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Official valuation of a registered building right

PVG 2008 27Übriges Gericht31.12.2008Dismissed

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Zusammenfassung

The complainant challenged the official valuation of its registered permanent building right on land owned by Gemeinde G. The authority valued the building right parcel, including income from leases and sub-building rights connected with camping structures. The court held that a registered independent and permanent building right is land for valuation purposes and that the relevant rental and ground-rent income could be considered. It further held that correcting the authority’s earlier erroneous practice of separately valuing the mobile camping structures was permissible. The appeal was dismissed and the valuation upheld.

Regest

Art. 1 Abs. 2 SchG, Art. 2 lit. a SchG, Art. 655 ZGB; official valuation of a building right. A registered independent and permanent building right qualifies as a parcel of land and is therefore subject to official valuation. The valuation may include the income generated by leaseholds and sub-building rights attached to the right, insofar as such income is relevant to yield and market value. The statute draws no distinction between real and contractual usage rights in this respect. A change in administrative practice is admissible where the previous practice was contrary to law; legal certainty does not protect an unlawful valuation method (consid. 1-3).

Gesamter Gesetzestext

Amtliche Schätzungen****13

Stime ufficiali

Schätzung eines Baurechtes.

  • Ein im Grundbuch eingetragenes selbständiges und dau- erndes Baurecht (hier mit Unterbaurechten zur Aufstel- lung von Campingfahrnisbauten) gilt als Grundstück und untersteht als solches der amtlichen Schätzung.

Stima di un diritto di superficie.

  • Un diritto di superficie autonomo e duraturo iscritto a re- gistro fondiario (in concreto collegato a diritti di super- ficie subordinati per la posa di costruzioni mobili da campeggio) rappresenta un immobile e deve pertanto essere stimato ufficialmente.

Erwägungen:

  1. Anfechtungsobjektim vorliegenden**Beschwerdeverfah- *ren bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungs- wesen Graubünden (ASW) vom 29. Januar 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Verfügung vom 3. Oktober2007. Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die amtliche Schätzung des fraglichen Grund- stücks korrekt durchgeführt worden ist. Zur Diskussion steht hier einzig die Schätzung des der Beschwerdeführerin zustehenden und im Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Baurechts (BaurechtsparzelleNr. 1335) an der Liegenschaft «X.» (Plan-Parzelle 15-783), die im Eigentum der Gemeinde G.*steht.

  2. a)Als amtlicheSchätzungen geltengemäss Art.1 Abs.2 SchGdie von den Schätzungskommissionen auf Antrag oder von Amtes wegen ermittelten Wertevon Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und Sachen.Nach Mass- gabe des Gesetzes werden u.a. die Grundstücke im Sinne vonArt. 655ZGB geschätzt*(Art.** 2lit. aSchG). AlsGrundstücke können grundsätzlich alle selbständigen und dauernden Nutzungsrechtein das Grundbuch aufgenommen werden, welche ein Grundstück im Sinne von Art. 655 Abs. 2 i.V.m.Art. 943 Abs. 1 ZGB belasten (Hermann Laim in: Basler Kommentar, Honsell, Vogt,Geiser [hrsg.], ZivilgesetzbuchII, Art.457-977 ZGB,3. Auflage,Basel 2007,Art. 655 N10). Istein selbständigesund dauerndesRecht im*

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Grundbuch eingetragen, so gilt es als Grundstück (Art. 655 Abs. 2 Ziff.2 i.V.m.Art. 943Abs. 1Ziff. 1ZGB). Alssolches kannes Gegen- stand des Rechtsverkehrs sein (Laim, BSK ZGB II, a.a.O., Art. 655 N11). Demzufolge kannauch ein Baurecht (Art. 675, 779, 779aff. ZGB) als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn es die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt (vgl. zum Ganzenauch dieBotschaft derRegierung anden GrossenRat vom

  1. Mai 2006, HeftNr. 5/2006–2007, 6. Erlass eines Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Seite**353). b) Im vorliegenden Fall steht die amtliche Schätzung der Baurechtsparzelle Nr. 1335 zur Diskussion. Hierbei handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes, selbständiges und dauern- des Baurecht für die Dauer von 75 Jahren bis 31. Dezember 2050 zulasten der Grundstücke Nr. 781 und 783, Plan Nr. 15, in der er- wähnten Gemeinde. Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, steht fest, dass es sich beim erwähnten Baurecht um ein Grund- stück im Sinne von Art. 655 ZGB handelt, welches als solches der amtlichen Schätzung untersteht.

  2. Beieiner amtlichenSchätzung hatdie zuständigeSchät- zungskommission auf Antrag oder von Amtes wegen die Wertevon Grundstückensowie derdamit verbundenenNutzungsrechte und Sachenzu ermitteln*(Art.** 1Abs. 2SchG). Hierbeiwird imGe- setz keine Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatori- schen Nutzungsrechten getroffen. Sowohl der Ertrags- als auchder Verkehrswert des betreffenden Grundstücks (Baurechtspar- zelle Nr.1335) stehenin einemgewissen Zusammenhangmit den Mieterträgen, welche die Beschwerdeführerin aus den entspre- chenden**(obligatorischen)** Mietverträgenerwirtschaften kann.We- sentlichist demnacheinzig, dassaus derVermietung vonStand- plätzen für Fahrnisbauten Mieterträgnisse generiert werden. Analoges giltauch fürdie Erträgeaus denBaurechtszinsen fürdie Unterbaurechte. Inder amtlichenSchätzung vom3. Oktober2007 sind die Erträge aus den bestehenden Miet- und Pachtverträgen und den Unterbaurechten in der Höhe von jährlich Fr.42 324.– berücksichtigt und umgerechnet worden; dass die ermittelten Wertean sichnicht zutreffen, wird von der Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet. Sachlichstehen sie zweifellos direkt mit dem Ertrags-und indirektmit demVerkehrswert desbetreffenden Grundstücks in Zusammenhang. Es steht zudem ausser Frage, dass essich beiden Campingbarackenum Fahrnisbautenhandelt. Die Wertedieser Mobilheime sind aber zu Rechtin keiner Weise mitberücksichtigt worden.In diesemSinne istauch derVermerk in*

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der Schätzungseröffnung «Erträge Nutzniessung FH» entspre- chend zu korrigieren. Damit erweist sich aber die Schätzung als korrekt.

  1. Die Beschwerdeführerin legtdar, dass während 25 Jah- ren keine Schätzung vorgenommen worden sei. Die angefochtene Verfügung stelle demnach eine ohne zureichenden Anlassvorge- nommene und damit rechtswidrige Praxisänderungdar. DieVorin- stanz hingegen führt aus, dass die betreffenden Fahrnisbauten bei den vorangegangenen Totalrevisionen der Grundstücksschätzun- gen auf dem Gebiet der Gemeinde G. fälschlicherweise einzeln be- wertet und eröffnet worden seien. Im Zusammenhang mit der aktuellen Revision sei dies bemerkt und korrigiert worden. Dem- zufolge handle essich um eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung der Sachlage und nicht um eine Pra- xisänderung. Der Praxis von Verwaltungsbehörden und Gerichten kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grund- satzder Rechtssicherheitverlangen, dassan einerPraxis inder Re- gel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht entgegen, sofern diese auf sachlichen Gründen beruht (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, ZürichBasel Genf2002, N509). Vorliegendsteht fest,dass diebis- herige Praxis der zuständigen Schätzungskommission nicht dem Gesetz entsprach und somit falsch war.Auch die Beschwerdefüh- rerin anerkennt, dass essich bei den Mobilheimen umFahrnis- bauten handelt, welche nicht als Grundstücke im Sinne von Art. 1 Abs.2 bzw.Art. 2lit. aSchG i.V.m.Art. 655 ZGBbetrachtet werden können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die bisherige, offensichtlich falsche Praxis zu Gunsten der korrekten Durch- führung der amtlichen Schätzung aufgegeben worden**ist. U08 22Urteil vom9. Mai**2008

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Schlagwörter

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