603 2020 19 - Urteil des III. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

603 2020 19

Urteil vom 30. Juli 2020 III. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsidentin: Anne-Sophie Peyraud Richter: Johannes Frölicher Dominique Gross Gerichtsschreiber-Praktikant: David Schmid

Parteien

A.________ und B.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Fürsprecher Philipp Studer gegen BEHÖRDE FÜR GRUNDSTÜCKVERKEHR, Vorinstanz

Gegenstand

Landwirtschaft Widerruf der Erwerbsbewilligung für ein Grundstück Beschwerde vom 3. Februar 2020 gegen den Entscheid vom 20. Dezember 2019

Sachverhalt

A. Mit Gesuch vom 12. Februar 2016 stellten A.________ und B.________ (Beschwerdeführer) – damals vertreten durch C.________, Notar – bei der Behörde für Grundstückverkehr (Vorinstanz) einen Antrag auf Erteilung der Bewilligung für den Erwerb eines dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterstehenden Grundstückes, nämlich für das Grundstück Art. ddd des Grundbuchs der Gemeinde E.________ (Fläche 17'180 m2; Platz, Weg, Wiese). Im Gesuch führten die Beschwerdeführer aus, dass sie sowohl das (direkt angrenzende und nicht dem BGBB unterstehende) Grundstück Art. fff als auch das Grundstück Art. ddd erwerben und sich in ihrer Freizeit mit der Aufzucht von Kälbern beschäftigen wollten. Für das Bauernhaus auf dem Grundstück Art. fff hätten sie ein Vorgesuch um Bewilligung des Abbruchs und des Neubaus eines Einfamilienhauses gestellt, welches am 15. Juni 2015 vom Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) grundsätzlich günstig begutachtet worden sei. Den auf dem Grundstück Art. fff stehenden Stall wollten sie beibehalten und überdies mit zu demontierenden Boxen aus dem bestehenden Stall einen zweiten Freilaufstall errichten.

B. Am 7. März 2016 erhielten die Beschwerdeführer vom Oberamtmann des Sensebezirks die Baubewilligung zum Abbruch des Zweifamilienhauses mit Ökonomieteil und anschliessendem Neubau eines Einfamilienhauses mit Unterstand auf dem Grundstück Art. fff. Mit der Baubewilligung wurde die Sonderbewilligung der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) vom 26. Februar 2016 eröffnet.

Zwar wollten die Beschwerdeführer offenbar daraufhin bzw. bereits bei Einreichung des Gesuchs um eine Erwerbsbewilligung (vgl. die Formulierung im Gesuch, auf die später noch eingegangen wird) vom Abbruch des Stalles absehen. Da sie aber den geplanten Neubau dennoch realisierten, wurde ihnen namentlich anlässlich der Bauabnahme durch die Gemeinde vom 27. Juli 2016 mitgeteilt, dass der Abbruch gemäss der Baubewilligung zu vollstrecken sei, da der Nichtabriss des bestehenden Stalles eine Projektänderung darstellen würde, die in einem neuen Auflageverfahren zunächst bewilligt werden müsse. Die Beschwerdeführer haben in der Folge das gesamte Projekt gemäss der Baubewilligung durchgeführt.

C. Am 1. Juni 2016 – nach einem (grundsätzlich) positiven Vorbescheid der Vorinstanz zu ihrem Gesuch, wobei die Beschwerdeführer aber noch Baupläne für die Ställe nachzureichen hatten – schlossen die Beschwerdeführer einen Kaufvertrag für das Grundstück Art. ddd ab.

Mit Entscheid vom 6. Juni 2016 erteilte die Vorinstanz die beantragte Erwerbsbewilligung unter der Auflage, dass in rund 2 Jahren der Nachweis des Erwerbs von Tieren (Kälbern) und der zur Bewirtschaftung notwendigen Maschinen und Geräte zu erbringen sei.

D. Die Beschwerdeführer reichten am 24. Februar 2017 beim BRPA ein Vorgesuch für die Vergrösserung des Unterstandes/Futterstandes auf dem Grundstück Art. fff ein. Das BRPA erteilte dem Vorgesuch am 19. April 2017 ein ungünstiges Gutachten, da es sich beim Unterstand zwar um eine rechtmässige Baute handle, für welche grundsätzlich die Bestandesgarantie gelte, aber eine Erweiterung nicht zugelassen werden könne, da dieses Potential "[…] mit der Baubewillligung [bzw. Sonderbewilligung der RUBD] vom 26. Februar 2016 ausgeschöpft […]" worden sei. An dieser Auffassung hielt es in einem ungünstigen Zusatzgutachten vom 18. August 2017 fest.

E. Am 3. Januar 2019 nahm die Vorinstanz auf dem Betrieb der Beschwerdeführer einen Augenschein, um zu überprüfen, ob die Auflagen gemäss dem Entscheid vom 6. Juni 2016 mittlerweile erfüllt seien. Dabei wurde festgestellt, dass das Grundstück Art. ddd von April bis Ende Oktober 2018 von sieben schottischen Hochlandrindern aus dem Betrieb des G.________ beweidet wurde, ein Traktor mit Heckschaufel/Heckgabel und ein Motormäher angeschafft worden waren, 30 Kaninchen gehalten werden sowie 30 Niederstammobstbäume angepflanzt wurden. Weiter wurde festgestellt, dass sich G.________ beim Amt für Landwirtschaft (LwA) als Direktzahlungsberechtigter für das Grundstück Art. ddd angemeldet hatte. Auf Anfrage der Vorinstanz teilte die RUBD jener am 18. März 2019 mit, dass bis dahin von den Beschwerdeführern kein Baugesuch zur Errichtung von Freiluftställen für das Grundstück Art. fff oder Art. ddd eingereicht worden sei.

F. Mit Schreiben vom 2. Mai 2019 teilte die Vorinstanz den Beschwerdeführern mit, dass sie die Widerrufung der Erwerbsbewilligung vom 6. Juni 2016 prüfe. Es sei zu entscheiden, ob die Bewilligung wegen Nichterfüllung der Auflagen bzw. unrichtiger Angaben bezüglich des Vorliegens eines positiven Vorgesuchs für zwei Freilaufställe zu widerrufen sei. In ihrer Stellungnahme vom 19. Mai 2019 brachten die Beschwerdeführer Beilagen bei, um den Erwerb von Maschinen und von drei schottischen Hochlandrindern nachzuweisen, sowie den Schriftverkehr betreffend ihre (vergeblichen) Bemühungen um eine Baubewilligung für den Stall bzw. die Unterstandsvergrösserung.

G. In der Folge überprüfte die Vorinstanz die in der Stellungnahme gemachten Angaben und stellte dabei insbesondere fest, dass G.________ nach wie vor als Halter der im Kaufvertrag bestimmten Rinder in der Tierverkehrsdatenbank (TVD) eingetragen und als Direktzahlungsberechtigter für das Grundstück Art. ddd angemeldet war, sowie dass die Beschwerdeführer über keine TVD-Nummer verfügten und auch keine solche beantragt hatten. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2019 teilte die Vorinstanz den Beschwerdeführern ihre Erkenntnisse mit und gewährte ihnen erneut Gelegenheit zur Stellungnahme.

H. Die Beschwerdeführer nahmen mit Schreiben vom 27. Oktober 2019 dahingehend Stellung, dass sie (nun) eine TVD-Nummer beim Amt für Landwirtschaft beantragt sowie Maschinen und Geräte angeschafft hatten, über eine Einrichtung zur Unterbringung der Tiere verfügten (mobiler Weideunterstand) und den bestehenden Unterstand als Stroh- und Futterlager eingerichtet hätten. G.________ bekräftigte in seiner Stellungnahme (undatiert, mitgesandt im Schreiben der Beschwerdeführer vom 27. Oktober 2019) das Eigentum der Beschwerdeführer an den drei Rindern. Er selbst sei jedoch direktzahlungsberechtigt, weil auf dem fraglichen Grundstück auch ihm gehörende Tiere stünden, welche durch die Beschwerdeführer betreut würden.

I. Mit Entscheid vom 20. Dezember 2019 widerrief die Vorinstanz die Erwerbsbewilligung für das Grundstück Art. ddd und verpflichtete die Beschwerdeführer, dieses bis zum 31. Dezember 2020 zu veräussern.

J. Die Beschwerdeführer erheben gegen diesen Entscheid Beschwerde an das Kantonsgericht. Sie beantragen insbesondere, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben und festzustellen sei, dass die Auflagen gemäss Ziffer 2 des Entscheides vom 6. Juni 2016 erfüllt seien. Eventualiter sei die Frist zur Erfüllung der obgenannten Auflagen um 2 Jahre – bis Ende Januar 2022 – zu verlängern, subeventualiter sei die Sache zur vollständigen Feststellung des aktuellen Sachverhalts und Neubeurteilung im Sinne einer Wiedererwägung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

K. Die Vorinstanz beantragt am 24. März 2020 die Abweisung der Beschwerde.

L. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.

Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 88 Abs. 1 BGBB in Verbindung mit Art. 11 des kantonalen Ausführungsgesetzes vom 28. September 1993 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [AGBGBB; SGF 214.2.1] und Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG in Verbindung mit dessen Art. 30 Abs. 1 lit. b). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist vorliegend ausgeschlossen (Art. 77 f. VRG).

3.

3.1. Die Beschwerdeführer rügen, dass im Rahmen des Erwerbsbewilligungsverfahrens nach Art. 61 BGBB die Pflicht zur Verfahrenskoordination verletzt worden sei. Konkret machen sie geltend, dass der Koordinationsbedarf für die Vorinstanz bereits mit dem Erwerbsbewilligungsgesuch vom 12. Februar 2016 für das Grundstück Art. ddd erkennbar gewesen sei, da die Bauprojekte aus diesem Gesuch hervorgingen. Die Vorinstanz bzw. die Baubewilligungsbehörde hätten den Zielkonflikt zwischen der Verpflichtung zum Abbruch des Stalles einerseits und dem Verlangen nach Aufrechterhaltung dieses Stalles andererseits vermeiden müssen, indem sie die Beschwerdeführer auf die Möglichkeit der Projektänderung hingewiesen bzw. die Verfahren koordiniert hätten.

3.2. Art. 25a des Gesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) lässt sich die Pflicht der Kantone zur Bezeichnung einer Behörde entnehmen, welche für eine ausreichende Koordination sorgt, sofern die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden erfordert. Im Bereich der Raumplanung und des Bauwesens stellt nach Art. 2 Abs. 1 des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RPBR; SGF 710.11) im Kanton Freiburg das BRPA die Koordination zwischen den Amtsstellen und Organen sicher. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat die Rechtsanwendung materiell koordiniert zu erfolgen, wenn die Verwirklichung eines Projektes von mehreren materiell-rechtlichen Vorschriften abhängt, zwischen denen ein derart enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass diese nicht getrennt zur Anwendung gelangen dürfen (BGE 137 II 182 E. 3.7.4.1; s.a. Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, 2012, N. 993).

Von Amtes wegen besteht zudem nach Art. 49 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 200.1) respektive Art. 4a der Verordnung vom 4. Oktober 1992 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.312.110) die Pflicht zur Verfahrenskoordination, wenn bei Bauvorhaben auf einem ausserhalb der Bauzone befindlichen Grundstück mit einer bestehenden Baute oder Anlage eine Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot nach Art. 60 BGBB nicht ausgeschlossen werden kann oder der Erlass einer Feststellungsverfügung notwendig ist, wonach das betroffene Grundstück nicht dem Geltungsbereich des BGBB unterstünde.

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht jedoch keine Pflicht zur Koordination der Bewilligungsverfahren nach Art. 61 BGBB zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks einerseits und nach Art. 22 bzw. Art. 24 RPG betreffend Baubewilligungen inner- und ausserhalb der Bauzonen andererseits, was sich aus Art. 4a VBB *e contrario * ergibt. Da alleine die in Art. 63 Abs. 1 BGBB genannten Gründe zur Verweigerung der Erwerbsbewilligung führen dürfen, steht die Erwerbsbewilligungsbehörde auch nicht in der Pflicht, ein konkretes Nutzungskonzept im Detail auf seine Raumplanungs- und Baurechtskonformität zu prüfen. Die Behörde hat lediglich grob zu überprüfen, ob eine derartige Nutzung raumplanungskonform verwirklicht werden könne (Urteil BGer 2_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 3.2, m.w.H.; s.a. Urteil VGer TG vom 6. Februar 2013 E. 4.4.1, in: TVR 2013 Nr. 16).

3.3. Vorliegend geht aus dem Inhalt des Erwerbsbewilligungsgesuchs und des beigelegten Gutachtens der BRPA vom 15. Juni 2015 insbesondere der geplante Abbruch des Zweifamilienhauses mit Ökonomieteil sowie der Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage mit der gewünschten Beibehaltung des Freilaufstalles und der Errichtung eines zweiten Stalles im Freien auf dem Grundstück Art. fff, zum Ziel der Aufzucht von Kälbern, hervor. Auf diese Ausführungen gestützt konnte die Vorinstanz ausschliessen, dass für das Grundstück Art. ddd eine Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- oder Zerstückelungsverbot nötig sei oder gar die Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB verlangt wurde.

Eine Pflicht zur Verfahrenskoordination ist daher nach Art. 4a BVV bzw. Art. 49 RPV (e contrario) nicht ersichtlich und die Vorinstanz hat hiervon zu Recht abgesehen. Zudem war auf dem Grundstück Art. ddd kein Bauprojekt zu realisieren, und die Vorinstanz durfte aufgrund einer groben Überprüfung der eingereichten Unterlagen davon ausgehen, dass die geplante Nutzung des Grundstücks Art. ddd raumplanungskonform verwirklicht werden kann, zumal sich die Beschwerdeführer – wie sogleich auszuführen ist – den Abriss des Stalles auf dem Grundstück Art. fff selbst zuzuschreiben haben.

4.

4.1. Ebenfalls im Zusammenhang mit der Frage der Verfahrenskoordination rügen die Beschwerdeführer weiter, dass die verspätete Erfüllung der Auflagen dem treuwidrigen Verhalten der Vorinstanz bzw. der Baubewilligungsbehörde geschuldet sei; die Beschwerdeführer seien wegen der unterlassenen Koordination und des fehlenden Hinweises auf eine vorzunehmende Projektänderung letztendlich zum Abriss des Stalles gezwungen gewesen und sie dürften daraus keinen Nachteil erleiden.

4.2. Hinsichtlich der fehlenden Pflicht zur Verfahrenskoordination ist auf das Vorgesagte zu verweisen. Wie nachfolgend dargelegt wird, haben sich überdies die Beschwerdeführer den Abriss des Stalles durchaus selbst zuzuschreiben.

4.2.1. Am 7. März 2016 erhielten die Beschwerdeführer vom Oberamtmann des Sensebezirks die Baubewilligung zum Abbruch des Zweifamilienhauses mit Ökonomieteil und anschliessendem Neubau eines Einfamilienhauses mit Unterstand auf dem Grundstück Art. fff. Dennoch hatten sie offenbar schon vor Erhalt dieser Baubewilligung vor, auf den Abbruch des Stalles zu verzichten und lediglich den Neubau zu realisieren. So erklärten sie der Vorinstanz im Erwerbsbewilligungsgesuch vom 12. Februar 2016, dass sie betreffend das Grundstück Art. fff ein Vorgesuch um Bewilligung des Abbruchs des bestehenden Zweifamilienhauses mit Ökonomieteil und des Neubaus eines Einfamilienhauses gestellt hätten, welches am 15. Juni 2015 vom BRPA grundsätzlich günstig begutachtet worden sei, und fügten gleichzeitig an, dass sie den auf dem Grundstück Art. fff stehenden Stall beibehalten (sic) und überdies mit zu demontierenden Boxen aus dem bestehenden Stall einen zweiten Freilaufstall errichten wollten. Indes musste ihnen doch bewusst sein, dass sie nicht ohne weiteres vom im Baubewilligungsgesuch beantragten Projekt abweichen und auf den Abriss des Stalles verzichten konnten, zumal das Bauprojekt durch einen Architekten geleitet wurde und sie damit diesbezüglich fachkundig vertreten waren (vgl. auch Urteil VGer GR U 14 100 vom 7. Mai 2019 E. 4.5.1, mit Hinweisen). Auch wurden sie in Ziffer 6 der Baubewilligung vom 7. März 2016 ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass "[…] ein neues Auflageverfahren […] durchzuführen" ist, wenn das genehmigte Projekt abgeändert werden soll. Sie konnten daher nicht in gutem Glauben davon ausgehen, dass sie im Nachgang an dieses Baubewilligungsverfahren zwar den bewilligten Neubau realisieren, aber auf den ebenfalls bewilligten Abbruch des Stalles ohne weiteres verzichten können, und sie hätten spätestens bei Erteilung der Baubewilligung reagieren und eine Projektänderung verlangen bzw. die Vorinstanz über den geplanten Abriss informieren müssen. Dies gilt umso mehr, weil bei einer Beibehaltung des Stalles das zulässige Erweiterungspotential für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone offensichtlich überschritten würde, was ihnen aufgrund des Baubewilligungsverfahrens und der erteilten Baubewilligung ebenfalls bewusst sein musste.

Mit Schreiben vom 6. April 2016 teilte die Vorinstanz den Beschwerdeführern mit, dass die Erwerbsbewilligung unter Auflagen und vorbehältlich der Vorlage der Baupläne, auf welchen die Freilaufställe aufgeführt sind, erteilt werde. In der Folge reichten die Beschwerdeführer einen auf den 14. April 2016 datierten und mit "Neubau EFH mit Unterstand, Abbruch 2FH mit Ökonomieteil" betitelten Bauplan ein, welcher einen neuen und bestehenden Stall ausweist, was die Vorinstanz offenbar in ihrer Auffassung bestärkte, dass es sich um das günstig begutachtete Bauvorhaben handelt, zumal es die identische Projektbezeichnung aufwies. Diese Auffassung kommt im Entscheid vom 6. Juni 2016 erneut im Passus, wonach "[…] gemäss den Bauplänen die Tiere im angrenzenden Gebäude auf Art. fff untergebracht werden können […]", zum Ausdruck. Dennoch ist ein entsprechender neuer Stall bis heute nicht bewilligt worden.

4.2.2. Eine Koordinationspflicht der Behörden bestand wie erwähnt nicht, weswegen diesbezüglich entgegen der Ausführungen in der Beschwerde nicht von treuwidrigem Verhalten der Behörden gesprochen werden kann. Es wäre vielmehr an den Beschwerdeführern gelegen, die Vorinstanz im Erwerbsbewilligungsgesuch bzw. auf deren Anfrage hin vollständig und korrekt über die Bauprojekte und deren Stand zu informieren, zumal sie offenbar von der Vorinstanz eine Beratung hinsichtlich der Abänderung ihrer Bauprojekte erwarteten. Namentlich aufgrund der irreführenden Formulierung im Erwerbsbewilligungsgesuch und der entsprechenden Bezeichnung und Einreichung des Bauplans vom 14. April 2016, welcher das abgeänderte Projekt als das Genehmigte erscheinen liessen, und aufgrund des Verhaltens der Beschwerdeführer im Baubewilligungsverfahren, wo sie es unterliessen, eine (nachträgliche) Projektänderung zu beantragen, obwohl ihnen bewusst sein musste, dass sie das Projekt nicht eigenhändig und ohne Bewilligung abändern dürfen, haben es sich die Beschwerdeführer selbst zuzuschreiben, dass es zum Abriss des Stalles kam. Dies gilt aufgrund des Vorgesagten ebenso für das Scheitern der Bemühungen zur Vergrösserung des Unterstandes/Futterstandes auf dem Grundstück Art. fff; dieses Projekt war im Rahmen eines Vorgesuches mit Gutachten des BRPA vom 19. April 2017 und mit dem Zusatzgutachten vom 18. August 2017 negativ begutachtet worden, da es sich beim Unterstand zwar um eine rechtmässige Baute handle, für welche grundsätzlich die Bestandesgarantie gelte, aber eine Erweiterung nicht zugelassen werden könne, da dieses Potential mit der Baubewilligung bzw. Sonderbewilligung der RUBD vom 26. Februar 2016 ausgeschöpft worden sei.

4.2.3. Die Rüge, wonach der Abriss des Stalles bzw. die zeitliche Verzögerung bei der Erfüllung der Auflagen der Vorinstanz anzulasten sei, ist daher abzuweisen.

5.

5.1. Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde geltend, dass sie die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung und mithin die ihnen erteilten Auflagen erfüllten, da sie über Tiere, Gerätschaften, Maschinen, einen zugepachteten Stall und einen mobilen Weideunterstand verfügten, in der TVD als Tierhalter und in der GELAN als Bewirtschafter erfasst seien. Sofern das Kantonsgericht dennoch davon ausgehe, dass dies nicht der Fall sei, sei die Frist zur Erfüllung dieser Auflagen bis Ende Januar 2022 zu verlängern, da sie (wie bereits erwähnt) ihrem Stall durch das Verhalten der Behörden verlustig gegangen seien und zeitliche Rückschläge in der Projektrealisation zur Selbstbewirtschaftung angesichts der steten Bemühungen nicht ihnen angelastet werden könnten.

Es ist daher nachfolgend zu prüfen, ob die Beschwerdeführer die ihnen auferlegten Auflagen hinsichtlich der Kälber und der Gerätschaften und Maschinen erfüllten.

5.2. Die Erteilung der Erwerbsbewilligung für dem BGBB unterstehende Grundstücke ist im Lichte der Zielsetzung dieses Gesetzes zu verstehen. Nach Art. 1 BGBB sind das bäuerliche Grundeigentum zu fördern, Familienbetriebe zu erhalten, die Stellung des Selbstbewirtschafters und des Pächters beim Erwerb zu stärken und übersetzte Preise für landwirtschaftliche Böden zu bekämpfen.

5.2.1. Wer landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke erwerben will, benötigt eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Mit der Bewilligungspflicht soll sichergestellt werden, dass ein solcher Erwerb mit den Zielsetzungen des BGBB (vgl. insbesondere dessen Art. 1 Abs. 1), namentlich also des Selbstbewirtschafter- und des Arrondierungsprinzips, in Einklang steht (Stalder, Die öffentlich-rechtlichen Verfügungsbeschränkungen im bäuerlichen Bodenrecht, in: Landwirtschaftliches Bodenrecht, 2013, S. 19). Die Bewilligung ist – unter Vorbehalt der Ausnahmen vom Selbstbewirtschafterprinzip nach Art. 64 BGBB – gemäss Art. 63 Abs. 1 BGBB zu verweigern, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (lit. a), ein übersetzter Preis vereinbart wurde (lit. b) oder das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (lit. d). Auf die Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern keiner der in Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend genannten Verweigerungsgründe vorliegt (Art. 61 Abs. 2 BGBB; BGE 132 III 212 E. 3.2; Urteil BGer 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 3.2; Stalder * in:*Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1992, 2. Auflage 2011, N. 9 zu Art. 61 und N. 4 zu Art. 63 BGBB).

Die Bewilligung kann mit Auflagen erteilt werden (Art. 64 Abs. 2 BGBB). Dabei bezieht sich diese Möglichkeit gesetzessystematisch an sich nur auf die Ausnahmen vom Selbstbewirtschafterprinzip gemäss Art. 64 Abs. 1 BGBB. Nebenbestimmungen wie Auflagen oder Bedingungen bedürfen indessen nicht zwingend einer im Gesetz ausdrücklich wiedergegebenen Grundlage; ihre Zulässigkeit kann sich unter Umständen auch unmittelbar aus dem Gesetzeszweck und dem damit zusammenhängenden öffentlichen Interesse ergeben (Urteil BGer 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 4). Daraus folgt, dass auch Bewilligungen des bäuerlichen Bodenrechts, die sich nicht ausdrücklich auf Art. 64 Abs. 1 BGBB stützen, unter bestimmten Voraussetzungen (Sachbezogenheit, Verhältnismässigkeit) mit Auflagen – und auch mit Bedingungen – versehen werden können (BGE 140 II 233 E. 3.1.3, mit Hinweisen).

Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Art. 9 Abs. 1 BGBB). Allerdings ist bei der Selbstbewirtschaftung landwirtschaftlicher Grundstücke ein einwandfreier Wille zu verlangen, um so die Umgehung des Gesetzeszweckes zu verhindern. Bei diesen herrscht eine grössere Gefahr als bei der Übernahme von Gewerben, dass die Selbstbewirtschaftung nach einiger Zeit aufgegeben respektive gar nicht begonnen wird (Hofer, BGBB, Art. 9 N. 46). Der Erwerber eines Grundstücks verpflichtet sich mit dem Kauf, praktisch alle auf dem Grundstück anfallenden Arbeiten selber auszuführen, was prinzipiell das Vorhandensein der zur Selbstbewirtschaftung notwendigen Infrastruktur voraussetzt (vgl. Hofer, BGBB, Art. 9 N. 29 respektive N. 30a).

Von der Pflicht zur Bearbeitung des Bodens wird der Hobbybetrieb nicht ausgenommen (Urteil BGer 5A.9/2001 vom 30. Juli 2001 E. 2c). Die Selbstbewirtschaftung als Freizeitbeschäftigung steht nicht als dritte Kategorie neben der Selbstbewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks, sondern beschreibt in erster Linie die nicht zwingend zu verfolgende wirtschaftliche Absicht. Da die Pflicht zur Mitarbeit unabhängig der wirtschaftlichen Motivation bestehen bleibt und sich allenfalls im Verhältnis zur Betriebsgrösse verändert, lässt sich daraus höchstens folgern, dass die freizeitliche Leitung eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 5 lit. a oder Art. 7 BGBB aufgrund des Zeitaufwandes nicht möglich ist, da keinem ausserbetrieblichem Vollerwerb nachgegangen werden kann (Hofer, BGBB, Art. 9, N. 25). Bei Gewerbe- und Grundstücksgrössen, die der hobbymässigen Selbstbewirtschaftung zugänglich sind, ist nach dem Gesagten die zur Bewirtschaftung notwendige Infrastruktur vorauszusetzen.

5.2.2. Nach Art. 71 BGBB widerruft die Bewilligungsbehörde ihren Entscheid, wenn der Erwerber ihn durch falsche Angaben erschlichen hat (Abs. 1). Der Widerruf kann innert 10 Jahren nach der Eintragung des Rechtsgeschäfts ins Grundbuch erfolgen (Abs. 2; siehe auch Stalder, BGBB, Art. 71 N. 11; vgl. jedoch Guckelberger, Der Widerruf von Verfügungen im schweizerischen Verwaltungsrecht, in: ZBl 108/2007 S. 305 f., nach welcher in Einzelfällen diese Frist durchbrochen werden könne).

Es ist indes davon auszugehen, dass es sich beim in Art. 71 Abs. 1 BGBB genannten Tatbestand der Erschleichung einer Bewilligung durch falsche Angaben um eine fragmentarische, nicht abschliessende Regelung handelt (siehe Donzallaz, in: Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1992 sur le nouveau droit foncier rural, 1993, N. 648; Urteil des Regierungsrates OW vom 6. Februar 2013, * in*: VVGE 2011/13 Nr. 32 E. 3.4; offen gelassen in Urteil BGer 2C_39/2013 vom 10. Januar 2014). Der Widerruf ist deshalb – auch bei anderen als den in Art. 71 Abs. 1 BGBB genannten Sachverhalten – gestützt auf kantonales Verwaltungsverfahrensrecht oder übergeordnete Verfassungsgrundsätze grundsätzlich möglich (siehe Urteil des Regierungsrates OW vom 6. Februar 2013, * in*: VVGE 2011/13 Nr. 32 E. 3.4). Lassen sich dem Verwaltungsverfahrensrecht oder dem Spezialgesetz die Widerrufsvoraussetzungen nicht entnehmen, ist auf allgemeine Grundsätze abzustellen, welche eine Abwägung zwischen dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung und dem Interesse am Vertrauensschutz und der Rechtssicherheit erfordern (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, 2016, § 17 Rz. 1216, 1226 ff., 2682). Namentlich kann die Nichterfüllung einer Auflage einen Grund zum Widerruf darstellen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, 2016, § 13 Rz. 920). Dies muss nach Ansicht des Kantonsgerichts ganz besonders dann gelten, wenn die Selbstbewirtschaftung im Zeitpunkt der Erteilung der Erwerbsbewilligung noch gar nicht begonnen hat und die Auflagen daher auf die Erfüllung dieses Kriteriums abzielen; andernfalls könnten die Ziele des BGBB hinsichtlich der Selbstbewirtschaftung hinterlaufen werden. Auch bestimmt bekanntlich der Grundsatz des Vertrauensschutzes, dass das berechtigte Vertrauen Privater in behördliche Zusicherungen oder in Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden zu schützen sei (BGE 132 I 240 E. 3.2.2). Die Erteilung der Erwerbsbewilligung unter Auflagen zur Sicherstellung der Selbstbewirtschaftereigenschaft nach Art. 9 BGBB kann jedoch nicht die Erwartung auslösen, dass die Bewilligung trotz des Vorliegens des Verweigerungsgrundes von Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB nicht widerrufen werden kann. Die Erteilung einer Erwerbsbewilligung unter entsprechenden Auflagen stellt keine Vertrauensgrundlage für diese Erwartung dar und ein zu schützendes Vertrauen auf die Unwiderrufbarkeit einer solchen Erwerbsbewilligung besteht nicht.

5.3. Vorliegend hat die Vorinstanz die Erwerbsbewilligung mit dem angefochtenen Entscheid widerrufen, da die in der Erwerbsbewilligung erteilten Auflagen nicht eingehalten worden seien und die Beschwerdeführer damit nicht als Selbstbewirtschafter qualifiziert werden könnten. Die Beschwerdeführer halten dem entgegen, dass sie sehr wohl Selbstbewirtschafter seien und die Auflagen mithin erfüllten.

5.3.1. Einleitend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer die ihnen mit dem Entscheid vom 6. Juni 2016 auferlegten Auflagen nicht angefochten haben und diese daher unangefochten in Rechtskraft erwachsen sind. Lediglich der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass diese Auflagen zu Recht erfolgten: Vorliegend ist unbestritten, dass es sich bei der fraglichen Tätigkeit der Beschwerdeführer um eine Freizeitbetätigung handelt, und dass sie im Zeitpunkt des Entscheides vom 6. Juni 2016 noch keine Selbstbewirtschaftung ausübten. Da die Vorinstanz lediglich den Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks Art. ddd zur Freizeitlandwirtschaft und nicht eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu überprüfen hatte, waren insbesondere an den Willen zur Selbstbewirtschaftung höhere Anforderungen zu stellen. Die den Beschwerdeführern mit der Verfügung vom 6. Juni 2016 erteilte Auflage, wonach sie innert rund zweier Jahre den Nachweis des Erwerbs von Tieren und der benötigten Maschinen zur Selbstbewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Grundstückes zu erbringen haben, ist im Hinblick auf die geplante Bewirtschaftung und der benötigten Infrastruktur respektive Gerätschaften sachbezogen und verhältnismässig. Es lag im öffentlichen Interesse sicherzustellen, dass die Selbstbewirtschaftung tatsächlich aufgenommen wird. Die Auflagen erscheinen dabei als oberflächliche minimale Erkennungsmerkmale zur Feststellung der Hobbylandwirtschaft als geeignet, gehen weder in sachlicher, räumlicher oder personeller Hinsicht über das Notwendige hinaus und sind angesichts des verfolgten Zwecks zumutbar. Mithin wird durch die Auflagen nichts Zusätzliches von den Beschwerdeführern verlangt, was nicht zur hobbymässigen Aufzucht von Kälbern im Sinne einer Selbstbewirtschaftung gehörte (wobei wohl einzig aufgrund der unrichtigen Überzeugung der Vorinstanz, dass der Bau der Freilaufställe bereits günstig begutachtet worden sei – was sich wie erwähnt namentlich durch die irreführende Bezeichnung im Erwerbsbewilligungsgesuch zu erklären vermag – auf die explizite Nennung der notwendigen Infrastruktur verzichtet wurde). Auch erweist sich die Frist von (rund) 2 Jahren zur Erfüllung der Auflagen als verhältnismässig bzw. gar als grosszügig, zumal es sich lediglich um eine Freizeitbetätigung handeln sollte.

5.3.2. Wie erwähnt, hielt die Vorinstanz im Entscheid vom 6. Juni 2016 fest, dass die Beschwerdeführer "[…] in rund 2 Jahren den Nachweis des Erwerbs von Tieren […]" erbrächten. Es lag daher an den Beschwerdeführern, den entsprechenden Nachweis zu erbringen.

5.3.3. Zwar handelt es sich bei einer Befristung von "rund 2 Jahren" nicht um eine exakt bestimmbare Frist. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese mit dem Entscheid vom 6. Juni 2016 angesetzte Frist im Verlaufe des Sommers 2018 bzw. spätestens Ende 2018 abgelaufen ist, und die Beschwerdeführer durften jedenfalls nicht davon ausgehen, dass ein Kauf von Kälbern bzw. Hochlandrindern erst zu einem späteren Zeitpunkt als genügend erachtet wird. Die erste Kontrolle der Vorinstanz wurde am 3. Januar 2019 vorgenommen, womit den Beschwerdeführern bis dahin mehr als zweieinhalb Jahre zum Erwerb der Tiere zur Verfügung gestanden hatten. Es ist nicht bestritten, dass die Beschwerdeführer bis zu diesem Zeitpunkt keine Kälber bzw. Rinder in ihrem Eigentum hielten und das Grundstück Art. ddd im Jahr 2018 durch sieben schottische Hochlandrinder aus dem Betrieb von G.________ beweidet wurde. Zwar hatten die Beschwerdeführer danach gemäss dem Kaufvertrag vom 15. April 2019 mit G.________ die Rinder H.________, I.________ und J.________ erworben. Dennoch blieben diese Tiere bis zum 28. Januar 2020 unter der TVD-Nummer von G.________ registriert, bevor sie zur Schlachtung abgingen. Erst seit dem 13. November 2019 sind vier (andere) Rinder aus dem Betrieb des G.________ unter der TVD-Nummer von B.________ aufgeführt. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die offenbar zuvor käuflich erworbenen Tiere nach Erhalt der TVD-Nummer nicht auf die Beschwerdeführer übertragen wurden. Auch der Umstand, dass G.________ sich für das Jahr 2019 als Direktzahlungsberechtigter des Grundstücks Art. ddd anmelden liess und erst im Januar 2020 abmeldete, deutet darauf hin, dass die Fläche weiterhin grösstenteils von den Tieren von G.________ beweidet wurden und spricht ebenfalls gegen eine Selbstbewirtschaftung des Grundstücks durch die Beschwerdeführer. Dessen ungeachtet, waren die Beschwerdeführer frühestens seit dem 15. April 2019, fast drei Jahre nach der Erteilung der Auflagen, Eigentümer von drei Rindern.

5.3.4. Es ist damit zu schliessen, dass die Beschwerdeführer die Auflage der Erwerbsbewilligung vom 6. Juni 2016 zum Kauf von Kälbern innerhalb der angesetzten Frist von rund 2 Jahren klar nicht erfüllten. Auch ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer – ohnehin weit nach Ablauf der ihnen auferlegten Frist von rund 2 Jahren – offenbar erst dann Schritte zum Kauf der Tiere unternahmen, nachdem die Vorinstanz die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 2. Mai 2019 über ihre Erkenntnisse unterrichtete, dass keine eigenen Tiere gehalten würden, das Grundstück nicht selber bewirtschaftet werde und ein Gesuch um Vergrösserung eines Unterstandes und eines Futterlagers negativ begutachtet worden sei, und die Beschwerdeführer daher fürchteten, dass die Erwerbsbewilligung widerrufen würde. Selbst wenn sie daher in ihren Stellungnahmen vom 19. Mai 2019, vom 27. Oktober 2019 sowie in der Beschwerdeschrift geltend machten, sie hätten die nötigen Gerätschaften und Maschinen innerhalb der letzten Jahren angeschafft und damit die (zweite) Auflage zum Kauf der Geräte eingehalten, vermag dies nicht zu genügen, da die (erste) Auflage hinsichtlich des Erwerbs von Kälbern wie erwähnt klar nicht erfüllt wurde. Schliesslich ist auch darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer jedenfalls bis Ende 2018 über keine bewilligte Einrichtung zur Unterbringung der Tiere verfügten, was ebenfalls gegen eine Selbstbewirtschaftung spricht – obwohl die Pflicht zur entsprechenden Infrastruktur aus bereits erwähnten Gründen nicht in den angefochtenen Entscheid aufgenommen wurde.

5.3.5. Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass die Auflagen zur Selbstbewirtschaftung den Beschwerdeführern zu Recht erteilt wurden, jedoch von diesen innerhalb der grosszügig angesetzten Frist nicht erfüllt wurden. Die Vorinstanz hat mit dem Entscheid vom 20. Dezember 2019 zu Recht entschieden, dass die Beschwerdeführer die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung nicht erfüllten.

5.3.6. Weiter ergibt sich aus der Erwägung 5.2.2 ohne weiteres, dass die Voraussetzungen zum Widerruf der Erwerbsbewilligung erfüllt waren; dies namentlich, weil die Beschwerdeführer in keiner Weise darauf vertrauen durften, dass die Erwerbsbewilligung aufrecht erhalten bleibt, obwohl die Auflagen – welche auf die Erfüllung des Kriteriums der Selbstbewirtschaftung abzielen – nicht erfüllt sind, und weil sie überdies im Erwerbsbewilligungsverfahren irreführende Angaben gemacht haben. Sie wurden daher zu Recht verpflichtet, das Grundstück Art. ddd bis zum 31. Dezember 2020 zu veräussern.

5.3.7. Da die Frist zur Erfüllung der Auflagen überdies verhältnismässig war und die zeitliche Verzögerung bei der Erfüllung der Auflagen wie aufgezeigt nicht den Behörden angelastet werden kann, ist auch der Antrag der Beschwerdeführer, diese Frist bis Ende Januar 2022 zu verlängern, abzuweisen. Damit müssen auch die allfälligen weit nach Ablauf der Frist getroffenen Vorkehrungen der Beschwerdeführer im Hinblick auf eine Selbstbewirtschaftung unbeachtlich bleiben. Insbesondere finden damit der TVD-Antrag der Beschwerdeführer beim LwA vom 27. Oktober 2019, die Abmeldung von G.________ als Direktzahlungsberechtigter, die Anmeldung von B.________ im GELAN am 28. Januar 2020, der Pachtvertrag vom 30. Januar 2020 und das Bewirtschaftungskonzept vom 31. Januar 2020 keine Berücksichtigung. Die Beschwerdeführer haben dementsprechend die Erfüllung der Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung nicht nachgewiesen und die ihnen erteilten Auflagen nicht erfüllt.

6.

6.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der aktuelle Sachverhalt korrekt und vollständig festgestellt werden müsse und der Widerruf der Erwerbsbewilligung in voller Kognition vom Kantonsgericht oder aber im Sinne einer Wiedererwägung durch die Vorinstanz neu beurteilt werden müsse, da "[e]s nicht vertretbar [wäre], die aktuell vorhand(recte: vorhandenen)* Erwerbsvoraussetzungen nur bei den Beschwerdeführern nicht zu überprüfen und diese lediglich im Rahmen eines Gesuchs eines Dritterwerbers, welches gemäss Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids bis zum 31. Dezember 2020 erfolgen müsste, zu überprüfen*. * Dadurch würden die Beschwerdeführer anders behandelt als der potentielle Dritterwerber, was eine unzulässige Ungleichbehandlung beinhalten würde.*" Soweit ersichtlich, wollen sie damit sinngemäss geltend machen, dass sie die Auflagen jetzt erfüllten, sie demnach Selbstbewirtschafter seien und deshalb die Erwerbsbewilligung für das Grundstück Art. ddd nicht widerrufen werden soll.

6.2. Gemäss dem Rechtsgleichheitsgrundsatz nach Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich oder Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Dieser Anspruch wird verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidrelevanten Tatsache eine rechtliche Unterscheidung vorgenommen wird, für welche kein vernünftiger Grund ersichtlich ist (BGE 135 V 361 E. 5.4.1).

6.3. Die Beschwerdeführer gehen mit ihrer Behauptung in Bezug auf eine unzulässige Nichtberücksichtigung des aktuellen Sachverhaltes fehl. Wie erwähnt bestand keine Koordinationspflicht, weshalb die Beschwerdeführer für zeitliche Rückschläge selbst verantwortlich sind und solche bei einwandfrei gegebenem Willen und entsprechendem Vorgehen hätten vermieden werden können. Die Vorinstanz berücksichtigte deshalb den Sachverhalt bis zum Ablauf der angesetzten Frist bzw. bis zum 20. Dezember 2019 (Datum des angefochtenen Entscheides), was nicht zu beanstanden ist. Weiter würde eine Berücksichtigung des aktuellen Sachverhalts der Beschwerdeführer eine zweite, neue Beurteilung der Erwerbsvoraussetzungen bedeuten und nicht die fortgesetzte Beurteilung des Sachverhaltes, wie er sich im Zeitraum vom 6. Juni 2016 bis zum 20. Dezember 2019 entwickelte. Dies würde gerade gegenteilig zur Behauptung der Beschwerdeführer eine Besserbehandlung gegenüber einem potentiellen Dritterwerber darstellen, dessen Erwerbsvoraussetzungen in Bezug auf das Grundstück Art. ddd zum ersten Mal überprüft würde. Für eine solche Besserstellung werden von den Beschwerdeführern keine vernünftigen Gründe geltend gemacht und solche sind auch nicht ersichtlich. Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird durch den angefochtenen Entscheid vom 20. Dezember 2019 demnach nicht verletzt.

7.

Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid der Vorinstanz vom 20. Dezember 2020 ist zu bestätigen. Es gebietet sich jedoch aufgrund der Dauer des Beschwerdeverfahrens, die Frist zum Verkauf des Grundstücks Art. ddd anstatt auf den 31. Dezember 2020 neu auf den 30. Juli 2021 festzulegen.

8.

8.1. Die Gerichtskosten, die auf CHF 1'800.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend solidarisch den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 131 Abs. 1 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]). Der Saldo von CHF 1'700.- wird den Beschwerdeführern zurückerstattet.

8.2. Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 137 Abs. 1 VRG).

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen und der Entscheid der Vorinstanz vom 20. Dezember 2019 wird bestätigt. Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, das Grundstück Art. ddd GB E.________ bis zum 30. Juli 2021 zu verkaufen.

II. Die Gerichtskosten von CHF 1'800.- werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Saldo von CHF 1'700.- wird ihnen zurückerstattet.

III. Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 30. Juli 2020/dgr/dsc

Die Präsidentin:

Der Gerichtsschreiber-Praktikant: