R 05 110
4. Kammer
URTEIL
vom 21. Februar 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan … (Einleitung Abänderung)
1. Am 23. März 2005 beschloss der Gemeinderat … die Einleitung des Abänderungsverfahrens für den aus den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts stammenden Quartierplan ... Dageben erhob u.a. die StWEG … und …, Eigentümerin von Parzelle 2479, Einsprache. Mit Entscheid vom 7. September 2005 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass der Einleitungsbeschluss hinreichend publiziert (Auflage am „Schwarzen Brett“ sowie im offiziellen Publikationsorgan) und zudem auch allen Eigentümern der einsprechenden StWEG mit separatem Brief persönlich mitgeteilt worden sei. Der Quartierplan stamme aus dem Jahr 1976. Zwischenzeitlich sei das Baugesetz mehrmals geändert worden. Mit der letzten Revision sei eine Erhöhung der höchstzulässigen BGF beschlossen worden (AZ in der W2 neu 0.3 statt wie bisher 0.2). Zudem seien die Erschliessungsmöglichkeiten neu zu überprüfen. Gemäss Art. 112 BG könnten Quartierpläne abgeändert werden, wenn sich die Verhältnisse seit Erlass erheblich geändert hätten. Dies sei hier der Fall.
2. Dagegen liess die StWEG … und … am 28. September 2005 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben mit Antrag um Aufhebung der angefochtenen Verfügung und des gleichen des Beschlusses des Gemeinderates vom 23. März 2005 betreffend Einleitung des Abänderungsverfahrens für den Quartierplan … Das Quartierplangebiet habe 1976 nur fünf kleinere Wohnhäuser samt Garagen und Zufahrtsstrasse umfasst. In der Folge seien auf Parzelle 2479 bergseits zwei kleine Wohnhäuser samt Garagen und die vorgeschriebene Zufahrtsstrasse samt Leitungen erstellt worden. Die drei kleineren, talseits projektierten Wohnhäuser seien bisher nicht erstellt worden. Nachdem nun ein Eigentümer bauen wolle, habe die Gemeinde die Einleitung einer Änderung des Quartierplans beschlossen, was nicht zulässig weil, weil sich seit Erlass des Quartierplanes keine erheblichen tatsächlichen und/oder rechtlichen Veränderungen ergeben hätten. Die talseits projektierten drei Häuser könnten jederzeit quartierplanmässig erstellt und erschlossen werden. Die seit 1976 erfolgten Ortsplanungsrevisionen vermöchten ebenfalls nicht als Grundlage zu dienen, weil der Quartierplan eine Spezialbauzone darstelle, für welche die Grundordnung nur insoweit gelte, als diese im Quartierplan nicht abweichend festgelegt worden sei. Hier seien Umfang der Bauten, Höhen, Abstände etc. genau geregelt worden, weswegen Änderungen an der Grundordnung keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Planes haben könnten. Zudem sei der Einleitungsbeschluss nicht im Amtsblatt publiziert worden, weshalb die Angelegenheit auch zur ordentlichen Publikation an die Gemeinde zurückzuweisen sei.
3. a) Die Gemeinde … beantragte die Abweisung des Rekurses. Hinsichtlich der gerügten Verletzung von Publikationsvorschriften machte sie geltend, der Beschluss sei allen Beteiligten eingeschrieben zugestellt und am „Schwarzen Brett“ sowie im Internet publiziert worden, was genügen müsse. Überdies sei den Rekurrenten aus dem gewählten Vorgehen auch kein Nachteil entstanden. Wesentlich geänderte Verhältnisse, welche die Einleitung des Quartierplanabänderungsverfahrens zu rechtfertigen vermöchten, seien einerseits darin zu erblicken, dass im Rahmen der letzten Baugesetzrevision im Jahr 2000 die AZ im fraglichen Gebiet von 0.2 auf 0.3 und die Firsthöhe von 11 auf 14 m erhöht worden sei, wobei neu bis zum höchsten Punkt der Dachfläche gemessen werde, nicht mehr bis oberkant Firstpfette. Zudem sei die Bestimmung über die höchstzulässigen Vollgeschosse abgeschafft worden. Anderseits habe das Gebiet 1976 vier überbaubare Parzellen erfasst. Die talwärts gelegenen Parzellen seien mit drei Baustandorten noch gar nicht überbaut worden. Seit 1976 seien zwei Totalrevisionen der Grundordnung durchgeführt worden, insbesondere eine Erhöhung der AZ. Die zusätzliche Nutzung müsse realisiert werden können, weshalb insbesondere auch die Baufenster anzupassen seien. Geändert hätten sich auch die Erschliessungsvorstellungen einer allfälligen Überbauung. Nunmehr wäre eine Erschliessung von unten her anzustreben.
b) Die beigeladene …, Eigentümerin von Parzelle 2983, führte im Wesentlichen aus, dass die geltenden Quartierplanvorschriften keine befriedigende Ausnützung zuliessen und Anpassungsbedarf (insbesondere im Bereich der Parzellen Nr. 2983 und 1249) aufwiesen. Der Quartierplan 1976 weise keine Baufelder auf, lege aber Zahl, Art und Lage der Bauten genau fest. Er sei hinsichtlich Gestaltung und Ausrichtung nicht flexibel und würde auch den heutigen Anforderungen an energetisch zweckmässige Wohngebäude nicht genügen. Angestrebt werde lediglich eine massvolle Anpassung des Planes. Die Volumetrie und die maximalen Abmessungen würden unverändert bleiben. Nur Lage und Ausrichtung der Gebäude untereinander sollten freier gestaltet werden können, wobei neu die Grenz- und Gebäudeabstände der W2 massgebend sein sollten. Die Verhältnisse hätten sich seit 1976 stark geändert. Keine privaten und öffentlichen Interessen würden gegen die Änderung des Quartierplans sprechen.
4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.
5. Am 20. Februar 2005 führte eine Delegation der IV. Kammer des Verwaltungsgerichtes einen Augenschein durch, an welchem der Rechtsvertreter der Rekurrenten sowie der Baufachchef der Gemeinde … in Begleitung des gemeindlichen Anwaltes teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich an zwei verschiedenen Standorten anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. In formeller Hinsicht machen die Rekurrenten vorweg eine Verletzung von Publikationsvorschriften geltend, welche bereits für sich allein betrachtet zur Aufhebung und Rückweisung der Angelegenheit zur ordnungsgemässen Publikation des Quartierplaneinleitungsbeschlusses im offiziellen Publikationsorgan der Gemeinde führen müsse. Aus diesem Einwand können sie jedoch bereits deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil ihnen aus dem seitens der Gemeinde nicht in Abrede gestellten Mangel (Absehen von Publikation in der Engadiner Post, offizielles gemeindliches Publikationsorgan) gar kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden ist. Fest steht nämlich, dass sie allesamt i.S. von Art. 112 Abs. 1 Satz 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) mittels eingeschriebenem Brief (datiert vom 12. April 2005) über den Beschluss des Gemeinderates, das Quartierplanabänderungsverfahren einzuleiten, orientiert worden sind. Sodann ist der entsprechende Beschluss von der Gemeinde am „Schwarzen Brett“ publiziert worden. Ob dieses Vorgehen den kommunal- und kantonalrechtlichen Publikationsvorschriften entspricht, kann offen gelassen werden. Die Rekurrenten konnten jedenfalls im Rahmen der ihnen vom kommunalen Recht gewährten Mitwirkungsrechte gegen den Einleitungsbeschluss eine Einsprache einreichen und sich zur streitigen Einleitung äussern. Sodann war es ihnen ohne weiteres möglich, gegen den ablehnenden Einspracheentscheid vom 7. September 2005 frist-, form- und sachgerecht Rekurs zu erheben. Es ist mithin nicht ersichtlich, welche rechtlich relevanten Vorteile eine Zurückweisung den Rekurrenten, abgesehen von einer unnötigen Verzögerung, bringen sollte. Hinzu kommt, dass die Angelegenheit in jeder Hinsicht klar fassbar ist und dem Gericht alle Informationen vorliegen, die für die Entscheidfindung nötig sind. Im Lichte des Dargelegten darf daher praxisgemäss selbst ein allfälliger Mangel in der Publikation des Einleitungsbeschlusses als geheilt betrachtet werden. Für eine Zurückweisung besteht jedenfalls so oder anders kein Anlass.
2. a) In materieller Hinsicht sind die Rekurrenten der Auffassung, die Voraussetzungen für die Einleitung einer Quartierplanänderung seien nicht gegeben. Die Gemeinde stützt den angefochtenen Einleitungsbeschluss auf Art. 112 Abs. 1 Satz 1 BG. Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, kann die Baubehörde Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Grundeigentümern ganz oder teilweise aufheben oder abändern. Hinzu kommt, dass gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG Nutzungspläne - und dazu zählen auch Sondernutzungspläne wie ein Quartierplan - nötigenfalls anzupassen sind, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Nach diesen Bestimmungen sind unter Wahrung der verfassungsmässigen Grundsätze (öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit, Rechtsgleichheit) Quartierpläne aufheben bzw. abzuändern. Die Baubehörde ist nach Art. 112 Abs. 2 BG zur Aufhebung oder Abänderung verpflichtet, wenn ein Quartierplan geänderten Nutzungs- oder Erschliessungsvorschriften nicht mehr entspricht. Die zitierten Bestimmungen decken sich mit den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen für die Zulässigkeit von Quartierplanrevisionen. Da die Grundeigentümer nicht gezwungen sind, ihre Grundstücke nach Abschluss der Quartierplanung zu überbauen, kann unter Umständen eine lange Zeitspanne zwischen der Genehmigung des Planes und der Überbauung der Grundstücke und der Erstellung der Erschliessungsanlagen verstreichen. Setzt die Überbauung dann tatsächlich ein, kann es sich zeigen, dass der genehmigte Quartierplan in manchen Punkten nicht mehr den Anforderungen entspricht, die nach neuerer Anschauung an Quartierpläne gestellt werden (Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht, S. 96). Eine Aufhebung oder teilweise Abänderung der Quartierplanordnung kommt insbesondere in Betracht, wo sie den neuen städtebaulichen und architektonischen Ansichten nicht mehr zu genügen vermag (vgl. Bochsler, Die Ortsplanungserlasse gemäss dem bündnerischen Raumplanungsgesetz vom 20. Mai 1973, S. 184). Massgebend ist demnach, ob sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse erheblich geändert haben und ob gewichtige Gründe des öffentlichen Interesses für eine Änderung sprechen; andererseits sind die Interessen der privaten Beteiligten und der Nachbarn an der Aufrechterhaltung des Planes zu berücksichtigen. Es muss daher eine Wertabwägung stattfinden (vgl. PVG 1996 Nr. 46). Unter Umständen kann es auch genügen, dass ein einzelner Privater ein erhebliches, schützenswertes Interesse an einer Quartierplanänderung geltend machen kann, indem er etwa wegen beachtlicher geänderter Bedürfnisse eine Revision des Quartierplanes anstrebt. In solchen Fällen muss verlangt werden, dass nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen gegen die Revision sprechen (vgl. VGU R 02 21). Eine erhebliche Änderung der Verhältnisse kann im Übrigen nicht nur im Wandel der städtebaulichen und architektonischen Wertmassstäbe erblickt werden. Eine solche kann auch darin erblickt werden, dass die Überbauung grosser Teile des Quartierplangebietes in der Realität nicht so erfolgt ist, wie dies der ursprüngliche Quartierplan vorgesehen hatte. Ist die faktische Entwicklung aufgrund der Umstände wesentlich anders verlaufen, als eigentlich vom Plan verlangt, liegt eben eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vor, die eine Anpassung der ursprünglichen Plangrundlagen erfordert.
b) Vorliegend hat die Gemeinde im angefochtenen Entscheid sowie in ihren Eingaben im vorliegenden Verfahren genügend Gründe vorgebracht, welche die Einleitung eines Quartierplanabänderungsverfahrens rechtfertigen. Insbesondere ist es augenfällig, dass angesichts des langen Zeitraums zwischen Erlass des Quartierplans 1976 und heute (immerhin fast 30 Jahre) zwischenzeitlich ein eminentes sowohl öffentliches als auch privates Interesse nach Anpassung des Quartierplanes an die im Zuge von zwei Totalrevisionen der Grundordnung wesentlich geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen (so z.B. hinsichtlich der von 0.2 auf 0.3 erhöhten AZ, der geänderten höchstzulässigen Geschosszahl und Firsthöhen) besteht, damit die neu geschaffenen baulichen und nutzungsmässigen Möglichkeiten überhaupt realisiert werden können. Ferner haben sich in den letzten 30 Jahren aber auch die gestalterischen Vorstellungen an eine zweckmässige und geordnete Überbauung der an steiler Hanglage gelegenen und gut einsehbaren Parzellen entscheidend gewandelt. Wie am Augenschein nachvollziehbar ausgeführt worden ist, soll insbesondere auf zusätzliche, die Ansicht des gut einsehbaren Quartiers stark bestimmende Stützmauern verzichtet und die Erschliessung der noch zu überbauenden Parzellen von unten her gesichert werden. Es ist nicht ersichtlich, dass diesen grundsätzlichen Interessen überwiegende Privatinteressen der Rekurrenten entgegenstehen. Der Einwand, dass die Familie …, in deren Eigentum ein grosser Teil der noch unüberbauten Quartierplanflächen steht, keine Überbauungsabsichten hege, ist nicht entscheidend, dies umso weniger, als die Gemeinde es seit Inkrafttreten des neuen KRG selbst in der Hand hat, im Rahmen der Abänderung des Quartierplanes auch gerade noch die erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens zu regeln (vgl. Art. 19 Abs. 2 KRG).
c) Auf die weiteren, von der Gemeinde angeführten Revisionsgründe braucht an sich nicht mehr weiter eingegangen zu werden, wobei jedoch festzuhalten ist, dass das Gericht die von der Gemeinde in diesem Zusammenhang vorgebrachte Argumentation im Rahmen des Einleitungsbeschlusses für eine Abänderung des Quartierplanes als durchaus sachgerecht erachtet. Insbesondere besteht angesichts der Hanglage der zu überbauenden Flächen ein gewichtiges öffentliches Interesse an einer geänderten Erschliessung von unten her. Diesbezüglich sind auch keine relevaten, entgegen stehenden privaten Interessen ersichtlich; vielmehr bringt eine solche Erschliessung auch für die Rekurrenten gegenüber der bisher vorgesehenen Erschliessung eine Verbesserung (u.a. weniger Verkehr auf dem ihren Liegenschaften vorgelagerten Vorplatz). Wenn aufgrund gewandelter Vorstellungen an eine zweckmässige Erschliessung der Quartierplan mit Bezug auf die Art der Garagierung und die Zugänge zu den Gebäuden, deren Situierung/Ausrichtung, Lage und Stellung abgeändert resp. ergänzt werden muss, liegen zudem erheblich geänderte Verhältnisse vor und erweist sich eine Änderung des Quartierplans als verhältnismässig. Es muss möglich sein, im Rahmen des nun folgenden Quartierplanverfahrens eine Lösung für die anstehenden Probleme zu finden.
d) Abschliessend rechtfertigt sich noch die Bemerkung, dass es vorliegend einzig darum geht, zu prüfen, ob die Einleitung des Quartierplanabänderungsverfahrens rechtmässig ist. Nicht Gegenstand des Rekurses sind demgegenüber mögliche neue Regelungen des Quartierplanes selber. Darüber ist erst zu befinden, wenn ein angepasster Quartierplan vorliegt und angefochten wird. - Der Rekurs ist daher abzuweisen.
3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, welche überdies die anwaltlich vertretene Gemeinde aussergerichtlich angemessen zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
4'000.--
Fr.
170.--
zusammen
Fr.
4'170.--
gehen zulasten der StWEG … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. Die StWEG … und … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.