VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 22 36
1. Kammer
VorsitzRacioppi
RichterInnenAudétat und von Salis
AktuarPaganini
URTEIL
vom 20. September 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, und
B._____ SA,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian Lüthi,
Beschwerdeführer
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregisteramt des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegner
und
STWEG C._____, und
D._____ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser,
betreffend Genehmigung Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag
I. Sachverhalt:
1. Mit Verfügung vom 10. Oktober 1979 (Grundsatzbewilligung) wurde der damaligen Grundeigentümerin des heutigen "C._____", Grundstück in Stockwerkeigentum Nr. G._____, E._____, eine Globalbewilligung für den Verkauf von Appartements an Personen im Ausland bewilligt, wobei die verkauften Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht unterstellt wurden.
2. Im August 1983 erliess die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) eine "Ordnung über die hotelmässige Benützung von Stockwerkeinheiten", die am 15. August 1983 im Grundbuch bezüglich der betroffenen Grundstücke als "Nachtrag zum Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Ordnung über Bewirtschaftungspflicht" angemerkt wurde.
3. An der STWEG-Versammlung vom 16./17. Oktober 2021 haben die Stockwerkeigentümer (STWE) u.a. einstimmig beschlossen, die Verwaltung der STWEG vom Hotelbetrieb zu trennen. Als neue Hotelbetreiberin mit Vertragsbeginn am 1. Mai 2022 wurde die D._____ AG gewählt. Zudem wurde entschieden, ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu stellen.
4. Mit Verfügung vom 28. Januar 2022 wies das GIHA das Gesuch ab und verpflichtete die der Bewirtschaftungspflicht unterstehenden Eigentümer, ihre Appartements weiterhin zur hotelmässigen Bewirtschaftung zur Verfügung zu stellen. Zudem ordnete das GIHA an, dass die STWEG verpflichtet bleibe, den Hotelbetrieb des Apparthotels und die Bewirtschaftung der Appartements zu organisieren und durchzuführen. Bis auf Weiteres gelte die im Grundbuch angemerkte Organisation der Bewirtschaftung. Allfällige Änderungen (Einsatz einer separaten Betriebsorganisation/neuer Bewirtschaftungsvertrag) seien ihm zur Zustimmung zu unterbreiten.
5. An der ausserordentlichen, auf Zirkularweg durchgeführten Versammlung vom 18. März 2022 genehmigten die STWEG und die bewirtschaftungspflichtigen (bzw. vermietungspflichtigen) STWE die entsprechenden Verträge (Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag) mit der D._____ AG.
6. Auf Gesuch vom 21./29. März 2022 hin stimmte das GIHA mit Verfügung vom 31. März 2022 dem Mietvertrag vom 18. März 2022 zwischen der STWEG C._____ und der D._____ AG sowie dem Bewirtschaftungsvertrag vom 18. März 2022 zwischen der D._____ AG und den Eigentümern bewirtschaftungspflichtiger Appartements aus Grundstück Nr. G._____, E._____, zu.
Das Bundesamt für Justiz erklärte diesbezüglich Beschwerdeverzicht.
7. Dagegen erhoben A._____ sowie die B._____ SA (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 10. Mai 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Genehmigung des Mietvertrages sowie des Bewirtschaftungsvertrags sei zu verweigern. Zudem beantragten sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
8. Mit Stellungnahme vom 18. Mai 2022 beantragte das GIHA (nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde und die Verweigerung der aufschiebenden Wirkung.
9. Die STWEG C._____ und die D._____ AG (nachfolgend: Beigeladene) beantragten mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne, sowie des Gesuchs um aufschiebende Wirkung.
10. Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Mai 2022 wies der Instruktionsrichter den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab.
11. Mit Replik vom 21. Juni 2022 und Duplik vom 23. August 2022 hielten die Beschwerdeführer bzw. die Beigeladenen an ihren Anträgen fest. Der Beschwerdegegner verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung vom 31. März 2022, womit der Beschwerdegegner dem Mietvertrag vom 18. März 2022 zwischen der STWEG C._____ und der D._____ AG sowie dem Bewirtschaftungsvertrag vom 18. März 2022 zwischen der D._____ AG und den Eigentümern bewirtschaftungspflichtiger Appartements aus Grundstück Nr. G._____ zustimmte. Das Verwaltungsgericht ist die zuständige Beschwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG; SR 211.412.41]) i.V.m. Art. 15 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG [EGzBewG; BR 217.600]). Die Legitimation der Beschwerdeführer als Mitglieder der STWEG Hotels Europa kann bejaht werden (Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 20 Abs. 3 BewG und Art. 38 VRG) eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2. Die von den Beschwerdeführern eingereichten Rechtsschriften sind auf Italienisch verfasst. Der angefochtene Entscheid ist aber in deutscher Sprache. Die Verfahrenssprache und damit auch die Urteilssprache ist deshalb Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des Sprachengesetzes des Kantons Graubünden [SpG; BR 492.100]).
2. Strittig ist, ob der Beschwerdegegner den betreffenden Miet- und Bewirtschaftungsverträgen zu Recht zugestimmt hat.
3.1. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (vgl. BGE 130 II 290 E.2.1).
3.2. Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verfügung zu stellen (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit. g der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Diese Verpflichtung ist öffentlichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen Widerrufs der Auflage (Art. 14 Abs. 4 BewG; BGE 130 II 290 E.2.3).
3.3. Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der Betreiber des Apparthotels mit den Wohnungseigentümern einen Bewirtschaftungs- oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Vertrag ist grundsätzlich privatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der öffentlich-rechtlichen Auflage dient, ist er grundsätzlich zu genehmigen und als verbindlich zu erklären. Seine Aufhebung und Abänderung ist zustimmungsbedürftig, damit öffentlich-rechtlich sichergestellt ist, dass der ursprünglich genehmigte Vertrag eingehalten wird (vgl. BGE 130 II 290 E.2.3, 118 Ib 178 E.4c).
4. Der Beschwerdegegner hatte in Ziff. 3 Dispositiv der Verfügung vom 28. Januar 2022 betreffend die Verweigerung des Gesuchs um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht angeordnet, dass bis auf Weiteres die im Grundbuch angemerkte Organisation der Bewirtschaftung gelte. Allfällige Änderungen (Einsatz einer separaten Betriebsorganisation/neuer Bewirtschaftungsvertrag) seien ihm zur Zustimmung zu unterbreiten. Diese Verfügung ist vollstreckbar, zumal den dagegen erhobenen Beschwerden U 22 13 und U 22 14 keine aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde. Wie der Beschwerdegegner zu Recht festhält, geht es bei der hier angefochtenen Genehmigung der strittigen Verträge einzig darum zu prüfen, ob aufgrund dieser Verträge die Bedingungen des Apparthotels erfüllt sind. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer erfolgt vorliegend keine Prüfung, ob die D._____ AG (bzw. die dahinterstehenden Personen) dazu fähig sind, die Bewirtschaftung des Hotels erfolgreich durchzuführen. Streitgegenstand kann nur die Frage sein, ob die Verträge aus Sicht des BewG genehmigt werden durften. Demnach spielen hier die Vorbringen der Beschwerdeführer zu den Verlusten, den verschiedenen Angeboten der beiden Anbieter, den Fähigkeiten der gewählten Hotelbetreiberin etc. keine Rolle.
5. Die auf eine Wohnung lastende (dingliche) Vermietungspflicht bedeutet, dass der Eigentümer der Wohnung diese der hotelmässigen Bewirtschaftung zugänglich halten muss. Ob die Bewirtschaftungspflicht, d.h. die Auflage, wonach der Eigentümer des Hotelgrundstücks hotelmässige Dienstleistungen erbringen muss, durch die STWEG selbst (wie bisher) oder über eine dritte Gesellschaft (wie nun über die D._____ AG) erfolgt, ist insofern irrelevant, als die einschlägigen, öffentlich-rechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Der Beschwerdegegner hat in der angefochtenen Verfügung festgehalten, dass an der Entscheidung der STWEG, das Hotel an eine separate Betriebsorganisation zu vermieten, welche zugleich die Bewirtschaftung der Hotelappartements übernimmt, aus Sicht des BewG nicht auszusetzen ist. Dagegen konnten die Beschwerdeführer aus Sicht des BewG keine Einwendungen vorbringen. Der Beschwerdegegner hat überdies festgestellt, dass der Bewirtschaftungsvertrag, welches das Bewirtschaftungsverhältnis zwischen der Bewirtschafterin und den Appartements-Eigentümern regelt, die gemäss Gesetz, Rechtsprechung und Praxis an ein Apparthotel geknüpften Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt. Der Beschwerdegegner stimmte auch dem entsprechenden Mietvertrag zu, zumal gemäss diesem insbesondere die hotelmässigen Dienstleistungen im erforderlichen Umfang erbracht würden (Garni) und die Regelung der Eigenbelegung in zeitlicher und organisatorischer Hinsicht die Bedürfnisse beider Bewirtschaftungsparteien berücksichtige. Gegen diese Feststellungen konnten die Beschwerdeführer unter dem Gesichtspunkt des BewG ebenfalls nichts einwenden.
6. Die Berufung der Beschwerdeführer auf eine Verletzung der Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit nach Art. 27 BV schlägt hier fehl. Wie vom Beschwerdegegner erwogen, obliegt die Entscheidung zur Organisation der hotelmässigen Bewirtschaftung der STWEG. Die Frage, ob durch die neuen Mietkonditionen das Eigentumsrecht in seiner Substanz derart angetastet würde, dass die Änderung für die Wohneigentümer unzumutbar wäre (vgl. BGE 130 II 290 E.2.8), bildet allenfalls Thema der Prüfung der Aufhebung der Bewirtschaftungsauflage infolge Unzumutbarkeit. Für Rügen einzelner STWE zu einer behaupteten (wirtschaftlichen) Unzumutbarkeit der von der Mehrheit der STWEG und der vermietungspflichtigen Eigentümer genehmigten Miet- und Bewirtschaftungsverträge besteht in einem solchen Zustimmungsverfahren gestützt auf das BewG kein Raum.
7. Nach dem Gesagten ist davon auszugehen, dass durch die neue Bewirtschaftungsstruktur die Auflagen der Bewirtschaftung als Apparthotel im Sinne des BewG eingehalten werden. Der Beschwerdegegner hat somit zu Recht den entsprechenden Verträgen zugestimmt. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen und die angefochtene Verfügung zu bestätigen.
8. Die Gerichtskosten werden entsprechend dem Ausgang des Verfahrens den Beschwerdeführern unter Solidarhaft (Art. 72 Abs. 2 VRG) auferlegt (Art. 73 Abs. 1 VRG). Diese haben den Beigeladenen zudem eine Parteientschädigung zu zahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter der Beigeladenen hat keine Honorarnote eingereicht. Diese Richter halten eine Parteienschädigung von CHF 3'500.00 für angemessen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
CHF
2'500.00
CHF
264.00
zusammen
CHF
2'764.00
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ sowie der B._____ SA.
3. A._____ sowie die B._____ SA entschädigen die STWEG C._____ und die D._____ AG aussergerichtlich mit insgesamt CHF 3'500.00 (inkl. MWST).
[Rechtsmittelbelehrung]
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"Mit Urteil 2C_905/2022 vom 15. Januar 2025 hat das Bundesgericht die gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen."