Amtliche Schätzungen****12
Stimaziuns uffizialas Stime****ufficiali
Bewertung Wasserkraftwerke.
Die Bemessungder Ertrags-und Verkehrswertebei Was-serkraftanlagen richtet sichnach denkantonalen Bestim-mungen überdie amtlichenSchätzungen; dieverwaltungs- internenSchätzungsanweisungen sindfür dasGericht zwarnicht bindend,stellen abereine wichtigeund hilfreicheEr- kenntnisquellefür die bisherigeSchätzungspraxis dar;bei der Überprüfungvon Schätzungsergebnissen übt dasGe- richteine ähnlicheZurückhaltung auswie gegenüberEnt- scheiden inErmessensfragen; denin einemGerichtsgut- achtenvorgenommenen Bewertungenkommt besondereBedeutung zu,weil dieseAngaben auffundiertem Fach- undSpezialwissen beruhen(E. 2).
**Als massgebliche Bewertungskriterienfür dieErmittlung derErtrags- und Verkehrswertesind zurHaupt- sachedie angenommenen Erträge (Zuschlagzur Besteuerungsvereinbarung),die gewählteBewertungsme- thode, derfestgelegte Zeit- undBetrachtungshorizont so-wie dieKosten fürdie Erstellung und denErneuerungsbe- darfder Werkanlagenzu berücksichtigen;zusätzlich giltes überdiesnoch dasBewertungskriterium desZinses/Diskon- tierungssatzes vernünftigund nachvollziehbarzu bestim- men (E.**3). Valutazione di centrali idroelettriche.
La valutazionedel valoredi redditoe commercialedegli im-pianti dicentrali idroelettrichesi conformaalle di-sposizioni cantonalisulle stimeufficiali; ledirettive ammini- strativeinterne nonsono vincolantiper ilTribunale, maco- stituisconouna importantee utilefonte dinozioni perla prassifinora applicatain materiadi stime;nel giudizioin me-rito all’esitodi stimeil Tribunaledà provadi unacerta reti-cenza analogamenteai casiin cuil’autorità godedi uncerto poteredi apprezzamento;alla valutazionefatta insede dipe- riziagiudiziale vaaccordata particolareimportanza inquanto lerisultanze sibasano sufondate conoscenzetecniche e
specifiche (cons. 2).
– Qualicriteri determinantiper stabilireil valoredi redditoe commercialevanno principalmenteconsiderati iredditi conseguiti**(supplemento alla convenzionesull’im- posizione),il metododi valutazionescelto, l’oriz-zonte temporalee diosservazione stabilitocome purei re-lativi costiper l’erezionee ilrinnovo degliimpianti; vannopoi aggiuntivamentedeterminati inmodo co-scienzioso ecomprensibile icriteri divalutazione inerentii tassie gliinteressi calcolatori****(cons. 3).**
Erwägungen:
2. a) Ausgangspunkt der zur Diskussion stehenden amtli- chen Schätzungseröffnungen vom 14. Oktober 20** 1**für die Was- serkraftanlagen der Beschwerdeführerin (X.) sowie des darauf basierenden Beschwerdeentscheids vom 2./4. Mai 2012 des Be- schwerdegegners (ASW) ist hier das Schätzungsjahr 2009 mit Gül- tigkeit für die fünfjährige Periode 2009 – 2013, unter Berücksichti- gung der Geschäftsergebnisse der Beschwerdeführerin in den vorangegangenen fünf Jahren (2004 – 2008). Aus rechtlicher Sicht sind folglich grundsätzlich das (neu) seit dem 1. Januar 2007 gel- tende SchG, die gleichzeitig in Kraft gesetzte SchV und die am
1. Oktober 20** 1**– gemäss Art. 4 Abs. 3 SchG und Art. 2 lit. i SchV – in Kraft gesetzte Schätzungsanweisung über die nichtlandwirtschaft- lichen Grundstücke (SchA NLW) auf das vorliegende Beschwerde- verfahren anwendbar. Von einer unzulässigen Rückwirkung des SchA NLW (20** 1**) auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des hier mas- sgebenden Schätzungsjahres 2009 kann dabei nicht die Rede sein, da sich die Bestimmungen in der Schätzungsanweisung ausdrück- lich auf die bereits seit 1. Januar 2007 geltenden Vorschriften des Schätzungsgesetzes und der zugehörigen Schätzungsverordnung abstützen und sich damit nur – im Sinne von Detail-/Präzisierungs- regeln – auf das ab 1. Januar 2007 angepass- te kantonale Recht beziehen.
1. Gemäss Art. 5 Abs. 5 SchG werden die Ertrags- und Ver- kehrswertschätzungen bei Wasserkraft- und Transportanlagen pro wirtschaftlicher Einheit vorgenommen und sind in der Regel alle fünf Jahre zu revidieren. Nach Art. 7 Abs. 1 SchG haben sich die Schätzungswerte am Markt zu orientieren. Laut Art. 30 SchV richtet sich die Schätzung insbesondere nach der Ertragsfähigkeit sowie der Grösse und der Beständigkeit der Anlage (Abs. 1). Zu berück- sichtigen ist der Geschäftsumsatz der letzten fünf Jahre (Abs. 2).
Der Kapitalzinssatz entspricht dabei der fünfjährigen durchschnitt- lichen Rendite von Bundesobligationen mit einer Laufzeit von zehn Jahren (Abs. 3). Zum Zweck der verwaltungsinternen Schät- zungsanweisung wird in Art. 1 SchA NLW bestimmt, dass diese die einheitliche Anwendung der Schätzungsgrundlagen sicherstellen soll. Sie diene der Interpretation der SchV und gebe in dessen Rei- henfolge artikelweise Aufschluss über besondere Problemstellun- gen. Die einschlägigen Schätzungsvorgaben für Wasserkraftanla- gen ergeben sich aus den Art. 29 ff. SchA NLW, wobei diese einerseits dem übergeordneten Recht (SchG und SchV) zu ent- sprechen haben und andererseits, wie im Verwaltungsgerichtsur- teil vom 2. Juli 2009 (VGU U 09 6 E.1b) schon ausgeführt, für das Gericht nicht bindend sind. Solche Dienstanweisungen können aber als eine wichtige Erkenntnisquelle für ein verwaltungsrechtli- ches Spezialgebiet und als kodifizierter Ausdruck der anerkannten Grundsätze der amtlichen Schätzungspraxis sachdienlich und für die Gerichte hilfreich sein.
1. Bei den schätzungsamtlichen, aber nicht gerichtsver- bindlichen Vorgaben sind vor allem die Art. 30 a, Art. 30 b und Art. 30 h SchA NLW zu erwähnen: Art. 30 a SchA NLW schreibt den Mitarbeitern der Schätzungsbezirke bezüglich der Ermittlung des Ertrags- und Verkehrswerts – namentlich bezüglich der Strom- preise – vor (lit.):
1. Für die Bewertung von Partnerkraftwerkgesellschaften (Partner- werke) kommen i. d. R. die Strompreise, die im Rahmen der Be- steuerungsvereinbarung zwischen dem Kanton Graubünden und den Partnerwerken mit Sitz in Graubünden vereinbart wur- den, zur Anwendung. Die Partnerwerke stellen den Schätzungs- organen die massgebenden Strompreise zur Verfügung.
2. Sind keine Vereinbarungen getroffen worden, oder führen diese zu nicht marktgerechten Schätzwerten, sind die durchschnittli- chen im Kanton, in der betreffenden Zeitperiode erzielten Strompreise massgebend. Weiter bestimmt Art. 30 b SchA NLW bezüglich Bewirtschaftungs- kosten:
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die ordentlichen Kosten, ein Risikozuschlag zum Basiszinssatz von 0,25 Prozent, die Was- serrechtsabgaben, die Liegenschaftssteuer und die Ersatzinvesti- tionen. Sofern die effektiven Ersatzinvestitionen nicht glaubhaft durch den Betreiber aufgezeigt werden können, werden diese in Prozenten der Baukosten ermittelt. Die Ertrags- und Kapitalsteuern gelten nicht als Bewirtschaftungskosten.
Hinsichtlich der Wertermittlung wird in Art. 30 h SchA NLW noch festgelegt:
Für die Wertermittlung wird der Betrachtungshorizont bei allen Wasserkraftanlagen auf 100 Jahre festgelegt. Der Barwert wird durch die Multiplikation des Nettoerlöses mit dem Barwertfaktor errechnet, was die kapitalisierte Kapitalverzinsung ergibt. Von dieser ist der Barwert des mittleren Erneuerungsfonds für gross- zyklisch erneuerte Produktionsanlagen abzuziehen, was den Er- tragswert der Wasserkraftanlage ergibt. Bei den Produktionsanla- gen ist davon auszugehen, dass zum Bewertungszeitpunkt bereits 20 Prozent des jeweiligen Erneuerungszyklus abgelaufen ist. Das bedeutet, dass die nächste Erneuerung näher bei der Gegenwart liegt und somit bei der Bewertung stärker ins Gewicht fällt.
Wenn die Schätzung des Ertragswertes einen negativen Betrag er- gibt, wird dieser auf null angesetzt.
Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts be- schränkt sich bei Beschwerdeentscheiden in Schätzungssachen gemäss Art. 51 lit. a und b VRG auf Rechtsverletzungen ein- schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtser- heblichen Sachverhaltes. Dies bedeutet, dass den Schätzungsbe- zirken in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zu- steht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Das Verwaltungsgericht übt deshalb bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen im Grundsatz eine ähnli- che Zurückhaltung aus wie gegenüber Entscheiden in Ermessens- fragen (VGU U 09 6 E.1a; PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). Zur Bedeu-
tung von Schätzungsanweisungen wurde im erwähnten Urteil (VGU 09 6 E. 1b) zudem noch präzisiert, dass das Verwaltungsge- richt nur dann die Möglichkeit habe, korrigierend in einen Schät- zungsentscheid einzugreifen, wenn es zum Schluss gelangen würde, dass die amtlichen Schätzungsbehörden die im SchG, in der SchV und in den SchA NLW statuierten Bewertungskriterien und Bemessungsgrundsätze in nicht mehr vertretbarer Weise ver- letzt hätten oder dass die Schätzung trotz Anwendung der ein- schlägigen Regeln (Art. 30 a, 30 b und 30 h SchA NLW) als wirk- lichkeitsfremd und klar unbillig erscheinen würde (so bereits: PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49).
1. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das angerufene Verwaltungsgericht zu prüfen hat, ob die im damals massgeben- den Bewertungszeitpunkt (im Jahre 2009) vorgenommenen Schätzungen der Wasserkraftanlagen der Beschwerdeführerin für
die fünfjährige Schätzungsperiode (2009 – 2013) rechtmässig wa- ren oder nicht. Die Überprüfung und Kontrolle der Rechtmässig- keit beschränkt sich dabei – wegen der limitierten Kognition des Verwaltungsgerichts bei solch fachspezifischen Ermessensfragen
antworten, ob die zwischen dem Kanton Graubünden und der be- treffenden Kraftwerkgesellschaft als Partnerwerke getroffene Ver- einbarung über die Veranlagungen der Steuerperioden 2007 und 2008 (Geschäftsjahre 2006/2007; 2007/2008) bezüglich der steuer- baren Gewinne für diesen befristeten Zeitraum auch für die nach- folgenden Jahre (2009 – 2013) im Sinne von Art. 30 a SchA NLW als massgebend und verbindlich bezeichnet werden kann. Dies trifft bereits deshalb nicht zu, weil sich diese Besteuerungsvereinba- rung ausschliesslich nur auf die Jahre 2007 und 2008 bezogen hat und danach rechtlich gerade keine Gültigkeit mehr entfalten konnte. Umgekehrt haben beide Gerichtsexperten festgehalten, dass die durch den Beschwerdegegner (ASW) angenommenen Er- träge (Zuschlag zu den Werten der Besteuerungsvereinbarung) wirtschaftlich nachvollziehbar und sachgerecht seien. Die vom Be- schwerdegegner ermittelten mittleren Strompreise pro Kilowatt- stunde (kWh) seien in den Jahren 2007 und 2008 deutlich unter den Strompreiswerten gelegen, die gemäss eex (European Energy Exchange) am Markt erzielt würden. Allerdings sei zu vermuten, dass die Kraftwerke an – teilweise langfristige – Lieferverträge ge- bunden seien und das Risiko, sich ausschliesslich auf den Spot- Markt zu stützen, nicht eingegangen würde. [...]. Aus diesem Grunde erscheine es als vertretbar, die vorhandenen Verträge in
die Zukunft fortzuschreiben (vgl. Gerichtsgutachten; Rubrik 5 – Er- träge; Ziff. 5. 3 S. 19 in fine). Daraus schliesst das Verwaltungsge- richt, dass zwar rechtlich keine Bindungswirkung oder Verpflich- tung für die Übernahme und Fortsetzung der Strompreise im zeitlich ausgelaufenen Besteuerungsvertrag 2007/2008 bestand, aus ökonomischen Überlegungen aber dennoch eine Fortschrei- bung der damaligen Besteuerungsregel durch den Beschwerde- gegner (mit gewissen Anpassungen) sachlich sinnvoll war und so- mit auch die eingesetzten Werte für die fünfjährige Steuerperiode (2009 – 2013) mit Art. 7 Abs. 1 SchG i. V. m. Art. 30 Abs. 2 SchV sowie Art. Art. 30 a SchA NLW vereinbar waren.
1. Was die vom Beschwerdegegner (ASW) gewählte ** Be- wertungsmethode**betrifft (sog. Barwertmethode), so ist dem eingeholten Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 (Rubrik 3 – Be- wertungsgrundsätze; Ziff. 3.5, S.14) sachdienlich und plausibel (zu- sammengefasst) was folgt zu entnehmen:
Die DCF-Methode (Discounted Cashflow) ist heute die beste Er- tragswertmethode. Sie gewährleistet Transparenz und eine ein- fache Nachvollziehbarkeit der getroffenen Annahmen. Zudem fallen Hilfsberechnungen und Korrekturen (z.B. die Berücksichti- gung des Alters der Bauteile zum Betrachtungszeitpunkt) weg.
Das durch die beiden Sachverständigen nachvollzogene Berech- nungsmodell des ASW rechnet überwiegend korrekt. Die Diskre- panzen zum eigens erstellten DCF-Modell der Experten sind ge- ring. Wenn das Modell des ASW überarbeitet (und auf DCF umgestellt) wird, müssen aber die festgestellten Fehler trotzdem behoben werden.
Damit bleiben nachfolgend – unabhängig von der durch das ASW und die beiden Sachverständigen bevorzugten Ertrags- wertmethoden – vier wesentliche Elemente zu untersuchen: Er- trag, Kosten, Zins und Betrachtungshorizont. Wesentlich ist da- bei, dass diese als Gesamtheit ein konsistentes System bilden.
Dabei ist zwingend eine rein nominale oder eine rein reale Be- trachtungsweise einzunehmen. Üblich ist eine reale Betrach- tungsweise, da die Inflation nicht geschätzt werden kann. Das ASW berücksichtigt künftige Erträge und Kosten im vorgelegten Modell real, d. h. zu mittleren Preisen der Periode 2004 – 2008. Die beiden Sachverständigen wenden deshalb auch eine reale Betrachtungsweise an und halten sich – systemkonform – in der Folge an diese Sichtweise. Für das Gericht ergibt sich aus dieser fachkundigen Ein- schätzung, dass sich für die vorliegend zur Diskussion stehende
Schätzungsperiode 2009 – 2013 keine (nachträgliche) Umstellung von der Barwertmethode zur DFC-Methode aufdrängt, nachdem die Diskrepanzen zwischen diesen unterschiedlichen Bewertungs- methoden im Ergebnis selbst von den zwei Experten ausdrücklich als gering bezeichnet wurden und damit ein Wechsel retrospektiv betrachtet wohl auch keine nennenswerten Veränderungen bei der Ertrags- und Verkehrswertschätzung durch den Beschwerdegeg- ner gebracht hätte. Ob es jedoch für die Zukunft (z. B. bereits für die Periode 2014 – 2017) besser wäre, von der bisher verwendeten Barwertmethode zur moderneren DFC-Methode zu wechseln, muss an dieser Stelle nicht beantwortet werden.
1. Beim ersten Bewertungskriterium des ** Betrachtungshori- zontes**sind sich die Parteien bis zuletzt uneins geblieben; während die Beschwerdeführerin einen Zeithorizont von 60 Jahren als an- gemessen einstufte, erachtete der Beschwerdegegner (ASW) eine deutlich längere Bemessungsdauer von 100 Jahren als ausgewo- gen und vernünftig. Aus dem aussagekräftigen Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 (Rubrik 4 – Betrachtungshorizont, S. 15) gehen zu dieser Verbindlichkeits- und Abschreibungs- thematik folgende Überlegungen und Schlussfolgerungen hervor:
[...] Einerseits gilt nach Bundesrecht, dass die maximale Kon- zessionsdauer bei 80 Jahren liegt. Andererseits – und dies be- stätigen die Geschäftsberichte der Kraftwerke – ist es auch mög- lich oder entspricht es bisheriger kantonaler Praxis (vgl. dazu Art. 29 SchA NLW), Konzessionen um weitere 80 Jahre oder zu- mindest insgesamt auf mindestens 100 Jahre zu verlängern.
Insgesamt erachten die Experten einen Betrachtungshorizont von 100 oder mehr Jahren zum Zeitpunkt 2009 aus ökonomi- scher Sicht als vertretbar. Art. 30 a SchA NLW ist damit nicht zu beanstanden (S. 15 in fine).
Dieser Einschätzung eines noch vernünftigen und wirtschaftlich akzeptablen Betrachtungs- und Konzessionshorizontes von 100 Jahren gibt es nichts beizufügen, zumal diese Dauer auch mit Art. 30 h SchA NLW übereinstimmt.
1. Was das zweite Bewertungskriterium der ** Erträge**an- geht, so kann auf das eingangs unter Erwägung 3. a) Gesagte verwiesen werden. Richtig ist zwar, dass die Daten und das Zah- lenmaterial des Europäischen Marktplatzes für Energie und ener- gienahe Produkte (abgekürzt: eex) für den Zeitraum 2004 – 2008 nicht vollständig vorliegen. Die Zeitreihen beginnen erst im De- zember 2006. Trotzdem haben die Sachverständigen die vorhan- denen Angaben als aussagekräftig und geeignet erachtet, um die
Annahmen des Beschwerdegegners (ASW) zu überprüfen. Zu der von den Experten aufgeworfenen Rechtsfrage, ob es im Rahmen der zu überprüfenden Bewertung überhaupt angezeigt und zuläs- sig sei, die Ertragslage von Partnerkraftwerken nochmals zu kon- trollieren, gilt es auf die differenzierenden Regelungen in Art. 30 a lit. A) und lit. B) SchA NLW hinzuweisen. Nur bei Vorliegen einer rechtlich gültigen Besteuerungsvereinbarung kann Art. 30 a lit. A) SchA NLW nämlich massgebend sein (hier also einzig für die Jahre 2007 und 2008); sofern eine entsprechende Vereinbarung aber fehlt und auch die frühere Übergangslösung gemäss Modell
«Pfeiffer» nicht greift, so sieht Art. 30 a lit. B) SchA NLW vor, dass eine Schätzung aufgrund der Durchschnittswerte der im Kanton erzielten Strompreise im massgebenden Zeitpunkt (hier 2009) vor- zunehmen sei, um möglichst marktgerechte Preise zu erhalten. Im Resultat ist also immer dann auf Vereinbarungen abzustellen, so- fern solche gültig abgeschlossen wurden und terminlich noch nicht ausgelaufen sind; ist dem nicht so, kommt hingegen – wie im konkreten Fall – die amtliche Schätzung zum Zuge. Am Vorgehen des Beschwerdegegners (ASW) gibt es daher nichts auszusetzen.
1. Beim dritten Bewertungskriterium der ** Kosten**sind die Sachverständigen zu einer etwas anderen Meinung als der Be- schwerdegegner (ASW) gelangt. Im Gerichtsgutachten vom
18. März 2013 wurde erkannt (vgl. Rubrik 6 – Kosten, Ziff. 6. 3 S. 20), dass die Übertragungs- und Verteilanlagen im Bewertungsmodell des ASW zu jedem Bewertungszeitpunkt als neuwertig angenom- men worden seien. Dies erweise sich als nicht sachgerecht und müsse korrigiert werden. Die Experten hielten dazu begründend fest:
gefochtenen Entscheide samt entsprechender Anpassungen (Kor- rekturen) führen muss.
1. Das vierte Bewertungskriterium des ** Zinses/Diskontie- rungssatzes**ist ebenfalls bis zuletzt umstritten geblieben. Im be- reits mehrfach zitierten Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 wird dazu vermerkt (Rubrik 7; Ziff. 7.1. 2, S. 21 – fixe versus variable Risi- kozuschläge; Fazit Ziff. 7. 4, S. 25): In Art. 30 b SchA NLW ist festgehalten, dass als Diskontierungssatz ein Marktzins zuzüglich eines fixen Risikozuschlags von 25 Basis- punkten (100 BP = 1 Prozentpunkt) zu verwenden sei. Die Experten sind sich nicht sicher, ob sich das ASW bewusst ist, dass damit der Risikozuschlag in der Wertwirkung variabel und nicht fix ist. [Rechenbeispiele für Wertverminderung]
Da der Risikozuschlag das liegenschaftsspezifische Risiko – unab- hängig vom allgemeinen Zinsniveau – messen soll, kann ein fixer Zuschlag im Zeitverlauf kaum zum gewünschten Ergebnis führen. Art. 30 b SchA NLW erweist sich insofern nicht als gesetzes- und verordnungskonform.
Betreffend Diskontierungssatz (laut ASW) wurde folgendes Fazit gezogen:
Es ist materiell falsch, reale Erträge mit einem nominalen Zins- satz zu diskontieren.
Es ist weiter materiell falsch, einen fixen Risikozuschlag vorzu- schreiben, denn je nach Zinsniveau hat ein fixer Risikozuschlag eine andere Wertwirkung. Der vermeintlich fixe Risikozuschlag ist demnach bei Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus ein variabler Risikozuschlag. Der in Art. 30 b SchA NLW (Betriebs- kosten) enthaltende Risikozuschlag müsste deshalb entweder jährlich angepasst oder – wohl besser – weggelassen werden. [Angaben zur Verwendung des WACC (Weighted average cost of capital)]
Gemäss Einschätzung der Experten ist der durch das ASW ver- wendete Diskontierungssatz für das Jahr 2009 im Ergebnis ver- tretbar, wenngleich dieser nahe der Untergrenze liegt und die Herleitung sowie die Begründung eines Zuschlags von 25 Basis- punkten nicht nachvollzogen werden kann. In Anbetracht dieser fachkundigen Ausführungen und Feststellungen ist das angerufene Verwaltungsgericht zur Über- zeugung gelangt, dass wegen der beschriebenen Unklarheiten und Unbestimmbarkeiten am besten auf einen Risikozuschlag ganz zu verzichten und diese Position somit (da kein zuverlässig schätzbares Bewertungskriterium) wegzulassen ist. Das erwähnte
Verbesserungspotenzial rechtfertigt es daher, die Beschwerde be- züglich dieser Kritikpunkte gutzuheissen und den Beschwerdegeg- ner anzuweisen, die früheren Schätzungen auch hinsichtlich dieser zwei Elemente (Verzicht auf nominalen Zinssatz und Weglassen ei- nes Risikozuschlags) noch zu überarbeiten. An der Rückweisung der Sache an den Beschwerdegegner zur Ergänzung und Neuein- schätzung der steuerrechtlich interessierenden Einkommens- und Vermögenswerte der Beschwerdeführerin (X.) führt daher in einer Gesamtschau kein Weg vorbei.
1. An diesem Ergebnis vermögen auch die diametral ge- genläufigen Stellungnahmen zur Aussagekraft und zum Beweis- wert des eingereichten Gerichtsgutachtens vom 18. März 2013 zu den jeweils strittigen Bewertungskriterien nichts zu ändern. So- weit der Beschwerdegegner zu seinen Gunsten nochmals betonte, dass die Experten doch alle vier durch die Beschwerdeführerin kri- tisierten Parameter als vertretbar bezeichnet hätten, ist dem ent- gegenzuhalten, dass diese darin sehr wohl einige Verbesserungs- vorschläge zur Umsetzung der praktizierten Barwertmethode gemacht haben und dieselben im Rahmen der Neueinschätzung nunmehr auch zu berücksichtigen sind. Der Einwand, wonach die Beschwerdeführerin bezüglich Instandstellungsinvestitionen – trotz gewährter Äusserungsmöglichkeit – keine konkreten Anga- ben gemacht habe und daher auf die Beschwerde in diesem Beschwerdepunkt (infolge Gegenstandslosigkeit) gar nicht einzu- treten sei, greift jedenfalls offensichtlich zu kurz. Wie eingangs in den Erwägungen 3. e) und 3. f) im Detail dargetan, sind einzelne Kriterien und Elemente der Schätzungen als auch der verwal- tungsintern aufgestellten Schätzungsanweisungen (so z. B. expli- zit Art. 30 b SchA NLW) als materiell falsch und demnach als korrekturbedürftig bezeichnet worden. Diese vereinzelten Kritik- punkte im Gerichtsgutachten sind im Sinne der dazu gemachten Bemerkungen der Experten zu beachten und bei den zu revidie- renden Schätzungen in die Tat umzusetzen. U 12 61Urteil vom 22. Oktober 2013