602 2024 198 - Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

602 2024 198

Urteil vom 4. März 2026 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsident:Johannes Frölicher Richter:Dominique Gross Anne-Sophie Peyraud Gerichtsschreiber:Steve Bangerter

Parteien

A.________ und B.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Joachim Lerf, gegen Oberamt des Seebezirks,Vorinstanz C.________ und D.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Schneuwly

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen Baubewilligung für die Aufstockung eines Mehrfamilienhauses und den Abbruch von Garagen – Ortsbildschutz und Vorwirkung der Pläne Beschwerde vom 11. Dezember 2024 gegen die Entscheide vom 11. November 2024

Sachverhalt

A.A.________ und B.________ (Beschwerdeführer) sind Gesamteigentümer des Grundstücks Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde H.________, gelegen am F.________. Die Beschwerdeführer reichten am 8. April 2021 bei der Gemeinde H.________ ein Baugesuch im ordentlichen Verfahren für die Aufstockung des auf dieser Parzelle gelegenen und im Jahr 1948 erstellten Mehrfamilienhauses sowie den Abbruch von drei Garagen ein, mit einem Abweichungsgesuch für eine Geländeänderung infolge Abgrabung zugunsten eines hindernisfreien Zuganges für Personen mit eingeschränkter Mobilität inklusive Wendeplatz und einem Abweichungsgesuch zur Unterschreitung des minimalen Abstandes zur Gemeindestrasse. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt vom 23. April 2021 publiziert und während 14 Tagen öffentlich aufgelegt, woraufhin C.________ und D.________ (Einsprecher) als Eigentümer einer benachbarten Parzelle Einsprache gegen das Projekt erhoben. Die Beschwerde­führer äusserten sich am 17. Mai 2021 zur Einsprache. Gemäss der sich damals in Revision befindenden Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde H.________ (die mittlerweile am 17. Juli 2024 von der Direktion für Raumplanung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt [RIMU] unter Vorbehalten und Bedingungen genehmigt wurde, wobei noch mehrere Beschwerden gegen diesen Entscheid beim Kantonsgericht hängig sind; siehe nachfolgend Bst. D) liegt diese Parzelle in der Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte und wird durch den Schutzperi­meter 6 überlagert.

Die Gemeinde begutachtete am 18. Juni 2021 das Baugesuch positiv mit Bedingungen, gewährte die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstandes, stimmte der Ausnahme für eine Geländeänderung zu und bejahte die positive Vorwirkung der Pläne. Sie verzichtete auf eine Einigungsverhandlung mit den Einsprechern und übermittelte in der Folge das Dossier an das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA). Dieses holte bei den betroffenen Amtsstellen Gutachten ein.

Die Beschwerdeführer stellten am 16. Juli 2021 ein Gesuch um vorzeitigen Baubeginn. Das Oberamt des Seebezirks (Vorinstanz) wies dieses Gesuch am 20. Juli 2021 ab, insbesondere weil gegen das Projekt eine Einsprache erhoben worden sei.

B. Die konsultierten Amts­stellen begutachteten das Bauvorhaben positiv, teilweise mit Bedingungen. Insbesondere begutachtete auch das Amt für Kulturgüter (KGA) am 22. Juli 2021 das Vorhaben positiv mit Bedingungen. Lediglich das Amt für Mobilität (MobA) erteilte dem Projekt am 3. August 2021 ein ungünstiges Gutachten; dies aufgrund des fehlenden Nachweises der Sichtverhältnisse für Zufahrten und weil laut dem Gemeindebaureglement (GBR) für dieses Objekt nur sieben Parkfelder vorzusehen seien. Das BRPA stellte dem Projekt am 17. September 2021 aufgrund des negativen Gutachtens des MobA ein ungünstiges Gesamtgutachten aus. Weiter stimmte das BRPA der positiven Vorwirkung der Pläne nicht zu, weil das Projekt dem aufgelegten Zonennutzungsplan nicht entspreche.

Am 6. Oktober 2021 reichten die Beschwerdeführer geänderte Pläne ein, welche auf einer neuen Berechnung der Parkplätze basierten. Gestützt auf diese Änderungen begutachtete das MobA das Projekt am 7. Dezember 2021 positiv. Nach längerer Korrespondenz zwischen den Beschwerdeführern und dem BRPA erteilte dieses dem Bauvorhaben am 8. Juli 2022 wegen der Lage des Wendeplatzes und der Veloabstellplätze erneut ein ungünstiges Gesamtgutachten und verweigerte die Zustimmung zur Vorwirkung der Pläne. Es stellte indes in Aussicht, dass eine günstige Begutachtung erfolgen könnte, wenn vom projektierten Wendeplatz auf der Südostseite des Gebäudes abgesehen werde – und sofern namentlich das KGA, die Kommission für behindertengerechtes Bauen und das MobA die entsprechend geänderten Pläne positiv begutachte. Daraufhin reichten die Beschwerdeführer am 11. August 2022 erneut geänderte Pläne ein, in denen auf den Wendeplatz verzichtet wurde. Die entsprechenden Fachgutachten fielen positiv aus, teils mit Bedingungen. Insbesondere erliess auch das KGA am 10. Oktober 2022 ein positives Gutachten mit Bedingungen. Am 15. Dezember 2022 erstattete das KGA – aufgrund des Gutachtens der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission sowie der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege vom 23. November 2022 zur Revision der Ortsplanung von H.________ hinsichtlich der Wohnüberbauung "I.________" – ein ergänzendes Gutachten, welches wiederum positiv mit Bedingungen ausfiel. In der Folge erliess auch das BRPA am 19. Oktober 2023 ein günstiges Gesamtgutachten und stimmte der positiven Vorwirkung der Pläne zu. Die Einsprecher liessen sich hierzu am 7. März 2023 zuhanden der Vorinstanz vernehmen.

C. Mit Schreiben vom 14. Juni 2023 informierte die Vorinstanz die Beschwerdeführer im Wesentlichen, dass das Kantonsgericht mit Urteil KG FR 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 hinsichtlich eines Bauprojekts, welches sich in derselben Zone sowie im selben Schutzperimeter wie das streitige Bauvorhaben befinde, die Baubewilligung aufgehoben und namentlich festgestellt habe, dass nicht nahezu zweifelsfrei feststehe, dass die in Revision befindliche Ortsplanung der Gemeinde endgültig genehmigt werde; die positive Vorwirkung der Pläne sei daher zu Unrecht gewährt worden. Gestützt auf diese aktuelle Rechtsprechung des Kantonsgerichts in einem ähnlich gelagerten Fall sei aus Sicht der Vorinstanz die Erteilung der Baubewilligung unter Vorwirkung der Pläne vor dem Abschluss des Ortsplanungsverfahrens nicht möglich. Daher schlug die Vorinstanz den Beschwerdeführern vor, das Baugesuch zu sistieren, bis die Ortsplanungsrevision abgeschlossen bzw. durch die RIMU rechtskräftig genehmigt sei. Die Beschwerdeführer äusserten sich hierzu sowie zur Einsprache am 12. und am 20. Juli 2023. Sie stellten sich gegen die Sistierung und ersuchten um einen Entscheid.

Die Einsprecher erhielten in der Folge Gelegenheit zur Stellungnahme. Hierzu liessen sich die Beschwerdeführer am 28. September 2023 und am 5. Oktober 2023 wiederum vernehmen, wobei sie insbesondere vorbrachten, dass die Vorwirkung zu gewähren sei.

Mit Schreiben vom 27. November 2023 verlangte die Vorinstanz eine Stellungnahme des KGA zur Frage, ob das geplante Flachdach beim streitigen Projekt genügend integriert sei; dies vor dem Hintergrund des erwähnten Urteils des Kantonsgerichtes, in dem dieses festgehalten habe, dass das Bauprojekt nicht einer umfassenden Prüfung durch die Behörden unterzogen worden sei, obwohl eine umfassende Interessenabwägung in der fraglichen Schutzzone von grundlegender Bedeutung sei, wobei in diesem Rahmen auch das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu berücksichtigen sei. In der darauffolgenden Stellungnahme vom 17. Januar 2024 führte das KGA im Wesentlichen aus, dass die Veränderung des bestehenden Dachs zu einem Flachdach zu einer Höhenentwicklung führe, welche die vorherrschende Typologie der Bauten in dieser Schutzzone klar überschreite. Bei detaillierter Betrachtung des Projekts erweise sich die Einordnung in den bestehenden baulichen Kontext insbesondere aufgrund der volumetrischen und typologischen Ausgestaltung als nicht gegeben.

D. Die RIMU genehmigte mit Entscheid vom 17. Juli 2024 die Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde H.________ mit den unter ihren Entscheiderwägungen III, IV, und V erwähnten Vorbe­halten und Bedingungen. Insbesondere hielt sie auch zu Art. 40 GBR betreffend die Schutzperimeter und -zonen und zu Art. 48 GBR betreffend den Schutzperimeter 6 bestimmte Bedingungen fest.

E. Die Beschwerdeführer äusserten sich (bereits vor und nach der Genehmigung der Gesamtrevision durch die RIMU) noch mehrmals vor der Vorinstanz und brachten insbesondere vor, dass die nunmehr negative Beurteilung aufgrund der mehrfachen positiven Begutachtung durch das KGA gegen Treu und Glauben verstosse und unverhältnismässig sei. Sie hätten Anrecht auf Erteilung der Baubewilligung und die Vorwirkung der Pläne sei zu gewähren.

F. Mit zwei Entscheiden vom 11. November 2024 hat die Vorinstanz das Baugesuch der Beschwerdeführer abgewiesen und die Einsprache gegen das Baugesuch gutgeheissen. Zur Begründung führte die Vorinstanz in den beiden weitgehend identischen Entscheiden im Wesentlichen aus, dass die betroffene Parzelle Art. eee gemäss der am 17. Juli 2024 unter Vorbe­halten und Bedingungen genehmigten Ortsplanung der Gemeinde in der Wohnzone mittlerer Be­siedlungsdichte liege und durch den Schutzperimeter 6 überlagert werde. In Art. 48 GBR werde dieser Schutzperimeter konkretisiert. Die RIMU habe im Genehmigungsentscheid eine präzisere Regelung für diesen Perimeter gefordert. Die Bedingung laute, dass sicherzustellen sei, dass die erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung angepasst werden. Aufgrund dieser Bedingung sei die Gemeinde gehalten, die Trauf- und Gesamt­höhen im Schutzperimeter 6 zu eruieren und gestützt darauf die erlaubten Bauhöhen in Art. 48 GBR zu definieren. Sodann müsse ein neues Auflage- und Einspracheverfahren durchgeführt und die Bestimmung müsse danach der RIMU zur Genehmigung vorgelegt werden. Bei der geplanten Auf­stockung zu einem Flachdach könne nicht von einer vernachlässigbaren Erhöhung der Fassa­den­höhe gesprochen werden. Da die erlaubten Bauhöhen erst rechtsgültig ausgearbeitet und ge­neh­migt werden müssten, könne bereits aus diesem Grund keine Baubewilligung ausgestellt werden.

Aus Gründen der Verfahrensökonomie prüfte die Vorinstanz dennoch die Integration des projektierten Flachdachs sowie die Einordnung der geplanten Aufstockung in die bestehende Umgebung. Diesbezüglich hielt sie im Wesentlichen fest, dass das Projekt gemäss dem ISOS-Inventarblatt in einem Gebiet der Aufnahmekategorie B mit Erhaltungswert B liege. Das Flachdach sowie die Aufstockung sprenge die ursprüngliche Struktur und füge sich auch nicht in die bestehende Umgebung ein, zumal ein Blick in das ISOS-Inventarblatt zeige, dass die im Gebiet bereits vorhandenen Bauten mit drei respektive vier Vollgeschossen sowie einem Flachdach bzw. einem wenig geneigten Walmdach im Inventar als "störend" qualifiziert wurden, wohingegen zwei- bis dreigeschossige Bauten mit hohen Dachgeschossen prägend seien. Zwar habe die Gemeinde in der betroffenen Zone bisher keine explizite Vorschrift betreffend die Dachform eingeführt; da sich die strittige Baute aber namentlich wegen der Dachform sowie der geplanten Höhenentwicklung durch die Aufstockung nicht in die bestehende Umgebung und den baulichen Kontext einordne, könne eine Baubewilligung auch aufgrund der mangelnden Einordnung nicht erteilt werden.

G. Die Beschwerdeführer haben am 11. Dezember 2024 gegen diese Entscheide Beschwerde an das Kantonsgericht erhoben. Diese wurde von der zuständigen Instruktionsrichterin mit Verfü­gung vom 18. Dezember zur Korrektur zurückgewiesen, da sie sich als weitschweifig erwies (die Beschwerdeschrift gegen die 12 bzw. 13 Seiten umfassenden nahezu identischen Entscheide, die sich im Wesentlichen mit dem Ortsbildschutz bzw. der Vorwirkung befassten, wies 62 Seiten auf und beinhaltete zahlreiche nicht nötige bzw. weitschweifige Ausführungen). Am 23. Dezember 2024 reichten die Beschwerdeführer "unter Protest" die verbesserte Beschwerdeschrift ein. Sie beantra­gen insbesondere die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Die Baubewilligung für die Auf­stockung des Mehrfamilienhauses und den Abbruch der Garagen auf dem Grundstück Art. eee sei zu erteilen und die Einsprache gegen das Baugesuch abzuweisen. Eventualiter sei die Angele­gen­heit zwecks Ergänzung des Dossiers und zur Fällung neuer Entscheide an die Vorinstanz zurückzuweisen.

H. Die Vorinstanz beantragt am 31. Januar 2025 die Abweisung der Beschwerde.

Mit Schreiben vom 5. Februar 2025 teilt die Gemeinde mit, dass sie an ihrem Gutachten vom 18. Juni 2021, welches günstig mit Bedingungen ausgefallen sei, festhalte. Bezüglich der Dachform bestehe im GBR keine explizite Vorgabe. Die geplante Ausgestaltung (Attikageschoss mit Flachdach) im Schutzperimeter 6, mit der die maximale Gebäudehöhe von 13 m gemäss dem GBR nicht ausgeschöpft werde, sei vom KGA zu beurteilen.

Das BRPA beantragt am 17. Februar 2025 die Abweisung der Beschwerde. Es führt aus, dass es gestützt auf die von ihm neu eingeholte Stellungnahme des KGA vom 7. Februar 2025 und dessen Bemerkungen vom 17. Januar 2024 das Bauprojekt nicht mehr positiv begutachten könnte.

Die Einsprecher beantragen am 17. März 2025 die Abweisung der Beschwerde.

I. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Ent­scheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.

Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 und 4 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Ver­bindung mit Art. 114 Abs. 1 Bst. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwal­tungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer der Parzelle Art. eee zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über­schreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im hier zu beurteilenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum­planung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 Bst. c VRG gerügt werden.

3.

Wie erwähnt, befindet sich die Parzelle Art. eee, auf dem das streitige Bauvorhaben geplant ist, gemäss dem am 17. Juli 2024 von der RIMU unter Vorbehalten und Bedingungen genehmigten Gesamtrevision der Ortsplanung in der Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte, welche vom Schutzperimeter 6 überlagert wird.

Die Gemeinde hat im Rahmen der Ortsplanungsrevision in Art. 48 Abs. 1 GBR betreffend den Schutzperimeter 6 folgendes festgehalten: "Es gilt die Bestandesgarantie. Bei Abbruch und Neubau bestehender Gebäude gilt das vorhandene Volumen als Mass der zukünftigen Nutzung (Überbauungs- und Geschossflächenziffer). Die vorhandenen Gebäude können in ihrem bestehenden Volumen genutzt werden. Darüber hinausgehende An- und Ausbauten des Hauptgebäudes sollen 25 % des oberirdischen bestehenden Volumens des Hauptgebäudes nicht überschreiten." Abs. 2 hält weiter folgendes fest: "Die den geschützten Uhrmacherhäusern (Parzellen Art. jjj, kkk, lll) zugeordneten rückseitigen Gärten sowie die alleeartige Strassen­gestaltung des zugeordneten Teils der M.________ sind beizubehalten".

3.1. Die RIMU hat wie erwähnt mit Entscheid vom 17. Juli 2024 die Gesamtrevision der Ortsplanung mit den unter den Entscheiderwägungen III, IV, und V erwähnten Vorbehalten und Bedingungen genehmigt (wobei hiergegen noch mehrere Beschwerden beim Kantonsgericht hängig sind). Zu Art. 48 GBR betreffend den Schutzperimeter 6 stellte die RIMU in der Erwägung III die Bedingung, dass (gemäss dem Antrag des KGA) sicherzustellen sei, dass die erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung angepasst werden müssten. Sie hielt in der Erwägung V des Genehmigungsentscheides fest, dass die von ihr in den Erwägungen III und IV festgelegten Bedingungen Bestandteil des vorliegenden Genehmigungsentscheides sind. Diese Änderungen müssten im Rahmen einer öffentlichen Auflage und/oder Vernehmlassung innert einer Frist von neun Monaten ab Rechtskraft des Genehmigungsentscheides veröffentlicht werden.

