Ersteigerung/betreibungsamtliche Besitzverschaffung

Ref.:Chur, 29. November 2004Schriftlich mitgeteilt am:

SKA 04 39

Entscheid

Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Vorsitz

Präsident Brunner

RichterInnen

Rehli und Sutter-Ambühl

Aktuar

Conrad

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In der Schuldbetreibungs- und Konkursbeschwerde

der Z., Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,

gegen

die Verfügung des Betreibungsamtes Maienfeld vom 10. August 2004, mitgeteilt am 10. August 2004, in Sachen der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin gegen M. X.-Y., Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecherin Regula Schlegel, Dufourstrasse 165, 8008 Zürich,

betreffend Ersteigerung/betreibungsamtliche Besitzverschaffung,

hat sich ergeben:

A. Im Jahre 1963 liess Architekt E. X. auf dem im Eigentum seiner Ehefrau M. X.-Y. stehenden Grundstück Parzelle Nr. 256 in der Gemeinde S. ein Wohnhaus erbauen. Im Jahre 1966 konnte er die benachbarte Grundstücksparzelle Nr. 255 erwerben. Kurze Zeit darauf liess er auf der Parzelle 255, unter Beanspruchung der gesamten Ausnützungsziffer der Parzellen 256 und 255 sowie zwei weiterer Nachbarparzellen, einen Büroanbau (Zimmer, Garagen, Pavillon) erstellen, den er mit dem früher auf der Parzelle 256 erstellten Wohnhaus zu einer gebäulichen Einheit, der heutigen Villa "Casa F.", verschmolz. Die Casa F. steht somit quer über die beiden Grundstücke 255 und 256, wobei der grössere, Strom- und Wasseranschluss sowie Heizungsanlage enthaltende ältere Teil (Gebäude 48 B) auf der Parzelle 256 und der kleinere jüngere Teil (Gebäude 48 B-A), an welchen ein Pavillon (Gebäude 48 B-B) angebaut ist, auf der Parzelle 255 steht. Die Grenze zwischen den beiden Grundstücken verläuft im Untergeschoss mitten durch ein Büro, im Erdgeschoss mitten durch die Garagen und im Obergeschoss mitten durch Zimmer, Korridore und den Balkon der Casa F.. Irgendwelche gegenseitigen Rechte und Lasten zwischen den beiden Grundstücken, welche dieser ungewöhnlichen tatsächlichen Situation Rechnung tragen würden, sind im Grundbuch nicht eingetragen. 1980 verstarb E. X., wodurch das Grundstück Parzelle 255 (1642 m2 Gebäudefläche und Umschwung/Wiese; Wohn- und Geschäftshaus Vers.-Nr. 48 B-A; Pavillon, Vers.-Nr. 48 B-B) ins Gesamteigentum seiner Erben, das heisst seiner Witwe M. X.-Y. und deren gemeinsamen 7 Kindern, überging. Das Grundstück Parz. 255 ist heute noch im Gesamteigentum der Erben X.. Dagegen stand das Grundstück Parzelle 256 (1134 m2 Gebäudefläche und Umschwung, Wohn- und Geschäftshaus, Vers.-Nr. 48 B) seit jeher im Alleineigentum von M. X.-Y., welche die Liegenschaft, zusammen mit anderen Personen, auch selbst bewohnt.

B. In der Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. 2001005 des Betreibungsamtes Maienfeld wurde das Grundstück Parzelle 256 anlässlich der öffentlichen zwangsvollstreckungsrechtlichen Versteigerung vom 28. März 2003 der betreibenden Grundpfandgläubigerin Z. (im folgenden Z.) zugeschlagen.

Auf eine gegen den Zuschlag erhobene Beschwerde von M. X.-Y. trat der Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs mit Entscheid vom 25. Juni 2003 rechtskräftig nicht ein. Die von der Z. gegen den Zuschlag erhobene Beschwerde mit dem Antrag, die Liegenschaft sei an einer neuen Versteigerung unter Doppelaufruf (mit und ohne Mietverträge) zu versteigern, wies die Aufsichtsbehörde gleichentags ab, soweit sie darauf eintrat, wobei sie feststellte, dass die ersteigernde Z. mit dem Zuschlag vom 28. März 2003 in der Verwertung des Grundstücks Parzelle Nr. 256, Gemeinde S. (Betreibung 2001005 des Betreibungsamtes Maienfeld), in keine Mietverhältnisse eingetreten ist. Beide Entscheidungen sind rechtskräftig.

C. Am 06. Oktober 2003 wurde die Z. als Eigentümerin des Grundstücks Parzelle 256 ins Grundbuch der Gemeinde S. eingetragen. Nach der Rechtskraft des Steigerungszuschlags schickte sich die Bank an, ihre Rechte als neue Eigentümerin wahrzunehmen, indem sie die ihr bekannten Bewohner des Hausteils auf der Parzelle 256 (M. X.-Y., D. X., H. (Lebenspartner von M. X.-Y.)) sowie die Mitglieder der Erbengemeinschaft X. am 21. Oktober 2003 aufforderte, die Casa F.-Ost bis Ende November 2003 zu räumen und der Bank die dazugehörigen Hausschlüssel zu übergeben, unter gleichzeitiger Androhung, im Weigerungsfall ohne weitere Vorankündigung die gerichtliche Ausweisung zu beantragen. Die Bewohner weigerten sich das Haus zu räumen und der neuen Eigentümerin die Schlüssel zu übergeben.

Am 9. Dezember 2003 gelangte die Z. an den Kreispräsidenten Maienfeld mit einem Gesuch um Erlass eines Amtsbefehls im Sinne von Art. 146 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 927/928 ZGB, mit dem Hauptbegehren, die Gesuchsgegner seien unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen gemäss Art. 292 StGB unverzüglich aus der Liegenschaft Casa F. Ost (Grundstück Nr. 256, Plan 15, Gemeinde S., Wohn- und Geschäftshaus Vers.-Nr. 48 B mit 1'134 m2 Ge­bäudegrundfläche und Umschwung "F.") zu weisen. Am 4. Februar 2004 wies der Vizepräsident des Kreises Maienfeld das Gesuch kostenfällig ab. Diesen Entscheid bestätigte der Kantonsgerichtspräsident auf Beschwerde der Z. hin mit Urteil vom 03. Mai 2004.

D. Mit Schreiben vom 7. Juli 2004 räumte die Z. dem Betreibungsamt Maienfeld eine Frist bis Ende Juli 2004 ein, sich den Besitz an der Casa F. Ost zu verschaffen, um ihn alsdann der Z. zu übergeben, das heisst ihr die Schlüssel zu ausgewechselten Schlössern der geräumten Casa F. Ost auszuhändigen. Zur Begründung führte die Gesuchstellerin aus, im Rahmen des Grundstückerwerbs in einer Zwangsvollstreckung sei es nicht Aufgabe des Ersteigerers, sich selbst den Besitz an der ersteigerten Sache zu verschaffen, sondern die Pflicht des Betreibungsamtes, ihm den Besitz zu verschaffen.

Mit Verfügung vom 10. August 2004 wies das Betreibungsamt Maienfeld das Gesuch ab, wogegen die Z. innert Frist mit Beschwerde vom 20. August 2004 an die Aufsichtsbehörde gelangte. Sie verlangt die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Das Betreibungsamt Maienfeld sei unter Fristansetzung anzuhalten, sich den Besitz an der Parzelle 256, Casa F. Ost, S., zu verschaffen und diesen der Z. zu übertragen.

Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Nichteintreten beziehungsweise auf Abweisung der Beschwerde. Eventuell seien –bevor die Z. an der Casa F. Ost, Parzelle 256, S., den Besitz antreten könne– die nachbarrechtlichen Verhältnisse zu klären und den Eigentümern und Besitzern der Casa F. West, Parzelle 255, S., sei die bisherige ungestörte Nutzung zu gewährleisten.

Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :

1.a. Zwecks Sicherung der Gläubigerrechte und Vorbereitung der Verwertung sind bewegliche Sachen gemäss Art. 98 SchKG durch das Betreibungsamt in Gewahrsam zu nehmen. Bei Grundstücken erfolgt die analoge Sicherungsmassnahme durch die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch (Art. 101 SchKG/97 VZG). Des Weiteren bestimmt Art. 102 Abs. 3 SchKG (welcher auch im Pfandverwertungsverfahren gilt, Art. 155 Abs. 1 SchKG/101 VZG) lediglich, dass das Betreibungsamt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen habe. Was unter "Verwaltung und Bewirtschaftung" zu verstehen ist, konkretisieren Art. 16-18 VZG. Auch wenn ein beträchtlicher Teil der dort genannten amtlichen Verwaltungs- und Bewirtschaftungshandlungen eine Ausübung der tatsächlichen Gewalt über die Sache durch das Betreibungsamt im Sinne des Besitzes gemäss Art. 919 Abs. 1 ZGB quasi voraussetzen dürften, ist eine solche Inbesitznahme gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben.

Es ist vorliegend unbestritten, dass das Steigerungsobjekt die Wohnung der Beschwerdegegnerin war und daher die Ausnahmebestimmung von Art. 19 VZG zum Tragen kam, wonach der Schuldner bis zur Verwertung des Grundstücks weder zur Bezahlung einer Entschädigung für die von ihm selbst benutzten Wohn- und Geschäftsräume verpflichtet noch zu deren Räumung genötigt werden kann. Dessen ungeachtet macht die Beschwerdeführerin geltend, das Betreibungsamt hätte sich bereits "im Vorfeld" der Versteigerung den Besitz an dem zu versteigernden Grundstück verschaffen müssen, um es nach dem Zuschlag oder spätestens nach vollständiger Bezahlung des Zuschlagpreises dem Ersteigerer übergeben zu können.

b. Im Stadium des Vollzugs eines Steigerungszuschlags bestimmt das das Gesetz, dass die Versteigerung gegen Barzahlung zu geschehen hat. Der Betreibungsbeamte kann zwar einen Zahlungstermin von höchstens 20 Tagen gestatten; die Übergabe [des Steigerungsobjekts] darf aber in jedem Fall nur gegen Erlegung des Kaufpreises stattfinden (Art. 129 Abs. 3 SchKG). Bei den Spezialbestimmungen betreffend Grundstücke beschränkt sich das Gesetz im Wesentlichen auf die Regelung dessen, was das Betreibungsamt hinsichtlich des Grundbuchs zu veranlassen hat. Es hat den Eigentumsübergang nach rechtskräftigem Zuschlag von Amtes wegen im Grundbuch anzumelden, dem Ersteigerer also den Buchbesitz (Eintrag im Grundbuch) zu verschaffen (Art. 102/66 ff. VZG). Über die Verschaffung der tatsächlichen Sachherrschaft (Naturalbesitz) sagt das Vollstreckungsrecht nichts.

c. Für eine allgemeine Pflicht des Betreibungsamtes, dem Erwerber nach erfolgter Verwertung die zugeschlagene Sache zu übergeben, kann sich die Beschwerdeführerin scheinbar auf folgende Lehrmeinungen stützen:

aa. Gemäss Fehlmann (Die Einflüsse des Sachenrechts auf Pfändung und Verwertung, Diss. Zürich 1976, S. 84) ist es Aufgabe des Betreibungsbeamten, die verwerteten Objekte, die sich noch in der Gewalt des Schuldners und früheren Eigentümers befinden, herauszuverlangen und dem Ersteigerer zuzuweisen.

bb. Gemäss Jaeger (Bundesgesetz betreffend Schuldbetreibung und Konkurs, Zürich 1911, N 5 zu Art. 129) sowie Jaeger/Walder/Kull/Kottmann (SchKG, 4. A. Zürich 1997, N 7 zu Art. 129) ist die Übergabe der Sache eine Amtspflicht des Betreibungsbeamten, zu deren Erfüllung er daher durch Beschwerde an die Aufsichtsbehörde gezwungen werden kann. Eine Klage beim Richter gegen ihn ist ausgeschlossen. Auch braucht sich der Ersteigerer vom Betreibungsbeamten nicht an den Schuldner weisen zu lassen, sondern die Übergabe durch diesen hat der Betreibungsbeamte nötigenfalls mit Polizeigewalt selbst zu vollstrecken.

cc. Gemäss Rutz (Basler Kommentar zum SchKG, N 27 f. zu Art. 126, bezugnehmend auf Jaeger, a.a.O., N 5 zu Art. 129) ist das Betreibungsamt nach Erteilung des Zuschlags und Eingang der Zahlung, von Amtes wegen zur Übergabe der Sache an den Erwerber verpflichtet. Es ist auch Aufgabe des Betreibungsamtes, die Sache beim Schuldner, nötigenfalls unter Anwendung von Zwangsmassnahmen zu beziehen. Gegen die Unterlassung kann Rechtsverzögerungsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde erhoben werden.

In der Praxis wird bei "schwierigen Schuldnern" in den Steigerungsbedingungen die Verschaffung des effektiven Zugangs zur erworbenen Sache dem Erwerber überbunden, dies namentlich bezüglich der Ausweisung des Schuldners aus einem zwangsversteiger­ten Grundstück. Bei der Fahrhabeversteigerung sind die zu versteigernden Sachen, wenn immer möglich, vor Durchführung der Steigerung beim Schuldner abzuholen. Eine Überbindung der Verschaffungspflicht an den Erwerber kommt höchstens dort in Betracht, wo der Bezug der Sache wegen ihrer Beschaffenheit für das Betreibungsamt mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden ist oder im Fall eines schwierigen, sich der Abholung von Sachen widersetzenden Schuldners, wenn es dem Amt nicht möglich war, ihm die Sache bis zum Steigerungstermin wegzunehmen. Sie muss vom Betrei­bungsbeamten vor der Durchführung der eigentlichen Steigerung (d.h. der Einholung der Kaufangebote aus dem Publikum) mitgeteilt werden. Unterbleibt eine solche Mitteilung, so ist eine Überbindung der Verschaffungspflicht ohne Einwilligung des Erwerbers nicht statthaft.

d. Festzustellen ist, dass sich diese Autoren an den genannten Stellen nicht mit dem materiellen Eigentums- und Besitzesrecht beschäftigen. Der Spezialfall von Art. 19 VZG (Wohnung des Schuldners, Räumungsverbot) wird ebenso wenig erörtert.

2. Zusätzlich zu den üblichen (vorformulierten) Steigerungsbedingungen hat vorliegend das Betreibungsamt Maienfeld in Ziffer 18 speziell angefügt: "Die Liegenschaft wird durch die Schuldnerin, ihren Lebenspartner sowie eine Tochter der Schuldnerin mit ihrem Kind bewohnt". Darin kann wohl noch keine ausdrückliche Überbindung der Verschaffungspflicht an den Erwerber (i.S.v. Rutz, a.a.O., N 28) erblickt werden. Immerhin stellt sich die Frage, ob die erwerbende Bank bezüglich einer allfälligen Erwartungshaltung, die Schuldnerin werde die Liegenschaft nach der Steigerung ohne weiteres verlassen oder das Betreibungsamt werde dies von sich aus bewerkstelligen, noch guten Glaubens war, denn nur die nicht ins Lastenverzeichnis und nicht in die Steigerungsbedingungen aufgenommenen Lasten erlöschen gegenüber dem gutgläubigen Erwerber. Mit Ziffer 18 der Steigerungsbedingungen hat das Amt zumindest Aufschluss über eine bestehende "Last des faktischen Besitzes" erteilt, und die Beschwerdeführerin hat diese Bedingung nachweislich zur Kenntnis genommen (act. 03.1.21). Anstatt das Problem bloss aus der Sicht einer allgemeinen Pflicht des Betreibungsamtes zu betrachten, kann man an die Gewährleistungsbestimmung von Art. 234 OR anknüpfen, wonach bei Zwangsversteigerung, abgesehen von besonderen Zusicherungen oder von absichtlicher Täuschung der Bietenden, eine Gewährleistung nicht stattfindet und der Ersteigerer die Sache in dem Zustand und mit den Rechten und Lasten erwirbt, die durch die öffentlichen Bücher oder die Versteigerungsbedingungen bekannt gegeben sind oder von Gesetzes wegen bestehen. Die Ziffer 18 der Steigerungsbedingungen hätte einen interessierten Bieter nach Treu und Glauben zumindest dazu anhalten müssen, nachzufragen, was es damit auf sich habe, beziehungsweise ob es denn an ihm liege, sich die tatsächliche Gewalt über die Liegenschaft zu verschaffen – dies um so mehr, als eine Belastung mit Mietverträgen nicht ersichtlich war. Einen anderen Sinn, als die Bekanntgabe der herrschenden Besitzesverhältnisse und des damit verbundenen Risikos für einen Erwerber, kann man der Aufnahme dieser Ziffer 18 in die Steigerungsbedingungen kaum beimessen.

3. Die Auffassung der Beschwerdeführerin, das Betreibungsamt hätte "bei anstehender Verwertung", "als es auf die Verwertung zuging", "kurz vor der Versteigerung" die Liegenschaft räumen sollen, verletzt Art. 19 VZG klar. Dass sich das Betreibungsamt grundsätzlich den Gewahrsam/Besitz am Vollstreckungssubstrat zu verschaffen hat, ist als Sicherungsmassnahme (zu Gunsten der Gläubiger) und zwecks Bewirtschaftung (zu Gunsten des Schuldners und der Gläubiger) zu verstehen. Bei Grundstücken ist die Sicherung mittels buchlicher Inbesitznahme durch das Betreibungsamt selbst kein Thema; es erfolgt nur die Anmerkung einer Verfügungsbeschränkung (Art. 101 SchKG/97 VZG). Für weitergehende Massnahmen (Verwaltung mit tatsächlicher Sachherrschaft) statuiert Art. 19 VZG im Fall der vom Schuldner selbst benutzten Wohn- und Geschäftsräume ein Verbot, welches Art. 102 Abs. 3 SchKG ausser Kraft setzt. Die Verbotsnorm von Art. 19 VZG schafft ein Individualrecht des Schuldners; er darf entschädigungslos bis zur Verwertung in seiner Wohnung bleiben. Wohnen ist Besitz in optima forma. Die Beschwerdegegnerin hatte somit ein vom Betreibungsamt zu beachtendes Recht auf den Besitz. "Bis zur Verwertung" kann nur heissen bis zum Eigentumsübergang an einen Erwerber. Bei ihrer Argumentation übersieht die Beschwerdeführerin im Übrigen, dass eine Räumung der Liegenschaft "kurz" vor der Versteigerung schon deshalb nicht möglich war, weil es sich um ein geräumiges Wohn- und Geschäftshaus (1'143 m2 Gebäudefläche und Umschwung, betreibungsamtliche Schätzung Fr. 1'363'000.--) handelt. Ferner war nicht sicher, dass die Liegenschaft an dem angeordneten Steigerungstermin auch zugeschlagen werden würde. "Bis zur Verwertung" hätte es unter Umständen noch sehr lange dauern können. Entgegen der Beschwerdeführerin kann sich daher von vorneherein nur die Frage stellen, ob das Betreibungsamt die Liegenschaft nach dem Zuschlag hätte räumen sollen. Als Sicherungsmassnahme und/oder zur Bewirtschaftung der Liegenschaft war solches indessen obsolet, nachdem es eine neue Eigentümerin gab.

4. Der Ersteigerer erwirbt das Eigentum unmittelbar durch den Zuschlag des Steigerungsgegenstandes (Art. 656 Abs. 2 ZGB, Art. 66 VZG) und kann gestützt auf Art. 641 ZGB die Räumung des Objekts verlangen (BGE 113 II 229 E. 3c). Unter Übergabe (traditio) gemäss Art. 129 Abs. 2 SchKG ist die Einräumung der körperlichen Gewalt im Sinne von Art. 919 ZGB zu verstehen. Eine Art. 129 Abs. 2 SchKG analoge Bestimmung für Grundstücke fehlt. Sie wird ersetzt durch Art. 66 VZG. Daraus ist abzuleiten, dass das Betreibungsamt mit der Verschaffung des Buchbesitzes seinen diesbezüglichen Vollzugspflichten gegenüber dem Erwerber hinreichend nachgekommen ist. Zumindest muss solches dann gelten, wenn das Betreibungsamt selbst keine tatsächliche Herrschaft über das Grundstück erlangt und das Steigerungspublikum über diesen Umstand in den Steigerungsbedingungen nicht im Unklaren gelassen hat. Die Pflicht des Betreibungsamtes erstreckt sich von Amtes wegen auf die Verschaffung des Buchbesitzes durch Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch nach Art. 66 VZG, nicht aber auf die Einräumung der tatsächlichen Sachherrschaft corpore et animo. So kann es beispielsweise über die Anmeldung des Eigentumsübergangs hinaus auch nicht dem Betreibungsamt obliegen, zu Gunsten des Erwerbers eine nach dem Zuschlag erfolgte Entwehrung der Sache durch einen Dritten abzuwenden. Mit dem Zuschlag geht unmittelbar das Eigentum und mit dem Grundbucheintrag unmittelbar die Verfügungsgewalt auf den Erwerber über. Die Befugnisse und Pflichten des Betreibungsamtes leiten sich aus dem vollstreckungsrechtlichen Beschlag ab. Das Betreibungsamt handelt dabei anstelle des Schuldners; das ist indessen spätestens dann nicht mehr möglich, wenn ein anderer durch Eintragung im Grundbuch verfügungsberechtigter Eigentümer geworden ist. Das Amt handelt dannzumal auch nicht anstelle des Erwerbers. Ab der Eintragung der Erwerberin ins Grundbuch kann sie -und nur noch sie- über das Grundstück verfügen. Es ist nicht einzusehen, warum es ab diesem Moment noch dem Betreibungsamt obliegen soll, der Erwerberin den tatsächlichen Zugang (Naturalbesitz) zu verschaffen. Denn damit würde das Betreibungsamt im Grunde genommen in die nach materieller Rechtslage dem neuen Eigentümer zustehende Verfügungsgewalt eingreifen. Dafür benötigte es einen -privatrechtlichen- Auftrag, auf den sich das Betreibungsamt nicht einzulassen braucht.

5.a. Nach dem Zuschlag bleibt das Grundstück bis zur Zahlung der Kaufsumme auf Rechnung und Gefahr des Erwerbers in der Verwaltung des Betreibungsamtes (Art. 137 SchKG). Die Gefahrtragung muss hier umso mehr beim Ersteigerer liegen, als das Betreibungsamt keine Verwaltung innehat und nie eine solche innehatte. Der vorliegende Fall ist vergleichbar demjenigen, in welchem sich nach dem Zuschlag in einer zuvor leeren Liegenschaft ungebetene Gäste einnisten (Besitzesentzug). Auch diesfalls kann es nicht Aufgabe des Betreibungsamtes sein, solches abzuwehren. Diese Gefahr trägt der Ersteigerer.

b. In BGE 70 III 53 E. 3 wurde ausgeführt: "Das Verwertungsbegehren ist nicht wirksam, solange der Gläubiger den Pfandgegenstand dem Betreibungsamt, sei es dem die Betreibung durchführenden, sei es einem von diesem um Rechtshilfe ersuchten, nicht vorlegt. Denn die zufolge des Verwertungsbegehrens vorzunehmende Schätzung eines Wertpapiers gleichwie einer Sache nach Art. 97/155 SchKG setzt voraus, dass der Betreibungsbeamte den betreffenden Gegenstand in Augenschein nehmen kann (BGE 60 III 142 f.). Ebenso hängt die Verwertung selbst von der Möglichkeit der körperlichen Übergabe an den Erwerber ab. Überhaupt treffen beim Vollzug des Verwertungsbegehrens in der Faustpfandbetreibung alle Gründe zu, welche in der Betreibung auf Pfändung, wenn auch nicht unbedingt von vornherein den amtlichen Gewahrsam (Art. 98 SchKG, dazu BGE 48 III 96, 60 III 139, 63 III 67, 67 III 11), so doch den amtlichen Augenschein für die Schätzung und sodann die Besitzergreifung durch das Amt mindestens für die Veräusserung unerlässlich machen; wie denn insoweit die für die Betreibung auf Pfändung aufgestellten Vorschriften analog anwendbar sind (Art. 155-156 SchKG)."

Für Grundstücke gelten diese Überlegungen gerade nicht, denn für die Verwertung eines Grundstücks ist eine vorgängige Besitzergreifung -tatsächlich und/oder buchlich- durch das Betreibungsamt nicht unerlässlich. Es erfolgt eine Verfügungssperre im Grundbuch, aber das Grundstück wird selbstredend nicht auf den Namen des Betreibungsamtes im Grundbuch eingetragen; und auch ein rein faktischer Sachgewahrsam des Betreibungsamtes ist nicht unabdingbar. Im Fall der vom Schuldner selbst bewohnten Liegenschaft (Art. 19 VZG) ist er geradezu unzulässig.

c. Der Hinweis der Beschwerdeführerin auf Pestalozzi (Der Steigerungskauf, Zürich 1997, Rz 1209) und BGE 61 III 150 E. 2 geht fehl. Im genannten Entscheid wurde erwogen: "Aus Art. 235 OR, wonach der Ersteigerer das Eigentum an einer ersteigerten Fahrnis mit deren Zuschlag, also vor beziehungsweise ohne Übergabe erwirbt, ergibt sich nichts für die Zulässigkeit der Versteigerung einer Sache, welche zu übergeben dem Betreibungsamt unmöglich ist, eben weil gemäss Art. 129 SchKG das Betreibungsamt sich nicht darauf beschränken darf, dem Ersteigerer das Eigentum an der ersteigerten Sache zu verschaffen, sondern ihm ausserdem den Besitz daran vermittelst Übergabe verschaffen muss. Anderseits darf Art. 235 OR nicht etwa dahin ausgelegt werden, dass der Ersteigerer von Fahrnis unter allen Umständen das Eigentum mit dem Zuschlag erwerbe. Voraussetzung solchen Eigentumserwerbs ist, dass der Veräusserer beziehungsweise das Steigerungsamt die Sache besitzt, um sie dem Ersteigerer sofort übergeben zu können; denn anders könnte nicht die in Art. 233 OR vorangestellte Regel Platz greifen, dass bei der Versteigerung der Erwerber Barzahlung zu leisten hat. Dagegen wäre der Eigentumserwerb an Fahrnis durch blossen Steigerungszuschlag unmöglich in einem Falle wie dem vorliegenden, in welchem ungewiss ist, ob die betreffende Sache überhaupt noch existiert (nicht etwa inzwischen zerstört worden ist), an welchem Ort sich befindet, ob (in der Schweiz oder aber) im Ausland, wo eine in der Schweiz durchgeführte Zwangsversteigerung keine Wirkung entfaltet, oder ob sie nicht etwa von einem Dritten in gutem Glauben zu Eigentum erworben worden ist. Gerade um zu verhindern, dass der Ersteigerer aus dem einen oder andern dieser Gründe ein Nichts erwerbe, verpönt das Gesetz die Versteigerung von Fahrnissachen, welche dem Ersteigerer nicht übergeben werden können."

Diese Überlegungen sind für den hier vorliegenden Sachverhalt nicht einschlägig, beziehen sie sich doch ausdrücklich nur auf Fahrnis und die genannten Gründe bilden allesamt keine Gefahr bei der Verwertung von Grundstücken.

d. Gemäss ZR 49 (1950) Nr. 110, S. 198 soll das Bundesgericht mit dem vorgenannten BGE 61 III 150 eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der Rechtserwerb mit dem Zuschlage erfolge, für den Fall gemacht haben, dass der versteigerte Gegenstand sich nicht im Besitz des Betreibungsamtes befindet und dem Ersteigerer nicht sofort übergeben werden kann. In diesem Falle bilde der Zuschlag nur die obligationenrechtliche Grundlage für die erst noch vorzunehmende Übertragung des Rechts, die nach den allgemeinen Regeln zu erfolgen habe, bei Fahrnis durch Tradition, bei Ordrepapieren durch die schriftliche Abtretungserklärung verbunden mit der Übergabe des Wertpapiers.

Ganz abgesehen davon, dass dies dogmatisch verfehlt erscheint (vgl. Giger, Berner Kommentar, N 13 ff. zu Art. 235 OR; Pestalozzi, a.a.O., Rz 1202 ff./12010: Bei einer Versteigerung von Fahrnis ist die traditio keine Voraussetzung für den Eigentumsübergang. Die besondere Art (Versteigerung) macht den Kauf zu einem Konsensualkontrakt, da der Zuschlag coram publicum die Besitzübertragung ersetzt), braucht es eine entsprechende Ausnahme bei der Verwertung von Grundstücken in jedem Fall nicht, denn das Betreibungsamt muss nicht Besitz haben -weder Buchbesitz noch tatsächliche Sachherrschaft-, um ein Grundstück zu versteigern, das heisst, Eigentum daran samt Nebenrechten auf einen anderen zu übertragen. Dass das Betreibungsamt auch die tatsächliche Sachherrschaft dem Erwerber zu übertragen habe, ist für die Verwertung nicht unabdingbar. Solange jedenfalls das Betreibungsamt selbst keine tatsächliche Verfügungsgewalt erlangt hat -was hier zutrifft und der Ersteigerin sattsam bekannt war- kann es auch nicht dazu angehalten werden, sie der Ersteigerin zu übertragen. Mit der Einräumung der rechtlichen Verfügungsgewalt durch die Eintragung im Grundbuch ist die Beschwerdeführerin, als konsequente Folge der nun neu herrschenden materiellen Rechtslage, selbst dazu aufgerufen -und rechtlich zweifellos in der Lage- sich Besitz zu verschaffen (vgl. auch BGE 113 II 229 E. 3c).

e. Das SchKG ist letztlich auf der Basis des materiellen Rechts zu verstehen. Die Zwangsversteigerung als zweckgerichtete Wettbewerbsveranstaltung führt zu einer besonderen Art des Kaufabschlusses, welcher seine normativen Wurzeln in Art. 229 ff. OR hat. Unbestreitbar finden auf die Zwangsvollstreckung zwar primär die Normen des SchKG Anwendung und das OR ist lediglich ergänzend heranzuziehen (zum Verhältnis siehe Giger, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 229-236 OR). Dass sich der spezifische Rechtsübertragungsvorgang (ausrufen, bieten, zuschlagen) bei der Zwangsvollstreckung im Rahmen eines amtlichen Verfahrens abspielt und nicht einen Kauf sondern einen staatlichen Hoheitsakt darstellt, ändert nichts daran, dass die Wirkung letztlich auch bei der Zwangsversteigerung in der Schaffung eines privaten Rechts, nämlich Eigentum, liegt. Es wird ein zivilrechtlich relevanter Status begründet. In Bezug auf die aus dem privaten Recht Eigentum fliessenden Befugnisse ist spätestens nach dem Grundbucheintrag die Rechtsstellung des Ersteigerers an einer Gant gleich wie jene des Vertragskäufers. Kann der Ersteigerer eines Grundstücks nach seinem Eintrag als Eigentümer ins Grundbuch im Rahmen der Privatrechtsordnung frei darüber verfügen, kann es parallel dazu nicht noch eine Verfügungszuständigkeit des Betreibungsamtes in Bezug auf die aus Art. 641 ff./926 ff. ZGB fliessenden Eigentumsfreiheits- und Besitzesrechte geben. Neben der uneingeschränkten privaten Rechtszuständigkeit des Erwerbers kann es nicht noch eine (konkurrierende) Rechtszuständigkeit der Zwangsvollstreckungsbehörden geben. Würde das Betreibungsamt nach der Eintragung der Erwerberin im Grundbuch an der Sache Veränderungen vornehmen (zum Beispiel sämtliche Türschlösser auswechseln, wie dies die Beschwerdeführerin der Vorinstanz beantragt hat), Mietverträge kündigen oder dergleichen, würde es die privaten Rechte der Erwerberin verletzen. Die Überlegung, dass die Räumung offensichtlich im Interesse der Erwerberin liegt und ihrem Wunsch entspricht, vermag an dieser Rechtslage nichts zu ändern. Dieser Wunsch ist Ausfluss aus ihrem privaten Recht, für dessen Durchsetzung sie selbst zu sorgen hat; sie kann damit nicht das Betreibungsamt beauftragen.

Wenn das Betreibungsamt eine Sache pfändet und in Gewahrsam nimmt, ist es unselbständiger unmittelbarer Besitzer (Stark, Berner Kommentar, N 14/69 zu Art. 920 ZGB; a.M. ZR 44 (1945) Nr. 21 E. 3). Eine solche Inbesitznahme im Sinne einer faktischen Herrschaftsausübung durch das Betreibungsamt durfte hier vor der Versteigerung nach ausdrücklicher Gesetzesvorschrift nicht stattfinden und hat auch nach der Versteigerung nicht stattgefunden, so dass das Amt den Besitz nicht weitergeben konnte. Nach der erfolgten Eintragung der Erwerberin ins Grundbuch darf sich das Betreibungsamt den Besitz nicht mehr verschaffen, weil ein amtlicher Beschlag einerseits nicht mehr besteht und andererseits mit einer betreibungsamtlichen Inbesitznahme in die Privatrechte der alleinverfügungsberechtigten Erwerberin eingegriffen würde. Einen entsprechenden privatrechtlichen Auftrag der Erwerberin musste beziehungsweise durfte das Betreibungsamt Maienfeld nicht annehmen.

6. Entgegen der nicht weiter motivierten Ansicht der Beschwerdegegnerin dürfen im Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG gemäss ausdrücklicher gesetzlicher Vorschrift weder Kosten erhoben -vorbehältlich mutwilliger und trölerischer Beschwerdeführung (Art. 20a Abs. 1 Satz 2 SchKG)- noch Verfahrensentschädigungen zugesprochen werden (Art. 20a Abs. 1 Satz 1 SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG in Verbindung mit Art. 26 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, GVV zum SchKG).

Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :

1. Die Beschwerde der Z. wird abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert zehn Tagen seit seiner schriftlichen Mitteilung beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde geführt werden, sofern Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden will. Die Beschwerde ist schriftlich im Doppel beim Kantonsgerichtsausschuss einzureichen.

4. Mitteilung an: __________

Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident:

Der Aktuar: