VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 64
5. Kammer
VorsitzMeisser
RichterInnenAudétat und Racioppi
Aktuar ad hocBrunner
URTEIL
vom 5. Januar 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Patrick Dietrich,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____,
Beschwerdegegnerin
und
C._____ und D._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill,
Beschwerdegegner
betreffend öffentliches Notwegrecht
I. Sachverhalt:
1. Die A._____ GmbH ist Eigentümerin der Parzelle 1283 im Grundbuch der Gemeinde B._____. Dieses Grundstück grenzt an die im hälftigen Miteigentum von C._____ und D._____ befindliche Parzelle 1282 im Grundbuch der Gemeinde B._____. Die auf der Parzelle 1282 gelegene Zufahrtstrasse führt von der Hauptstrasse entlang der Parzelle 1283 zum Wohnhaus von C._____ und D._____.
2. Am 7. Juni 2013 reichte die A._____ GmbH bei der Gemeinde B._____ ein Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Parzelle 1283 ein. Mit Baubescheid vom 20. Juli 2013 erteilte der Gemeindevorstand eine entsprechende Baubewilligung. Diese erwuchs unangefochten in Rechtskraft. In Folge dessen erstellte die A._____ GmbH das Einfamilienhaus auf ihrer Parzelle.
3. Bereits in der Planungsphase einigten sich die Parteien im Grundsatz über ein Fahr- und Wegrecht sowie ein Näher- und Überbaurecht zugunsten der Parzelle 1283 und zulasten der Parzelle 1282. Zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages und einer entsprechenden grundbuchlichen Anmerkung kam es mangels definitiver Einigung jedoch nicht.
4. Mit Schreiben vom 26. Mai 2016 forderte die Gemeinde B._____ die A._____ GmbH auf, die notwendigen Grenzbereinigungen vorzunehmen sowie die Näherbaurechte einzuholen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Trotz dieser fehlenden Nachweise wurde der Bau am 24. Juni 2017 abgenommen.
5. Am 9. Januar 2019 reichte die A._____ GmbH ein Schlichtungsgesuch beim Vermittleramt E._____ ein und ersuchte unter anderem um Gewährung eines Notfahr- und Notwegrechts zugunsten der Parzelle 1283 und zulasten der Parzelle 1282, sodass der jeweilige Eigentümer der Parzelle 1283 zu Fuss und mit einem Motorfahrzeug zum Haus sowie zur Garage und zum Parkplatz auf der westlichen Seite gelangen könne. Die Entschädigung für das Notfahr- und Notwegrecht sei durch das Gericht festzusetzen und das Grundbuchamt gerichtlich anzuweisen, die entsprechenden Eintragungen vorzunehmen. Da C._____ und D._____ nicht zur Schlichtungsverhandlung vom 22. März 2019 erschienen, stellte das Vermittleramt E._____ am 25. März 2019 die Klagebewilligung aus, woraufhin die A._____ GmbH am 24. Juni 2019 eine entsprechende Klage beim Regionalgericht E._____ einreichte. Dieses Verfahren wurde am 11. Juli 2019 sistiert.
6. Parallel dazu ersuchte die A._____ GmbH den Gemeindevorstand der Gemeinde B._____ als Baubehörde am 1. April 2019, ein Notfahr- und Notwegrecht zulasten der Parzelle 1282 und zugunsten der Parzelle 1283 zu verfügen, sodass der jeweilige Eigentümer der Parzelle 1283 zu Fuss und mit einem Motorfahrzeug zur Treppe sowie zur Garage und zum Parkplatz auf der westlichen Seite des Hauses gelangen könne. Weiter beantragte sie die Festlegung der geschuldeten Entschädigungssumme für die Gewährung dieses öffentlich-rechtlichen Notfahr- und Notwegrechts durch den Gemeindevorstand, wobei eine bereits erbrachte Zahlung über CHF 43'108.40 an C._____ und D._____ anzurechnen sei. Die A._____ GmbH begründete dies damit, dass sich die Eheleute C._____ und D._____ trotz mündlicher Vereinbarung weigerten, einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen und das Zufahrts- und Wegrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Aufgrund dessen liege eine unzureichende Erschliessung ihrer Parzelle vor, welche mittels öffentlich-rechtlichem Notfahr- und Notwegrecht zu beheben sei. Dieses Instrument erweise sich in der konkreten Situation als sinnvollstes und zweckmässigstes Mittel und sei im öffentlichen Interesse sowie verhältnismässig.
7. C._____ und D._____ beantragten in ihrer Stellungnahme vom 30. Mai 2019 die Abweisung des Gesuchs der A._____ GmbH, sofern darauf eingetreten werden könne. Vor dem Regionalgericht E._____ sei bereits ein Verfahren über ein zivilrechtliches Notwegrecht hängig, sodass in der identischen Streitsache nun nicht auch der öffentlich-rechtliche Weg beschritten werden könne. Ohnehin bestehe vorliegend keine Wegnot. Die Erschliessung sei faktisch und rechtlich gegeben, da der Bestand des Zufahrtsrechts zur Garage und das Zugangsrecht zum Haus unbestritten sei. Strittig sei einzig der Umfang und das Ausmass der Zufahrt, die Unterhaltsregelung und die Schneeräumung sowie das Entgelt für diese und andere zusätzliche Dienstbarkeiten. Die Klärung dieser Frage läge aber in der Zuständigkeit der Zivilgerichte. Zudem seien die Zahlungen nicht für die Einräumung der Dienstbarkeiten, sondern für die Werkleistungen der F._____ AG im Zusammenhang mit dem Neubau des Einfamilienhauses der A._____ GmbH erfolgt.
8. Mit Entscheid vom 8. Juli 2019 wies der Gemeindevorstand der Gemeinde B._____ das Gesuch ab. Er verneinte darin eine für die Gewährung des Notfahr- und Notwegrechts erforderliche Wegnot, da der Bestand eines Fuss- und Fahrwegrechts von keiner Seite bestritten werde. Richtig sei zwar, dass dieses Recht mittels Dienstbarkeitsvertrag auch rechtlich fixiert werden müsse, es liege aber nicht in der Kompetenz der Baubehörde, über das Ausmass der Dienstbarkeit zu entscheiden, wenn deren Bestand nicht bestritten werde. Diese Angelegenheit müsse deshalb im Zivilverfahren geklärt werden. Das Gesuch sei deshalb abzuweisen. Aufgrund der Tatsache, dass die Parzelle 1283 an die Kantonsstrasse grenze, sei – unabhängig von den dienstbarkeitsrechtlichen Fragen – ohnehin fraglich, ob eine Wegnot bestehe.
9. Gegen den Entscheid des Gemeindevorstands der Gemeinde B._____ erhob die A._____ GmbH (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 31. Juli 2019 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Gemeinde sei zu verpflichten, ein Notwegrecht zugunsten der Parzelle 1283 und zulasten der Parzelle 1282 gemäss Situationsplan 1:500 vom 28. März 2013 unter entsprechender Anweisung des Grundbuchamtes zu verfügen, sodass zu Fuss und mit einem Motorfahrzeug zur Treppe sowie zur Garage und zum Parkplatz auf der westlichen Seite des Hauses gelangt werden könne. Zudem sei die von der Beschwerdeführerin an C._____ und D._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) geschuldete Entschädigungssumme für die grundbuchliche Anmerkung des Notwegrechts festzusetzen, wobei der von der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegner geleistete Zahlung von CHF 43'108.40 anzurechnen sei. Eventualiter sei der Entscheid des Gemeindevorstands der Gemeinde B._____ aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.
10. Die Gemeinde B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 15. August 2019 die Abweisung der Beschwerde. Sie halte an ihrem Entscheid fest, da keine Wegnot im öffentlich-rechtlichen Sinne bestehe.
11. Mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober 2019 beantragten die Beschwerdegegner die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf eingetreten werden könne. Der Beschwerdeführerin werde weder der Zugang noch die Zufahrt zum Haus verwehrt. Eine Wegnot bestehe daher nicht. Einzig der konkrete Umfang dieser Grunddienstbarkeiten sowie die Entschädigung für die Nutzung und das Unterhaltsreglement seien zurzeit noch Gegenstand von Meinungsverschiedenheiten. Aufgrund der anderweitigen noch festzulegenden Grunddienstbarkeiten (Näher- und Überbaurechte) und der umstrittenen Anrechnung der bereits geleisteten Zahlungen der Beschwerdeführerin, sei ein Zivilverfahren unumgänglich. Ein allfälliger positiver Entscheid im öffentlich-rechtlichen Verfahren sei daher ohne jeden Nutzen, womit es bereits an einem Rechtschutzinteresse fehle.
12. Die Beschwerdeführerin hielt am 15. Oktober 2019 replicando an ihren Anträgen fest. Ein schutzwürdiges Interesse bestehe sehr wohl, da das Fuss- und Fahrwegrecht bei Gutheissung der Beschwerde nicht mehr durch den Zivilrichter entschieden werden müsse. Die Entschädigung und die bereits geleisteten Zahlungen für das Notfahr- und Notwegrecht könnten auch im öffentlich-rechtlichen Verfahren festgelegt und beurteilt werden. Für die Verneinung einer Wegnot reiche es nicht aus, wenn die Beschwerdegegner den Bestand der notwendigen Dienstbarkeiten an sich zugestünden. Eine Erschliessung könne nur dann als hinreichend betrachtet werden, wenn das Fuss- und Fahrwegrecht grundbuchlich gesichert und von dauerndem Bestand sei. Zudem werde die Zufahrt zum Parkplatz auf der Westseite des Hauses nach wie vor nicht zugestanden.
13. Die Beschwerdegegnerin verwies in ihrer Duplik vom 23. Oktober 2019 auf den getroffenen Entscheid sowie ihre Vernehmlassung und beantragte weiterhin die Abweisung der Beschwerde.
14. Die Beschwerdegegner hielten am 18. November 2019 duplicando an ihren Anträgen und Positionen fest. Sie betonten nochmals, dass keine Wegnot bestehe. Das Recht auf Zugang zur Garage und zum Haus werde nicht in Abrede gestellt. Damit sei das Grundstück rechtsgenüglich erschlossen. Die Zufahrt zum Aussenparkplatz sei dafür nicht notwendig. Im Weiteren vertieften sie ihren Standpunkt bezüglich der von der Beschwerdeführerin geleisteten Zahlungen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 8. Juli 2019, mit welchem diese das Gesuch der Beschwerdeführerin um Einräumung eines unbeschränkten öffentlichen Notwegrechts abgewiesen hat, ist weder endgültig noch kann dieser bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar.
2.1. Gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle 1283 und Adressatin des angefochtenen Entscheids. Damit ist sie ohne Weiteres durch diesen berührt.
2.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die rechtskräftige Feststellung der zuständigen Behörde, dass nach öffentlichem Recht eine hinreichende Zufahrt zu einem Grundstück besteht, Ausgangspunkt der gerichtlichen Beurteilung der Wegnot im Sinne von Art. 694 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210). Solange nämlich mit öffentlich-rechtlichen Mitteln eine angemessene Erschliessung erreicht werden kann, besteht keine Wegnot. Der Grundeigentümer, der einen Notweg beanspruchen will, hat insoweit darzulegen, dass er - erfolglos - alles ihm Mögliche getan hat, um einen Zugang zu seinem Grundstück mit öffentlich-rechtlichen Mitteln zu erlangen (vgl. BGE 136 III 130 E.3.3.1 m.w.H.). Mit anderen Worten ist der Ausgang des vorliegenden Verfahrens Voraussetzung für die Geltendmachung eines zivilrechtlichen Notwegrechts. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner besteht daher ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids, sodass die Beschwerdeführerin zur Erhebung der Beschwerde legitimiert ist. Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2.3. Strittig und zu prüfen ist im Folgenden, ob die Beschwerdegegnerin das Gesuch der Beschwerdeführerin um Einräumung eines öffentlichen Notwegrechts zugunsten der Parzelle 1283 und zulasten der Parzelle 1282 zu Recht abgewiesen hat.
3.1. Vorliegend geht es um die Einräumung eines öffentlich-rechtlichen Notwegrechts im Sinne des kommunalen Baugesetzes vom 25. Februar 1992 (BG). Der einschlägige Art. 17 BG hat folgenden Wortlaut:
Art. 17 – Feinerschliessung
Die Feinerschliessung umfasst die Erschliessungsstrassen, namentlich Quartierstrassen, sowie Plätze und Fussgängerbereiche wie auch die Anschlüsse der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der öffentlichen Erschliessungsanlagen. Zur Feinerschliessung zählen ferner Gemeinschaftsanlagen, wie Parkierungsanlagen, Transportanlagen, Energieversorgungsanlagen, Abfallsammelstellen und dgl.
Die Baubehörde kann die Grundeigentümer eines Quartiers und benachbarter Grundstücke verpflichten, private Gemeinschaftsanlagen zu erstellen. Für grössere Gemeinschaftsanlagen sind Quartierplanverfahren durchzuführen.
Die Eigentümer privater Verkehrs- oder Versorgungsanlagen können von der Baubehörde verpflichtet werden, ihre Anlagen gegen angemessene Entschädigung auch Dritten zur Verfügung zu stellen, soweit diese Mitbenutzung im öffentlichen Interesse liegt. Die Entschädigung wird durch die Baubehörde festgesetzt.
Für die Ausgestaltung, die Benützung, den Unterhalt und die Erneuerung der Anlagen der Feinerschliessung gelten im übrigen die Vorschriften der von der Gemeinde erlassenen Erschliessungsreglemente sowie die Bestimmungen der Quartierpläne.
3.2. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat sich in PVG 2016 Nr. 18 mit dem öffentlichen Notwegrecht auseinandergesetzt. Dabei wurden die Zulässigkeit dieses Rechtsinstituts (E.2b), dessen Rechtsnatur –insbesondere das Verhältnis zum privatrechtlichen Notwegrecht (E.2c/d) –sowie die Voraussetzungen für die Gewährung des öffentlichen Notwegrechts (E.3-5) vertieft behandelt.
3.3. Bereits in PVG 2002 Nr. 29 hatte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden entschieden, dass die Einführung eines öffentlich-rechtlichen Notwegrechts auf kommunaler Ebene zulässig sei, da es sich dabei im Kern einzig um eine Konkretisierung übergeordneten Raumplanungsrechts handle (E.3b). An dieser Rechtsprechung wurde auch nach Inkrafttreten des neuen Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) am 1. November 2005 festgehalten (vgl. PVG 2016 Nr. 18 E.2b). Die grundsätzliche Anwendbarkeit von Art. 17 BG wird daher zu Recht von keiner der Parteien bestritten.
3.4. Zur Rechtsnatur des öffentlich-rechtlichen Notwegrechts – und insbesondere zum Verhältnis zum privatrechtlichen Notwegrecht gemäss Art. 694 ZGB – gilt es zunächst festzuhalten, dass Bauvorhaben nur auf baureifen Grundstücken bewilligt werden können (Art. 72 Abs. 1 KRG). Als baureif gilt ein Grundstück nur dann, wenn es unter anderem vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird (Art. 72 Abs. 2 KRG). Dies setzt gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) den Bestand einer für die betreffende Nutzung hinreichenden Zufahrt voraus. Eine hinreichende Zufahrt liegt dabei vor, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Baute als auch für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die befahrbare Strasse muss aber nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher mit dem Motorfahrzeug in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude gehen können. Für Erschliessungsanlagen auf fremden Grund ist deren rechtliche Sicherstellung nachzuweisen (vgl. BGE 136 III 130 E.3.3.2 m.w.H.).
3.5. Die Verpflichtung zur Erschliessung der in ihren Baugebieten gelegenen Grundstücken trifft dabei die Gemeinden (Art. 19 Abs. 2 RPG sowie Art. 58 Abs. 1 KRG). Einer allfälligen Wegnot ist daher primär mit den Instrumenten des öffentlichen Rechts, und nicht etwa mit dem zivilrechtlichen Notwegrecht im Sinne von Art. 694 ZGB zu begegnen. Im Kanton Graubünden steht den Gemeinden hierzu der Generelle Erschliessungsplan als Teil der Grundordnung (Art. 45 KRG) oder – im Rahmen der Grundordnung – das Ordnungsinstrument der Quartierplanung (Art. 51 ff. KRG) zur Verfügung. Gemäss Art. 65 KRG kann die Quartierplanung sodann mit einer Landumlegung oder einer Grenzbereinigung verbunden werden, sofern sich eine solche zur Schaffung von zweckmässig überbaubaren Parzellen als notwendig erweist. Art. 17 BG sieht mit dem öffentlich-rechtlichen Notwegrecht auf kommunaler Stufe eine zusätzliche Möglichkeit vor, das für Erschliessungsanlagen benötigte Land sicherzustellen. Dieses Instruments soll sich die kommunale Baubehörde zur Regelung einer Erschliessungssituation bedienen können, wenn sich die anderen Lösungsvarianten – namentlich die Durchführung eines Quartierplanverfahrens – unter den gegebenen Umständen als nicht sinnvoll oder unzweckmässig erweisen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Erschliessungslösung für lediglich wenige Parzellen zur Debatte steht, während das Gebiet bereits weitgehend überbaut und die Erschliessungssituation ansonsten befriedigend ist, sodass sich die Durchführung eines ordentlichen Quartierplanverfahrens aus Kosten- und Effizienzgründen als nicht opportun erweist. Insofern handelt es sich bei einem öffentlich-rechtlichen Notwegrecht um ein subsidiäres kommunalrechtliches Planungsmittel, mit welchem eine Gemeinde – unter Einhaltung der Vorgaben des übergeordneten Rechts – eine unzureichende Erschliessung einer "gefangenen" Bauparzelle im Vergleich zum ordentlichen Quartierplanverfahren einfacher, rascher, vernünftiger und kostengünstiger beheben kann (vgl. zum Ganzen PVG 2016 Nr. 18 E.2c m.w.H.).
3.6. Für den von der Wegnot betroffenen Grundeigentümer ergibt sich daraus die Verpflichtung, seine "Notlage" in erster Linie mit den Mitteln des öffentlichen Rechts zu beheben. Es besteht daher keine zivilrechtliche Wegnot, solange mit öffentlich-rechtlichen Mitteln eine angemessene Erschliessung erreicht werden kann (BGE 136 III 130 E.3.3.1 m.w.H.). Das öffentliche Notwegrecht ist damit kein Rechtsbehelf, um das Zufahrtsrecht im Sinne von Art. 694 ZGB öffentlich-rechtlich durchsetzen zu können. Vielmehr handelt es sich beim öffentlich-rechtlichen Notwegrecht um eines dieser öffentlich-rechtlichen Rechtsinstitute zur Sicherstellung einer ausreichenden Erschliessung, die ausgeschöpft werden müssen, bevor überhaupt von einer Wegnot i.S.v. Art. 694 ZGB die Rede sein kann. Die rechtskräftige Feststellung der zuständigen Behörde, dass nach öffentlichem Recht eine hinreichende Zufahrt besteht, ist somit Ausgangspunkt für die zivilrechtliche Beurteilung der Wegnot im Sinne von Art. 694 ZGB (vgl. zum Ganzen PVG 2016 Nr. 18 E.2d). Dieser Systematik folgend, erweist sich die Rüge der Beschwerdegegner, dass der gleiche Streitgegenstand bereits vor dem Zivilrichter hängig sei, als falsch. Vielmehr kann der Zivilrichter eben gerade nicht über das Notwegrecht im Sinne von Art. 694 ZGB entscheiden, solange nicht rechtskräftig geklärt wurde, ob eine öffentlich-rechtliche Wegnot besteht oder nicht.
3.7. Vorliegend erfüllt die vorhandene Erschliessung im von den Beschwerdegegnern anerkannten und nicht bestrittenen Mass (vgl. dazu BF-act. 30 [blau bemalte Fläche auf Parzelle 1282]) in tatsächlicher Hinsicht das Kriterium der hinreichenden Zufahrt, nicht aber in rechtlicher Hinsicht. Die Erschliessung verläuft auf fremdem Grund und muss, soll das Kriterium der hinreichenden Zufahrt in jeder Hinsicht erfüllt sein, rechtlich sichergestellt sein. Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem Baubescheid vom 20. Juli 2013 das Gesuch der Beschwerdeführerin zur Erstellung eines Einfamilienhauses bewilligt, ohne sich darum zu kümmern, ob die Liegenschaft auch rechtlich hinreichend erschlossen ist. Sie hätte mittels Auflage dafür sorgen können (und müssen), vor Baubeginn den Nachweis der hinreichenden Erschliessung zu verlangen. Sie hat dies unterlassen und das Versäumte nach Treu und Glauben nachzuholen. Dazu stehen ihr, allenfalls unter Beizug von Fachleuten, ohne Weiteres die notwendigen Mittel und das Wissen zur Verfügung.
3.8. Die hinreichende Zufahrt ist gemäss den vorstehenden Ausführungen in erster Linie mit den aus dem öffentlichen Recht stammenden Mitteln und nicht mit zivilrechtlichen Instrumenten sicherzustellen. Das mildeste planerische Mittel ist vorliegend, das von den Beschwerdegegnern nicht bestrittene, aber nicht sichergestellte, Fuss- und Fahrwegrecht (BF-act. 30 [blau bemalte Fläche auf Parzelle 1282]). Dieses ist unter Regelung der erforderlichen Nebenpunkte als öffentlich-rechtliches Notwegrecht (unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht) gemäss Art. 17 BG auszugestalten und als Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen. Dabei hat die Beschwerdegegnerin insbesondere auch die Entschädigungshöhe festzulegen. Für die Beurteilung der Anrechenbarkeit von bereits geleisteten Zahlungen sind aber weder die Beschwerdegegnerin noch das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zuständig. Diese Frage gilt es durch den Zivilrichter zu klären.
4. Die Beschwerde ist folglich gemäss Eventualantrag, Ziff. 2 des beschwerdeführerischen Rechtsbegehrens, teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des Gemeindevorstandes B._____ vom 8. Juli 2019 wird aufgehoben und die Angelegenheit wird zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.
5.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG sind die Verfahrenskosten in der Regel durch die unterliegende Partei zu tragen. Zudem wird diese in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG).
5.2. Die Staatsgebühr wird gemäss dem Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.00 festgesetzt. Vorliegend hat die Beschwerdeführerin teilweise obsiegt, während die Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin teilweise unterlegen sind. Dieses Verfahren wurde nicht zuletzt auch aufgrund der ungenügenden Abklärung der hinreichenden Erschliessung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durch die Beschwerdegegnerin ausgelöst. Dies gilt es bei der Kostenverteilung entsprechend zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, der Beschwerdegegnerin die Hälfte, der Beschwerdeführerin einen Viertel und den Beschwerdegegnern ebenfalls einen Viertel der Gerichtskosten aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin wird zudem verpflichtet, der Beschwerdeführerin sowie den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 4'000.00 zu entrichten.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Gemeindevorstandes B._____ vom 8. Juli 2019 aufgehoben. Die Angelegenheit wird zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
CHF
2'000.00
CHF
333.00
zusammen
CHF
2'333.00
gehen zu einem Viertel zu Lasten von C._____ und D._____, zu einem Viertel zu Lasten der A._____ GmbH und zur Hälfte zu Lasten der Gemeinde B._____.
3. Die Gemeinde B._____ hat die A._____ GmbH sowie C._____ und D._____ mit je CHF 4'000.00 aussergerichtlich zu entschädigen.
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