Anfechtung der Kündigung

Ref.: Chur, 24. September 2003Schriftlich mitgeteilt am:

ZF 03 35

Urteil

Zivilkammer

Vizepräsident Schlenker, Kantonsrichter Heinz-Bommer, Jegen, Riesen-Bienz und Tomaschett-Murer, Aktuarin ad hoc Strässler.

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In der zivilrechtlichen Berufung

der B. X. und des A. X., C.-Strasse, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Karin Caviezel, Postfach 160, Belmontstrasse 1, 7006 Chur, Kläger und Berufungskläger,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen die Y.-Stiftung, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener, Postfach 201, Bärenloch 1, 7002 Chur, Beklagte und Berufungsbeklagte,

betreffend Anfechtung der Kündigung,

hat sich ergeben:

A. Die Y.-Stiftung, vertreten durch die E. AG als Verwalterin, vermietete den Eheleuten X. mit unbefristetem Vertrag vom 6. September 1999 eine 4 ½ -Zimmer-Wohnung an der C.-Strasse in N.. Diese Wohnung diente den Klägern und Berufungsklägern und deren Sohn ab dem 6. Oktober 1999 als Familienwohnung. Nach einer Auseinandersetzung über in der Mietwohnung durchzuführende Renovationsarbeiten kündigte die Beklagte und Berufungsbeklagte, wiederum vertreten durch die E. AG, das Mietverhältnis am 21. Juni 2002 auf den 30. September 2002. Beide Ehegatten erhielten die ihnen separat auf amtlichem Formular mitgeteilte Kündigung am 24. Juni 2002.

B. Am 22. Juli 2002 fochten die Mieter die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes Plessur als missbräuchlich im Sinne von Art. 271 OR an mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Die Kündigung der Y.-Stiftung vom 21. Juni 2002 auf den 30. September 2002 sei aufzuheben.

2. Unter Entschädigungsfolge zulasten der Vermieterin. C. Da weder an der Schlichtungsverhandlung vom 19. August 2002 noch bei den anschliessenden Verhandlungen unter den Parteien eine Einigung zustande kam, teilte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes Plessur den Parteien am 23. September 2002 folgenden Entscheid mit:

3. Das Begehren der Mieterschaft auf Aufhebung der Kündigung vom 21. Juni 2002 wird abgewiesen.

4. Das Mietverhältnis wird erstmalig bis zum 31. März 2003 erstreckt.

5. Es werden keine Kosten erhoben.

6. (Rechtsmittelbelehrung)

7. (Mitteilung) D. Gegen diesen Entscheid gelangten B. X. und A. X. mit Prozesseingabe vom 23. Oktober 2002 form- und fristgerecht an das Bezirksgericht Plessur mit folgenden Anträgen:

8. Der angefochtene Entscheid der Schlichtungsstelle für Mietsachen des Bezirks Plessur vom 23. September 2002 sei aufzuheben und es sei die Kündigung der Y.-Stiftung vom 21. Juni 2002 auf den 30. September 2002 aufzuheben.

9. Unter Entschädigungsfolge zulasten der Mieterin. Die Vermieterin beantragte in der Prozessantwort vom 20. November 2002 die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Klage.

E. Mit Urteil vom 26. Juni 2003, im Dispositiv mitgeteilt am 27. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, entschied das Bezirksgericht Plessur was folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Gemäss Art. 274f Abs. 3 i.V. mit Art. 274e OR wird das Mietverhältnis bis 30. September 2003 erstreckt.

3. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 6'170.-- (Gerichtsgebühren Fr. 6'000.--, Barauslagen Fr. 170.--) gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Kläger, welche die Beklagte ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit Fr. 3'249.50 (inkl. 7,6 % MWSt) zu entschädigen haben.

4. (Mitteilung) F. Gegen dieses Urteil liessen B. X. und A. X. am 11. August 2003 Berufung erklären mit folgenden Anträgen:

5. Das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, sei aufzuheben und die Klage sei vollumfänglich gutzuheissen.

6. Die vermittleramtlichen Kosten sowie jene des Bezirksgerichtes Plessur seien vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen; ferner sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern für das erstinstanzliche Verfahren eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 8'804.-- zu bezahlen.

7. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten. G. An der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht von Graubünden vom 24. September 2003 waren der Berufungskläger A. X., Rechtsanwältin lic.iur. Karin Caviezel und Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener anwesend. Gegen die Zuständigkeit und die gegenüber der Vorladung veränderte Zusammensetzung des Gerichts wurden keine Einwände erhoben. B. X. liess ein Schreiben einreichen, in welchem sie ihrem Ehemann und ihrer Anwältin die Vollmacht zur Vertretung erteilte und das Gericht um eine faire Beurteilung des Falles ersuchte. Anträge zum Beweisverfahren wurden nicht gestellt. Die Rechtsvertreterin der Berufungskläger bestätigte und begründete in ihrem Plädoyer, welches sie im Sinne von Art. 51 Abs. 1 lit. b OG auch schriftlich zu den Akten gab, die Anträge gemäss Berufungserklärung. Der Anwalt der Berufungsbeklagten, welcher seine Ausführungen ebenfalls schriftlich einreichte, beantragte die kostenfällige Abweisung des Rechtsmittels. Das Gericht verzichtete auf eine Befragung von A. X.. In ihrer Replik betonte die Anwältin der Mieter, dass die Vermieterin die Verletzung der Duldungspflicht zu beweisen habe. Einen Urkundenbeweis dafür, dass die Eheleute X. von den Renovationsarbeiten gewusst hätten, gebe es nicht. Das Hinterlassen eines Zettels an der Wohnungstür reiche nicht aus. Das Abschleifen der Fenster sei im übrigen mit erheblichen Immissionen an Staub und Schmutz verbunden, so dass nicht von geringfügigen Unterhaltsarbeiten gesprochen werden könne. Selbst wenn davon ausgegangen werde, dass 13 von 14 Mietern das Vorgehen der Vermieterin im Zusammenhang mit den Renovationsarbeiten akzeptiert haben, bedeute dies noch nicht, dass dieses Vorgehen korrekt gewesen sei. Die Kündigung sei eine reine Machtdemonstration gewesen. Es könne nicht angehen, dass Mieter wegen einer Panne bei der Ausführung von Erneuerungsarbeiten aus dem Mietverhältnis entlassen würden. Den Eheleuten X. liege daran, dass die Missbräuchlichkeit der Kündigung festgestellt werde. Eine zweite Mieterstreckung sei bewusst nicht verlangt worden. Das Gericht habe gegebenenfalls über eine angemessene Auszugsfrist zu entscheiden. Rechtsanwalt Dr. Peter Diener verzichtete auf eine Duplik.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien vor Schranken und auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil wird, soweit erforderlich, nachstehend eingegangen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36 der Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in Verbindung mit Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Berufung erklärt werden. Die Berufungserklärung vom 11. August 2003 richtet sich gegen das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, in welchem die Klage betreffend die Anfechtung der Kündigung abgewiesen und das Mietverhältnis zwischen den Parteien bis zum 30. September 2003 erstreckt wurde. Umstritten ist die Rechtmässigkeit der Kündigung. Der Streitwert entspricht dem Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis zwingend weiter laufen würde, wenn die Kündigung nicht wirksam wäre. Im konkreten Fall beträgt er, ausgehend von einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'680.-- (exkl. Nebenkosten) und unter Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR mindestens Fr. 60'000.--, wie die Vorinstanz richtig und mit zutreffender Begründung, auf welche an dieser Stelle verwiesen werden kann, ermittelt hat (Art. 229 Abs. 3 ZPO; E. 1b), S. 4f. des angefochtenen Urteils). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Berufung wird eingetreten.

2.a) Unbestritten ist, dass die von der Vermieterin am 21. Juni 2002 mit amtlich genehmigten Formularen an beide Ehegatten ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietvertrages für die von der Familie X. bewohnte 4 ½-Zimmerwohnung an der C.-Strasse per 30. September 2002 formell und materiell gültig, das heisst, weder nichtig noch unwirksam ist (vgl. dazu ausführlich E. 1a), S. 3f. des vorinstanzlichen Urteils). Ebenso steht fest und wird von beiden Parteien anerkannt, dass die Kündigung sowie der Entscheid der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Plessur von den Mietern unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen formgerecht und bei den zuständigen Instanzen angefochten wurden (vgl. E.1b) des Urteils des Bezirksgerichtes Plessur, S. 4). Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Kündigung missbräuchlich und damit anfechtbar im Sinne von Art. 271 OR ist, wie die Mieter geltend machen, oder ob die Auflösung des Vertragsverhältnisses in Ausübung der Kündigungsfreiheit korrekt erfolgte, wie Vermieterin und Vorinstanz dafür halten.

b) Wann eine Kündigung nach der Lehre und Rechtsprechung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR ist und wie die Beweislast verteilt ist, hat die Vorinstanz ausführlich und fundiert dargelegt. Diese grundsätzlichen Überlegungen in den Erwägungen 2.a) bis c) auf den Seiten 5 - 7 des vorinstanzlichen Urteils wurden von den Parteien zu Recht nicht beanstandet, so dass das Kantonsgericht an Stelle eigener Begründung auf diese Bezug nehmen kann (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Zu prüfen bleibt, zu welchem Ergebnis die Anwendung dieser Regeln im konkreten Fall führt.

3. Die Berufungskläger machen geltend, die Vorwürfe, welche ihnen gegenüber in der Kündigungsbegründung erhoben worden seien, seien samt und sonders unwahr, würden gegen Treu und Glauben verstossen und müssten im Resultat der Anfechtung zur Aufhebung der Kündigung führen.

a) Die Verwalterin der Vermieterin, die E. AG, vertreten durch ihren Geschäftsführer F., begründete die Kündigung in ihrem Schreiben vom 11. Juli 2002 (KB 6) zusammengefasst damit, dass sie am 3. Mai 2002 das Malergeschäft G., damit beauftragt hätte, die Fenster in der Liegenschaft C.-Strasse abzuschleifen und neu zu streichen, und sie den Maler gleichzeitig gebeten hätte, die Termine mit den Bewohnern direkt abzumachen, damit die Arbeiten koordiniert und schnell abgewickelt werden könnten. Bei 13 von 14 Wohnungen habe dies einwandfrei geklappt. Bei der Wohnung X. sei dem Maler das Gehör verweigert und der Eintritt verwehrt worden. Während der Zeit zwischen dem 27. Mai 2002 und dem 13. Juni 2002 habe man mit allen Mitteln versucht, an die Familie X. heranzukommen. Der Maler habe zum Beispiel einen Zettel an die Tür geklebt. A. X. sei auf der Terrasse gesehen worden. Er habe sich versteckt, als er realisiert habe, dass man ihn gesehen habe. Das Telefon werde generell nicht abgenommen, Eingeschriebene Briefe würden nicht abgeholt, wie auch die Kündigung nicht abgeholt worden sei. Am 11. Juni 2002 sei B. X. an ihrem Arbeitsplatz kontaktiert worden. F. habe sich klar ausgedrückt und sie aufgefordert, einen Termin bekannt zu geben, an dem die Wohnung betreten werden könne. Mit Schreiben vom 11. Juni 2002 und vom 14. Juni 2002 sei den Mietern nochmals Gelegenheit gegeben worden, den Termin bekannt zu geben, was jedoch bis dato nicht geschehen sei. Nach einem Hinweis auf einen ähnlichen Vorfall, der sich unmittelbar nach dem Einzug der Familie X. abgespielt habe, hielt die Verwaltung abschliessend fest, dass das Vorgehen, das die Familie X. gewählt habe, sie daran hindern würde, ein normales Mieter / Vermieter - Verhältnis zu leben, weshalb es ihres Erachtens besser sei, wenn sich die Parteien trennen würden.

b) Die Mieter stellen sich auf den Standpunkt, dass entgegen der Auffassung der Vermieterin und der Vorinstanz nicht nachgewiesen sei, dass sie im Zusammenhang mit der Renovation der Fenster den Mietvertrag, konkret ihre Duldungspflicht, verletzt hätten. Damit von einem Vertragsbruch die Rede sein könne, müsse die Vermieterin nachweisen, dass sie die Mieter rechtzeitig über die durchzuführenden Arbeiten, deren Umfang und Zeitbedarf informiert und den Termin rechtzeitig angekündigt habe. Da die Vermieterin Rechte aus der kürzeren Ankündigungsfrist ableite, treffe sie auch die Beweispflicht dafür, dass es sich um Renovationsarbeiten nach Art. 257 h OR und nicht um Erneuerungsarbeiten gemäss Art. 260 OR handle. Auch diesen Nachweis habe sie nicht erbracht, so dass von der längeren Ankündigungsfrist gemäss Ziff. 12 des Mietvertrages, im konkreten Fall also von einer Ankündigungsfrist von vier Monaten, auszugehen sei. Vorliegend sei aber nicht einmal die Frist von Wochen oder einem Monat für nicht dringende, notwendige Arbeiten im Sinne von Art. 257 h OR eingehalten worden.

4.a) Nach Art. 257 h Abs. 1 OR muss der Mieter Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). Unterhaltsarbeiten, welche Mieterinnen und Mieter gemäss Art. 257 h OR zu dulden haben, dienen dazu, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Durch Unterhaltsarbeiten wird gegenüber dem Zustand bei Mietbeginn keine zusätzliche Leistung erbracht. Sie beinhalten die Behebung von Mängeln oder der Folgen der Abnutzung. Als notwendig zu qualifizieren sind alle Unterhaltsarbeiten, welche eine sorgfältige Vermieterschaft normalerweise ausführen lässt, um eine Verschlechterung des Zustandes der Liegenschaft zu verhindern. Darunter fällt namentlich das regelmässige Bemalen von Holzteilen, Läden, Balken etc. (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 135, Ziff. 3.2; S. 176, Ziff. 1.1; vgl. zur Unterscheidung zwischen Unterhaltsarbeiten im Sinne von Art. 257h OR und Erneuerungsarbeiten im Sinne von Art. 260 OR auch Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N. 9f. zu Art. 257 h OR; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2. Aufl., Zürich 1998, NN. 5, 8ff. zu Art. 257 h OR und NN. 17 ff. zu Art. 260 OR). Werden Erneuerungsarbeiten vorgenommen, wird die Mietsache gegenüber dem Zustand, wie er ursprünglich vereinbart wurde, verändert. Im allgemeinen wird die Mietsache verbessert und verschafft der Mieterschaft einen zusätzlichen Mehrwert. Erneuerungen und Änderungen können als Investitionen zur Modernisierung des Mietobjektes umschrieben werden, die in der Regel den Gebrauchs- und/oder Substanzwert verändern. Beispielsweise lässt die Vermieterschaft ein Badezimmer in eine Wohnung einbauen, in der bis anhin kein solches vorhanden war, oder sie ersetzt eine Ofenheizung durch eine Zentralheizung. Die Erneuerung und die vorliegend nicht zur Diskussion stehende Änderung der Mietsache ist eine einseitige Vertragsänderung durch die Vermieterschaft im Sinne von Art. 269 d Abs. 3 und 270 b Abs. 2 OR und kann gegenüber der Mieterschaft nur unter Einhaltung von Kündigungsfristen und Kündigungsterminen durchgesetzt werden (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 176f.; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 19ff zu Art. 260 OR). Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten haben die Mieter bei einem ungekündigten Mietverhältnis nach Art. 260 OR zu dulden, wenn sie zumutbar sind. Art. 12 Abs. 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien (BB 3) präzisiert diese gesetzliche Regelung insofern, als vertraglich festgelegt wird, was unter rechtzeitiger Anzeige für Erneuerungen und Änderungen zu verstehen ist, nämlich die Anzeige innert der um einen Monat verlängerten Kündigungsfrist. Mit dieser vertraglichen Regelung wird den Mieterinnen und Mietern die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis rechtzeitig vor Beginn der Umbauarbeiten zu kündigen. Damit können sie nicht nur den mit Erneuerungen und Änderungen verbundenen Unannehmlichkeiten, sondern insbesondere auch der damit üblicherweise verbundenen Mietzinserhöhung entgehen. Reine Unterhaltsarbeiten, mit denen lediglich der Zustand der Mietsache bei Mietbeginn erhalten wird, lassen demgegenüber lediglich die durchschnittlichen Unterhaltskosten ansteigen (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 177, Ziff. 1.4). Eine gegenüber der ordentlichen Kündigungsfrist verlängerte Anzeigefrist ist für diesen Fall nicht erforderlich.

b) Den Berufungsklägern ist insofern beizupflichten, als im konkreten Fall nicht mittels Urkunden nachgewiesen ist, welche Arbeiten genau an ihrer Wohnung hätten ausgeführt werden sollen. In ihrer Rechtsschrift (Prozessantwort vom 20. November 2002, S. 3) liess die Vermieterin aber behaupten, dass im ganzen Haus mit 14 Wohnungen die Fenster der Wohnungen hätten gestrichen werden sollen. Diese Behauptung wird von den Aussagen des Zeugen und Malers G. bestätigt, welcher angab, dass er von der E. AG einen Auftrag für die Renovation sämtlicher Aussenfenster der Liegenschaften C.-Strasse und D.-Strasse erhalten habe. Übereinstimmend gab F. von der E. AG als Zeuge zu Protokoll, die Vermieterin habe beabsichtigt, Renovationsarbeiten an den beiden Liegenschaften vorzunehmen. Es sei darum gegangen, die Fensterrahmen aus Holz von aussen neu zu streichen. Dafür sei es notwendig gewesen, die Wohnungen zu betreten. I., Mieterin in der Nachbarliegenschaft D.-Strasse, erinnerte sich als Zeugin daran, dass im Rahmen der Renovationsarbeiten im Sommer 2002 die äusseren Holzteile der Fenster neu gestrichen worden seien. Schliesslich liessen die Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung vor der Zivilkammer selbst ausführen, dass bei den Renovationsarbeiten sämtliche Fenster durch die Malerei G. hätten abgeschliffen und neu gestrichen werden sollen (Plädoyer Rechtsanwältin Caviezel, S. 4). Damit ist bewiesen und von den Berufungsklägern auch anerkannt, dass es sich bei den geplanten - und an den übrigen Wohnungen auch ausgeführten - Arbeiten lediglich um einen Neuanstrich der bestehenden hölzernen Fensterrahmen und damit eindeutig um reine Unterhaltsarbeiten im Sinne von Art. 257 h OR und der oben (E.4a) zitierten Lehre handelte. Anders zu entscheiden gewesen wäre allenfalls dann, wenn die Renovation den Ersatz ganzer Fenster und damit eine Erneuerung mit zumindest teilweise wertvermehrendem Charakter umfasst hätte (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 19 zu Art. 260 OR). Dass dem so gewesen ist, wird indessen von keiner Seite behauptet, geschweige denn bewiesen.

5.a) Waren an der Wohnung der Berufungskläger Unterhaltsarbeiten im Sinne von Art. 257 h OR auszuführen, richtet sich auch die Frage der Ankündigung nach dieser Bestimmung und nicht nach Art. 12 Abs. 2 des Mietvertrages, welcher sich nach seinem klaren und eindeutigen Wortlaut, aber auch nach seinem Sinn und Zweck (vgl. oben E. 4. a) am Ende) nur auf Erneuerungen und Änderungen gemäss Art. 260 OR bezieht. Gemäss Art. 257 h Abs. 3 OR muss der Vermieter den Mietern Arbeiten rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen der Mieterinnen und Mieter Rücksicht nehmen. Das Gesetz kennt keine bestimmte Frist zwischen der Ankündigung der Arbeiten und deren Ausführung. Was unter rechtzeitiger Anzeige zu verstehen ist, lässt sich auch nicht allgemein umschreiben. Abzustellen ist vielmehr auf die Umstände des Einzelfalles. Zu berücksichtigen sind dabei der Umfang und die Dauer der Arbeiten. Je umfangreicher die Arbeiten sind, um so länger ist die Frist der Vorankündigung anzusetzen. Bei Unterhaltsarbeiten von untergeordneter Bedeutung können die Arbeiten unmittelbar nachdem sie der Mieterschaft angekündigt worden sind, in Angriff genommen werden. Dasselbe gilt für dringende Reparaturen, vor allem wenn wachsender Schaden droht. Können Arbeiten dagegen von langer Hand geplant werden, kann von der Vermieterin eine grosszügigere Voranzeigefrist gefordert werden. Generell ist die Frist so zu bemessen, dass der Zweck der Anzeige, nämlich Mieterinnen und Mietern Gelegenheit zu geben, sich auf die durch die Arbeiten entstehenden Beeinträchtigungen vorzubereiten und die zur reibungslosen Durchführung der Arbeiten unerlässlichen Vorkehren zu treffen (z.B. Wegstellen von Möbeln, Abdecken, Sicherstellung des Zugangs durch Deponieren der Schlüssel etc.) erreicht werden kann (Higi, a.a.O, NN. 21 ff. zu Art. 257 h OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 136; SVIT-Kommentar, N. 12 zu Art. 257 h OR). Eine bestimmte Form der Ankündigung, namentlich etwa Schriftform, verlangt Art. 257 h Abs. 3 OR nicht; es genügt vielmehr eine mündliche Orientierung, die, wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, nicht durch die Vermieterin persönlich vorgenommen werden muss, sondern auch an den beauftragten Handwerker delegiert werden kann (Urteil des Bezirksgerichtes Plessur, E.3 a) S. 10 unten mit Hinweisen; vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O. S. 136; Higi, a.a.O., N. 21 zu Art. 257 h OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 12 zu Art. 257 h OR).

b) Im vorliegenden Fall ist mit den Mietern davon auszugehen, dass es sich bei einem Neuanstrich der Fenster nicht um dringende Arbeiten handelte. Auch die Vermieterin bringt nicht vor, dass unmittelbarer Schaden drohte. Die Renovation war grundsätzlich planbar. Die Verwalterin dürfte, wie die Mieter zu Recht geltend machen, schon geraume Zeit vor dem Beginn der Arbeiten, nämlich beim Einholen von Offerten oder spätestens seit der Vergabe des Auftrages gewusst haben, wann die Arbeiten ungefähr durchgeführt werden sollten. Entsprechend wäre eine frühzeitige schriftliche Voranzeige durch die Verwalterin zweifellos sinnvoll gewesen. Auf der anderen Seite muss man sich vor Augen halten, dass keine umfangreiche Renovation geplant war. Es ging vielmehr um kleinere Malerarbeiten, welche den Gebrauch der Wohnung nur für eine relativ kurze Dauer in geringfügigem Mass beeinträchtigten. Vorgesehen war, dass die Handwerker die Wohnungen betreten, die Fenster abschleifen und von innen aus neu streichen würden. Dies dauert erfahrungsgemäss kaum länger als einen Tag. Zweifellos musste den Mieterinnen und Mieter Gelegenheit gegeben werden, die Möbel unter den Fenstern wegzurücken oder diese allenfalls abzudecken, um unnötigen Staub und allfällige Farbflecken zu vermeiden. Auf grössere Unannehmlichkeiten oder Einschränkungen bei der Benutzung der Wohnung mussten sie sich aber nicht einstellen. Eine Vorankündigungsfrist von mehreren Wochen oder gar Monaten kann unter diesen konkreten Umständen entgegen der Auffassung der Berufungskläger nicht verlangt werden. Vielmehr ist mit der Vorinstanz (E. 4.b) S. 11) davon auszugehen, dass eine mündliche Benachrichtigung rund eine Woche im Voraus grundsätzlich genügt, damit sich Mieterinnen und Mieter auf die Beeinträchtigung durch die Malerarbeiten an den Fenstern vorbereiten und im Falle der Abwesenheit den Schlüssel bei der Hauswartin oder in der Nachbarschaft deponieren können.

6. Während die Vermieterin geltend macht, Handwerker und Verwaltung hätten zwischen dem 27. Mai 2002 und dem 13. Juni 2002 mit allen Mitteln versucht, die Eheleute X. zu kontaktieren und mit ihnen einen Termin zu vereinbaren, was aber bis zur Kündigung am 21. Juni 2002 und selbst bis heute nicht gelungen sei, stellen sich die Berufungskläger auf den Standpunkt, sie hätten vor dem 11. Juni 2002, dem Tag, an dem F. von der E. AG B. X. im Büro erreicht habe und ihr gegenüber unbestrittenermassen auch ausfällig geworden sei, nichts von den Arbeiten gewusst. Entsprechend könne ihnen auch keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden.

a) Wie auch die Vermieterin anerkennt, unterblieb im vorliegenden Fall eine der naheliegendsten Massnahmen, nämlich die schriftliche Vorankündigung der geplanten Arbeiten durch die Verwalterin. Entgegen der Darstellung der E. AG in ihrem Schreiben vom 14. Juni 2002 (KB 4) wurden die Arbeiten unbestrittenermassen auch vom beauftragten Maler nicht schriftlich, mit einem Zettel in den Briefkästen, angekündigt. Insofern trifft die Darstellung in der Begründung der Kündigung (KB 6), wonach man mit allen Mitteln versucht habe, die Mieter zu erreichen, nicht zu. Mehrere Zeugen sagen indes gleichermassen und unwidersprochen aus, dass die Mieterinnen und Mieter direkt durch den Malermeister G. telefonisch kontaktiert worden seien (K., zu 2, S. 1; I., zu 2, S. 1; G., zu 2, S. 1f., F., zu 2, S. 1). Die Terminabsprache erfolgte, wie sich aus den übereinstimmenden Aussagen des Malermeisters G. und der Mieterin und unbefangenen Zeugin I. ergibt, mindestens acht bis zehn Tage im voraus (G., S. 1, Ziff. 2; I., S. 1 zu 2; vgl. K., S. 2 zu 2, der sogar von einem Monat spricht, seine Aussagen aber deshalb relativiert, weil er tagsüber regelmässig ausser Haus ist). Mieterin I. hielt als Zeugin (Einvernahme-Protokoll S. 1, zu 2) fest, dass die Terminabsprache aus ihrer Sicht rechtzeitig und korrekt abgelaufen sei. Aufgrund dieser Zeugenaussagen ist erstellt, dass die übrigen Mieterinnen und Mieter rechtzeitig - nämlich mindestens eine Woche im Voraus - und auf zulässige Weise - nämlich mittels eines Anrufs des ausführenden Handwerkers - von den anstehenden geringfügigen Arbeiten Kenntnis erhielten. Nach den Angaben der Zeugen G. und F. (Zeuge G., S. 2, Ziff. 3; Zeuge F., S. 2 zu Ziff. 2) konnte der Malermeister auf diese Weise denn auch in 13 von 14 Fällen problemlos einen Termin abmachen und die Reparaturen durchführen.

b) Bei der Familie X. misslang es dem Malermeister, einen Termin für das Streichen der Fenster zu vereinbaren. G. sagte als Zeuge aus, dass er mehrmals vergeblich versucht habe, die Mieter X. telefonisch zu erreichen. Er habe daher keinen Termin vereinbaren können (S. 1 f zu Ziff. 2). Eines Tages habe er an der Wohnungstüre der Familie X. einen Zettel mit seiner Adresse und seiner Telefonnummer angebracht. Darauf habe er die Bitte notiert, dass sie ihn zurückrufen sollten. Am nächsten Morgen sei der Zettel nicht mehr an der Türe gewesen, allerdings habe er von der Familie X. auch keinen Telefonanruf bekommen. Ein anderes Mal habe er B. X. direkt in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm gesagt, sie werde ihm noch Bescheid geben und habe angefügt, dass man die Arbeiten vor ihrem Einzug in die Wohnung hätte ausführen können. Einen Rückruf habe er jedoch nicht erhalten und aus diesem Grunde habe er eine oder zwei Wochen später B. X. wieder in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm auf jeden Fall keinen Termin mitteilen können. Er gehe davon aus, dass alles über ihren Ehemann gelaufen sei (S. 2 zu Ziff. 4). Es sei richtig, dass er auch diverse Telefone an die Privatnummer X. gemacht habe und das Telefon nie abgenommen worden sei. Auf die Frage, ob es zutreffe, dass das Telefon auch nicht abgenommen wurde, wenn seine Leute gesehen hätten, dass A. X. zu Hause gewesen sei, führte der Zeuge G. aus, dass ihm eines Tages ein Mitarbeiter erzählt habe, dass er A. X. auf dessen Balkon gesehen habe. Als A. X. seinen Mitarbeiter ebenfalls gesehen habe, sei er in seine Wohnung verschwunden. Der Mitarbeiter habe eine Person, einen grossen Mann mit schütterem Haarwuchs auf dem Balkon der Wohnung X. gesehen. Ob es sich dabei um A. X. gehandelt habe, habe der Mitarbeiter nicht gewusst (Einvernahme G., S. 2 zu Ziff. 6). Schliesslich bestätigte der Zeuge, dass er und seine Mitarbeiter verschiedentlich an der Wohnungstüre geläutet hätten, leider erfolglos. Die Zeugin J., welche ihre Lehre bei der E. AG absolviert und mit ihren Eltern selbst in der Nachbarliegenschaft wohnt, sagte aus, sie sei von ihrer Arbeitgeberin beauftragt worden, mit der Familie X. in Kontakt zu treten, um einen Termin für die Renovationsarbeiten zu vereinbaren. Sie habe dann mehrmals an der Wohnung der Familie X. geläutet. Allerdings habe die Klingel nicht funktioniert. Sie habe dann auch geklopft und Zettel hinterlassen. Einmal habe sie geklopft und einen Zettel hinterlassen. Beim Verlassen des Hauses habe sie gesehen, dass es Licht in der Wohnung gehabt habe. Sie habe nach Arbeitsschluss versucht, in Kontakt mit der Familie X. zu treten. Dies, weil sie gewusst habe, dass B. X. arbeite und aufgrund von entsprechenden Erfahrungen von Mitbewohnern davon ausgegangen sei, dass ihr A. X. ohnehin nicht die Wohnung öffnen würde. Sie habe es zu verschiedenen Zeiten versucht: 17.30 Uhr, 20 Uhr, etc., eine Reaktion auf ihre Bemühungen sei nicht erfolgt. Natürlich sei nicht auszuschliessen, dass sich bei ihren jeweiligen Versuchen niemand in der Wohnung aufgehalten habe. An jenem Tag, wo sie allerdings das Licht in der Wohnung gesehen habe, nehme sie jedoch schon an, dass jemand in der Wohnung gewesen sei. F., der als Treuhänder bei der E. AG, der Verwalterin der Liegenschaften C.-Strasse und D.-Strasse arbeitet, sagte aus, dass seine Frau, welche die Liegenschaft betreue, mit dem Malermeister G. die Abmachung getroffen habe, dass er die Termine mit den Mietern direkt abspreche. Die Mieter seien von der Verwalterin über dieses Vorgehen nicht orientiert worden. Es sei dann die Rückmeldung von Herrn G. gekommen, dass er keinen Zugang zur Wohnung X. erhalte. Ihm gegenüber habe Herr G. erklärt, dass er auf verschiedene Arten versucht habe, mit der Familie X. in Kontakt zu treten, aber alles erfolglos. Einen Vorfall habe Herr G. ihm gegenüber erwähnt. Er habe A. X. auf dem Balkon gesehen, dann sei er schnell zur Wohnung hinauf gerannt, aber niemand habe geöffnet. Ihre Lehrtochter wohne ebenfalls in der Liegenschaft. Seine Frau habe sie daher beauftragt, einmal abends an die Tür zu klopfen und zu versuchen, einen Termin zu vereinbaren. Nachdem auch dieser Versuch erfolglos geblieben sei, habe seine Frau B. X., welche eigentlich als Mieterin im Vertrag aufgeführt sei, an ihrem Arbeitsort kontaktiert, zwecks Terminabsprache. Seine Frau sei dann mit B. X. nicht zum Ziel gekommen, weshalb sie ihm das Telefon überstellt habe. Er habe dann B. X. gefragt, was eigentlich los sei. Sie habe ihm zur Antwort gegeben, sie kümmere sich nicht darum, das sei Sache ihres Mannes. Er habe dann erklärt, das spiele für ihn keine Rolle, sie solle ihm jetzt einen Termin geben. Darauf habe B. X. ihm erklärt, sie müsse zuerst Rücksprache mit ihrem Mann treffen, womit das Telefon beendet gewesen sei. Es habe am 11. Juni 2002 stattgefunden.

c) Den Berufungsklägern ist darin zuzustimmen, dass keiner der befragten Zeugen mit der wünschbaren Deutlichkeit aussagt, dass er die Familie X. zu einem bestimmten Datum vor dem 11. Juni 2002 direkt über die auszuführenden Arbeiten informiert und sie aufgefordert hat, einen Termin bekannt zu geben. Immerhin sagte Malermeister G. als Zeuge aus, er habe B. X. zweimal direkt in ihrem Büro angerufen. Anlässlich des ersten Telefongesprächs habe sie gesagt, sie werde ihm Bescheid geben und habe hinzugefügt, dass man diese Arbeiten vor ihrem Einzug in die Wohnung hätte ausführen können. Einen Rückruf habe er nicht erhalten und aus diesem Grunde habe er eine oder zwei Wochen später B. X. wieder in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm auf jeden Fall keinen Termin mitteilen können (S. 2 zu Ziff. 4). Aus dieser Aussage geht zwar nicht hervor, wann genau die Anrufe erfolgten. Aus der vom Zeugen erwähnten zeitlichen Distanz zwischen den beiden Telefonaten lässt sich aber ableiten, dass der erste Anruf mindestens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 erfolgt sein muss und die Eheleute X. jedenfalls zu diesem Zeitpunkt über die geplanten Arbeiten informiert waren. Anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht wurde argumentiert, dass der Maler, hätten seine Anrufe vor dem 11. Juni 2002 stattgefunden, keine Zettel hinterlassen und nicht an der Tür hätte läuten müssen (Plädoyer, S. 6). Diese Argumentation geht angesichts der Tatsache, dass anlässlich der Telefongespräche unbestrittenermassen keine Terminabsprache getroffen werden konnte und damit durchaus noch Handlungsbedarf bestand, fehl.

Die Berufungskläger bestreiten, je einen Zettel mit der Bitte um einen Rückruf gesehen zu haben. Während in der Prozesseingabe (Ziff. 9) noch vorgebracht wurde, es sei gut denkbar, dass diese Zettel z.B. als Lausbubenstreich entfernt worden seien, wurde anlässlich der Hauptverhandlung vor Kantonsgericht die Aussage des Zeugen G., er habe einen solchen Zettel angebracht, in Zweifel gezogen. G. machte seine Zeugenaussagen unter dem ausdrücklichen Hinweis auf die strafrechtlichen Folgen des wissentlich falschen Zeugnisses. Allein die Tatsache, dass er eigenen Angaben zufolge über die E. AG von der Y.-Stiftung mehrere Aufträge erhalten hatte, vermag seine Glaubwürdigkeit nach der Auffassung des Gerichts nicht zu trüben. Was das Anbringen eines Zettels betrifft, gilt dies um so mehr, als nicht nur der Malermeister, sondern auch die Zeugin J. eigenen Angaben zufolge einen solchen Zettel an die Wohnungstür der Familie X. geklebt hat. Auch diesen Zettel wollen die Berufungskläger nie gesehen haben. Der Zettel, welchen Malermeister G. angeklebt hatte, war am nächsten Morgen nicht mehr an der Türe (Einvernahmeprotokoll G., Ziff. 4, S. 2). Wie bereits die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, ist derart unwahrscheinlich, dass gerade beide Zettel vor ihrer Entdeckung durch die Berufungskläger von Dritten entfernt worden sein sollen, dass diese Möglichkeit ausgeschlossen werden kann. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Berufungskläger es nicht für nötig hielten, auf die Aufforderungen zur Kontaktaufnahme zu reagieren. Noch heute stellen sie sich denn auch auf den Standpunkt, ein Zettel mit Namen und Telefonnummer des Malers samt dessen Bitte um Rückruf sei als ungenügende Vorankündigung zu bezeichnen (Plädoyer, S. 6).

Wenn Malermeister G. auf eine entsprechend formulierte Frage zu Protokoll gab, es sei richtig, dass er und seine Mitarbeiter verschiedentlich an der Wohnungstür geläutet hätten, leider erfolglos (Einvernahmeprotokoll G. Ziff. 7. S. 2), so war dies wohl nicht ganz präzis, zumal die Klingel der Familie X. nachweislich seit Mietbeginn defekt war. Daraus ableiten zu wollen, er habe offensichtlich nicht an der Türe Einlass verlangt oder gar eine Falschaussage zu erwägen, wie die Rechtsvertreterin der Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung in Betracht zog (Plädoyer, S. 7), geht aber nicht an. Wie bereits ausgeführt, hat das Gericht keinen Anlass, an der Glaubwürdigkeit der Aussagen des Zeugen G. zu zweifeln. Hinzu kommt, dass nicht nur der Malermeister vergeblich versuchte, an der Wohnungstür mit der Familie X. in Kontakt zu treten. Auch die Zeugin J. gab zu Protokoll, sie habe mehrmals an der Wohnungstüre geläutet. Sie präzisiert alsdann, dass die Klingel nicht funktioniert habe, weshalb sie dann geklopft und Zettel hinterlassen habe. Ihren eigenen Angaben zufolge versuchte sie es zu verschiedenen Zeiten, nach Arbeitsschluss, 17.30 Uhr, 20 Uhr etc. Daraus ergibt sich einerseits, dass die Verwaltung, welche die Zeugin geschickt hatte, durchaus der Tatsache Rechnung zu tragen versuchte, dass in der Familie X. beide Eheleute tagsüber erwerbstätig sind, andererseits lässt sich daraus ableiten, dass auch die Verwalterin vor dem 11. Juni 2002 über die Lehrtochter mehrmals versucht hatte, mit den Mietern in Kontakt zu treten. Einmal, so sagte die Zeugin weiter aus, habe sie geklopft und einen Zettel hinterlassen. Beim Verlassen des Hauses habe sie gesehen, dass es Licht in der Wohnung gehabt habe. Sie habe daraus geschlossen, dass jemand in der Wohnung gewesen sein müsse (J., S. 1f., zu 2.). Zur Erkenntnis, dass sich A. X. zumindest einmal auch während der Ausführungen der Malerarbeiten tagsüber im Haus aufgehalten hat, führt der vom Zeugen G. erwähnte Vorfall, wonach einer seiner Mitarbeiter während der Ausführung der Malerarbeiten einen grossen Mann mit schütterem Haarwuchs auf dem Balkon der Berufungskläger gesehen habe. Als dieser Mann seinen Mitarbeiter ebenfalls gesehen habe, sei er sofort in die Wohnung verschwunden (G., S. 2 Ziff. 6, vgl. zur Würdigung dieser Aussage die zutreffenden Erwägungen des Bezirksgerichtes Plessur E. 4c S. 14f.).

Aus der Aussage des Zeugen M., der früher für die E. AG tätig war, ergibt sich schliesslich, dass praktisch dieselben Probleme, mit der Familie X. in Kontakt zu treten, bereits kurz nach Mietantritt aufgetreten waren. Es sei schwierig gewesen, Mängel zu beheben, namentlich die defekte Klingel zu flicken. Die Verwaltung habe einen Elektriker beauftragt. Dieser habe mit A. X. in Kontakt treten wollen. A. X. habe aber das Telefon nicht abgenommen und auch nie die Türe geöffnet. Der Elektriker habe sich dann an ihn gewandt. Er selber habe dann verschiedentlich an die Wohnungstür geklopft und es sei verschiedentlich vorgekommen, dass er gehört habe, dass sich eine Person in der Wohnung aufgehalten habe, ihm die Türe aber trotzdem nicht geöffnet worden sei. Er habe dann auch Zettel hinterlassen, man möge sich melden (Einvernahme-Protokoll M., S. 2).

d) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass urkundlich nicht nachgewiesen ist, dass und zu welchem Zeitpunkt die Eheleute X. über die bevorstehenden kleinen Renovationsarbeiten an den Fenstern informiert wurden. Durch die Vermieterin oder die Verwaltung erfolgte keine schriftliche Information. Unter Berücksichtigung sämtlicher Beweismittel, insbesondere aufgrund der erwähnten Zeugenaussagen, erachtet es das Gericht aber gleichwohl als erstellt, dass die Berufungskläger rechtzeitig, vor dem 11. Juni 2002, Kenntnis von den geplanten Arbeiten hatten. Alles andere erscheint in Würdigung der gesamten Umstände nicht nachvollziehbar. Die Aussage des Zeugen G. beweist, dass dieser B. X. erstmals mindestens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 in ihrem Büro erreichte, sie über die Arbeiten informierte und um Bekanntgabe eines Termines bat. B. X. versprach, nach Rücksprache mit ihrem Mann zurückzurufen, was sie in der Folge jedoch unterliess. Aus der Tatsache, dass die Arbeiten in dreizehn von vierzehn Wohnungen problemlos durchgeführt werden konnten, kann zwar nicht abgeleitet werden, dass die Ankündigung auch gegenüber den Mietern der vierzehnten Wohnung korrekt und rechtzeitig erfolgte. Sie lässt es, wie Schlichtungsstelle und Vorinstanz zu Recht ausführen, aber zumindest als äusserst seltsam erscheinen, dass die Familie X. nichts von den Bemühungen des Malers um Kontaktaufnahme mitbekommen haben soll. Malermeister G., seine Mitarbeiter und die Verwaltungsangestellte J. klopften vor dem 11. Juni 2002 an mehreren Tagen wiederholt und zu verschiedenen Tages- und Abendstunden an der Wohnungstür der Familie X. und klebten Zettel mit der Bitte um einen Rückruf daran. Die Mieter machen nicht geltend, sie seien im fraglichen Zeitraum nicht in N. gewesen. Gemäss der Zeugenaussage von Malermeister G. sah ein Mitarbeiter des Malers X. einmal tagsüber, J. gab an, einmal in der Wohnung Licht gesehen zu haben. Unter diesen Umständen kann zwar nicht völlig ausgeschlossen werden, dass nie jemand zu Hause war oder zumindest nie jemand die Arbeiter gesehen oder das Klopfen gehört hat. Nach der Auffassung des Kantonsgerichts ist dies aber sehr unwahrscheinlich. Praktisch unmöglich erscheint, dass sowohl Zettel von Malermeister G. als auch von der Lehrtochter J. nicht bemerkt wurden. Mehr als eine blosse Hypothese ist auch die Erkenntnis der Vorinstanz, dass die Eheleute X. bemerkt haben müssen, dass an den anderen Wohnungen Malerarbeiten ausgeführt wurden. Selbst wenn von aussen nichts sichtbar war, weil die Arbeiten von innen ausgeführt worden sind, ist davon auszugehen, dass in dieser Zeit beispielsweise das Auto der Maler vor dem Haus oder in der Garage stand, dass die Handwerker mit ihren Gerätschaften unterwegs waren, dass es im Haus nach Farbe roch und allenfalls dass jemand aus der Nachbarschaft die Arbeiten im Gespräch erwähnte. Als Indiz dafür, dass die Bemühungen um Kontaktaufnahme wohl bemerkt wurden, aber unbeachtet blieben, kann auch der Umstand gewertet werden, dass ähnliche Schwierigkeiten nachweislich bereits kurz nach dem Einzug der Mieter aufgetreten waren.

Ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass die Familie X. aufgrund des Telefongesprächs zwischen Malermeister G. und B. X. von den bevorstehenden Arbeiten mindestens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 Kenntnis hatte, wäre sie verpflichtet gewesen, unverzüglich und bedingungslos einen Termin bekannt zu geben und die Unterhaltsarbeiten zu dulden. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass eine direkte Information durch den Maler nicht erfolgte, hätten die Mieter auf die weiteren Versuche um Kontaktaufnahme, namentlich auf die an ihrer Wohnungstüre angebrachten Zettel mit der Bitte um einen Rückruf reagieren müssen. Ihre Weigerung, zurückzurufen und ihre Haltung, zu warten, bis die ihrer Meinung nach erforderliche schriftliche Ankündigung der Arbeiten eintreffen würde, ist als Verstoss gegen ihre aus Art. 257 h OR fliessenden Pflichten zu werten.

e) Am 11. Juni 2002 wurde B. X. telefonisch durch die Hausverwaltung über die anstehenden Malerarbeiten informiert und aufgefordert, unverzüglich einen Termin bekannt zu geben. Dies wird von den Berufungsklägern anerkannt (Plädoyer Caviezel, S. 8, vgl. Zeugenaussage F. (Ziff. 2, S. 2)). Gleichentags nahm B. X. einen eingeschriebenen Express-Brief der Verwaltung entgegen mit der Aufforderung, sofort mitzuteilen, wann die längst fälligen Arbeiten ausgeführt werden könnten. Wohl vergriff sich F. anlässlich seines Telefongesprächs mit B. X. zweifellos im Ton. Indem er den Brief vom 11. Juni 2002 (BB 9) an den Arbeitsplatz, B. X., adressierte und ihn nicht als vertraulich kennzeichnete, bestand ein gewisses Risiko, dass andere Personen den Brief öffnen würden. Vom Inhalt her ist der Brief insofern nicht korrekt, als darin behauptet wird, man habe mehrmals schriftlich mitgeteilt, dass die Fenster der Liegenschaft C.-Strasse gestrichen werden sollten und als den Mietern unterstellt wird, sie hätten die (seit Jahren defekte) Hausglocke abgestellt. Dies liess die Forderung nach einer Entschuldigung namentlich hinsichtlich der Beleidigungen durch F. als berechtigt erscheinen. Es erlaubte den Mietern aber nicht, die Ausführung der geringfügigen und inzwischen aufgrund der Arbeitsabläufe dringend gewordenen Malerarbeiten von Bedingungen abhängig zu machen und damit weiter zu verzögern. F. entschuldigte sich mit Schreiben vom 14. Juni 2002 (KB 4; BB 11) ausdrücklich für die Schimpfworte, mit denen er B. X. in der Aufregung bedacht hatte. Im höflichen, aber bestimmten Brief wiederholte er den - wie sich im vorliegenden Verfahren gezeigt hat - nicht unbegründeten Vorwurf der Zutrittsverweigerung und wies korrekt darauf hin, dass sie als Mieter gegen den Vertrag verstossen würden, wenn sie der Vermieterin den Zutritt verweigern würden. Er ersuchte um Bekanntgabe eines Besichtigungstermins für die von den Mietern gerügten Mängel, welche die Benützung der Wohnung beeinträchtigen würden und bat um Mitteilung, ob die Malerarbeiten inzwischen hätten durchgeführt werden können. Dieser letzte Satz war nochmals ein deutlicher Hinweis dafür, dass die Vermieterin die unverzügliche Erledigung der Arbeiten auch in der Wohnung X. wünschte. Spätestens nach Erhalt dieses Briefes wären die Mieter verpflichtet gewesen, bedingungslos Hand zu bieten für die Renovation der Fenster. Sie antworteten statt dessen mit einem alles andere als versöhnlichen, fordernden zweiseitigen Brief vom 17. Juni 2002 (BB 12). Unter ihrem Logo "Toleranz & Rücksicht ohne Grenzen ☺" verwahrten sie sich "GANZ entschieden" gegen die mit "mittlerweile an renitenter Permanenz grenzend vorgebrachten Vorwürfe" der Zutrittsverweigerung und des Vertragsbruchs und hielten fest, dass "KEIN einziger Mechanismus die UNtragbare Verhaltensweise, das UNtragbare Vorgehen und die UNtragbare Ausdrucksweise je UNgeschehen werden lasse oder in den grauen Bereich der 'Aufregung' und/oder des 'Missverständnisses' und/oder 'Ähnliches' abrutschen lasse". Sie schoben die Schuld am "Debakel ('Streit')" allein der Vermieterin zu, forderten ultimativ ("das Gebot der Stunde für Sie ist klar und eindeutig") auf, die "UNhaltbaren und UNgerechtfertigten Vorwürfe in die Fiktion oder ins wertneutrale Nirwana zu verbannen", ansonsten rechtliche Schritte in die Wege geleitet würden. Sie verlangten eine schriftliche Distanzierung von den Vorwürfen, eine Besichtigung der Wohnung und brachten schliesslich zum Ausdruck, dass sie die Arbeiten nur dulden würden, wenn diese mit der Behebung der seit Mietbeginn bestehenden Mängel kombiniert würden. Mit diesem Verhalten verstiessen die Mieter nach dem 11. Juni 2002 klarerweise gegen die Duldungspflicht gemäss Art. 257 h OR. Unter Vorbehalt der gehörigen Ankündigung, welche spätestens an diesem Tag nachweislich erfolgt ist, ist es allein Sache der Vermieterin, zu entscheiden, wann welche notwendigen Renovationsarbeiten durchgeführt werden sollen. Mieterinnen und Mieter haben die Unterhaltsarbeiten ohne wenn und aber zu dulden; sie haben kein Recht, diese Duldung von irgendwelchen Bedingungen abhängig zu machen. Dies gilt vorliegend um so mehr, als sich F. für seine Ausfälligkeiten am 14. Juni 2002 schriftlich entschuldigt hatte (BB 11) und die Mieter bei der Wohnungsübernahme gerügte Mängel über Jahre hinweg selber nicht mehr behoben haben wollten. Aus der Aussage des Zeugen M. kann sogar geschlossen werden, dass bereits damals entsprechende Bemühungen seitens der Vermieterin gescheitert waren, weil die Kontaktaufnahme mit A. X. und B. X. unmöglich war. Dies kann - auch wenn dieser Vorfall Jahre zurückliegt, nicht unberücksichtigt bleiben (vgl. zutreffend E. 4.g), S. 18f. der Erwägungen des Bezirksgerichtes Plessur). Der Kündigung lag somit nicht nur ein einmaliges Fehlverhalten mit Bagatellcharakter zugrunde. Die Mieter müssen sich vielmehr erneut eine Vertragsverletzung vorwerfen lassen, welche nicht zuletzt angesichts der Vehemenz, mit der die Mieter noch heute auf ihrer Position beharren, keinesfalls als absolut nebensächlich bezeichnet werden kann. Der Stiftungsrat hatte einen mehr als plausiblen, legitimen Grund, von seiner Kündigungsfreiheit Gebrauch zu machen und das Mietverhältnis ordentlich aufzulösen.

f) Zu prüfen bleibt, ob die Kündigung als Verstoss gegen Treu und Glauben zu werten und als missbräuchlich aufzuheben ist, weil sie nicht wegen der Verletzung der Duldungspflicht ausgesprochen wurde sondern deshalb, weil die Mieter von der Vermieterin verlangt hatten, dass sie sich entschuldige und den Vorwurf der Vertragsverletzung zurücknehme. Die Vorinstanz hat diese Frage zu Recht und mit zutreffender Begründung verneint (E. 4 h), S. 19f.). Wohl waren die Beschimpfungen von F. Anlass für das erste Schreiben (BB 10) an die Verwaltung. Nachdem er sich aber in aller Form entschuldigt hatte und nachdem sich der Vorwurf der Vertragsverletzung als berechtigt erwiesen hat, hatten die Mieter aber weder Recht noch Anlass dafür, in einem zweiten Schreiben vom 17. Juni 2002 (BB 12) in einem unversöhnlichen Ton Forderungen und Bedingungen an die Verwalterin zu stellen. Die Vermieterin hat, wie die Berufungskläger richtig feststellen, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses Briefe von A. X. erhalten. Diese Briefe waren in ähnlichem Stil verfasst (vgl. BB 4, BB 8). In ihrem Tonfall sind sie aber bedeutend milder und höflicher. Aus der Tatsache, dass die Vermieterin darauf nicht reagiert hat und das Mietverhältnis während drei Jahren ohne Störungen verlief, lässt sich zudem nicht ableiten, dass sich die Vermieterin damals am Verhalten der Mieter nicht gestört hat. Im Gegenteil führt O. als Zeuge aus, dass ihn das Treuhandbüro, das die Liegenschaften verwalte, bereits kurz nach Mietbeginn kontaktiert und ihm mitgeteilt habe, dass es Schwierigkeiten gebe. Er habe daher B. X. aufs Büro zitiert und ihr erklärt, dass er beim nächsten Vorfall bzw. bei den nächsten Reklamationen persönlich dafür sorgen werde, dass sie aus der Liegenschaft ausziehen müssten (Zeugeneinvernahme O., zu 2., S. 1f.). Selbst wenn das Mietverhältnis zwischen diesen ersten Problemen und den aktuellen Auseinandersetzungen während rund drei Jahren spannungsfrei war, kann dem Stiftungsrat nicht zuletzt auch angesichts dieser Vorgeschichte kein missbräuchliches Verhalten vorgeworfen werden, wenn der Brief vom 17. Juni 2002 das Fass zum Überlaufen gebracht haben sollte (vgl. Auszug aus dem Protokoll Nr. 33 der Y.-Stiftung, BB 13). Die in diesem Schreiben zum Ausdruck gebrachte Einstellung der Mieter zeigt mit aller Deutlichkeit, dass sie sich nicht bloss gegen unberechtigte Vorwürfe zur Wehr setzten, sondern mit ihrem alles andere als kooperativen, Verhalten die Auseinandersetzungen mit der Vermieterin zur Eskalation gebracht haben. Der Kündigungsentscheid ist unter diesen Umständen nachvollziehbar und verstösst nicht gegen Treu und Glauben. Die Berufung erweist sich als unbegründet und wird abgewiesen.

7.a) Wird eine Klage auf Anfechtung einer Kündigung abgewiesen, hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist. Bei der Ablehnung eines Anfechtungsbegehrens ist auch bei einem ursprünglich fehlenden Erstreckungsantrag darüber zu befinden, ob und allenfalls in welchem Ausmass den Mietern eine Erstreckung zu gewähren ist (Art. 274 f Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 274 e Abs. 3 OR). Will die Mieterschaft eine zweite Erstreckung erreichen, muss sie das entsprechende Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der Schlichtungsbehörde stellen (Art. 273 Abs. 3 OR). Diese Verwirkungsfrist ist auch dann zu beachten, wenn die Gerichte noch nicht rechtskräftig über die erste Erstreckung entschieden haben (Lachat/Stoll/ Brunner, a.a.O., S. 585, Ziff. 8.4 und 8.5 mit Hinweisen; SVIT-Kommentar, a.a.O., N: 21 zu Art. 273 OR, vgl. Higi, a.a.O., N. 421 zu Art. 272 b OR) .

b) Das Bezirksgericht Plessur äusserte sich zur Frage der Erstreckung ausführlich und zutreffend, so dass grundsätzlich auf die entsprechende Erwägung verwiesen werden kann (E. 5, S. 20 ff. mit Hinweisen, Art. 229 Abs. 3 ZPO). Mit überzeugender Begründung stellte die Vorinstanz grundsätzlich in Frage, ob angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalles die Voraussetzung einer durch die Interessen der Vermieterschaft nicht gerechtfertigte Härte gegeben sei. Angesichts der Tatsache, dass die Vermieterschaft gegen eine einmalige Erstreckung keine Einwände erhoben hatte und aus Gründen der Praktikabilität und der Rechtssicherheit gewährte sie den Mietern im mit Dispositiv am 27. Juni 2003 mitgeteilten Entscheid gestützt auf Art. 274 f Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 274 e OR gleichwohl eine erstmalige, aber definitive Erstreckung des Mietverhältnisses - unter Ausschluss einer zweiten Erstreckungsmöglichkeit - bis zum 30. September 2003. Hiergegen haben sich weder die Berufungsbeklagte noch die Berufungskläger zur Wehr gesetzt. Das Kantonsgericht hat keinen Grund, von diesem Entscheid abzuweichen. Auch vor den Schranken der zweiten Instanz wurde nichts über allfällige Suchbemühungen der Mieter, geschweige denn von Problemen bei der Suche nach einer vergleichbaren Wohnung bekannt. Gemäss Entscheid der Schlichtungsbehörde vom 19. August 2002, mitgeteilt am 23. September 2002, hätte die Familie X. die Wohnung per 31. März 2003 verlassen zu müssen. Seit dem 27. Juni 2003 war ihr der Entscheid des Bezirksgerichts Plessur, eine Erstreckung bis zum 30. September 2003 zu gewähren, bekannt. Das Dispositiv des vorliegenden Urteils wurde vor Ablauf dieser Erstreckungsfrist mitgeteilt. Die Mieter hatten unter diesen Umständen zweifellos genügend Zeit, um auf diesen ortsüblichen ordentlichen Kündigungstermin eine geeignete Bleibe zu finden. Sie mussten auch vor Kantonsgericht mit einem negativen Entscheid bezüglich der Anfechtung rechnen und konnten vernünftigerweise nicht darauf vertrauen, dass ein Weiterzug des bezirksgerichtlichen Entscheides wiederum zu einer Verlängerung der Erstreckungsfrist führen würde. Anders zu urteilen würde bedeuten, rechtsmissbräuchlichen Rechtsmittelverfahren Tür und Tor zu öffnen. Wie die Rechtsvertreterin der Mieter in ihrer Replik explizit ausführte, war es das Ziel ihrer Klienten, die Aufhebung der Kündigung zu erreichen. Ein Antrag auf eine zweite Erstreckung sei daher bewusst nicht gestellt worden. Ein solches Begehren hätte - unabhängig vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens - spätestens sechzig Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden müssen. Haben die Mieter absichtlich darauf verzichtet, ein solches Begehren zu stellen, ist ein allfälliger Anspruch auf Zweiterstreckung verwirkt. Es bleibt somit bei der Beendigung des Mietverhältnisses auf den 30. September 2003.

8. Wird die Berufung vollumfänglich abgewiesen, gehen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger, welche die Berufungsbeklagte ausseramtlich angemessen zu entschädigen haben (Art. 223 ZPO i.V. mit Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO). Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten hat die Zusprechung einer solchen Entschädigung verlangt, ohne seine Aufwendungen zu beziffern. Die ausseramtliche Entschädigung für das Berufungsverfahren wird vom Gericht auf Fr. 2'000.-- festgelegt.

Demnach erkennt die Zivilkammer:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 330.--, total somit Fr.5'330.--, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Kläger und Berufungskläger, welche die Beklagte und Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen haben.

3. Mitteilung an: __________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden

Der Vizepräsident

Die Aktuarin ad hoc: