602 2014 66 - Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgericht

602 2014 66

Urteil vom 16. Juni 2016 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsident: Christian Pfammatter Richter: Johannes Frölicher Dominique Gross Gerichtsschreiberin-Praktikantin: Sophie Allred

Parteien

A.________, Beschwerdeführer 1 B.________, Beschwerdeführer 2 C.________ und D.________, Beschwerdeführer 3 E.________, Beschwerdeführerin 4 F.________ und G.________, Beschwerdeführer 5 H.________, Beschwerdeführer 6 I.________ und J.________, Beschwerdeführer 7 K.________ und L.________, Beschwerdeführer 8 M.________, Beschwerdeführerin 9 N.________ und O.________, Beschwerdeführer 10 P.________ und Q.________, Beschwerdeführer 11 R.________, Beschwerdeführer 12 nachfolgend alle gemeinsam Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Meyer gegen Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion, Vorinstanz GEMEINDE PLAFFEIEN, ** Erstinstanz,** vertreten durch Rechtsanwalt Christoph J. Joller

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee Beschwerde vom 2. Juni 2014 gegen den Entscheid vom 29. April 2014

Sachverhalt

A. Mit Publikation im Amtsblatt Nr. 2 vom 14. Januar 2011 legte die Gemeinde Plaffeien die Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee öffentlich auf. Anlass dieser Teilrevision war die Neubeurteilung der Naturgefahren im Schwarzseegebiet im Rahmen der Naturgefahrenkarte von 2005/2006.

Gemäss dieser Naturgefahrenkarte liegt der südwestliche Teil des Quartiers S.________, oberhalb der Kantonsstrasse, weitgehend in der roten Gefahrenzone mit einer erheblichen Rutschgefährdung. Für den Bereich oberhalb der Kantonsstrasse weiter nordöstlich wird eine mittlere Gefährdung ausgewiesen (blaue Zone). Basierend auf dieser Naturgefahrenkarte, welche im Jahr 2010 teilweise lokal angepasst wurde, hat die Gemeinde Plaffeien anlässlich der erwähnten Teilrevision die fraglichen Grundstücke mit einer hohen Gefährdung (rote Zone), welche bereits überbaut waren, der Erhaltungszone zugewiesen. Die überbauten Grundstücke in der blauen Zone weiter nordöstlich wurden grundsätzlich der Wohnzone schwacher Dichte (WS) zugeordnet.

B. Gegen diese Zonennutzungsplanung haben A.________ (Beschwerdeführer 1) sowie diverse Grundeigentümer, einschliesslich der oben aufgeführten Beschwerdeführer 2-12, am 11. Februar 2011 Einsprache erhoben. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 26. September 2011 konnte keine Einigung herbeigeführt werden. In der Folge hat der Gemeinderat der Gemeinde Plaffeien die Einsprache mit Entscheid vom 5. April 2012 abgewiesen, soweit er darauf eingetreten ist.

C. Gegen diesen Einspracheentscheid haben die Beschwerdeführer (und einzelne weitere Grundeigentümer) am 11. Mai 2012 Beschwerde an die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) erhoben. Mit Entscheid vom 29. April 2014 hat die RUBD diese Beschwerde abgewiesen.

D. Am 2. Juni 2014 haben die Beschwerdeführer gegen diesen Entscheid Beschwerde an das Kantonsgericht erhoben. Sie beantragen insbesondere, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Grundstücke des Quartiers S.________ oberhalb der Kantonsstrasse der Wohnzone niederer Dichte (WZ 1) zuzuweisen; eventualiter sei die Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee bezüglich des Quartiers S.________ (Teil oberhalb der Kantonsstrasse) im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. Subeventualiter sei Art. 26 des Gemeindebaureglementes betreffend die Erhaltungszone wie folgt zu ändern (Änderungen unterstrichen): "2. Neue Bauten und Wiederaufbau bestehender Bauten – Ergänzung in Abs. 1: Es dürfen keine neuen Bauten erstellt werden, die dem Aufenthalt von Menschen dienen. Bestehende Bauten dürfen nach einer Zerstörung im bisherigen Umfang wieder aufgebaut werden. 3. Umbau bestehender Bauten – Umbauarbeiten, Erweiterungsarbeiten und Nutzungsänderungen (mit Ausnahme der in Absatz 5 aufgelisteten Arbeiten) dürfen durchgeführt werden, soweit sie die Bodenstabilität nicht nachteilig beeinflussen. 4. Geringfügige Bauten – Geringfügige Bauten nach Art. 85 Bst. a und j RPBR dürfen erstellt werden, sofern sie die Bodenstabilität nicht nachteilig beeinflussen. 5. Unterhalts- und Reparaturarbeiten – In und an den bestehenden Gebäuden dürfen Unterhalts-, Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ohne Einschränkung durchgeführt werden".

E. Mit Schreiben vom 5. bzw. vom 29. August 2014 beantragen die RUBD bzw. die Gemeinde Plaffeien die Abweisung der Beschwerde.

F. Am 24. November 2014 beantragen die Beschwerdeführer, das vorliegende Verfahren um zwei Monate zu suspendieren bzw. die Frist zur Einreichung einer Replik zu verlängern; dies insbesondere, weil sie beschlossen hätten, einen Geologen mit der Erstellung eines Fachberichtes betreffend die Rutschgefahr zu beauftragen. Weiter nehmen die Beschwerdeführer am 10. Februar 2015 namentlich zu den Bemerkungen der Gemeinde Stellung. Sie teilen zudem dem Kantonsgericht am 8. April 2015 auf dessen Nachfrage hin mit, dass sie nun doch keinen geologischen Fachbericht einreichen könnten.

G. Die Naturgefahrenkommission hält in ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2015 fest, dass eine Neubeurteilung der Gefahrensituation aufgrund der Vorbringen in der Beschwerde nicht erforderlich sei.

H. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1. a) Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 88 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss von CHF 5'000.- rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG).

b) Der Beschwerdeführer 1 ist ein Verein im Sinne von Art. 60 ff. ZGB und somit als juristische Person konstituiert. Nach der Rechtsprechung kann ein Verein mittels einer Beschwerde Interessen seiner Mitglieder geltend machen, wenn es sich um solche handelt, die er nach seinen Statuten zu wahren hat, die der Mehrheit oder doch einer Grosszahl seiner Mitglieder gemeinsam sind und zu deren Geltendmachung durch Beschwerde jedes dieser Mitglieder befugt wäre (BGE 136 II 539 E. 1.1 mit Hinweisen; sogenannte "egoistische Verbandsbeschwerde"). Der Beschwerdeführer 1 bezweckt gemäss Art. 2 seiner Statuten namentlich die Wahrung und Förderung von gemeinsamen Interessen der Haus- und Grundeigentümer. Nach Art. 3 der Statuten können alle natürlichen und juristischen Personen, die im Quartier S.________ Grundeigentümer sind, als Mitglieder aufgenommen werden. Gemäss der Mitgliederliste sind (unter anderem) die Beschwerdeführer 2-12 Mitglieder des Beschwerdeführers 1. In der Beschwerde wurde es unterlassen, die einschlägigen Grundeigentumsverhältnisse der Beschwerdeführer 2-12 darzulegen. Auch die im Rahmen der Beschwerde an die RUBD eingereichten Grundbuchauszüge erweisen sich diesbezüglich als nicht vollständig bzw. nicht einschlägig. Aufgrund einer durch das Gericht durchgeführten Recherche im elektronisch zugänglichen Konsultationssystem der Grundbuchämter ergibt sich, dass zumindest der Grossteil der Beschwerdeführer 2-12 Grundeigentum besitzt im südwestlichen Teil des Quartiers S.________ oberhalb der Kantonsstrasse, welche anlässlich der hier streitigen Teilrevision der Erhaltungszone zugeordnet wurde. Es kann mithin davon ausgegangen werden, dass jedenfalls eine ansehnliche Zahl der Mitglieder des Beschwerdeführers 1 zur Beschwerde berechtigt wäre. Auf die Beschwerde ist demnach grundsätzlich einzutreten, und es kann darauf verzichtet werden, zu prüfen, ob tatsächlich jeder Einzelne der Beschwerdeführer 2-12 beschwerdelegitimiert ist. Lediglich sei darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführer 3 nicht nur Eigentümer der (Strassen-)Parzelle Nr. ttt (oberhalb der Kantonsstrasse) sind, sondern insbesondere auch der unterhalb der Kantonsstrasse gelegenen Parzelle Nr. uuu, auf der sich insbesondere das Hotel S.________ befindet.

2. Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Rüge der Unangemessenheit ist in casu ausgeschlossen, da diese bereits durch die RUBD im Rahmen des angefochtenen Entscheides geprüft werden konnte (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG und Art. 33 Abs. 3 Abs. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG; SR 700] e contrario).

3. Vorliegend streitig und zu prüfen ist gemäss der Beschwerde insbesondere, ob die oberhalb der Kantonsstrasse im südwestlichen Bereich des Quartiers S.________ in Schwarzsee gelegenen Parzellen (welche wie erwähnt in der Beschwerde nicht genauer bezeichnet sind) anlässlich der am 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegten Teilrevision der Zonennutzungsplanung zu Recht nicht der Bauzone zugeordnet wurden.

4. Hierfür ist vorab zu klären, ob es sich bei dieser Zuordnung um eine Auszonung handelt, oder vielmehr um eine Nichteinzonung.

a) Die Beschwerdeführer tragen diesbezüglich im Wesentlichen vor, dass die Ferienhaussiedlung oberhalb der Kantonsstrasse 22 Gebäude aufweise und grösstenteils in Bauparzellen aufgeteilt sei. Die Bauten im Quartier seien alle rechtmässig erstellt und bewilligt worden, die meisten bereits vor über 40 Jahren. Die Eigentümer hätten erhebliche Kosten für die Erschliessung und Überbauung ihrer Grundstücke aufgewendet; so sei noch im Jahr 2000 die gesamte Abwasserkanalisation für das Quartier erstellt worden, dies auf Kosten der Grundeigentümer und der Gemeinde. Bisher seien an den Gebäuden keine nennenswerten Schäden festgestellt worden, welche auf Rutschbewegungen zurückzuführen wären. Im Jahr 1992 sei ein Zonennutzungsplan für das Gebiet Schwarzsee öffentlich aufgelegt worden. Gemäss diesem Plan seien die hier interessierenden Parzellen der Bauzone zugewiesen worden. Aus unbekannten Gründen habe die RUBD diese Einzonung nicht genehmigt. Dennoch seien die Eigentümer aufgrund der aufgelegten Nutzungspläne, der Infrastruktur und des Verhaltens der Behörden davon ausgegangen, dass ihre Parzellen eingezont würden. Anlässlich der sodann im Jahr 2002 öffentlich aufgelegten Zonennutzungsplanung sei das Gebiet oberhalb der Kantonsstrasse je nach Gefahrenbereich der Spezialzone Batgliss zugeteilt worden. Die Ortsplanungsrevision sei diesbezüglich in der Folge nicht zu Ende geführt worden, nicht zuletzt, da nicht hinreichende Grundlagen für die Beurteilung der Naturgefahren vorgelegen hätten. Die sodann im Jahr 2005 neu erstellte Naturgefahrenkarte habe hinsichtlich des Quartiers S.________ einzig auf Kartenmaterial basiert, ohne dass konkrete Untersuchungen und Abklärungen im Terrain oder Besichtigungen stattgefunden hätten. Aus den Beobachtungen der Grundeigentümer ergebe sich, dass während über 100 Jahren keine nennenswerten Rutschungen erfolgten und dass allfälligen Erdbewegungen wirksam begegnet werden könne. Die V.________ AG habe sodann anlässlich eines Berichtes vom 29. Juni 2010 bestätigt, dass das Gebiet oberhalb der Kantonsstrasse der roten Zone mit einer hohen Gefahr zuzuordnen sei, während das zuvor ebenfalls der roten Zone zugeordnete Gebiet unterhalb der Kantonsstrasse (im Bereich des Hotels S.________) in die blaue Zone mit einer mittleren Gefährdung "zurückgestuft" wurde. Die Naturgefahrenkommission sei auf die hiergegen von den Beschwerdeführern vorgetragenen Argumente nicht eingegangen. Dies erwecke den Eindruck, dass das Quartier oberhalb der Kantonsstrasse zu Gunsten des Hotels S.________ geopfert worden sei. Die vorliegende Zuweisung der Grundstücke in die Erhaltungszone mache diese praktisch unverkäuflich und führe zu einem grossen Schaden der Eigentümer. Angesichts der Tatsache, dass das Quartier S.________ mit 22 Wohnhäusern und Gebäuden mehrheitlich überbaut sei und noch im Jahr 2000 erheblich in die Errichtung eines Kanalisationssystems investiert worden sei, hätten sie mit der Einzonung ihrer Grundstücke rechnen dürfen. Die Anforderungen für die Einschränkung der Eigentumsgarantie seien bedeutend höher als in einem bisher unbebauten Gebiet, da mit der Verfügung ein weit grösserer Eingriff in ihre Rechte verbunden sei. Da das Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a aRPG weitgehend überbaut sei, komme der vorliegende Zonennutzungsplan einer Auszonung gleich, welche nur bei Vorliegen eines sorgfältig und hinreichend abgeklärten Sachverhalts zulässig sei. Indes hätte nach Ansicht der Beschwerdeführer eine sorgfältige Sachverhaltsabklärung dazu geführt, dass das Gefahrenniveau tiefer eingeschätzt wird.

b) Die Planung des Gemeindegebiets ist Sache der Gemeinde. Diese erstellt einen Ortsplan, der sich an den kantonalen Richtplan sowie ggf. an die regionale Richtplanung hält (vgl. insbesondere Art. 34 Abs. 1 und 2 RPBG). Der Ortsplan enthält unter anderem den Zonennutzungsplan und die entsprechenden Vorschriften (Art. 39 Abs. 1 lit. b und c RPBG).

Nach Art. 26 Abs. 1 RPG muss eine kantonale Behörde die Nutzungspläne und ihre Anpassungen genehmigen. Sie prüft gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG die Nutzungspläne und deren Anpassungen auf ihre Übereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten kantonalen Richtplänen. Diese Genehmigung eines Nutzungsplans hat nach Art. 26 Abs. 3 RPG konstitutive Bedeutung; deshalb dürfen die Anordnungen des Nutzungsplans erst angewendet werden, wenn der Genehmigungsbeschluss rechtskräftig geworden ist (Ruch, in Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1999, Art. 26 N. 33 f.; Waldmann/Hänni, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 26 N. 17; Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl. 1999, N. 423; EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1981, Art. 26 N. 2; BGE 135 II 22 E. 1.2.1). Entsprechend sieht auch Art. 86 Abs. 3 bzw. 4 RPBG vor, dass die RUBD die Zonennutzungspläne und Vorschriften unter dem Gesichtspunkt der Gesetzes- und Zweckmässigkeit und ihrer Übereinstimmung mit den kantonalen und regionalen Plänen prüft und genehmigt, und dass die Pläne und Vorschriften (erst) mit ihrer Genehmigung in Kraft treten (wobei zudem die aufschiebende Wirkung allfälliger Beschwerden vorbehalten bleibt).

c) Die vorliegend zu beurteilende Umsetzung der Naturgefahrenkarte in die Nutzungsplanung geht zurück auf die Ereignisse im Frühling 1994, als auf dem Gebiet der Gemeinde Plasselb die Ferienhaussiedlung "Falli-Hölli" (rund 30 Gebäude) durch einen Hangrutsch vollständig zerstört wurde. Der Staatsrat hatte damals die Naturgefahrenkommission beauftragt, die Bebaubarkeit von Bauzonen in kritischen Gebieten zu überprüfen. Nach dem entsprechenden Batgliss-Bericht vom 12. Oktober 1994 und dem Staatsratsbeschluss Nr. 270 vom 24. Januar 1995 (letzterer wurde später abgelöst durch den Staatsratsbeschluss Nr. 1817 vom 20. September 1999) durfte insbesondere Land, das als Rutschgebiet in die sogenannte rote Zone (erhebliche Gefahr) eingeteilt wird, nicht überbaut werden, und an den bestehenden Gebäuden dürfen lediglich die unerlässlichen Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten vorgenommen werden. Mit Entscheid vom 23. April 1997 hat die RUBD die (bereits zuvor, am 24. August 1992 öffentlich aufgelegten) Zonennutzungspläne betreffend Heimland Plaffeien und Schwarzsee grundsätzlich genehmigt. Die RUBD verweigerte jedoch die Genehmigung der Zonennutzungsplanung für einzelne Gebiete: Unter anderem wurde die Genehmigung für den vorliegend streitigen Teil des Quartiers S.________ (oberhalb der Kantonsstrasse) verweigert, welches nach Absicht der Gemeinde in die Wohnzone schwacher Dichte II (mit Bebauungsplanpflicht) eingeteilt werden sollte. Grund für die Verweigerung der Genehmigung war, dass dieses Gebiet anlässlich des Batgliss-Berichtes in die rote Zone eingeteilt worden war. Gemäss dem Entscheid der RUBD musste diese rote Zone anlässlich einer öffentlichen Auflage der Landwirtschaftszone bzw. einer noch zu bestimmenden Spezialzone zugeführt werden. In der Folge hat die Gemeinde die erforderlichen bzw. geplanten erneuten Änderungen des Zonenplanes am 17. Mai 2002 öffentlich aufgelegt, wobei die nicht genehmigten roten Zonen gemäss Batgliss-Bericht einer Spezialzone Batgliss zugeordnet wurden. Diese Zonenplanung wurde jedoch dem Kanton nie zur Genehmigung unterbreitet. Entsprechend konnte die am 17. Mai 2002 öffentlich aufgelegte Zonennutzungsplanung auch nie in Kraft treten und wurde somit nie rechtsgültig (vgl. BGE 135 II 22 E. 1.2.1 und die weiteren oben erwähnten Hinweise).

Wie oben erwähnt, werden die überbauten Parzellen oberhalb der Kantonsstrasse im südwestlichen Teil des Quartiers S.________ nach der am 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegten Zonennutzungsplanung der Erhaltungszone zugeführt. Da die streitbetroffenen Grundstücke nach dem Vorgesagten bisher gar nie eingezont waren, handelt es sich dabei nach dem Vorgesagten nicht um eine Auszonung, sondern um eine Nichteinzonung (wobei nicht geprüft wird und offen gelassen werden kann, ob die Erhaltungszone mit den übergeordneten raumplanerischen Vorgaben in allen Belangen konform ist, da das Kantonsgericht den Entscheid der RUBD aufgrund von Art. 95 Abs. 1 VRG ohnehin nicht zuungunsten der Beschwerdeführer ändern darf).

5. Es ist mithin nachfolgend zu prüfen, ob die fraglichen Grundstücke zu Recht nicht in die Bauzone eingezont wurden.

a) Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG soll die Zersiedelung eingedämmt und das Kulturland besser geschützt werden. Der Siedlungsbereich soll kompakt sein und die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden. Mit der inneren Siedlungsentwicklung soll die Verdichtung gefördert und das Bauland besser ausgenutzt werden (Botschaft zu einer Teilrevision des RPG vom 20. Januar 2010, BBl 2010 1049, S. 1056).

Die Revision legt das Schwergewicht auf den kantonalen Richtplan als zentrales Koordinations- und Steuerungsinstrument der Kantone. Die Siedlungsentwicklung wird daher künftig verstärkt über den kantonalen Richtplan gesteuert. Dieser hat aufzuzeigen, wie gross die Siedlungsfläche insgesamt und ihre räumliche Verteilung im Kanton sein soll und wie Siedlungserweiterungen regional abgestimmt werden sollen (Botschaft, a.a.O., S. 1056). Relevant sind die mittel- und längerfristigen Entwicklungsvorstellungen, also solche, die über einen Planungshorizont von 15 Jahren hinausgehen (Botschaft, a.a.O., S. 1070). Damit gewinnt das regionale Element gemäss Bundesrecht noch mehr an Bedeutung (vgl. bereits zum alten Recht Urteil BGer 1C_15/2013 vom 9. August 2013). Entsprechend legt Art. 15 Abs. 3 RPG fest, dass Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeindegrenze hinaus abzustimmen sind. Dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen. Die Bauzonen der Gemeinden sind strikte an die Vorgaben des Richtplans gebunden, was sich unter anderem aus Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG ergibt (vgl. hierzu auch noch nachfolgend).

b) Der Richtplan hat also bezüglich Bauzonendimensionierung und regionaler Verteilung der Bauzonen einen entscheidenden Charakter. Dem entsprechen auch die Übergangsbestimmungen. Solange der an die Anforderungen des teilrevidierten RPG angepasste kantonale Richtplan durch den Bundesrat nicht genehmigt ist, darf im Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Es gibt damit ein zeitlich begrenztes Moratorium für die Gesamtfläche der Bauzonen im Kanton (Botschaft, a.a.O., S. 1078). Neueinzonungen sind nur möglich bei Auszonungen gleicher Fläche. Die Übergangsfrist zur Anpassung des Richtplans dauert fünf Jahre (Art. 38a Abs. 1 RPG). Erfolgt die Richtplananpassung in weniger als fünf Jahren, entfällt das Moratorium früher. Dauert die Anpassung länger, bleibt das Moratorium länger bestehen bzw. wird gar noch verstärkt.

Das Bundesgericht hat sich in BGE 141 II 393 und im Urteil 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 mit der Auslegung des Übergangsrechts und der Anwendbarkeit von Art. 38a Abs. 2 RPG befasst. Es hat zusammengefasst das Folgende erwogen:

Gemäss Art. 38a RPG dürfe die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen ab dem Inkrafttreten der Revision am 1. Mai 2014 bis zur Genehmigung der Richtplananpassung nicht zunehmen, weshalb grundsätzlich alle Einzonungen, die bis zum 1. Mai 2014 nicht rechtskräftig geworden seien, kompensiert werden müssen. Der Gesetzgeber habe in Art. 38a RPG bewusst griffige Übergangsbestimmungen geschaffen. Diese könnten in der Verordnung präzisiert, nicht aber abgeändert werden (Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.2).

Der Gesetzgeber ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die Bauzonen in zahlreichen Kantonen überdimensioniert und das geltende Recht lückenhaft sei; namentlich fehlten klare Vorgaben zur Entwicklung und Begrenzung des Siedlungsgebiets in den kantonalen Richtplänen. Die Kantone müssten daher ihre Richtpläne anpassen, um insbesondere die Grösse der Siedlungsfläche insgesamt und ihre Verteilung im Kanton zu bestimmen, eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und sicherzustellen, dass die Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 RPG). Wo dies nicht der Fall sei, seien Rückzonungen erforderlich (Art. 15 Abs. 2 RPG). Es bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse daran, dass die rechtskräftigen Bauzonen der Kantone während der Übergangsfrist nicht noch vergrössert würden, um die Anpassung der Richtpläne und allenfalls gebotene Rückzonungen nicht negativ zu präjudizieren. Gründe der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes erfordern keine andere Auslegung: Vor Rechtskraft eines Zonenplans darf nach der Rechtsprechung nicht auf dessen Bestand vertraut werden. Schliesslich ist das Moratorium und die dadurch bewirkte Einschränkung der Eigentumsgarantie zeitlich befristet; die Kantone haben es in der Hand, die Übergangsfrist durch eine rasche Revision der Richtpläne zu verkürzen. Es sprechen deshalb laut dem Bundesgericht zwingende Gründe für die sofortige Anwendung von Art. 38a Abs. 2 RPG (vgl. BGE 141 II 393 E. 3; Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.3.1). Entsprechend sei im Lichte von Art. 38a Abs. 2 RPG die Übergangsbestimmung von Art. 52a Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), welche indes nach der Rechtsprechung (nur) den Fall regelt, dass eine Einzonung nach altem Recht beschlossen und genehmigt, aber erst nach dem Stichtag des 1. Mai 2014 gerichtlich beurteilt wurde, restriktiv auszulegen. Grundsätzlich finde das Moratorium auf alle Einzonungen Anwendung, die am 1. Mai 2014 noch nicht rechtskräftig gewesen seien, jedenfalls wenn über sie noch nicht kantonal letztinstanzlich entschieden worden sei. Ausgenommen seien nur Beschwerden, die nicht zu einer materiellen Überprüfung der Einzonungen führten, sei es aufgrund ihrer Anträge, ihrer Rügen (z.B. wenn ausschliesslich Verfahrensmängel gerügt wurden), weil sie mutwillig erhoben wurden oder wenn darauf aus anderen Gründen nicht einzutreten sei (Urteile BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.4 und 1C_197/2015 vom 2. Februar 2016 E. 2.4).

c) Der Richtplan des Kantons Freiburg ist am 1. Juli 2002 in Kraft getreten. Seither wurden diverse Änderungen verabschiedet; an die Anforderungen der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG wurde der kantonale Richtplan aber noch nicht angepasst. Damit dürfen gemäss den Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG Bauzonen nur noch gegen entsprechende Kompensation ausgeschieden werden, da die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen des Kantons während der fünfjährigen Übergangsfrist insgesamt nicht vergrössert werden darf. Stichtag ist das Datum des Inkrafttretens der RPG-Teilrevision, d.h. der 1. Mai 2014. Einzonungen, die bis zu diesem Zeitpunkt nicht rechtskräftig geworden sind, müssen daher grundsätzlich kompensiert werden. Betreffend den Kanton Freiburg hat das Bundesgericht ausdrücklich festgehalten, dass dessen Baulandreserven deutlich überdimensioniert seien (BGE 141 II 393 E. 3).

d) Damit ist es vorliegend schon aufgrund des Moratoriums zur Ausscheidung neuer Bauzonen nicht möglich, die streitbetroffenen Parzellen oberhalb der Kantonsstrasse – welche bisher nicht eingezont waren – der Bauzone zuzuordnen. Mithin zielen zahlreiche Rügen der Beschwerdeführer von Vornherein ins Leere.

e) Insbesondere ist auch aus den dem Kantonsgericht vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich, dass eine entsprechende Fläche durch eine Auszonung anderer Grundstücke kompensiert würde und dass zugleich die entsprechende Kompensierung nach dem Willen der Gemeinde – welche als Planungsbehörde fungiert und welcher folglich die ihr nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum belassen müssen (vgl. Art. 2 Abs. 3 RPG) – gerade mit den streitbetroffenen Parzellen erfolgen soll. Soweit in der Beschwerde darauf hingewiesen wird, dass der Eindruck entstehe, dass das Quartier S.________ (oberhalb der Kantonsstrasse) zu Gunsten des Hotels S.________ (auf der Parzelle Nr. uuu unterhalb der Kantonsstrasse) geopfert worden sei, fällt insbesondere auf, dass diesbezüglich keine Anträge gestellt werden, was sich möglicherweise dadurch erklärt, dass die Beschwerdeführer 3 Eigentümer der fraglichen Parzelle sind und somit entgegen gerichtete Interessen haben dürfte. Ferner weist diese Parzelle Nr. uuu – welche sich bereits gemäss dem Entscheid der RUBD vom 23. April 1997 in der Touristikzone befand und gemäss der hier zu beurteilenden Zonennutzungsplanung weiterhin in dieser Zone verbleiben soll – nur einen Bruchteil der Fläche auf, welche nach dem Willen der Beschwerdeführer (soweit dieser aus der Beschwerde ersichtlich ist) nun neu eingezont werden sollte. Weitere einschlägige Hinweise hinsichtlich einer Kompensation sind der Beschwerde nicht zu entnehmen. Insbesondere wurde in der Beschwerde auch nicht beantragt, die gesamte Planung aufzuheben (vgl. hierzu FZR 1999 342 ff.; Urteil BGer vom 30. September 1997, in RDAF 1998 263 ff.; vgl. auch Art. 95 Abs. 1 VRG). Vor diesem Hintergrund muss vorliegend eine allfällige Baulandkompensation durch das Kantonsgericht nicht weiter geprüft werden.

6. Die Beschwerdeführer argumentieren weiter, dass das streitige Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a aRPG weitgehend überbaut sei, und implizieren damit, dass daraus letztlich ein Anspruch auf Einweisung in eine Bauzone entstehe. Bereits aufgrund des vorerwähnten Moratoriums kann dieser Argumentation indes nicht gefolgt werden (vgl. hierzu Urteil KG FR 602 2015 28 vom 10. November 2015 E. 5a). Auch soweit die Beschwerdeführer damit implizit geltend machen möchten, dass es sich um eine vorläufige Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG handle, sei insbesondere darauf hinzuweisen, dass provisorische Baugebiete, selbst wenn sie materiell den Anforderungen des RPG entsprechen, nicht als Bauzonen im Sinne des RPG gelten, und dass Land in einer vorläufigen Bauzone später nicht zwingend einer Bauzone zugeschlagen wird (vgl. nur Waldmann/Hänni, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 36 N. 22).

7. Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass die streitbetroffenen Parzellen in der Naturgefahrenkarte 2005/2006 zu Unrecht der roten Zone mit einer hohen Gefährdung – um damit letztlich der Erhaltungszone – zugeordnet wurden.

a) Die Kantone sind nach Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG verpflichtet, für die Erstellung ihrer Richtpläne (unter anderem) Grundlagen zu erarbeiten, in denen sie feststellen, welche Gebiete durch Naturgefahren oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind. Diese Pflicht folgt auch aus der Gesetzgebung über den Wald: So bezweckt das Bundesgesetz über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) – welches auch ausserhalb der Waldgebiete Anwendung finden kann – den Schutz vor Naturgefahren (siehe Schaub, Planungs- und baurechtliche Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren, in PBG 2009 S. 9). Das WaG soll nach dessen Art. 1 Abs. 2 dazu beitragen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte vor Lawinen, Rutschungen, Erosion und Steinschlag (Naturereignissen) geschützt werden. Entsprechend bestimmt Art. 15 Abs. 1 lit. c der Verordnung über den Wald vom 30. November 1992 (WaV; SR 921.01), dass die Kantone die Grundlagen für den Schutz vor Naturereignissen erarbeiten und insbesondere auch Gefahrenkarten erstellen. Die Kantone berücksichtigen diese Grundlagen laut Art. 15 Abs. 3 WaV bei allen raumwirksamen Tätigkeiten, namentlich in der Richt- und Nutzungsplanung. Mithin ist die Berücksichtigung von Naturgefahren bei der Richt- und Nutzungsplanung ein gesetzlicher Auftrag. Die Gefahrenkarte stellt Gefahrengebiete dar und liefert namentlich die Grundlage für die Ausscheidung von Gefahrenzonen in der Nutzungsplanung. Die Gefahrenkarten und die zugehörigen technischen Berichte enthalten detaillierte Angaben über Ursachen, Ablauf, räumliche Ausdehnung, Intensität und Eintretenswahrscheinlichkeit von Naturgefahren. Ihre Bearbeitungstiefe ist entsprechend hoch (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung/Bundesamt für Wasser und Geologie/Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft, Empfehlung Raumplanung und Naturgefahren, 2005; Urteil KG FR 2A 03 132 f. vom 5. Oktober 2006 E. 4). Die Gemeinde ihrerseits ist verpflichtet, diese Grundlagen im Rahmen ihrer Ortsplanung zu berücksichtigen, zumal die Richtpläne für die Behörden verbindlich sind (Art. 9 Abs. 1 RPG) und sich der Ortsplan wie erwähnt namentlich an den kantonalen Richtplan halten muss (vgl. Art. 34 Abs. 2 und Art. 86 Abs. 3 RPBG; Art. 26 RPG). Weiter verlangt auch Art. 72 Abs. 4 RPBG, dass die Gebiete, welche gemäss den Naturgefahrenkarten entsprechenden Gefahren ausgesetzt sind, als besondere Massnahmen auf den Zonennutzungsplan übertragen werden.

b) Laut dem kantonalen Richtplan ist in Zonen mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von Bauzonen zu verbieten. Soweit bereits Bauland eingezont ist, ist eine Rückzonung vorzunehmen. Hierzu führt der Richtplan weiter aus, dass je nach Fall beispielsweise für stark bebaute Gebiete ein besonderer Perimeter geschaffen werden kann, der die Erhaltung des Bestehenden erlaubt. Weiter dürfen nach dem Richtplan auch in Zonen mittlerer Gefährdung (blaue Zone) grundsätzlich keine Bauzonen neu ausgeschieden oder erweitert werden. Die Ausscheidung solcher Gebiete ist laut dem Richtplan nur dann (ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn die in weniger exponierten Gebieten gelegene potentielle Bauzone ausgeschöpft ist, und wenn der Gesuchsteller überdies den Nachweis erbringt, dass die potentiellen Schäden durch geeignete Massnahmen auf ein annehmbares Niveau gesenkt werden können.

c) Da die Gemeinde – wie oben dargelegt – verpflichtet war, die Vorgaben des Richtplanes umzusetzen, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die fraglichen Parzellen, welche wie aufgezeigt gemäss der Naturgefahrenkarte 2005/2006 in der roten Zone mit einer erheblichen Gefährdung liegen – nicht der Bauzone zugeordnet wurden.

d) In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer indes eine Verletzung des rechtlichen Gehörs: So seien die Naturgefahrenkarte und die geologischen Berichte, auf die sie sich stützt, im Rahmen der Teilrevision der Zonennutzungsplanung nicht öffentlich aufgelegt worden. Um eine sachgerechte Anfechtung zu ermöglichen, müssten jedoch ihrer Ansicht nach während der Auflagefrist alle Grundlagen zur Verfügung stehen, auf die sich der Nutzungsplan stützt.

Nach Art. 4 RPG müssen die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der Planungen nach dem RPG informieren, und dafür sorgen, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Nutzungspläne werden laut Art. 33 Abs. 1 RPG öffentlich aufgelegt. Die Parteien haben nach Art. 29 Abs. 2 BV Anspruch auf rechtliches Gehör. Nach der Rechtsprechung und Lehre erwächst indes weder aus Art. 33 Abs. 1 RPG noch aus Art. 29 Abs. 2 BV eine Pflicht zur öffentlichen Auflage der Planung im Entwurfsstadium (BGE 135 II 286 E. 5; Waldmann/Hänni, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 33 N. 7, mit Hinweisen). Art. 83 RPBG sieht vor, dass die Zonennutzungspläne, Detailbebauungspläne und die dazugehörigen Vorschriften während 30 Tagen bei der Gemeindeschreiberei und beim Oberamt öffentlich aufgelegt werden, und geht damit – da diese Auflage vor der Genehmigung durch die RUBD erfolgt – bereits über die Anforderungen von Art. 33 Abs. 1 RPG bzw. von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus. Wie die RUBD im angefochtenen Entscheid festhält, wurden die Zonennutzungspläne sowie die dazugehörigen Vorschriften vorliegend korrekt aufgelegt. Aus den Planauszügen ist insbesondere auch die Zonierung gemäss der Naturgefahrenkarte 2005/2006 – welche überdies auch im Internet konsultiert werden kann – ersichtlich. Es wäre den Beschwerdeführern offen gestanden, bei der Gemeinde Einsicht in weitere nicht öffentlich aufgelegte Akten zu verlangen, woraufhin ggf. über diesen Antrag hätte entscheiden werden müssen. Auch rügen die Beschwerdeführer in der vorliegenden Beschwerde namentlich nicht, dass anlässlich der Beschwerde an die RUBD diese die einverlangten Dokumente nicht offen gelegt hätte.

Es liegt demnach nach Ansicht des Kantonsgerichtes keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Überdies hätte eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs ggf. auch durch die RUBD – welche grundsätzlich eine volle Kognition besitzt – geheilt werden können.

Dies gilt sinngemäss auch, soweit die Beschwerdeführer rügen, dass vorliegend über die Gefahrensituation ein Sachverständigengutachten hätte angeordnet werden müssen, wobei ihnen dabei insbesondere das Recht zugestanden hätte, an den Beweiserhebungen teilzunehmen, sich zu den Fragestellungen zu äussern sowie Abänderungs- und Ergänzungsanträge zu stellen. Zu Recht weist die RUBD im angefochtenen Entscheid darauf hin, dass die Erstellung einer grossflächigen Naturgefahrenkarte unter Einbezug aller Grundeigentümer nicht umsetzbar wäre, und nach dem Vorgesagten ergibt sich auch aus Art. 29 Abs. 2 BV kein Anspruch auf einen entsprechend umfassenden Einbezug im Entwurfsstadium.

e) Die Beschwerdeführer rügen in materieller Hinsicht, dass die streitbetroffenen Parzellen anlässlich der Naturgefahrenkarte 2005/2006 zu Unrecht der roten Zone mit einer hohen Gefahr zugeordnet worden seien, und fordern mithin sinngemäss eine akzessorische Überprüfung der Naturgefahrenkarte.

Sie tragen hierzu im Wesentlichen vor, dass die Frage der Rutschgefahr nicht genügend abgeklärt worden sei. Die vorliegenden Untersuchungen würden keine parzellenscharfe Abgrenzung erlauben und reichten nicht aus, um ein weitgehend überbautes Gebiet mit einer derart massiven Eigentumsbeschränkung zu belegen. Ihrer Ansicht nach hätte der Beweis einer erheblichen Rutschgefahr nur anhand einer umfassenden, über eine längere Periode durchgeführten Analyse erbracht werden können. Weder im Rahmen der Abklärungen für die Erstellung der Naturgefahrenkarte von 2005/2006 noch anlässlich des Berichtes der V.________ AG vom 29. Juni 2010 sei hinreichend abgeklärt worden, ob und ggf. in welchem Masse das Quartier S.________ unmittelbar rutschgefährdet sei. Insbesondere hätten nach Ansicht der Beschwerdeführer auch ober- und ausserhalb des Quartiers Bohrungen vorgenommen werden müssen. Nur ein nach wissenschaftlichen Kriterien erstelltes Gutachten könne als Grundlage für ein faktisches Bauverbot in einem nahezu vollständig überbauten Quartier dienen. Auch sei nicht einsichtig und aus den Berichten nicht nachvollziehbar, dass (nur) eine kleine Zunge von 100 m oberhalb der Kantonsstrasse stark rutschgefährdet sein solle, während die Gefahrenlage metergenau östlich, westlich und südlich anders eingeschätzt werde. Schliesslich sei vorliegend auch nicht geklärt, ob die Gefahrensituation durch zumutbare Massnahmen entschärft werden könnte.

Die Naturgefahrenkommission hat namentlich anlässlich ihrer Stellungnahme zuhanden der RUBD vom 13. Dezember 2013 ausgeführt, dass in den Jahren 2009 und 2010 hinsichtlich des Quartiers S.________ Zusatzabklärungen zur Gefahrenlage vorgenommen worden seien (drei Kernbohrungen mit Inklinometer). Es sei ein ganzer Jahreszyklus beobachtet worden, damit auch die Frühjahrsperiode mit der Schneeschmelze mindestens einmal gemessen werden konnte. Dabei habe die Hypothese eines tiefgründigen Gleitkreises, welcher allenfalls auch die flachen unterhalb der Kantonsstrasse gelegenen Bereiche erfassen würde, ausgeschlossen werden können. Diese Abgrenzung sei vor allem topographisch begründet, weil sich die Strasse am Hangfuss situiert. Gestützt auf diese Befunde sei die Gefahrenstufe unterhalb der Kantonsstrasse von erheblich auf mittel gesenkt worden. Bei den streitbetroffenen Parzellen oberhalb der Kantonsstrasse, in der Hanglage, sei jedoch die Möglichkeit einer Reaktivierung von flach- bis mittelgründigen Rutschungen bestätigt worden. Dieses Potenzial von Reaktivierungen sei zentral und habe schon anlässlich der Gefahrenkartierung 2005 zu der Gefahrenstufe erheblich geführt. Die Zusatzexpertise durch die V.________ AG im Jahr 2010 habe bestätigt, dass die aktuellen Bewegungen in der Tat klein bis mittel seien, hingegen werde das Reaktivierungspotenzial als sehr hoch eingestuft. Im Ergebnis sei der Entscheid der Gemeinde, die streitbetroffenen Parzellen oberhalb der Kantonsstrasse nicht der Bauzone zuzuordnen, richtig: Die Erstellung weiterer Gebäude würde einerseits das Schadenspotential und damit die Risiken erhöhen, andererseits könne dies auch negative Auswirkungen auf die allgemeine Hangstabilität haben. Schliesslich hat die Naturgefahrenkommission auch anlässlich ihrer Stellungnahme zuhanden des Kantonsgerichtes vom 10. Juni 2015 festgehalten, dass aufgrund der Vorbringen in der Beschwerde eine Neubeurteilung der Gefahrensituation nicht erforderlich sei.

Die vorerwähnte Einschätzung der Naturgefahrenkommission stellt ein Fachgutachten dar, welche als Beweismittel der freien richterlichen Prüfung unterliegen. In Fachfragen darf der Richter allerdings nicht ohne triftige Gründe von Gutachten abweichen und muss allfällige Abweichungen begründen. Ein Abweichen ist zulässig, wenn die Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüttert ist. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens und werden dennoch keine ergänzenden Abklärungen vorgenommen, kann sich dies als rechtswidrig erweisen (BGE 132 II 257 E. 4.4).

Mit ihrer allgemeinen Kritik an der Naturgefahrenkarte gelingt es den Beschwerdeführern jedoch nicht, relevante Zweifel an der Richtigkeit der Naturgefahrenkarte im streitbetroffenen Bereich und an der Einschätzung der Naturgefahrenkommission zu wecken. Soweit die Beschwerdeführer eine geologische Abklärung fordern, welche die Gefährdung schärfer abgrenzt, ist vorerst nochmals festzuhalten, dass die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde nicht angeben, für welche Grundstücke sie genau eine Einzonung fordern, so dass der diesbezügliche Wille der Beschwerdeführer gar nicht präzis eruiert werden kann. Die Beschwerdeführer hatten vor dem Kantonsgericht zwar mehrmals angekündigt, dass sie einen Geologen mit der Erstellung eines Fachberichtes bezüglich der Rutschgefahr beauftragen würden; bis heute wurde jedoch kein entsprechendes Gutachten vorgelegt. Insbesondere sind vorliegend auch keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die streitbetroffenen Parzellen richtigerweise der gelben Gefahrenzone mit einer niedrigen Gefährdung oder gar keiner Gefahrenzone hätten zugewiesen werden müssen. Selbst wenn die Parzellen nämlich (anstatt der roten) der blauen Gefahrenzone zugeordnet wären, wie dies für einige angrenzende Gebiete der Fall ist, dürften sie laut dem kantonalen Richtplan nicht eingezont werden. Die Ausscheidung solcher Gebiete in Zonen mit mittlerer Gefährdung wäre laut dem Richtplan nur dann (ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn (unter anderem) die in weniger exponierten Gebieten gelegene potentielle Bauzone ausgeschöpft ist, was vorliegend nicht der Fall ist. Soweit ersichtlich sind die bestehenden Bauten im südwestlichen Teil des Quartiers S.________ oberhalb der Kantonsstrasse auch lediglich gestützt auf die Vorwirkung des nie genehmigten Zonennutzungsplanes von 2002 bewilligt worden; daraus können die Beschwerdeführer für das vorliegende Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal eine entsprechend positive Vorwirkung in der Rechtsprechung und Lehre (namentlich aus Gründen der Rechtssicherheit) als grundsätzlich unzulässig erachtet wird (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 299 f., mit Hinweisen; Urteil BGer 1C_98/2011 vom 22. September 2011 E. 3.1, mit Hinweisen; BGE 135 I 233 E. 15; 125 II 278 E. 3c). Die Beschwerdeführer gehen damit – da es sich um eine Nichteinzonung und nicht um eine Auszonung handelt – auch fehl, soweit sie die Abklärung von möglichen Schutzmassnahmen forderten. Im Ergebnis gelingt es den Beschwerdeführern damit nicht, relevante Zweifel an der Richtigkeit der Naturgefahrenkarte und an der Einschätzung der Naturgefahrenkommission zu wecken, so dass es nicht angezeigt ist, von diesen Grundlagen abzuweichen bzw. die genaue Abgrenzung der roten Gefahrenzone aus technischer Sicht noch weiter zu untersuchen (vgl. Urteil BGer 1C_405/2011 vom 26. April 2012 E. 2.6; BGE 132 II 257 E. 4.4; Urteil KG FR vom 30. März 2001 in RFJ 2001 S. 224; Urteil KG FR 1A 03 61 vom 12. September 2007).

8. Ferner ergibt sich auch aus dem Vertrauensprinzip kein anderes Ergebnis: So können sich doch auf das Prinzip des Vertrauensschutzes bei Zonenplänen Private nur berufen, wenn das für den Erlass des Planes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine bestimmte Dauer zugesichert hat (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 646, mit Hinweisen). Dies war im hier zu beurteilenden Verfahren nach dem Vorgesagten nicht der Fall. Insbesondere steht nämlich das hohe öffentliche Interesse an der raumplanungsrechtlich konformen Zuordnung der streitigen Parzellen – erwähnt seien nur die massive Überdimensionierung der Bauzone und die Naturgefahrenkarte – einer Einzonung der streitbetroffenen Parzellen entgegen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat die Verwirklichung einer an den gesetzlichen Grundsätzen angepasste Planung grundsätzlich Vorrang vor dem Gebot der Beständigkeit des Planes, und die Frage der Rechtssicherheit und damit der Planbeständigkeit stellt sich demnach grundsätzlich nur für bundesrechtskonforme Pläne (BGE 118 Ia 160). Entsprechend können die Beschwerdeführer auch aus allfälligen Zusicherungen bzw. unrichtigen behördlichen Auskünften hinsichtlich ihrer Grundstücke – welche gar nie eingezont waren – für das vorliegende Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten.

9. Weiter tragen die Beschwerdeführer insbesondere vor, dass die Bestimmungen im Gemeindebaureglement zur Erhaltungszone unverhältnismässig seien: Eine unmittelbare Gefährdung der Bewohner sei vorliegend nicht zu befürchten. Das öffentliche Interesse an einer Einschränkung der Nutzung der bestehenden Bauten sei in der Erhaltungszone gering. In Anbetracht der privaten Interessen der Eigentümer und des Vertrauensschutzes sei es unverhältnismässig, wenn gar der Umbau und die Erstellung geringfügiger Bauten eingeschränkt würden. Folglich haben sie in ihrer Beschwerde beantragt, Art. 26 des Gemeindebaureglementes entsprechend zu modifizieren.

a) Diesbezüglich wird nochmals festgehalten, dass laut dem kantonalen Richtplan in Zonen mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von Bauzonen zu verbieten ist. Soweit bereits Bauland eingezont ist, ist eine Rückzonung vorzunehmen. Hierzu führt der Richtplan weiter aus, dass je nach Fall beispielsweise für stark bebaute Gebiete ein besonderer Perimeter geschaffen werden kann, der die Erhaltung des Bestehenden erlaubt. Dieser letzte Satz bezieht sich, wie bereits aus der Systematik deutlich wird, auf Grundstücke, welche bereits eingezont sind, und nicht auf (lediglich in Anwendung der positiven Vorwirkung) überbaute Parzellen.

Entsprechend stellt sich die Frage, ob die hier streitigen Parzellen überhaupt der Erhaltungszone zugeordnet werden durften. Diese Frage ist jedoch vorliegend durch das Kantonsgericht nicht zu prüfen, da es aufgrund von Art. 95 Abs. 1 VRG den Entscheid der RUBD ohnehin nicht zuungunsten der Beschwerdeführer ändern darf.

b) Die von den Beschwerdeführern beantragten Änderungen des Art. 26 des Gemeindebaureglementes zielen darauf ab, die Erhaltungszone möglichst stark der Bauzone anzunähern bzw. eine möglichst weitgehende Bebauung und Nutzung in dieser Zone zuzulassen. Schon zur Gewährleistung der Richtplankonformität und in Anbetracht der übergeordneten raumplanerischen Vorgaben geht es indes nicht an, für Grundstücke, welche – wie im vorliegenden Fall – bisher nicht eingezont sind und auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht eingezont werden dürfen – eine "Sonderzone" zu schaffen, in der eine weitgehende, klar über die Vorgaben von Art. 24 ff. RPG hinausgehende Bautätigkeit erlaubt ist. Auch aufgrund der im Spiel stehenden gewichtigen öffentlichen Interessen kann eine entsprechende Änderung von Art. 26 des Gemeindebaureglementes nicht erfolgen, wie dies auch die RUBD im angefochtenen Entscheid ausführlich dargelegt hat.

10. Soweit die Beschwerdeführer ferner rügten, dass die RUBD sich im angefochtenen Entscheid zu bestimmten Rügen nicht geäussert habe, ist darauf hinzuweisen, dass die aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen, nicht bedeutet, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr muss sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die betroffene Person soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat, damit er ggf. den Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 4.1; 133 I 270 E. 3.1). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Entscheid. Die Rüge, der angefochtene Entscheid verletze die Teil des Anspruchs auf rechtliches Gehör bildende Begründungspflicht, ist demnach unbegründet. Schliesslich erweisen sich in casu auch die weiteren Ausführungen der Beschwerdeführer als nicht entscheidrelevant und indizieren in keiner Weise die Zuweisung der streitbetroffenen Parzellen in die Bauzone.

11. Im Ergebnis ist demnach die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann, und der angefochtene Entscheid der RUBD vom 29. April 2014 ist zu bestätigen.

12. a) Die Kosten, die auf CHF 5'000.- festgelegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]).

b) Die RUBD und die Gemeinde haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 139 VRG).

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

II. Die Gerichtskosten von CHF 5'000.- werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

III. Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 16. Juni 2016/dgr

Präsident

Gerichtsschreiberin-Praktikantin