Quartierplan "X._____"

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 21 1

5. Kammer

VorsitzMeisser

RichterAudétat und Racioppi

AktuarGross

URTEIL

vom 13. September 2022

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, und

B._____,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde C._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin

und

Erbengemeinschaft D._____, bestehend aus:

F._____,
G._____,
E._____,

und

E._____,

alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Luca Curdin Conrad,

Beschwerdegegner

und 14 weitere QP-Beteiligte:

J._____,
K._____,
L._____,
M._____,
Erbengemeinschaft N._____ selig,
O._____,
P._____,
H._____,
Q._____,
R._____,
S._____,
T._____,
U._____,
I._____,

Beigeladene

betreffend Quartierplan "X._____"

I. Sachverhalt:

1. Im Zonenplan C._____ ist im Areal X._____ auf Parzellen Y._____, Z._____ (teilweise [T]), AA._____, AB._____, AC._____, AD._____ und AE._____ eine Quartierplanpflicht festgelegt. Das Areal befindet sich zum grössten Teil in der Dorfkernzone mit einer AZ von 1.0 als Richtwert gemäss Art. 69 des Baugesetzes C._____ (BG). Parzellen Y._____ und Z._____ gehören E._____ bzw. der Erbengemeinschaft D._____. Der Rest des Areals gehört Drittpersonen und ist teilweise überbaut.

2. Die Erbengemeinschaft D._____ ersuchte die Gemeinde 2015 um Einleitung des Quartierplanverfahrens. Nach Anhörung der übrigen Eigentümer leitete der Gemeindevorstand C._____ am 13. Dezember 2016 den Quartierplan X._____ ein. Der Einleitungsbeschluss blieb unangefochten und ist seit Januar 2017 rechtskräftig.

3. Im Herbst 2019 lag ein Quartierplanentwurf vor und wurde vom 8. Oktober bis 7. November 2019 öffentlich aufgelegt. Bestandteile waren die Quartierplanvorschriften mit Anhang, die Pläne Bestand, Neuzuteilung, Gestaltung und Erschliessung sowie der Richtplan (Situation, Schnitte).

4. Dagegen erhob AF._____, Eigentümer von Parzelle AG._____, am 1. November 2019 (erfolgreich) Einsprache und beantragte, auf die Garagenzufahrt bei der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ sei gänzlich zu verzichten. Er wies darauf hin, dass seine Rechtsnachfolgerin in Kürze AJ._____ sei, weshalb sie sich als künftig Interessierte der vorliegenden Einsprache anschliesse.

5. Auch die Geschwister A._____ und B._____, Eigentümer einer Stockwerkeinheit auf Parzelle AK._____, erhoben am 6. November 2019 dagegen Einsprache und beantragten:

Die vom 8. Oktober bis 7. November 2019 aufgelegten Quartierplanvorschriften und Pläne Quartierplanung X._____ seien nicht zu bewilligen, das Quartierplanverfahren sei abzubrechen und nicht weiterzubearbeiten, bis eine Totalrevision der kommunalen Grundordnung rechtskräftig revidiert und folgendermassen in Kraft getreten ist: Es sei eine Revision des Zonenplans und des GGP für das Planungsgebiet X._____ einzuleiten mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke, vor allem diejenigen, die derzeit nicht oder ungenügend erschlossen seien, dem Nichtbaugebiet zuzuweisen. Für das gesamte Planungsgebiet sei zu diesem Zweck eine kommunale Planungszone zu erlassen.

6. Am 13. Januar 2020 beantragte die Erbengemeinschaft D._____, in Abweisung der Einsprache AL._____ / AJ._____ vom 1. November 2019, der Einsprache A/B._____ vom 6. November 2019 sowie der Einsprache AM._____ vom 7. November 2019, die Quartierplanung X._____ sei vollumfänglich zu genehmigen, unter gesetzlicher Kostenfolge.

7. Am 28. Januar 2020 erliess der Gemeindevorstand C._____ folgenden (ersten) Einsprache- und Genehmigungsentscheid:

1. Die Einsprachen werden insoweit gutgeheissen, als im Rahmen der vorliegenden Quartierplanung X._____ auf die Zufahrt ab der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ zur Autoeinstellhalle D verzichtet und die Zufahrt zu dieser Einstellhalle über die mittlere Zufahrt ab der Via AI._____ zu erfolgen hat. Im Übrigen sind die Einsprachen, soweit darauf eingetreten werden kann, abzuweisen.

2. Der Quartierplan X._____ wird mit Ausnahme der darin vorgesehenen Zufahrt ab der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ zur Autoeinstellhalle D genehmigt. Anstelle dieser Zufahrt hat die Zufahrt zur Autoeinstellhalle D über die Zufahrt zur Einstellhalle C zu erfolgen, unter entsprechender Anpassung der Planunterlage und der Quartierplanvorschriften. 3. (Kosten). 4. (Keine ausseramtlichen Entschädigungen). 5. (Rechtsmittelbelehrung). 6. (Mitteilung).

8. Dagegen erhoben A._____ und B._____ sowie AM._____ Beschwerde beim Verwaltungsgericht, im Wesentlichen mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. AM._____ machte zudem verschiedentlich geltend, ihr gegenüber sei das rechtliche Gehör verletzt worden, indem ihr im vorinstanzlichen Verfahren die von der Erbengemeinschaft D._____ eingereichte Vernehmlassung vom 13. Januar 2020 vorenthalten worden sei.

9. Die unterlassene Zustellung der Vernehmlassungen bewog den Gemeindevorstand, den Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 28. Januar 2020 wegen Verweigerung des rechtlichen Gehörs am 31. März 2020 zurückzunehmen, unter dem Vorbehalt, in der Sache neu zu entscheiden, sobald das Quartierplanverfahren im Sinne der Erwägungen korrekt abgeschlossen sei. Ebenfalls am 31. März 2020 erhielten sämtliche Quartierplanbeteiligten Gelegenheit, sich innert 20 Tagen zu den Vernehmlassungen der Erbengemeinschaft D._____ vom 13. Januar 2020 im Rahmen einer Replik zu äussern.

10. Am 20. Juli 2020 schrieb das Verwaltungsgericht gestützt auf die diesbezügliche Mitteilung der Gemeinde vom 3. April 2020 die bei ihm gegen den Quartierplan X._____ erhobenen Beschwerden R 20 15 und R 20 17 infolge Gegenstandslosigkeit ab.

11. Am 27. Oktober 2020 befasste sich der Gemeindevorstand erneut mit der Angelegenheit, unter Berücksichtigung des ergänzten Einspracheverfahrens. Dabei gelangte er zum gleichen Ergebnis wie schon im (ersten) Entscheid vom 28. Januar 2020, d.h.:

Der Entscheid wurde am 23. November 2020 mitgeteilt.

12. Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 30. Dezember 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten Folgendes:

1. Es seien Ziff. III.1 und 2 des Dispositivs des Einsprache- und Genehmigungsentscheids des Gemeindevorstandes C._____ betreffend Quartierplanung X._____ vom 27. Oktober 2020, mitgeteilt am 23. November 2020, ersatzlos aufzuheben, also der Quartierplan X._____ mitsamt seinen Bestimmungen sei nicht zu genehmigen.

1. Eventualiter sei in Aufhebung von Ziff. III.1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids die Angelegenheit im Sinne der Einsprache der Beschwerdeführer vom 6. November 2019, die wie folgt laute resp. gelautet habe,

1. Die vom 8. Oktober bis 7. November 2019 aufgelegten Quartierplanvorschriften und Pläne Quartierplanung X._____ seien nicht zu bewilligen, das Quartierplanverfahren sei abzubrechen und nicht weiterzubearbeiten, bis eine Totalrevision der kommunalen Grundordnung rechtskräftig revidiert und folgendermassen in Kraft getreten ist: Es sei eine Revision des Zonenplans und des GGP für das Planungsgebiet X._____ einzuleiten mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke, vor allem diejenigen, die derzeit nicht oder ungenügend erschlossen seien, dem Nichtbaugebiet zuzuweisen. Für das gesamte Planungsgebiet sei zu diesem Zweck eine kommunale Planungszone zu erlassen.

1. an die Beschwerdegegnerin 1 zur neuen Entscheidung zurückzuweisen.

1. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner.

Ziff. III.3 und 4 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung würden nicht angefochten. Auch nicht angefochten würden die von der Gemeinde im Einspracheverfahren gutgeheissenen Punkte der Einsprache der Beschwerdeführer.

13. Die Beschwerdeführer (A/B._____) begründeten ihre Anträge damit, dass die Gemeinde entgegen ihrer eigenen Darstellung nicht über einen nennenswerten Leerwohnungsbestand verfüge. Das Gegenteil sei der Fall. C._____ habe (pro 2019) 38 Leerwohnungen, AN._____ 23, AO._____ 18, AQ._____ 20, AR._____ 33. Der Leerwohnungsbestand sei letztes Jahr angestiegen. Somit gebe es in C._____ keinen Bedarf an der Erstellung von zehn neuen Wohnhäusern im Quartierplangebiet X._____. Derzeit seien zudem für viele Erstwohnungen Baugesuche gestellt worden. Hier würden Erstwohnungen auf Halde gebaut. Die Gemeinde gebe sich keine Mühe, Betten warm werden zu lassen. Die Dunkelziffer kalter Betten seien im gesamten Oberengadin extrem hoch.

Es sei nicht anzunehmen, dass die bauwilligen Grundeigentümer nach C._____ zögen und Erstwohnsitz begründeten.

Sollte das Gebiet mit zehn Einfamilienhäusern überbaut werden, wäre dies eine Verschleuderung von Bauland. Dies würde Art. 1 Abs. 1 RPG (haushälterische Bodennutzung) und Art. 1 Abs. 2 lit. abis und lit. b RPG (Schaffung kompakter Siedlungen mit Siedlungsentwicklung nach innen) verletzen. Die Erstellung von zehn Einfamilienhäusern wäre im Luxussegment zu veranlagen.

Die Quartierplanbestimmungen und die Pläne X._____ enthielten sämtliche wesentlichen Elemente einer Baubewilligung betreffend Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Nutzungsart (Wohnen) und des Nutzungsmasses. Damit kämen sie bundesrechtlich auch im Sinne des ZWG entgegen der Auffassung der Gemeinde einer Baubewilligung gleich, zumindest entscheidrelevant nahe. Sollten die Quartierplanbestimmungen den Bau von Mehrfamilienhäusern gestatten, würden noch viel mehr Wohnungen gebaut, für die es keinen Bedarf gebe, weder als Erst- noch als Zweitwohnungen, touristisch bewirtschaftete Wohnungen und touristische Beherbergungsbetriebe. Diese Einwände und Rügen seien schon in der Einsprache vorgetragen worden und somit nicht verspätet.

Es wäre an der Zeit, die Grundordnung zu überprüfen. Sie stamme von 2004. Die Verhältnisse hätten sich in den letzten 16 Jahren geändert. Weil die Rechtsprechung zum ZWG 2016 noch nicht gefestigt gewesen sei, könne den Beschwerdeführern nicht vorgeworfen werden, dass sie damals die Rüge betreffend Überprüfung der Grundnutzung noch nicht geltend gemacht hätten.

Der Quartierplan X._____ gestatte eine Überbauung auf einer Wiese, auf der bisher eine der grössten Steinbockkolonien in der Schweiz (1'800 Tiere) jedes Frühjahr in grosser Zahl und ohne Scheu ästen. Der Quartierplan verstosse gegen Art. 7 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 2 des Bundesgesetzes über die Jagd und den Schutz wildlebender Säugetiere und Vögel (Jagdgesetz, JSG, SR 922).

Damit werde auch Werbung gemacht. Die Überbauung der Wiese stehe in einem unüberbrückbaren, rechtlich nicht schützenswerten Widerspruch zum kommunalen und regionalen Werbeauftritt von C._____.

Die Überbauung verstosse auch gegen ISOS-Bestimmungen. Das Gebiet liege in der Umgebungszone IV (AS._____) mit den Einstufungen "besondere Bedeutung für das Ortsbild", "Aufnahmekategorie A", "Erhaltungsziel A". Mit der Genehmigung des Quartierplans und der Überbauung dieses Ortsbildes von nationaler Bedeutung in zehn Baufeldern verletze die Gemeinde die ISOS-Bestimmungen. Der bisher unverbaute Blick zum Spaniolaturm und der geschützten Kirche Santa Maria werde mit der Überbauung unwiderruflich versperrt und die nach ISOS geschützte Dorfansicht von C._____ widerrechtlich zerstört.

Verletzt seien aufgrund dieser Ausführungen auch die Vorgaben zum Schutz und der Erhaltung der Landschaft einschliesslich ihrer Eigenart und Vielfalt sowie ihre nachhaltige Entwicklung, der Erhalt der Biodiversität, weil hier zahlreiche geschützte Pflanzen zerstört würden, was die Gemeinde nicht geprüft habe.

In den vorstehend gerügten Punkten werde auch die Pflicht zur Erhaltung der Pflege des kulturgeschichtlichen Erbes, insbesondere wertvolle Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzelbauten, deren Ausgestaltung und Umgebung verletzt. Der angefochtene Entscheid behindere die Förderung von Massnahmen zu Gunsten von Natur- und Heimatschutz. Bestimmungen sowie Vorschriften zur Biodiversität würden verletzt.

Der Erhalt von Wiesen in C._____ mit seiner hohen Anzahl Zweitwohnungen und kalten Betten sei über das Bundesverbot des Neubaus von Zweitwohnungen und damit verbunden des Verbots von Umgehungstätigkeiten von sehr hohem öffentlichen Interesse.

Auch bei Sondernutzungsplänen müsse eine vollständige und ausgewogene Interessenabwägung vorgenommen werden und der Plan auf sämtlichen Vorgaben aller Staatsstufen geprüft werden. Dies sei hier nicht gemacht worden.

Die Zufahrt ab der Via AH._____ erfülle die Anforderungen in technischer und sicherheitsrelevanter Hinsicht nicht. Auf sie sei zu verzichten, weil zu schmal und zu steil um weiteren Verkehr aufzunehmen und bereits jetzt sehr lärmig.

Es sei seitens der Gemeinde widersprüchlich, wenn sie die geplante Zufahrt in der Ecke Via AI._____/Via AH._____ verweigere, damit die geschützte Mauer bestehen bleiben könne, aber im selben Atemzug im oberen Teil der Mauer erlaube, diese abzutragen und zu zerstören. Damit sei der rechtserhebliche Sachverhalt nicht gehörig festgestellt worden. Dies könne über das Gerichtsverfahren nicht geheilt werden.

Die Baufelder für die Häuser D1 und D2 seien gegen Norden zu verschieben. Es könnten die Eigentümer ausserhalb des Quartierplanperimeters nicht gezwungen werden, einen kleineren Gebäudeabstand dulden zu müssen als die einzig am Quartierplan interessierten privaten Eigentümer. Anstelle des Baufeldes für Haus D2 solle eine Grünfläche oder Umgebungsfläche im Gestaltungsplan ausgeschieden werden. Allenfalls sei das besagte Baufeld gegen Norden zu verschieben, indem es mit dem Baufeld D1 zusammengelegt werde. Die Kuben für die Häuser D1 und vor allem für D2 seien zu reduzieren. Die Firstrichtungen des geplanten Hauses D2 sei an jenes von Haus D1 anzupassen.

Dies sei für die Quartierplangenossen zumutbar.

14. In ihrer Vernehmlassung vom 12. Februar 2021 beantragte die Gemeinde C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin), die Beschwerde sei, soweit darauf eingetreten werden könne, vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.

Auf einen Teil der Eventualbegehren könne nicht eingetreten werden. Anfechtungsobjekt sei nur der Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 27. Oktober 2020. Dies schliesse aus, dass auch der ZP und der GGP mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke auszuzonen, überprüft werde. Erst recht stehe eine Planungszone respektive die Überprüfung derselben nicht zur Diskussion.

Der Leerwohnungsbestand wäre allenfalls bei der Einleitung des Quartierplanverfahrens oder dann im Baubewilligungsverfahren ein Thema (gewesen), nicht aber bei der Erarbeitung des Quartierplans, bei welchem die Nutzung eine untergeordnete Rolle spiele, zumal in der Dorfkernzone nicht nur Erstwohnungsnutzungen zulässig seien. Der Nachweis der Beschwerdeführer fehle, dass sich die Verhältnisse seit Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses vom 13. Dezember 2016 wesentlich geändert hätten. Auch hätten die Beschwerdeführer den Beweis, dass die 38 Leerwohnungen pro 2019 in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin überhaupt Erstwohnungen seien und dass sie vor allem erschwingliche Wohnungen seien, nicht erbracht. Deswegen erübrige sich das beantragte Gutachten unter Beizug der Bundesämter für Statistik (BfS) und Raumentwicklung (ARE). In Bezug auf die Redimensionierungsfrage seien vor allem die vom ARE herausgegebenen Datenblätter massgeblich, welche ihrerseits auf den Angaben des BfS beruhten.

Der Quartierplan X._____ habe sich aufgrund von Art. 51 VRG im Rahmen der Grundordnung zu halten. Der vorliegende Quartierplan ermögliche die im ZP bzw. Baugesetz (BG) erlaubte Nutzung wie auch die Realisierung des Nutzungsmasses mit einer AZ von 1 (Richtwert). Es bestehe im Übrigen auch für Luxuswohnungen Bedarf.

Trotz relativ starken Detaillierungsgrades fehlten hier die für eine Baubewilligung typischen Elemente. Mit den Baustandorten werde nur der Raum festgelegt, innerhalb dem die in der Zone zulässigen Bauten erstellt werden dürften. Mit Ausnahme der Giebelrichtung würden keine weiteren Details festgelegt. Ähnliches gelte für die Zufahrten, bei denen alle Details noch nicht definiert seien. So bestünden bei den Ein- und Ausfahrten in der Horizontalen noch Raum für deren konkrete Ausgestaltung.

Entscheidend sei, dass im Gutachten mit Bezug auf die Nutzung der in den Baubereichen möglichen Bauten keine Aussagen gemacht würden. Es wären im Quartierplangebiet auch andere Nutzungsarten als Wohnen zulässig, wie Gewerbe, Dienstleistungen, strukturierte Beherbergungsbetriebe etc.. Der Quartierplan könne daher weder bezüglich Erschliessung und Gestaltung noch hinsichtlich der Nutzung mit einer Baubewilligung gleichgesetzt werden.

Der Einleitungsbeschluss des Quartierplans X._____ sei unbestritten bereits im Januar 2017 in Rechtskraft erwachsen. Es sei unbewiesen geblieben, dass sich die Verhältnisse resp. die Bedarfslage bezüglich Erstwohnungen seit 2016/2017 erheblich ("dramatisch") geändert hätten. Wäre es anders, müsste die Beschwerdegegnerin auf den Einleitungsbeschluss zurückkommen. Davon könne aber keine Rede sein, denn massgebend seien primär die Art. 1 und Art. 15 RPG in Verbindung mit den Ausführungsbestimmungen in der RPV, welche klar regelten, unter welchen Voraussetzungen eine Überprüfung der Bauzonengrenze und eine allfällige Redimensionierung zu erfolgen habe.

Art. 21 Abs. 2 RPG sei bereits 2014 in Kraft getreten, lange vor dem Einleitungsbeschluss.

Gleiches gelte auch für die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes, welche schliesslich mit dem ZWG, das per 1. Januar 2016 in Kraft getreten sei, umgesetzt worden sei. Bei der Einleitung des Quartierplans 2016, in Rechtskraft erwachsen im Januar 2017, sei längst klar gewesen, in welchem Umfang Erst- und Zweitwohnungen sowie touristische bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden dürften.

Ein Nachweis, dass erstens sich der Leerwohnungsbestand anfangs 2017 wesentlich anders präsentiert habe und zweitens, dass die betreffenden Leerwohnungen Erstwohnungen seien, sei den Beschwerdeführern nicht gelungen. Es möge zwar zutreffen, dass sich in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin der Leerwohnungsbestand generell im behaupteten Bereich von 0.91 % bewege. Hierbei handle es sich aber meist um altrechtliche Wohnungen bzw. frei nutzbare Zweitwohnungen. Dies ergebe eben die unerschwinglichen Wohnungen. An bezahlbarem Wohnraum mangle es nach wie vor.

Doch selbst wenn hier die Bauzonengrösse bzw. deren Redimensionierung noch ein Thema sein könnte, liesse sich die Durchführung des Quartierplans rechtfertigen. Gemäss Art. 15 RPG und der entsprechenden Verordnungsregelung werde nicht mehr die Trendmethode zur Bestimmung der Baulandreserven angewendet, sondern zur Hauptsache die Bevölkerungsperspektive der betreffenden Gemeinde. Dies habe der Kanton mit der Anpassung des KRIP-S, Kap. 2 und 5, bereits umgesetzt. Aufgrund der Datenblätter der Gemeinden sei technisch ermittelt worden, welche Gemeinde mutmasslich über zu grosse, richtig bemessene oder unterdimensionierte Bauzonen verfüge. Gemeinden, die aufgrund der Bevölkerungsprognose zu grosse Bauzonenreserven aufwiesen (C-Gemeinden), müssten laut Art. 15 RPG und KRIP-S ihre Bauzone redimensionieren. Die Gemeinden seien beauftragt worden, diese Datenblätter mit Blick auf die Spezialfälle, lokalen Rechtsvorschriften oder Dienstbarkeiten zu überprüfen. Diese von der Gemeinde neu berechneten Datenblätter hiessen "Übersicht Bauzonenkapazität" (BZK). Gemäss ARE wichen die ermittelten Bauzonenkapazitäten der BZK erfahrungsgemäss um ca. 10 % von denen der Datenblätter des Kantons ab. Gemäss diesem Gemeindedatenblatt sei die Gemeinde der Beschwerdegegnerin ein Fall A. Dies bedeute, dass die Wohnmischzone (WMZ) sogar eher knapp dimensioniert sei. Sogar wenn man den in der Wegleitung zitierten Unsicherheitsfaktor von 10 % berücksichtige, bestehe in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin aufgrund des massgebenden Gemeindedatenblatts kein Redimensionierungsbedarf. Es sei daher auch nicht entscheidend, ob in der Zwischenzeit eine Überprüfung des Datenblatts stattgefunden habe, jedenfalls nicht in einer A-Gemeinde wie der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerdegegnerin sei bei Erlass des Einsprache- und Genehmigungsentscheids im letzten Herbst jedenfalls nicht gehalten gewesen, diese Überprüfung abzuwarten, umso weniger, als dieses Thema Gegenstand des Einleitungsbeschlusses hätte sein müssen. Dieser sei aber längst rechtskräftig geworden.

Der unbestrittene Verlust der Äsplätze für die Steinböcke sei keine Folge des Quartierplans, sondern der Nutzungsordnung, welche längst rechtskräftig sei und mit ihr der darin festgelegte Quartierplan. Zudem verfügten die Steinböcke in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin weiterhin über ausreichend Äsplätze. Schon bei der längst erfolgten Festsetzung der Grundnutzung habe die Abwägung der Interessen an der baulichen Nutzung und den Futterplätzen für die Steinböcke stattgefunden.

Zur behaupteten Verletzung von ISOS-Bestimmungen, Natur- und Heimatschutz, Biodiversität, habe der Gemeindevorstand festgehalten, dass sich mit der im ZP erfolgten Zuweisung des Gebiets X._____ in die Dorfkernzone das im Inventar festgelegte Erhaltungsziel "Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder als Freiflächen sowie der für das Ortsbild wesentlichen Vegetation und Altbauten" nicht mehr erreichen lasse, zumal gleichzeitig eine Quartierplanpflicht im Gebiet festgelegt worden sei. Diese unterstreiche die Absicht zur baulichen Nutzung. Oberhalb der Via AI._____ und östlich der Via AH._____ bestünden denn auch bereits fünf Gebäude. Dem Schutzziel des ISOS könnte höchstens noch insoweit Rechnung getragen werden, als im Rahmen der Quartierplanung nach Möglichkeit Freiflächen ausgeschieden würden, was vorliegend auch geschehen sei.

Wie hinsichtlich der Bauzonengrösse hätte auch die Forderung nach Einhaltung des Schutzziels des ISOS im Rahmen des Einleitungsverfahrens gestellt werden müssen. Dieses sei aber rechtskräftig. Es lägen keine erheblich veränderten Verhältnisse vor. Es sei nicht einmal ein Wiedererwägungsgesuch gestellt worden.

Es würde den finanziellen Rahmen sprengen, wenn eine in jeder Hinsicht funktionierende Notzufahrt, welche hier beanstandet werde, unterirdisch angelegt werden müsste. Diese müsse im Unterschied zu einer Einfahrt in eine Tiefgarage auch für grössere Fahrzeuge benutzbar sein, zum Beispiel Feuerwehrfahrzeuge. Dafür dürfe auch die Via AH._____ beansprucht werden. Diese diene auf gleicher Weise auch für beispielsweise Parzelle AK._____, wo die Beschwerdeführer Stockwerkeigentum besässen. Das zusätzliche Verkehrsaufkommen auf der Via AH._____ sei zu vernachlässigen, dürfe sie doch nur als Hauszugang, also für Fussgänger und als Notzufahrt benützt werden, nicht aber zur Verkehrserschliessung für die im Quartierplangebiet vorgesehene Überbauung. Auch würden keine sicherheitsrelevanten Vorgaben verletzt.

Die Notzufahrt sei vor allem nötig, um im Brandfall zu den weiter östlich liegenden Teilen des Beizugsgebiets zu gelangen. Wiesen würden keine durchschnitten. Die Notzufahrt verlaufe nämlich unmittelbar entlang der Baufelder C und D.

Auf die ursprünglich an der Ecke Via AH._____/Via AI._____ vorgesehene Zufahrt zur Autoeinstellhalle habe verzichtet werden können, weil sich dieser Teil der Autoeinstellhalle auch über die Mittelzufahrt erschliessen lasse.

Bezüglich der Notzufahrt gebe es keine valable Alternative, so dass der Eingriff in die bestehende Mauer unerlässlich sei. Diese weise aber keinen Schutzstatus auf.

Für die von den Beschwerdeführern verlangte Verschiebung der geplanten Baufelder für die Häuser D1 und D2 nach Norden bestehe kein sachlicher Grund. Der ganze X._____ sei von einer dichten Bauweise mit vergleichsweise geringen Abständen der einzelnen Bauten voneinander geprägt. Anspruch auf Erhaltung der bisherigen Aussicht bestehe nicht. Zwischen den Wohnungen der Beschwerdeführer und dem Baustandort D2 liege noch die Via AH._____. Dazu komme der Abstand dieses Baufeldes zur Via AH._____.

15. Am 1. März 2021 beantragten die Erbengemeinschaft D._____ und E._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.

Die Argumentation entspricht im Wesentlichen derjenigen der Beschwerdegegnerin. Ergänzend wurde noch vorgebracht:

Der Quartierplan entspreche in der Nutzung und im Ausmass zweifellos der Grundordnung bzw. den Vorgaben des Baugesetzes, was nicht bestritten sei. Dementsprechend verfolge insbesondere Art. 69 BG und damit auch der vorliegende Quartierplan mit der damit darin vorgesehenen Verdichtung das Gebot der haushälterischen Bodennutzung. Er verletze keine Vorschrift der rechtskräftigen Grundordnung und des Bundesrechtes.

Der Leerwohnungsbestand sei bei der Überprüfung eines Quartierplans unbeachtlich. Die Beschwerdeführer hätten sich gegen den Einleitungsbeschluss nicht gewehrt. Dieser sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Der Nachweis für Erstwohnungen werde erst bei Vorliegen konkreter Baugesuche verlangt. Hier gehe es um den Erlass eines Quartierplans, der die Nutzung völlig offenlasse und auch Dienstleistungsbetriebe, Gewerbe und Gastgewerbe zulasse. Es gebe keine gesetzliche Grundlage dafür, dass Quartierplanbestimmungen bereits verbindliche Anordnungen über die zulässige Nutzung enthalten müssten. Hier werde nur die Erschliessung und weitere technische Angelegenheiten eines bestimmten Gebiets detaillierter als in der Zonenordnung geregelt. Die konkrete Nutzung sei erst auf Stufe Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Der Quartierplan lasse das zentrale Element eines jeden Baugesuchs offen, nämlich die konkrete Nutzung der Bauten. Es seien alle Nutzungen gemäss Art. 69 BG denkbar. Der Quartierplan mache gerade dazu keine Aussagen. Der Quartierplan mache Gestaltungsvorgaben, aber nicht im Sinne eines Baugesuches mit konkreten Bauplänen. Es werde nicht festgelegt, wo und wie allfällige Gestaltungselemente anzubringen seien. Innerhalb dieser Vorgaben habe die Bauherrschaft immer noch einen Spielraum, wie sie konkret die Neubauten gestalten wolle. Der Quartierplan habe weder für die Erschliessung, noch für die Gestaltung und insbesondere auch nicht hinsichtlich der Nutzung den nötigen Detaillierungsgrad für eine Baubewilligung.

Wenn schon dürfte es in anderen Gemeinden ein Überangebot an ihren Wohnungen geben, sicher aber nicht in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin: Die durchschnittliche Leerwohnungsziffer in der Schweiz habe am 1.6.2020 laut BfS 1.72 % betragen. Die von den Beschwerdeführern behauptete Leerwohnungsziffer von ca. 1.5 % oder 38 Leerwohnungen in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin läge dann immer noch unter dem schweizweiten Durchschnitt. Die korrekte Leerwohnungsziffer habe dort 2020 allerdings bei ca. 0.9 % gelegen. Es sei damit zu rechnen, dass sich der Wohnraum 2021 noch weiter verknappen werde. Zudem habe das BfS am 5. Oktober 2020 festgehalten, die Wohnungsknappheit habe im Kanton Graubünden zugenommen. Dieser sei sogar einer der Kantone mit der grössten Angebotsverknappung der Leerwohnungen in der Schweiz.

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung herrsche bei Leerwohnungsbestand von weniger als 2 % eine Wohnungsnot. Dies könne nicht die Zielgrösse für die Bestimmung des Wohnungsbedarfs sein. Es könne nicht sein, dass zuerst eine Wohnungsnot eintreten müsse (ca. 2 % Leerwohnungsbestand), bis wieder Bedarf zum Bau neuer Wohnungen entstehen könne.

In der Gemeinde der Beschwerdegegnerin werde gemäss Prognosen des Kantons von 2018 die Bevölkerung in den nächsten 10-15 Jahren ansteigen und die heute verfügbaren Baulandreserven, zu denen auch die Grundstücke im Quartierplangebiet X._____ zählten, würden dafür nicht ausreichen.

16. Am 6. April 2021 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihrer Beschwerde vom 30. Dezember 2020 fest.

17. Am 9. April 2021 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung einer Duplik und hielt an ihren Anträgen und Begründungen in der Vernehmlassung vom 12. Februar 2021 fest.

18. Am 9. Februar 2022 gelangten die Beschwerdeführer mit einer Noveneingabe ergänzend zu allen bisherigen Eingaben an die Beschwerdegegnerin und das Gericht. Sie behaupteten darin, die Gemeinde der Beschwerdegegnerin sei, wie von ihr zugestanden und kommuniziert, was im Bestreitungsfalle nachgewiesen werden könnte, keine A-Gemeinde mehr, sondern werde bereits als B-Gemeinde klassifiziert, mit negativer Bevölkerungsprognose. Wer könne es sich leisten, als Arbeitnehmer in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin und Umgebung zu bescheidenen Löhnen produktive Arbeit zu leisten und gleichzeitig alleine oder dort mit seiner Familie und Kindern zu wohnen und zu leben. Niemand ausser sehr gut Verdienende. Deshalb gebe es starken Wegzug in der Region. Es sei wahrscheinlich, dass Auszonungsbedarf bestehe und die Gemeinde der Beschwerdegegnerin sogar als C-Gemeinde klassifiziert werden müsse. Das streitgegenständliche Quartierplangebiet in sehr prominenter teurer Lage mit sehr teuren Erschliessungsanlagen inklusive hohen Quartierplankosten, welche auf Käufer und Mieter abgewälzt würden, sprächen nicht für die Schaffung preisgünstigen Wohnraums. Derzeit sei das kommunale räumliche Leitbild (KRL) in Bearbeitung und nachher folge die Totalrevision der Ortsplanung. Es mache keinen Sinn und sei verfassungs- und rechtswidrig, den beschlossenen Quartierplan zu schützen. Diese Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegnern am 11. Februar 2022 zur Kenntnis gebracht. Dazu ging seitens der Beschwerdegegnerschaft bis 28. Februar 2022 keine Stellungnahme ein.

19. Mit Stellungnahme vom 16. Mai 2022 äusserte sich das Amt für Jagd und Fischerei (AJF) als Fachstelle – wie vom Instruktionsrichter mit Schreiben vom 26. April 2022 gewünscht – noch bezüglich Wildtierschutz (Steinbock-Kolonien). Die Beschwerdeführer argumentierten einen Verstoss gegen Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 JSG, da der Quartierplan X._____ die Überbauung einer Wiese gestatte, die bisher von Steinböcken als Äsungsplatz genutzt worden sei. Das AJF könne bestätigten, dass sich im Frühling jeweils Steinböcke an den südwestlich ausgerichteten Hanglagen oberhalb der Gemeinde aufhielten und das Gebiet bis nahe an den Siedlungsrand heran zur Nahrungsaufnahme aufsuchten. Dabei werde u.a. auch die vom Quartierplan X._____ betroffene Fläche zur Äsung genutzt. Aufgrund des üppigen Angebots an alternativen Weideflächen in unmittelbarer Umgebung sei der Flächenverlust infolge der vorgesehenen Überbauung aber als unwesentliche Beeinträchtigung des Nahrungsangebotes zu werten. Für die betroffenen Steinböcke führe das Vorhaben zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung des Lebensraumangebots. Die jagdrechtlich verankerten Schutzansprüche des Steinbocks blieben auch bei Umsetzung des Quartierplans gewahrt. Ein Verstoss gegen das Jagdgesetz liege nach Einschätzung des AJF nicht vor. Dieser Bericht des AJF wurde den Parteien zur Kenntnisnahme und zur freiwilligen Stellungnahme zugestellt.

20. Mit Schreiben vom 23. Mai 2022 erklärte die Beschwerdegegnerin, dass sie auf eine Stellungnahme verzichte.

21. Am 1. Juni 2022 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an dem seitens der Beschwerdeführer (die Schwester) persönlich in Begleitung des Rechtsvertreters (RA Metzger) teilnahm. Die Beschwerdegegnerin war durch die Gemeindepräsidentin, die Leiter der Bauverwaltung und der Tiefbauprojekte, die Rechtskonsulentin/Gemeindeschreiberin sowie ihren Rechtsvertreter (RA Dr. Bänziger) vertreten. Von Seiten der Beschwerdegegner war ein Mitglied der Erbengemeinschaft persönlich sowie deren Rechtsvertreter (RA Conrad) präsent. Weiter war eine Quartierplanbeteiligte persönlich vor Ort zugegen. Allen Anwesenden wurde sodann an zwei verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zu den vor Ort massgeblichen Erschliessungs-, Zufahrts-, Gestaltungs-, Nutzungs- und Raumverhältnissen bezüglich Quartierplangebiet X._____ (inkl. Projektmodell) zu äussern. Ein dritter Besichtigungsstandort wurde in der Folge ohne Parteien und deren Rechtsvertreter aufgesucht und dokumentiert. Von Seiten des Gerichts wurden zudem AP._____ Fotos von den angetroffenen Verhältnissen im Quartierplangebiet samt Umgebung sowie den Betrachtungs-/Sichtverhältnissen ab talseitigem Bahnhof in Richtung bergseitigem Dorfzentrum bis hinauf zum Quartierplangebiet erstellt und dem Protokoll der Ortsbegehung beigefügt.

Zu Beginn des Augenscheins wurde dem Gericht seitens des Anwalts (RA Christian Fey) der Beschwerdegegner im Parallelverfahren R 21 5 mitgeteilt, dass sich die Parteien geeinigt hätten und der Anwalt reichte dazu vor Ort ein Rückzugsschreiben vom 1. Juni 2022 ein. Danach haben sich die Beschwerdeführerin (Vertreter RA Andrea-Franco Stöhr) und die Beschwerdegegner (Vertreter RA Fey) aussergerichtlich und kostenfällig verständigt, worauf das Parallelverfahren R 21 5 infolge Gegenstandslosigkeit mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 22. Juni 2022 abgeschrieben wurde.

22. Mit Schreiben vom 8. Juni 2022 nahmen die Beschwerdeführer zum Amtsbericht des AJF vom 16. Mai 2022 Stellung. Der Bericht halte das bereits von der Beschwerdegegnerin Zugestandene und Unbestreitbare fest, nämlich, dass von den Steinböcken "die vom Quartierplan X._____ betroffene Fläche zur Äsung genutzt wird." Die Äsung erfolge nach den strengen Wintermonaten. Das bedürfe keiner weiteren Erläuterung, weil allgemeinbekannte Tatsache. Die angefochtene Verfügung sei deshalb (Kanton, Bund, Supranational) rechtswidrig. Der restliche Inhalt des Amtsberichts werde im Übrigen vollumfänglich bestritten.

23. Mit Schreiben vom 15. August 2022 teilte das AJF dem Gericht mit, dass es an seinen Ausführungen im Amtsbericht vom 16. Mai 2022 festhalte und kein Ergänzungsbedarf bestehe. Es verzichte daher auf eine erneute Stellungnahme dazu.

24. Mit Eingabe vom 20. Juni 2022 nahmen die Beschwerdeführer sodann innert Frist von der Möglichkeit Gebrauch, sich zum Protokoll des gerichtlichen Augenscheins vom 1. Juni 2022 zu äussern (zzgl. dreier Beilagen/Beweismittel: 11. Kopie Fotoaufnahme; 12. Einsprache Anwaltskanzlei WT.____ vom 1. November 2019 und 13. Situationsplan). Von Seiten der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner gingen keine Stellungnahmen zum Protokoll des Augenscheins ein. Das Verwaltungsgericht gewährte diesen beiden Parteien mit Schreiben vom 5. Juli 2022 eine Frist bis zum 17. August 2022, um sich allenfalls zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 20. Juni 2022 noch zu äussern, wovon jedoch kein Gebrauch gemacht wurde.

Auf die weiteren Ausführungen und Beweismittel der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Strittig ist vorliegend der angefochtene Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 27. Oktober 2020, mitgeteilt am 23. November 2020, worin die Beschwerdegegnerin die gegen das Projekt "Quartierplan X._____" erhobenen Einsprachen insoweit guthiess, als auf die Zufahrt ab der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ zur Autoeinstellhalle D verzichtet wurde und die Zufahrt zu dieser Einstellhalle über die mittlere Zufahrt ab der Via AI._____ zu erfolgen habe. Im Übrigen seien die Einsprachen [somit auch diejenige der jetzigen Beschwerdeführer im Verfahren R 21 1] [jedoch] abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne (vgl. Entscheid-Dispositiv Ziff. 1). Entsprechend seien die Planunterlagen und Quartierplanvorschriften anzupassen (Entscheid-Dispositiv Ziff. 2) und der Quartierplan zu genehmigen. Dieser Entscheid der Beschwerdegegnerin ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer sind als Miteigentümer der Parzelle AK._____, welche im Osten – nur durch die Via AH._____ getrennt – unmittelbar an das Quartierplangebiet X._____ angrenzt und daher lediglich wenige Meter benachbart vom östlichen Teil des Plangebiets entfernt liegt, als formelle und materielle Adressaten vom angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheid betroffen und haben daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung (wegen der örtlichen Nähe und sichtbaren Nachbarschaft) legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG) eingereichte Beschwerde ist – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art. 39 Abs. 1 lit. c VRG) – demnach – zumindest im Hauptantrag (Rechtsbegehren Ziff. 1: Ersatzlose Aufhebung des Quartierplans X._____ sowie Nichtgenehmigung der zugehörigen Quartierplanvorschriften [QPV]) – vollumfänglich einzutreten.

1.2. Auf den Eventualantrag (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 2 bis Ziff. 4: Abbruch QP-Verfahren; Weiterbearbeitung erst nach Totalrevision der kommunalen Grundordnung; Einleitung Revision ZP und GGP mit Zuweisung der zurzeit noch nicht überbauten Grundstücke im Plangebiet ins Nichtbaugebiet sowie Erlass kommunaler Planungszone) kann hingegen nicht eingetreten werden, weil diese Fragen allesamt nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheids gebildet haben. Anfechtungsobjekt ist hier ausschliesslich der strittige Einsprache- und Genehmigungsentscheids betreffend QP-X._____ inkl. QPV. Die kommunale Grundordnung – bestehend aus Baugesetz, ZP, GGP und GEP (siehe Art. 22 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG: BR 801.100]) – ist vorliegend nicht Beschwerdethema. Die Auszonung nicht überbauter Grundstücke kann somit in diesem Verfahren - auf welches die Art. 51 ff. KRG [Quartierplanung] anwendbar sind – auch nicht akzessorisch geprüft werden. Ebenso wenig ist der Erlass einer Planungszone (Art. 21 Abs. 2 KRG) vorliegend ein zulässiges Anfechtungsobjekt, weil es hier einzig und alleine um die Überprüfung der Rechtmässigkeit des QP-X._____ inkl. QPV geht. Folgerichtig kann auf den Eventualantrag (Begehren Ziff. 2-4) zum Voraus nicht eingetreten werden.

2. Strittig und zu klären ist vorliegend, ob die Beschwerdegegnerin die Rügen und Einwände der Beschwerdeführer gegen die Genehmigung des (bereits erschliessungstechnisch angepassten) Quartierplans 'X._____' einschliesslich zugehöriger Pläne und Quartierplanvorschriften (QPV) zu Recht abgelehnt hat und demzufolge die Genehmigung dafür rechtens war oder nicht. Zur materiellen Beurteilung steht somit hier einzig der Hauptantrag (Begehren Ziff. 1) der Beschwerdeführer laut Eingabe vom 30. Dezember 2020.

3. Zunächst gilt es in verfahrensrechtlicher Hinsicht noch klarzustellen, dass das fehlende Entscheiddatum auf den Quartierplanbeilagen ohne rechtliche Bedeutung ist. Auf den genehmigten Bestandteilen des Quartierplans (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 13 - QPV/Pläne [Bestandes-, Neuzuteilungs-, Erschliessungs-, Gestaltungs- und Richtplan]) fehlt die Aktualisierung des Genehmigungsdatums, da dort nur der 28. Januar 2020 (zurückgezogener Erstentscheid) vermerkt ist, nicht aber auch der 27. Oktober 2020 (vom identischem Zweitentscheid). Dieser Formfehler ist jedoch nicht von Belang, da auf der Titelseite des angefochtenen Entscheids sowohl das Entscheiddatum 27. Oktober 2020 als auch das Mitteilungsdatum 23. November 2020 festgehalten ist (siehe Bg-act. 12).

4. Materiell ist von Bedeutung, dass schon der seit Januar 2017 rechtskräftige Einleitungsbeschluss (Art. 53 KRG) keine von der kommunalen Grundordnung der Beschwerdegegnerin abweichenden Nutzungsvorschriften und das Nutzungsmass enthielt. Zudem ist auch der Leerwohnungsbestand bei der Überprüfung des vorliegenden Quartierplans X._____ nicht beachtlich, da diese Frage erst im Rahmen der konkreten Baubewilligung und der Beachtung/Einhaltung des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; SR 702) bzw. der Verhinderung von dessen Umgehung (Art. 14 ZWG) vertieft zu prüfen und zu entscheiden ist. Erstellt ist auch, dass sich die Beschwerdeführer gegen den Einleitungsbeschluss vom 13. Dezember 2016 nicht zur Wehr setzten und dieser längst in Rechtskraft erwachsen ist. In der amtlichen Publikation zum Einleitungsbeschluss (vgl. Bg-act. 2) definierte die Beschwerdegegnerin dessen Zweck folgendermassen: Es bestehe eine Quartierplanpflicht, damit eine haushälterische Nutzung des Baulandes erreicht werde. Es sollten eine zweckmässige und kostensparende Erschliessung und gut überbaubare Parzellen, ergänzt mit allfälligen notwendigen Gestaltungs- und Überbauungsvorschriften, sichergestellt werden. Gegebenenfalls werde auch eine Landumlegung bzw. Grenzbereinigung durchgeführt. Nicht Zweck des so formulierten Einleitungsbeschlusses waren aber irgendwelche Vorschriften über die Nutzung und das Nutzungsmass. Somit richten sich die Nutzung (Wohnen, [Gast-] Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe) und das Nutzungsmass (Richtwert AZ 1 in Dorfkernzone) im Quartierplangebiet einzig und allein nach der Grundordnung der Beschwerdegegnerin, welche aber unbestritten längst (seit 2004 mit Teilrevisionen 2009, 2015, 2018 und 2019) rechtskräftig ist (vgl. dazu insbesondere Art. 69 BG [Dorfkernzone], Art. 60 BG [Zonenschema], Art. 61 BG [max. AZ]; Art. 10-13 BG [Vorgaben Grundordnung/ZP/GGP/GEP]; Art. 63 BG [Gebäude- und Firsthöhe], Art. 64 BG [Gebäudelänge]; Art. 65 BG [Grenz- und Gebäudeabstand]; Art. 101 BG [Grund- und Groberschliessung]; Art. 110 BG [QP]; Art. 111 BG [QPV]; Art. 122 BG [Quartierplanpflicht]; Art. 29 f. BG [Sicherheit/Zu-/Ausfahrten]).

5.1. Nach der Ansicht der Beschwerdeführer stellt der betreffende Quartierplan faktisch bereits eine 'Baubewilligung' dar, weshalb der Bedarfsnachweis für Erstwohnungen erfolgen müsse. Sie behaupten fälschlicherweise, dass der Quartierplan mit detaillierten Vorschriften (QPV) wie eine Baubewilligung daherkomme und folglich auf Übereinstimmung mit zum Beispiel dem ZWG und dem Bundesgesetz über die Raumplanung (Art. 1 RPG; SR 700) sowie auch der (akzessorischen) Prüfung der Grundordnung zugänglich sei. Aber genau Vorschriften über die Nutzungsart (z.B. Wohnen, Gewerbe, Gastgewerbe, Dienstleistungen, strukturierte Beherbergungsbetriebe) sowie über das Nutzungsmass in der Grundordnung finden sich – entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer in der Aufzählung auf S. 7 Ziff. 4 ihrer Beschwerdeeingabe – in der vorliegenden Quartierplanung nicht und werden folglich auch nicht geprüft. Sie werden erst an die Hand genommen, wenn ein konkret gestelltes Baugesuch – das hier unbestritten nicht vorliegt – u.a. auf Einhaltung der Nutzungsvorschriften und des Nutzungsmasses der vorgegebenen Grundnutzungsordnung überprüft wird. Mit den Baustandorten gemäss Quartiergestaltungsplan (Quartier-GGP) respektive Art. 22 und 23 der Quartierplanvorschriften (QPV) wird nur der Raum festgelegt, innerhalb dem die in der Grundnutzungszone (hier Dorfkernzone) zulässigen Bauten erstellt werden dürfen (Zonenkonformität; Art. 14 ff. RPG). Mit Ausnahme der Giebelrichtung werden im Quartierplan keine weiteren Details festgelegt, auch nicht bei den Zufahrten, bei denen noch nicht alle Einzelheiten definiert sind. So besteht bei den Ein- und Ausfahrten in der Horizontalen noch Raum für deren konkrete Ausgestaltung und individuelle Umsetzung.

5.2. Selbst wenn aber ein Beleg gemäss Bedarfsnachweis für Erstwohnungen erbracht werden müsste, wäre dies hier nicht problematisch, hat doch die Beschwerdegegnerin in ihrem kommunalen Datenblatt den Nachweis erbracht, dass es sich bei ihr um eine A-Gemeinde handelt (Bg-act. 15), was bedeutet, dass die Wohn- und Mischzone (WMZ) eher knapp dimensioniert ist. Das diesbezügliche Datenblatt datiert vom 20. März 2018. Wie das Bundesgericht in BGE 145 II 18 ff. (= Pra 108 [2019] Nr. 106 E.3.4 - Entwicklung prognostisches Bevölkerungswachstum) entschieden hat, dürfen die dort angewandten technischen Richtlinien (http:/www.are.admin.ch/rpg1) genutzt werden (vgl. auch Bg-act. 14) und es ist deshalb auch nicht entscheidend, ob in der Zwischenzeit eine Überprüfung des Datenblatts stattgefunden hat oder nicht. Entgegen den in der Noveneingabe (im Sachverhalt Ziff. 18) gemachten Angaben der Beschwerdeführer vom 9. Februar 2022 ist nach wie vor dieses Datenblatt aus dem Jahre 2018 massgebend, weswegen ihre diesbezüglichen Behauptungen unbelegt geblieben sind.

6. Die Beschwerdeführer haben sich mit Nachdruck auf den Steinbockschutz für die Nichtgenehmigung des missliebigen Quartierplans berufen. Richtig ist, dass sich ein Äsplatz der Steinböcke oberhalb der Via AI._____ im Gebiet X._____ befindet, welches im südlichen Teil (Parzellen AC._____, AE._____, AB._____, 1863, AA._____ und [T] Z._____) und im westlichen Teil (Parzelle Y._____) der Dorfkernzone zugewiesen ist. Weiter nördlich (grossteils [T] Parzelle Z._____, AT._____, AU._____, AV._____, AW._____) in Richtung Skilift/Sesselbahn AX._____ sowie im Nordosten (Kirche AY._____ [Parzelle AZ._____] und BA._____ [Parzelle BB._____]) schliessen bergseits jene Grundstücke an, welche sich alle jedoch ausserhalb der Bauzone im übrigen Gemeindegebiet befinden. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte oder Indizien ist im konkreten Fall für das hier massgebliche Quartierplangebiet davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin und die kantonalen Fachstellen bereits bei der letzten umfassenden Ortsplanung im Jahre 2004 (mit späteren Teilrevisionen) die äsenden Steinböcke berücksichtigt haben und dabei auch schon eine Interessenabwägung zwischen der dortigen baulichen Nutzung (prädestinierte Südhanglage) und dem Schutz der Steinböcke (einfache Futter-/Nahrungsaufnahme für die Wildtiere; Strahlkraft/Werbeeffekt für Tourismusbranche) vorgenommen haben. Hinzu kommt, dass aus der Stellungnahme des AJF vom 16. Mai 2022 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 19) und dessen Bestätigung bzw. dessen Verzicht auf Ergänzungen vom 15. August 2022 (Sachverhalt Ziff. 23) eindeutig hervorgeht, dass es genügend alternative Äsungsplätze für die Steinböcke (Markenzeichen: Stolzes Wappentier des Kantons Graubünden) in nächster Umgebung gibt und demnach keine spürbare Beeinträchtigung der Wildtierkolonie durch das QP-Gebiet zu erwarten ist.

7. Zum Einwand der Nichtrespektierung bzw. Missachtung der einschlägigen ISOS-Bestimmungen (vgl. https./www.bak.admin.ch - Erläuterungen zum Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung; mit zugehöriger Verordnung [VISOS; SR 451.12] sowie Anhang 1: Ortsbild GR Nr. KK____ [C._____ 'cas spezial']) gilt es festzuhalten, dass es gemäss plausibler (und anlässlich des Augenscheins des Gerichts am 1. Juni 2022 verifizierter) Angaben der Beschwerdegegnerin sicherlich zutreffend ist, dass sich mit der Zuweisung des betreffenden Gebiets X._____ in die Dorfkernzone laut Grundordnung/Zonenplan aus dem Jahr 2004 das ehemals gesetzte Erhaltungsziel "Erhalt der Beschaffenheit als Kulturland oder als Freifläche sowie der für das Ortsbild wesentlichen Vegetation und Altbauten" nicht mehr erreichen lässt. Bereits damals wurde die vorliegende Quartierplanpflicht festgelegt, was die aktuell geäusserte Absicht zur baulichen Nutzung dieses Gebiets durch die Erarbeitung des jetzigen QPs (mitsamt QPV) klarerweise unterstreicht. Angesichts der bereits erfolgten Interessenabwägung zwischen einem möglichst schonenden Umgang und Einsatz von kostbarem Bauland in Relation zum Schutz/Erhalt des Status quo (ungenutzter Bauland-/Bodenstreifen mit drei Altbauten im Südwesten) mit entsprechendem Ausgang (Vorrang: Bau 10 neuer Gebäude) steht nun die bauliche Nutzung des Quartierplangebiets im Vordergrund. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als vorliegend noch kein konkretes Bauvorhaben vorliegt, sondern erst ein (privater) Quartierplan. Quartierpläne stellen eine besondere Form der Nutzungspläne nach Art. 14 RPG mit speziellen Vorschriften (QPV) für den davon erfassten Perimeter dar, die (häufig) von den allgemeingültigen Bauvorgaben im fraglichen Gemeindegebiet abweichen. Ein detaillierter Sondernutzungsplan kann Elemente eines baurechtlichen Vorentscheids mit den Wirkungen einer eigentlichen Baubewilligung enthalten (vgl. BGE 145 II 176 E.4.2 mit weiteren Hinweisen). Vorliegend geht es um den Erlass eines Quartierplans, welcher die Nutzung völlig offenlässt und verschiedene Verwendungsmöglichkeiten nach Art. 69 BG zulässt. Es gibt aber keine Rechtsgrundlage, wonach die QPV bereits verbindliche Anweisungen über die zulässige Nutzung enthalten müssten. Mit Ausnahme der vorbestimmten Giebelausrichtung weist der betreffende Quartierplan weder hinsichtlich Gestaltung, Nutzung noch Erschliessung den erforderlichen bzw. üblichen Detaillierungsgrad für eine Baubewilligung auf. Es kann deshalb gesagt werden, dass dieser Quartierplan im Wesentlichen lediglich die räumlichen, baulichen und nutzungstechnischen Grund- und Eckwerte festlegt; ihm kommt deshalb nicht die Wirkung einer Baubewilligung zu. Die auf diesem Quartierplan basierenden Baubewilligungen können daher dereinst noch separat vor Verwaltungsgericht gezogen und beurteilt werden.

8. Weiter haben die Beschwerdeführer die Erschliessung durch den Hauszugang bzw. die Notzufahrt entlang des oberhalb/bergseits, nördlich verlaufenden Quartierplanperimeters und die damit verbundene Dezimierung der Steinmauer oberhalb der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ gerügt. Wie bereits aufgrund der eingereichten Pläne (GGP/GEP) leicht erkennbar war sowie im Zuge des gerichtlichen Augenscheins vom 1. Juni 2022 noch bestätigt wurde, ist der erforderliche Eingriff in die nicht besonders geschützte Steinmauer (jedenfalls nicht als "schützenswert" klassifiziert) durchaus vertretbar, weil er auf einfachste Art die quartiereigene Verwendung für Fussgänger und Velofahrer gewährleistet und damit die Notzufahrt für Blaulichtorganisationen (Feuerwehr/Krankenwagen) sichergestellt wird. Ein deutlich schwerwiegender Eingriff in die Substanz der Mauer konnte zudem bereits verhindert werden, indem die ursprünglich vorgesehene Autogaragenzufahrt D an der Ecke Via AH._____/Via AI._____ auf Einsprache hin (vgl. im Sachverhalt Ziff. 4) nicht bewilligt wurde und folgerichtig dort auf einen partiellen Abbruch/Durchbruch der Steinmauer verzichtet wurde (vgl. Gerichtsfoto 4 [Mauer] am Standort 1; Foto 8 Standort 2 [Zufahrtskorridor]).

9. Die Beschwerdeführer haben weiter eine Verschiebung der geplanten Baufelder für das Haus D1 und D2 nach Norden verlangt. Auch diesem Antrag kann das Gericht nicht folgen, da es keine sachlichen Gründe für eine derartige Baufeldverschiebung gegen Norden gibt. Wie das im Zuge der Ortsbegehung gezeigte Projektmodell ergeben hat (vgl. Gerichtsfoto 5 [Projektmodell] mit Gerichtsfotos 9-12 [Umgebung bergseits/nördlich] am Strandort 2), ist eine grössere Ausdehnung des QP-Gebiets gegen Norden weder im öffentlichen Interesse (Art. 1 RPG: Möglichst haushälterischer Umgang mit Bauland in Berggebieten/innere Verdichtung neuer Siedlungsgebiete) noch objektiv notwendig, zumal das gesamte Quartierplangebiet von einer dichten Bauweise mit vergleichsweise geringen Abständen der einzelnen Bauten voneinander geprägt ist. Oberhalb/bergseits des Brunnens auf Parzelle AA._____ entlang der Via AI._____ (vgl. Gerichtsfoto 6 am Standort 2) wurde überdies eigens noch eine Freihaltefläche (Grünzone) ausgeschieden, was ebenso dafürspricht, dass sich die Planverfasser sowohl räumlich wie auch platzgestalterisch bemühten, die zur Verfügung stehende Gesamtbodenfläche möglichst naturnah und somit optimal angepasst an den vor Ort bereits typischen/charakteristischen Baustil (mit Umschwung) zu realisieren.

10. Zur Thematik der Zerstörung der bisherigen Aussicht ist klarzustellen: Es gibt keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erhalt bisheriger Aussichtsverhältnisse. Solange die einschlägigen Zonen- und Bauvorschriften respektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von Art. 27 KRG jederzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung benachbarter Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht zu rechnen. Dies hat sich durch die raumplanerische Siedlungsentwicklung nach innen verschärft. Diese Entwicklung führt zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsverhältnisse. Im Übrigen gilt es konkret festzuhalten, dass zwischen den Wohnungen der Beschwerdeführer auf Parzelle AK._____ und dem Baustandort D2 noch die Via AH._____ liegt und auch noch der Abstand dieses Baufelds zur Via AH._____ zu berücksichtigten ist (siehe Gerichtsfotos 1-4 am Standort 1 und talseitig ab Bahnhof [Fern-/Aussensicht Richtung QP-Gebiet] Gerichtsfoto 14 mit Übersichtsplan am Standort 3 sowie Fotos 15-18 [Richtung Dorfzentrum/Siedlungsgebiet der Beschwerdegegnerin]). Auch mit diesem Kritikpunkt (Aussichtsverlust) stossen die Beschwerdeführer daher ins Leere.

11. Der angefochtene Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 27. Oktober/23. November 2020 ist demzufolge rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde führt, soweit darauf eingetreten werden kann (E.1.2, hiervor).

12. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdeführern, untereinander solidarisch haftend für das Ganze, aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 6'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) für angemessen und gerechtfertigt (doppelter Schriftenwechsel/Augenschein).

13. Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer die obsiegenden und anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG überdies nach dem gleichen Kostenverteilschlüssel (je ½) zu entschädigen. Eine Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin entfällt demgegenüber gestützt auf Art. 78 Abs. 2 VRG, da diese lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat. Ausgangspunkt für den Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten bildet dabei die Honorarnote des Anwalts der Beschwerdegegner vom 13. August 2021 in der Höhe von CHF 9'419.70 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 31.45 Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 8'491.50] plus Spesen 3% [CHF 254.75] und Mehrwertsteuer 7.7% [CHF 673.45]). Nach Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (vgl. Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von max. CHF 270.-- zulässig. Laut Honorarvereinbarung vom 3./24. Februar 2021 wurde [in Art. 2] ein Stundenansatz von CHF 300.-- vereinbart. Die eingereichte Honorarnote stellte aber korrekt auf den vor Verwaltungsgericht maximal zulässig Stundenansatz von CHF 270.-- ab, weshalb keine Kürzung erfolgen muss. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner demnach – nach demselben Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten – aussergerichtlich mit gesamthaft CHF 9'419.70 (macht je hälftig CHF 4'709.85) zu entschädigen.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

einer Staatsgebühr von

CHF

6'000.--

und den Kanzleiauslagen von

CHF

773.--

zusammen

CHF

6'773.--

gehen zulasten von A._____ und B._____, untereinander solidarisch haftend für die gesamten Gerichtskosten.

3. A._____ und B._____ haben, solidarisch haftend, die Erbengemeinschaft D._____ und E._____ aussergerichtlich mit insgesamt CHF 9'419.70 (inkl. MWST) zu entschädigen.

[Rechtsmittelbelehrung]
[Mitteilungen]

(Orientierungskopie):

J._____,
K._____,
L._____,
M._____,
Erbengemeinschaft N._____ selig, Via AH._____ 47, C._____,
O._____,
P._____
W._____,
Q._____,
R._____,
S._____,
T._____,
U._____,
I._____,
V._____.

[Mit Urteil 1C_544/2022 vom 3. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.]

Quartierplan "X._____"

Regest

Gesamter Gesetzestext