3.2. Art. 91 RPBG sieht vor, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis zu ihrer Genehmigung durch die RIMU auf Grundstücken, die in den Plan einbezogen sind, für beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf (Abs. 1). Die zuständige Baubewilli­gungsbehörde kann jedoch zur Verhinderung von schädigenden Verzögerungen mit ausdrückli­cher Zustimmung der Gemeinde und des BRPA Bauten und Anlagen bewilligen, die dem aufge­legten Plan entsprechen (Abs. 2). Nach der Rechtsprechung wird künftigen Nutzungsplänen und ‑vorschriften eine Vorwirkung zu­erkannt und diese gelten insofern in Verbindung mit den vorhergehenden, noch geltenden Vor­schriften bis zu ihrer Genehmigung. In dieser Phase können grundsätzlich Bauten bewilligt wer­den, die sowohl den aktuellen als auch den künftigen Vorschriften entsprechen (Urteile KG FR 602 2018 152 vom 10. Februar 2020 E. 5.2; 602 2018 36 vom 5. Juni 2018). Zwar ist für die Gewährung der positiven Vorwirkung nicht erforderlich, dass der zukünftige Plan vollständig unumstritten ist. Es ist möglich, dass diese Vorwirkung zuerkannt wird, obwohl die öffentliche Auflage zu Einsprachen und dann zu Beschwerden führt, über die noch nicht entschie­den wurde. Es obliegt den zuständigen Behörden (Gemeinde und BRPA), die mit dieser Situation ver­bundenen Risiken abzuwägen, wenn sie ihre Zustimmung zu einer entsprechenden Vorwirkung gewähren (Urteile KG FR 602 2017 130 vom 28. Juni 2018 E. 3; 602 2010 14 vom 26. August 2010 E. 3, mit Hinweisen). Jedoch ist grundsätzlich bei der Anwendung der positiven Vorwirkung nach Art. 91 Abs. 2 RPBG grosse Zurückhaltung angebracht (Ramuz, Quelques questions sen­sibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les constructions, in: FZR 2012 S. 97 ff.; siehe auch Besse, * in*: Le régime des plans d'affectation, en particulier le plan de quartier, 2012, S. 263 f.; Bianchi, * in*: La révision du plan d'affectation communal, 1990, § 6.3.2). Wenn der Zweck von Art. 91 RPBG darin besteht, sicherzustellen, dass künftige Bauten die vorge­sehenen Planungen nicht kompromittieren, so impliziert dies, dass Baubewilligungen nur dann erteilt werden können, wenn nahezu zweifelsfrei feststeht, dass die Planung endgültig genehmigt wird (Ramuz, Quelques questions sensibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les constructions, * in:* FZR 2012 S. 128). Die Vorwirkung wird in ei­nem Stadium gewährt, in dem die Ortsplanung noch Änderungen erfahren kann. Die Entscheidung über die Erteilung einer Baubewilligung bzw. über die Gewährung der Vorwirkung kann daher spätere Änderungen des Plans gefährden, da die zuständigen Behörden zögern könnten, einen bereits umgesetzten Plan wieder zu ändern. Zudem besteht die Gefahr, dass dadurch die Befug­nisse der kantonalen Genehmigungsbehörde beeinträchtigt werden (Besse, * in*: Le régime des plans d'affectation, en particulier le plan de quartier, 2012, S. 262; zum Ganzen insbesondere auch Ur­teile KG FR 602 2019 37 vom 24. Juli 2019 E. 3.1; 602 2017 136 vom 28. Juni 2018 E. 3; Urteil KG FR 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.3.2).

3.3. Nach Art. 89 RPBG muss im Fall, dass Pläne oder Vorschriften während des Genehmigungsverfahrens geändert werden, für die Änderungen ein neues Auflage- und Einspracheverfahren durchgeführt werden (Abs. 1). Dasselbe gilt für Änderungen, die sich aus der Genehmigung ergeben. In diesen Fällen kann nur gegen die Änderungen, die nicht im Rahmen einer Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid beim Kantonsgericht angefochten werden konnten, Einsprache erhoben werden (Abs. 2).

3.4. Gemäss den von der RIMU im vorliegenden Genehmigungsentscheid genannten Bedingungen muss die Gemeinde den Art. 48 GBR präzisieren bzw. sicherstellen, dass die erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung angepasst werden. Gestützt auf Art. 89 Abs. 2 RPBG muss sie hierzu ein neues Auflageverfahren durchführen. Dies hat auch die RIMU im Genehmigungsentscheid erkannt, indem sie die Gemeinde wie erwähnt explizit darauf aufmerksam machte, dass Änderungen im Rahmen einer öffentlichen Auflage und/oder Vernehmlassung (innert einer Frist von neun Monaten) ab Rechtskraft des Genehmigungsentscheides veröffentlicht werden müssten.

3.5. Das Kantonsgericht hatte bereits im vorerwähnten Urteil KG FR 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.3.2 – vor der Genehmigung der Gesamtrevision der Ortsplanung durch die RIMU mit Bedingungen – festgehalten, dass nach wie vor die Möglichkeit bestehe, dass die RIMU als für die Genehmigung der Ortsplanung zuständige Behörde striktere oder präzisere Regelungen für diesen Perimeter verlange, so dass die Vorwirkung für das damals betroffene Bauprojekt nicht gewährt werden könne. Diese Möglichkeit hat sich nun mit dem erwähnten Genehmigungsentscheid der RIMU realisiert, indem sie die Gemeinde verpflichtete, Art. 48 GBR zu präzisieren bzw. sicherzustellen, dass die erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung angepasst werden, wobei hierfür ein neues Auflage- bzw. Vernehmlassungsverfahren durchgeführt werden muss.

Damit kann nicht gesagt werden, dass nahezu zweifelsfrei feststehe, dass die endgültige Planung genehmigt wird, da eben die Gemeinde noch die erlaubte Bauhöhe an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung anpassen muss. Das fragliche Bauprojekt sieht eine erhebliche Aufstockung vor. So soll gemäss den Plänen die bisherige traufseitige Fassadenhöhe von 6.35 m auf eine Fassadenhöhe von 11.83 m mit Flachdach aufgestockt werden. Selbst wenn die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte gemäss Art. 23 GBR 13 m beträgt, sind wie erwähnt für den Schutzperimeter 6 in Art. 48 GBR spezifischere Regeln vorgegeben bzw. noch auszuarbeiten. Dies wird auch daraus ersichtlich, dass die RIMU im Genehmigungsentscheid als Bedingung festgehalten hat, dass betreffend Art. 23 GBR zur Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte in einem Absatz zu präzisieren sei, dass an den Orten, die vom Schutzperimeter 6 überlagert werden, die entsprechenden Vorschriften dieses Schutzperimeters gelten. Ebenfalls wäre – wenn das streitige Projekt unter Gewährung der Vorwirkung der Pläne bewilligt würde – nicht auszuschliessen, dass dieses seinerseits Einfluss auf die Festlegung der erlaubten Bauhöhe nehmen würde, was dem Sinn und Zweck der Bedingung der RIMU mit Blick auf den Schutzperimeter 6 entgegenlaufen würde. Selbst wenn der Wortlaut von Art. 91 RPBG in zeitlicher Hinsicht vorsieht, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis zu ihrer Genehmigung durch die RIMU auf Grundstücken, die in den Plan einbezogen sind, für beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf, kann vorliegend nicht argumentiert werden, dass damit die noch nicht erfolgte öffentliche Auflage der Anpassungsbedingungen gemeint wäre. Dies würde den Art. 91 RPBG für den (Standard-)Fall der nur unter Bedingungen genehmigten Gesamtrevision vollständig kompromittieren und kann nicht dem Sinn und Zweck der erwähnten Norm entsprechen. Es ist damit zu präzisieren, dass für die zeitweilige Bausperre gemäss dem Grundsatz von Art. 91 Abs. 1 RPBG auf den Zeitpunkt der bereits erfolgten öffentlichen Auflage der Gesamtrevision abzustellen ist, d.h. es gilt im vorliegenden Fall die Bausperre und die nur ausnahmsweise zu gewährende Vorwirkung der Pläne nach Art. 91 Abs. 2 RPBG kann * in casu* wie gesehen nicht erteilt werden.

3.6. Die weitschweifigen Ausführungen des Beschwerdeführers hinsichtlich des aktuell geltenden Rechts bzw. der Planungszone, welche im Kanton Freiburg in Art. 90 RPBG geregelt ist und eine andere Funktion als die zeitweilige Bausperre nach Art. 91 RPBG aufweist, gehen offensichtlich am Thema vorbei bzw. sind nicht einschlägig. Insbesondere wird darauf verwiesen, dass das Bundesgericht die Zulässigkeit der zeitweiligen Bausperre und der (nur zurückhaltend zu gewährenden) positiven Vorwirkung der Pläne gemäss Art. 91 RPBG in seiner Rechtsprechung jedenfalls schon mehrfach bestätigt hat (siehe ausführlich etwa Urteil BGer 1C_427/2018, 1C_428/2018 vom 22. Oktober 2019 E. 5, mit Hinweisen).

3.7. Damit kann im Ergebnis die positive Vorwirkung der Pläne – obwohl die Gemeinde und in einer ersten Phase auch das BRPA dieser zugestimmt hatten – nicht gewährt werden. Die Vorinstanz hat folglich die Baubewilligung schon aus diesem Grund zu Recht verweigert und die Einsprache gutgeheissen.

4.

Aus Gründen der Verfahrensökonomie prüfte die Vorinstanz dennoch die Integration des projektierten Flachdachs sowie die Einordnung der geplanten Aufstockung in die bestehende Umgebung. Sie stellte schliesslich fest, dass sich die strittige Baute namentlich wegen der Dachform sowie der geplanten Höhenentwicklung durch die Aufstockung nicht in die bestehende Umgebung und den baulichen Kontext einordne, so dass eine Baubewilligung auch aufgrund der mangelnden Einordnung nicht erteilt werden könne. Die Beschwerdeführer stellen sich hingegen auf den Standpunkt, dass die Baute gut in die Umgebung integriert sei bzw. dass die Baute den gestalterischen Anforderungen genüge.

4.1. Anhang 1 der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützens­werten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) führt die schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung auf. Darin ist H.________ als Kleinstadt/Flecken aufgeführt.

4.2. Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Die Schutzwirkung entfaltet sich grundsätzlich nur bei der Wahrnehmung von Bundesaufgaben (vgl. Art. 6 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 2 NHG; Urteil BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2 mit Hinweisen). Eine solche liegt gemäss Rechtsprechung bei der Erteilung einer Baubewilligung für ein Bauvorhaben innerhalb der Bauzone nicht vor (Urteil BGer 1C_283/2021 vom 21. Juli 2022 E. 3.1.3). Soweit wie vorliegend keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales Recht gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (Urteil BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2 mit Hinweisen), insbesondere dort, wo diese im Lichte der Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind (Urteil BGer 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E. 3.2).

Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 RPG legen die Kantone die Planungs­grundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen namentlich die Konzepte und Sachpläne des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zählen auch die Bundes­inventare (vgl. Art. 6 Abs. 2 Bst. b RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen der Bundesinventare auf diese Weise Eingang in die Nutzungs­planung (Art. 14 ff. RPG). Erst eine solchermassen ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich, und erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (vgl. Urteil BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.3). Daraus folgt, dass das Bundesinventar zwar nicht direkt Anwendung findet. Allerdings ist es in der laufenden Ortsplanrevision und insbesondere im GBR zu berücksichtigen. Weiter ist es für die Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessen­abwägungen zu beachten (vgl. zum Ganzen auch Urteil KG FR vom 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.1.2).

Ziel des kantonalen Richtplans ist es namentlich, das Bundesinventar der schützens­werten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) in die Instrumente der kantonalen, regionalen und lokalen Raumplanung zu übertragen, die ISOS-Schutzziele umzusetzen und die Kriterien und Regeln, die von den Gemeinden für den Schutz der Ortsbilder anzuwenden sind, zu definieren (vgl. T115 des kantonalen Richtplans, S. 1).

4.3. Vorliegend wurde das streitbetroffene Grundstück Art. eee in der Ortsplanung der Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte zugeteilt, welche vom Schutzperimeter 6 überlagert wird. Wie erwähnt führt Anhang 1 VISOS die schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung auf. Darin ist H.________ als Kleinstadt/Flecken aufgeführt. Das vorliegend betroffene Grundstück liegt gemäss dem ISOS-Inventarblatt im Gebiet N.________ (Nr. 6), welches mit der Aufnahmekategorie B und dem Erhaltungsziel B verzeichnet ist.

4.4. Gemäss den Erläuterungen zum ISOS stellt ein Gebiet einen grösstmöglichen Ortsbildteil dar, der dank räumlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als Ganzheit ablesbar ist. Ein Gebiet mit einer Aufnahmekategorie A hat ursprüngliche Substanz, d.h. die Mehrheit der Bauten und Räume hat historisch die gleiche epochenspezifische oder regionaltypische Prägung. Das Erhaltungsziel A bedeutet das "Erhalten der Substanz beziehungsweise der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche": Das Erhalten der Substanz bedeutet, alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral zu erhalten und bestehende Beeinträchti­gungen zu beseitigen; das Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche bedeutet, die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten zu bewahren und bestehende Beeinträchti­gungen zu beseitigen. Das Erhaltungsziel B heisst "Erhalten der Struktur" und bedeutet, die Anordnung und die Gestalt der Bauten und Freiräume zu bewahren und die für die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral zu erhalten (vgl. auch Art. 9 Abs. 4 VISOS). Gemäss Art. 24 Abs. 2 und 4 der Weisungen vom 1. Januar 2020 des Eidgenössischen Departements des Innern über das ISOS (WISOS) gelten bei "Erhalten der Substanz" als generelle Erhaltungshinweise ein Abbruchverbot, ein Bauverbot für Neubauten und die Pflicht, für Veränderungen Detailvorschriften zu erstellen. Bei der Strukturerhaltung gilt die Pflicht, strenge Ausnahmeregelungen für den Abbruch von Altbauten sowie besondere Vorschriften für Umbauten und zur Eingliederung von Neubauten zu erstellen.

4.5. Im einschlägigen ISOS-Inventarblatt wird zum N.________ (Nr. 6) insbesondere festgehalten, dass sich dieses Quartier (ebenso wie die O.________) durch die Regelmässigkeit ihres Strassennetzes und die Homogenität der Parzellenbebauung von den jüngeren Wohnquartieren deutlich abheben. Beide Quartiere besitzen je eine architektonisch besonders wertvolle, stilgeschichtlich dem Historismus, Jugend- und Heimatstil verpflichtete Villengruppe, beide verraten auch die für den Mittelstand adaptierten Ideen der Gartenstadtbewegung. Die umzäunten Gärten und Parks sowie der reiche Baumbestand sind wesentliche Bestandteile der Ganzheiten. Sie sollten unbedingt erhalten und nicht Parkplätzen oder Garagen zum Opfer fallen, wie dies teils schon geschehen ist.

4.6. Gemäss Art. 40 GBR, der unter dem Titel "Schutzperimeter und -zonen" steht und der Umsetzung der erwähnten Vorgaben des ISOS-Inventarblattes dient, haben die Schutzperimeter und die Schutzzonen den Zweck, die unmittelbare Umgebung der Stadt mit ihren Ringmauern, dem Schloss und den übrigen Monumentalbauten, die kulturhistorisch wertvollen Wohnquartiere, sowie die Gegend des um das Schlachtdenkmal und die dominierenden Hügel (P.________, Q.________) vor störenden Eingriffen zu schützen. Zudem soll die Sicht auf die Ringmauern und die Stadt als Ganzes erhalten und da, wo sie bis jetzt beeinträchtigt ist, nach Möglichkeit verbessert werden. Es ist deshalb alles zu unterlassen, was diesem Zweck zuwiderläuft (Abs. 1). Abs. 2 dieser Norm regelt die Überlagerung und die gestalterischen Grundsätze. Nach Abs. 2 Bst. a überlagern die Schutzperimeter die Nutzungszonen vor allem dort, wo Nutzun­gen zugelassen sind, welche den Schutzvorschriften widersprechen. Hierzu ordnete die RIMU in ihrem Genehmigungsentscheid an, dass diese Bestimmung umzuformulieren sei, weil Schutzperimeter die Nutzungszonen überall und in jedem Fall überlagern. Nach Bst. b gilt folgendes: "In den Schutzperimetern und -zonen zugelassene Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. auch Art. 125 RPBG und Art. 64 des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum RPBG [RPBR; SGF 710.11]). Sie haben sich als solche und im bauli­chen Kontext einzuordnen. Bauten, welche diese Anforderungen nicht erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen." Bst. c schliesslich hält folgendes fest: "Durch die Bau­körper von Neu-, An- und Umbau­ten und Kleinbauten sowie deren Platzierung muss sichergestellt werden, dass die natürliche Topo­graphie sowie die Sicht von öffentlichen Bereichen auf geschützte Gebäude oder Ortsteile nicht beeinträchtigt werden. Platzierung, Gestaltung, Material und Farben müssen auf diese geschützten Kulturgüter abgestimmt sein, sie bedürfen einer Begutachtung durch die zuständigen Instanzen." Hierzu äusserte sich die RIMU in ihrem Genehmigungsentscheid ebenfalls und forderte, dass Bst. c wie folgt anzupassen sei: "Neu-, An- und Umbauten sowie Kleinbauten müssen bezüglich ihrer Baukörper, Platzierung, Gestaltung, Material und Farben auf ihre Umgebung, auf das Ortsbild und auf die geschützten Kulturgüter abgestimmt sein. Dabei dürfen die natürliche Topografie sowie die Sicht von öffentlichen Bereichen auf geschützte Gebäude oder Ortsteile nicht beeinträchtigt werden. Sie bedürfen einer Begutachtung durch die zuständigen Instanzen".

4.7. Obwohl der Genehmigungsentscheid der RIMU noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist, ergibt sich aus Art. 40 GBR bzw. den entsprechenden Bedingungen im Genehmigungsentscheid, dass die Bauten in den Schutzperimetern so zu gestalten sind, dass zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht, und dass auch hinsichtlich des streitigen Umbaus erforderlich ist, dass er gut auf das Ortsbild und die geschützten Kulturgüter abgestimmt bzw. integriert ist und einer Begutachtung der zuständigen Instanzen bedarf, die sich zur Integration äussern.

4.8. Im Rahmen der Instruktion des Baubewilligungsgesuchs bzw. des Beschwerdeverfahrens sind die Akten den verschiedenen staatlichen Fachstellen vorgelegt worden. Die Stellungnahmen der zuständigen Fachbehörden stellen Amtsberichte im Sinne von Art. 46 Abs. 1 Bst. b VRG dar. Der Amtsbericht ist ein schriftliches Dokument bzw. eine mündliche Erklärung einer Behörde bzw. Verwaltungseinheit, die aufgrund ihrer Tätigkeiten bzw. Zuständigkeiten über besondere Fachkennt­nisse verfügt. Er unterscheidet sich von einem Gutachten von Sachverständigen dadurch, dass er ein Akt der Verwaltungshoheit ist. Wenn er schlüssige Ergebnisse aufweist, kann ihm volle Beweis­kraft zuerkannt werden. Er kann dann ein Sachverständigengutachten ersetzen, sofern keine kon­kreten und ernsthaften Indizien vorliegen, die seinen Beweiswert mindern (vgl. neben vielen Urteile KG FR 602 2020 49 vom 25. August 2020 E. 2.1; 602 2021 69 f. vom 27. September 2021 E. 2.2).

4.8.1.Das KGA legte in seiner Stellungnahme vom 17. Januar 2024 zuhanden der Vorinstanz bzw. in jener vom 7. Februar 2025 zuhanden des Kantonsgerichtes ausführlich und überzeugend dar, dass im N.________ die heute vorherrschende Bebauungsstruktur, welche den Schutzperimeter 6 präge, aus zweigeschossigen Bauten aus der Gründerzeit bestehe, mit Hochparterre und hohen Dachgeschossen, wobei im Laufe der Zeit auch dreigeschossige Bauten dazukamen. Charakteristisch für das Quartier sei eine durchgehend zwei- und dreigeschossige Bauweise mit Dachgeschoss. In den Dachgeschossen seien bis zu zwei Geschosse ganz oder teilweise in die Dachvolumen eingebunden. Die Bauten würden als Hauptmerkmal gleichschenklige Schrägdächer mit Vordächern aufweisen, deren Traufhöhen auf ähnlicher Höhe liegen. Der Dachtyp mit Attika unter Flachdach finde sich bis anhin nicht innerhalb des Schutzperimeters 6. Das streitige Bauprojekt beinhaltet den Ausbau des Dachgeschosses mittels eines Attikageschosses sowie zusätzlich eine Aufstockung um ein voll ausgebautes Geschoss. Dadurch, dass die zwei obersten Stockwerke der Liegenschaft nicht in ein Schrägdach eingebunden sind und sich zusätzlich auf zwei Etagen fast vollständig bis auf die Fassadenfluchten ausdehnen, wird die Baute in ihrem Erscheinungsbild und typologisch markant verändert und erhält eine Mächtigkeit und Dominanz, welche innerhalb des Quartiers als massstabsfremder Einzelfall hervortritt. Durch die Aufstockung mit Attika wird die umgebaute Liegenschaft als viergeschossiger Bau wahrgenommen, insbesondere in der rückseitigen Nordwestansicht. So hebt sich das Bauvorhaben auch von den Nachbarbauten auf den Grundstücken Art. rrr und sss markant ab, die mit Erdgeschoss und zwei Obergeschossen unter Schrägdächern als dreigeschossige Bauten wahrgenommen werden. Das KGA wies weiter überzeugend darauf hin, dass selbst die im ISOS als störend bezeichneten (Flach-)Bauten auf dem Art. ttt nicht viergeschossig seien, und das Uhrmacherhaus trotz seiner Höhe in seinem Erscheinungsbild in der Nordwest- und Südostfassade als dreigeschossige Baute unter einem Schrägdach wahrzunehmen sei. Auch von diesem Gebäude hebe sich das Bauvorhaben folglich markant ab. Das KGA schloss, dass somit die Veränderung des Gebäudes zu einem Flachdachgebäude in der vorgeschlagenen Form zu einer Höhenentwicklung führe, welche die vorherrschende Typologie von mehrheitlich zwei- bis dreigeschossigen Villenbauten mit Dachgeschoss klar überschreite und den volumetrischen Massstab der Bauten im Schutzperimeter 6 verlasse. Durch die Aufstockung mit dem Flachdach werde die Fassadenhöhe über rund 5.5 m höher wahrgenommen als bisher. Zwar sei nicht gänzlich ausgeschlossen, dass sich ein Flachdachbau – mit oder ohne Attika – bei entsprechender volumetrischer sowie architektonisch und massstäblich wohlproportionierter Ausgestaltung (z.B. mit einem Geschoss weniger) in die bestehende Siedlungsstruktur ein- und unterordnen lasse, beim vorliegenden Bauvorhaben sei dies jedoch nicht der Fall.

4.8.2.Vorliegend bestehen keine relevanten Indizien, die es erlauben würden, von dieser überzeugenden Stellungnahme des KGA abzuweichen. So befindet sich gemäss dem ISOS-Inventarblatt im Bereich des N.________ auch das unter der Nr. 6.0.1 inventarisierte Element. Zu diesem hält das Inventarblatt fest, dass es sich um Mehrfamilienhausblöcke 3. V. 20. Jahrhundert handelt, den traditionellen Bebauungsraster des N.________ sprengend. In der Beschreibung wird zum N.________ weiter dargelegt, dass bis Mitte des 20. Jahrhunderts mehrere Parzellen unbebaut blieben; "die später erstellten Wohnhäuser wirken dort störend, wo sie das traditionelle kleinteilige Bebauungsmuster verlassen haben und als grossvolumige Klötze mitten im locker bebauten, von Gärten durchsetzten Villenquartier stehen (6.0.1)." Als entsprechend störende Elemente in der fraglichen Umgebung, auf dem Grundstück Art. ttt, werden insbesondere zwei Mehrfamilienhäuser an der M.________ bzw. U.________ mit Flachdächern aufgeführt. Es handelt sich bei diesen Objekten um zwei dreistöckige Mehrfamilienhäuser (Erdgeschoss und jeweils zwei Obergeschosse), die gemäss den Angaben im Grundbuch eine Fläche von 232 bzw. 162 m2 und gemäss den Recherchen im Kartenportal eine Gebäudehöhe von etwas über 9 m aufweisen. Das Gebäude auf dem Grundstück Art. eee soll mit der geplanten streitigen Aufstockung indes über vier Stockwerke (Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein Attikageschoss mit Flachdachabschluss) und eine Fassadenhöhe von 11.83 m verfügen, während die traufseitige Fassadenhöhe des Gebäudes (mit dem Krüppel-Walmdach) derzeit 6.35 m beträgt und sich die Lukarne auf ca. 9 m Höhe befindet, was die Grössenverhältnisse bzw. die Sprengung der Volumetrie und der Typologie im Quartier eindrücklich aufzeigt.

Auch dass das KGA das streitige Projekt vorgängig mehrmals positiv mit Bedingungen begutachtet hatte, führt vorliegend nicht zu Zweifeln an den erwähnten ausführlichen Begutachtungen des KGA vom 17. Januar 2024 bzw. vom 7. Februar 2025. Insbesondere legte das KGA in diesen Stellungnahmen auch schlüssig dar, wieso es seine Meinung im Vergleich zu seinen früheren Stellungnahmen geändert habe. So hat es sich in diesen früheren Stellungnahmen nie fundiert zur Integration bzw. zur Übereinstimmung des Projekts mit Art. 40 bzw. 48 GBR geäussert. Namentlich aufgrund des Urteils KG FR vom 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 habe sich indes die entsprechende Notwendigkeit gezeigt, da das Kantonsgericht zu einem Bauprojekt in derselben Zone und in demselben Schutzperimeter 6 (jedoch in der Baugruppe 6.2 mit Erhaltungsziel A) insbesondere darlegte, dass das ISOS auch in ISOS-Gebieten mit Erhaltungsziel B unter anderem bei Interessenabwägungen massgebend sei (siehe oben E. 4.2 und Urteil KG FR 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.1.2).

4.8.3.Weiter vermag auch das Argument der Beschwerdeführer, wonach sie aufgrund der mehrfachen positiven Begutachtung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben mit der Gewährung der Baubewilligung rechnen durften, nicht zu überzeugen. So kommt den Stellungnahmen der Fachbehörden kein Verfügungscharakter zu; die entsprechende Behörde darf grundsätzlich darauf zurückkommen, ohne dass dadurch der Grundsatz von Treu und Glauben verletzt würde. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung besteht hinsichtlich der Stellungnahmen auch kein Anspruch der Parteien auf vorgängige Anhörung (BGE 116 Ib 260 E. 1d; Urteil KG FR 602 2021 21 und 23 vom 10. Januar 2022 E. 4.5.1), und für die angefochtenen Entscheide war schliesslich einzig die Vorinstanz – und nicht die involvierten Fachbehörden – zuständig.

Mit seinen Stellungnahmen vom 17. Januar 2024 bzw. vom 7. Februar 2025 hat das KGA diese fundierte Abwägung nun vorgenommen und kommt damit auf seine eher knappen früheren Stellungnahmen zurück. Dies erweist sich als überzeugend und diesen aktuellen Stellungnahmen der zuständigen Fachbehörde kann gefolgt werden.

4.8.4.Wenn die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde ferner behaupten, dass die Bebauung im N.________ nicht den Angaben des KGA bzw. den Schilderungen im ISOS-Inventarblatt entsprechen, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Auch wenn sie sinngemäss darlegen, dass sich das streitige Gebäude gut in die Umgebung einfüge, können sie jedenfalls nicht belegen, dass es im entsprechenden Schutzperimeter auch weitere (nicht störende) Mehrfamilienhäuser mit entsprechender Höhe und vier Stockwerken (einschliesslich einem Attikageschoss) und einem Flachdach gibt, und solches ist auch in keiner Weise erkennbar. Selbst wenn es im betroffenen Schutzperimeter einzelne Gebäude gibt, die höher sind als das streitige Projekt (namentlich das sog. Uhrmacherhaus auf der Parzelle Art. jjj, das eine Höhe von etwas über 14 m aufweist), sind diese keineswegs als Flachdachbauten konstruiert; vielmehr trägt dieses Uhrmacherhaus zur Schutzwürdigkeit des fraglichen Schutzperimeters 6 bei. So gehört es gemäss dem Inventarblatt des ISOS zu einem "gut erhaltenen Ensemble, darin zwei übrig gebliebene, E. 20. Jahrhundert sanierte Häuser der Uhrenarbeitersiedlung von 1854" und ist mit der Aufnahmekategorie A und dem Erhaltungsziel A verzeichnet. Schliesslich ist auch nicht entscheidend, dass die Beschwerdeführer vortragen, dass ihre Baute durch die beim F.________ befindliche Baumallee mehrheitlich verdeckt werde. So gilt es wie erwähnt, den Schutzbestimmungen und insbesondere auch dem ISOS Rechnung zu tragen und es kann gerade in diesem ruhigen Wohnquartier nicht genügen, einzig die Sicht von der Strasse her, die im Sommer aufgrund der Blätter möglicherweise etwas verdeckt sein mag, in die Erwägungen einzubeziehen.

4.9. Die Beschwerdeführer legten weiter in ihrer Beschwerde einlässlich dar, dass es gemäss dem Genehmigungsentscheid der RIMU nicht nötig sei, in Art. 40 GBR neue Vorschriften zur Integration von An-, Um-, und Neubauten in das bestehende Quartier betreffend Dachneigung und dergleichen der Hauptgebäude aufzunehmen. Die Vorinstanz habe dies in den angefochtenen Entscheiden falsch erkannt, diese Ergänzung sei lediglich für Klein- und Nebenbauten erforderlich. In der Tat hat die RIMU in ihrem Genehmigungsentscheid betreffend Art. 40 GBR zusätzlich zu dem in E. 4.6 Gesagten noch gefordert, dass Bestimmungen für Nebengebäude oder Kleinbauten in den verschiedenen Schutzzonen und -perimeter gemäss dem Gutachten des KGA einzufügen seien. Die vom KGA vorgeschlagenen Festlegungen bezüglich der maximalen Ausdehnung, der Fassadenhöhe, der Funktion und der Integration seien im GBR vorzunehmen. Diese könnten in Art. 40 GBR allgemein definiert und durch Verweis auf diese Regelung in den entsprechenden Bestimmungen der Schutzzonen und -perimetern einzeln festgelegt werden. Dem steht aber das oben Ausgeführte, wonach insbesondere auch für Umbauten von grösseren Gebäuden eine fundierte Prüfung der Integration durch die zuständige Fachbehörden unerlässlich ist, nicht entgegen. Zudem ist auch nicht erkennbar, dass die Vorinstanz die Tragweite dieser Bedingungen in ihrem Entscheid falsch wiedergegeben oder verstanden hätte, so dass die Beschwerdeführer aus ihrer Argumentation nichts zu ihren Gunsten ableiten können.

5.

Insgesamt hat die Vorinstanz damit dem streitigen Bauvorhaben zu Recht die Baubewilligung verweigert und die Einsprache gutgeheissen. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen und die angefochtenen Entscheide sind zu bestätigen.

6.

6.1. Die Gerichtskosten, die auf CHF 4'000.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern als unterliegende Partei solidarisch aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]).

6.2. Die Einsprecher haben als obsiegende Partei Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 ff. VRG) zuhanden ihres Rechtsanwalts Daniel Schneuwly. Es rechtfer­tigt sich, die Parteientschädigung gestützt auf die am 11. Februar 2026 eingereichte Kostenliste auf CHF 2'349.40 (Honorar für 9.90 Stunden zu CHF 250.- bzw. CHF 150.- gemäss der Kostenaufstel­lung), Auslagen CHF 111.90, zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8.1 %, ausmachend CHF 190.30, und damit insgesamt auf CHF 2'539.70 festzusetzen und den unterliegen­den Beschwerdeführern solidarisch aufzuerlegen (Art. 137 Abs. 3 VRG; Art. 8 ff. TarifVJ; Art. 141 Abs. 1 VRG).

Die unterliegenden Beschwerdeführer haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 VRG).

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

II.Die Gerichtskosten werden auf CHF 4'000.- festgesetzt und den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt. Sie sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

III.Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern zuhanden von Rechtsanwalt Daniel Schneuwly eine Parteientschädigung in der Höhe von insge­samt CHF 2'539.70 (inkl. MwSt. von CHF 190.30) auszurichten.

IV.Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten sowie der Parteient­schädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 4. März 2026/dgr

Der Präsident

Der Gerichtsschreiber