No legal basis for consent of all owners in an AZ unitKI-generiert

Baugesuch. Erfordernisder Zustimmungaller Eigentümer einer****AZ -Einheit.Fehlende gesetzlicheGrundlage.

• Weil AZ**-Einheiten mangels gesetzlicher Grundlage we- der einvirtuelles Grundstückbilden nochals Flächefür die Berechnungder zulässigenAZ dienenkönnen, istes auch nichtzulässig, fürNutzungstransporte voneinzel- nen Parzelleneiner AZ****-Einheit aufandere dieZustim- mung derweiteren Grundeigentümereiner AZ****-Einheit zu fordern.**

Domanda di costruzione. Necessità dell’accordo di tutti i proprietaridi un’unitàIS. Assenzadi unabase legale.

• Poiché, inassenza diuna baselegale, leunità ISnon for-mano virtualmenteun fondoe nonpossono neppure servirecome superficieper ilcalcolo dell’IS ammissibile, non è neppure permesso, per dei trasferimentidello sfruttamento dasingole particelledi un’unitàIS adaltre richiedere l’accordodegli altriproprietari fondiaridi una unitàIS .

Erwägung:

2. a) Zu prüfen bleibt, ob für die geplante Überbauung die

Zustimmung aller in dieAZ-Einheit* BG S**. involvierten Grund- eigentümer** erforderlichist. Beider Beurteilungder sichin diesem Zusammenhangstellenden Fragenist vonArt. 56BG auszugehen. Danachgilt alsanrechenbare Landflächedie vonder Baueingabe erfasste,baulich nochnicht ausgenutzteGrundstücksfläche inner- halb der Bauzone ( Abs.1).** Grundstücke, die in der gleichen Bau- zoneliegen, andie Bauparzelleunmittelbar angrenzenoder ledig- lich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für dieBerechnung derAusnützungsziffer miteinbezogen werden,so- fern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bau- parzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstensum 15**%** erhöhtwerden (Abs. 2**).*

1. Gestützt auf Abs.1 dieser Bestimmung geht dieGe- meindedavon aus,dass unterBelassung derGrundstücksgrenzen sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit, AZ*-Einheit genannt, zusammengefasst werden dürften. Die sich daraus ergebende Gesamtfläche diene dann als Grund- lage für die Berechnung der** AZ**, unabhängig davon, wo auf der einbezogenen** Flächedie Gebäudeerstellt würdenund wie**viel*

jede Parzelle dafür effektiv anBGF zur Verfügung gestellt habe. Massgebend sei einzig, dass auf der Gesamtfläche die zonen- gemässeAZ nicht überschritten werde. DieAZ-Einheit über meh- rere Grundstücke werde somit gleich behandelt, wie wenn nur* eineinziges Grundstück bestünde. Davon zu unterscheiden sei derFall von Art. 56Abs. 2 BG**, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes Baugrundstück** BGFtransportiert werden dürfe, dieAZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als** 15**% betragen** dürfe.*

Vorliegend leitet sie im konkreten Fall daraus ab, dassnach der Rückübertragung von BGFauf die Bauparzelle 4326sämt- liche an der AZ*-Einheit** BG S**. beteiligten Eigentümer über die** Ver-wendung der zusätzlichen BGFbeschliessen müssten, weil diese nicht nur der Bauparzelle, sondern der AZ**-Einheit zukomme. Ihr kann nicht gefolgt** werden.*

1. Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art.56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die ge- nannte Bestimmung regelt in Abs.1 lediglich, was als anrechen- bare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, wann andere Grundstücke für die Berechnung derAZ mit einbe- zogen werden können ( angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleicheBauzone) und inwieweit durch einen derartigen «Miteinbezug» die zonenge- mässeAZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf ( um max.15%).* Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unterwelchen VoraussetzungenBGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der gemeindliche Einwand, beieinem Wegfallder AZ**-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonen- gemässe** AZmassiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal sol- ches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BGstehen würde. Damit ist gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BGkeine hinreichende gesetzliche Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ**-Einheit ( i.S. ei- nes virtuellen** Grundstückes)*bildet.
2. Etwasanderes lässtsich auchaus dergestützt aufArt. 56Abs. 2 BGerfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ*-Ein- heit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z. B. dem bei den Akten liegenden** Grundbuchauszugvon Parzelle4326[** dortausdrücklich aufgeführt unter o),r) unds)] ohne weiteres entnehmen, dass Nutzungjeweils voneiner Parzellezur anderenund nichtetwa von einerParzelle aufeine«** AZ**-Einheit»** odervon einer**«** AZ**-Einheit»*

auf eine andere «AZ-Einheit», transportiert wird.* Wasdie Ge-meinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Ge- setz keineStütze. Dieihrer Auffassungzugrunde liegendegesetz- liche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungs- transport vonParzelle zuParzelle, wieer invielen Baugesetzenvon Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ**-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht vorgesehen, und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamt- fläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen** AZnicht möglich,weshalb diegemeindliche Praxisals gesetzeswidrig bezeichnet werden**muss.*

1. Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für dieBildung vonAZ-Einheiten* kanndie Gemeindeaus denin die Baubewilligungen aufgenommenen Auflagen ( grundbuchli- cheAnmerkung einer AZ**-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentums- beschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet** nichtszu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn überhaupt, als privatrechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, istSache des Zivilrichters.*
2. Können mangels gesetzlicher Grundlage dieAZ-Einhei- ten* wederein virtuellesGrundstück bildennoch alsFläche fürdie Berechnung der zulässigen AZdienen, ist es auch nicht zulässig, für Nutzungstransportevon einzelnenParzellen aufandere dieZu- stimmung derweiteren Grundeigentümereiner AZ**-Einheit** zufor- dern. Dies im konkreten Fall umso weniger, als eingestandener- massen mit dem Bauvorhaben weder die in der « AZ**-Einheit** BGS.» noch vorhandene freieBGF noch der ( gestützt auf Art.56 Abs.2 BG mögliche) Bonus ( Erhöhung um max.15%)** bean- spruchtwerden muss.Aus denGrundbuchanmeldungen, wonach beiallen späterenBauvorhaben aufden beteiligtenParzellen die- selben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bil- denmüssten, lässtsich imÜbrigen allenfallsableiten, dassdie be- teiligtenVertragspartner (Grundeigentümerund Gemeinde)einen privatrechtlichen Anspruchdarauf haben,dass aufden einbezoge- nen Grundstücken dieAZ insgesamt nicht mehr als in der fragli- chen Bauzone zulässig ( zonengemässeAZ plus15%)** realisiert wird.Eine derartigeprivatrechtliche Vereinbarungwäre fürdie Ge- meinde im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrennicht massgebend; im konkreten Fall umso weniger, als – wie bereits dargelegt–** eineÜberschreitung derAZ imBereich derAZ-Einheit*

BGS.* garnicht zurDiskussion steht.Im Lichtedes Dargelegtenist daher festzuhalten, dass für das von der Gemeinde verlangte Zu- stimmungserfordernis keine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht.*

R05 59Urteil vom 11*.** November**2005*