Grundstückerwerb durchPersonen 3im Ausland
Acquist dabains immobigliarstras persunas a l‘exteriur
Acquisto d’immobili da parte di residenti all’estero
Bewilligungsgesetz (BewG). Vorliegen mehrerer bewilli- gungspflichtiger Erwerbstatbestände bei mit Vermächt- nis belastetem Grundstückerwerb einer Alleinerbin.
Die Vorinstanzerteilt dervon derErblasserin alsAllei- nerbineingesetzten undim Auslanddomizilierten Stif- tungdie Bewilligung zumErwerb einer Immobilie mitder Auflage,diese sei in Anwendung vonArt. 8Abs. 2 BewGinnert zwei Jahren nachdem Versterbender mit einem Wohnrechtbedachten undebenfalls imAusland domiziliertenVermächtnisnehmerinnen bzw.nach defi-nitiver Aufgabedes Nutzungsrechteswieder zuveräus- sern; seitensder Vermächtnisnehmerinnenlag keinGe- such vor.
Mit der erbrechtlichenAnordnung fallen das Eigentum und dasNutzungsrecht ander Immobilieauseinander (E.3).
Die Vorinstanzhat ihrErmessen überschritten,indem sieden Erwerbdes Eigentumsmit einerAuflage betreffend dieAusübung desNutzungsrechts durchdie Vermächt-nisnehmerinnen verknüpfthat, ohnedass dieseum eine Bewilligung nach BewG****ersucht haben (E.5).
Sollten dieVermächtnisnehmerinnen kein Gesuchein- reichen oderwäre derenenge und schützenswerteBe- ziehungnicht ausgewiesen,so hättedie Vorinstanzder Stiftung denEigentumserwerb mitder Auflagenach Art.8 Abs.2 BewG zu bewilligen; sollten hingegen dieVer- mächtnisnehmerinnenein Gesuch einreichen,welches nachArt. 8Abs. 2 BewGbewilligungsfähig ist, wäre weiterzu prüfen,inwieweit dererblasserische Willemit denVorgaben desSachen- undErbrechts sowiemit demBewG inEinklang istbzw. gebrachtwerden kann**(E.6, 7).**
Legge sull’acquistodi fondida partedi personeall’estero (LAFE). Sussistenzadi diversefattispecie dinegozio d’ac-quisto soggettead autorizzazionein casodi comperada partedi unaerede unicadi unfondo gravatoda unlegato.
L’istanza inferioreha autorizzatol’acquisto diun immo- bilea unafondazione domiciliataall’estero designatadal disponentecome unicaerede conl’onere chel’immobile, in applicazionedell’art. 8cpv. 2LAFE, debbaessere ven- dutoentro dueanni daldecesso dellelegatarie tributatecon undiritto d’abitazionee anch’essedomiciliate all’es- terorisp. dopola rinunciadefinitiva atale diritto;da par- tedelle legatarienon èstata presentataalcuna richiesta.
Per mezzodella disposizionedi successionela proprietàe il dirittodi utilizzo sull’immobilevengono separati**(consid. 3).**
**L’istanza inferiore ha eccedutoil potere discrezionale subordinandol’acquisto dellaproprietà aun onerecon- cernentel’esercizio deldiritto diutilizzo dellelegatarie senzache queste abbiano richiesto un’autorizzazione****LAFE (consid.**5).
**Se lelegatarie nondovessero inoltrareuna richiestao se illoro strettoe tutelabilelegame nonfosse dimostrato, alloral’istanza inferiore dovrebbe autorizzarel’acquis- to della proprietàalla fondazione sottol’onere secon-do l’art. 8 cpv. 2 LAFE; se invece le legatariedovessero inoltrare unarichiesta autorizzabilegiusta l’art.8 cpv.2 LAFE, andrebbeesaminato inche misurala volontàdel disponente siconcili osi possaconciliare conle disposi-zioni suidiritti realie deldiritto disuccessione nonché con laLAFE (consid. 6,**7). Erwägungen:
1. Gemäss Erbschein vom 18. Februar 2014 setzte die Er- blasserin die Beschwerdegegnerin 2 als Alleinerbin ein. Dieser steht somit das Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung, StWE- Grundstück-Nr. S50210, Gemeinde X. zu. Im handgeschriebe- nen Testament vom 12. November 2012 überlässt die Erblasserin ihren beiden Freundinnen B. und C. (nachfolgend: Ver- mächtnisnehmerinnen) das Nutzungsrecht an der vorgenannten Wohnung. Das Eigentum und die Nutzung der 2,5-Zimmerwoh- nung fallen somit auseinander.
1. Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragba- ren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative «gegen den Ausver- kauf der Heimat»; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Deswegen hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 655 ZGB durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Diese Bewilligung ist für das bewilligungspflichti- ge Geschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand. Es wird erst mit Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Bundesge- richtsurteil 2C_109/2015 vom 3. November 2016, E.3.2).
1. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- hörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern keine Ausnahme der Bewilli- gungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 sowie Art. 7 BewG). Der Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts gilt als Erwerb eines Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die Beschwerdegeg- nerin 2 hat ihren Sitz in Deutschland (Bf-act. 11), die Vermächtnis- nehmerinnen sind deutsche Staatsangehörige (Bf-act. 5).
2. Der Beschwerdegegner 1 hat der Beschwerdegegnerin 2 die Bewilligung zum Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. S50210 erteilt. Er beruft sich auf Art. 8 Abs. 2 BewG (Bf-act. 1, Dispositi- vziffer 1). Dieser besagt, dass einem Erben, welcher der Bewilli- gung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, der Erwerb mit der Auflage bewilligt wird, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Die vom Beschwerdegegner 1 erteilte Bewilligung erging jedoch unter der Auflage, das Grundstück innert zwei Jah- ren nach dem Versterben der Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern (Bf-act. 1, Dispositivziffer 2).
2. Der Streitpunkt liegt in der Auflage, welche der Beschwer- degegnerin 2 im Rahmen der Bewilligung erteilt wurde (Bf-act. 1). Der Beschwerdeführer rügt, dass die beiden Erwerbstatbestände vermischt worden seien. Er begründet dies damit, dass zwei be- willigungspflichtige aber nicht bewilligungsfähige Tatbestände zu einem bewilligungsfähigen Tatbestand verknüpft worden seien.
Nachfolgend ist zuerst zu prüfen, ob es sich um zwei je einzeln be- willigungspflichtige und bewilligungsfähige Tatbestände handelt.
1. Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den er- brechtlichen Erwerb des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 2464, mit Son- derrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die Beschwer- degegnerin 2. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- hörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Per- sonen, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsäch- lichen Sitz im Ausland hat und Eigentum an einem Grundstück er- wirbt. Der Erwerb untersteht der Bewilligungspflicht.
2. Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter ei- nen allgemeinen oder kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden kann. Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage be- willigt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte Al- leinerbin der Erblasserin. Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilligung nur mit der Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt werden kann.
1. Beim zweiten Tatbestand handelt es sich um den erbrechtlichen Erwerb des Nutzungsrechts des Stockwerkeigen- tum-Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an Grund- stück Nr. 2464, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die beiden testamentarisch eingesetzten Vermächtnisneh- merinnen. Der Erwerb des Nutzungsrechts ist dem Grundstücks- erwerb gleichgesetzt (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Als Personen im Ausland gelten auch Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft, welche ihren rechtmässigen und tat- sächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Darunter fallen auch die Vermächtnisnehmerinnen. Ihr Er- werb wäre folglich ebenfalls bewilligungspflichtig.
2. Erwerberinnen, deren Bewilligungspflicht sich nicht ausschliessen lässt, haben nach dem Erwerb um die Bewilligung
oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die Vermächtnisnehmerinnen ha- ben kein Gesuch um Erwerbsbewilligung gestellt, weshalb darüber nicht entschieden werden kann. Sollten sie sich dafür entscheiden, ein Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ein- zureichen, so hätte dieser deren Bewilligungsfähigkeit zu prüfen. Diese beurteilte sich für Vermächtnisnehmerinnen, wie in der Ver- fügung vom 20. August 2018 dargelegt, nach Art. 8 Abs. 2 BewG. Die Vermächtnisnehmerinnen wären bewilligungsfähig, falls sie enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nachweisen könnten. Darüber konnte die Vorinstanz jedoch mangels Gesuch gar nicht entscheiden.
5.3. Der Beschwerdegegner 1 hat sein Ermessen über- schritten indem er die beiden Tatbestände miteinander vermischt hat, obwohl nur das Bewilligungsgesuch der Beschwerdegegne- rin 2 eingegangen ist, und die Vermächtnisnehmerinnen gar kein Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ge- stellt hatten. Dies muss zur Gutheissung der Beschwerde führen, wobei die Vorinstanz abzuklären haben wird, ob die Vermächtnis- nehmerinnen ihr Nutzungsrecht ausüben wollen oder nicht. Diese Abklärung kann entweder direkt bei den Vermächtnisnehmerinnen oder über den Willensvollstrecker erfolgen.
1. Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein entspre- chendes Gesuch einreichen oder wäre deren enge und schützens- werte Beziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der Stiftung den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu bewilligen.
2. Sollten hingegen die Vermächtnisnehmerinnen ein Ge- such einreichen, welches nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfä- hig ist, wäre weiter zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG in Einklang ist bzw. gebracht werden kann. Aus dem Testament vom
12. November 2011 geht hervor, dass die Erblasserin der Stiftung nur das nackte Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung überlassen wollte, während die Vermächtnisnehmerinnen das Nutzungsrecht an dieser Wohnung erhalten sollten. Diese Konstruktion führt zu zwei bewilligungspflichtigen Erwerbssituationen. Die Frage ist, ob Art. 8 Abs. 2 BewG so interpretiert werden kann, dass der erblas- serische Wille zum Tragen kommen kann. Dies wäre etwa der Fall, wenn man – wie es die Vorinstanz in der angefochtenen Verfügung gemacht hat – die Auflage an die Stiftung mit einer Suspensivbedin- gung verknüpft, oder wenn man die allenfalls bei den Vermächtnis-
nehmerinnen vorliegenden engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück auf den Erwerb des nackten Eigentums durch die Stiftung ausdehnt als notwendige Voraussetzung, um das abgelei- tete Nutzungsrecht überhaupt zu ermöglichen, diesfalls verknüpft mit einer Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nut- zungsrechts; bei Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auflage gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG in Kraft treten. Beide Vari- anten erscheinen prima vista jedenfalls nicht zum vorneherein als unzulässig, zumal die Anordnung der Erblasserin in keinerlei Hin- sicht als Umgehung der Vorgaben des BewG erscheinen und des- sen Sinn und Zweck auch nicht zuwiderlaufen. Immerhin hätte die Erblasserin das angestrebte Ergebnis – zumindest nach schweize- rischem Erbrecht – weitgehend auch mit einer Vor- und Nacherbe- neinsetzung erreichen können, was vorbehältlich der besonderen Nähe der Vorerbinnen zur Liegenschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig gewesen wäre. Für eine Auslegung des BewG im Sinne von an sich unproblematischen erbrechtlichen Anordnungen hat sich auch das Bundesgericht in seinem Urteil 2C_109/2015 vom
3. November 2016 ausgesprochen, in welchem es eine Auflage des Eigentümers sinngemäss den Nutzungsberechtigten überband, um die beabsichtigte Nutzung überhaupt zu ermöglichen (vgl. dort E.4).
7. Zusammengefasst hat der Beschwerdegegner 1 sein Ermessen nach Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG überschritten, indem er zwei separate Erwerbstatbestände in eine Bewilligung zusammen- fasste, obschon für den einen Erwerbstatbestand gar kein Gesuch gestellt wurde und somit auch die notwendigen Abklärungen betr. enge und schutzwürdige Beziehungen gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG unterblieben sind. Die Beschwerde wird demzufolge gutgeheissen. Die angefochtene Dispositivziffer 2 erweist sich nach dem Gesag- ten als unrechtmässig und ist aufzuheben. Die Sache wird zur wei- teren Abklärung des Sachverhalts und der Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
U 18 67Urteil vom 30. April 2019