuen Vertrag. Eine Kündigung kann nach anderer Ansicht "im Einverständnis beider Parteien zurückgenommen werden", wenn der Kündigungstermin noch nicht erreicht ist (Steiner, a.a.O., S. 66; von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. I/1, Zürich 1974, S. 147). Der mit der ausserordentlichen Kündigung ausgesprochene Kündigungstermin vom 1. Mai 2002 war am 19. Dezember 2001 zum einen noch nicht erreicht, zum anderen muss aufgrund des Verhaltens der Parteien nach dem 19. Dezember 2001 ein entsprechendes Einverständnis in Bezug auf die Beseitigung der Kündigungswirkungen angenommen werden.

Es liegt gar kein ausdrücklicher Widerruf im Sinne einer Rücknahme der Willenserklärung vom 8. November 2000 oder ihrer Wirkungen vor. V. hat am 19. Dezember 2001 nicht einfach seine vorzeitige Kündigung vom 8. November 2000 vorbehaltlos widerrufen, sondern stattdessen und ohne irgendwie Bezug auf die vorzeitige Kündigung zu nehmen, erneut gekündigt (act. 02.III.6). Dabei hat er den Kündigungstermin vom 1. Mai 2005 als das "ordentliche Ablaufdatum" bezeichnet. Das kann -wenigstens rechtstheoretisch und der beabsichtigten Wirkung nach- als "Offerte zu neuem Vertragsschluss im Sinne der Wiederherstellung des bisherigen Schuldverhältnisses" interpretiert werden. Denn falls die Gegenseite sich darauf einliess, wie es vorliegend anzunehmen ist, muss dies zumindest bedeuten, dass die Wirkungen der vorausgegangenen ausserordentlichen Kündigung im beiderseitigen Einverständnis beseitigt waren oder allenfalls weitergehend, dass ein neuer Pachtvertrag geschlossen war. Die Annahme eines solchen Konsenses würde allerdings zwangsläufig voraussetzen, dass der Erklärungsempfänger gleichzeitig die zweite Kündigung stillschweigend akzeptierte. Dies bereitet auf Anhieb Mühe, muss aber gleichwohl angenommen werden, wenn P. die Pacht wie bis anhin weiter betrieb und sich nicht gegen die ordentliche Kündigung wehrte, beziehungsweise zwei Monate später lediglich eine Pachterstreckungsklage -welche ihrerseits eine gültige ordentliche Kündigung voraussetzt- erhob. Aufgrund des Verhaltens der Parteien und nicht zuletzt aufgrund der im vorliegenden Verfahren gestellten Rechtsbegehren ist gegeben, dass sie stillschweigend und übereinstimmend davon ausgehen, am 19. Dezember 2001 einen Vertrag zu den gleichen Bedingungen wie früher, insbesondere mit der gleichen beziehungsweise bis am 1. Mai 2005 weiterlaufenden Dauer, abgeschlossen zu haben.

f. Gemäss Wolfgang Portmann (Individualarbeitsrecht, Zürich 2000, N 950) ist der Widerruf einer Kündigung nur möglich in den Schranken von Art. 9 OR. Ausserhalb dieser Schranken -hier der Fall- braucht es eine Vereinbarung, wenn das Rechtsverhältnis trotz der Wirkungen der Kündigung fortgesetzt werden soll. Dessen ungeachtet soll die Bindungswirkung der Kündigung auch ohne entsprechende Vereinbarung der Parteien dann entfallen, wenn der Erklärungsempfänger an dieser kein schützenswertes Interesse hat, beispielsweise weil er das Kündigungsrecht des Erklärenden bestreitet. Diese Voraussetzungen treffen vorliegend zu. P. als Erklärungsempfänger hat kein schützenswertes Interesse daran, dass die Bindungswirkung der ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000 aufrechterhalten bleibt; er hat denn auch das Recht des Verpächters bestritten, ausserordentlich zu kündigen.

g. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Parteien entweder aufgrund eines einseitigen Wegfalls der Bindungswirkung der ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000, oder als Folge einer stillschweigenden Übereinkunft betreffend Beseitigung dieser Bindungswirkung, oder als Folge eines neuen Vertragsschlusses ab dem 19. Dezember 2001 in einem Pachtverhältnis zu den früheren Vertragsbedingungen stehen. Insoweit es sich um ein neues Pachtvertragsverhältnis handeln sollte, ist dieses nicht als erstmalige Verpachtung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 LPG zu qualifizieren, da es sich offensichtlich um den Ersatz für eine bestehende Pacht handelt (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 79; Müller, a.a.O., S. 4 f.), so dass auch dieses Pachtverhältnis, wie ursprünglich vorgesehen, bis am 1. Mai 2005 dauerte. Das Pachtverhältnis wurde vom Verpächter am 19. Dezember 2001 ordentlicherweise auf den 1. Mai 2005 gekündigt, was vom Pächter unangefochten blieb. Damit sind die Voraussetzungen für die Beurteilung der Pachterstreckungsklage gegeben und es sind die Berufungsanträge auf dieser Grundlage zu behandeln.

3. Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Hat -wie vorliegend- der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist (Art. 27 Abs. 2 LPG). Nach der als nicht abschliessend einzustufenden Aufzählung von Art. 27 Abs. 2 lit. a-e LPG (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 174; Müller, a.a.O., S. 25) ist die Fortsetzung der Pacht insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn der Pächter schwerwiegend gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat (lit. a), oder der Pächter zahlungsunfähig ist (lit. b), oder der Verpächter, sein Ehegatte, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will (lit. c), oder das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist (lit. d), oder das Gewerbe oder das Grundstück ganz oder teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes liegt und in naher Zukunft überbaut werden soll (lit. e). Bei Zweifeln über die Unzumutbarkeit beziehungsweise bei Beweislosigkeit ist die Pacht zu erstrecken (Studer/Hofer, a.a.O., S. 173; Müller, a.a.O., S. 24; LGVE 1987 I Nr. 17 E. 2). Ist die Erstreckung zumutbar, erstreckt der Richter die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4 LPG).

Vorliegend hat der Verpächter gekündigt und gegen die Erstreckungsklage die Unzumutbarkeitsgründe gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a, d und e LPG angerufen. Der vorinstanzliche Entscheid, die Pacht zu erstrecken und die Erstreckungsdauer auf 3 Jahre festzulegen, erweist sich unter allen massgeblichen Gesichtpunkten als ausgewogenes Verdikt. Die Vorinstanz hat die diesbezüglichen tatsächlichen und rechtlichen Urteilsgrundlagen zutreffend dargestellt. Anstatt von Wiederholungen kann vorab in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die umfassenden Erwägungen Ziff. 3-8 im angefochtenen Urteil (act. 02.I.1) verwiesen werden. Was die Parteien dagegen im Rechtsmittelverfahren vorbringen überzeugt nicht.

Im Einzelnen:

a. Der Anschlussberufungskläger macht Unzumutbarkeit der Fortsetzung wegen vertragswidriger Bewirtschaftung geltend. Nach der Lehre führt nicht jede Nichterfüllung oder nicht richtige Erfüllung von Vertragspflichten zur "Unzumutbarkeit" (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 175). Es muss sich um eine schwerwiegende Verletzung handeln, so dass die Pachtsache in ihrem Bestande gefährdet ist. Es ist derselbe Grad der Pflichtverletzung erforderlich, der eine vorzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses nach Art. 17 LPG zulassen würde (vgl. Studer/ Hofer, a.a.O., S. 175).

aa. Der Anschlussberufungskläger rügt, die von der Vorinstanz erkannte Rechtsfolge der Pachterstreckung stehe im Widerspruch zu ihren eigenen Erwägungen. Sie habe die von ihm angerufenen Bewirtschaftungsmissstände (schlechte Stalllüftung, Verunkrautung, Schädigung Grasnarbe, Scheedüngung, unsachgemässe Mistlagerung, unsachgemässe Düngung und Wiesennutzung) zwar durchwegs als relevante Pachtvertragsverletzungen qualifiziert, jedoch nicht die unausweichliche Konsequenz in seinem Sinne gezogen und die Pachterstreckung verweigert. Es handle sich nicht um Einzelfälle, sondern um eine ganze Serie von zum Teil lang andauernden Pflichtverletzungen, die jede für sich selber einer Erstreckung entgegenstehe und daher in ihrer Gesamtheit um so mehr eine Erstreckung der Pacht zwingend ausschlössen.

Der mit Duplik im vorinstanzlichen Verfahren erhobene Einwand des Beklagten, es gehe im vorliegenden Verfahren nicht um eine ausserordentliche Kündigung, sondern um das Begehren des Klägers um Pachterstreckung (act. 02.II.5, S. 3), ist zumindest materiell wenig erspriesslich. Wird der Unzumutbarkeitsgrund von Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG angerufen, so kann dies nur von Erfolg gekrönt sein, wenn er denselben Schweregrad an Pflichtverletzung aufweist, wie bei der vorzeitigen Vertragsauflösung gemäss Art. 17 LPG aus dem gleichen materiellen Grund (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 175). Indem er aus eigenem Antrieb die Beseitigung der Wirkungen seiner ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000 vorschlug und dies auch vollzog, hat V. implizite eingesehen, dass die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung damals nicht erfüllt waren. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die gleiche Tatsachengrundlage nunmehr plötzlich zu einer Unzumutbarkeit im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG führen sollte. In Anbetracht des Umstandes, dass eine Verschärfung der von ihm bis zu diesem Zeitpunkt gerügten Missstände oder ein Hinzutreten neuer Mängel in der Bewirtschaftung für die Zeit nach dem 19. Dezember 2001 nicht festzustellen ist, steht seine Argumentation in Widerspruch zu seinem eigenen vorprozessualen Verhalten.

Der Anschlussberufungskläger übersieht weiter, dass eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses sich frühestens auf den Zeitpunkt manifestieren kann, da eine mögliche Erstreckung ihren Anfang nimmt (1. Mai 2005). Der Richter hat für den weiteren Pachtverlauf eine Prognose zu stellen. Es bleibt somit Raum, dass er eine inzwischen eingetretene Besserung der Situation berücksichtigt. Eine frühere Vertragsverletzung, deren Wirkungen beseitigt sind und die sich nicht zu wiederholen droht, ist nicht geeignet, einen Unzumutbarkeitsgrund gegen die Ersteckung abzugeben. Der landwirtschaftliche Betriebsberater hat im Wesentlichen bereits an einer Begehung mit den Parteien am 26. Juni 2001 (act. 02.IV.5) wie der Sachverständige im Prozess am 2./7. Juli 2003 festgestellt, dass die Punkte Stalllüftung und Mistlagerung in Ordnung seien; eine Verunkrautung bestehe nicht und die Schädigung der Grasnarbe durch Viehtrieb sei von untergeordneter Bedeutung beziehungsweise leicht behebbar und führe selbst bei gleich bleibender Bewirtschaftung zu keinem Kulturlandverlust (act. 02.VII.10). Diese Einschätzungen des Experten werden vom Anschlussberufungskläger nicht substantiiert in Zweifel gezogen. Für die Frage der Unzumutbarkeit im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG fallen die Punkte Stalllüftung, Mistlagerung und Verunkrautung daher vollständig ausser Betracht. Der Punkt Schädigung der Grasnarbe ist nicht gravierend, so dass er weder allein noch zusammen mit anderen Aspekten eine Unzumutbarkeit begründet. Selbst wenn im Bereich vor dem Stall auf einer Fläche von lediglich 15 m2 eindeutige Trittschäden durch Vieh vorhanden waren, müssen diese mit Blick auf die gesamte Fläche der Pachtsache offensichtlich als unbedeutend oder zumindest als nicht hinreichend schwerwiegend im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG qualifiziert werden. Im Übrigen kann hinsichtlich der gerügten Bewirtschaftungsmängel in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die zutreffende vorinstanzliche Gesamtwürdigung verwiesen werden (act. 02.I.1, S. 7 ff., E.3c-e).

bb. Eine persönliche Unverträglichkeit zwischen den Parteien, die ein gewisses Ausmass erreicht, kann Anlass für eine vorzeitige Pachtauflösung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 17 LPG sein und damit auch Grund bilden, eine Pachterstreckung als unzumutbar im Sinne von Art. 27 LPG erscheinen zu lassen (Studer/Hofer, a.a.O., S. 175). Unter Berufung darauf macht der Anschlussberufungskläger sinngemäss geltend, er habe vor dem Pächter Angst. Er sei 70 Jahre alt und wolle seinen Lebensabend in Ruhe und Frieden verbringen. Er sei nur etwa halb so schwer und halb so kräftig wie der Kläger. Er habe mehrmals erleben müssen, dass der Kläger nicht vor körperlicher Gewaltanwendung zurückschrecke, einmal sogar so heftig, dass er sich, obwohl selbst nicht zimperlich, in ärztliche Behandlung habe begeben müssen. Eine Garantie, dass bis zum Ende des Pachtverhältnisses nichts mehr passiere, könne ihm niemand geben, vor allem nicht ab jenem Zeitpunkt, in welchem das vorliegende Verfahren abgeschlossen sei. Die Parteien wohnten zudem zusammen im gleichen Haus. Sie begegneten sich jeden Tag und ein Ausweichen sei unmöglich; Konfrontationen seien somit vorprogrammiert. Hinzu komme die psychische Belastung, das Wissen, jeden Tag einen Menschen zu sehen, mit dem man sich überhaupt nicht verstehe und die Tatsache, dass diese Person das eigene Hab und Gut bearbeite. Diese Situation sei nicht auszuhalten. Deshalb habe der Beklagte ja auch gekündigt (act. 06.3, S. 3 f.).

Mit seiner Bemerkung, deshalb habe er ja auch gekündigt, bestätigt der beklagte Verpächter die Widersprüchlichkeit seines Verhaltens. Wie bereits im Rahmen der Verletzungen der gesetzlichen/vertraglichen Pächterpflichten dargestellt, erscheint sein heutiger Standpunkt schon deshalb fragwürdig, weil einerseits der nämliche Grund der Unzumutbarkeit (persönliche Unverträglichkeit) im Falle von Art. 17 und Art. 27 LPG den gleichen Schweregrad erreichen muss und andererseits der Verpächter mit seinem Verhalten am 19. Dezember 2001 auch nach aussen hin kund getan hat, dass dieser Schweregrad für ihn dannzumal nicht erreicht war. Abgesehen von der Prozesssituation hat sich das persönliche Verhältnis in der Zwischenzeit nicht verschlechtert. Dass sich erfahrungsgemäss eine weitere Anspannung im persönlichen Verhältnis durch die Ausübung des gesetzlichen Klagrechts gemäss Art. 26 LPG ergeben hat, darf naturgemäss keine Berücksichtigung zu Lasten der ausübenden Partei finden.

Im Übrigen hat die Vorinstanz zutreffend dargelegt, warum die Beziehung nicht als hinreichend gestört erscheint, beziehungsweise übers Ganze betrachtet, die unerfreulichen persönlichen Auseinandersetzungen als Ausnahmeerscheinungen zu bewerten sind (act. 02.I.1, S. 12 f., E. 7). Darauf kann in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO ebenso verwiesen werden.

b. Zu den im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Unzumutbarkeitsgründen der Nichterhaltungswürdigkeit des landwirtschaftlichen Gewerbes (Art. 27 Abs. 2 lit. d LPG) und der Lage des Grundstücks in einer Bauzone, welche in naher Zukunft überbaut wird (Art. 27 Abs. 2 lit. e LPG), hat der beklagte Verpächter in seiner Anschlussberufung keinerlei Ausführungen gemacht (act. 06.3). Hat der Anschlussberufungskläger auf die Anrufung dieser Unzumutbarkeitsgründe im Berufungsverfahren verzichtet, erübrigen sich weitere Ausführungen dazu.

c. Fehlen hinreichende Unzumutbarkeitsgründe im Sinne von Art. 27 LPG, ist die Pacht zwingend um drei bis sechs Jahre zu erstrecken. Der Richter ist an diesen gesetzlichen Rahmen gebunden. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4 LPG). Die Dauer der Ersteckung innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens ist mithin ein nach Billigkeit zu fällender Ermessensentscheid. Zu berücksichtigen sind etwa eine angeschlagene Gesundheit des Pächters, besondere familiäre Verhältnisse oder persönliche Differenzen zwischen Pächter und Verpächter, welche zwar nicht grundsätzlich gegen eine Pachterstreckung sprechen, aber doch eine Erstreckung um volle sechs Jahre für die eine oder andere Partei als unangemessen erscheinen lassen. Zu berücksichtigen ist auch die Bedeutung der Pachtsache für den Betroffenen. Der vorinstanzliche Entscheid für eine Pachterstreckung von 3 Jahren und seine einlässliche Begründung (act. 02.I.1, S. 13 ff., E. 8) sind nicht zu beanstanden; darauf kann verwiesen werden (Art. 229 Abs. 2 ZPO).

Der Pächter ist ledig, nicht ortsgebunden, gut ausgebildet, mit 44 Jahren noch relativ jung, gleichzeitig aber berufserfahren und muss sich ohnehin nach einer neuen Pacht umsehen. Die Zeitspanne von 6 ½ (seit der Kündigung) beziehungsweise von 3 Jahren (seit der Erstreckung) erscheinen dafür ausreichend.

Am Argument, die Amortisation der Anfangsinvestitionen für Inventar von rund 150'000 Franken erforderten eine Erstreckung um mehr als 3 Jahre, hat der Pächter in der Berufung nicht festgehalten. Der Berufungskläger führt hingegen ins Feld, die Berücksichtigung angespannter persönlicher Verhältnisse bei der Festsetzung der Erstreckungsdauer stelle eine schwerwiegende Verletzung von Art. 27 Abs. 4 LPG dar; eine Erstreckung über die maximale Dauer von 6 Jahren sei zumutbar, wenn der Pächter nicht schwerwiegend gegen seine Pflichten verstossen habe. Insofern damit behauptet werden will, die Pacht müsse stets um die Maximaldauer erstreckt werden, falls keine schwerwiegenden Pflichtverletzungen vorlägen, widerspricht dies klar dem Charakter einer Ermessensvorschrift. Wollte man der Auffassung des Berufungsklägers folgen, gäbe es nur alles (Maximalerstreckung) oder nichts (Verweigerung der Erstreckung). Das widerspräche der Absicht des Gesetzgebers, dem Richter einen Ermessensspielraum in Form eines Zeitrahmens zu geben. Beim Umgang, den die Parteien eines Pachtvertrages miteinander pflegen und ihrer persönlichen Verträglichkeit handelt es sich um einen Teilaspekt der persönlichen Verhältnisse im Sinne des Gesetzes und damit um ein Element richtiger Ermessensbetätigung gemäss Art. 27 Abs. 4 LPG. Bestehende persönliche Differenzen, welche zwar nicht rechtfertigen, die Zumutbarkeit der Erstreckung für den Verpächter grundsätzlich in Frage zu stellen, können praxisgemäss immerhin eine Pachterstreckung um volle sechs Jahre für die eine oder andere Partei als unangemessen erscheinen lassen (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 181; ARGVP 2000 S. 92). Dem Beweisergebnis kann unschwer entnommen werden, dass das persönliche Verhältnis zwischen Verpächter und Pächter arg getrübt ist, wobei beide Parteien das ihrige zur schlechten Beziehung beigetragen haben. Die Behauptungen des Berufungsklägers, die Vorwürfe hinsichtlich der Bewirtschaftung seien allesamt bloss Vorwand gewesen, um den Pächter hinauszuekeln, und für das schlechte persönliche Verhältnis sei ausschliesslich der Verpächter verantwortlich, sind nicht haltbar. Der Pächter hat mit seiner teilweise nachlässigen Betriebsführung provoziert. Auch die schriftliche Drohung des Verpächters "Wenn Du den Ofen auf dem Gang und in der Küche nicht ein wenig einschaltest, stelle ich Dir das Wasser ab" erscheint als (Über-)Reaktion auf die Renitenz des Pächters, die Heizung aufzudrehen (act. 02.III.13). Es ist demnach angezeigt, dem objektiv bestehenden und im Übrigen beidseits verschuldeten Umstand der persönlichen Unverträglichkeit beim Entscheid über die Erstreckungsdauer angemessen Rechnung zu tragen, das heisst von der maximalen zeitlichen Erstreckung Abstand zu nehmen.

Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist beträgt 1 Jahr (Art. 16 Abs. 2 LPG). Der Verpächter hat am 19. Dezember 2001 auf den 1. Mai 2005 gekündigt. Die Vorinstanz hat erwogen, der Kläger habe seit dem 19. Dezember 2001 Gelegenheit, sich nach einem geeigneten Pachtobjekt umzusehen. Der Rechtsstandpunkt des Berufungsklägers, das Gesetz verbiete es, einen frühen Kündigungszeitpunkt bei der Festlegung der Erstreckungsdauer zu berücksichtigen, ist nicht zu teilen. Kündigt eine Partei wesentlich früher, als dies die Kündigungsfrist von ihr verlangt, ist dies objektiv zum Nutzen der Gegenpartei. Denn es steht fest, dass der Gegenpartei mehr Zeit zur Verfügung steht, sich anderweitig nach einem neuen Bewirtschafter beziehungsweise nach einer neuen Pacht umzusehen. Es besteht vorliegend nicht die Möglichkeit, dass der Pächter während des strittigen Pachtverhältnisses pensioniert wird. Muss sich der Kläger ohnehin nach einer neuen Pacht umsehen, ist nicht einzusehen, warum der erwiesene Umstand, dass er bereits seit 3 Jahren vor Beginn einer allfälligen Erstreckung damit rechnen musste, eine neue Pacht suchen zu müssen, bei der Festlegung der Erstreckungsdauer keine Berücksichtigung finden soll.

4. Der vorinstanzliche Kostenspruch ist, für den Fall, dass Berufung und/oder Anschlussberufung abgewiesen werden, von keiner Partei selbständig angefochten worden, so dass sich weitere Erörterungen dazu erübrigen.

5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufung und Anschlussberufung vollumfänglich abzuweisen sind und das angefochtene Urteil in seiner Gesamtheit zu bestätigen ist.

Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass es auf den Ablauf der 3-jährigen Erstreckungsdauer hin keiner erneuten Kündigung mehr bedarf. Das Pachtverhältnis ist mit dem gerichtlich bestimmten Zeitpunkt aufgelöst. Die Kündigung vom 19. Dezember 2001 bleibt als solche gültig. Durch die Erstreckung wird lediglich ihre rechtsaufhebende Wirkung teilweise geändert, indem der Ablauf des Pachtvertragsverhältnisses richterlich bis zum 1. Mai 2008 hinausgeschoben wird (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 182; Müller, a.a.O., S. 5 und 23).

6. Beide Parteien obsiegen und unterliegen im Berufungsverfahren im gleichen Umfang wie die Gegenpartei. Bei diesem Ausgang des Verfahrens und angesichts der Tragweite der Anträge im Berufungs- und Anschlussberufungsverfahren (Ausdehnung beziehungsweise Einschränkung der Pachterstreckung um 3 Jahre) liegt auf der Hand, dass die Kosten des Berufungsverfahrens den Parteien je hälftig zu überbinden sind und jede Partei ihren Verfahrensaufwand selbst trägt (Art. 223 i.V.m. 122 Abs. 1 und 2 ZPO).

Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung und die Anschlussberufung werden abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungs- und Anschlussberufungsverfahrens von Fr. 4'315.— (Gerichtsgebühr Fr. 4'000.—; Schreibgebühr Fr. 315.—) gehen je zur Hälfte zu Lasten von P. und V..

3. Die Prozessentschädigungen für das Berufungs- und Anschlussberufungsverfahren werden wettgeschlagen.

4. Mitteilung an: __________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden

Der Vizepräsident:

Der Aktuar: