R 11 123
5. Kammer
URTEIL
vom 17. April 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. Im Februar 2008 stellte die …. AG erstmals ein Gesuch um Erteilung einer Baubewilligung für eine wärmetechnische Sanierung von Dach und Aussenwänden an der bestehenden Annexbaute auf der Nordseite der in der Wohnzone W2, an der …. gelegenen Parzelle Nr. 3793 (Fabrikation/Lager, Betrieb Bäckerei und Café). Eine dagegen erhobene Einsprache, mit welcher u.a. die Zunahme von Geruchs- und Lärmimmissionen moniert und zudem die Abluftabführung übers Dach verlangt wurde, wurde vom Stadtrat …. mit Entscheid vom 25./28. August 2008 im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die anbegehrte Baubewilligung verweigert.
Am 20. Dezember 2010 reichte die …. AG ein neues Baugesuch für eine wärmetechnische Fassaden-, Dach- und Fenstersanierung, dem Anbau eines Windfanges auf der Südseite sowie den Anbau eines Wintergartens auf der Westseite des an der …. gelegenen Gebäudes ein. Nach erfolgter Überarbeitung durch die Bauherrschaft wurde das Gesuch vom Stadtrat …. mit Bauentscheid vom 24./26. Oktober 2011 unter Auflagen bewilligt. Verfügt wurden u.a. folgende Auflagen:
„3. … Der Lüftungsschacht der Bäckerei muss geschlossen und gemäss Luftreinhalteverordnung Art. 1, 2 und 6 (LRV) vollständig über das Hauptdach geführt werden. Eine Betriebsfreigabe erfolgt erst, sobald diese Sanierungen vorschriftsgemäss ausgeführt sind.
4. Vor Baubeginn muss/müssen: …
4.2 ein Schemaplan gemäss Ziff.. 3 über die Entlüftung der Produktions- und Lagerräume eingereicht werden. …“
2. Dagegen reichte die …. AG am 28. November 2011 beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein mit folgenden Anträgen:
„1. Ziff. 3, Sätze 2 und 3 des angefochtenen Baubescheides Nr. 2010-0347 seien vollumfänglich aufzuheben.
2. Ziff. 4.2 des angefochtenen Baubescheides Nr. 2010-0347 sei vollumfänglich aufzuheben.
3. Der vorliegenden Beschwerde sei in Bezug auf die gemäss Ziff. 1 und 2 vorstehend angefochtenen Ziffern des Baubescheides Nr. 2010-0347 bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens vor Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung zu gewähren.“
Von der verfügten Erstellung eines Lüftungsschachtes sei aus mehreren Gründen abzusehen. Zum einen würden aus den Lager- und Produktionsräumen gar keine relevanten Emissionen entweichen, welche die Forderung nach einer kontrollierten mechanischen Entlüftung mitsamt Lüftungsschacht rechtfertigen könnten. Zum andern würden diese Räume weder um- noch ausgebaut. Es finde daher auch kein Ausbau der Produktions- und Lagerkapazitäten statt. Die Forderung des Baus eines Lüftungsschachtes sei somit willkürlich. Sie verletze zudem das rechtliche Gehör, weil im angefochtenen Baubescheid eine hinreichende Begründung hierzu fehle. Seitens der Beschwerdeführerin sei die Installation einer kontrollierten mechanischen Raumentlüftung mangels Bedarf nicht vorgesehen, weil es eine solche nicht brauche. Wo aber keine mechanische Entlüftung vorhanden sei, mache auch ein Lüftungsschacht keinen Sinn. Praxisgemäss müssten bei Nichtvorhandensein kontrollierter mechanischer Entlüftungen auch keine Lüftungsschachtführungen über Dach gefordert werden. Vorliegend handle es sich um einen umweltrechtlichen Bagatellfall, was im Hinblick auf Anordnung allfälliger auf das Vorsorgeprinzip gestützte Massnahmen zu beachten sei. Der verlangte Lüftungsschacht verursache jedenfalls Erstinvestitionen von mehreren Zehntausend Franken und bringe zudem Betriebskosten von jährlich mehreren Tausend Franken mit sich. Dies sei nun aber weder tragbar noch zumutbar für einen derart kleinen Betrieb. Überdies habe die Stadt Verhältnismässigkeit (wirtschaftliche Tragbarkeit und Zumutbarkeit) der geforderten baulichen Massnahmen nicht geprüft. Ein derartiges Vorgehen sei ebenfalls willkürlich und verletze das rechtliche Gehör.
3. Im Verfahren betreffend der beantragten aufschiebenden Wirkung führte das kantonale Amt für Natur und Umwelt (ANU) aus, im Februar 2011 seien ihm seitens von Nachbarn störende Gerüche der direkt aus der Backstube auf die Sonnenbergstrasse geleiteten Abluft schriftlich angezeigt worden. Anlässlich eines verwaltungsinternen Augenscheins habe sich gezeigt, dass sich auf der Westseite des Gebäudes Kühlaggregate und ein Lüftungsschacht befänden. Aus Letzterem gelange die Abluft aus der Backstube auf Bodenhöhe in die Umgebung. Zusammen mit der Baubehörde sei in der Folge eine Besprechung durchgeführt worden, anlässlich welcher u.a. die Möglichkeiten zur Verbesserung der geklagten Geruchsimmissionen im Zuge der anbegehrten baulichen Massnahmen diskutiert worden seien. Ausfluss der Diskussion seien dann die angefochtenen Auflagen. Deren gesetzliche Grundlage finde sich in den Art. 11 Abs. 1 und Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) sowie Art. 12 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 USG. Anlagen, die den Vorschriften des USG nicht genügten, müssten saniert werden (Art. 16 Abs. 1 USG). Eine sanierungsbedürftige Anlage dürfe nur umgebaut oder erweitert werden, wenn sie gleichzeitig saniert werde (Art. 18 Abs. 1 USG). Für Gerüche seien Art. 6 Abs. 1 und 2 der Luftreinhalteverordnung (LRV) massgebend (Erfassung der Gerüche möglichst nahe am Ort der Entstehung und Ausstoss in der Regel durch Kamine oder Abluftkanäle über Dach). Art. 6 Abs. 2 LRV werde durch die Empfehlungen über die Mindesthöhe von Kaminen über Dach vom 15. Dezember 1989, Stand Mai 2001, des BUWAL konkretisiert. Die aus den aus den Produktions- und Lagerräumen einer Bäckerei (Backstube) herrührenden Gerüche gälten als geruchsbelastete Abluft, sodass Art. 6 LRV und die erwähnte Kamin-Empfehlungen ohne weiteres anwendbar seien. Wie das von der LRV angestrebte Ziel erreicht werden solle, sei wiederum Sache der Bauherrschaft, weswegen diese denn auch in der angefochtenen Baubewilligung verpflichtet worden sei, vor Baubeginn einen Schemaplan über die Entlüftung der Produktions- und Lagerräume einzureichen. Wahrscheinlich müsse ein Abluftkanal im Innern des Gebäudes oder entlang der Fassade bis über Dach erstellt werden; ferner sei wohl auch ein Ventilator notwendig. Es sei durchaus möglich, dass dazu eine Anpassung des Bauprojekts erforderlich sei.
4. Mit ausführlich begründeter, prozessleitender Verfügung vom 14. Dezember 2011 erkannte der Instruktionsrichter dem Verfahren die aufschiebende Wirkung zu.
5. Die Stadt …. beantragte die Abweisung der Beschwerde. Im Wesentlichen brachte sie vor, es habe aus der Nachbarschaft verschiedentlich Klagen wegen störender Geruchsimmissionen gegeben. Die streitige Auflage betreffend Schacht und Lüftungsanlage sei auf die Umweltschutzgesetzgebung abgestützt und sachlich notwendig. Die Lüftung über geöffnete Fenster mit damit einhergehender Belästigung der Nachbarschaft sei zu verhindern, weshalb denn auch eine mechanische Raumentlüftung erforderlich sei. Die erfassten Emissionen seien dabei über Dach auszustossen.
6. Das ANU beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Ausgehend von den massgebenden gesetzlichen Grundlagen des Umweltschutzgesetzes und der Luftreinhalteverordnung legte es dar, dass die in die angefochtene Verfügung aufgenommenen Auflagen sachlich geboten und notwendig seien. Es sei allgemein bekannt, dass beim Backen Gerüche entstünden, welche zur Unzeit und in hohen Konzentrationen sehr lästig sein könnten. Für die Annahme eines umweltrechtlichen Bagatellfalles bestehe bei einer Bäckerei in einem Wohngebiet, welche die Abluft aus den Produktionsräumen durch einen bodenebenen Schacht in die Umgebung emittiere, sicher kein Anlass.
7. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels erhielten die Parteien die Gelegenheit die von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu verdeutlichen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a) Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass sie nicht zu dem durch die Vertreter des kantonalen ANU vorgenommenen „geheimen“ Augenschein vom 13. Februar 2011 eingeladen, noch sich zu den entscheidrelevanten Erkenntnissen desselben, welche nach Diskussion mit den Vertretern des städtischen Bauamtes in den angefochtenen Auflagen ihren Niederschlag gefunden haben, äussern konnten. Zudem erachten sie diesbezüglich die Begründungsdichte der angefochtenen Verfügung, in welcher lediglich als gesetzliche Grundlage für den verlangten Lüftungsschacht resp. die Abluftführung übers Dach die Art. 1, 2 und 6 der Luftreinhalteverordnung genannt wurden, als unzureichend.
b) Wie es sich damit verhält (zum Ganzen: PVG 2011 Nr. 31, mit zahlreichen Hinweisen auf Literatur und Rechtsprechung), kann angesichts des Verfahrensausganges offen gelassen werden. Festzuhalten bleibt lediglich, dass sich die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels zu sämtlichen aufgeworfenen Fragen und Erkenntnissen, welche letztlich den in die Baubewilligung aufgenommenen Auflagen zugrunde liegen, ausführlich äussern konnte, was unter – hier aber nicht näher geprüften – Umständen eine ausnahmsweise nachträgliche Heilung der geklagten Verletzungen des rechtlichen Gehörs (Parteirechte, Begründungspflicht) rechtfertigen könnte.
2. a) Die Frage der Zulässigkeit der von der Beschwerdegegnerin in die Baubewilligung aufgenommenen Auflagen betreffend „Lüftungsschacht / Abluftführung über Dach“ wiederum ist im Lichte der (unmittelbar anwendbaren und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 - 96 des Raumplanungsgesetzes für den Kantons Graubünden (KRG, BR 801.100) zu prüfen und zu beurteilen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG).
b) Mit einer Baubewilligung wird letztlich ausgedrückt, dass ein Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften des kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts einhält (Art. 89 Abs. 1 KRG); bzw. mit anderen Worten gesagt, dass einem Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Es wird damit festgestellt, dass es insbesondere den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen, aber auch allen übrigen planerischen und baupolizeilichen Vorschriften, entspricht. Wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt sind, besteht für eine Bauherrschaft grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer (unbelasteten) Baubewilligung (= Polizeibewilligung) i.S. von Art. 89 KRG.
c) Eine Baubewilligung kann gestützt auf Art. 90 Abs. 1 KRG auch mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) verknüpft werden, sofern dadurch inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können, oder wenn sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Art. 90 KRG beschreibt generalklauselartig, welche Nebenbestimmungen (so u.a. Auflagen) im Zusammenhang mit Baubewilligungen materiell zulässig sind. Mit der genannten Bestimmung ist die erforderliche gesetzliche Grundlage zur Verknüpfung einer Nebenbestimmung mit einer Baubewilligung dem Grundsatze nach denn auch ohne weiteres gegeben.
d) Ob Nebenbestimmungen, wie die vorliegend mit Ziff. 3 Sätze 2 und 3 sowie Ziff. 4.2 der Baubewilligung verknüpften, zulässig sind, ist aufgrund der weiteren im Gesetz aufgeführten Vorgaben sowie der im Verwaltungsrecht generell geltenden Grundsätze (Legalitätsprinzip i.S. von Art. 5 Abs. 1 BV; Verhältnismässigkeitsgrundsatz, etc.) zu prüfen. Dabei ist vorweg festzuhalten, dass sich das Baubewilligungsverfahren auf sämtliche einschlägigen planungs- und baurechtlichen Normen erstreckt (Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern, 3. Auflage, S. 254 f. mit Hinweisen; vgl. auch PVG 1989 Nr. 14; vgl. für die wichtigsten Prüfungskriterien Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, S. 157 f. mit Hinweisen); hingegen dürfen privatrechtliche Belange und gesetzlich nicht festgelegte Massstäbe, wie namentlich das Bedürfnis nach einem Bauvorhaben oder soziale, wirtschaftliche und finanzielle Gesichtspunkte, nicht Gegenstand der Baubewilligung sein (Ruch, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, N 13 zu Art. 22). Die vorliegend angefochtenen Auflagen stützen sich auf das Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (SR 814.01; USG) und die gestützt darauf erlassene Luftreinhalteverordnung vom 16. Dezember 1985 (SR 814.318.142.1; LRV).
3. Das USG sieht in seinem Zweckartikel u.a. den Schutz von Menschen, Tieren und Pflanzen, ihrer Lebensgemeinschaften und Lebensräume vor schädlichen und lästigen Einwirkungen vor (Art. 1 Abs. 1 USG). Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden können, sind im Sinne der Vorsorge frühzeitig zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 USG). Nach Art. 11 USG werden Emissionen durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt (Abs. 1). Dabei sind Emissionen, unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung, im Rahmen der Vorsorge, so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Abs. 2). Die Emissionsbegrenzungen werden verschärft, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Abs. 3). Schutzmassnahmen nach Art. 12 Abs. 2 USG sind nicht erst zu ergreifen, wenn die Umweltbelastung schädlich oder lästig wird, sondern gestützt auf das Vorsorgeprinzip müssen unnötige Emissionen vermieden werden (BGE 126 II 366 E. 2b S. 368 mit Hinweisen). Lehre und Rechtsprechung anerkennen allerdings einen sogenannten Bagatellbereich, in welchem gestützt auf das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG keine Massnahmen zu treffen sind. Emissionen können so geringfügig sein, dass sich besondere Massnahmen der Vorsorge in der Regel nicht rechtfertigen (BGE 117 Ib 28 E. 6c S. 34; Alain Griffel, Die Grundprinzipien des schweizerischen Umweltrechts, 2001, Rz. 87 73 f.). Es müssen nicht sämtliche im strengen Sinne unnötigen Emissionen untersagt werden; so gibt es beispielsweise keinen Anspruch auf völlige Ruhe oder darauf, dass eine Anlage völlig geruchsfrei funktionieren müsste (BGE 133 II 169 E. 3.2 S. 175 mit Hinweisen). Die Grenze zwischen dem Bagatell- und dem reinen Vorsorgebereich hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und ist im Zweifelsfall eher tief anzusetzen. Ein umweltschutzrechtlicher Bagatellfall ist somit bei Immissionsquellen gegeben, die im Vergleich zu den ohnehin vorhandenen Immissionen nur äusserst unbedeutende Immissionen produzieren. In solchen Fällen fehlt es bereits an einem öffentlichen Interesse, um in die Interessensphäre Privater einzudringen (Griffel, a.a.O. S. 73), selbst wenn eine Emissionsbegrenzung ohne grossen Aufwand möglich wäre. Prozessrechtlich findet das Bagatellprinzip seine Entsprechung in den Bestimmungen zur Beschwerdebefugnis: Nur wer durch eine Anlage bzw. deren Immissionen in besonderer Weise, mehr als jedermann, betroffen wird, kann die Anordnung vorsorglicher emissionsbegrenzender Massnahmen beantragen; erst wenn diese Schwelle überwunden ist, sind emissionsmindernde Massnahmen und deren Verhältnismässigkeit i.S.v. BGE 133 II 169 E. 3.2 S. 176 zu prüfen (zu alldem BGU 1C_216/2010 E. 5.).
4. a) Im Lichte des oben Umschriebenen betrachtet, kann vorliegend nicht mehr von einem umweltrechtlichen Bagatellfall gesprochen werden, umso mehr, als die Schwelle im Zweifelsfall eher tief anzusetzen ist. So ist aktenkundig, dass sich die Nachbarn der westlich der Parzelle Nr. 3793 gelegenen, mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle Nr. 3790 bereits im 2008 über störende, von der Bäckerei ausgehende Geruchsemissionen beschwert haben. Notorisch ist, dass in einem Betrieb wie einer Bäckerei (zumindest ohne entsprechende bauliche und/oder betriebliche Vorkehren) Abwärme und Geruchsimmissionen entstehen, welche für die Umgebung und Nachbarn zur Unzeit und je nach Konzentration lästig werden können. Vorliegend spricht aber auch die Investitionshöhe von rund Fr. 450‘000.-- dafür, dass - auch wenn die Produktions- und Lagerräume im bisherigen Umfang belassen werden – die Produktion in der Bäckerei künftig eher noch zunehmen wird. Zudem geht mit dem Umbau eine Vergrösserung der Restaurationsfläche einher, was gesamthaft betrachtet weiteres Störpotential (u.a. von einem bodenebenen Schacht emittierende Geruchsimmissionen auf den umliegenden Nachbarparzellen) mit sich bringen wird und auch gegen die Annahme eines Bagatellfalls spricht. Hinzu kommt, dass sich der Betrieb in der Wohnzone W2 befindet, in welcher gemäss Art. 44 Abs. 2 BG keine störenden Betriebe zugelassen sind, welche das gesunde Wohnen der Nachbarschaft beeinträchtigen können. Entsprechend lässt es sich nicht beanstanden, wenn die Vorinstanz von der Annahme eines Bagatellfalls abgesehen und gestützt auf das USG und die LRV die Anordnung von Schutzmassnahmen im konkreten Fall als sachlich geboten und notwendig erachtet hat.
b) Schutzmassnahmen bzw. Begrenzungen nach Art. 12 Abs. 2 USG sind sodann nicht erst dann zu ergreifen, wenn die Umweltbelastung schädlich oder lästig wird. Gestützt auf das Vorsorgeprinzip des USG müssen nämlich bereits unnötige Emissionen vermieden werden. Die möglichen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung sind in Art. 12 Abs. 1 USG aufgelistet, wobei den Massnahmen an der Quelle eine Vorrangstellung zukommt. Im Bereich der Luftreinhaltung ist Art. 6 Abs. 1 LRV massgebend. Danach sind die Massnahmen möglichst am Ort ihrer Entstehung, vorzugsweise vollständig, zu erfassen und so abzuleiten, dass keine übermässigen Immissionen entstehen. Mit „erfassen“ sind Massnahmen, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, eine mechanische Raumentlüftung gemeint. Die derart erfassten Emissionen müssen sodann in der Regel durch Kamine oder Abluftkanäle über Dach ausgestossen werden (Art. 6 Abs. 2 LRV). Hierfür könnte sich die verfügte Abluftführung mittels eines Lüftungsschachtes über das Hauptdach als durchaus geeignet und geboten erweisen. Welche Art Massnahme jedoch konkret zu ergreifen ist, hängt von der Grösse der Anlage, der Art der Luftschadstoffe, der Höhe der Grenzwertüberschreitung und ähnlichem ab; es ist somit auf den Einzelfall abzustellen. In jedem Fall müssen die angeordneten Massnahmen aber verhältnismässig sein (Regula Hunger, Die Sanierungspflichten im Umweltschutz- und im Gewässerschutzgesetz, Diss., Zürich, 2010, Seite 24 f.).
5. a) Die von der Vorinstanz mit einer Nebenbestimmung in Ziff. 3 Sätze 2 und 3 sowie Ziff. 4.2 verfügten Massnahmen vermögen sich ohne weiteres auf eine hinreichende gesetzliche Grundlage abzustützen. Hingegen kann im vorliegenden Verfahren mangels hinreichender Bestimmtheit derselben und unzureichender Aktenlage nicht geprüft werden, ob diese auch verhältnismässig sind.
b) Die im Streit liegenden Auflagen haben nämlich folgenden Wortlaut:
„3. … Der Lüftungsschacht der Bäckerei muss geschlossen und gemäss Luftreinhalteverordnung Art. 1, 2 und 6 (LRV) vollständig über das Hauptdach geführt werden. Eine Betriebsfreigabe erfolgt erst, sobald diese Sanierungen vorschriftsgemäss ausgeführt sind.
4. Vor Baubeginn muss/müssen: …
4.2 ein Schemaplan gemäss Ziff.. 3 über die Entlüftung der Produktions- und Lagerräume eingereicht werden. …“
c) Währenddem der erste Teilsatz von Ziff. 3 Satz 2 - mit welchem die Schliessung des bestehende Lüftungsschacht angeordnet worden ist - klar, umsetzbar und von Art. 90 Abs. 1 KRG (Beheben formeller oder inhaltlicher Mängel eines Bauvorhabens) ohne weiteres abgedeckt und auch verhältnismässig ist, erweist sich der zweite Teilsatz (… und gemäss Luftreinhalteverordnung Art. 1, 2 und 6 (LRV) vollständig über das Hauptdach geführt werden.) als problematisch und mit Blick auf die im Zentrum stehende Prüfung der Frage der Verhältnismässigkeit als nicht hinreichend klar. So hat die Vorinstanz, obwohl Art. 6 Abs. 2 LRV lediglich verlangt, dass die Abluft "in der Regel" über Dach zu führen ist, ohne nähere Prüfung abschliessend bestimmt, dass die Abluft aus der Bäckerei auf jeden Fall vollständig über das Hauptdach zu führen sei. Warum diese zwingend über das Hauptdach abgeführt werden muss, lässt sich aufgrund der unzureichenden Aktenlage, wie auch mangels Vorliegen konkreter Projektunterlagen, nicht beurteilen. Es kann entsprechend im vorliegenden Beschwerdeverfahren auch nicht entschieden werden, ob die (nebst der an sich zu Recht verfügten Schliessung des Lüftungsschachts) verfügte Abluftführung über das Hauptdach zweckmässig und verhältnismässig ist oder nicht. Ebenso ist unklar, wie die baulich-technische Ausgestaltung des Lüftungsschachtes zu erfolgen hat. Fraglich ist dabei insbesondere, ob ein „reiner“ Abluftkanal genügt, oder ob dieser mit technischen Weiterungen (z.B. einem Ventilator) auszustatten wäre. Unklar ist ferner, welche Abluft (nur jene aus den Produktions- und Lagerräumen, oder auch jene der Öfen) damit abzuführen ist. Keine Schlüsse lassen sich derzeit sodann hinsichtlich der Frage ziehen, ob das angestrebte Ziel allenfalls nicht auch mit anderen betrieblichen oder baulichen Massnahmen (z.B. die von der Bauherrschaft angeführte kontrollierte Raumbe- bzw. -entlüftung in den Produktions- und Lagerräumen) erreicht werden kann, oder ob ein Lüftungsschacht im Sinne des von der Vorinstanz angeordneten die geeignetste aller Lösungen darstellt. Nicht übersehen werden darf ferner, dass sich je nach gewähltem Lösungsansatz oder Linienführung des Lüftungsschachtes (innerhalb des Gebäudes oder entlang der Fassade, ev. In unmittelbarer Nähe des geplanten Wintergartens), noch weitere Fragen (befürchtete Beeinträchtigungen denkmalpflegerischer und/oder feuerpolizeilicher Art, etc.) stellen könnten.
d) Hierfür sind entsprechend konkretes Projektunterlagen betreffend „Abluftführung“ erforderlich, welche im Sinne der vorstehenden Erwägungen von der Beschwerdeführerin noch auszuarbeiten (enthaltend u.a. einen Schemaplan über die Entlüftung der Produktions- und Lagerräume sowie der Abluft der Öfen) und der Vorinstanz im Rahmen des diesbezüglich weiterzuführenden Baubewilligungsverfahrens zur Bewilligung einzureichen sein werden.
e) Kann aber zufolge ungenügender Bestimmtheit bereits die Verhältnismässigkeit der mit Ziff. 3 Satz 2 verfügten Auflage nicht geprüft und muss diese daher aufgehoben werden, kann es mit der Bemerkung, dass Satz 3 von Ziff. 3 und Ziff. 4.2 aufgrund des engen Sachzusammenhanges mit Ziff. 3 Satz 2 dasselbe rechtliche Schicksal teilen und entsprechend ebenfalls aufzuheben sind, sein Bewenden haben. Weitere Bemerkungen hierzu erübrigen sich entsprechend.
f) Die Beschwerde ist daher gutzuheissen, Ziff. 3 Sätze 2 und 3 sowie Ziff. 4.2 des angefochtenen Baubescheides N. 2010-0347 werden aufgehoben und die Angelegenheit zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6. Entsprechend dem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG, BR 370.100) zulasten der Beschwerdegegnerin. Diese wird überdies gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG verpflichtet, der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Mangels einer Kostennote wird die Parteientschädigung ermessensweise auf Fr. 3‘000.-- (inkl. MWST) festgelegt.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, Ziff. 3 Sätze 2 und 3 sowie Ziff. 4.2 des angefochtenen Baubescheides Nr. 2010-0347 werden aufgehoben und die Angelegenheit zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Stadt … zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
3‘500.--
Fr.
333.--
zusammen
Fr.
3‘833.--
gehen zulasten der Stadt … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. Die Stadt … hat der …. AG eine Parteientschädigung von Fr. 3‘000.-- (inkl.MWST) zu bezahlen.