VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 18 49
1. Kammer
VorsitzAudétat
RichterInRacioppi und von Salis
AktuarinMaurer
URTEIL
vom 14. Dezember 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt LL.M. Philipp J. Dickenmann,
Kläger
gegen
Kanton Graubünden, Reichsgasse 35, Regierungsgebäude, 7001 Chur,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Nigg,
Beklagter
und
B.________
Beigeladener
betreffend Staatshaftung
I. Sachverhalt:
1. A.________, niederländischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in C.________, ist Eigentümer der Stockwerkeigentum-Grundstücke Nr. D.________ (5.5-Zimmer Maisonettewohnung Nr. E.________ mit Keller) und F.________ (Benutzungsrecht an Parkplatz) in der Gemeinde G.________. Im Juli 2015 liess er die Objekte durch das Maklerbüro H.________ AG zum Verkauf ausschreiben.
2. Am 5. Oktober 2016 beurkundete Rechtsanwalt und Notar B.________ den Grundstückkaufvertrag zwischen A.________ als Verkäufer und I.________ als Käufer. Der Kaufvertrag enthielt in Ziffer II. unter anderem die Klausel, dass der Käufer dem Verkäufer anlässlich der Unterzeichnung dieses Kaufvertrages ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen eines Schweizerischen Bankinstitutes übergibt, mit welchem die Bank die Kaufpreiszahlung im Betrag von CHF 100'000.--, CHF 1'725'000.-- und CHF 110'000.-- zusichert. Entgegen dem Vertragstext lag das Zahlungsversprechen am Beurkundungstermin nicht vor und wurde auch nicht übergeben. Nach Vorliegen der Zustimmung der Steuerverwaltung meldete Notar B.________ den Kauf am 18. Oktober 2016 zur Eintragung im Grundbuch an, worauf I.________ als neuer Eigentümer eingetragen wurde.
3. Als der neue Eigentümer den Kaufpreis schuldig blieb, forderte Notar B.________ diesen nach Rücksprache und im Namen des Verkäufers zur Zahlung auf. Nachdem dies keinen Erfolg brachte, leitete Notar B.________ gegen den Käufer eine Betreibung in der Höhe des vereinbarten Kaufpreises ein, strengte ein Schlichtungsverfahren für die Forderungsklage bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks J.________ an und reichte ein Massnahmenbegehren (Grundbuchsperre) beim Bezirksgericht J.________ ein. Hierfür beschaffte er sich die dafür erforderliche Vollmacht von A.________.
4. Die von A.________ inzwischen mandatierte Anwaltskanzlei CMS von Erlach Poncet AG in Zürich (Statutenänderung am 19. März 2021: Mutation in CMS von Erlach Partners AG; vgl. Schweizerisches Handelsamtsblatt [shab.ch]) liess durch Notar B.________ am 23. Dezember 2016 ein Verkäuferpfandrecht im 2. Rang eintragen und gestützt darauf am 19. Januar 2017 die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten. Nach Ablauf der Wartefrist liess A.________ sodann am 19. September 2017 das Verwertungsbegehren stellen. Im Hinblick auf einen möglichen Rückkauf der Liegenschaften aufgrund unbefriedigender Steigerungsangebote holte A.________ eine entsprechende (Ausländer-)Bewilligung beim Grundbuchinspektorat ein. Anlässlich der Grundstückversteigerung vom 6. März 2018 in K.________ kaufte A.________ die Wohnung mitsamt den Parkplätzen zum Preis von CHF 1'650'000.-- zurück. Am 1. Juni 2018 erfolgte durch das Betreibungsamt die Anmeldung zur Eigentumsübertragung an das Grundbuchamt der Region J.________; der definitive Eintrag im Grundbuch erfolgte am 26. Juni 2018.
5. Zwischenzeitlich wurde A.________ durch das Maklerbüro H.________ AG mit der Forderung aus Maklerprovision von 3 % des Kaufpreises konfrontiert. Die unterschiedlichen Ansichten der Vertragsparteien, ob in diesem Fall eine Vermittlungsprovision geschuldet sei, endeten in einem an der Schlichtungsverhandlung vom 28. März 2018 in K.________ abgeschlossenen Vergleich. A.________ musste zudem über seine Rechtsvertreter mit der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden wie auch dem Steueramt der Gemeinde G.________ Verhandlungen führen, um Steuerfolgen (insbesondere Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern) im Zusammenhang mit dem missglückten Verkaufsgeschäft zu vermeiden.
6. Gegenüber dem Kanton Graubünden veranlasste A.________ bereits im Juli 2017 die Anmeldung der Pflichtverletzungen von Notar B.________ und die Geltendmachung des bis dahin eingetretenen Schadens. Der Kanton gab Notar B.________ die Gelegenheit, zu den Geschehnissen Stellung zu nehmen, unterzeichnete am 15. September 2017 eine Verjährungseinredeverzichtserklärung und liess sich nachfolgend durch die Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG (nachfolgend Allianz Versicherung) vertreten. Die Allianz Versicherung orientierte die Rechtsvertreter von A.________ laufend über den Fortgang ihrer Bemühungen, parallel dazu wurden Vergleichsverhandlungen geführt. Im Februar 2018 zeigte die Allianz Versicherung A.________ an, dass die Verhandlungen seitens des Kantons künftig durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Nigg geführt würden. Letzterer bestritt mit Schreiben vom 11. April 2018 eine Haftung des Kantons, da kein Nachweis der Sorgfaltspflichtverletzung erbracht worden sei und setzte A.________ in Kenntnis, dass der Kanton nicht mehr vergleichsbereit sei.
7. Mit Klage vom 23. August 2018 gegen den Kanton Graubünden (nachfolgend Beklagter) stellte A.________ (nachfolgend Kläger) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden folgende Rechtsbegehren:
1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger zu bezahlen:
CHF 212'405.85, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. August 2018; und
EUR 18'641.56, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. August 2018; und
CHF 7'799.62; und
EUR 782.11.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beklagten.
Der Kläger begründet seine Klage im Wesentlichen damit, dass sich Notar B.________ mehrere schwerwiegende Pflichtverletzungen habe zu Schulden kommen lassen, welche gerade den Kern seiner Tätigkeit und seiner Sorgfaltspflichten als Notar betreffen würden;
so habe er insbesondere nicht geprüft, ob das vertraglich vorgesehene Zahlungsversprechen vorgelegen habe;
einen Vertrag beurkundet, der nicht den Tatsachen entsprochen habe, weil das vertraglich stipulierte Zahlungsversprechen bei der Beurkundung Notar B.________ gar nicht vorgelegen habe;
das Zahlungsversprechen am Beurkundungstermin nicht erwähnt und erst recht die Parteien nicht auf das Fehlen des Zahlungsversprechens hingewiesen, geschweige denn diese über die Tragweite und Risiken eines Vertragsschlusses ohne vertraglich vorgesehenes Zahlungsversprechen informiert habe; und
den Sachverhalt und den Willen der Parteien mit Bezug auf das vertraglich vorgesehene, jedoch tatsächlich fehlende Zahlungsversprechen nicht abgeklärt habe. Diese mehrfachen Pflichtverletzungen seien als widerrechtliche Handlungen zu qualifizieren. Der Kläger legt detailliert die von ihm geltend gemachten Schadenspositionen dar, welche sich aus aussergerichtlichen Anwaltskosten zur Wahrung der Rechte des Klägers, staatlichen Gebühren, weiteren Beratungskosten sowie unnötigen weiterlaufenden Hypothekarkosten und aus diversen entgangenen Erträgen zusammensetzen. Der Kläger bringt weiter vor, dass der Schaden zudem adäquat kausal durch den Notar verursacht worden sei. Ein Verschulden müsse nicht nachgewiesen werden, liege aber angesichts der schwerwiegenden Sorgfaltspflichtverletzungen offenkundig vor und konsumiere auch jegliches (bestrittenes) Selbstverschulden des Klägers.
8. Mit Schreiben vom 7. November 2018 verzichtete der beigeladene Notar B.________ auf eine Teilnahme am Klageverfahren.
9. Der Beklagte beantragt in seiner Klageantwort vom 9. November 2018 die Abweisung der Klage, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers. Er argumentiert dabei, dass Notar B.________ keine Verletzung seiner notariellen Pflichten und damit auch keine Verletzung von Art. 24 NotG (Widerrechtlichkeit) vorgeworfen werden könne. Der Notar habe auf die Zusicherungen der Kaufvertragsparteien vertrauen dürfen, wonach die Sache mit dem Zahlungsversprechen zwischen ihnen geregelt sei; es habe kein Anlass bestanden, weitere Nachforschungen zu betreiben oder Belehrungen vorzunehmen. Ausserdem sei der geltend gemachte Schaden weder in seiner Höhe noch in der Sache belegt. Insbesondere sei das klägerische Vorgehen, welches beträchtliche Anwaltshonorare und weitere Kosten generiert habe, nicht notwendig gewesen und habe in keiner Weise der Schadenminderungspflicht des Klägers entsprochen. Der Sachverhalt sei ungenügend substantiiert und der geltend gemachte Schaden weder angemessen noch gerechtfertigt. Weiter treffe den Kläger ein erhebliches Selbstverschulden, indem er sich beim Vertragsabschluss in keiner Weise um die Wahrung seiner Interessen bemüht habe. Damit sei ein allfälliger Kausalzusammenhang unterbrochen, soweit überhaupt ausreichend substantiiert.
10. In seiner Replik vom 30. Januar 2019 bestritt der Kläger die Darstellungen des Beklagten und vertiefte seine eigene Argumentation. Dasselbe tat der Beklagte in seiner Duplik vom 25. April 2019. Ein dritter Schriftenwechsel fand mit den Eingaben des Klägers vom 10. Mai 2019 und des Beklagten vom 24. Mai 2019 statt.
11. Am 13. Juni 2019 reichte der klägerische Rechtsvertreter seine Honorarnote ein.
12. Am 5. Juli 2019 reichte der Kläger als Novum das Schreiben der Notariatskommission vom 24. Juni 2019 ein, aus dem hervorgeht, dass die Kommission Notar B.________ im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages disziplinarisch geahndet hat.
13. Der Beklagte äusserte sich mit Eingabe vom 18. Juli 2019 zu den Honorarnoten und zur Honorarvereinbarung. Am 24. Juli 2024 nahm er zudem Stellung zur Noveneingabe des Klägers.
14. Am 20. Dezember 2019 sistierte der Instruktionsrichter das vorliegende Verfahren bis zum Abschluss des am 14. August 2019 beim Verwaltungsgericht anhängig gemachten Verfahrens U 19 88 betreffend Disziplinarentscheid der Notariatskommission. Jenes Verfahren wurde mit der Mitteilung des Urteils am 26. Februar 2021 abgeschlossen. Das Urteil vom 2. Februar 2021 ist inzwischen in Rechtskraft erwachsen.
15. Mit Schreiben vom 27. Mai 2021 kündigte der Instruktionsrichter den Parteien die Traktandierung des Falles zur Beratung im Juni 2021 an, wobei sich Beweisabnahmen nicht aufdrängten und eine mündliche Hauptverhandlung nicht vorgesehen war.
16. Der Beklagte verzichtete mit Rückmeldung vom 4. Juni 2021 auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung. Auch der Kläger verzichtete am 9. Juni 2021 auf eine mündliche Hauptverhandlung; zudem beantragte er den Beizug sämtlicher Akten des Verfahrens U 19 88 und Akteneinsicht. Der Beklagte sprach sich am 16. Juni 2021 für die Abweisung dieser Anträge aus.
17. Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Juni 2021 verfügte der Instruktionsrichter den Beizug der Akten aus dem Verfahren U 19 88 und räumte den Parteien Frist ein, sich zu den ihnen zugestellten Akten vernehmen zu lassen.
18. In seiner Stellungnahme vom 31. August 2021 wies der Beklagte darauf hin, dass unabhängig von der in U 19 88 festgestellten Sorgfaltspflichtverletzung des Notars im Staatshaftungsprozess gleichwohl die restlichen Haftungsvoraussetzungen zu prüfen seien. Da diese aber nicht gegeben seien, sei eine Staatshaftung zu verneinen.
19. Mit Stellungnahme vom 3. September 2021 hielt der Kläger fest, dass die Sachverhaltsschilderung des Notars in den Verfahren NK 18 4 und U 19 88 unzutreffend und bestritten seien. Der Notar habe dort unwahre Schutzbehauptungen betreffend das Zahlungsversprechen vorgetragen. So sei es schlicht abwegig zu behaupten, dass der Kläger im Beurkundungstermin (wahrheitswidrig) bestätigt haben soll, vom Käufer ein Zahlungsversprechen bereits vorgängig erhalten zu haben. Hätte es sich so zugetragen wie der Notar behauptet, wären die Versuche des Notars, den Fehler durch pflichtwidrige und unentgeltliche Interessenvertretung des Klägers wiedergutzumachen auch gar nicht nötig gewesen; vielmehr bestätige das ungewöhnliche Vorgehen des Notars, dass er seinen schweren Fehler möglichst wieder habe gut machen wollen. Schliesslich sieht sich der Kläger auch in den Verfahren NK 18 4 und U 19 88 darin bestätigt, dass der Notar die Wahrheitspflicht verletzt habe, es ohne diese Verletzung nicht zum Abschluss des Kaufvertrages gekommen und dementsprechend ein Schaden nicht entstanden wäre.
20. Zu diesen Stellungnahmen äusserten sich der Kläger am 1. Oktober 2021 und der Beklagte am 15. Oktober 2021.
21. Ebenfalls am 15. Oktober 2021 reichte der Rechtsvertreter des Beklagten seine Honorarnoten ein. Dazu nahm der klägerische Rechtsvertreter am 29. Oktober 2021 Stellung und reichte seine ergänzende Honorarnote ein. Gleichentags nahm der Kläger Stellung zur Stellungnahme des Beklagten vom 15. Oktober 2021; der Beklagte äusserte sich dazu wiederum am 9. November 2021.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtschriften der Parteien und die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Staatshaftung (SHG; Staatshaftungsgesetz; BR 170.050) i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht im Klageverfahren Entschädigungsansprüche aus dem Staatshaftungsgesetz. Gemäss Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 des Notariatsgesetzes (NotG; BR 210.300) haftet der Kanton Graubünden für Schäden, welche im Rahmen der notariellen Tätigkeit durch patentierte Notariatspersonen und Grundbuchverwalterinnen und -verwalter widerrechtlich verursacht worden sind. Im Übrigen richtet sich die vermögensrechtliche Verantwortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsgesetzes (Art. 43 Abs. 2 NotG). Das angerufene Verwaltungsgericht ist daher sowohl örtlich, sachlich als auch funktional zuständig für die Beurteilung der vorliegend geltend gemachten (Entschädigungs-/Schadenersatz-)Ansprüche des Klägers gegenüber dem Beklagten im Umfang von insgesamt CHF 212'405.85 sowie EUR 18'641.56, zuzüglich Schadenszins zu 5 % ab dem Zeitpunkt der Entstehung des Schadens und unter Vorbehalt der Nachklage für eine allfällige Mehrforderung (vgl. auch Art. 43 VRG). Gemäss Art. 64 VRG wird die Klage durch Einreichung beim Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei vorrangig die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht (und somit auch Art. 38 VRG bezüglich der Formerfordernisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachverhalt und Begründung]; vgl. aber auch Art. 221 Abs. 1 lit. b, d und e der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG) anwendbar. Die Staatshaftungsklage vom 23. August 2018 erfüllt diese Formerfordernisse. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben keinen Anlass zu weiteren Bemerkungen (vgl. z.B. Art. 50 VRG i.v.m. Art. 65 Abs. 1 VRG bzw. Art. 59 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Auf die Klage ist somit einzutreten.
2. Der Kläger klagt seinen bezifferten Anspruch mit einem Nachklagevorbehalt in Anlehnung an Art. 86 ZPO ein, wonach er sich die Erhöhung der mit dieser Klage geforderten sowie die Geltendmachung weiterer Ansprüche in diesem oder einem weiteren Verfahren ausdrücklich vorbehalte. Dies beinhalte unter anderem die Geltendmachung seines Schadens, sollte er bei der künftigen erneuten Veräusserung der Liegenschaft eine Einbusse beim Verkaufserlös erleiden, wie auch die Geltendmachung des an die H.________ AG bezahlten Vergleichsbetrags von CHF 21'800.--, falls die Liegenschaft bis zum 30. April 2019 nicht verkauft werden könne und die Immobiliengesellschaft danach den Exklusivvertrag beende, würde dem Kläger doch dadurch der Vergleichsbetrag zusätzlich zu einer neuen vollen Maklergebühr anfallen. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts erhebt der Kläger vorliegend eine 'echte Teilklage', weshalb der Nachklagevorbehalt als sich innerhalb des Streitgegenstandes verbleibend zugelassen werden kann (vgl. dazu BGE 143 III 254 E.3.4 und 3.6; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] U 17 61 E.1.2.5). Da der Kläger den Nachklagevorbehalt indes im Rechtsbegehren nicht nennt, könnte ein solcher Vorbehalt nicht ins Dispositiv aufgenommen werden, womit der Kläger auf ein zusätzliches Verfahren zu verweisen ist, sollte eine der genannten Nachklagesituationen eintreffen.
1. Gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG haben die Parteien dem Gericht den Sachverhalt des Rechtsstreits darzulegen, womit im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren betreffend eine Staatshaftung im Ergebnis die Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zur Anwendung gelangt (vgl. dazu VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.1g; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften vom 29. Oktober 1944, Heft Nr. 11/2006 – 2007, S. 1368 f.). Denn als lex specialis geht Art. 6 Abs. 2 SHG den (allgemeinen) Verfahrensvorschriften für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht, insbesondere dem Untersuchungsgrundsatz nach Art. 11 VRG bzw. den auf das Verfahren der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde anwendbaren Vorschriften nach Art. 38 ff. i.V.m. Art. 65 Abs. 1 VRG, vor.Entsprechende Tatsachenbehauptungen sind zudem auch rechtzeitig geltend zu machen (vgl. Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Darüber hinaus gilt auch die übliche Beweislastverteilung gemäss materiell anzuwendendem Recht bzw. Art. 8 ZGB, wonach derjenige das Vorhandensein einer Tatsache zu beweisen hat, wer aus ihr Rechte ableitet. Die Beweislast für haftungsbegründende Tatsachen liegt demnach beim Kläger (siehe dazu Jungo, Zürcher Kommentar, Zivilgesetzbuch, Art. 8 ZGB Beweislast, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Rz. 401; Plüss in: Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 158 f; BGE 146 III 14 E.5.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_174/2017 vom 1. September 2017 E.4.1).
1. Art. 43 Abs. 1 NotG statuiert in Übereinstimmung mit Art. 3 SHG eine Kausalhaftung, welche prinzipiell kein Verschulden voraussetzt. Gemäss Art. 43 Abs. 2 NotG richtet sich die übrige vermögensrechtliche Verantwortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsgesetzes. Art. 1 Abs. 4 SHG verweist auf Art. 41 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht (OR; SR 220) als ergänzendes (kantonales) Recht, soweit das Staatshaftungsgesetz keine Vorschrift enthält. Das verantwortliche Gemeinwesen, vorliegend der Kanton Graubünden, haftet also für den Schaden, welcher eine patentierte Notariatsperson einem Dritten bei der Ausübung einer dienstlichen bzw. im Rahmen der notariellen Tätigkeit (durch eine Handlung oder Unterlassung) widerrechtlich zufügt. Der Kläger macht vorliegend die bisherigen Aufwendungen zur Rückabwicklung des (missglückten) Liegenschaftsverkaufes bzw. zur Abwendung daraus resultierender Nachteile geltend. Dabei handelt es sich um Vermögensschaden, welcher keine absoluten Rechtsgüter wie Leib und Leben oder das Eigentum tangiert. Dementsprechend ist gemäss der bei Ansprüchen nach Art. 41 OR ebenfalls massgebenden Rechtsprechung zum Erfordernis eines Handlungs-/Verhaltensunrechts eine entsprechende gesetzliche Schutznorm notwendig, welche die Geschädigten vor einem solchen Schaden bewahren soll(vgl. BGE 146 IV 211 E.3.2, 141 III 527 E.3.2,132 II 449 E.3.2 f.;Urteile des Bundesgerichts 6B_1202/2019 vom 9. Juli 2020 E.3.2, 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.; siehe auch VGU U 16 11 vom 15. März 2019 E.3, U 14 74 vom 10. Dezember 2018 E.5.1; Rey/Wildhaber, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 2018, Rz. 166 ff. m.H.*).*Das heisst, eine blosse Vermögensschädigung ohne gleichzeitigen Eingriff in ein absolutes Recht ist nur widerrechtlich, wenn sie auf der Verletzung einer Amtspflicht beruht, die dem Schutz vor solchen Schädigungen dient. Dabei stellt allerdings nicht jede noch so geringfügige Amtspflichtverletzung eine haftungsbegründende Widerrechtlichkeit dar; vielmehr ist erforderlich, dass eine für die Ausübung der amtlichen Funktion wesentliche Pflicht betroffen ist (vgl. BGE 132 II 305 E.4.1). Haftungsbegründend ist lediglich eine unentschuldbare Fehlleistung, die einem pflichtbewussten Beamten nicht unterlaufen wäre (vgl. BGE 132 II 449 E.3.2 f, 123 II 577 E.4d/dd). Neben dem Schaden ist also auch dessen Verursachung durch eine patentierte Notariatsperson oder Grundbuchverwalterinnen bzw. Grundbuchverwalter, welche notarielle Aufgaben erfüllen, die Widerrechtlichkeit der Schädigung sowie ein natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang zwischen der hoheitlichen Handlung oder Unterlassung und dem eingetretenen Schaden vorausgesetzt. Die Haftung für eine Unterlassung setzt eine Pflicht zum Handeln voraus, welche sich aus einer entsprechenden Schutznorm zugunsten der geschädigten Person ergibt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff., 2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016 E.5.1 ff., 8C_900/2013 vom 5. Mai 2014 E.4.2; vgl. zum Ganzen Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2101 ff. und Mayhall, Aufsicht und Staatshaftung, Diss., Zürich/Basel/Genf 2008, S. 226 ff.).
2. Im Rahmen der bundesrechtlichen Minimalanforderungen sind die Kantone gemäss Art. 55 des Schlusstitels zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (SchlT ZGB; SR 210) befugt, zu bestimmen, in welcher Weise auf ihrem Gebiet die öffentliche Beurkundung hergestellt wird (siehe Schmid, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 55 SchlT Rz. 4 ff.; BGE 133 I 259 E.2.1 m.H.a. 106 II 146 E.1, BGE 99 II 159 E.2). Gemäss Art. 24 NotG hat die Notariatsperson ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen (Abs. 1). Sie hat die Interessen der Beteiligten gleichmässig und objektiv zu wahren und sorgt für die Einhaltung von Treu und Glauben (Abs. 2). Die Notariatsperson hat die Vorstellungen und Absichten der Beteiligten zu ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des Geschäftes zu belehren sowie auf die Beseitigung von Widersprüchen oder Unklarheiten hinzuwirken. Sie darf die freie Entscheidung der Beteiligten nicht beeinflussen (Abs. 3). Die Verletzung einer bestehenden (Rechts-) Belehrungspflicht im Rahmen der notariellen Tätigkeit kann eine vermögensrechtliche Verantwortlichkeit nach sich ziehen (siehe PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 28 m.H.a. Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, Rz. 611). 3. In materieller Hinsicht gilt es nachfolgend die einzelnen Haftungsvoraussetzungen eines eingetretenen und quantifizierbaren Schadens (E.5), einer Widerrechtlichkeit (E.4), der Kausalität zwischen Schaden und dem Verhalten der dafür verantwortlichen Person (E.7) sowie ein allfälliges Verschulden derselben (E.8 – entfällt bei Annahme einer Kausalhaftung) zu prüfen und gerichtlich zu würdigen. 4.Widerrechtlichkeit
4.1. Der Kläger erblickt eine haftungsbegründende Verletzung der Sorgfalts- bzw. Amtspflicht des Notars B.________ insbesondere darin, dass dieser gegen Art. 24 NotG verstossen haben soll, wodurch eine Verhaltensnorm bzw. Schutznorm verletzt worden und damit auch die Widerrechtlichkeit der Schädigung gegeben sei.
4.2. Der Beklagte hingegen bestreitet eine haftungsbegründende, widerrechtliche Amtspflichtverletzung von Notar B.________. Die Haftungsvoraussetzungen nach Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 und Art. 43 Abs. 2 NotG bzw. dem SHG seien vorliegend nicht erfüllt, dem Notar könne keine Pflichtverletzung durch fehlende Prüfung, ob das Zahlungsversprechen vorliege und keine tatsachenwidrige Beurkundung vorgeworfen werden, womit auch eine Widerrechtlichkeit aus Art. 24 NotG verneint werden müsse. Der Kläger gehe fehl, wenn er vorbringe, Adressat des unwiderruflichen Zahlungsversprechens sei regelmässig der Notar. Vielmehr habe es an den handlungsfähigen und geschäftserfahrenen Parteien gelegen, dafür zu sorgen, das Zahlungsversprechen beizubringen. Zudem sei die Aushändigung des Zahlungsversprechens an den Notar nicht zwingend notwendig. Der Notar habe auf die gemeinsame Aussage der Parteien vertrauen und somit annehmen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben worden. Damit sei auch eine Änderung des Wortlauts des Kaufvertrages nicht notwendig geworden, führe die Annahme der vorgängigen Übergabe des Zahlungsversprechens doch nicht dazu, dass die entsprechende Vertragsbestimmung unrichtig bzw. tatsachenwidrig geworden sei. Es liege nach dem Gesagten auch keine Verletzung der notariellen Aufklärungspflicht bzw. Belehrungspflicht vor. Der Beklagte hält daran fest, dass die Stellungnahme von Notar B.________ vom 25. August 2017 bzw. die Beschreibung zum Ablauf des Beurkundungstermins korrekt sei und keine unwahren Behauptungen enthalte (vgl. dazu beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 51). Ebenso läge auch keine fehlende Abklärung des Sachverhalts und des Parteiwillens vor. Zudem habe der Notar seine erste Stellungnahme im Schreiben an die Notariatskommission lediglich konkretisiert, woraus sich aber keinerlei inhaltliche Änderungen ergeben hätten. Im Weiteren liege auch keine implizite Anerkennung der Pflichtverletzung durch den Notar vor, jener habe vielmehr aus Hilfsbereitschaft und Solidarität, da er die missliche Lage des Klägers erkannt und als Rechtsanwalt auch die Möglichkeit gehabt habe, den Kläger beraten und vertreten.
4.3. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren U 19 88 hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass Notar B.________ die Wahrheitspflicht in der Form der Beurkundung unwahrer Tatsachen klarerweise verletzt hat, indem er einen tatsachenwidrigen Kaufvertrag notariell beurkundet hat. Unabhängig von der bloss behaupteten, angeblichen einvernehmlichen Regelung dieser Sache zwischen den Vertragsparteien hat am Beurkundungstermin kein Zahlungsversprechen des Käufers vorgelegen und hat der Käufer folglich dem Verkäufer auch kein solches übergeben. Diesbezüglich geht der Beklagte mit seinen Vorbringen fehl, es habe an den handlungsfähigen und geschäftserfahrenen Parteien gelegen, dafür zu sorgen, das Zahlungsversprechen beizubringen; die Aushändigung des Zahlungsversprechens an den Notar sei nicht zwingend notwendig gewesen und Notar B.________ habe auf die gemeinsame Aussage der Parteien vertrauen und damit auch annehmen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben worden.
Entgegen den Ausführungen des Beklagten, wonach die Annahme der vorgängigen Übergabe des Zahlungsversprechens nicht dazu geführt habe, dass die entsprechende Vertragsbestimmung unrichtig bzw. tatsachenwidrig geworden und deshalb eine Änderung des Wortlauts des Kaufvertrages notwendig geworden sei, hätte der Urkundentext somit in jedem Fall durch Notar B.________ angepasst werden müssen. Ein Notar, der vorsätzlich oder fahrlässig eine Erklärung oder Tatsache unwahr beurkundet, macht sich disziplinarisch und vermögensrechtlich verantwortlich. Die notarielle Pflicht nach Art. 24 NotG („Die Notariatsperson hat ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen. […]ˮ) ist vorliegend verletzt, womit die Widerrechtlichkeit gegeben ist. Insbesondere ist auch der Argumentation des Beklagten nicht zu folgen, wonach der Notar auf die angeblich übereinstimmenden Äusserungen der Vertragsparteien habe vertrauen dürfen, dass das Zahlungsversprechen schon vorgängig übergeben worden sei, und sich deshalb auch kein weiterer Klärungsbedarf ergeben habe. Ebenso wenig hält die Sichtweise des Beklagten einer kritischen Betrachtung stand, dass Notar B.________ die entsprechende Bestimmung des Vertrags als erfüllt habe betrachten dürfen, weil er davon habe ausgehen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben worden und sich aufgrund dieser Situation auch keinerlei Aufklärungsbedarf mehr ergeben habe. Dasselbe gilt für das Vorbringen des Beklagten, es könne nicht erwartet werden, dass der Notar eine übereinstimmende gemeinsame Aussage der Vertragsparteien auf deren Wahrheitsgehalt überprüfe. Damit liegt die Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit vor.
1. Der Kläger bringt vor, dass ihm als Folge der Pflichtverletzungen von Notar B.________ erheblicher Schaden in der Höhe von mindestens CHF 212'405.85 und EUR 18'641.56 entstanden sei, der bei pflichtgemässem Handeln des Notars anlässlich der öffentlichen Beurkundung der Liegenschaft nicht entstanden wäre.
2. Als schadensstiftendes Ereignis ist in erster Linie die tatsachenwidrige Beurkundung des Vorliegens und der Übergabe des Zahlungsversprechens vom Käufer an den Verkäufer anlässlich der Beurkundung zu sehen. Indirekt kommt dann die an diesen falschen Sachverhalt geknüpfte Anmeldung der Eigentumsübertragung der Liegenschaft beim Grundbuchamt durch den Notar zum Tragen. Nach dem im schweizerischen Recht vorherrschenden Schadensbegriff ist zu prüfen, ob dem Kläger daraus ein Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne entstanden und wie hoch dieser gegebenenfalls ist. Dabei gelangt die sog. Differenztheorie zur Anwendung, wonach der Schaden der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte, entspricht (siehe dazu statt vieler BGE 133 III 153 E.3.5; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 162 ff. m.H.). Zu berücksichtigen sein wird zudem, dass beim reinen Vermögensschaden der entgangene Gewinn (lucrum cessans) als gegeben angesehen wird, wenn der Geschädigte ohne das schädigende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können (vgl. BGE 132 III 359 E.4). Die erfolgreiche Geltendmachung des lucrum cessans setzt allerdings voraus, dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden hat (siehe Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 405 f. m.H.a. BGE 82 II 497 E.6 und Brehm, Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Bd. VI: Obligationenrecht, 1. Abt., Allg. Bestimmungen, 3. Teilbd., 1. Unterteilbd., Die Entstehung durch unerlaubte Handlungen, Art. 41 – 61 OR, 4. Aufl., Bern 2013, OR 41 Rz. 70 a.E [nachfolgend BK/Brehm]). Ebenfalls zu berücksichtigen sein wird die Schadenminderungspflicht des Klägers sowie allfällige 'Ohnehin-Kosten', welche nicht als Schadensposition überwälzt werden können. Bei der Frage, ob und welcher Schaden entstanden ist, handelt es sich um eine Tatfrage, hingegen bildet die Frage, ob der behauptete Schaden genügend substantiiert ist und ob bei der Schadensberechnung die anwendbaren Grundsätze beachtet wurden, eine Rechtsfrage (vgl. BGE 127 III 73 E.3c, 122 III 219 E.3a; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 188. m.H.). 5.3.1. Aussergerichtliche Anwaltskosten
Zunächst sind die geltend gemachten Kosten zur Wahrung der Rechte des Klägers zu prüfen. Der Kläger fordert vom Beklagten CHF 119'408.45 als Schaden aus aussergerichtlichen Anwaltskosten. Diese Aufwendungen seien entstanden, da aufgrund der Pflichtverletzung des Notars die Einleitung zahlreicher rechtlicher Schritte zur Wahrung der Rechte des Klägers notwendig geworden seien, bei welchen er sich ab Mitte Dezember 2016 durch die Kanzlei CMS von Erlach Poncet AG vertreten lassen habe. Ohne schädigendes Ereignis wären diese Aufwendungen nicht nötig geworden. Dabei grenzt der Kläger scharf ab zwischen den aussergerichtlichen und den vorprozessualen/prozessualen Aufwendungen und fordert nur die aussergerichtlichen Positionen ein. Die eingeforderten Aufwendungen belegt er mit detaillierten Leistungsbeschrieben zu den Honorarrechnungen der Rechtsanwälte (siehe insbesondere Bf-act. 62.01 – 62.17, 63 – 65).
5.3.2. Ausserprozessuale Parteikosten können als Schaden zugesprochen werden, wenn der geltend gemachte Aufwand zur Durchsetzung der Forderung des Gläubigers gerechtfertigt, notwendig und angemessen war. Notwendigkeit und Angemessenheit dieser Kosten gehören zu den Tatbestandsmerkmalen, deren sachverhaltsmässige Grundlagen zu substantiieren sind. Ausserdem dürfen solche Kosten nicht von tatsächlichen oder möglichen Parteientschädigungen im Rahmen von behördlichen oder gerichtlichen Verfahren gedeckt sein (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_692/2015 vom 1. März 2017 E.6.1.2; 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E.3 m.w.H.). Insofern hat der Kläger auch zu substantiieren, inwieweit ein bestimmter Aufwand ausserprozessual und nicht vorprozessual ist.
Der Kläger macht aussergerichtliche Anwaltskosten im Umfang von insgesamt CHF 119'408.45 für folgende Vorkehren geltend (siehe dazu Rz. 27 – 75 Klageschrift; Bf-act. 11 – 59, 62.01 – 62.17, 63 – 65):
– Eintragung Verkäuferpfandrecht (vgl. Bf-act. 11 – 13);
– Einleitung der Betreibung auf Grundpfandverwertung und Stellung des Verwertungsbegehrens (vgl. Bf-act. 14 – 17);
– Gesuch an das Betreibungsamt, eine neue betreibungsamtliche Schätzung zu erlassen, welche auf dem im Jahre 2014 erstellten Gutachten der H.________ AG basiert (vgl. Bf-act. 20, 21);
– Abklärungen beim zuständigen Grundbuchinspektorat betreffend allfällig notwendiger Bewilligungen (vgl. Bf-act. 24);
– Verhandlungen und ausführlich begründetes Gesuch um Erteilung einer Bewilligung zum (Rück-)Erwerb der Liegenschaft (vgl. Bf-act. 25, 26);
– Bemühungen des Klägers, zu erreichen, dass die Verfügung des Grundbuchinspektorates des Kantons Graubünden vom 2. Februar 2018 in Wiedererwägung gezogen wurde (vgl. Bf-act. 27, 28);
– Korrespondenz mit dem Betreibungsamt betreffend die Zahlung des restlichen Kaufpreises sowie betreffend den Stopp der Vernichtung des Inhaberschuldbriefes (vgl. Bf-act. 31 – 36);
– Abwehr von Ansprüchen der Maklerin H.________ AG und Vergleichsverhandlung (vgl. Bf-act. 38 – 41, 56);
– Verhandlungen mit der Gemeinde G.________ und dem Beklagten betreffend Verzicht auf sämtliche Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern (vgl. Bf-act. 42 – 49); sowie
– Vergleichsverhandlungen mit dem Beklagten (vgl. Bf-act. 50 – 59).
5.3.3. Der Beklagte bestreitet die Notwendigkeit und die Rechtfertigung des klägerischen Vorgehens und damit die Ersatzfähigkeit der eingeklagten Aufwendungen. Aus den (eher oberflächlichen) Ausführungen in der Klageschrift sei nicht ersichtlich, weshalb das Vorgehen des Klägers ab Dezember 2016 notwendig gewesen sei. Der Kläger sei den strengen Substantiierungsanforderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung von aussergerichtlichen Anwaltskosten als Schadenersatz nicht nachgekommen. Zahlreiche Leistungsbeschreibungen in den Honorarrechnungen seien zu unspezifisch, um als substantiiert dargelegt anerkannt zu werden. Die Rechnungen KB 62.01 bis KB 62.17 würden einzig mit allgemeinen Umschreibungen (Honorar, Auslagen) bezeichnet. Aber auch die detaillierteren Leistungsbeschreibungen (KB 63 – 65) seien ungenügend. Auch nicht hinreichend substantiiert würde, inwiefern bestimmte Kosten als ausserprozessual und nicht als vorprozessual zu qualifizieren seien. Schliesslich sei der Einbezug von Aufwendungen für Vergleichsbemühungen unter die aussergerichtlichen Anwaltskosten ungerechtfertigt und widerspreche der Rechtsprechung (BGer 4A_692/2015, 4C.55/2006).
5.3.4. Der Kläger belegt seine Aufwendungen in den Jahren 2016 bis 2018 zum einen mittels Rechnungen und detaillierten Leistungsbeschrieben (vgl. Bf-act. 62 – 65). Aus dieser Auflistung ist das Datum der Tätigkeit, die genaue Tätigkeit bzw. der Leistungsbeschrieb, die dafür aufgewendete Zeit, die bearbeitende Person und der Stundenansatz sowie das Honorar ersichtlich. Überdies ordnete der Kläger in seiner Replik die Leistungen noch den entsprechenden rechtlichen Schritten zu (vgl. Replik Ziff. 157 ff.; Klage Ziff. 27 – 60 und 139 – 151). Damit kann exakt nachvollzogen werden, wann welche Aufwendungen in welcher Zeit und von welcher Person erledigt wurden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt denn auch die Angabe des Datums, der Art der Tätigkeit in Stichworten, der Dauer und den Adressaten zur Umschreibung des Aufwandes des Anwalts (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_692/2015 vom 1. März 2017 E.6.1.3, 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 5.2). Entgegen den Vorbringen des Beklagten genügen diese Aufzählungen nach Auffassung des streitberufenen Gerichts der Substantiierungspflicht, sind die Aufwendungen doch detailliert belegt und nachvollziehbar. Damit gehen die Rügen, wonach die Rechnungen KB 62.01 bis KB 62.17 einzig mit allgemeinen Umschreibungen (Honorar, Auslagen) bezeichnet würden und auch die detaillierteren Leistungsbeschreibungen ungenügend bzw. einige Positionen sehr unspezifisch seien (vgl. dazu Klageantwort Rz. 177) fehl, entsprechen die Rechnungen (Bg-act. 62.01 – 62.17) zum einen den in den detaillierten Leistungsbeschreibungen (Bg-act. 63 – 65) aufgeführten Aufwendungen für Anwaltskosten und zitiert der Beklagte zum anderen doch dabei die Leistungsbeschriebe nur unvollständig (vgl. dazu Replik Rz. 154). Auch die Rüge der ungenügenden Darlegung, welche Kosten als ausserprozessual bzw. als vorprozessual zu qualifizieren sind, ist, wie nachfolgend in Erwägung 5.3.5 dargelegt, unbegründet. Ebenso als unbegründet erweist sich schliesslich die Rüge des ungerechtfertigten Einbezugs der Aufwendungen für Vergleichsbemühungen unter die ausserprozessualen Anwaltskosten, was nachfolgend in Erwägung 5.3.6 dargelegt wird.
Ob die geltend gemachten (bestrittenen) Aufwendungen zudem angemessen und notwendig waren, hängt auch davon ab, ob die Schadenminderungspflicht eingehalten wurde, so dass Letzteres vorgängig zu prüfen ist. Der Grundsatz der Schadenminderungspflicht stellt einen allgemeinen Grundsatz des Schadensausgleichsrechts dar (vgl. BGE 130 III 182 E.5.5.1). Sie ergibt sich sowohl aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) als auch aus dem Obligationenrecht (z.B. Art. 44 Abs. 1 OR). Im Sinne einer Obliegenheit ist der Geschädigte dazu verpflichtet, im Rahmen des Zumutbaren dafür zu sorgen, dass der Schaden möglichst klein bleibt (vgl. Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 456 f.). Für die Verletzung der Schadenminderungspflicht trägt der Schuldner die Behauptungs- und Beweislast (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_107/2019 vom 18. Mai 2020 E.6, 4A_587/2009 vom 15. Januar 2010 E.1.3.1, 4C.137/2006 vom 17. Januar 2008 E.3.3 mit Hinweis).
Der Beklagte bestreitet das Einhalten der Schadenminderungspflicht durch den Kläger, habe dieser doch ein äusserst aufwendiges und nicht nachvollziehbares Vorgehen gewählt, obwohl alternative Vorgehensweisen bestanden bzw. sich einfachere Massnahmen aufgedrängt hätten. Vielmehr hätte genügt, vom Vertrag zurückzutreten und die vertragliche Rückabwicklung einzufordern; alternativ wäre die Anfechtung wegen eines Willensmangels möglich gewesen (vgl. Klageantwort Rz. 33f., 35ff.). Dass diese Vorgehensweise aber andere, gravierende Risiken und Nachteile mit sich gebracht hätte, führt der Kläger wiederum in seiner Replik ausführlich und korrekt aus (vgl. Replik Rz. 75 – 113; zusammengefasst in Rz. 114 – 116). Das Gericht kommt vor diesem Hintergrund zum Schluss, dass die vom Kläger eingeleiteten rechtlichen Schritte notwendig waren, um dessen Rechte zu wahren (siehe dazu auch Klageschrift Rz. 27 – 60, 139 – 151; Replik Rz. 75 – 158). Auch waren die Aufwendungen nach Auffassung des streitberufenen Gerichts den konkreten Umständen angemessen; die Anzahl der geltend gemachten Stunden erscheint plausibel und wird in den dazu eingereichten Beilagen (Bf-act. 63 – 65) sachlich nachvollziehbar dargelegt. Nicht zu beanstanden ist zudem auch die Höhe des Stundenansatzes, die vom Beklagten denn auch nicht in Frage gestellt wird.
Im Weiteren waren diese Aufwendungen durchaus auch nützlich: Mit den einzelnen Vorkehren erreichten die Rechtsvertreter des Klägers zur Sicherung dessen Forderung ein Verkäuferpfandrecht; später wurde eine Betreibung auf Grundpfandverwertung eingeleitet. Entgegen der anfänglich ablehnenden Haltung erhielt der Kläger in der Folge eine Ausländerbewilligung für den Rückerwerb der Liegenschaft, um diese erneut zu einem Marktpreis verkaufen zu können. Weiter erreichte die Rechtsvertretung, dass die Gemeinde G.________ und der Kanton Graubünden auf sämtliche Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern verzichteten. Auch mit dem Maklerbüro H.________ AG konnte im Rahmen eines Vermittlungsverfahrens eine einvernehmliche Lösung für die Abwicklung des Vermittlungshonorars gefunden werden. Schliesslich war es aus damaliger Sicht sinnvoll, mittels Vergleichsgesprächen mit dem Beklagten eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Da die Vorkehrungen des Klägers damit notwendig und angemessen waren, ist der Kläger auch seiner Schadenminderungspflicht nachgekommen, so dass sich diese Rüge als unbegründet erweist.
5.3.5. Die Abgrenzung zwischen aussergerichtlichen und vorprozessualen Aufwendungen findet mit dem Entscheid des Klägers, ein Gerichtsverfahren gegen den Beklagten einzuleiten, statt. Der Kläger zeigt dabei auf, dass dieser Schritt mit dem Schreiben des beklagtischen Rechtsvertreters vom 11. April 2018 (vgl. Bf-act. 58) notwendig wurde, nachdem der Beklagte die Vergleichsgespräche abgebrochen hatte. Den Entscheid, die Forderung nun gerichtlich einzufordern, hat der Kläger dem Beklagten mit Schreiben vom 15. Mai 2018 schriftlich bekannt gegeben (vgl. Bf-act. 59). Die Abgrenzung ergibt sich sodann aus der Honorarnote des klägerischen Rechtsvertreters im vorliegenden Klageverfahren vom 13. Juni 2019 bzw. 29. Oktober 2021, in welcher Aufwendungen erst ab Juni 2018 verrechnet werden (vgl. F1 und F4, Bf-act. 94 – 98). Der Kläger zeigt zudem über den gesamten Zeithorizont auf, welche Leistungen aussergerichtlich erfolgten, wobei die Abgrenzung ab der Rechnung Nr. 166814 vom 27. April 2018 für den Zeitraum vom 1. bis 31. März 2018 (vgl. Bf-act. 62.14) relevant und auch sichtbar wird (vgl. weitere Rechnungen: Bf-act. 62.15 – 17).
5.3.6. Vertiefter eingegangen werden muss noch auf die Frage, ob Aufwendungen im Zusammenhang mit Vergleichsbemühungen in die aussergerichtlichen Aufwendungen einbezogen werden können oder nicht. Der Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass solche Aufwendungen vorprozessuale Kosten darstellten. Unter vorprozessuale Kosten werden diejenigen Kosten verstanden, die den Parteien zwar vor Einleitung des Prozesses erwachsen, aber bereits der Einleitung des Prozesses dienen. Unter der Geltung der schweizerischen ZPO kommt die in früheren bundesgerichtlichen Entscheidungen (vgl. u.a. Urteil des Bundesgerichts 4A_692/2015 vom 1. März 2017) vertretene Auffassung, wonach Kosten für Vergleichsbemühungen von der Parteientschädigung abgedeckt sein sollen und nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden können, nicht zur Anwendung. Vergleichsbemühungen vor Einleitung eines Prozesses gehören nicht zum Prozess, da sie einen solchen gerade verhindern wollen (vgl. dazu Lindner/Middendorp, Von ausserprozessualen Kosten und der Verteilung der Prozesskosten, in: dRSK, publiziert am 21. April 2017, Rz. 15 – 18; gl. M. Rüegg/Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 95 ZPO Rz. 20; Sterchi, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, Bern 2012, Art. 95 ZPO Rz. 13). Gestützt darauf können sicher die Vergleichsbemühungen betreffend die Forderungsstreitigkeit mit dem Maklerbüro H.________ AG als aussergerichtliche Aufwendungen miteinbezogen werden, betreffen sie doch einerseits einen anderen Schauplatz als vorliegendes Verfahren und erfolgten andererseits im Sinne einer Schadensminderung, und damit auch zu Gunsten des Beklagten. Der Kläger macht zu den Aufwendungen betreffend die Vergleichsbemühungen Ausführungen in der Replik (Ziff. 151), wonach darauf lediglich CHF 10'344.-- der Leistungen der Rechtsvertretung im Zeitraum von September bis Dezember 2017 entfielen. Nach Auffassung des Gerichts zeigt der Kläger in Ziff. 149 – 154 der Replik überzeugend auf, dass diese Kosten als ausserprozessuale Kosten einzuordnen sind und entsprechend als Schadenersatz eingeklagt werden können, so dass sie nicht bei der Prozessentschädigung wiederum miteinzubeziehen sind (vgl. auch Klageantwort Rz. 162 – 193, Replik Rz. 149 – 150, Duplik Rz. 249 ff.). Der geltend gemachte Betrag von insgesamt CHF 119'408.45 ist somit ausreichend belegt und begründet, weshalb die Klage in diesem Umfang gutzuheissen ist.
5.4.1. Staatliche Gebühren
Unter dem Titel "staatliche Gebühren" fordert der Kläger Entschädigung der von ihm (nachfolgend aufgeführten) ausgerichteten staatlichen Gebühren in der Höhe von insgesamt CHF 12'941.90, welche im Zusammenhang mit den rechtlichen Schritten gegen I.________ sowie mit den Bemühungen zum Wiedererwerb der Liegenschaft standen: Zahlungsbefehlskosten CHF 421.30 (vgl. Bf-act. 66), Kosten Betreibungsregisterauszug CHF 18.-- (vgl. Bf-act. 67), Verfahrenskosten Grundbuchinspektorat für Bewilligungserteilung zum Erwerb der Liegenschaft CHF 1'480.-- (vgl. Bf-act. 26), Kosten Betreibungsamt für die Verwertung des Grundstückes gemäss Verteilungsliste vom 12. April 2018 CHF 9'175.90 (vgl. Bf-act. 33; wie der Betrag genau zustande gekommen ist, wird vom Kläger in Ziff. 154 der Klage ausführlich dargelegt) und Gebühren Grundbuchamt Region J.________ für die Wiedereintragung des Klägers am 27. Juni 2018 von CHF 1'846.70 (vgl. Bf-act. 68). Der Kläger bringt dazu vor, dass alle diese Positionen zur Rechtswahrung des Klägers nützlich waren und ohne die Pflichtverletzungen von Notar B.________ nicht entstanden wären.
5.4.2. Der Beklagte sieht dagegen den Betrag als nicht ersatzwürdig mangels Pflichtverletzung und mangels Nachweis der Notwendigkeit und der Angemessenheit des vom Kläger gewählten Vorgehens (Rückkauf der Liegenschaft).
5.4.3. Nach Auffassung des Gerichts gibt es keine ernsthaften Zweifel, dass das vom Kläger gewählte Vorgehen zur zweckmässigen Wahrung der Rechte des Klägers notwendig war und dass die vorliegenden Kosten ihren Ursprung in der Pflichtverletzung von Notar B.________ haben, so dass auch die geltend gemachten staatlichen Gebühren zu entschädigen sind. Die Klage ist deshalb zusätzlich im Umfang von CHF 12'941.90 gutzuheissen.
5.5.1. Beratung durch Herrn M.________
Der Kläger fordert unter diesem Titel den Betrag von EUR 1'724.26 als Honorar seines langjährigen Beraters M.________ für dessen Ratschläge, namentlich zu Beginn der Bemühungen zur Rückabwicklung des Verkaufs. Der eingeklagte Betrag ist durch zwei Rechnungen belegt (vgl. Bf-act. 71.1 und 71.2).
5.5.2. Der Beklagte sieht weder den Zusammenhang noch die Notwendigkeit dieser Aufwandpositionen mit dem Rechtsfall. Die geltend gemachten Aufwände genügten den Substantiierungsanforderungen in keiner Weise und würden bestritten.
5.5.3. Nach Ansicht des Gerichts ist nicht ersichtlich, was für Leistungen M.________ erbracht hat und in welcher Funktion. Insgesamt erscheint deshalb die Forderung als zu wenig substantiiert, um als notwendiger Aufwand zur Problemlösung anerkannt zu werden. Die Klage ist deshalb im Umfang von EUR 1'724.26 abzuweisen.
5.6.1. Kosten für weiterlaufende Hypotheken
Der Kläger verlangt unter diesem Titel zunächst für die weiterlaufende Hypothek der Liegenschaft J.________ den Betrag von CHF 74'394.50. Begründend führt er dazu an, dass er aufgrund der Pflichtverletzung von Notar B.________ ab dem 5. Oktober 2016 nicht nach einem anderen Käufer habe suchen können, ihm vielmehr zwei Jahre lang die Hände gebunden gewesen seien, in welcher der Verkauf habe rückabgewickelt werden müssen. Während dieser ganzen Zeit seien ihm Hypothekarkosten in der genannten Höhe entstanden (vgl. Bf-act. 13, 33 – 36, 72 – 80). Aufgrund der Notwendigkeit, nach Rückabwicklung des Liegenschaftsverkaufs die Hypothek bei einer anderen Bank zu platzieren, entfielen für den Kläger für die Zeitperiode vom 4. – 26. Juni 2018 zudem Hypothekarzinsen von EUR 1'742.85 bei der N.________ (vgl. Bf-act. 81, 82).
5.6.2. Der Beklagte weist diese Forderung als auf reinen Hypothesen und Spekulationen basierend zurück. Es sei nicht belegt, wann und zu welchem Preis der Kläger seine Liegenschaft tatsächlich hätte verkaufen können, wenn der Vertrag mit I.________ nicht zustande gekommen wäre. Dass im selben Monat (Oktober 2016) ein neuer Käufer gefunden worden wäre, sei nicht realistisch. Darüber, wann genau das Haus verkauft worden wäre, könne nur spekuliert werden. Der eingeklagte Schaden sei somit nicht genügend substantiiert.
5.6.3. Diese Schadensposition fällt nach Auffassung des Gerichts unter den Schadensbegriff 'damnum emergens'. Ein solcher liegt vor, wenn sich das Vermögen des Geschädigten durch das schädigende Ereignis verringert. Eine derartige Verkleinerung kann durch eine Verringerung von Aktiven oder durch eine Vermehrung von Passiven erfolgen (vgl. dazu Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 403 f., m.w.H.). Dazu führt das Bundesgericht in BGE 132 III 359 E.4 folgendes aus:
„Das schweizerische Obligationenrecht definiert den ersatzfähigen Schaden nicht. Nach konstanter Rechtsprechung entspricht der haftpflichtrechtlich relevante Schaden der Differenz zwischen dem gegenwärtigen – nach dem schädigenden Ereignis festgestellten – Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 127 III 73 E.4a mit zahlreichen Hinweisen; vgl. statt vieler BREHM, a.a.O., N. 69 ff. zu Art. 41 OR; OFTINGER/STARK, a.a.O., § 2 N. 9; SCHNYDER, Basler Kommentar, N. 3 zu Art. 41 OR). Der Schaden ist die ungewollte bzw. unfreiwillige Vermögensverminderung. Er kann in einer Vermehrung der Passiven, einer Verminderung der Aktiven oder in entgangenem Gewinn bestehen (BGE 129 III 331 E.2.1; BGE 128 III 22 E.2e/aa). […]).ˮ
Der Umstand, dass der Verkauf der Immobilie des Klägers rückabgewickelt werden musste, und dieser die Immobilie während der gesamten Zeit weiter zu finanzieren hatte, spricht für einen ersatzfähigen Schaden. Das Vorbringen des Beklagten, es sei nicht klar, wann der Kläger die Immobilie einem Dritten hätte verkaufen können, und dass er die Hypotheken somit ohnehin hätte bezahlen müssen, solange er keinen richtigen Käufer gefunden hätte, hat zwar etwas für sich. Indes erscheint es nicht rechtens, deswegen die gesamte Schadensposition als zu wenig substantiiert fallen zu lassen. Nachdem Notar B.________ es dem Kläger durch seine Pflichtwidrigkeit verunmöglicht hat, weiter nach Kaufinteressenten zu suchen, hält es das Gericht für angezeigt, die gesamte Schadensposition als ersatzfähige Vermehrung von Passiven anzusehen und diese entschädigen zu lassen. Die Klage ist demnach im Umfang von CHF 74'394.50 und EUR 1'742.85 gutzuheissen.
5.6.4. Weiter macht der Kläger betreffend die weiterlaufende Hypothek der Liegenschaft C.________ einen Schaden von EUR 12'097.50 geltend. Begründend bringt er dazu vor, dass er diesen Betrag hätte einsparen können, indem er mit einem Teil des Kauferlöses die Hypothek auf seinem Wohnhaus in den Niederlanden reduziert hätte. Den geltend gemachten Betrag belegt der Kläger mit einem E-Mail der O.________ Bank vom 24. Juli 2017 (vgl. Bf-act. 83).
5.6.5. Der Beklagte weist seinerseits auf die offensichtlich ungenügende Substantiierung der Forderung hin.
5.6.6. Diese Position ist für das Gericht mit einer zu hohen Unsicherheit behaftet. Sie steht zudem auch bis zu einem gewissen Grad im Widerspruch zu den (nachfolgenden) Randziffern 169 ff. der Klageschrift, unter welchen der Kläger vorträgt, dass er den verbleibenden Gewinn mit einer durchschnittlichen Rendite von 4.5 % hätte anlegen können, während gleichzeitig der Hypothekarzins auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden nach eigenen Angaben bei 2.34 % lag (vgl. etwa Klage Rz. 168; Bf-act. 83, 84). Umgekehrt bestätigt die Bank, dass der Kläger die Absicht geäussert habe, mit dem Verkaufserlös in J.________ seine Hypothek in den Niederlanden abzubauen (vgl. Bf-act. 83). Das E-Mail der O.________ Bank ist allerdings als nicht sonderlich beweiskräftig einzustufen, und die geltend gemachte Position deshalb als rein hypothetisch nicht zu entschädigen. Damit ist die Klage im Umfang von EUR 12'097.50 abzuweisen.
5.7.1. Entgangene Erträge aus übrigem Verkaufserlös
Im Weiteren macht der Kläger geltend, dass er seinen Reingewinn aus dem Liegenschaftsverkauf in der Höhe von CHF 73'000.-- (ausgehend vom Verkaufspreis von CHF 1.935 Mio., Bezahlung sämtlicher Abgaben, Steuern und Gebühren, Rückzahlung Hypothek und Reduktion Hypothek auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden) hätte anlegen und dadurch jährlich durchschnittlich eine Rendite von 4.5 % hätte erzielen können, womit ihm ein Schaden in der Höhe von CHF 5'661.-- entstanden sei.
5.7.2. Der Beklagte sieht in der Argumentation des Klägers blosse Hypothesen, welche nicht ausreichten, um einen Schaden substantiiert darzulegen. Welche Investitionen und Anschaffungen der Kläger mit dem Reingewinn tatsächlich getätigt hätte und wie sich diese Anlagen entwickelt hätten, sei reine Spekulation.
5.7.3. Bei diesen Positionen handelt es sich um entgangenen Gewinn (lucrum cessans), der als gegeben angesehen wird, wenn der Geschädigte ohne das schädigende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können. Die erfolgreiche Geltendmachung des lucrum cessans setzt allerdings voraus, dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden hat (vgl. Rey/Wildhaber, a.a.O.,Rz. 405 f. m.H.a. BGE 82 II 497 E.6 und BK/Brehm, a.a.O., OR 41 Rz. 70 a.E.). Diese Voraussetzungen sind indes vorliegend nicht gegeben. Einerseits ist nicht erstellt, dass der Kläger den Reingewinn tatsächlich investiert hätte und andererseits auch nicht, dass eine solche Investition tatsächlich eine Rendite gebracht hätte. Damit ist die Klage im Umfang von CHF 5'661.-- abzuweisen.
5.8.1. Entgangene Erträge / Einsparungen aus verkauften Wertschriften
Der Kläger macht schliesslich geltend, dass er, anstatt den Reingewinn aus dem Liegenschaftsverkauf zu investieren (vgl. voranstehende E.5.7.1), in erheblichem Umfang habe Wertpapiere verkaufen müssen, um die Beratungskosten und die weiterlaufenden Hypothekarzinsen zu decken. So könne er belegen, dass er am 10. Januar 2017 eine Anleihe bei Glencore mit fester Laufzeit von einem Jahr im Umfang von EUR 50'000.‑‑ habe vorzeitig verkaufen müssen, bei einem fest zugesicherten Zins von 5.25 %. Dem Kläger seien damit 71 Tage à einen Jahreszins von 5.25 % auf EUR 50'000.-- entgangen, was einen Zinsausfall von EUR 510.62 ausmache; hinzu komme eine Verkaufskommission von EUR 506.21, welche am Ende der Laufzeit (22. März 2017) nicht angefallen wäre. Weiter habe der Kläger auch die EUR 50'000.-- aus der Glencore-Anleihe für die Reduktion der Hypothek seiner Liegenschaft in den Niederlanden verwenden wollen, was dann nicht möglich gewesen sei. Bei einem Jahreszins von 2.34 % dieser Hypothek sei dem Kläger ein zusätzlicher Schaden von EUR 1'589.92 entstanden. Am 18. April 2017 habe der Kläger weiter 380 Anteile am Fonds P.________ im Wert von EUR 50'000.-- verkaufen müssen, wiederum zur Deckung von Beratungskosten und zur Bezahlung weiterlaufender Hypothekarzinsen; der entgangene Gewinn aus diesem Verkauf betrage EUR 470.20 (berechnet aus der durchschnittlichen Rendite der letzten vier Jahre).
5.8.2. Der Beklagte weist diese Positionen als rein hypothetisch und spekulativ zurück. Es sei weder substantiiert noch nachvollziehbar, weshalb der Kläger die beschriebenen Wertschriftenverkäufe getätigt habe und welche konkreten Verluste er dadurch erlitten haben wolle.
5.8.3. Dem Kläger gelingt es nach Auffassung des Gerichts vorliegend nicht, den Nachweis zu erbringen, dass die aus dem (vorzeitigen) Verkauf der Glencore-Wertschriften erlangten Mittel auch für die geltend gemachten Aufwände benötigt wurden bzw. im Zusammenhang mit der benötigten Liquidität betreffend die Rückabwicklung des Verkaufs der Liegenschaft in J.________ stehen. Die in diesem Zusammenhang geltend gemachten EUR 510.62 sind deshalb nicht zuzusprechen. Dies gilt folglich auch für die Verkaufskommission von EUR 506.21. Es wäre zudem auch nicht erwiesen, dass diese Kommission nicht ohnehin angefallen wäre. Jedenfalls ist der Kauf des Wertpapiers nicht belegt, woraus sich allenfalls eine einmalige Kommission beim Kauf der Anleihe ableiten liesse. Dass der Kläger mit der Rückzahlung der Glencore-Anleihe nach deren Ablauf die frei gewordenen EUR 50'000.-- für die Reduktion der Hypothek auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden verwendet hätte, ist ebenso nicht ausreichend gesichert. Der in diesem Zusammenhang gelten gemachte Schaden von EUR 1'589.92 ist damit nicht ausgewiesen.
Ebenfalls nicht ausgewiesen erscheint dem Gericht die Schadensposition von EUR 470.20 im Zusammenhang mit dem Verkauf von 380 Fondsanteilen. Auch diesbezüglich gelingt es dem Kläger nicht, den Nachweis zu erbringen, dass die aus dem Verkauf der besagten Fondsanteile erlangten Mittel auch für die geltend gemachten Aufwände benötigt wurden. Selbst wenn, wäre indes die Schadenshöhe nicht ausgewiesen. Eine Durchschnittsrendite der Jahre 2014 – 2017 genügt hierfür nicht; vielmehr hätte der Kursverlauf des Wertpapiers (ISIN: LU0431139764) dokumentiert und beziffert werden müssen. Gestützt auf die Ausführungen ist die Klage somit im Umfang von EUR 3'076.95 abzuweisen.
5.9. Zusammenfassend sind folgende Aufwendungen als Schaden ausgewiesen:
Schadenspositionen
Verweis
Aussergerichtliche Anwaltskosten
CHF 119'408.45
E.5.3.
Staatliche Gebühren
CHF 12'941.90
E.5.4.
Hypothekarzinsen J.________
CHF 74'394.50 EUR 1'742.85
E.5.6.3.
Total
CHF 206'744.85 EUR 1'742.85
6.1. Schliesslich fordert der Kläger Schadenszinse für sämtliche vorstehenden Positionen ab jeweiliger Entstehung bis zum 31. Juli 2018, insgesamt CHF 7'799.62 und EUR 782.11, ein (vgl. detaillierte Übersicht in Rz. 181.1 – 181.8 der Klage).
6.2. Der Beklagte bringt dazu vor, dass schon der Schadensaufstellung mangels Substantiierung nicht gefolgt werden könne. Wenn schon der geltend gemachte Schaden – unabhängig von einer allfälligen Pflichtverletzung des Notars – nicht bejaht werden könne, gelte dies umso weniger für die Verzinsung desselben.
6.3. Zum Schaden gehört auch der Schadenszins, d.h. der Zins von jenem Zeitpunkt an, in welchem sich das schädigende Ereignis finanziell ausgewirkt hat (vgl. BGE 131 III 12 E.9.1 m.w.H, Urteile des Bundesgerichts 9C_55/2014, 9C_65/2014 vom 20. November 2014 E.6.4, 6B_509/2009 vom 3. Dezember 2009 E.2.1; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 187). Die Schadenszinse sind demgemäss nicht auf dem gesamten eingeklagten Betrag, sondern nur auf den ausgewiesenen Beträgen geschuldet:
Schadenspositionen
Schadenszins
Fundstelle
Aussergerichtliche Anwaltskosten
CHF 119'408.45
CHF 4'795.57
Klage Ziff. 181.1
Staatliche Gebühren
CHF 12'941.90
CHF 212.65
Klage Ziff. 181.2
Hypothekar- zinsen J.________
CHF 74'394.50 EUR 1'742.85
CHF 2'764.74 EUR 15.04
Klage Ziff. 181.4 Klage Ziff. 181.5
Total
CHF 7'772.96 EUR 15.04
6.4. Verzinsung zu 5 % ab 1. August 2018
Der Kläger verlangt für die geltend gemachten Schadenspositionen (ohne Verzinsung bis 31. Juli 2018) ab dem 1. August 2018 weiterhin einen Schadenszins von 5 %. Entsprechend Art. 73 Abs. 1 OR gilt ein Zinsfuss von 5 % (vgl. BGE 121 III 176 E.5a; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 187). Diese Position wird in den Rechtsschriften nicht weiter vertieft, was indes auch nicht notwendig ist, da der Schadenszins gemäss E. 6.3 zweifelsohne weiterläuft. Der Kläger hat der Einfachheit halber eine Abgrenzung per 31. Juli 2018 vorgenommen und verlangt für den per diesen Datum berechneten, bereits aufgelaufenen Zins, korrekterweise nicht auch noch zusätzlich Zins (also Zinseszins). Die als Schaden ausgewiesenen Beträge sind damit ab dem 1. August 2018 mit 5 % zu verzinsen.
7.1. Der Kläger sieht den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der schwerwiegenden Pflichtverletzung von Notar B.________ und dem hier geltend gemachten Schaden als gegeben: Hätte Notar B.________ den Kläger auf das Nichtvorliegen des Zahlungsversprechens aufmerksam gemacht, hätte der Kläger den Kaufvertrag nicht abgeschlossen, so dass auch sämtliche Schadenspositionen gar nicht entstanden wären.
7.2. Dem hält der Beklagte entgegen, dass der Kläger zur Adäquanz nur pauschale Ausführungen mache, welche nicht genügten, einen adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der (behaupteten) Pflichtverletzung und dem behaupteten Schaden darzulegen. Vielmehr setze er ohne weiteres bestimmte Kausalverläufe als adäquat voraus, obschon die geltend gemachten Anwaltskosten und der angeblich entgangene Gewinn weder in ihrer Höhe noch in ihrer Begründung der allgemeinen Lebenserfahrung oder dem natürlichen Lauf der Dinge entsprechen würden. Ausserdem liege ein schweres Selbstverschulden des Klägers vor, welches den adäquaten Kausalzusammenhang unterbreche.
7.3. Eine Sorgfaltspflichtverletzung des Notars ist dann haftungsbegründend, wenn zwischen ihr und dem Schaden ein adäquater Kausalzusammenhang besteht. Ein natürlicher Kausalzusammenhang ist dann adäquat, wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als durch die fragliche Tatsache allgemein begünstigt erscheint (siehe Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 629 ff., mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Ein natürlicher Kausalzusammenhang ist Voraussetzung für das Vorliegen einer adäquaten Kausalität (vgl. BGE 107 II 269 E.3; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 642). Die natürliche Kausalität wird umschrieben mit der 'conditio sine qua non – Formel', wonach das in Frage stehende Ereignis eine notwendige Bedingung für den Schaden darstellt bzw. die Ursache nicht weggedacht werden kann, ohne dass damit auch der eingetretene Erfolg entfällt (vgl. BGE 142 IV 237 E.1.5.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_40/2017, 2C_41/2017 vom 5. Oktober 2017 E.5.1.1; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 633); dabei genügt als Beweismass die überwiegende Wahrscheinlichkeit (vgl. BGE 133 III 153 E.3.3, 132 III 715 E.3.2 mit weiteren Hinweisen; Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 778; vgl. zum Begriff der überwiegenden Wahrscheinlichkeit etwa BGE 140 III 610 E.4.1, 130 III 321 E.3.3, 107 II 269 E.1b). Die Feststellung einer natürlichen Kausalität ist eine Tatfrage, die Frage nach der Adäquanz eines Kausalzusammenhangs unterliegt dagegen dem Ermessen des Gerichts, ist also ein Werturteil und damit eine Rechtsfrage (siehe Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 641 m.w.H.).
7.4. Für das Gericht steht ausser Zweifel, dass die als Schaden anerkannten Positionen in einem adäquaten Kausalzusammenhang mit der Pflichtverletzung von Notar B.________ stehen. Dessen Pflichtverletzung wiegt derart schwer, dass auch ein allfälliges Selbstverschulden des Klägers (sofern überhaupt gegeben) derart untergeordnet wäre, dass der adäquate Kausalzusammenhang nicht unterbrochen würde. Der öffentlichen Beurkundung wird denn auch eine erhöhte Glaubwürdigkeit zuerkannt (vgl. Art. 9 Abs. 1 ZGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts beglaubigt die öffentliche Urkunde nicht nur die Abgabe der Erklärungen, sondern leistet Gewähr auch für deren Wahrheit. Die erhöhte Beweiskraft der öffentlichen Urkunde erstreckt sich auf die von den Parteien abgegebenen Willensäusserungen. Hiefür ist entscheidend, dass die Wahrheit der beurkundeten Tatsache gegenüber Dritten durch die Wahrheitspflicht des Erklärenden und die Ermittlungspflicht der Urkundsperson garantiert wird. Dabei ist die Urkunde wahr, wenn der Urkundeninhalt mit der aufgrund anerkannter juristischer Methoden für die Tatsachenrechtsfindung gewonnenen Überzeugung der Urkundsperson über das Vorhandensein und die rechtliche Zulässigkeit bestimmter juristischer Tatsachen übereinstimmt. Die objektive Garantie für die inhaltliche Richtigkeit der beurkundeten Willenserklärung liegt darin, dass es dem Erklärenden gemäss Art. 253 Strafgesetzbuch unter Androhung von Strafe verboten ist, die Urkundsperson über die zu beurkundenden Tatsachen zu täuschen. Im Rahmen der bundesrechtlichen (Form- bzw. Gültigkeits-)Vorschriften verfolgt die öffentliche Beurkundung somit unter anderem den Zweck, die Vertragsparteien vor unüberlegten Vertragsabschlüssen zu bewahren und dazu beizutragen, dass diese die Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen. Zudem soll damit eine sichere Grundlage in der Form eines korrekten Rechtsgrundausweises für einen nachfolgenden Registereintrag ermöglicht werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_134/2014 vom 16. Juni 2014 E.3.3).
8.1. Der Kläger führt dazu aus, dass weder Art. 24 NotG noch Art. 3 SHG ein Verschulden des Schädigers verlangten. Aber selbst wenn ein solches vorliegen müsste, wäre diese Voraussetzung unter anderem dadurch gegeben, dass Notar B.________ eine tatsachenwidrige Beurkundung vorgenommen habe (Übergabe Zahlungsversprechen). Angesichts der Schwere dieser Pflichtverletzung sei der Versuch des Beklagten, ein Selbstverschulden des Klägers zu konstruieren, verfehlt, weil das Verschulden des Notars ein allfälliges Selbstverschulden des Klägers ohnehin vollständig konsumieren würde.
8.2. Der Beklagte bringt dagegen vor, dass Notar B.________ kein schwerwiegendes Verschulden angelastet werden könne, sei er doch anlässlich des Beurkundungstermins ebenfalls vom Käufer getäuscht worden. Ausserdem sei der Kläger eine handlungsfähige und geschäftserfahrene Person, welche sich über die Bedeutung und Tragweite des Geschäfts durchaus bewusst gewesen sei, habe er doch in den Niederlanden wie auch in der Schweiz schon Liegenschaften erworben und somit die Formvorschriften gekannt. Gleichwohl habe er nicht die nötige Sorgfalt an den Tag gelegt. Selbst wenn eine Pflichtverletzung des Notars bejaht werden müsste, wäre die Haftung aufgrund des schweren Selbstverschuldens des Klägers unterbrochen und damit zu verneinen.
8.3. Abgesehen davon, dass in der Staatshaftung kein Verschulden des Schädigers vorausgesetzt wird, muss doch betont werden, dass das Verschulden des Notars, indem er das Vorliegen eines Zahlungsversprechens beurkundet hat, obschon im Beurkundungszeitpunkt keines vorlag, vom Gericht ohnehin als erheblich eingestuft wird (vgl. VGU U 19 88 E.6.3); weitere Ausführungen zum Verschulden erübrigen sich damit.
8.4. Zusammenfassend ist die Klage somit im Umfang von
– CHF 206'744.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018,
– EUR 1'742.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018,
– CHF 7'772.96 und
– EUR 15.04
gutzuheissen. Damit obsiegt der Kläger zu rund 90 % bzw. unterliegt zu rund 10 %. Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
9.1. Das Gericht hat damit noch die Prozesskosten und Entschädigungen für das vorliegende Klageverfahren festzusetzen. Kläger und Beklagter haben im Umfang ihres Obsiegens und Unterliegens (siehe E.8.4) die Prozesskosten zu tragen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Prozesskosten somit gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu 90 % dem Beklagten und zu 10 % dem Kläger aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise – unter Berücksichtigung des Streitwertes und des verursachten hohen Verfahrensaufwandesmit dreifachem Schriftenwechsel – eine Staatsgebühr von insgesamt CHF 7'500.-- für angemessen. Davon sind dem Beklagten CHF 6'750.-- (zzgl. Anteil an Kanzleiauslagen) und dem Kläger CHF 750.-- (zzgl. Anteil an Kanzleiauslagen) zu überbinden.
9.2.1. Aussergerichtlich hat der Beklagte dem obsiegenden Kläger gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür ist die eingereichte Honorarnote der beteiligten Rechtsvertreter. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).
9.2.2. Gemäss Kostennoten vom 13. Juni 2019 und 29. Oktober 2021 macht der Rechtsvertreter des Klägers eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 114'209.48 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und Zeitaufwand von 327.90 h [CHF 110'883.--] plus 3 % Kleinspesen [CHF 3'326.48]) geltend (vgl. F1 und F4, Bf-act. 94 – 96). Der vom Kläger geltend gemachte Aufwand ist zwar hoch, dem vom Beklagten geltend gemachten Aufwand von rund 320 h jedoch beinahe gleichwertig, so dass sich keine Kürzung des Zeitaufwandes aufdrängt. Der Rechtsvertreter des Klägers hat zu den Honorarnoten keine eigentliche Honorarvereinbarung eingereicht, lediglich eine E-Mail mit den Honorarkonditionen vom 15. Dezember 2016 (CHF 520.--/h für RA Dickenmann, CHF 340.--/h für die beigezogene Anwältin, vgl. Bf-act. 94), worauf basierend der Kläger die Kanzlei mandatiert und auch die ausgestellten Rechnungen bezahlt haben soll. Eine explizite Bestätigung durch den Klienten liegt indes nicht vor; die Zahlung der entsprechenden Rechnungen genügt den Voraussetzungen einer vollständigen, unterschriebenen Honorarvereinbarung – wie nachfolgend dargelegt – allerdings nicht. In Bezug auf die Pauschalspesen enthält die erwähnte E-Mail keinen Hinweis, die 3 % sind allerdings üblich und angemessen.
9.2.3. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht überschreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stundenansatz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 5. September 2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters des Klägers anzupassen, indem nicht die geltend gemachten Stundenansätze von bis zu CHF 520.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur Anwendung gelangt und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so korrigierte Honorarnote des Rechtsvertreters des Klägers beläuft sich danach auf total CHF 81'056.90 (bestehend aus: 327.90 h à CHF 240.-- [CHF 78'696.--] zzgl. Pauschalspesen von 3 % [CHF 2'360.90]). Die Entschädigung der MWST entfällt, da der Kläger seinen Wohnsitz im Ausland hat. Im Umfang des Obsiegens von 90 % hat der Beklagte somit dem Kläger eine Parteientschädigung von CHF 72'951.20 zu bezahlen.
9.3. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht hier ausnahmsweise Anlass, weshalb dem Beklagten im Umfang seines Obsiegens eine Parteientschädigung zuzusprechen ist. Der Beklagte macht für den Zeitraum vom 26. September 2018 bis zum 24. Juli 2019 einen Aufwand von insgesamt 320.86 h bzw. ein Honorar von insgesamt CHF 101'560.65 geltend, wobei Stundenansätze von CHF 180.-- bis 400.-- zur Anwendung gelangten. Da auch der Rechtsvertreter des Beklagten keine Honorarvereinbarung eingereicht hat, und diesbezüglich lediglich auf die angewendeten Honoraransätze am Ende jeder Honorarnote verwiesen wird, ist auch hier der geltend gemachte Aufwand zu kürzen, wobei auf die entsprechenden (allgemeinen) Ausführungen unter E.9.2.3 verwiesen werden kann. Die (gekürzte) Parteientschädigung für den Beklagten beläuft sich demnach auf CHF 85'423.95 (320.86 h x CH 240.-- = CHF 77'006.40, zzgl. 3 % Spesen [CH 2'310.20] = CHF 79'316.60, zzgl. 7.7 % MWST [CHF 3'965.83] = CHF 85'423.97). Im Umfang des Obsiegens von rund 10 % hat der Kläger somit dem Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 8'542.40 zu bezahlen.
10. Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Verwaltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fungiert und gegen dessen Urteil innert 30 Tagen die Weiterzugsmöglichkeit an das Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht im Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) handelt (vgl. zum Ganzen Art. 85b VRG als Übergangsbestimmung betreffend "doppelter Instanzenzug" im Kanton Graubünden; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Teilrevision des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG)/Gebietsreform Heft Nr. 7/2015 – 2016, S. 373; laut Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist Art. 85b VRG rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden; VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.12). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2 BGG ist nicht abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Entscheidungen mit staatshaftungsrechtlichen Fragestellungen darunter fallen, sofern sie einen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haftung nach denselben Grundsätzen richtet (vgl. Klett/Escher, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 72 Rz. 8). Weiter hat das Bundesgericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG nicht zwingend ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2). Die Beschwerde in Zivilsachen setzt jedoch eine "double instance" voraus (Art. 75 Abs. 2 BGG; BGE 139 III 252 E.1.6). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36 Abs. 1 und 2 des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR; SR 173.110.131) bestimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Abteilung danach, auf welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entscheidung liegt und im Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von der reglementarischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dementsprechend ist für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öffentlich-rechtlicher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zusammenhang zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung des ordnungsgemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kantonsgericht Graubünden gemäss Art. 85b VRG aufzuzeigen (vgl. aber nunmehr BGE 144 II 281 E.1.1 f., welcher hinsichtlich des Erfordernis einer "double instance" als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Beschwerde in Zivilsachen in Staatshaftungsfällen unklar ist).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Klage wird im Umfang von
– CHF 206'744.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018 und
– EUR 1'742.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018 und
– CHF 7'772.96 und
– EUR 15.04
gutgeheissen. Soweit weitergehend, wird die Klage abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
CHF
7'500.--
CHF
903.--
zusammen
CHF
8'403.--
gehen im Umfang von CHF 7'562.70 (90 %) zu Lasten des Kantons Graubünden und im Umfang von CHF 840.30 (10 %) zu Lasten von A.________.
3.1. Der Kanton Graubünden entschädigt A.________ aussergerichtlich mit CHF 72'951.20 (inkl. Spesen).
3.2. A.________ entschädigt den Kanton Graubünden aussergerichtlich mit CHF 8'542.40 (inkl. Spesen und MWST).
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