Steigerung

Entscheid vom 26. Juni 2019

Referenz KSK 19 40

Instanz Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Brunner, Vorsitzender

Parteien X._____

Beschwerdeführer

vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Bianco viale B. Papio 5, CP 857, 6612 Ascona

gegen

Y._____

Beschwerdegegner

vertreten durch Rechtsanwalt Giovanni Molo via G. B. Pioda 5, Postfach 5202, 6901 Lugano

Gegenstand Steigerung

Anfechtungsobj. Verfügung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom 31.08.2018, mitgeteilt am 31.08.2018

Mitteilung 27. Juni 2019

I. Sachverhalt

A. Y._____ wird durch die A._____ über das Betreibungsamt de Region Maloja betrieben (Forderungssumme per 10. September 2018 Fr. 11'445'845.20). X._____ macht gegen Y._____ ebenfalls eine Forderung über Fr. 1'410'000.-- nebst Zins geltend, für welche er am 15. Juni 2017 die drei Stockwerkeinheiten S55148, S55149 und S55150 arrestieren liess. Dieselben Grundstücke dienten der A._____ als Grundpfand.

Am 23. März 2018 stellte die A._____ das Verwertungsbegehren. Am 12. Juli 2018 machte das Betreibungsamt die Grundstückssteigerung bekannt, setzte die Steigerung auf den 10. September 2018 fest und erwähnte die bereits früher durchgeführte betreibungsamtliche Schätzung der Gesamtliegenschaft von Fr. 16'880'000.--.

Mit E-Mail vom 31. August 2018 ersuchte X._____ um Verschiebung der Steigerung, da aus der zu versteigernden Liegenschaft diverse eingebaute Haushaltsgeräte und Lampen unbefugterweise entfernt und dabei auch Schäden angerichtet worden seien. Das Betreibungsamt teilte am gleichen Tag mit, dass es die Steigerung nicht absetze, sofern dies nicht vom Hauptgläubiger gewünscht oder von einem Gericht angeordnet würde.

B. Dagegen erhob X._____ am 6. September 2018 Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden. Mit Verfügung vom 07. September 2018 lehnte es das Kantonsgericht ab, die Steigerung superprovisorisch aufzuschieben. Am 13. September 2018 teilte das Betreibungsamt mit, dass die Grundstücke für insgesamt Fr. 11'517'000.-- durch die A._____ ersteigert worden seien. Auf eine Stellungnahme zur Beschwerde verzichtete es. Der Schuldner reichte keine Vernehmlassung ein. Am 10. Oktober 2018 reichte X._____ eine spontane Replik ein.

Mit Entscheid vom 15. Oktober 2018 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab.

Das Kantonsgericht stellte zunächst fest, dass sich das Beschwerdeverfahren auf die Prüfung beschränken müsse, ob das Betreibungsamt angesichts der Entwendung von eingebauten Haushaltsgegenständen und der dadurch entstandenen Schäden die Steigerung hätte verschieben und allenfalls eine neue Schätzung hätte anordnen müssen. Dabei kam das Kantonsgericht zum Schluss, dass erfahrungsgemäss davon auszugehen sei, dass in einer 5.5-Zimmerwohnung und einer 2.5-Zimmerwohnung Haushaltsgeräte von höchstens Fr. 20'000.-- bis Fr. 30'000.-- (Gebrauchtwert) vorhanden gewesen sein konnten und aufgrund der eingereichten Fotoaufnahmen von einem Gesamtschaden von maximal Fr. 50'000.-- ausgegangen werden könne, was angesichts des Schätzungswerts der Liegenschaft von nahezu Fr. 17'000'000.-- vernachlässigbar sei. Unter diesen Umständen sei die Annahme nicht gerechtfertigt, die genannten Schäden hätten möglicherweise bewirkt, dass zu wenig Interessenten an der Steigerung teilgenommen hätten.

C. Gegen diesen Entscheid hat X._____ (Beschwerdeführer) am 02. November 2018 Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht erhoben. Er verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des Zuschlags. Eventuell sei eine neue Steigerung zu verschieben, bis die aus der Liegenschaft entfernten Objekte wieder eingebaut und die weiteren Schäden behoben worden seien bzw. bis eine neue Schätzung den Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der vom Betriebenen verursachten Schäden festgestellt habe. Allenfalls sei die Sache an das Kantonsgericht zurückzuweisen.

Mit Verfügung vom 27. November 2018 untersagte das Bundesgericht dem Betreibungsamt für die Dauer des bundesgerichtlichen Verfahrens, die Eigentumsübertragung zugunsten der Ersteigerin A._____ beim Grundbuch anzumelden.

D. Das Bundesgericht hob den Entscheid des Kantonsgerichts von 15. Oktober 2018 am 14. Mai 2019 auf und wies die Sache an das Kantonsgericht zurück. Es kam zum Schluss, es seien keine Feststellungen darüber getroffen worden, welche Objekte im einzelnen fehlten, und das Kantonsgericht habe nicht erläutert, wie es auf seine Schätzung des Werts der entfernten Haushaltsgegenstände komme und worauf es seine Erfahrungen über den Wert solcher Gegenstände stütze. Es sei bezüglich der angerichteten Schäden auf nicht näher genannte Fotoaufnahmen verwiesen worden und das Kantonsgericht erläutere nicht, inwiefern es über eigene Sachkenntnis verfüge, um anhand von Fotoaufnahmen festzustellen, dass die Schäden nicht gravierend und nicht nur mit hohem Aufwand behebbar seien. Es sei folglich nicht nachvollziehbar, weshalb es den Schaden sinngemäss auf höchstens Fr. 50'000.-- geschätzt habe.

II. Erwägungen

1. Aufgrund des bundesgerichtlichen Urteils hat das Kantonsgericht in der vorliegenden Sache einen neuen Entscheid zu fällen. Das Bundesgericht hat die vom Kantonsgericht vorgenommene Schadensschätzung nicht anerkennen wollen, welche sich bezüglich der Art der entwendeten Gegenstände auf das Rechtsbegehren des Beschwerdeführers stützte und bezüglich der Schäden auf die vom Beschwerdeführer eingereichten Fotoaufnahmen abstellte. Das Kantonsgericht ging unter diesen Umständen davon aus, eine grosszügige Schätzung von gebrauchten Haushaltsgeräten in zwei Wohnungen einschliesslich der Kosten für die Behebung von Schäden, welche im Zusammenhang mit der Entfernung der Geräte entstanden sind, sei aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres möglich, zumal die Schadenshöhe in einem absolut untergeordneten Verhältnis zum Schätzungswert steht. Das Kantonsgericht ist indessen an das bundesgerichtliche Urteil gebunden und dessen Erwägungen führen unweigerlich dazu, dass nur eine neue Schätzung durch eine Fachperson den Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der verursachten Schäden zuverlässig wiedergebe. Das Betreibungsamt ist deshalb anzuweisen, eine neue Schätzung der Gesamtliegenschaft vornehmen zu lassen.

2. Das Kantonsgericht ging in seinem Entscheid vom 15. Oktober 2018 davon aus, dass unter den gegebenen Umständen die Annahme nicht gerechtfertigt sei, die genannten Schäden hätten möglicherweise bewirkt, dass zu wenig Interessenten an der Steigerung teilgenommen hätten, so dass das Betreibungsamt keinen Grund gehabt habe, die Steigerung abzusetzen. Das Bundesgericht kam dagegen zum Schluss, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Schäden potenzielle Käufer gerade nicht von einem Steigerungsgebot abgehalten haben sollten. Es möge zwar durchaus sein, dass Interessenten die Schäden bei ihren Angeboten hätten berücksichtigen können. Dies setze jedoch voraus, dass die Interessenten bereit seien, die Schäden selber zu beheben bzw. beheben zu lassen. Dass der Kreis der Interessenten durch die Schäden nicht verringert worden sei, bleibe eine blosse Vermutung.

Das Kantonsgericht ist in seinem Entscheid davon ausgegangen, dass der Schätzungswert der Liegenschaft zur Hauptsache aufgrund der sehr hohen Bodenpreise im Kurort St. Moritz, die bevorzugte Lage am See und den speziellen Baustandard begründet sei. Zum Letzteren verwies es auf die Liegenschaftsdokumentation Ziff. 10 der betreibungsamtlichen Akten. Dass die entwendeten Haushaltsgeräte dabei einen wesentlichen Teil des Gebäudewerts ausmachen, geht daraus nicht hervor. Dennoch lassen sich die Ausführungen des Bundesgerichts nicht anders verstehen, als dass nicht auszuschliessen ist, dass die in der Liegenschaft verursachten Schäden möglicherweise potenzielle Interessenten von einer Teilnahme an der Steigerung abgehalten haben. Dies führt dazu, dass der Steigungszuschlag aufzuheben ist und die Steigerung nach Einholung der neuen Schätzung, welche sich auch über die Kosten der Schadensbehebung (einschliesslich der entwendeten Haushaltsgeräte) auszusprechen hat, zu wiederholen ist.

3. Gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebVSchKG ist das Beschwerdeverfahren unentgeltlich, so dass die Kosten des Beschwerdeverfahrens beim Kanton Graubünden verbleiben. Gemäss Art. 62 GebVSchKG sind im Übrigen im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen.

4. Dieser Entscheid ergeht aufgrund der Vorgaben des Bundesgerichts und in Anwendung von Art. 18 Abs. 3 GOG in einzelrichterlicher Kompetenz.

entschieden:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Steigerungszuschlag in der Betreibung Nr. 2171400 des Betreibungs- und Konkursamtes der Region Maloja wird aufgehoben. Das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja wird angewiesen, eine neue Schätzung der zu versteigernden Liegenschaft im Sinne der Erwägungen einzuholen und anschliessend das Steigerungsverfahren neu durchzuführen.

1. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'000.-- verbleiben beim Kanton Graubünden.

2. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

3. Mitteilung an: