Quartierplan (Revision)

R 11 103 und 106

5. Kammer

URTEIL

vom 9. Oktober 2012

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan "…" (Revision)

1. a) Der Quartierplan "…" war am 14. November 1994 erlassen worden. Am 7. August 2006 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung der Quartierplanrevision und wies gleichzeitig die dagegen erhobenen Einsprachen ab. Der Einleitungsbeschluss wurde am 15. September 2008 geändert und das Beizugsgebiet erweitert. Die erste Auflage des anschliessend erarbeiteten Revisionsentwurfs erfolgte vom 4. Januar bis 2. Februar 2010. Im Rahmen der Behandlung der dagegen erhobenen Einsprachen erkannte der Gemeindevorstand, dass zur Erreichung des Planungsziels auch eine Landumlegung bzw. Grenzbereinigung sowie eine Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte unerlässlich sein würde und erliess am 28. Juni 2010 eine entsprechende abermalige Änderung des Einleitungsbeschlusses. Die zweite Auflage des anschliessend erarbeiteten neuen Revisionsentwurfs erfolgte vom 20. Dezember 2010 bis 18. Januar 2011.

b) Unter anderen verlangte A. am 17. Januar 2011 vor allem die Beibehaltung der anfangs des letzten Jahrhunderts zu Gunsten seiner Parzellen 309 und 1194 in Form von Grunddienstbarkeiten begründeten Höherbaubeschränkungen zulasten von Parzelle 1206 der B. SA und forderte eine entsprechende Verschiebung der Baustandorte hangabwärts. Ausgleichsforderungen behielt er sich vor. Die Höherbaubeschränkung lautete wie folgt:

Recht auf Parzelle 309 und 1194 und Last auf Parzelle 1206: Auf dem südlichen Teil der Parzelle 1206 dürfen Hochbauten nur bis zu einer maximalen Bauhöhe von 1796.80 m.ü.M. errichtet werden. Auf den nördlichen Teil von Parzelle 1206 dürfen bauliche Anlagen irgendwelcher Art die maximal beschränkte Bauhöhe von 1793.80 m.ü.M. nicht übersteigen. Die heute ausgeführten Bauten sind bereits in diesem Sinne ausgeführt.

c) Damit konfrontiert, äusserte die B. SA am 28. Februar 2011 Verständnis für das Anliegen des A. und war mit der Beibehaltung der Höherbaubeschränkung einverstanden.

d) Um beurteilen zu können, inwieweit sich eine allfällige Aufhebung dieser Höherbaubeschränkung wertmässig auf die Grundstücke auswirke, holte die Gemeinde eine Schätzung ein.

e) Der Schätzer erstattete seinen Bericht am 29. April 2011. Die Liegenschaft auf Parzelle 1207 habe bei einer Realisierung der damit möglichen Überbauungen auf Parzellen 312 und 357 eine stark verminderte Aussicht zu gewärtigen. Deshalb sehe der Quartierplanentwurf vor, das betroffene Volumen auf Parzelle 1206 zu verschieben. Dies hätte zur Folge, dass das Volumen auf Parzelle 1206 um ein Geschoss aufgestockt werden müsste. Dies wiederum hätte zur Folge, dass die Aussicht der Liegenschaft auf Parzelle 309 beeinträchtigt würde. Zudem existiere die erwähnte Höherbaubeschränkung. Die Schätzung solle beziffern, wie hoch der Minderwert für eine potentielle Überbauung auf Parzellen 309 und 1194 sei, wenn die Höherbaubeschränkung aufgehoben werde.

Von einer allfälligen Aufhebung sei primär ein Geschoss der jetzigen Überbauung auf Parzelle 309 oder einer künftig möglichen Überbauung auf Parzellen 309 und 1194 betroffen. Die jetzige Nutzfläche betrage pro Geschoss heute rund 100 m² (genaue Fläche unbekannt). Der Quadratmeterpreis für Zweitwohnungen liege in … je nach Lage, Qualität und Zustand der Liegenschaft im Bereich von Fr. 15'000 bis Fr. 35'000.

Es gebe keine allgemein gültige Regel dafür, wie viel vom potentiellen Wert einer Stockwerkeinheit die Aussichtsqualität ausmache. Es sei aber gängige Praxis, dass die Preise je Geschoss aufsteigend eine Staffelung erführen, dies eben gerade unter Berücksichtigung der gegen oben zunehmenden Aussichts- und Besonnungsqualität. In der Regel betrage die Abstufung pro Geschoss aufsteigend rund 10 % bis 20 %. Hier werde der Minderwert eines Geschosses beziffert, wenn durch eine zu erwartende Erhöhung des davorliegenden Baukörpers dieses Geschoss de facto um ein Geschoss tiefer zu liegen komme. Die vermarktbare Nutzfläche für ein Neubauprojekt auf Parzellen 309 und 1194 betrage pro Geschoss ca. 200 m². Bei einem Neubau an dieser Lage mit Aussicht auf den See liege der Quadratmeterpreis im oberen Segment der Bandbreite. Gehe man von einem Wert von rund Fr. 30'000 aus, resultiere ein Marktwert der betroffenen vermarktbaren Fläche von rund Fr. 6 Millionen. Der Minderwert bewege sich mit der Preisstaffelung von 10 % bis 20 % pro Geschoss in einer Bandbreite von Fr. 600'000 bis Fr. 1'200'000. Dies sei eine Zukunftsbetrachtung und von verschiedenen variablen Faktoren abhängig. Im Sinne einer pragmatischen Lösung sei deshalb ein Mittelwert von Fr. 900'000 als Verhandlungsbasis realistisch. Aufgrund der variablen Rahmenbedingungen bleibe ein erheblicher Spielraum bei der Festlegung des Minderwerts. Der effektive Minderwert hänge auch von weiteren Faktoren ab und sei schlussendlich eine Verhandlungssache. Grundsätzlich sei aber davon ausgegangen worden, dass hier an dieser Lage Zweitwohnungen erstellt werden dürften.

f) Am 31. Mai 2011 nahm die B. SA dazu Stellung.

Die Verschiebung der Bruttogeschossfläche (BGF) auf Parzelle 1206 habe nur deshalb zu erfolgen, damit Parzellen 312 und 357 optimal überbaut werden könnten. Daraus ergebe sich für die B. SA kein Vorteil. Nur Parzellen 312 und 357 zögen Vorteile aus dieser Planungsabsicht.

Sie sei bereit, wie bis anhin auf Parzellen 1206 und 1207 zwei Gebäude vorzusehen. Ohne erkennbare Vorteile akzeptiere sie aber keine Entschädigungspflicht für die Ablösung von Servituten. Die Vorteile müssten klar und nachvollziehbar sein.

g) Am 1. Juni 2011 schrieb A., man müsste primär den Vorteil abschätzen, den der Dienstbarkeitsbelastete für die Aufhebung der Dienstbarkeit erhalte. Er könnte hier ein Geschoss von rund 200 m² BGF an erstklassiger Aussichtslage erstellen. Bei einem Preis von Fr. 30'000 pro Quadratmeter BGF ergebe sich Fr. 6 Millionen abzüglich Anlagekosten von ca. Fr. 5‘000 pro Quadratmeter BGF. Es verblieben somit ca. Fr. 5 Millionen als Vorteil. Der Schätzer gehe einseitig vom Nachteil für den Berechtigten aus. Dieser sei aber in der Regel viel geringer. Die Methode des Schätzers mit dem Höhenzuschlag sei hier nicht anwendbar. Ob man von einem Geschoss aus eine freie Aussicht auf den See oder nur auf eine gegenüberliegende Hausfassade habe, ergebe einen Wertunterschied von mindestens 100 %. Zudem müsste berücksichtigt werden, dass privatrechtliche Höherbaubeschränkungen nicht, öffentlich-rechtliche Höherbaubeschränkungen aber jederzeit abgeändert werden könnten. Er fordere eine Entschädigung von Fr. 2 Millionen.

h) Nach verschiedenen anderen Anpassungen legte der Gemeindevorstand vom 28. Juni bis 28. Juli 2011 den Revisionsentwurf zum dritten Mal auf (Auflageakten BB 10), zusammen mit einem Planungs- und einem Erläuterungsbericht. Im Erläuterungsbericht erwog der Gemeindevorstand, die Höherbaubeschränkung zugunsten von Parzellen 309 und 1194 und zulasten der Parzelle 1206 sei aufzuheben, indessen nicht entschädigungslos, sondern, laut Schätzung mit einer Entschädigung von Fr. 900'000. Entsprechend wurde mit Art. 7a eine diesbezügliche neue Bestimmung in die Quartierplanbestimmungen (QPB) eingefügt. Diese lautet wie folgt:

Art. 7a

Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 wird verpflichtet, den Eigentümern der Grundstücke Nr. 309 und 1194 für die Aufhebung der zu Gunsten dieser Parzellen bestehenden Höherbaubeschränkung eine Entschädigung zu bezahlen.

Diese Entschädigung beläuft sich auf insgesamt Fr. 900'000.00 (Franken neunhunderttausend) und ist vom Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 im Verhältnis zu den Grundstücksflächen den Eigentümern der Grundstücke Nr. 309 und 1194 zu bezahlen. Massgebend für die Zahlungspflicht ist der Zeitpunkt des Eigentums im Zeitpunkt der Fälligkeit der Entschädigungspflicht.

Die Entschädigung ist auf den Zeitpunkt zur Zahlung fällig, da eine rechtskräftige Baubewilligung für ein Gebäude vorliegt, welches den Rahmen der Höherbaubeschränkung sprengt. Liegt ein solcher Fall vor, dann darf mit dem Bau erst begonnen werden, wenn die Bezahlung der Entschädigung nachgewiesen ist. Zur Sicherung dieser Zahlungspflicht wird in der Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht.

Die Baustandorte könnten nicht, wie von A. beantragt, hangabwärts verschoben werden. Die Positionierung des Baubereichs erfolge gemäss städtebaulicher Studie in Abstimmung mit den baulichen Möglichkeiten auf den benachbarten Grundstücken 1206 und 1120. Damit lasse sich auf den betreffenden Grundstücken nicht nur eine optimale Nutzung realisieren, sondern auch eine solche, welche mit dem Orts- und Landschaftsbild optimal in Einklang stehe.

Die vorliegende Quartierplanung sei mit einer Landumlegung inklusive Bereinigung der Dienstbarkeiten verknüpft worden. Damit könnten an den jetzigen Eigentumsverhältnissen Änderungen vorgenommen werden, auch an den Dienstbarkeiten. Diese planerische Massnahme stütze sich auf Art. 51 ff., Art. 56 ff. und Art. 70 KRG und nicht auf Art. 97 Abs. 2 KRG. Wenn auf Parzelle 1206 nur noch im Rahmen der Höherbaubeschränkung gebaut werden könnte, wäre die Nutzung im Sinne der Grundordnung nicht mehr möglich. Indessen dürfe der Verlust des Rechts gemäss Quartierplanentwurf nicht entschädigungslos erfolgen. Eine Kompensation sei zwingend, weil bei Parzellen 309 und 1194 ein Minderwert entstehe, wenn auf Parzelle 1207 (recte: 1206) eine Baute erstellt werden könne, welche den Rahmen der Höherbaubeschränkung übersteige. Dieser Minderwert sei vom Schätzer auf Fr. 900'000 geschätzt worden.

i) Im Planungsbericht wurde noch ausgeführt, dass das Haus auf Parzelle 1207 im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden sehr klein sei und die ungünstige, schmale Parzellenform eine zweckmässige Bebauung und Ausnützung dieser Parzelle erschwere. Wenn das benachbarte Areal (Parzelle 312) überbaut sei, werde das Gebäude vollständig zwischen dem Wohnhaus an der Via … (das rückgebaut und mit einer Gebäudehöhe von 15.5 m wieder errichtet werden könne) und dem Neubau auf Parzelle 312 eingeschlossen. Aus räumlicher und ortsbildgestalterischer Sicht sei es von Vorteil, wenn Parzelle 1207 nicht bebaut werde. Mit der Erweiterung des bisherigen Quartierplanperimeters auf benachbarte Parzellen sei die Möglichkeit eröffnet worden, die Ausnützung von Parzelle 1207 auf die höher gelegene, derselben Grundeigentümerin gehörende Parzelle 1206 zu verlegen. Dieses Konzept entspreche der städtebaulichen Studie für den Quartierplan. Gestützt darauf solle mit der Quartierplanrevision auch die im Grundbuch eingetragene Höherbaubeschränkung für Parzelle 1206 gelöscht werden. Der Minderwert, den der Grundeigentümer der bergseits liegenden Parzellen 309 und 1194 in Kauf nehmen müsse, werde gestützt auf die Schätzung vom 29. April 2011 mit Fr. 900'000 entschädigt.

j) Gegen die dritte öffentliche Auflage erhoben nur noch A. und die B. SA Einsprache. A. forderte dabei am 13. Juli 2011 die Beibehaltung der Höherbaubeschränkung zu Gunsten von Parzellen 309 und 1194 und zulasten von Parzelle 1206, eventualiter sei die Entschädigungssumme gemäss Art. 7a Abs. 2 QPB auf Fr. 2 Mio. zu erhöhen. Dagegen beantragte die B. SA am 26. Juli 2011, es seien gemäss Projekt vom 11. Februar 2009 nach wie vor zwei Häuser auf Parzellen 1206 und 1207 vorzusehen und es sei von einem Nutzungstransport von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 abzusehen.

k) Am 22., mitgeteilt am 30. August 2011, wies der Gemeindevorstand die Einsprache der B. SA ab. Die Einsprache von A. wurde – in hier nicht interessierenden Punkten – teilweise gutgeheissen. Der Gemeindevorstand genehmigte die Quartierplanrevision … mit den aufgrund der teilweisen Gutheissung der Einsprache A. vorgenommenen Änderungen.

Die Gemeinde erwog, dass die beiden Einsprachen in die gleiche Richtung zielten. A. wolle, dass die Höherbaubeschränkung unverändert bleibe, eventuell, dass die Entschädigungssumme auf Fr. 2 Mio. erhöht werde. Die B. SA wolle an ihrem Projekt vom 11. Februar 2009 (zwei Häuser auf Parzellen 1206 und 1207) festhalten und keinen Nutzungstransport von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206. Zur Aufhebung von Dienstbarkeiten müsse ein zureichender, sachlicher respektive planungsrechtlicher Grund vorliegen. Solche Gründe seien hier gegeben. Gemäss städtebaulicher Studie … (BB 2) solle Parzelle 1207 freigehalten und, weil die Wohnverhältnisse hangaufwärts besser seien, die daraus resultierende Nutzfläche auf dem oberliegenden Grundstück 1206 realisiert werden. Beide Grundstücke gehörten derselben Eigentümerin (B. SA). Die damit verbundene Konzentration der Nutzung auf Parzelle 1206 bedinge jedoch die Aufhebung der Höherbaubeschränkung aus dem Jahr 1929 zu Gunsten von Parzellen 1194 und 309, beide im Eigentum der gleichen Person (A.). Die Details dazu seien im Erläuterungsbericht ausgeführt. Es sei klar, dass diese erweiterte Nutzung in der Vertikalen für die B. SA als Eigentümerin von Parzelle 1206 optimale Wohnverhältnisse schaffe und zwar ohne dass deswegen die Wohnqualität der hinterliegenden Gebäude übermässig beeinträchtigt würde. Durch die Anordnung der Baubereiche auf Parzellen 1206 und 311 sei für die Hinterlieger auch in den unteren Geschossen noch immer ein guter Durchblick gewährleistet.

Für das Gebäude auf Parzelle 1207 gelte die Bestandesgarantie, daran ändere die Quartierplanrevision nichts. Klar sei aber auch, dass, solange dieses Gebäude bestehe, die betreffende Bruttogeschossfläche nicht auf Parzelle 1206 realisiert werden könne. Der Verzicht auf dieses Gebäude liege daher im Interesse der B. SA.

Gemäss Art. 69 KRG werde die nach den Landabzügen übrig bleibende Fläche im Verhältnis des eingeworfenen Landes und unter Berücksichtigung aller mit dem alten und neuen Besitzstand verbundenen Vor- und Nachteile auf die beteiligten Grundeigentümer verteilt. Mehr- und Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen seien in Geld voll auszugleichen.

Wie der Schätzer nachvollziehbar festgestellt habe, erlitten Parzellen 309 und 1194 durch den Wegfall der Höherbaubeschränkung auf Parzelle 1206 einen Minderwert in der Grössenordnung von Fr. 900'000. Umgekehrt bedeute die Möglichkeit, auf Parzelle 1206 ein zusätzliches Geschoss erstellen zu können, einen echten Vorteil. Angesichts des direkten Zusammenhangs zwischen den erwähnten Parzellen rechtfertige es sich auch, den Wertausgleich in Geld zwischen den Eigentümern der begünstigten und benachteiligten Parzellen abzuwickeln. Grundsätzlich habe also B. SA als Profiteurin dieser Veränderung für die Minderwertentschädigung an A. aufzukommen.

Der Einwand der B. SA, ihr erwachse gar kein Vorteil, sei unbehelflich. Auch die Behauptung, die bauliche Nutzung könne genausogut im Bereich der Grundstücke 1206 und 1207 erfolgen, sei unbehelflich. Wie A. zu Recht hervorhebe, mache es einen entscheidenden Unterschied, ob sich die zur Verfügung stehende Bruttogeschossfläche in prominentester Lage realisieren lasse oder auf einer zwischen Bauten eingezwängten Kleinstparzelle, welche erst noch ungünstig geformt sei, liege. Dieser Unterschied bzw. Vorteil schlage sich zweifellos auch wertmässig entscheidend nieder.

Der durch die Eliminierung der Höherbaubeschränkung entstehende Mehrwert sei mindestens so hoch zu veranschlagen wie der vom Experten ermittelte Minderwert von Parzellen 309 und 1194. Wie A. ausführe, bestehe hier der Vorteil darin, dass die B. SA ein ganzes zusätzliches Geschoss von rund 200 m² BGF (effektiv ca. 170 m² BGF) an erstklassiger Aussichtslage in … erstellen könne. Damit sei gesagt, dass die B. SA zumindest eine Entschädigungszahlung in der Grössenordnung des vom Schätzer mit Fr. 900'000 geschätzten Minderwerts abzugelten habe.

Die Entschädigungszahlung sei zu Recht auf Fr. 900'000 festgesetzt worden. Die Darstellung von A. erscheine reichlich übertrieben. Er übersehe bei seiner Argumentation, dass die B. SA in die Quartierplanung auch Land eingeworfen habe, welches sich für die zonenkonforme Nutzung grundsätzlich eigne. Es könne also nicht einfach eine Bruttogeschossfläche mit einem Preis von Fr. 30'000 pro Quadratmeter in Anschlag gebracht werden. Letztlich könne die Frage aber offen bleiben; entscheidend sei, dass die Schaffung optimaler Überbauungsbedingungen das Ziel einer Quartierplanung sei und, soweit dieses Ziel erreicht werde, eben nicht von einem besonderen Vorteil gesprochen werden könne. Tatsächlich kämen praktisch alle Grundeigentümer innerhalb des Quartierplangebiets in den Genuss verbesserter Verhältnisse, sei es durch die Gestaltung oder durch die Erschliessung. Es liesse sich daher nicht mehr vertreten, die B. SA auch noch zur Abgeltung dieses allgemeinen Vorteils zu verpflichten.

Mit der vorliegenden detaillierten gestaltungsplanerischen Festlegung seien die Überbauungsmöglichkeiten hier ein für alle Mal definiert und eine Abänderung des Quartierplans in Zukunft faktisch nicht mehr zu erwarten. Jedenfalls könnte sich ein Grundeigentümer dagegen zur Wehr setzen und auch eine Anpassung der übrigen Randbedingungen verlangen.

l) Am 23. September 2011 erklärte die Gemeinde gegenüber der B. SA, dass der Quartierplan eine Nutzungsverlegung von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 ermögliche. Parzelle 1206 lasse eine maximale Ausnützung (AZ) von 306 m² BGF zu (AZ 0.7; das bestehende Gebäude konsumiert 260 m²) auf Parzelle 1207 könnten grundsätzlich maximal 252 m² BGF (AZ 0.7; das bestehende Gebäude konsumiert 106 m²; BGF total 558 m², davon konsumiert 366 m², davon heute frei 192 m²) erstellt werden. Weil sich die 558 m² BGF unter Einhaltung der Grenzabstände und der Höherbaubeschränkung gar nicht realisieren liessen, werde die Höherbaubeschränkung aufgehoben und somit die Realisierung eines zusätzlichen Geschosses von ca. 170 m² BGF ermöglicht. Somit könnte die auf Parzelle 1206 konsumierte Bruttogeschossfläche von heute 260 m² auf ca. 450 m² bis 500 m² (projektabhängig) erhöht werden. Nach geltendem Recht wären dort nur (maximal) 306 m² realisierbar.

2. a) Dagegen erhob A. am 3. Oktober 2011 Beschwerde (Verfahren R 11 103). Zwar beantragte er eingangs die Aufhebung der Ziff. 2 (teilweise Gutheissung seiner Einsprache) und 4 (Genehmigung des Quartierplans mit den aufgrund seiner Einsprache vorgenommenen Änderungen) der angefochtenen Verfügung, begründete diese Anträge aber auf keine Art und Weise. Weiter beantragte er die Abänderung von Art. 7a Abs. 2 der Quartierplanbestimmungen so, dass die geschuldete Entschädigungssumme von Fr. 900‘000.00 auf Fr. 2 Mio. erhöht werde, wobei diese an den Landesindex der Konsumentenpreise zu indexieren sei. Unter Ziff. II. 4 seiner Beschwerdeschrift stellte er klar, dass vorliegend nur noch die von der Vorinstanz in Art. 7a Abs. 2 der Quartierplanvorschriften festgelegte Entschädigungssumme von Fr. 900'000 zur Beurteilung stehe und er die übrigen Einsprachepunkte fallen lasse.

Zur Diskussion stehe, nachdem ihm unbestritten eine Entschädigung zustehe, nur noch die Höhe derselben.

Der Schätzer sei nur vom Nachteil des Berechtigten durch die Aufhebung der Höherbaubeschränkung ausgegangen. Indessen sei in der Regel der Nachteil viel geringer als der dem Belasteten auflaufende Vorteil. Zudem sei hier die angewandte Methode des graduellen Höhenzuschlags für jedes Geschoss nicht anwendbar (Hangneigung, Sicht auf See). Hier ergebe sich durch die Aufhebung der Beschränkung ein Wertunterschied von mindestens 100 %. Eine öffentlich-rechtlich festgelegte Höherbaubeschränkung könne zudem – im Gegensatz zu privatrechtlichen – immer wieder abgeändert werden.

Es widerspräche jeglicher Erfahrung, dass hier die Überbauungsmöglichkeiten ein für alle Mal definiert seien, wie die Gemeinde behaupte. Die immer wiederkehrenden Anpassungen müsse sich dagegen ein privatrechtlich Dienstbarkeitsberechtigter nicht gefallen lassen. Sein Wert bleibe ihm immer erhalten.

Natürlich erhielten alle Beteiligten in einem Quartierplanverfahren mehr oder weniger Vorteile und müssten mehr oder weniger Nachteile in Kauf nehmen. Hier werde aber einem einzigen Grundeigentümer und nur ihm ein wertvolles Recht materiell enteignet. Er habe deshalb Anspruch auf eine Entschädigung von mindestens Fr. 2 Mio.. Weil der Höherbau erst in Zukunft realisiert werden könne, müsse die Entschädigung indexiert werden (Verweis auf LIK).

b) Ebenso erhob dagegen die B. SA am 6. Oktober 2011 Beschwerde (Verfahren R 11 106) und beantragte die Gutheissung der Beschwerde und die Aufhebung des Quartierplans. Eventualiter sei der Quartierplan an die Gemeinde zur Neuauflage bzw. zur Ansetzung einer neuen Einsprachefrist für sie zurückzuweisen.

Sie habe für ihre beiden Parzellen ein Baugesuch eingereicht, mit dem Zweck, die beiden bestehenden Gebäude zu vergrössern. Sie wolle diese Vorhaben realisieren, wegen des hängigen Quartierplan Revisionsverfahrens sei die Erteilung der Baubewilligung aber ausgesetzt worden.

Die Angaben der Gemeinde im Schreiben vom 23. September 2011 träfen nicht zu. Heute seien auf den beiden Parzellen 366 m² BGF konsumiert, möglich nach Zonenplan seien 558.6 m². Gemäss Bauprojekt Zehnder vom 7. Februar 2009 (KB 5) hätten nach altem Quartierplan 429 m² BGF plus Nebenräume gebaut werden können. Das neue Projekt Zehnder (KB 6) berücksichtige die Vorgaben des revidierten Quartierplans. Es könnten nur noch 392.7 m² BGF plus Nebenräume realisiert werden. Die Gemeinde behaupte jetzt, durch die Beseitigung der Höherbaubeschränkung könnten statt heute 366 m² BGF mindestens 450-500 m² BGF realisiert werden. Dies wäre aber nur durch eine Erweiterung des Baufensters oder eines zusätzlichen Erhöhung einer Neubaute möglich. Aufgrund der jetzigen Gegebenheiten (Baufenster, vorgesehene Höhen) könnten keine zusätzlichen 170 m² BGF realisiert werden. Deshalb müsse keine Entschädigung bezahlt werden.

Selbst wenn 450-500 m² BGF realisiert werden könnten, wäre eine Ausgleichspflicht nicht angebracht, weil die Angabe von 500 m² BGF als sehr optimistisch zu bezeichnen sei. Fr. 900'000 als Entschädigung in dieser absoluten Form müssten ohnehin zurückgewiesen werden, da Vor- und Nachteile konkret definiert werden müssten, was hier offensichtlich nicht geschehen sei.

Die Gemeinde müsste zunächst nicht nur rechnerisch, sondern auch planerisch nachweisen, dass gemäss neuer Quartierplanung unter Berücksichtigung der bestehenden Baufenster und Höhen auf Parzelle 1206 durch Beseitigung der Höherbaubeschränkung tatsächlich eine Nutzung von ca. 450-500 m² (projektabhängig) gewährleistet werden könne. Erhebliche Vorteile gemäss Art. 5 RPG seien von der Gemeinde nachzuweisen.

Wohl sei richtig, dass im Fall der Aufhebung der Höherbaubeschränkung Parzellen 309 und 1194 einen Minderwert erführen. Dieser sei zu entschädigen. Ob es sich hier um einen enteignungsähnlichen Tatbestand handle oder nur eine minder schwere Beschränkung vorliege (erstere wäre voll, letztere angemessen zu entschädigen) könne offen gelassen werden. Ein Nachteil sei durch die Planung entstanden, welche das Gemeinwesen in Angriff genommen habe. Deshalb müsse die Gemeinde den Minderwert entschädigen und nicht die Beschwerdeführerin. Dies gelte auch deshalb, weil die Beschwerdeführerin nach wie vor bereit sei, ihr Projekt im Rahmen des zonenplanmässigen und nicht nach den Vorschriften des neuen Quartierplans zu verwirklichen.

Hier handle es sich um eine Mehrwertabschöpfung. Dafür fehle im kantonalen Recht eine gesetzliche Grundlage. Ein Vertrag bestehe auch nicht. Somit dürfe ihr keine Pflicht zur Entschädigung auferlegt werden.

Hier gebe es kein öffentliches Interesse, die involvierten Parzellen anders als dies die Zonenplanung bzw. der bisherige Quartierplan zulasse, überbauen zu lassen.

c) Am 21. Oktober 2011 beantragte A. die Sistierung des Verfahrens R 11 103 bis die Beschwerde der B. SA rechtskräftig entschieden sei. Zur Begründung führte er an, dass seine Beschwerde bei einer allfälligen Gutheissung der Beschwerde der B. SA gegen­standslos würde. Auf eine Stellungnahme zur Beschwerde der B. SA verzichtete er.

d) Am 26. Oktober 2011 verzichtete die Gemeinde einstweilen auf die Einreichung einer Vernehmlassung in der Sache im Verfahren R 11 103. Die B. SA ihrerseits beantragte am 9. November 2011 die Abweisung der Beschwerde im Verfahren R 11 103.

e) Am 27. Oktober 2011 entsprach der Instruktionsrichter dem Begehren A. und sistierte das Verfahren R 11 103 einstweilen bis 29. Februar 2012.

3. In ihrer Vernehmlassung vom 10. November 2011 im Verfahren R 11 106 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde im Verfahren R 11 106 und die Vereinigung der Verfahren der R 11 103 und R 11 106, welche sich um den gleichen Prozessgegenstand, nämlich um die Regelung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten von Parzellen 309 und 1194 (A.) einerseits und der Parzellen 1206 und 1207 (B. SA) anderseits drehten. Dabei gehe es vor allem auch um den Ausgleich für die Aufhebung der bisherigen Höherbaubeschränkung zu Gunsten von Parzellen 309 und 1194 und zulasten von Parzelle 1206.

Das öffentliche Interesse an einer neuen Regelung sei ausgewiesen (Veränderung der Verhältnisse, knappes Bauland, ungünstige Form von Parzelle 1207, deshalb keine vernünftige Wohnnutzung auf dieser Parzelle möglich, Wohnbaute würde gegen Art. 73 Abs. 1 KRG verstossen, optimale wohnhygienische Voraussetzungen nur bei Nichtüberbauung von Parzelle 1207).

Die involvierten Parzellen gehörten alle der Äusseren Dorfzone an, welche für Wohnbauten und Arbeitsstellen sowie gastgewerbliche Betriebe bestimmt seien. Die AZ sei 0.7, die maximale Gebäudehöhe 15.5 m, der kleine Grenzabstand 4 m und der grosse 7 m.

Parzelle 1207 habe schon zum Quartierplangebiet 1994 gehört. Damals habe man eine Gestaltungsbaulinie ausgeschieden, um die mögliche Bruttogeschossfläche von 252 m² unterzubringen. Parzellen 1206, 309 und 1194 seien nicht im Quartierplangebiet 1994 gewesen.

Derzeit seien mit der bestehenden Überbauung auf Parzelle 1206 die Nutzungsmöglichkeiten realisiert, zumindest was die Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der Höherbaubeschränkung betreffe. Weitere Nutzungen wären mithin nur in sehr beschränktem Mass möglich, vor allem wegen der Grenzabstände von 4 und 7 m.

Die B. SA habe keinen absoluten Anspruch darauf, die auf Parzellen 1206 und 1207 enthaltene Ausnützungsziffer zu realisieren (ästhetische Schutzvorschriften). Selbst wenn der im Vorprojekt 1 Zehnder enthaltene Wert von 429 m² BGF massgebend wäre, heisse dies nicht, dass das Vorprojekt auch aus städtebaulicher und wohnhygienischer Sicht bewilligungsfähig wäre. Gemäss städtebaulicher Studie … (BB 2) würden aus ortsgestalterischen und wohnhygienischen Gründen die zulässigen Gebäudehöhen für die an Parzelle 1207 angrenzenden Parzellen 1193 und 312 erhöht und im Baubereich von Parzelle 312 die Abstände zu Parzelle 1207 verkürzt. Dies entspreche dem Gebot der haushälterischen Nutzung von Bauland. In der räumlich beengten Situation wäre ein Ersatzneubau auf Parzelle 1207 nicht mehr vertretbar.

Die B. SA habe bisher keinen BGF-Verlust gegenüber der bisherigen Überbaubarkeit nachgewiesen. Ein konkretes Baugesuch habe sie bisher nicht eingereicht. Bei KB 5 und 6 handle es sich nur um Studien, welche keine zuverlässigen Werte bezüglich der Nutzflächen enthielten.

Das Gebäude auf Parzelle 1206 konsumiere eine BGF von 260 m². Der im revidierten Quartierplan ausgeschiedene Baubereich beinhalte eine Grundfläche von 16.6 m x 10.3 m = ca. 170 m². Erstelle man 170 m² (= ein Geschoss) zu 260 m² hinzu, ergebe sich eine mögliche Bruttogeschossfläche von 430 m². Da der Baubereich auf Parzelle 1206 grösser ausgeschieden sei als die Grundfläche des bestehenden Gebäudes (+2.4 m x 10.3 m) ergebe sich eine zusätzliche Fläche von rund 25 m² pro Geschoss oder für zwei Geschosse 50 m². Addiere man den Bestand von 260 m² mit dem zusätzlichen dritten Geschoss von 170 m² und den zusätzlichen Flächen für das erste und zweite Vollgeschoss aufgrund des südseitig erweiterten Baubereichs von 50 m², ergäben sich 480 m² (GF). Davon sei noch die Teilfläche für die Aussenmauern über 30 cm Wandstärke abzuziehen, was etwa eine Fläche von 454 m² BGF ergebe. 500 m² BGF seien wahrscheinlich zu hoch, es müsse von 450 m² BGF ausgegangen werden. Doch auch diese Werte lägen noch immer über den 429 m² BGF gemäss Studie 1 von Zehnder (KB 5). Es gebe also keine Minderzuteilung.

Gemäss Quartierplan werde die auf Parzelle 1206 lastende Höherbaubeschränkung aufgehoben und die zulässige Gebäudehöhe auf 10 m festgesetzt (1‘800 m.ü.M.). Somit könne auf Parzelle 1206 ein 3.2 m höheres Gebäude erstellt werden als bisher, mithin ein zusätzliches Vollgeschoss mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 170 m². Aber auch wenn nicht die ganze von Parzelle 1207 hertransportierte Bruttogeschossfläche realisiert werden könnte, änderte dies nichts. Ein allfälliger Verlust würde durch die Konzentration der baulichen Nutzung auf Parzelle 1206 bei weitem wettgemacht. Dank der Quartierplanrevision habe die B. SA auch die Möglichkeit, den grössten Teil der Bruttogeschossfläche in bester Aussichtslage zu realisieren und in einem Gebäude, welches optimal nutzbare und gestaltete Wohnungen erlaube. Demgegenüber seien die baulichen Möglichkeiten für B. SA bis anhin sehr stark beschränkt gewesen, nicht nur wegen der Höherbaubeschränkung, sondern wegen der planungsrechtlichen Randbedingungen. Zwar wäre gemäss geltendem Quartierplan ein Wiederaufbau des bestehenden Wohnhauses an sich möglich, dieses sei aber ungünstig proportioniert (Gebäudebreite nur 5.5 m), so dass eine solche Massnahme keinen Sinn mache. Die Baute wäre eingeklemmt zwischen den auf drei Seiten möglichen voluminösen Bauten der Inneren Dorfzone. Die Wohnqualität auf Parzelle 1207 wäre gleich null. Der Quadratmeter Wohnfläche auf Parzelle 1207 könnte nur ein Bruchteil des weiter oben befindlichen Gebietes wert sein. Tatsächlich wäre Parzelle 1207 gar nicht überbaubar, wenn die geltenden Grenzabstände der Äusseren Dorfzone beachtet werden müssten. Nach geltendem Zonenplan wäre ein Nutzungstransport ab Parzelle 1207 auf 1206 nicht möglich gewesen. Sie hätte auf Parzelle 1207 realisiert werden müssen. Zudem könne die B. SA das Gebäude auf Parzelle 2107 stehen lassen. Sie habe eine in jeder Hinsicht optimale Regelung, welche nur durch die Aufhebung der Höherbaubeschränkung zu erreichen gewesen sei. Sie habe deshalb berechtigterweise A. als Eigentümer von Parzelle 309 und 1194 zu entschädigen. Der Minderwert sei mit dem Gutachten (BB 7) ausgewiesen. Er werde von der Beschwerdeführerin nicht ernsthaft bestritten. Auch wenn die B. SA diese Abgeltung zu leisten habe, fahre sie über das Ganze gesehen immer noch sehr gut (grosser finanzieller Vorteil, Wohnflächenpreise bis zu Fr. 35'000 pro Quadratmeter). Das zusätzliche Geschoss auf Parzelle 1206 sei in einer vorzüglichen Wohnlage.

Die gesetzliche Grundlage für den Wertausgleich sei gegeben. Die Beschwerdeführerin irre mit ihrer Begründung. Es handle sich hier nicht um eine Mehrwertabschöpfung gemäss Art. 5 RPG oder Art. 19 Abs. 3 KRG. Gesetzliche Grundlagen seien Art. 69 und 70 KRG, insbesondere Art. 69 Abs. 2 KRG, wonach Mehr- und Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen in Geld voll auszugleichen seien. Hier sei die Höherbaubeschränkung aufgehoben worden. Dies benachteilige A. und begünstige die B. SA. Dies seien die besonderen Vor- und Nachteile im Sinne von Art. 69 Abs. 2 KRG, die in Geld voll auszugleichen seien. Diese Vor- und Nachteile seien auszugleichen, egal ob sie mehr oder weniger erheblich seien (Unterschied zu Art. 5 RPG).

Der Geldausgleich, welcher von der Gemeinde festgesetzt werde, habe seinen Ursprung in der Mehrzuteilung an die B. SA (Zuweisung Parzelle 1206 ohne belastende Dienstbarkeit) und in der Minderzuteilung an A. (Zuweisung Parzelle 309 und 1194 ohne begünstigende Dienstbarkeit). Offensichtlich korrespondierten diese Massnahmen miteinander, weswegen es auch gerechtfertigt sei, den Ausgleich unter den an diesen Vorgang Beteiligten vorzunehmen.

Die Rechtfertigung liege darin, dass sich bei Parzelle 1207 unter den gegebenen raumplanerischen Vorgaben keine vernünftige bauliche Nutzung erzielen lasse und bei Parzelle 1206 demgegenüber optimale Verhältnisse gegeben seien, sofern die Höherbaubeschränkung nicht beachtet werden müsse. Somit sei der Wert des Grundbesitzes der B. SA weit höher einzustufen, wenn auf Parzelle 1206 ein zusätzliches Geschoss realisiert werden könne. Dies sei das Filetstück des ganzen Grundbesitzes der B. SA. Der jetzt geschaffene Zustand lasse sich mit demjenigen gemäss bisheriger Quartierplanung nicht vergleichen. Auf Parzellen 1207 und 1206 verteilte Bauten seien in jeder Hinsicht unattraktiv, nutzungsmässig wie gestalterisch. Somit sei die B. SA zu Recht als Zahlungspflichtige bezeichnet worden.

4. a) Nachdem die Parteien zunächst die Durchführung einer Referentenaudienz ins Auge gefasst hatten, nahmen sie selbst Vergleichsgespräche auf. Die Verfahren R 11 103 und R 11 106 wurden auf entsprechende Begehren vom Instruktionsrichter sistiert, zunächst bis 2. April 2012.

b) Am 3. April 2012 informierte die Gemeinde das Gericht, dass sie in Anwendung von Art. 55 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) bereit sei, im Bereich der der B. SA gehörenden Parzelle 1206 die Gebäudehöhe von 10 m auf 12.5 m zu erhöhen, dies unter Beibehaltung der im Plan "Gestaltung" angegebenen absoluten Höhenkote von 1‘799.5 m.ü.M.. Der Gemeindevorstand habe am 2. April 2012 entsprechend Beschluss gefasst. Da nicht ausgeschlossen sei, dass auch dieser Beschluss beim Verwaltungsgericht angefochten werde, werde die Verlängerung der Sistierung bis Ende Juni 2012 beantragt. Diesem Begehren gab der Instruktionsrichter am 5. April 2012 statt.

c) Der Beschluss des Gemeindevorstandes … vom 2. April 2012 lautet wie folgt:

„Beschluss des Gemeindevorstandes vom 2. April 2012 betreffend Revision Quartierplan „…“; Abänderung des Einsprache- und Genehmigungsentscheids vom 22. August 2011 im Sinne von Art. 55 VRG

I.

Sachverhalt

1. Der Gemeindevorstand hat mit Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 22. August 2011 den revidierten Quartierplan „…“ verabschiedet. Dagegen haben zwei Grundeigentümer beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. Die Verfahren sind unter den Nummern R 11 103 und R 11 106 noch hängig. Nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels im Verfahren R 11 106 B. AG hat das Verwaltungsgerichtspräsidium im Hinblick auf die sich in Gang befindlichen Vergleichsgespräche die beiden Verfahren bis zum 2. April 2012 sistiert.

1. Aufgrund der Sitzung vom 22. Februar 2012 mit den direkt involvierten Personen schien sich zumindest zum Teil eine einvernehmliche Lösung abzuzeichnen. Mit Rundschreiben vom 28. Februar 2012 teilte der Gemeindevorstand den Grundeigentümern im Beizugsgebiet mit, dass er folgende Änderungen des Quartierplans in Erwägung ziehe: „1. ** Art. 10 QPB Nutzungsmass / Art. 13 QPB Gebäude- und Geschosshöhe**

Die B. SA macht geltend, ihr falle es bei Belassung der im Quartiergestaltungsplan festgelegten Gebäudehöhe von 10 m trotz des Wegfalls der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung schwer, die ihr aufgrund der Zonenordnung zustehende BGF von 558,6 m2 (1206: 305,9 / 1207: 252,7) auf Grundstück Nr. 1206 zu realisieren. Dieses Problem lässt sich relativ einfach lösen; einerseits dadurch, dass es der B. SA erlaubt wird, das Gebäude ... Nr. 56B bestehen zu lassen bzw. abzubrechen und im Hofstattrecht wieder aufzubauen, und andererseits, indem auf dem Grundstück Nr. 1206 die Gebäudehöhe von 10 m auf 12 m erhöht wird. Dabei darf die maximale Kote von 1799.50 m.ü.M. allerdings nicht überschritten werden, ansonsten vor allem der Eigentümer der oberliegenden Grundstücke Nr. 1194 und 309 (A.) beeinträchtigt wäre. Bei der vorgeschlagenen Lösung wäre eine Benachteiligung der umliegenden Grundstücke ausgeschlossen.

Diese Änderungen (blau gekennzeichnet) würden sich in den Quartierplanvorschriften wie folgt niederschlagen:

Art. 10 Nutzungsmass

1Das für die einzelnen Grundstücke zulässige Nutzungsmass richtet sich grundsätzlich nach dem Zonenschema im Baugesetz. Für die Grundstücke, die im Zonenplan der Äusseren Dorfzone zugeteilt sind, werden unabhängig der jeweiligen Landflächen folgende Bruttogeschossflächen (BGF) als Grundnutzungsmass zugewiesen:

Grundstück Nr.

Landfläche in der Äusseren Dorfzone in m2

BGF in m2 (AZ 0.7)

309

397

277.9

311

434

303.8

1121

673

471.1

1122

476

333.2

1123

275

192.5**

1193

291

364.0***

1194

223

156.1

1206

437

305.9

1207

361

252.7**

1292

1'363 davon ADZ: 389

272.3

1365

722*

505.4

1703

1'223 davon AZD: 907

634.9

2459

396*

277.2

2460

662*

463.4

• Teilfläche ** Nutzungstransport; siehe Art. 10 Abs. 3 der Bestimmungen *** Maximal zulässige BGF gemäss der bestehenden Baute; siehe auch Art. 10 Abs. 4

2Die den einzelnen Grundstücken gemäss Absatz 1 zugewiesenen Bruttogeschossflächen können um maximal 10 Prozent erhöht werden, sofern die darauf erstellten Bauten eine gute Beziehung untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aufweisen. Die Einhaltung dieser Anforderungen wird im konkreten Baubewilligungsverfahren durch die Baubehörde überprüft.

3Die Nutzung der Grundstücke 1123 und 1207, für die im Quartierplan keine Baubereiche festgelegt sind, kann im Sinne des Baugesetzes auf angrenzende Grundstücke verlagert werden, soweit dies im Rahmen der ausgeschiedenen Baubereichen bzw. den dortigen Gebäudeabmessungsvorschriften möglich ist. Zulässig ist auf Grundstück Nr. 1207 auch ein Abbruch und Wiederaufbau im Rahmen des Hofstattrechts bzw. einer entsprechend reduzierten Kubatur.

4Das bestehende Gebäude auf dem Grundstück Nr. 1193 darf abgebrochen und innerhalb des im Plan «Gestaltung» definierten Rahmens (Baubereich, maximale Gebäudehöhe, Höhenkoten) neu erstellt werden. Dabei kann das heutige Gebäudevolumen ab der Höhenkote von 1781.90 m ü.M. mit einer maximalen Gebäudehöhe von 15.50 m bis auf eine Höhe von maximal 1797.40 m ü.M. wieder errichtet werden. Beim Ersatzneubau kann von der bisherigen Dachform abgewichen werden. Zulässig ist auch ein Abbruch und Wiederaufbau im Rahmen des Hofstattrechts.

Art. 13 Gebäude- und Geschosshöhen

1Die maximal zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den Höhenangaben im Plan Gestaltung sowie nach den Bestimmungen im Baugesetz.

2Bei Erstellung von Steil- oder Walmdächern ist Art. 89 Abs. 4 BauG nicht anwendbar.

3Die im Plan Gestaltung für die Grundstücke 1121 und 1122 angegebenen Gebäudehöhen werden ab Oberkant Dachfläche der unterirdischen Sammelgarage im Parkierungsbereich A (ca. 1787.30 m.ü.M.) gemessen. Liegt das gewachsene Terrain auf dem Grundstück Nr. 1121 höher, dann gilt dieses als Bemessungsbasis.

4Für das Grundstück 1193 bemisst sich die maximal zulässige Gebäudehöhe ab der im Plan Gestaltung angegebenen Höhenkote von 1781.90 m.ü.M.

5Für das Grundstück 1206 gilt eine Gebäudehöhe von 12.50 m. Dabei darf die im Plan „Gestaltung“ angegebenen Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten werden.

6Wohn- und Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.40 m nicht unterschreiten.

2. ** Art. 8 lit. h Recht: Grundstück Nr. 311 / Last: Grundstücke Nr. 1206 und 1206 [recte: 1207]**

Für den Fall, dass auf dem Grundstück Nr. 1207 das bestehende Gebäude beibehalten oder abgebrochen und im Hofstattrecht wieder aufgebaut wird, muss klargestellt sein, dass der Eigentümer des hinterliegenden Grundstücks Nr. 311 (StWE Via …) die Zufahrt nicht nur mitbenutzen, sondern diese nötigenfalls auch selbst erstellen kann unter Beanspruchung des Gebäudes … Nr. 56B.

Diese Änderungen (blau gekennzeichnet) würden sich in den Quartierplanvorschriften wie folgt niederschlagen:

Art. 8 lit. h Recht: Grundstück Nr. 311 / Last: Grundstücke Nr. 1206 und 1207

Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 311 ist berechtigt, die Zufahrt zu der im Plan «Erschliessung» (blauer Pfeil) auf den Grundstücken Nr. 1206 und 311 vorgesehenen unterirdischen Sammelgarage C über die Grundstücke Nr. 1206 und 1207 zu erstellen und mitzubenutzen. Dabei darf das EG/UG des Gebäudes ... Nr. 56B, welches derzeit zur Garagierung benutzt wird, unter möglichster Schonung des übrigen Gebäudes mitbeansprucht werden. Wird auf dem Grundstück Nr. 1207 im Hofstattrecht ein neues Gebäude erstellt, dann ist der Eigentümer des Grundstücks Nr. 1207 verpflichtet, Raum für die Durchfahrt freizuhalten und das Neubauprojekt darauf auszurichten.

3. ** Weiteres Vorgehen**

Wenn sich mit diesen Änderungen ein Teil der Beschwerdepunkte eliminieren liesse, hätte das Verwaltungsgericht in Anwendung von Art. 55 Abs. 3 VRG die Beschwerden der B. SA und A. nurmehr bezüglich der Entschädigungsfrage zu beurteilen. In diesem Punkt erscheint eine Annäherung der gegensätzlichen Standpunkte als ausgeschlossen. Einerseits sind die Vertreter der B. SA der Meinung, eine solche Entschädigung sei ihr gegenüber überhaupt nicht gerechtfertigt und wenn schon müssten die Miteigentümer des Grundstücks Nr. 312 Alfred Degiacomi und Malloth Holzbau AG dafür aufkommen, weil erst das dort zusätzlich zugelassene Attikageschoss die Eliminierung der Höherbaubeschränkung zugunsten der oberliegenden Grundstücke nötig gemacht habe. Auf der andern Seite ist A. als Eigentümer der Grundstücke Nr. 1194 und 309 der Auffassung, mit den erwähnten CHF 900‘000.00 sei der Wegfall der Dienstbarkeit nur ungenügend abgegolten; er macht unter diesem Titel bekanntlich eine Entschädigung von CHF 2 Mio. geltend.

Die oben stehende Änderung würde es denn auch ermöglichen, dass der Quartierplan im Übrigen in Kraft tritt und die bauwilligen Grundeigentümer im Beizugsgebiet die vorgesehene bauliche Nutzung nach all den Jahren realisieren könnten.“

Mit diesem Rundschreiben wurde den Grundeigentümern Gelegenheit gegeben, sich innert 14 Tagen zu dieser in Erwägung gezogenen Änderung des Quartierplans zu äussern.

1. Mit Schreiben vom 1. März 2012 erklärte sich der Rechtsvertreter der B. SA mit der vorgesehenen Änderung, abgesehen von geringfügigen Anpassungen, einverstanden.

Demgegenüber stellte der Vertreter der Eigentümerschaften Robustelli (Grundstück Nr. 1193) und Previtali (Grundstücke Nr. 1122/1123, 358/359) mit Schreiben vom 15. Februar 2012 (recte 15. März 2012) den Antrag, einen Wiederaufbau des Gebäudes auf Grundstück Nr. 1207 nicht zuzulassen und von entsprechenden Änderungen der Quartierplanvorschriften abzusehen. Ein solcher Wiederaufbau würde dem städtebaulichen Ansatz des Quartierplans in verschiedener Hinsicht widersprechen und zudem die Wohnqualität der angrenzenden Grundstücke beeinträchtigen, insbesondere jene des Grundstücks Nr. 1193. Gegen die in Erwägung gezogene Erhöhung der Gebäudehöhe auf Grundstück Nr. 1206 auf 12,5 m sei demgegenüber nichts einzuwenden, nur müsste Gleiches wohl auch auf dem Grundstück Nr. 311 geschehen (analoge Höhenbeschränkung). Schliesslich weist der Vertreter der obgenannten Grundstücke auch darauf hin, dass ohne Zufahrt über Grundstück Nr. 1207 sowohl die Realisierung des Parkierungsperimeters A+ auf Grundstück Nr. 1193 als auch das dritte Parkgeschoss im Parkierungsperimeter A (Grundstücke Nr. 1123, 1122 und 1120) ausgeschlossen wären. Eine Zufahrt unter einem Ersatzneubau hindurch würde unangemessene statische Massnahmen mit erheblicher Kostenfolge nach sich ziehen und sei nicht finanzierbar.

1. Schliesslich liess A. durch seinen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 23. März 2012 folgende Anträge stellen:

„1. Auf die gemäss Rundschreiben vorgesehenen Änderungen sei zu verzichten.

2. Evtl. Der aufliegende Quartierplan sei im Sinne der Anträge der B. SA im Einspracheverfahren abzuändern (Überbauung der Parzelle 1206 und 1207 gemäss geltendem Baugesetz und Beibehaltung der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung zugunsten der Parzelle Nr. 309 und 1194).

3. Subev. Die vorgeschlagene Abänderung gemäss Rundschreiben vom 28. Februar 2012 sei anzuordnen, falls die B. SA auf eine Anfechtung der Entschädigungspflicht gemäss Art. 7a der Quartierplanvorschriften ausdrücklich verzichtet. Andernfalls sei die privatrechtliche Höherbaubeschränkung unverändert zu belassen und Art. 7a der Quartierplanvorschriften aufzuheben.“

Auf die Begründung dieser Anträge wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen näher eingegangen.

II. ** Der Gemeindevorstand zieht in Erwägung**

1. Gemäss Art. 54 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) kann die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid bis zur Urteilsfindung im Sinne der Anträge der Beschwerde führenden Partei abändern. Es liegt im Wesen der Sache, dass auch eine Teilabänderung zulässig ist, wenn die Vorinstanz nur einen Teil der Anträge als begründet erachtet.

1. In ihrer Beschwerde vom 6. Oktober 2011 hat zwar die B. SA die Aufhebung des Quartierplans, eventuell die Rückweisung zur Verbesserung an die Vorinstanz verlangt. Der zugehörigen Begründung ist jedoch zu entnehmen, dass ihr Widerstand gegen den Quartierplan vor allem in der Befürchtung gründet, im Baubereich auf Grundstück Nr. 1206 liessen sich die 558,6 m2 BGF (ab Grundstück Nr. 1206 und 1207) nicht unterbringen, wenn im Baubereich die Gebäudehöhe von 10 m beachtet werden müsste. Ob dies der Fall ist oder nicht, braucht an dieser Stelle nicht abschliessend beurteilt zu werden. Tatsache ist jedenfalls, dass sich dieses Problem relativ einfach lösen lässt, indem der Eigentümerin des Grundstücks Nr. 1206 eine Vergrösserung der Gebäudehöhe auf 12,5 m zugestanden wird. Dabei darf allerdings eine maximale Kote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten werden. Eine solche Modifikation lässt sich umso eher rechtfertigen, als damit keinerlei nennenswerte Nachteile für die Umgebung verbunden sind. Nicht ganz nachvollziehbar sind daher die Anträge von A., welcher sich gegen die vorgesehene Abänderung des Quartierplans zur Wehr setzt und sogar eine Beibehaltung der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung verlangt. Bei seiner ganzen Argumentation übersieht A. nämlich, dass der Nutzungstransfer auf Grundstück Nr. 1206 und die damit einhergehende Eliminierung der Höherbaubeschränkung bereits mit dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 22. August 2011 beschlossen worden ist, und nicht erst im „neusten Planungsvorschlag“ figuriert. Mit der der B. SA zugestandenen Mehrhöhe von 2,5 m ändert sich für den oberliegenden Nachbarn gegenüber dem vom Gemeindevorstand am 22. August 2011 beschlossenen Quartierplan praktisch nichts, wenn die maximale Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten wird.

1. Die von der B. SA angeregte Korrektur bezüglich Art. 13 Abs. 5 QPB drängt sich demgegenüber nicht auf. Gemäss dieser Bestimmung dürfen Wohn- und Arbeitsräume eine lichte Höhe von 2,4 m nicht unterschreiten. Da … keine Vorschriften über die Geschosszahl kennt, wollte man mit dieser Quartierplanvorschrift verhindern, dass ein Bauherr versucht, auf Kosten des Wohnkomforts bzw. der Wohnhygiene möglichst viele Geschosse in eine Überbauung unterzubringen. Deshalb ist es auch richtig, wenn im erwähnten Passus von *„nicht unterschreiten“*die Rede ist.

1. Übrigens besteht auch kein Anlass, beim Grundstück Nr. 311 eine Vergrösserung der Gebäudehöhe vorzunehmen, wie das der Rechtsvertreter der Eigentümergemeinschaften Robustelli und Previtali angeregt hat. Davon ist schon deshalb abzusehen, weil der Einsprache- und Genehmigungsentscheid in diesem Punkt unangefochten geblieben ist und sich die Situation bei diesem Grundstück auch anders präsentiert als beim Grundstück Nr. 1206, und zwar sowohl rechtlich wie faktisch.

1. Auch sonst drängen sich keine weitergehenden materiellen Änderungen des Quartierplans auf, insbesondere nicht die von der B. SA geforderte Zulassung eines Wiederaufbaus auf dem Grundstück Nr. 1207. Zu Recht wird von Seiten des Vertreters der angrenzenden Liegenschaften darauf hingewiesen, dass sich hier aus städtebaulicher Sicht ein neuer Baustandort nicht vertreten lässt, was ja auch der Grund dafür war, dass auf Grundstück Nr. 1207 kein Baubereich ausgeschieden worden ist. Wie im Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 festgehalten, besteht in diesem Bereich lediglich die Bestandesgarantie, welche es der Eigentümerin erlaubt, das Gebäude ... Nr. 56B einstweilen bestehen zu lassen.

1. Sinnvollerweise werden die auf die Erschliessung im Bereich des Grundstücks Nr. 1207 angewiesenen Grundeigentümer nach einer gemeinsamen Lösung suchen, um die Zufahrt für alle Beteiligten möglichst optimal regeln zu können. Der Gemeindevorstand behält sich dabei vor, im Hinblick auf die vorgesehene Erschliessung gestützt auf Art. 36 der Quartierplanbestimmungen weitergehende Dispositionen zu treffen, insbesondere wenn sich die Beteiligten bezüglich der Zufahrt zu den unterirdischen Garagen nicht einigen können.

1. Wie vorne bereits erwähnt, lässt sich mit Bezug auf die Entschädigung für die Aufhebung der Höherbaubeschränkung auf Grundstück Nr. 1206 keine Einigung erzielen, sodass diese Frage vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist.

1. Da nach dem Gesagten nurmehr die Entschädigungsfrage offen ist, erscheint es auch gerechtfertigt, Art. 37 der Quartierplanbestimmungen in dem Sinne zu ändern, dass der Quartierplan bereits mit seiner Verabschiedung in Kraft tritt, und nicht erst mit dem Abschluss der Rechtsmittelverfahren. Dies ermöglicht es der Gemeinde, trotz der bezüglich der Entschädigung noch hängigen Beschwerdeverfahren gestützt auf diesen Quartierplan Baubewilligungen zu erteilen.

1. Für das vorliegende Abänderungsverfahren werden keine Kosten erhoben.

III. ** Demnach erkennt der Gemeindevorstand**

1. Die dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 zugrunde liegenden Quartierplanvorschriften werden im nachstehenden Artikel geändert (Änderung blau markiert):

Art. 13 Gebäude- und Geschosshöhen

1Die maximal zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den Höhenangaben im Plan Gestaltung sowie nach den Bestimmungen im Baugesetz.

2Bei Erstellung von Steil- oder Walmdächern ist Art. 89 Abs. 4 BauG nicht anwendbar.

3Die im Plan Gestaltung für die Grundstücke 1121 und 1122 angegebenen Gebäudehöhen werden ab Oberkant Dachfläche der unterirdischen Sammelgarage im Parkierungsbereich A (ca. 1787.30 m.ü.M.) gemessen. Liegt das gewachsene Terrain auf dem Grundstück Nr. 1121 höher, dann gilt dieses als Bemessungsbasis.

4Für das Grundstück 1193 bemisst sich die maximal zulässige Gebäudehöhe ab der im Plan Gestaltung angegebenen Höhenkote von 1781.90 m.ü.M.

5Für das Grundstück 1206 gilt eine Gebäudehöhe von 12.50 m. Dabei darf die im Plan „Gestaltung“ angegebene Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten werden.

6 Wohn- und Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.40 m nicht unterschreiten.

Dementsprechend wird im Quartierplangestaltungsplan folgende Anpassung vorgenommen:

Im Baubereich des Grundstücks Nr. 1206 wird die Höhenangabe (10.00 m) durch die Höhenangabe 12.50 m ersetzt.

1. Die dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 zugrunde liegenden Quartierplanvorschriften werden sodann im nachstehenden Artikel geändert (Änderung blau markiert):

Art. 37 Inkrafttreten

1Der Quartierplan „…“ tritt nach seinem Erlass durch die Baubehörde … in Rechtskraft.

1. Für die Änderung des Einsprache- und Genehmigungsentscheids werden keine Kosten erhoben.

1. Gegen diesen Änderungsentscheid kann innert 30 Tagen seit Mitteilung Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben werden.

1. Mitteilung an sämtliche Grundeigentümer.

Freundliche Grüsse

Gemeindevorstand …

Der Gemeindepräsident:

Sigi Asprion

Die Gemeindeschreiberin:

Barbara A. Stecher“

d) Dieser Beschluss erwuchs in Rechtskraft. Daraufhin schrieb der Instruktionsrichter die Beschwerden R 11 103 und R 11 106 nach Gewährung des rechtlichen Gehörs am 24. August 2012 teilweise ab und legte die Verfahren zusammen. Die Verfügung lautete wie folgt.

Die Verfahren R 11 103 und R 11 106 werden zusammengelegt.

Es wird festgestellt, dass in den Verfahren R 11 103 und R 11 106 lediglich noch streitig und somit vom Gericht zu entscheiden ist, ob, und, falls ja, in welcher Höhe die Eigentümerin von Parzelle 1206 oder allenfalls Dritteigentümer den Eigentümern von Parzellen 309 und 1194 für die Aufhebung der auf Parzelle 1206 lastenden Höherbaubeschränkung zugunsten von Parzellen 309 und 1194 eine Entschädigung zu bezahlen hat (Art. 7a der Quartierplanbestimmungen). Diesbezüglich werden die Verfahren weitergeführt. Im Übrigen werden die Beschwerden in den Verfahren R 11 103 und R 11 106 als gegenstandslos geworden abgeschrieben.

e) Die betreffende Teilabschreibungsverfügung des Instruktionsrichters vom 24. August 2012 ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

5. Mit Eingabe vom 28. September 2012 erklärte der Rechtsanwalt des Beschwerdeführers den Rückzug der Beschwerde im Verfahren R 11 103. Gleichzeitig werde beantragt, dass die Beschwerde der B. SA (Verfahren R 11 106) als gegenstandslos abzuschreiben sei, evtl. die betreffende Beschwerde antragsgemäss gutgeheissen oder abgewiesen werde.

6. Am 4. Oktober 2012 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerin ein Vertreter der B. AG in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. …) anwesend war. Die Beschwerdegegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) war durch einen Vertreter des Gemeindebauamtes und ihren Rechtsvertreter (RA Dr. …) präsent. Der Beschwerdegegner war durch seine Tochter sowie deren Rechtsanwalt (RA Dr. …) vertreten. Allen Anwesenden wurde die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zur Streitsache zu äussern. Vor dem Augenschein wurde allen Beteiligten von der Beschwerdegegnerin noch ein „Volumetrischer Situationsplan“ über die geplanten Bauhöhen (Ebene 5 und zusätzliche Ebene 6 auf Parz. 1206) zugestellt, auf welchen anlässlich des Augenscheins allseits Bezug genommen wurde. Von Seiten des Gerichtes wurden zudem noch insgesamt 30 Fotos über die genauen Orts-, Raum- und Erschliessungsverhältnissen im Quartierplangebiet mit den Parzellen 1206/1207, 309/1194 und 312 erstellt und zu den Akten genommen. Über die Ausführungen am Augenschein wurde ein Protokoll erstellt.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 22./30. August 2011, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1/Vorinstanz) die Einsprache der Eigentümerin der Parzellen 1206 und 1207 (Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 bzw. Beschwerdegegnerin 2 im Verfahren R 11 103) betreffend Genehmigung des Quartierplans „…“ abwies und die Einsprache des Eigentümers der Parzellen 309 und 1194 (Beschwerdeführer im Verfahren R 11 103 bzw. Beschwerdegegner im Verfahren R 11 106) teilweise guthiess. Mit Erklärung (Ergänzung) vom 23. September 2011 hielt die Vorinstanz noch fest, dass ein Nutzungstransport von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 gemäss Quartierplan zulässig sei, die Höherbaubeschränkung zulasten der Parzelle 1206 aufgehoben werde und damit die Realisierung eines zusätzlichen Geschosses (Ebene 6) von ca. 170 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) auf Parzelle 1206 möglich sei, womit die bestehende BGF von 260 m2 auf ca. 450 bis 500 m2 erhöht werden könnte. Als finanziellen Ausgleich für diese Geschoss- und Nutzungserhöhung zu Gunsten der Eigentümerin der Parzelle 1206 habe diese den Eigentümer der hangaufwärts hinterliegenden Parzellen 309 und 1194 – wegen der Aufhebung der bisher zu seinen Gunsten bestehenden Höherbaubeschränkung auf Parzelle 1206 – angemessen zu entschädigen, wobei eine Entschädigungssumme von Fr. 900‘000.-- (gemäss Schätzungsbericht vom 29. April 2011) und nicht etwa von Fr. 2 Mio. (wie vom Eigentümer der Parzellen 309/1194 verlangt) festgelegt worden sei.

b) Mit Beschluss der Vorinstanz vom 2. April 2012 betreffend „Revision des betreffenden Quartierplans“ (samt Abänderung des Einsprache- und Genehmigungsentscheids vom 22./30. August 2011) wurden die erwähnten Anpassungen (vgl. Ergänzung vom 23. September 2011) in die Quartierplanbestimmungen (QPB) überführt: So insbesondere Art. 13 QPB (Gebäude-/Geschosshöhe; mit Gebäudeerhöhung auf Parzelle 1206 von bisher 10 m auf neu 12.5 m [zusätzliches Geschoss; Ebene 6] und einer absoluten Höhenquote von maximal 1‘799.5 m.ü.M.) und Ziff. 3 Weiteres Vorgehen (Eliminierung Höherbaubeschränkung [Dienstbarkeit] gegen kompensationsweise Entschädigung von Fr. 900‘000.-- [anstatt Fr. 2 Mio.]). Diese Abgeltungssumme wurde neu so in Art. 7a QPB festgeschrieben bzw. aufgenommen. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

c) Mit Teilabschreibungsverfügung vom 24. August 2012 legte der Instruktionsrichter die Verfahren R 11 103 und 106 zusammen und erklärte diese für gegenstandslos, soweit sie nicht den Bestand und die Höhe der ermittelten Entschädigung wegen Wegfalls der Höherbaubeschränkung beträfen, worauf der Anwalt im Verfahren R 11 103 Rückzug der Beschwerde vom 3. Oktober 2011 erklärte.

d) Beschwerdethema bildet demnach hier nur die Frage, ob die festgelegte Entschädigungssumme von Fr. 900‘000.-- zu Recht der davon profitierenden Eigentümerin der Parzellen 1206/1207 (für den Wegfall der Höherbaubeschränkung zu Lasten des Eigentümers der hinterliegenden Parzellen 309/1194) auferlegt wurde (Rechtmässigkeit von Art. 7a QPB) oder ob stattdessen die Planungsbehörde (Vorinstanz) bzw. Dritte (Quartierplangenossen auf Parzelle 312) finanziell dafür hätten aufkommen müssen.

e) In formeller Hinsicht wird vom Rückzug der Beschwerde im Verfahren 103 Kenntnis genommen und die besagte Beschwerde infolge Gegenstandlosigkeit nach Art. 55 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) abgeschrieben. Gemäss Art. 72 Abs. 1 VRG ist eine allfällige Kostenpflicht jedoch auch gegenüber dem Veranlasser eines Verfahrens möglich und zulässig, zumal wenn sich der Beschwerdeführer erst sehr spät aus einem laufenden Beschwerdeverfahren zurückzieht und damit dem Gericht bereits erheblicher Arbeitsaufwand entstanden ist.

2. a) Ausgangspunkt für die materielle Streitentscheidung sind die einschlägigen Bestimmungen auf kantonaler Ebene (Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG]) sowie auf kommunaler Ebene die ortsspezifischen Quartierplanbestimmungen [QPB]), welche in dieser rangmässigen Reihenfolge wie folgt lauten (kursiv/unterstrichen hier besonders**wichtig):

Art. 51 KRG Quartierplanung (1. Zweck und Inhalt)

1Die Quartierplanung regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung dies erfordert.

2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und -erschliessungsplan.

3**Für Bereinigung von beschränkten dinglichen Rechten, Vormerkungen und Anmerkungen gelten die Bestimmungen über die Landumlegung sinngemäss.

Art. 52 KRG ** Quartierplanung (2. Bestandteile)**

1**Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriftenüber die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen.

Art. 53 KRG Verfahren

1**Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderung des Quartierplans*.* Die Gemeinden können für den Erlass und Änderungen den Gemeinderat für zuständig erklären.

Art. 69 KRG Landabzüge, Neuzuteilung [bei Landumlegungen]

1Von der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes wird das Land unentgeltlich in Abzug gebracht, das für die Erschliessung sowie für Gemeinschaftsanlagen benötigt wird, die überwiegend den Bedürfnissen des Umlegungsgebietes dienen. Die Abtretung von Boden oder Rechten zu weitergehenden öffentlichen Zwecken richtet sich, sofern keine Einigung erzielt wird, nach den Vorschriften des Enteignungsgesetzes.

2**Die nach den Landabzügen übrig bleibende Fläche wird im Verhältnis des eingeworfenen Landes und unter Berücksichtigung aller mit dem alten und neuen Besitzstand verbundenen Vor- und Nachteile auf die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer verteilt. Mehr- und Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen sind in Geld voll auszugleichen.

Art. 70 KRG Bereinigung der Rechte

1**Vor der Neuzuteilung sind die Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt die dinglichen Rechte, Vormerkungen und Anmerkungen zu bereinigen und die Grundbuchanmeldung vorzubereiten.

2Mit Ausnahme der übertragenen oder neu begründeten Rechte sowie der Grundpfandrechte gehen mit dem Erwerb des Eigentums an den neu zugeteilten Grundstücken sämtliche beschränkten dinglichen Rechte sowie sämtliche Vormerkungen und Anmerkungen des alten Bestandes unter.

Art. 71 KRG Kosten

1**Die Kosten der Landumlegung und Grenzbereinigung einschliesslich der Kosten der Vermessung und Vermarkung gehen zulasten der Beteiligten. Die Gemeinde leistet ausnahmsweise Beiträge, soweit an den Massnahmen ein weitergehendes öffentliches Interesse besteht.

2Für die Abgabepflicht und die Aufteilung der Kosten unter den Beteiligten gelten sinngemäss die Bestimmungen für die Erhebung von Beiträgen.

Art. 7a QPB Entschädigung für Aufhebung Höherbaubeschränkung

1Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 wird verpflichtet, den Eigentümern der Grundstücke Nr. 309 und 1194 für die Aufhebung der zu Gunsten dieser Parzellen bestehenden Höherbaubeschränkung eine Entschädigung zu bezahlen**.

2Diese Entschädigung beläuft sich auf insgesamt Fr. 900'000.00 (Franken neunhunderttausend) und ist vom Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 im Verhältnis zu den Grundstücksflächen den Eigentümern der Grundstücke Nr. 309 und 1194 zu bezahlen. Massgebend für die Zahlungspflicht ist der Zeitpunkt des Eigentums im Zeitpunkt der Fälligkeit der Entschädigungspflicht.

3Die Entschädigung ist auf den Zeitpunkt zur Zahlung fällig, da eine rechtskräftige Baubewilligung für ein Gebäude vorliegt, welches den Rahmen der Höherbaubeschränkung sprengt. Liegt ein solcher Fall vor, dann darf mit dem Bau erst begonnen werden, wenn die Bezahlung der Entschädigung nachgewiesen ist.Zur Sicherung dieser Zahlungspflicht wird in der Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht.

b) Nachdem die Teilabschreibungsverfügung vom 24. August 2012 unangefochten in Rechtskraft erwuchs, ergibt sich für die Beschwerdeführerin (im Verfahren R 11 106) folgende Situation: Sie kann ihr bestehendes Haus auf Parzelle 1207 beibehalten und umbauen, jedoch nicht abreissen und wieder aufbauen. Sie kann zudem die noch auf Parzelle 1207 zur Verfügung stehende respektive nicht konsumierte Bruttogeschossfläche (BGF) von 152.2 m2 auf Parzelle 1206 übertragen (gemäss Schreiben der Vorinstanz vom 25. Juni 2012 akzeptiert). Ferner kann die Beschwerdeführerin beim Baustandort auf Parzelle 1206 ein zusätzliches Geschoss von ca. 170 m2 BGF erstellen und im Falle eines Neubaues kann sogar noch die Fläche des ersten und zweiten Vollgeschosses um je 25 m2 BGF vergrössert werden. Wenn die Beschwerdeführerin das Haus auf Parzelle 1207 stehen liesse (100 m2 BGF konsumiert) und auf Parzelle 1206 das bestehende Gebäude abreissen und dafür einen Neubau erstellen würde, hätte sie auf Parzelle 1206 anstatt nur (wie bisher) eine BGF von 306 m2 neu im Ganzen – dank des AZ-Transports von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 im Umfang von 152.5 m2 - eine weit höhere BGF von ca. 458.5 m2 zur Verfügung. Dies entspräche ungefähr auch der Grundfläche der bewohnbaren Geschosse (170 m2 x 3 = 510 m2 minus der Mauerflächen). Zusammen mit der auf Parzelle 1207 konsumierten BGF von ca. 100 m2 ergäbe sich somit die Summe von total möglichen 558 m2 BGF auf beiden Parzellen (1206/1207), was dem ursprünglichen Bestand nach bisheriger Quartierplanung entsprochen hätte. Mit dem weiteren Beschluss der Vorinstanz vom 2. April 2012 wurde die maximale Gebäudehöhe auf Parzelle 1206 nochmals um 2.5 m von zuvor 10 m auf neu 12.5 m angehoben, so dass den diesbezüglichen Bedenken der Beschwerdeführerin definitiv vollumfänglich Rechnung getragen wurde. In dieser Beziehung erleidet die Beschwerdeführerin also sicherlich keinen Nachteil. Sie hat sich denn auch mit der Teilabschreibung der Beschwerden einverstanden erklärt. Hingegen hat sie den Vorteil, dass sie 152.5 m2 BGF, welche auf Parzelle 1207 nur schlecht oder gar nicht hätten realisiert werden können, mittels des zulässigen Nutzungstransportes gemäss neuer Quartierplanung an bester Lage auf Parzelle 1206 realisieren kann und auch muss, sofern sie diese zusätzliche BGF tatsächlich zu ihrem Vorteil nutzen will.

c) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich bei diesen planerischen und raumgestalterischen Änderungen nicht um eine Mehrwertabschöpfung laut Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und Art. 19 Abs. 3 KRG, welche folgenden Inhalt haben:

Art. 5 RPG Ausgleich und Entschädigung

1Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz (RPG) entstehen.

2Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.

3Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

Art. 19 KRG Boden- und Baulandpolitik

1Die Gemeinden fördern die Verwirklichung ihrer Planungen durch eine den örtlichen Verhältnissen angepasste aktive Boden- und Baulandpolitik.

2Die Gemeinden treffen insbesondere bei Einzonungen und Umzonungen die erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens für den festgelegten Zonenzweck.

3Führen planerische Massnahmen zu erheblichen Vor- oder Nachteilen, können die Gemeinden mit den Betroffenen vertraglich einen angemessenen Ausgleich festlegen.

Die soeben zitierten Bestimmungen (RPG/KRG) betreffen beide eindeutig das Verhältnis zwischen Staat (Gemeinwesen) und privatem Grundeigentümer. Ersterer schöpft einen Planungsmehrwert ab und Letzterer muss ihn bezahlen. Darum geht es vorliegend aber nicht, wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom 10. November 2011 zur Beschwerde R 11 106 in Ziff. 31 ff. überzeugend dargelegt hat. Die Gemeinde wäre mangels gesetzlicher Grundlage zur Abschöpfung eines Planungsmehrwerts im Übrigen sachlich gar nicht berechtigt (vgl. Arbeitshilfe KRG zu Art. 19 KRG).

d) Im konkreten Fall handelt es sich vielmehr um eine sinngemässe „Landumlegung“, mit der Besonderheit, dass hier nur ein beschränktes dingliches Recht Gegenstand der diesbezüglichen Bereinigung im Sinne von Art. 70 Abs. 1 KRG bildet. Laut Art. 69 Abs. 2 KRG sind Mehr- und Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen in Geld voll auszugleichen. Dabei ist nur logisch, dass Adressat der Ausgleichspflicht derjenige ist, welcher eine entsprechende Mehrzuteilung respektive einen besonderen Vorteil in einer einzelnen Zuteilung erhält und umgekehrt Empfänger der Ausgleichsleistung – die vollumfänglich in Geld zu erbringen ist – derjenige ist, welcher eine entsprechende Minderzuteilung respektive einen besonderen Nachteil in einer einzelnen Zuteilung erfährt. Zu Recht führte die Vorinstanz daher in ihrer Vernehmlassung zur Beschwerde R 11 106 (vgl. Ziff. 33 ff.) aus, dass die planerischen Massnahmen (Aufhebung der Höherbaubeschränkung zulasten Parzelle 1206 bzw. Nichtaufhebung derselben zu Gunsten der Parzellen 309 und 1194; Beibehaltung des bisherigen Gebäudes auf Parzelle 1207; Vorschrift des AZ-Transports von 152.5 m2 ab Parzelle 1207 auf Parzelle 1206; sowie letztlich noch Heraufsetzung der Gebäudehöhe von 10 m auf 12.5 m auf Parzelle 1206) miteinander korrespondieren würden, weshalb es in einer Gesamtbetrachtung auch gerechtfertigt sei, den Wertausgleich in Geld allein und ausschliesslich unter den an diesem Vorgang beteiligten Grundeigentümern im betreffenden Quartierplangebiet vorzunehmen.

e) Dritteigentümer – wie z.B. die Quartierplangenossen auf Parzelle 312 – können demgegenüber nicht zur Zahlungspflicht herangezogen werden. Der Verzicht auf eine Erweiterungsmöglichkeit auf Parzelle 1207 erfolgte nämlich aus sachlich begründeten, nachvollziehbaren Motiven: Im Planungsbericht der Gemeinde für die dritte öffentliche Auflage (BB 10) wurde dazu ausdrücklich ausgeführt, dass das Haus auf Parzelle 1207 im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden sehr klein sei, die Parzellenform ungünstig und schmal sei und dadurch die zweckmässige Bebauung und Ausnützung dieses Grundstücks erschwert sei. Wenn die benachbarte Parzelle 312 (unmittelbar im Südosten) überbaut sei, werde das Haus auf Parzelle 1207 vollständig zwischen dem Wohnhaus an der Via … (Neubau mit 15.5 m Gebäudehöhe möglich) und dem Neubau auf Parzelle 312 (entlang der …) eingeschlossen sein. Aus räumlicher und ortsgestalterischer Sicht sei es deshalb von Vorteil, wenn Parzelle 1207 nicht bebaut sei. Aufgrund dieser einleuchtenden Feststellungen geht es hier also auf jeden Fall nicht primär um einen Vorteil für Dritteigentümer, sondern klarerweise um die Bereinigung einer städtebaulich unbefriedigenden Situation, wobei aber Rücksicht darauf zu nehmen ist, dass das bestehende Gebäude auf Parzelle 1207 infolge Bestandesgarantie nicht einfach beseitigt werden kann. Dieser städtebauliche Nachteil ist hier aber – soweit möglich – behoben worden, indem von der Gemeinde bestimmt wurde, dass jenes Gebäude nicht ersetzt werden dürfe.

f) Eine Ausgleichspflicht, sofern eine solche überhaupt bejaht werden kann, würde somit einzig und allein die Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 treffen. Dass eine solche Verpflichtung besteht, ist für das Gericht offensichtlich, wird doch durch die erfolgte Mehrzuteilung laut Art. 69 Abs. 2 KRG der Wert des der Beschwerdeführerin gehörenden Baulandes (insbesondere von Parzelle 1206) wirtschaftlich massiv erhöht. Darin liegt zudem auch ein besonderer Vorteil für die Beschwerdeführerin vor, da der durch die Mehrzuteilung entstehende Vorteil (ein zusätzliches Geschoss; Ebene 6, mit erweiterter Gebäudehöhe 12.5 m und absoluter Höhenquote von maximal 1‘799.5 m.ü.M.) einzig der Beschwerdeführerin auf Parzelle 1206 zugute kommt.

g) Nach dem Gesagten steht demnach fest, dass es im konkreten Fall nicht in erster Linie um den Ausgleich eines durch die Neuzuteilung bewirkten Mehrwerts bei der Beschwerdeführerin geht. Primäres Ziel der Ausgleichspflicht ist es vielmehr, den beim ehemaligen Beschwerdeführer im Verfahren R 11 103 und Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren eingetretenen Minderwert finanziell zu kompensieren. Dass der damit Hand in Hand so entstandene Mehrwert bei der Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 eintritt, führt indessen nicht dazu, dass für die Berechnung der zu zahlenden Entschädigungssumme der bei der Beschwerdeführerin angefallene Mehrwert zu berücksichtigen wäre, sondern es ist dafür auf den dadurch verursachten Minderwert der Parzellen 309/ 1194 abzustellen, wobei die Zahlungspflicht einzig und allein bei der davon profitierenden Beschwerdeführerin der Parzellen 1206/1207 liegen kann. Bemessungsgrundlage ist demnach die durch die Aufhebung der Dienstbarkeit aus dem Jahre 1929 eingetretene Minderwert für die hinterliegenden Parzellen 309/1194 des früheren Beschwerdeführers (im Verfahren R 11 103). Dieser Minderwert ist nun in der Schätzung vom 29. April 2011 von einem ausgewiesenen, neutralen Fachmann (Architekt G./KB 7) durchaus nachvollziehbar festgelegt und von der Vorinstanz im Rahmen ihres diesbezüglich weiten Ermessens unter Heranziehung der Argumente des erwähnten Schätzers somit korrekt auf insgesamt Fr. 900‘000.-- festgesetzt worden. An der angefochtenen Quartierplanbestimmung (Art. 7a QPB) im Zuge der Revision des betreffenden Quartierplans gibt es folglich nichts auszusetzen, was zu ihrer Bestätigung im Sinne der von der Vorinstanz vertretenen Rechtsauffassung (Entschädigungspflicht Beschwerdeführerin über Fr. 900‘000.-- zugunsten Eigentümer Parzelle 309/1194 für teils verminderte Aussicht auf den See im Süden bzw. auf die Alpenwelt im Südwesten) bei Ausübung/Realisation der auf Parzelle 1206 intensivierten Nutzungsmöglichkeit (Zusatzgeschoss [Ebene 6] mit ca. 170 m2 BGF sowie zulässige Gebäudehöhe neu auf 12.5 m erweitert) führen muss.

3. a) Der angefochtene Entscheid vom 22./30. August 2011 der Vorinstanz (mit Ergänzung vom 23. September 2011 sowie Beschluss vom 2. April 2012) betreffend Revision des fraglichen Quartierplanes erweist sich damit insgesamt als rechtmässig und vertretbar, was im Resultat zur Abweisung der Beschwerde vom 6. Oktober 2011 (im Verfahren R 11 106) führt, soweit die Angelegenheit infolge Rückzugs der Beschwerde vom 3. Oktober 2011 (im Verfahren R 11 103) nicht bereits gegenstandslos geworden ist und daher - kostenfällig laut Art. 72 Abs. 1 VRG – abzuschreiben ist.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zum grösseren Teil der Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 und zum kleineren Teil dem Beschwerdeführer im Verfahren R 11 103 aufzuerlegen. Die aussergerichtlichen Entschädigungen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG werden gegenseitig wettgeschlagen, was bedeutet, dass sowohl die Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 als auch der Beschwerdeführer im Verfahren R 11 103 die jeweils bei ihnen angefallenen Anwaltskosten selber zu tragen haben. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte, soweit die Streitangelegenheit (Beschwerdeverfahren R 11 103) überhaupt zu einer gerichtlichen Beurteilung führte bzw. nicht bereits vorher vom Beschwerdeführer zurückgezogen wurde.

Demnach erkennt das Gericht:

1. a) Die Beschwerde im Verfahren R 11 106 wird abgewiesen.

b) Die Beschwerde im Verfahren R 11 103 wird infolge Rückzugs abgeschrieben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

• aus einer Staatsgebühr von

Fr.

7‘000.--

• und den Kanzleiauslagen von

Fr.

827.--

zusammen

Fr.

7‘827.--

gehen anteilsmässig zu Fr. 4‘472.50 zulasten der B. AG (R 11 106) und zu Fr. 3‘354.50 zulasten von A. (R 11 103) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Parteientschädigungen (Verfahren R 11 103/106) werden gegenseitig wettgeschlagen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 26. Juni 2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_65/2013).