R 07 100
4. Kammer
URTEIL
vom 15. Februar 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Erstwohnungsanteilsverpflichtung und Wiederherstellung gesetzmässiger Zustand
1. Am 2. Juli 2001 bewilligte die Gemeinde … … unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf der in dessen Alleineigentum stehenden Parzelle Nr. 237. Eine dieser Auflagen (Ziff. 2.4. des Dispositivs) betraf die in Art. 63 ff. BG enthaltene Erstwohnungsanteilsverpflichtung zulasten der Wohnung 1 im ersten sowie der Wohnung 2 im 2. OG, welche gleichzeitig in Form einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung als Anmerkung zulasten von Parzelle 2374 angemeldet werde. Sie behielt sich ferner vor, ob und zu welchem späteren Zeitpunkt diese Eigentumsbeschränkung „Erstwohnung“ mit einer ergänzenden Verfügung auch auf den betreffenden Stockwerkanteilen angemerkt werden solle.
Am 26. November 2001 bewilligte die Gemeinde … ein Abänderungsgesuch. Sie verfügte gleichzeitig die Verpflichtung betreffend Erstwohnungsanteil neu zulasten der Wohnungen im 2. und 3. OG und hielt fest, dass diese Verpflichtung zur Anmerkung im Grundbuch unter gleichzeitiger Löschung der noch am 2. Juli 2001 verfügten Anmerkung, zulasten Parzelle 2374 angemeldet werde. Ferner behielt sie sich vor, ob und zu welchem späteren Zeitpunkt diese Eigentumsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung auch auf den betreffenden Stockwerkanteilen angemerkt werden solle.
Weder die in der ursprünglichen Baubewilligung vom 2. Juli 2001 enthaltene Auflage „Erstwohnungsanteil“ noch die im zweiten Baubescheid aufgenommene wurden seitens der Gemeinde zur Anmeldung gebracht, so dass eine Anmerkung unterblieb.
Am 21. November 2001, kurz vor Erlass der Abänderungsbewilligung, verkaufte … einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft Nr. 2374 an ... Am 12. Dezember 2001 (Grundbucheintrag) wurde an der Liegenschaft Stockwerkeigentum (GB-Bl.-Nrn. S54181-S54189) begründet.
Am 23. Mai 2002 (Grundbucheintrag) verkauften … und … … die Stockwerkeinheit S54185 (3 ½-Zimmerwohnung Nr. 33 im 3. OG) und … die Stockwerkeinheit S54184 (2 ½-Zimmerwohnung Nr. 23 im 2. OG). Der im Kaufvertrag enthaltene Beschrieb der Stammparzelle 2374 verwies für die Anmerkungen auf das Grundbuch.
Mit Verfügung vom 29. November 2004, mitgeteilt u.a. an … (Bauherrschaft), … und …, ermächtigte der Gemeindevorstand das Grundbuchamt, nach Inkrafttreten dieser Verfügung die Anmerkung betreffend Erstwohnung auf Parzelle 2374 zu löschen und neu unter dem Stichwort „Erstwohnung“ auf Stockwerkeinheiten 54183, 54184 und 54185 anzumerken. In den Erwägungen wies der Gemeindevorstand auf den diesbezüglichen Vorhalt in der Baubewilligung vom 26. November 2001 hin.
Den dagegen von … am 28. Dezember 2004 erhobenen Rekurs (VGU R 04 128) hiess das Verwaltungsgericht gut und hob die angefochtene Verfügung, soweit darin die grundbuchliche Anmerkung Erstwohnung auf den im Eigentum des Rekurrenten … stehenden Stockwerkeinheiten 54184 und 54185 in Grundbuch verfügt werde, auf. Es sah das rechtliche Gehör verletzt. Zudem wies es darauf hin, dass der Anmerkung einer Erstwohnungsverpflichtung lediglich deklaratorischer Charakter zukomme. Die Auflage in den Baubewilligungen sei sicher der Bauherrschaft und Verkäuferschaft, offenbar aber bis zum allfälligen Beweis des Gegenteils nicht der Käuferschaft bekannt gewesen, was im Rahmen der erforderlichen Gewährung des rechtlichen Gehörs abzuklären sei.
Die von der Gemeinde in der Folge getroffenen Abklärungen ergaben, dass ihrerseits der Nachweis der Bösgläubigkeit von … mit Bezug auf den Erwerb der beiden StWE-Einheiten S54184 und S54185 nicht zu erbringen war. Dementsprechend verfügte der Gemeindevorstand am 21. August 2006 denn auch, dass er auf die Durchsetzung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung gegenüber … verzichte. Er behalte sich aber vor, gegen den Bauherrn, …, ein Strafverfahren wegen Missachtung kommunaler Bauvorschriften einzuleiten. Die Verfügung wurde auch … eröffnet.
Am 25. August 2006 leitete die Gemeinde gegen … ein Strafverfahren wegen Missachtung der im BG enthaltenen Vorschriften zur Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus ein und forderte ihn auf zum Vorhalt Stellung zu nehmen. Dabei wurde der Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Gemeinde von einem besonders schweren Fall im Sinne von Art. 95 KRG ausgehe und dass ein Einzug des widerrechtlich erzielten Gewinns geprüft werden müsste. Gleichzeitig wurde … ersucht, seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse seit dem 1. Januar 2000 offen zu legen.
In der Folge führten … und die Gemeinde über die Vorhalte und deren Folgen vertieft Korrespondenz (15. September, 3. Oktober, 17. November 2006, 16. Februar, 26. März 2007) und trafen sich am 6. Juni 2007 auch noch zu einem Einigungsgespräch. Der von … vorgebrachte Vergleichsvorschlag wurde von der Gemeinde aus grundsätzlichen Überlegungen abgelehnt.
Nach weiterer Korrespondenz (4. Juli, 30. Juli 2007) verfügte der Gemeindevorstand gegenüber … am 3. September 2007 mit ausführlich begründetem Entscheid, … werde wegen Verletzung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung im Sinne von Art. 63 BG mit einer Busse von CHF 10'000.00 bestraft (Ziff. 1). Zudem werde er verpflichtet, die auf StWE-Einheiten 54184 und 54185 lastende Erstwohnungsanteilsverpflichtung mit einer Ersatzabgabe von CHF 85'799.57 abzugelten (Ziff. 2). Zudem habe er die Verfahrenskosten von CHF 2'500.00 zu bezahlen (Ziff. 3).
2. Dagegen liess … beim Verwaltungsgericht am 5. Oktober 2007 frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Zudem sei die Gemeinde anzuweisen, das zur Diskussion stehende Straf- und Wiederherstellungsverfahren einzustellen. Zur Begründung machte er vorweg eine in verschiedenen Punkten unzutreffende Sachverhaltsdarstellung in der angefochtenen Verfügung geltend. Hinsichtlich des Bussverfahrens berief er sich in formeller Hinsicht erneut auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, welche er zum einen darin erblickte, dass die Gemeinde es erneut unterlassen habe, die Gründe aufzuzeigen, welche dazugeführt hätten, dass die Anmerkung nie im Grundbuch eingetragen worden sei. Abgesehen davon, dass die Gemeinde es an einer hinreichenden Begründung für einen Wechsel vom Buss- ins Wiederherstellungsverfahren habe mangeln lassen, fehle es für die Ausfällung einer Busse auch an einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage. Ebenso seien die getätigten Abklärungen unzureichend. Eine persönliche Mitwirkungspflicht bestehe, soweit im vorliegenden Verfahren von Interesse, nicht. Zudem hätten auch die fehlbaren Gemeindefunktionäre und … ins Verfahren einbezogen werden müssen. Im Übrigen wäre seines Erachtens selbst eine allfällige Zuwiderhandlung längst verjährt. Hinsichtlich des Wiederherstellungsverfahrens erachtete er die angeordnete Bezahlung einer Ersatzabgabe als unzulässig, zumal gar nicht feststehe, dass der heutige Zustand der Nutzung der Wohnung … als Zweitwohnung überhaupt rechtmässig sei. Wenn sich die Gemeinde auf den Standpunkt stelle, dass die Realerfüllung gegenüber dem Käufer nicht mehr möglich sei, so stehe dies in Widerspruch zu Treu und Glauben. Letztlich stehe aber auch nicht die Frage der Zulässigkeit der Realerfüllung, sondern die Frage, ob die betreffende Wohnung mit einer Erstwohnungsanteilsverpflichtung belastet werden dürfe, im Vordergrund. So oder anders müsste aber auch ein allfällig geschuldeter Betrag hälftig von … übernommen werden; ansonsten eine unzulässige rechtsungleiche Behandlung vorliegen würde.
3. Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen. Die gerügten Gehörsverletzungen erachtete sie aufgrund der Vorgeschichte als geradezu mutwillig. Hinsichtlich der ausgefällten Busse legte sie ausgehend von der in Art. 59 aKRG enthaltenen Strafbestimmung ausführlich dar, warum der Beschwerdeführer als Bauherr und Verkäufer der mit einer Erstwohnungsanteilsverpflichtung belasteten Wohnung ins Recht gefasst und aufgrund des ihm zur Last gelegten, zumindest grobfahrlässigen Verhaltens gebüsst werden könne und weshalb die Voraussetzung für die behauptete Verjährung der Tat noch gar nicht eingetreten sein könne. Hinsichtlich des gerügten Wiederherstellungsverfahrens führte sie aus, dass damit nicht nur die physische Wiederherstellung gemeint sei, sondern dieser Zustand auch mittels einer Ersatzabgabe erzielt werden könne. Dass der heutige Zustand gesetzwidrig sei, sei offenkundig. Dabei stehe das Wahlrecht nicht nur dem Ersteller zu, sondern auch der Gemeinde, wenn andere Möglichkeiten ausser Betracht fielen.
4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien die Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 106 KRG wurde mit dessen Inkrafttreten am 1. November 2005 das aus dem Jahre 1973 stammende kantonale Raumplanungsgesetz aufgehoben. In Art. 107 KRG f. „Übergangsbestimmungen“ wird die Geltung des alten und neuen kantonalen Rechts in Bezug auf bestehende kommunale Erlasse (u.a. auch unmittelbar anwendbare Bestimmungen) geregelt. Art. 108 KRG seinerseits beschlägt nur die Anwendung alten oder neuen Rechts in Bezug auf die Verfahrensvorschriften. Ausgehend von den erwähnten Bestimmungen kann vorweg festgehalten werden, dass in Bezug auf das materielle kantonale Recht seit dem 1. November 2005 das neue KRG zu Anwendung gelangt. Weil die Ausgang der streitigen Buss- und Wiederherstellungsverfügung bildenden Veräusserungen der Stockwerkeinheiten GB-Bl.-Nrn. S54184 und S54185 noch im Jahre 2002 erfolgt sind, gelangen vorliegend noch die Bestimmungen des alten KRG, das - abgesehen von der Busshöhe (damals Fr. 30'000.--; nunmehr Fr. 40'000.--) - eine im Wesentlichen mit dem neuen Art. 95 KRG übereinstimmende Regelung enthielt, zur Anwendung. Hinsichtlich der ebenfalls im Raum stehenden Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes ist demgegenüber auf das neue Recht, Art. 94 KRG, abzustellen, wobei aber auch dieser im Wesentlichen der bisherigen Regelung (Art. 60a KRG) entspricht, insbesondere auch, was die Frage der Verjährung betrifft.
2. a)Vorweg ist auf die formelle Rüge des Beschwerdeführers der Verletzung des rechtlichen Gehörs einzugehen. Er bringt in diesem Zusammenhang vor, der Gemeindevorstand habe es unterlassen, die Gründe, welche zur Unterlassung der seinerzeit autoritativ verfügten grundbuchlichen Eintragungen und Löschungen der Anmerkungen geführt hätten, wie auch die Gut- bzw. Bösgläubigkeit des Käufers im Zeitpunkt des Vertragsabschluss abzuklären und diese anschliessend dem Beschwerdeführer zur Stellungnahme zu unterbreiten.
b) Sein Einwand erweist sich als unbehelflich, da verspätet. Wie sich nämlich den ausführlichen Darlegungen in der gemeindlichen Verfügung vom 29. August 2006 entnehmen lässt, ist die Gemeinde damals aufgrund ihrer Abklärungen zum Schluss gelangt, dass der Beweis, wonach der neue Käufer im Zeitpunkt des Erwerbs der beiden Stockwerkeinheiten um die darauf lastende Erstwohnungsanteilsverpflichtung gewusst habe, nicht erbringbar sei. Die erwähnte Verfügung wurde u.a. auch dem heutigen Beschwerdeführer eröffnet. Wenn er mit der damaligen Feststellung und dem im Ergebnis daraus resultierenden Verzicht auf die Durchsetzung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung gegenüber dem Käufer nicht einverstanden gewesen wäre, dann hätte er die damalige Verfügung anfechten können und müssen. Da er damals davon abgesehen hat, muss er sich die Folgen seines damaligen Untätigbleibens nunmehr vorhalten lassen.
c) Als unbegründet erweist sich sein Einwand auch aufgrund des Umstandes, dass der streitigen Verfügung ein von vielen Schriftenwechseln begleitetes Anhörungsverfahren vorausgegangen ist, in welchem sich der heutige Beschwerdeführer zu den nunmehr aufgeworfenen Fragen hatte (und hätte) äussern können und müssen.
d) Soweit er sich in diesem Zusammenhang noch auf eine spektakuläre Wendung vom anfänglichen Bussverfahren in ein Wiederherstellungsverfahren beruft, scheint seine Argumentation aufgrund der Aktenlage als zumindest weit hergeholt. Jedenfalls hat ihn die Gemeinde bereits mit Schreiben vom 16. Februar 2007 darüber orientiert, dass eine Wiederherstellung i.S. von Art. 94 Abs. 3 KRG in Form einer Ersatzabgabe zur Diskussion stehe. In der Folge fanden dann zwar Verhandlungen statt, die aber erfolglos blieben, weshalb dem heutigen Beschwerdeführer dann die Möglichkeit geboten wurde, sich dazu vernehmen zu lassen. Was er in der Folge dann auch tat. Die formellen Einwände erweisen sich daher als vollumfänglich unbegründet.
3. a)Die gesetzliche Grundlage für die im Streit stehende Busse findet sich in Art. 59 aKRG (und Art. 152 BG). Danach wird mit Busse bis zu Fr. 30‘000.-- bestraft, wer vorsätzlich oder fahrlässig dieses Gesetz oder darauf beruhende Erlasse und Verfügungen des Kantons oder der Gemeinde verletzt. Handelt der Täter aus Gewinnsucht, so ist die zuständige Behörde an dieses Höchstmass nicht gebunden. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid auf eine, dem Beschwerdeführer anzulastende grobfahrlässige Verletzung von baugesetzlichen Bestimmungen erkannt. Diese Einschätzung ist - wie nachstehend aufzuzeigen ist - korrekt. Dies umso mehr, als bereits die fahrlässige Begehung unter Strafe steht.
b) Fest steht, dass die beiden zur Diskussion stehenden Stockwerkeinheiten GB-Bl.-Nrn. S54184 und S54185 basierend auf der Baubewilligung vom 11. Mai 2001 sowie der Abänderungsbewilligung vom 26. November 2001 mit einer Erstwohnungsanteilsverpflichtung im Sinne von Art. 63 BG belegt waren und dementsprechend bereits vor dem am 23. Mai 2002 erfolgten Verkauf nur als Erstwohnungen, also durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde genutzt hätten werden dürfen. Fest steht auch, dass der heutige Beschwerdeführer von der Verpflichtung als Bauherr und Adressat der Baubewilligung Kenntnis hatte, mithin wissen musste, dass die Verpflichtung zwingend zu beachten war, und zwar unbesehen einer - an sich vorgesehenen, i.c. jedoch nicht erfolgten - Anmerkung im Grundbuch, letzteres aufgrund deren deklarativen Charakters (VGU R 04 128).
c) Wie die Gemeinde zu Recht erkannte, liegt um Umstand, dass der Beschwerdeführer die beiden erwähnten Stockwerkeinheiten an Dritte verkaufte, ohne jedoch die Erwerber aber auf ihm bekannte, weil ihm bereits als Bauherr auferlegte Erstwohnungsanteilsverpflichtung hinzuweisen, eine ihm anzulastende Unterlassung, welche zur nunmehr bussauslösenden Verletzung führt. Dass er diese Verletzung durch pflichtgemässes Verhalten hätte verhindern können (und müssen), ist offenkundig. Dass ein baustrafrechtlich relevantes Verhalten auch durch Unterlassen erfüllt werden kann, ist zu Recht unbestritten geblieben (PVG 1989 Nr. 32 mit Verweis auf BGE 961V 174). Ebenso, dass ihm als Verkäufer der Stockwerkeinheiten eine Garantenstellung bezüglich der ihm bekannten Eigenschaften derselben zukommt. Dies umso mehr, als die Verkaufsmöglichkeiten (und die damit zu erzielenden Verkaufspreise) entscheidend von den Nutzungsmöglichkeiten (Erst- oder Zweitwohnung) abhängen. Notorisch ist, dass für Zweitwohnungen weit höhere Preise erzielt werden können, als für Erstwohnungen. Aus den umfangreichen Akten (und den Ausführungen des heutigen Beschwerdeführers im Rahmen des Verfahrens R 04 128) lässt sich sodann auch nur der von der Gemeinde vertretene Schluss ziehen, dass der heutige Beschwerdeführer die Käuferschaft der beiden Stockwerkeinheiten nicht auf die bestehende Erstwohnungsanteilsverpflichtung aufmerksam gemacht hat und sich auch bewusst gewesen sein muss, dass sie diese als Zweitwohnungen kaufen und verwenden wollten, was wiederum zwangsläufig die Verletzung von Art. 63 BG mit sich bringt. Fest steht sodann, dass die Gemeinde, wie sie in ihrer - auch seitens des heutigen Beschwerdeführers unangefochten gebliebenen - Verfügung vom 21. August 2006 festgestellt hat, gar nicht in der Lage gewesen wäre, der Käuferschaft das Gegenteil zu beweisen.
d) Auch die übrigen Einwände, welche der Beschwerdeführer hinsichtlich der ihm zur Last gelegten Verletzung von Art. 63 BG vorbringt, sind nicht geeignet, die gemeindliche Einschätzung in Frage zu stellen. Fest steht insbesondere auch, dass in den gemeindlichen Verfügungen vom 2. Juli 2001 und 26. November 2001 ausdrücklich festgehalten worden ist, welche Wohnungen mit einer Erstwohnungsanteilsverpflichtung belegt sind. Fest steht sodann, dass die Durchsetzung der in Art. 63 BG enthaltenen Verpflichtung in einem gewichtigen öffentlichen Interesse steht. Ebenso, dass sich diese Verpflichtung im konkreten Fall aufgrund des oben umschriebenen und dem Beschwerdeführer zuzurechnenden Verhaltens nicht mehr real durchsetzen lässt.
e) Ohne Belang ist im vorliegenden Verfahren auch die Frage, ob sich allenfalls auch noch Drittpersonen mit ihrem Verhalten hinsichtlich der im Raum stehenden Verletzung der Erstwohnungsanteilsvorschrift und der Vereitelung der Nutzung als solche etwas zu schulden kommen haben lassen.
f) Im angefochtenen Entscheid hat die Gemeinde sodann die bei der Strafzumessung im Verwaltungsstrafverfahrens massgebenden Grundprinzipien zutreffend dargelegt (Ziff. 6 und 7.). Darauf kann - anstelle von Wiederholungen - verwiesen werden. Mit ihr ist davon ausgehen, dass dem Beschwerdeführer ein baustrafrechtlich relevantes Verhalten (Verletzung von Art. 63 BG; zufolge Verkaufs an gutgläubigen Erwerber nicht mehr durchsetzbare Erstwohnungsanteilsverpflichtung) vorgeworfen werden muss; wobei bereits fahrlässige Begangenschaft strafbar wäre. Aufgrund der Aktenlage lässt es sich nicht beanstanden, wenn seitens der Gemeinde das Verschulden als nicht leicht qualifiziert und die Busse - aufgrund der konkreten Gegebenheiten und der günstigen Einkommens- und Vermögenslage des Beschwerdeführers - auf Fr. 10'000.-- festgelegt worden ist. Die Höhe der ausgefällten Busse muss im Ergebnis als entgegenkommend qualifiziert werden, was der Beschwerdeführer wohl selbst erkannt hat; jedenfalls bringt er dagegen überhaupt nichts vor.
g) Irrelevant sind sodann auch die Gründe, welche den Gemeindevorstand dazu veranlasst haben, das Buss- und Wiederherstellungsverfahren zu kombinieren. Abgesehen davon, dass bereits von Gesetzes wegen eine solche Zusammenlegung nicht ausgeschlossen ist, steht vorliegend fest, dass das Verfahren korrekt und unter Wahrung der dem Betroffenen zustehenden Verfahrens- und Mitwirkungsrechte erfolgt ist, was bereits angesichts des umfangreichen vorinstanzlichen Verfahrens und des im vorliegenden Verfahren gewährten doppelten Schriftenwechsels augenfällig ist.
h) Dass es - wie der Beschwerdeführer meint - mit einer Busse sein Bewenden haben müsse, weil es bei Wiederherstellungsmassnahmen nur um die physische Beseitigung widerrechtlich erstellter Bauten gehen dürfe, trifft nicht zu. Wie die Gemeinde zutreffend erkannt hat, ist mit solchen Massnahmen derjenige Zustand herzustellen, welcher vom Baugesetz und weiteren planerischen Erlassen verlangt wird. Das bedeutet, dass vorliegend die Erstwohnungsanteilsverpflichtung entweder real oder - was seltener vorkommt - zumindest durch Begleichung der Ersatzabgabe (Art. 71 BG) zu erfüllen ist. Wie sich den Akten ohne weiteres entnehmen lässt und auch seitens des Beschwerdeführers nicht in Abrede gestellt worden ist, fällt die Realerfüllung i.c. ausser Betracht, weshalb der rechtmässige Zustand nur noch durch Bezahlung einer Ersatzabgabe (analog der Regelungen für Pflichtparkplätze) wiederherstellt werden kann.
i) Dass der durch das Verhalten des Beschwerdeführers geschaffene Zustand rechtswidrig ist, ist offenkundig. Im Widerspruch zu Art. 63 BG wird heute nämlich nicht ein Drittel des neu gebauten Wohn- und Geschäftshauses auf Parzelle Nr. 2374 nicht als Erstwohnung genutzt und für die fehlende BGF ist auch noch keine Ersatzabgabe entrichtet worden. Entgegen den Auflagen in den Baubewilligungen vom 2. Juli 2001 und 26. November 2001 gelten die beiden Stockwerkeinheiten auch nicht mehr als Erstwohnungen, zumal die Gemeinde auch keine Möglichkeiten mehr hat, die Verpflichtung gegenüber den neuen Käufern durchzusetzen. Damit ist auch gesagt, warum die aktuelle Nutzung nicht entscheidend sein kann. Kann aber - wie die Gemeinde in ihrer auch seitens des heutigen Beschwerdeführers unangefochten gebliebenen Verfügung vom 29. August 2006 festgestellt hat - die Erstwohnungsverpflichtung nicht mehr durchgesetzt werden, tritt an ihrer Stelle die Ersatzabgabe. Ob der Gemeinde ein Wahlrecht zusteht oder nicht, ist bei diesem Ergebnis irrelevant. Im konkreten Fall lässt sich der gesetzliche Zustand so oder anders nur durch die Entrichtung der Ersatzabgabe durch den Beschwerdeführer wiederherstellen.
j) Was der Beschwerdeführer sonst noch in diesem Zusammenhang pauschal vorbringen lässt (u.a. Verjährungseinrede), zielt ins Leere. Weder kommt der Ersatzabgabe „pönaler“ Charakter zu, noch ist der Anspruch des Gemeinwesens auf Durchsetzung (30-jährige Frist) verwirkt; ebenso wenig ist die Fünfjahresfrist für die Strafverfolgung abgelaufen. - Die Beschwerde erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen.
4. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers.
b) Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
5'000.--
Fr.
284.--
zusammen
Fr.
5'284.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.