Praxis Verwaltungsgericht

**Vermögenssteuer. Verkehrswert. Ertragswert.**Landwirtschaft- liche Nutzung. Spekulation. Kapitalanlage.

• Bestimmung desSteuerwertes von Grundstückenbei der Vermögenssteuer**(E.3).**

• **Das zurDiskussion stehende Grundstückist formelldem BGBB unterstelltund auchdie tatsächlicheüberwiegende land-oder forstwirtschaftlicheNutzung ist****vorliegend gege-**ben (E.4).

• Im konkretenFall habendie Beschwerdeführerinsowie be-reits ihre Rechtsvorgängerverschiedene Anstaltengetrof- fen,um dieÜberbaubarkeit ihresGrundstücks zuerhalten bzw.zu erweitern,weshalb diekantonale Steuerverwaltungdarauf schliessendurfte, dassdie Parzelleder Kapitalanlagedient; diesschliesst dieAnwendbarkeit desreinen Ertrags-wertes fürdie Vermögensbesteuerungaus (E.5).

**Imposta sullasostanza. Valorecommerciale. Valore****di reddito.****Uso agricolo.**Speculazione. Investimenti.

• Determinazione delvalore fiscaledi unimmobile perl’im- postasulla sostanza(cons. 3).

• Il fondoin discussioneso tostà formalmentealla LDFRed èdata lapreponderante edeffe tiva utilizzazioneagricola efo- restale(cons. 4).

• Nell’evenienza, laricorrente comegià isuoi predecessoriin dirit ohanno fat odiversi passiper mantenerel’edificabilità delloro fondo,rispe tivamente perestenderla, percui l’au-torità fiscalecantonale poteva concludereche laparticella servissecome investimento;questo escludel’applicabilità delsolo valoredi redditoper l’imposizionesulla sostanza**(cons. 5).**

Erwägungen:

1. a) Was den Steuerwert des vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstückes betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet, wobei das kanto- nale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Ver- kehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Er-

trags- und Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG).

1. Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Er- tragsfähigkeit (sog. Mischwert) massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden hinge- gen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 StG zum alleinigen tie- feren Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für Grundstücke, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert, besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG).

2. Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grund- stücks wird dabei weder in den Bestimmungen des Bundessteuer- rechts noch in den Bestimmungen des kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre und Rechtspre- chung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf be- schränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tra- gen. Vielmehr hat sie namentlich auch das BGBB, das RPG und das LwG sowie insbesondere deren Zielsetzungen und Interessenab- wägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter anderem der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bo- dens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Pro- duktionsfaktor darstellt, zugunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung we- sentlich mitzuprägen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbe- schränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. Bundesgerichtsentscheide 2C_** 1**/20** 1vom 2. Dezember 20 1**E. 2. 2. 1 und 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E.3.2; ZI- GERLIG/JUD in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweize- rischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisie- rung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, Art. 14 N. 9). Dies ist nach Mass- gabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe

gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nut- zung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des BGBB und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung von Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB ge- nannte Fälle, nämlich:

1. Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Um- schwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirt- schaftlichen Gewerbe gehören;

2. Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;

3. Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, so- lange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;

4. Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen land- wirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufge- teilt sind. Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche überwiegende land- oder forst- wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks voraus (vgl. Bundes- gerichtsentscheid 2C_1/20** 1vom 2. Dezember 20 1**E.2.2.2). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschafts- fremde Zwecke, etwa als Ferienwohnung oder vermietetes Ge- bäude, genutzt werden, ohne sachlichen Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu quali- fizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (ZIGERLIG/JUD, a. a. O., Art. 14 N. 9).

1. a) Hinsichtlich der vorliegend zur Diskussion stehenden Parzelle 73 sind sich die Parteien insofern einig, als das betreffende Grundstück die Voraussetzungen gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB erfüllt und somit zumindest formell dem BGBB unterstellt ist.

b) Die kantonale Steuerverwaltung erachtet jedoch bereits die zusätzliche Voraussetzung «tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung» gemäss Bundesgerichtsent- scheid 2C_1/20** 1vom 2. Dezember 20 1**E. 2. 2. 2 als nicht mehr

gegeben. Der Nachweis für die überwiegende landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 sei von der Beschwerdeführerin nicht er- bracht worden. Der von ihr eingereichte Pachtvertrag vom 25./26. Mai 2012 gelte erst seit dem 1. Januar 201 und könne da- mit für die vorliegend umstrittene Steuerperiode 2010 nicht berücksichtigt werden. Beweismittel, welche die landwirtschaftli- che Nutzung der Parzelle 73 vor dem 1. Januar 201 durch den Va- ter des jetzigen Pächters aufgrund eines mündlichen Pachtvertra- ges untermauern würden, lägen ebenfalls nicht vor. Die Folgen dieser Beweislosigkeit seien durch die Beschwerdeführerin zu tra- gen. Im Übrigen spreche aber auch die Tatsache, dass die Be- schwerdeführerin in der Steuererklärung 2010 keine Pachtzinsein- nahmen deklariert habe, der geringe Pachtzins seit dem 1. Januar

201 von gerade einmal Fr. 100.– pro Jahr sowie auch die topogra- fische Lage der Parzelle gegen eine tatsächliche überwiegende landwirtschaftliche Nutzung.

Dieser Ansicht der kantonalen Steuerverwaltung kann nicht gefolgt werden. Denn die Parzelle 73 wurde seit dem Jahr 1954 stets landwirtschaftlich bewirtschaftet, zuerst durch den Vater des heutigen Pächters, danach durch den heutigen Pächter selbst. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung besteht zudem auch heute noch und wurde durch den am 25./26. Mai 2012 abgeschlossenen Pachtvertrag mit Beginn per 1. Januar 201 und einem Pachtzins von jährlich Fr. 100.– bloss noch schriftlich bestätigt. Entsprechend wurden bzw. werden an den Pächter auch heute noch Flächen- beiträge ausgerichtet. Der Einwand der kantonalen Steuerverwal- tung, die landwirtschaftliche Nutzung sei erst ab dem 1. Januar

201 nachgewiesen und deshalb bei der vorliegend zur Diskussion stehenden Veranlagung für das Jahr 2010 nicht zu berücksichtigen, geht somit offensichtlich fehl. Vor diesem Hintergrund erübrigen sich sowohl die beim Amt für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden sowie beim Grundbuchamt Oberengadin beantrag- ten Editionen als auch die beantragte Einvernahme des Pächters; denn die Abrechnung von landwirtschaftlichen Beiträgen für 163 von insgesamt 164 Aren der Parzelle 73 im Rahmen der Nutzung in- nerhalb eines bestehenden Betriebes liegt bereits bei den Akten. Das Erfordernis der überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung ist vorliegend somit zweifelsohne erfüllt.

1. a) Es bleibt zu prüfen, ob die Parzelle 73 zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde oder offen- sichtlich diesen Zwecken dient und dementsprechend in Anwen- dung von Art. 57 Abs. 3 StG zu Recht zu zwei Dritteln des Ver-

kehrswertes besteuert wurde. Die kantonale Steuergesetzgebung umschreibt die Begriffe der Spekulation und der Kapitalanlage nicht näher. Es sind die gesamten Umstände des jeweiligen Ein- zelfalls zu würdigen, um eine entsprechende Qualifikation vorneh- men zu können (VGE 258/96, publ. in ZGRG 2/97, S. 57 f.). So hat sich das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits in VGE 465/90 dahingehend geäussert, dass unter Umständen der Preis, welcher für eine Parzelle bezahlt worden ist, als Indiz für den Erwerbszweck herangezogen werden könne. In VGE 490/90 nahm das Gericht die Überbaubarkeit einer erworbenen Parzelle als Kri- terium für die Beurteilung der Frage, ob das Grundstück allenfalls zu Spekulationszwecken oder aber mit der Absicht der Kapitalan- lage erworben wurde. Im Verwaltungsgerichtsurteil A 01 43 vom

23. Oktober 2001 brachte das Gericht schliesslich zum Ausdruck, dass die Erstellung einer unterirdischen Garage auf die Absicht, die Überbaubarkeit erhalten zu wollen und damit auf eine Kapital- anlage schliessen lässt. Nebst persönlichen Beweggründen sind somit im Einzelfall auch sachliche Gesichtspunkte in die Beurtei- lung miteinzubeziehen. Ein übersetzter Erwerbspreis, eine kurze Eigentumsdauer, die rege Bautätigkeit in einer Gemeinde, aber auch die berufliche Tätigkeit des Erwerbers können im Einzelfall den Schluss zulassen, dass ein Grundstückserwerb zu Spekula- tionszwecken erfolgt ist. Andererseits gilt der Erwerb für den Ei- genbedarf als Kapitalanlage, welchem in der Regel längerfristige Überlegungen zugrunde liegen.

1. Wie vorstehend unter Erwägung 2 ausgeführt, hat die Beschwerdeführerin den hälftigen Miteigentumsanteil an der zur Diskussion stehenden Parzelle 73 mit einer Fläche von 16 368 m2, davon 13 771 m2 in der Landwirtschaftszone und 2597 m2 in der Bauzone, im Jahr 1999 zu einem Wert von gesamthaft Fr. 260 000.– gekauft bzw. auf Rechnung künftiger Erbschaft übernommen. Da- bei bezahlte die Beschwerdeführerin ihren eigenen Angaben zu- folge für den in der Landwirtschaftszone gelegenen Teil der Par- zelle Fr. 3.– pro m2 (Fr. 3.– x 13 771 m2 x ½ = Fr. 20 656.50) bzw. für den in der Bauzone gelegenen Teil Fr. 184.– pro m2 (Fr. 184.– x 2597 m2 x ½ = Fr. 238 924.–). Der Gesamtverkehrswert des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle 73 erreicht indes – ausge- hend vom Verkehrswert der amtlichen Schätzung der Nachbarpar- zelle in der Höhe von Fr. 752.– pro m2 – Fr. 1 952 944.– bzw. Fr. 976 472.– für den hälftigen Miteigentumsanteil der Beschwer- deführerin. Dementsprechend erwarb die Beschwerdeführerin ihren hälftigen Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 im Jahr 1999

familienintern zu einem tieferen Preis, als er zum Zeitpunkt des Er- werbs für vergleichbares Land bezahlt wurde, was eher dafür spricht, dass die Beschwerdeführerin mit dem Erwerb des ent- sprechenden Landes tatsächlich überwiegend dem Erhalt der landwirtschaftlichen Nutzung Rechnung getragen hat. Dies wie- derum würde in Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG grundsätzlich für eine Besteuerung des entsprechenden Landes zum Ertrags- wert sprechen. Andererseits liegt aber der für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 bezahlte Preis von Fr. 184.– pro m2 auch deutlich über dem für landwirtschaftliches Land üblichen An- satz, was wiederum für einen Erwerb zum Zwecke der Kapitalan- lage und dementsprechend für eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Verkehrswertes sprechen würde. Aufgrund des bezahlten Kaufpreises von Fr. 260 000.– lässt sich demzufolge die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde, nicht ab- schliessend beantworten.

1. Der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 mit 2597 m2 liegt in der Wohnzone 2B und ist gemäss kommuna- lem Baugesetz bei Vorliegen eines genehmigten Baugesuchs so- wie unter Einhaltung der Zonenordnung ohne Weiteres überbau- bar. Wesentlich zu dieser Überbaubarkeit beigetragen hat das in den 90er-Jahren durchgeführte Quartierplanverfahren, an wel- chem die Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerin aktiv mitgewirkt haben. Dabei setzte sich diese damals insbesondere für eine Aufschüttung und eine daraus resultierende möglichst op- timale Situierung des Gebäudes, eine Asphaltierung der Strasse sowie für eine Dachneigung ein, welche die Installation von Son- nenkollektoren zulässt. Im Rahmen erwähnter Quartierplanung hatten die damaligen Eigentümerinnen der Parzelle 73 gesamthaft rund Fr. 140 000.– für die Planungskosten sowie für die Erschlies- sung des Grundstücks zu bezahlen. Diese aktive Beteiligung am Quartierplanverfahren unter Inkaufnahme finanzieller Aufwen- dungen führte dazu, dass der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 heute vollständig erschlossen ist und lässt darauf schliessen, dass bereits die damaligen Eigentümerinnen die Ab- sicht hegten, die Überbaubarkeit des Grundstücks zu erhalten bzw. gar zu erweitern. Des Weiteren lässt auch der Abschluss des Dienstbarkeits- vertrages vom 1. Oktober 1996 Rückschlüsse auf die Absicht zur Erhaltung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle zu. Mit erwähntem Dienstbarkeitsvertrag vereinbar-

ten die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 mit den Ei- gentümern der Nachbarparzelle 219 ein Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe zugunsten der Parzelle 219 und zulasten der Parzelle 73 sowie ein Durchgangs- und Durchfahrtsrecht zugunsten der Parzelle 73 und zulasten der Parzelle 219. Die Erstellungskosten für den auf der Parzelle 73 zu erstellenden Teil der Autoeinstellhalle sowie der Rampe wurden dabei durch die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 getragen. Als Gegenleistung für das Grenzüberbaurecht wurde den Eigentümerinnen der Parzelle 73 nach Fertigstellung der Überbauung auf der Parzelle 219 ein obligatorischer Anspruch auf ein unentgeltliches Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz oder die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an der Einheit der Autoeinstellhalle gewährt. Überdies äusserten die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 im Dienstbar- keitsvertrag vom 1. Oktober 1996 die Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf der Parzelle 73, welche an diejenige auf Parzelle 219 angebaut und über deren Ein- bzw. Aus- fahrtsrampe erschlossen werden sollte. Auch der am 30. Mai 2006 erfolgte Kauf eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin zusammen mit ihrem Bruder zu einem Preis von Fr. 18 000.– lässt auf die Absicht der Be- schwerdeführerin schliessen, den in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu gegebener Zeit überbauen zu wollen. Ansons- ten würde der Kauf eines weiteren Parkplatzes in erwähnter Ein- stellhalle der Parzelle 219 – zumal die Beschwerdeführerin infolge des Dienstbarkeitsvertrages vom ** 1**. Oktober 1996 bereits im Be- sitz eines Autoeinstellplatzes in dieser Einstellhalle ist – wenig Sinn machen.

1. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin spricht sodann auch die landwirtschaftliche Nutzung der Par- zelle 73 nicht gegen eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Ver- kehrswertes. Es ist zwar zutreffend, dass die Parzelle 73 seit den 50er-Jahren des letzten Jahrhunderts stets landwirtschaftlich ge- nutzt wurde. Die landwirtschaftliche Nutzung wurde mit schriftli- chem Pachtvertrag vom 25./26. Mai 2012 mit Beginn per 1. Januar

201 und einem Pachtzins von jährlich Fr. 100.– bzw. Fr. 50.– für den Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin für weitere neun Jahre, d. h. bis Ende 2019 gesichert. Dieses Pachtverhältnis hat in- des nicht zur Folge, dass der in der Bauzone gelegene Teil der Par- zelle 73 von den Eigentümern nicht überbaut werden könnte. Ei- nerseits ist die Kündigung des Pachtvertrages gemäss dessen Ziff.

2 unter Beachtung einer einjährigen Kündigungsfrist grundsätz- lich möglich. Andererseits kann der Pachtvertrag gemäss Art. 15 Abs. 1 LPG auch durch einen allfälligen Käufer des Grundstücks aufgelöst werden, wenn er die Parzelle unmittelbar zu Kauf- zwecken, zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung erwirbt. Dementsprechend zielt der beschwerdeführerische Ein- wand, die landwirtschaftliche Pacht aufgrund eines langfristigen Pachtvertrages stehe der Besteuerung der Parzelle zu zwei Dritteln des Verkehrswertes entgegen, ins Leere, zumal eine Kapitalanlage praxisgemäss auch dann vorliegen kann, wenn ein Grundstück zu Baulandpreisen erworben und unverändert landwirtschaftlich ge- nutzt wird.

1. Mit der aktiven Beteiligung am Quartierplanverfahren in den 90er-Jahren, der Beteiligung an den Erstellungskosten der Einstellhalle auf Parzelle 219, dem Abschluss des Dienstbarkeits- vertrages vom ** 1**. Oktober 1996 und der darin geäusserten Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf Par- zelle 73 sowie dem Erwerb eines weiteren Parkplatzes in der Ein- stellhalle der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin und ihren Bruder am 30. Mai 2006 brachten die Beschwerdeführerin sowie bereits ihre Rechtsvorgängerinnen offensichtlich zum Ausdruck, dass sie die Überbaubarkeit ihres Grundstücks erhalten wollten bzw. gar erweitern wollten. Vor diesem Hintergrund durfte die kan- tonale Steuerverwaltung ohne Willkür darauf schliessen, dass die fragliche Parzelle zumindest heute, wenn nicht sogar schon im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beschwerdeführerin im Jahre 1999, der Kapitalanlage dient, was wiederum die Anwendbarkeit des reinen Ertragswertes für die Vermögensbesteuerung aussch- liesst. Diese Auffassung wird im Übrigen auch durch die Zielset- zungen der Raumplanung gestützt, wonach Bauland grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren erschlossen und überbaut und nicht an- deren Nutzungen zugeführt oder gehortet werden soll (vgl. Art. 15 RPG). Dementsprechend steht fest, dass der hälftige Miteigen- tumsanteil der Beschwerdeführerin an der Parzelle 73 – soweit in der Bauzone liegend – der Kapitalanlage im Sinne von Art. 57 Abs. 3 StG dient. A 12 44Urteil vom 14. Mai 2013