A 2008 32•Handänderungssteuer: costs in objection proceedings
A 2008 32Übriges Gericht10.10.2008Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
The administrative court partly upheld the appeal in a transfer-tax dispute. It confirmed that the taxable basis was CHF 995,000 rather than CHF 1,245,000 because the land purchase and construction contract led to a double counting of the shell and garage components. The only remaining issue was the objection-stage costs. The court held that the taxpayer had not grossly violated procedural duties and that the municipality should have clarified the calculation earlier. The cost order in the objection decision was set aside, the court costs were imposed on the municipality, and the taxpayer was awarded an out-of-court compensation.
Art. 138 Abs. 3 StG; objection proceedings are generally free of costs, and costs may be imposed on the objecting party only if particular investigations were necessitated by a gross breach of procedural duties. A mere incorrect assessment of the taxable basis, where the relevant contractual documents already permit the correct calculation, does not suffice. The authority must clarify obvious inconsistencies ex officio or by further inquiry; if it fails to do so, the proceedings remain free of charge. The obligation to pay party compensation follows the usual cost allocation against the unsuccessful authority (consid. 2-4).
A 08 32
3. Kammer
URTEIL
vom 10. Oktober 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Handänderungssteuer
1. Mit Kaufvertrag vom 17. Januar 2008 verkaufte die … die Wohnung StWE 51'692, 208/1000 Miteigentum an Liegenschaft Nr. 306 in … sowie die Autoeinstellplätze Miteigentumsanteil 51'700, 1/9 Miteigentumsanteil an StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) und Miteigentumsanteil 51'701, 1/9 Miteigentumsanteil an StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) an ... Der Kaufpreis von Fr. 450'000.00 setzte sich zusammen aus Fr. 200'000.00 für den Landanteil, Fr. 230'000.00 für den Rohbau und Fr. 20'000.00 für zwei Autoeinstellplätze. Gleichentags wurde ein Generalunternehmervertrag zwischen dem Ehepaar … und der … über die schlüsselfertige Erstellung der erworbenen 4 1/2-Zimmer-Wohnung inkl. Autoeinstellplätze und Kellerabteil gegen einen Werklohn von Fr. 795'000.00 abgeschlossen.
2. Am 1. April 2008 veranlagte die Gemeinde … die … als Grundstückverkäuferin und (wirtschaftlich als identisch qualifizierte) Generalunternehmerin basierend auf dem Handänderungspreis von Fr. 1'245'000.00 (inkl. Fr. 795'000.00 Werkpreis) zu einer Handänderungssteuer von Fr. 12'450.00.
Die von der … dagegen erhobene Einsprache wurde mit Einspracheentscheid vom 5., mitgeteilt am 16. Mai 2008 abgewiesen und die Verfahrenskosten von Fr. 1'176.00 der Einsprecherin auferlegt.
3. Dagegen erhob die … am 16. Juni 2008 frist- und formgerecht Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung des Einspracheentscheides und der Veranlagungsverfügung sowie Festsetzung der Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer neu auf Fr. 995'000.00. Zur Begründung wurde ausgeführt, die wirtschaftliche Identität der Grundstückverkäuferin und Generalunternehmerin werde akzeptiert und somit grundsätzlich auch die Zusammenrechnung von Grundstück- und Werkpreis. Hingegen sei die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis falsch, da auf diese Weise der Preis für den Rohbau und die Garagen zweimal gerechnet würde. Gemäss Seite 5 des Grundstückkaufvertrags enthalte der Grundstückpreis neben dem Preis für das Land bereits den erstellten Rohbau im Wert von Fr. 230'000.00 und die beiden Autoabstellplätze im Wert von Fr. 20'000.00, womit werkvertragliche Leistungen abgegolten seien. Diese beiden Werkteile (Rohbau und Garage) seien auch im Werkpreis von Fr. 795'000.00 für die schlüsselfertige Erstellung der fraglichen Stockwerkeigentumswohnung und der beiden dazugehörenden Garageplätze enthalten. Die Beschwerdeführerin habe gemäss beigelegten Gutschriftenanzeigen insgesamt nur Fr. 995'000.00 erhalten, weshalb der besteuerte Betrag um Fr. 250'000.00 zu reduzieren sei.
4. Die Gemeinde … anerkannte in ihrer Vernehmlassung die Beschwerde insofern, als die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer mit Fr. 995'000.00 festzusetzen sei. Sie beantragte allerdings die Beschwerde abzuweisen, soweit diese sich gegen den Kostenentscheid des Einspracheverfahrens richte. Die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Begründend wurde vorgebracht, die Erkenntnis, dass der Kaufpreis nur Fr. 995'000.00 betrage, sei der Beschwerdegegnerin erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren möglich gewesen, da ihr vorher die entsprechenden Unterlagen gefehlt hätten. Die ihr vorliegenden Verträge seien fehlerhaft gewesen und hätten auf den Kaufpreis von Fr. 1'245'000.00 schliessen lassen. Zudem sei sie seitens der Beschwerdeführerin willentlich und offensichtlich im Bestreben, Steuern einzusparen, irregeführt worden. Hätte sich die Beschwerdeführerin von Beginn weg richtig verhalten und ihre Mitwirkungsrechte erfüllt, wäre es nie zum vorliegenden Verfahren gekommen. Aus diesen Gründen könne es nicht angehen, dass der Gemeinde Kosten oder eine aussergerichtliche Entschädigung auferlegt würden. Vielmehr seien diese Kosten von der Beschwerdeführerin veranlasst worden und deshalb ihr aufzuerlegen.
5. In ihrer Replik hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest und machte geltend, der Beschwerdegegnerin hätten im Zeitpunkt der Veranlagung vom 1. April 2008 sowohl der Grundstückkaufvertrag als auch der Werkvertrag vorgelegen. Bei genauer Betrachtung wäre schon damals ersichtlich gewesen, dass sich die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer aus dem Werklohn von Fr. 795’000.00 und dem Kaufpreis für den Landanteil von Fr. 200'000.00 zusammensetze. Der erst im Beschwerdeverfahren eingereichte Bau- und Leistungsbeschrieb verdeutliche lediglich, was anhand der beiden Verträge ohnehin ersichtlich gewesen sei. Die doppelte Berücksichtigung des Rohbaus hätte von der Beschwerdegegnerin bereits im Einspracheverfahren erkannt werden müssen. Es liege keine Verletzung der Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführerin vor, weshalb kein Anlass bestehe, die Rechtsberatungskosten der Gemeinde im Einsprache- und Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
6. In ihrer Duplik hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und führte aus, die doppelte Verrechnung des Rohbaus sei ein Fehler in der Vertragsgestaltung der Beschwerdeführerin gewesen, welcher nicht ohne weiteres erkennbar war. Zudem sei Thema des Einspracheentscheides nicht die zweimalige Berücksichtigung des Rohbaus, sondern die Zusammenrechnung von Werk- und Grundstückkaufvertrag gewesen. Hätte sich die Beschwerdeführerin auf die richtige Berechnung des Kaufpreises berufen wollen, hätte sie den von ihr selbst verursachten Fehler in der Vertragsgestaltung aufklären und einen entsprechenden Eventualantrag stellen müssen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Einspracheentscheid vom 5. Mai 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Veranlagungsverfügung vom 1. April 2008. Da die beantragte Bemessungsrundlage von Fr. 995'000.00 für die Handänderungssteuer durch die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung anerkannt worden ist, bildet einzig noch der Kostenpunkt des Einspracheverfahrens von Fr. 1'176.00 den zu prüfenden Streitgegenstand.
2. Art. 43 des Steuergesetzes der Gemeinde … (GStG) regelt zwar das Einspracheverfahren, enthält aber keine Bestimmung betreffend die Verfahrenskostenverteilung, sodass gemäss Art. 3 GStG auch im formellen Bereich das kantonale Steuergesetz als kommunales Recht zur Anwendung gelangt. Diesbezüglich hält das Steuergesetz des Kantons Graubünden (StG; BR 720.000) in Art. 138 Abs. 3 fest, dass das Einspracheverfahren kostenfrei ist. Allerdings können dem Einsprecher die Kosten besonderer Untersuchungen, die er durch grobe Verletzung seiner Verfahrenspflichten veranlasst hat, ganz oder teilweise überbunden werden.
3. Die Gemeinde behauptet, dass die Beschwerdeführerin als Verkäuferin nie einen Kaufpreis von Fr. 995'000.-- vorgebracht habe und dieser aus den Akten erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren ersichtlich geworden sei. Die Beschwerdeführerin habe sie absichtlich in die Irre geführt, mit dem Ziel Steuern zu sparen. Durch diese Verletzung der Verfahrenspflichten sei es dazu gekommen, dass der falsche Betrag zur Berechnung der Handänderungssteuer herangezogen worden sei. Der Auffassung der Gemeinde kann nicht gefolgt werden. Gemäss dem beurkundeten Kaufvertrag setzte sich der Kaufpreis von Fr. 450'000.00 aus den Kosten für den Landanteil (Fr. 200'000.00), den Kosten für den Rohbau (Fr. 230'000.00) sowie den Kosten für zwei Autoeinstellplätze (Fr. 20'000.00) zusammen. Des Weiteren ergibt sich aus dem Generalunternehmervertrag, dass sich die Kosten für die schlüsselfertige Erstellung der besagten Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 795'000.00 beliefen, einschliesslich der beiden Werkteile Rohbau und Garagen. Anhand dieser Angaben war aber klar ersichtlich, dass die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 995'000.00 zu veranlagen war. Dass sie von einem falschen Kaufpreis ausging, wurde der Gemeinde nicht nur von der Beschwerdeführerin in ihrer Einsprache vorgeworfen, sondern auch seitens der Käufer der Stockwerkeinheit. Diese wiesen schon am 10. April 2008 darauf hin, dass der im Werkvertrag auf den Rohbau entfallende Anteil in der Berechnung doppelt berücksichtigt worden und der Handänderungspreis daher um Fr. 250'000.00 zu reduzieren sei. Aus diesem Grund wäre die Gemeinde verpflichtet gewesen, nähere Abklärungen zu treffen. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin im Einspracheverfahren von einem falschen, d.h. tieferen Kaufpreis (Fr. 450'000.00) ausging, genügt nicht, um ihr grobe Verfahrensfehler vorzuwerfen. Im Übrigen war die Gemeinde nicht gehalten, weitere Expertisen einzufordern, um zur richtigen Berechnungsgrundlage zu gelangen. Sie konnte im vorliegenden Beschwerdeverfahren allein aufgrund der schon im Einspracheverfahren vorgelegten Dokumente der Auffassung der Beschwerdeführerin Folge leisten. Aus diesen Gründen liegen keine Hinweise vor, dass die Steuerpflichtige ihren Mitwirkungspflichten nicht genügend nachgekommen ist oder gar ihre Verfahrenspflichten grob verletzt hat. Wenn aber der Gemeinde dieser Beweis nicht gelingt, ist das Einspracheverfahren grundsätzlich kostenlos. Infolgedessen ist die Beschwerde vollumfänglich gutzuheissen, soweit die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer bzw. der Kaufpreis von Fr. 995'000.00 von der Beschwerdegegnerin nicht schon anerkannt wurde.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdegegnerin. Die Gemeinde hat die Beschwerdeführerin gemäss Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) mit Fr. 2'253.70 aussergerichtlich zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird, soweit sie nicht bereits anerkannt worden ist (Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer CHF 995'000.00), gutgeheissen und die Kostenauferlegung an die Beschwerdeführerin im Einspracheentscheid aufgehoben.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
1'000.--
Fr.
176.--
zusammen
Fr.
1'176.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. Die Gemeinde … entschädigt die … aussergerichtlich mit Fr. 2'253.70 (inkl. MWST).
Von Omnilex extrahiert
Whether the taxable basis for the transfer tax had to be reduced to CHF 995,000
The municipality accepted that the correct taxable basis was CHF 995,000.
The purchase contract and general contractor agreement showed that the Rohbau and garage elements were counted twice, so the handover price had to be reduced accordingly.
Whether the objection proceedings could be charged to the taxpayer for gross procedural misconduct
No gross breach of procedural duties was established; the objection proceedings were therefore free of costs.
The documents already available in the objection stage made the correct calculation apparent, and the municipality should have carried out further clarification; the taxpayer's mistaken reference to CHF 450,000 did not amount to gross misconduct.
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