602 2014 55 - Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

602 2014 55

Urteil vom 16. Juni 2016 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsident: Christian Pfammatter Richter: Johannes Frölicher Dominique Gross Gerichtsschreiberin-Praktikantin: Sophie Allred

Parteien

A.________ AG, Beschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt Paul Zbinden gegen Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion, Vorinstanz GEMEINDE PLAFFEIEN, ** Erstinstanz,** vertreten durch Rechtsanwalt Christoph J. Joller

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee Beschwerde vom 27. Mai 2014 gegen den Entscheid vom 29. April 2014

Sachverhalt

A. Die A.________ AG (früher: B.________ AG; nachfolgend: Beschwerdeführerin) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C.________. Sie ist insbesondere Eigentümerin der Parzellen Nrn. ddd und eee im Quartier F.________ der Gemeinde Plaffeien, welche Gegenstand der vorliegend streitigen Teilrevision der Zonenplanung sind. Die Parzelle Nr. ddd ist im Grundbuch als Sommerweide, Wald, unfruchtbares Land ausgewiesen und weist eine Fläche von 181'493 m2 auf. Bei der Parzelle Nr. eee handelt es sich gemäss dem Grundbuch um eine Sommerweide mit einer Fläche von 4'198 m2.

B. Die Beschwerdeführerin hatte mit Kaufvertrag vom 5. März 1980 die Grundstücke der F.________, welche insbesondere die oben aufgeführten Parzellen Nrn. ddd und eee umfasst, erworben, wobei schon damals Arbeiten für die Planung und Erschliessung dieses Gebietes im Gange waren. Diese wurden in der Folge von der Beschwerdeführerin – unter Involvierung und in Absprache mit den Behörden – weitergeführt.

Am 23. April 1982 wurde die entsprechende Quartierplanung für die Ferienhaussiedlung F.________ öffentlich aufgelegt. Gemäss diesem Quartierplan sollten im einschlägigen Perimeter 137 Häuser im ortsüblichen Chalet-Stil mit insgesamt ca. 252 Wohnungen entstehen. Die Vorschriften der Zone schwacher Besiedlungsdichte sollten für die geplante Überbauung anwendbar sein (mit einigen ergänzenden Punkten hinsichtlich der Ausgestaltung der Überbauung). Gemäss der Quartierplanung sollten die Gebäude einzeln oder in Gruppen parzelliert werden und für die Erschliessungsstrasse sollte eine separate Parzelle ausgeschieden werden. Mit Beschluss vom 12. Juli 1983 hat der Staatsrat diese Quartierplanung (unter bestimmten Bedingungen) genehmigt (vgl. Art. 1 f. des Beschlusses). Der Staatsratsbeschluss sah weiter vor, dass die teilweise Einzonung und der Quartierplan für eine Dauer von 10 Jahren ab Erteilung der Genehmigung gültig seien. Sofern der Quartierplan oder Teile davon innerhalb dieser Frist nicht realisiert sein sollte, würden diese wieder dem übrigen Gemeindegebiet zugeteilt (Art. 4 des Beschlusses).

In der Folge wurde die Erschliessung des Quartiers an die Hand genommen. Allerdings wurden im fraglichen Gebiet bis heute lediglich zwei Musterchalets mit je zwei Wohnungen erstellt (Baubewilligungen von 1985) und die entsprechenden zwei Grundstücke wurden abparzelliert.

C. Nach entsprechenden Bemühungen der Gemeinde zur Revision der Quartierplanung und längeren Verhandlungen mit der Beschwerdeführerin haben schliesslich diese Parteien am 15. bzw. am 22. Februar 1994 eine ortsplanerische Vereinbarung abgeschlossen, mit der insbesondere der Perimeter des Quartierplanes reduziert und die Anzahl Chalets von 137 auf 107 herabgesetzt wurde. Der Gemeinderat hat diese angepasste Quartierplanung am 30. Juni 1994 genehmigt.

D. Kurz nach der Unterzeichnung dieser ortsplanerischen Vereinbarung ist es zu den Ereignissen gekommen, welche zum sogenannten Batgliss-Bericht geführt haben: Im Frühling 1994 wurde auf dem Gebiet der Gemeinde Plasselb die Ferienhaussiedlung "Falli-Hölli" (rund 30 Gebäude) durch einen Hangrutsch vollständig zerstört. Deshalb hat der Staatsrat die Naturgefahrenkommission beauftragt, die Bebaubarkeit von Bauzonen in kritischen Gebieten zu überprüfen. Nach dem entsprechenden Batgliss-Bericht vom 12. Oktober 1994 und dem Staatsratsbeschluss Nr. 270 vom 24. Januar 1995 (letzterer wurde später abgelöst durch den Staatsratsbeschluss Nr. 1817 vom 20. September 1999) durfte insbesondere Land, das als Rutschgebiet in die sogenannte rote Zone (erhebliche Gefahr) eingeteilt wird, nicht überbaut werden, und an den bestehenden Gebäuden durften lediglich die unerlässlichen Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten vorgenommen werden. Das Quartier F.________ wurde anlässlich des Batgliss-Berichtes der roten Zone zugeordnet. Mit Datum vom 23. April 1997 hat die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) die (bereits am 24. August 1992 öffentlich aufgelegten) Zonennutzungspläne betreffend Heimland Plaffeien und Schwarzsee grundsätzlich genehmigt. Die RUBD verweigerte jedoch die Genehmigung der Zonennutzungsplanung für einzelne Gebiete, da diese gemäss dem Batgliss-Bericht in der roten Gefahrenzone lagen, unter anderem auch für das Gebiet der F.________. Dieses Gebiet – welches nach Absicht der Gemeinde (soweit aus dem teilweise nicht ganz parzellengenauen Zonennutzungsplan ersichtlich) der Wohnzone schwacher Dichte II mit Detailbebauungsplanpflicht zugeteilt werden sollte – musste nach dem Entscheid der RUBD anlässlich einer öffentlichen Auflage der Landwirtschaftszone bzw. einer noch zu bestimmenden Spezialzone zugeführt werden.

E. In der Folge hat die Gemeinde die erforderlichen bzw. geplanten erneuten Änderungen des Zonenplanes am 17. Mai 2002 öffentlich aufgelegt. Nach diesem Projekt wurde entsprechend den Anordnungen der RUBD das Gebiet der F.________ der Landwirtschaftszone zugewiesen. Die Beschwerdeführerin hat hiergegen Einsprache erhoben, welche vom Gemeinderat Plaffeien am 11. November 2003 abgewiesen wurde. Das schliesslich von der Beschwerdeführerin angerufene Kantonsgericht stellte im Urteil vom 5. Oktober 2006 (2A 03 132 und 133) fest, dass aufgrund der zwischenzeitlich erarbeiteten neuen Naturgefahrenkarte von 2005/2006, welche die Gefahrengebiete gemäss dem Batgliss-Bericht ersetzt, die Zuteilung der F.________ neu beurteilt werden müsse. Die Beschwerde wurde deshalb (soweit darauf eingetreten wurde) teilweise gutgeheissen; der Einspracheentscheid der Gemeinde Plaffeien wurde aufgehoben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zum neuen Entscheid an die Gemeinde Plaffeien zurückgewiesen.

F. Mit Publikation im Amtsblatt Nr. 2 vom 14. Januar 2011 legte die Gemeinde Plaffeien die hier zu beurteilende Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee öffentlich auf. Mit dieser Teilrevision sollte die vorerwähnte Situation – nunmehr basierend auf der neuen Naturgefahrenkarte von 2005/2006, welche wie erwähnt die Gefahrengebiete gemäss dem Batgliss-Bericht ersetzt – bereinigt werden. Gemäss dieser Naturgefahrenkarte von 2005/2006 liegen die Parzellen Nrn. ddd und eee grösstenteils in der blauen Zone mit einer mittleren Rutschgefährdung; für kleinere Teile dieser Parzellen ist eine geringe Gefährdung ausgewiesen (gelbe Zone) und für einen Teil der Parzelle Nr. ddd eine erhebliche Gefährdung (rote Zone). Anlässlich dieser Teilrevision wurden das Quartier F.________ und insbesondere die Parzellen Nrn. ddd und eee der Beschwerdeführerin nicht eingezont: Dies namentlich gestützt auf das Gesamtgutachten des Bau- und Raumplanungsamtes vom 22. März 2010, weil das Gebiet gemäss der Naturgefahrenkarte von 2005/2006 grösstenteils in der blauen Zone mit einer mittleren Gefährdung liegt, weil der früher genehmigte Quartierplan nicht der Bundesgesetzgebung über die Raumplanung entspreche und das Gebiet abseits des Siedlungskerns liege und durch den öffentlichen Verkehr schlecht erschlossen und für den Langsamverkehr schwer zugänglich sei.

G. Gegen diese Zonennutzungsplanung hat unter anderem die Beschwerdeführerin am 8. Februar 2011 Einsprache erhoben. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 6. September 2011 konnte keine Einigung herbeigeführt werden. In der Folge hat der Gemeinderat der Gemeinde Plaffeien die Einsprache mit Entscheid vom 5. April 2012 abgelehnt, soweit er darauf eingetreten ist.

H. Gegen diesen Einspracheentscheid hat die Beschwerdeführerin am 2. Mai 2012 Beschwerde an das Kantonsgericht erhoben und unter anderem beantragt, auf ihr Rechtsmittel im Sinne einer Sprungbeschwerde einzutreten. Gleichzeitig reichte die Beschwerdeführerin auch bei der RUBD Beschwerde ein. Das Kantonsgericht stellte mit Urteil vom 28. November 2012 (602 2012 61) fest, dass die Voraussetzungen für eine Sprungbeschwerde nicht erfüllt sind. Es ist folglich auf die Beschwerde nicht eingetreten und hat diese zur weiteren Behandlung an die RUBD überwiesen.

I. Mit Entscheid vom 29. April 2014 hat die RUBD diese Beschwerde abgewiesen.

Zur Begründung führte sie insbesondere aus, dass die Ausscheidung der F.________ als Bauland zur Folge hätte, dass die Überdimensionierungsproblematik der Gemeinde massiv verschärft werde. Die F.________ sei zudem nicht im Sinne von Art. 15 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) weitgehend überbaut. Es sei deshalb nachvollziehbar und korrekt, dass die Gemeinde Plaffeien das Gebiet nicht als Bauzone ausgeschieden habe, zumal es sich nicht um eine Auszonung, sondern um eine Nichteinzonung handle. Weiter befinde sich das Gebiet gemäss der aktuellen Naturgefahrenkarte grösstenteils in der blauen Zone (mittlere Gefährdung), in der gemäss dem kantonalen Richtplan grundsätzlich keine Bauzonen neu ausgeschieden oder erweitert werden dürften.

J. Am 27. Mai 2014 hat die Beschwerdeführerin gegen diesen Entscheid Beschwerde an das Kantonsgericht erhoben. Sie beantragt namentlich, den Entscheid der RUBD aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der weiteren Begehren bzw. im Sinne der Erwägungen zu neuem Entscheid an die Gemeinde Plaffeien zurückzuweisen. Der "vom Staatsrat am 17. März 1983 genehmigte Quartierplan F.________ (sei) soweit zu bestätigen, als dass sich das Grundstück gemäss ortsplanerischer Vereinbarung vom 15./22. Februar 1994 bzw. gemäss Naturgefahrenkarte vom 1. Januar 2006 in parzellenscharfer Abgrenzung im blauen Bereich (mittlere Gefährdung) und im gelben Bereich (geringe Gefährdung) befindet. Das Quartier F.________ sei demzufolge (…) als Bauland zu qualifizieren, in der Bauzone zu belassen und gemäss Art. 31 Ziff. 4 und 5 Gemeindebaureglement GBR 2011 der Wohnzone mit schwacher Dichte (WS) zuzuweisen". Weiter sei "der Beschwerdeführerin davon Akt zu geben, dass sie im Falle einer Auszonierung bzw. Umzonierung in die Erhaltungszone bzw. im Falle einer Nichteinzonierung eine materielle Enteignung geltend machen und gegen die Gemeinde Entschädigungsansprüche (…) für ihre bisherigen Aufwände für das Quartier F.________ stellen wird".

Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, dass sie die F.________ nur mit Blick und im Vertrauen auf die Überbaubarkeit des Gebietes – zum Baulandpreis – gekauft und sodann auf eigene Kosten erschlossen habe. Insbesondere habe sie auf die entsprechenden Zusicherungen des Gemeinderates, des Baudirektors und des Raumplanungsamtes vertraut. Gemeinde und Kanton hätten auf den Kauf der Grundstücke durch die Beschwerdeführerin und alsdann auf die Erarbeitung und Bewilligung der Quartierplanung gedrängt. Die Quartierplanung sei am 12. Juli 1983 genehmigt worden und habe allen damals geltenden Anforderungen einer rationalen, zweckmässigen Raumplanung entsprochen. Aus verschiedenen geologischen Untersuchungen und Berichten – insbesondere aus den allgemeinen geologisch-geotechnischen Untersuchungen des geotechnischen Institutes G.________ vom 1. September 1981 zur Ferienhausüberbauung F.________ und dem geologischen Bericht der H.________ AG vom 19. Januar 1971 – ergebe sich, dass das streitbetroffene Gebiet aus geologischer und tektonischer Sicht überbaubar sei. Die Beschwerdeführerin legt sodann ausführlich den historischen Werdegang des Quartiers F.________ dar. Sie habe zwischen 1980 und 1992 – im Vertrauen auf den rechtskräftigen Quartierplan und die wiederholten Zusicherungen von Gemeinde und Kanton – insgesamt CHF 2'866'859.- in das Projekt investiert (Grundstückserwerb, einschliesslich Handänderungsgebühr und Kosten für die Schuldbrieferrichtung: CHF 2'110'859.80; Gesamterschliessungskosten: CHF 756'006.-). Die Gemeinde Plaffeien habe dann im Jahr 1992 insbesondere eine Verkleinerung der Bauzone verlangt. Eine dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführerin sei am 29. März 1992 abgelehnt worden. Sie hält namentlich fest, dass mit der ortsplanerischen Vereinbarung vom 15. bzw. 22. Februar 1994 zwischen ihr und der Gemeinde der Quartierplanperimeter auf rund 66'235 m2 reduziert und die Anzahl der Chalets herabgesetzt worden seien. Diese angepasste Quartierplanung sei vom Gemeinderat am 30. Juni 1994 genehmigt worden. In Folge der Ereignisse, die zum Batgliss-Bericht führten und gemäss dem Staatsratsbeschluss Nr. 1817 vom 20. September 1999 sei sie sodann "auf kaltem Wege" ausgezont worden, weil sich dieser Beschluss auf den Batgliss-Bericht stützte, obwohl dieser inzwischen teilweise überholt gewesen sei. Die Beschwerdeführerin trägt weiter vor, dass das Kantonsgericht in seinem Urteil vom 6. Oktober 2006 festgestellt habe, dass die Gemeinde die F.________ gemäss der neuen Naturgefahrenkarte insoweit "in der Bauzone belassen" (Formulierung der Beschwerdeführerin) bzw. "eine neue Einzonierung vornehmen" könne (dies die Formulierung des Kantonsgerichtes), als das Grundstück in der blauen bzw. in der gelben Zone liege. (Diesbezüglich ist anzumerken, dass das Kantonsgericht im fraglichen Entscheid ausdrücklich betonte, dass nicht bekannt sei, welche Folgen die Gemeinde aus der neuen Naturgefahrenkarte ziehen will, und dass die Angelegenheit deshalb an sie zurückgewiesen werde, damit sie eine neue Einzonierung vornehmen kann). Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die Gemeinde entgegen den Anweisungen des Kantonsgerichtes keine parzellenscharfe Abgrenzung der blauen und gelben Grundstücksflächen vorgenommen und das fragliche Gebiet der Landwirtschaftszone zugeordnet habe. Soweit geltend gemacht werde, dass sie nach den zwei Musterchalets keine weiteren Bauten mehr erstellt habe, sei dies darauf zurückzuführen, dass das Gebiet vorerst erschlossen werden musste und das Projekt durch die stetigen Änderungen in der Raumplanung massiv behindert worden sei. Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die RUBD im angefochtenen Entscheid verschiedene Sachverhaltselemente ausser Acht gelassen habe, insbesondere die Entstehungsgeschichte des Quartiers F.________ sowie die Bemühungen von Gemeinde- und Kantonsbehörden, die Beschwerdeführerin zum Kauf, zur Planung und zur Erschliessung des Quartiers auf eigene Kosten zu veranlassen. Auch habe die RUBD den staatsrätlichen Genehmigungsbeschluss vom 12. Juli 1983 insoweit falsch ausgelegt, als sich die in Art. 4 vorgesehene Frist lediglich auf die Erschliessung bezogen habe. Die RUBD habe weiter zu Unrecht festgehalten, dass eine RPG-konforme Ortsplanung bei der Genehmigung der Quartierplanung nicht vorgelegen habe. Vorliegend handle es sich um eine rechtswidrige Auszonung, eventuell um eine rechtswidrige (entschädigungspflichtige) Nichteinzonung, was jedoch von der RUBD im angefochtenen Entscheid nicht erkannt worden sei. Sie behalte sich deshalb vor, Enteignungs- und Entschädigungsansprüche geltend zu machen. Der angefochtene Entscheid verletze ferner namentlich die Eigentumsgarantie, das Verhältnismässigkeitsprinzip und den Grundsatz von Treu und Glauben.

K. Mit Stellungnahmen vom 30. Juli 2014 bzw. vom 5. September 2014 beantragen die RUBD bzw. die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.

L. Am 26. September 2014 nimmt die Beschwerdeführerin zu den Argumenten der RUBD bzw. der Gemeinde erneut Stellung.

M. Die Naturgefahrenkommission trägt mit Stellungnahme vom 11. März 2015 insbesondere vor, dass die verschiedenen in der Beschwerde erwähnten Studien zu keinen Widersprüchen mit jenen Gefahrengrundlagen führten, die in der Raumplanung verwendet werden, und dass die Beschwerde die Gefahrenkarte nicht in Frage stelle.

N. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1. Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 88 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der streitbetroffenen Parzellen zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss von CHF 3'000.- rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2. Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Rüge der Unangemessenheit ist in casu ausgeschlossen, da diese bereits durch die RUBD im Rahmen des angefochtenen Entscheides geprüft werden konnte (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG und Art. 33 Abs. 3 Abs. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG; SR 700] e contrario).

3. Vorliegend streitig und zu prüfen ist, ob die im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzellen Nrn. ddd und eee im Quartier F.________ anlässlich der Teilrevision des Zonennutzungsplanes zu Recht nicht der Bauzone zugeordnet wurden.

4. Hierfür ist vorab zu klären, ob es sich bei dieser Zuordnung – wie von der Beschwerdeführerin dargelegt – um eine Auszonung handelt, oder vielmehr – entsprechend den Ausführungen der RUBD und der Gemeinde – um eine Nichteinzonung.

a) Die Beschwerdeführerin trägt diesbezüglich insbesondere vor, dass die Gemeinde Plaffeien seit dem Jahre 1978 über ein Bau- und Zonenreglement verfüge. Dieses Reglement sei vom Staatsrat genehmigt worden. Ein entsprechender Zonenplan für das Schwarzseegebiet sei am 29. Mai 1978 öffentlich aufgelegt worden. Diese Ortsplanung für den Schwarzsee habe im Zeitpunkt der Genehmigung des Quartierplanes F.________ – d.h. am 12. Juli 1983 – der raumplanerischen Grundordnung des Bundes und des Kantons entsprochen; die staatsrätliche Genehmigung habe sich auf die genehmigte Ortsplanung der Gemeinde und die damalige "Touristische Planung Schwarzsee" gestützt, welche sowohl einen Zonenplan mit Bau- und Zonenreglement als auch Richtpläne umfasse. Der Quartierplan entspreche damit den gesetzlichen Anforderungen einer raumplanerischen Grundordnung. Im Jahr 1992 habe die Gemeinde ein neues Planungs- und Baureglement für das Heimland und für den Schwarzsee erarbeitet. Dieses habe vorgesehen, dass für die F.________ ein neuer Detailbebauungsplan bzw. ein überarbeiteter Quartierplan aufgelegt werden sollte. Diese Zonenplanung sie ab dem 24. August 1992 öffentlich aufgelegt worden. Nach einem Einsprache- und Beschwerdeverfahren hätten die Grundeigentümer der F.________ mit der Gemeinde Plaffeien am 15. bzw. am 22. Februar 1994 eine ortsplanerische Vereinbarung abgeschlossen, mit welcher der Perimeter des Quartierplanes auf rund 66'235 m2 und die Anzahl Chalets auf 107 reduziert wurden; auch sei das Quartierreglement in verschiedener Hinsicht den Wünschen der Gemeinde angepasst worden. Der Gemeinderat habe am 30. Juni 1994 die angepasste Quartierplanung ausdrücklich genehmigt. Wenn nun im Rahmen der laufenden Revision der Quartierplan F.________ widerrufen werde, stelle dies mithin eine rechtswidrige Auszonung dar.

b) Dieser Argumentation kann nach Ansicht des Kantonsgerichtes nicht gefolgt werden: Das RPG ist am 1. Januar 1980 in Kraft getreten. Nach Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten Bund, Kantone und Gemeinde die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab. Die Kantone und Gemeinden müssen folglich insbesondere Nutzungspläne erarbeiten, welche die zulässige Nutzung des Bodens ordnen (Art. 14 Abs. 1 RPG). Dabei sind vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen zu unterscheiden (Art. 14 Abs. 2 RPG). In zeitlicher Hinsicht hatten die Kantone dafür zu sorgen, dass die Nutzungspläne rechtzeitig, spätestens aber per 1. Januar 1988 (acht Jahre nach dem Inkrafttreten des RPG) vorliegen (Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG). Ob eine altrechtliche Ortsplanung (bereits) den Anforderungen des RPG genügt, beurteilt sich – wie die RUBD im angefochtenen Entscheid richtig ausgeführt hat – nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht parzellen- oder quartierweise. Vielmehr muss die Nutzungsplanung einer Gemeinde als Ganzes den Anforderungen des RPG genügen (BGE 121 II 421). Altrechtliche, nicht verfassungs- und gesetzeskonforme Pläne haben aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts per 1. Januar 1988 ihre Gültigkeit verloren (Urteil BGer 1C_311/2010 vom 7. Oktober 2010 E. 4; 1P.382/2005 vom 30. November 2005 E. 3.3; Waldmann/Hänni, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 N. 25). Vor diesem Hintergrund liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht eine Auszonung, sondern eine Nichteinzonung vor, wenn ein Grundstück bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bauzone zugewiesen wird. Hingegen liegt dann eine Auszonung vor, wenn ein Grundstück durch einen bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund der Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3, mit Hinweisen).

Vorliegend wurde in der Tat für die Gemeinde Plaffeien ein Zonennutzungsplan ab dem 2. Juni 1975 öffentlich aufgelegt und am 10. Januar 1978 durch den Staatsrat genehmigt. Der Bereich Schwarzsee wurde jedoch – wie die RUBD im angefochtenen Entscheid dargelegt hat – von diesem Zonennutzungsplan nicht erfasst (vgl. den einschlägigen Zonenplan betreffend die Gemeinde Plaffeien und Art. 1 des Entscheides Nr. 45 des Staatsrates vom 10. Januar 1978, mit dem die Zonenpläne und "die allgemeinen Planungs- und Bauvorschriften, sowie die speziellen Zonenvorschriften der Gemeinden Brünisried, Oberschrot, Plaffeien [Ortsteil Plaffeien] und Zumholz" genehmigt wurden. Im Genehmigungsentscheid wurde ferner darauf hingewiesen, dass "für das Schwarzseetal […] eine besondere Touristik- und Ortsplanung in Bearbeitung [sei], die zu einem späteren Zeitpunkt zur Genehmigung eingereicht werden wird"). Der Staatsrat bezog sich bei dieser Genehmigung ausdrücklich (lediglich) auf das kantonale Baugesetz vom 15. Mai 1962, die kantonale Ausführungsverordnung zum Baugesetz vom 15. Februar 1965, das kantonale Strassengesetz vom 15. Dezember 1967 und die Akten der Ortsplanungen. Die Bestimmungen des RPG, welches wie erwähnt erst am 1. Januar 1980 in Kraft getreten ist, wurden demnach nicht bzw. nicht umfassend berücksichtigt. Für den Teilbereich Schwarzsee erfolgte ab dem 29. Mai 1978 im Rahmen der touristischen Planung Schwarzsee eine öffentliche Auflage; diese ist jedoch in der Folge vom Kanton nicht genehmigt worden. Damit lag im Zeitpunkt der Genehmigung der Quartierplanung – am 12. Juli 1983 – keine Ortsplanung vor, welche in ihrer Gesamtheit den Anforderungen des RPG genügte.

Ferner war ohnehin dieser Quartierplan und die entsprechende teilweise Einzonung nach Art. 4 der staatsrätlichen Genehmigung nur für die Dauer von 10 Jahren ab dem Genehmigungsdatum gültig; die Gebiete sollten nach dieser Bestimmung wieder dem übrigen (nicht eingezonten) Gemeindegebiet zugeteilt werden, sofern der Quartierplan oder Teile davon innerhalb dieser Frist nicht realisiert sind. Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vorträgt, dass sich diese Frist lediglich auf die Erschliessung beziehe, welche rechtzeitig realisiert worden sei, widerspricht dies bereits dem Wortlaut von Art. 4; zudem rechnete man laut dem Quartierreglement mit einer Bauzeit von sechs bis zehn Jahren für die gesamte Überbauung, so dass die Argumentation der Beschwerdeführerin auch aus diesem Grund nicht schlüssig ist.

Die von der Beschwerdeführerin erwähnte ortsplanerische Vereinbarung vom 15. bzw. 22. Februar 1994, mit der insbesondere der Quartierplanperimeter reduziert wurde, wurde vom Kanton gemäss den vorliegenden Akten nicht genehmigt. In Folge des Batgliss-Berichtes hat sodann die RUBD am 23. April 1997 die ab dem 24. August 1992 öffentlich aufgelegten Zonennutzungspläne betreffend Heimland Plaffeien und Schwarzsee grundsätzlich genehmigt; die Genehmigung wurde jedoch gerade für den hier interessierenden Bereich der F.________ verweigert: Dieses Gebiet musste nach dem Entscheid der RUBD anlässlich einer öffentlichen Auflage der Landwirtschaftszone bzw. einer noch zu bestimmenden Spezialzone zugeführt werden.

Soweit die am 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegte Teilrevision der Zonennutzungsplanung nun vorsieht, das Gebiet der F.________, welches weitestgehend unüberbaut ist, der Landwirtschaftszone zuzuweisen, handelt es sich nach dem Vorgesagten um eine Nichteinzonung und nicht um eine Auszonung, zumal die Bauzonen auch massiv überdimensioniert waren und damit Art. 15 RPG verletzen (vgl. auch Urteil KG 602 2010 102 vom 8. Februar 2012 E. 2b).

5. Es ist damit nachfolgend zu prüfen, ob die Parzellen Nrn. ddd und eee im Quartier F.________ anlässlich der Teilrevision des Zonennutzungsplanes zu Recht nicht eingezont wurden.

a) Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG soll die Zersiedelung eingedämmt und das Kulturland besser geschützt werden. Der Siedlungsbereich soll kompakt sein und die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden. Mit der inneren Siedlungsentwicklung soll die Verdichtung gefördert und das Bauland besser ausgenutzt werden (Botschaft zu einer Teilrevision des RPG vom 20. Januar 2010, BBl 2010 1049, S. 1056).

Die Revision legt das Schwergewicht auf den kantonalen Richtplan als zentrales Koordinations- und Steuerungsinstrument der Kantone. Die Siedlungsentwicklung wird daher künftig verstärkt über den kantonalen Richtplan gesteuert. Dieser hat aufzuzeigen, wie gross die Siedlungsfläche insgesamt und ihre räumliche Verteilung im Kanton sein soll und wie Siedlungserweiterungen regional abgestimmt werden sollen (Botschaft, a.a.O., S. 1056). Relevant sind die mittel- und längerfristigen Entwicklungsvorstellungen, also solche, die über einen Planungshorizont von 15 Jahren hinausgehen (Botschaft, a.a.O., S. 1070). Damit gewinnt das regionale Element gemäss Bundesrecht noch mehr an Bedeutung (vgl. bereits zum alten Recht Urteil BGer 1C_15/2013 vom 9. August 2013). Entsprechend legt Art. 15 Abs. 3 RPG fest, dass Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeindegrenze hinaus abzustimmen sind. Dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen. Die Bauzonen der Gemeinden sind strikte an die Vorgaben des Richtplans gebunden, was sich unter anderem aus Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG ergibt (vgl. hierzu auch noch nachfolgend).

b) Der Richtplan hat also bezüglich Bauzonendimensionierung und regionaler Verteilung der Bauzonen einen entscheidenden Charakter. Dem entsprechen auch die Übergangsbestimmungen. Solange der an die Anforderungen des teilrevidierten RPG angepasste kantonale Richtplan durch den Bundesrat nicht genehmigt ist, darf im Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Es gibt damit ein zeitlich begrenztes Moratorium für die Gesamtfläche der Bauzonen im Kanton (Botschaft, a.a.O., S. 1078). Neueinzonungen sind nur möglich bei Auszonungen gleicher Fläche. Die Übergangsfrist zur Anpassung des Richtplans dauert fünf Jahre (Art. 38a Abs. 1 RPG). Erfolgt die Richtplananpassung in weniger als fünf Jahren, entfällt das Moratorium früher. Dauert die Anpassung länger, bleibt das Moratorium länger bestehen bzw. wird gar noch verstärkt.

Das Bundesgericht hat sich in BGE 141 II 393 und im Urteil 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 mit der Auslegung des Übergangsrechts und der Anwendbarkeit von Art. 38a Abs. 2 RPG befasst. Es hat zusammengefasst das Folgende erwogen:

Gemäss Art. 38a RPG dürfe die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen ab dem Inkrafttreten der Revision am 1. Mai 2014 bis zur Genehmigung der Richtplananpassung nicht zunehmen, weshalb grundsätzlich alle Einzonungen, die bis zum 1. Mai 2014 nicht rechtskräftig geworden seien, kompensiert werden müssen. Der Gesetzgeber habe in Art. 38a RPG bewusst griffige Übergangsbestimmungen geschaffen. Diese könnten in der Verordnung präzisiert, nicht aber abgeändert werden (Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.2).

Der Gesetzgeber ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die Bauzonen in zahlreichen Kantonen überdimensioniert und das geltende Recht lückenhaft sei; namentlich fehlten klare Vorgaben zur Entwicklung und Begrenzung des Siedlungsgebiets in den kantonalen Richtplänen. Die Kantone müssten daher ihre Richtpläne anpassen, um insbesondere die Grösse der Siedlungsfläche insgesamt und ihre Verteilung im Kanton zu bestimmen, eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und sicherzustellen, dass die Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 RPG). Wo dies nicht der Fall sei, seien Rückzonungen erforderlich (Art. 15 Abs. 2 RPG). Es bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse daran, dass die rechtskräftigen Bauzonen der Kantone während der Übergangsfrist nicht noch vergrössert würden, um die Anpassung der Richtpläne und allenfalls gebotene Rückzonungen nicht negativ zu präjudizieren. Es sprechen deshalb laut dem Bundesgericht zwingende Gründe für die sofortige Anwendung von Art. 38a Abs. 2 RPG (vgl. BGE 141 II 393 E. 3; Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.3.1). Entsprechend sei im Lichte von Art. 38a Abs. 2 RPG die Übergangsbestimmung von Art. 52a Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), welche indes nach der Rechtsprechung (nur) den Fall regelt, dass eine Einzonung nach altem Recht beschlossen und genehmigt, aber erst nach dem Stichtag des 1. Mai 2014 gerichtlich beurteilt wurde, restriktiv auszulegen. Grundsätzlich finde das Moratorium auf alle Einzonungen Anwendung, die am 1. Mai 2014 noch nicht rechtskräftig gewesen seien, jedenfalls wenn über sie noch nicht kantonal letztinstanzlich entschieden worden sei. Ausgenommen seien nur Beschwerden, die nicht zu einer materiellen Überprüfung der Einzonungen führten, sei es aufgrund ihrer Anträge, ihrer Rügen (z.B. wenn ausschliesslich Verfahrensmängel gerügt wurden), weil sie mutwillig erhoben wurden oder wenn darauf aus anderen Gründen nicht einzutreten sei (Urteile BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.4 und 1C_197/2015 vom 2. Februar 2016 E. 2.4).

c) Der Richtplan des Kantons Freiburg ist am 1. Juli 2002 in Kraft getreten. Seither wurden diverse Änderungen verabschiedet; an die Anforderungen der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG wurde der kantonale Richtplan aber noch nicht angepasst. Damit dürfen entsprechend der Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG Bauzonen nur noch gegen entsprechende Kompensation ausgeschieden werden, da die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen des Kantons während der fünfjährigen Übergangsfrist insgesamt nicht vergrössert werden darf. Stichtag ist das Datum des Inkrafttretens der RPG-Teilrevision, d.h. der 1. Mai 2014. Einzonungen, die bis zu diesem Zeitpunkt nicht rechtskräftig geworden sind, müssen daher grundsätzlich kompensiert werden. Betreffend den Kanton Freiburg hat das Bundesgericht ausdrücklich festgehalten, dass dessen Baulandreserven deutlich überdimensioniert seien (BGE 141 II 393 E. 3).

d) In casu geht aus den Grundbuchauszügen hervor, dass die Parzelle Nr. ddd eine Fläche von 181'493 m2 aufweist und die Parzelle Nr. eee eine Fläche von 4'198 m2. Das Quartier der F.________ ist bisher weitestgehend unüberbaut, so dass der Entscheid der Gemeinde, auf eine Einzonung zu verzichten, aus raumplanerischer Sicht durchaus gerechtfertigt ist. Aus den Unterlagen zur Teilrevision der Zonennutzungsplanung ist nicht ersichtlich, dass eine entsprechend grosse Fläche bzw. die in der ortsplanerischen Vereinbarung von 1994 (vom Staatsrat nie genehmigte Quartierplanung) ausgeschiedene Fläche von ca. 66'235 m2 (für den Bau von über 100 Chalets) kompensiert würde. Vielmehr hat insbesondere die RUBD im angefochtenen Entscheid zu Recht festgehalten, dass durch die Einzonung der F.________ als Bauland die Überdimensionierungsproblematik der Gemeinde massiv verschärft würde. Schliesslich liegen auch keine Anhaltspunkte vor und es wird von der Beschwerdeführerin auch nicht geltend gemacht, dass sich eine Kompensation durch eine Auszonung anderer Grundstücke in entsprechender Grössenordnung aufdrängen würde.

Damit ist es vorliegend schon wegen des Moratoriums zur Ausscheidung neuer Bauzonen nicht möglich, die Parzellen Nrn. ddd und Nr. eee der Bauzone zuzuweisen und damit eine Fläche von mehreren zehntausend Quadratmetern neu einzuzonen.

6. Weiter erfolgte die vorliegende Teilrevision der Zonennutzungsplanung bekanntlich vor dem Hintergrund der (neuen) Naturgefahrenkarte von 2005/2006: Wie erwähnt, liegen nach dieser Gefahrenkarte die Parzellen Nrn. ddd und eee grösstenteils in der blauen Zone mit einer mittleren Rutschgefährdung; für kleinere Teile dieser Parzellen ist eine geringe Gefährdung ausgewiesen (gelbe Zone) und für einen Teil der Parzelle Nr. ddd eine erhebliche Gefährdung (rote Zone).

a) Nach Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG sind die Kantone verpflichtet, für die Erstellung ihrer Richtpläne (unter anderem) Grundlagen zu erarbeiten, in denen sie feststellen, welche Gebiete durch Naturgefahren oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind. Diese Pflicht folgt auch aus der Gesetzgebung über den Wald: So bezweckt das Bundesgesetz über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) – welches auch ausserhalb der Waldgebiete Anwendung finden kann – den Schutz vor Naturgefahren (siehe Schaub, Planungs- und baurechtliche Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren, in PBG 2009 S. 9). Das WaG soll nach dessen Art. 1 Abs. 2 dazu beitragen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte vor Lawinen, Rutschungen, Erosion und Steinschlag (Naturereignissen) geschützt werden. Entsprechend bestimmt Art. 15 Abs. 1 lit. c der Verordnung über den Wald vom 30. November 1992 (WaV; SR 921.01), dass die Kantone die Grundlagen für den Schutz vor Naturereignissen erarbeiten und insbesondere auch Gefahrenkarten erstellen. Die Kantone berücksichtigen diese Grundlagen laut Art. 15 Abs. 3 WaV bei allen raumwirksamen Tätigkeiten, namentlich in der Richt- und Nutzungsplanung. Mithin ist die Berücksichtigung von Naturgefahren bei der Richt- und Nutzungsplanung ein gesetzlicher Auftrag. Die Gefahrenkarte stellt Gefahrengebiete dar und liefert namentlich die Grundlage für die Ausscheidung von Gefahrenzonen in der Nutzungsplanung. Die Gefahrenkarten und die zugehörigen technischen Berichte enthalten detaillierte Angaben über Ursachen, Ablauf, räumliche Ausdehnung, Intensität und Eintretenswahrscheinlichkeit von Naturgefahren. Ihre Bearbeitungstiefe ist entsprechend hoch (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung/Bundesamt für Wasser und Geologie/Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft, Empfehlung Raumplanung und Naturgefahren, 2005; Urteil KG FR 2A 03 132 f. vom 5. Oktober 2006 E. 4). Die Gemeinde ihrerseits ist verpflichtet, diese Grundlagen im Rahmen ihrer Ortsplanung zu berücksichtigen, zumal die Richtpläne für die Behörden verbindlich sind (Art. 9 Abs. 1 RPG) und sich der Ortsplan wie erwähnt namentlich an den kantonalen Richtplan halten muss (vgl. Art. 34 Abs. 2 und Art. 86 Abs. 3 RPBG; Art. 26 RPG). Weiter verlangt auch Art. 72 Abs. 4 RPBG, dass die Gebiete, welche gemäss den Naturgefahrenkarten entsprechenden Gefahren ausgesetzt sind, als besondere Massnahmen auf den Zonennutzungsplan übertragen werden.

b) Laut dem kantonalen Richtplan ist in Zonen mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von Bauzonen zu verbieten. Soweit bereits Bauland eingezont wurde, ist eine Rückzonung vorzunehmen. Weiter dürfen nach dem kantonalen Richtplan auch in Zonen mittlerer Gefährdung (blaue Zone) grundsätzlich keine Bauzonen neu ausgeschieden oder erweitert werden dürfen. Die Ausscheidung solcher Gebiete ist laut dem Richtplan nur dann (ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn die in weniger exponierten Gebieten gelegene potentielle Bauzone ausgeschöpft ist, und wenn der Gesuchsteller überdies den Nachweis erbringt, dass die potentiellen Schäden durch geeignete Massnahmen auf ein annehmbares Niveau gesenkt werden können.

c) Nach der Naturgefahrenkarte 2005/2006 befindet sich das fragliche Gebiet grösstenteils wie erwähnt in der blauen Zone mit einer mittleren Gefährdung. Nach Ansicht des Kantonsgerichtes ergeben sich vorliegend keine relevanten Anhaltspunkte für ein falsches Vorgehen der kantonalen Behörden bei der Erarbeitung dieser Naturgefahrenkarte im hier streitigen Gebiet: Die Beschwerdeführerin trägt lediglich in genereller Weise vor, dass sich aus verschiedenen geologischen Untersuchungen und Berichten – insbesondere aus den allgemeinen geologisch-geotechnischen Untersuchungen des geotechnischen Institutes G.________ vom 1. September 1981 zur Ferienhausüberbauung F.________ und dem geologischen Bericht der H.________ AG vom 19. Januar 1971 – ergebe, dass das streitbetroffene Gebiet vom geologischen und tektonischen Standpunkt aus überbaubar sei. Die Naturgefahrenkommission legte hierzu anlässlich ihrer Stellungnahme vom 11. März 2015 dar, dass die erwähnten Untersuchungen der Gefahrenkarte nicht widersprechen und dass diese Karte durch die Beschwerde nicht in Frage gestellt werde. Die Beschwerdeführerin hat denn in ihrer Beschwerde auch nicht näher begründet, inwiefern sich aufgrund der vorerwähnten Berichte eine Einteilung in die gelbe Zone mit einer niedrigen Gefahr bzw. in gar keine Gefahrenzone aufdrängen würde. Auch hat die Beschwerdeführerin keine Untersuchungen neueren Datums ins Recht gelegt. Im Ergebnis genügen die von der Beschwerdeführerin erwähnten Berichte von 1981 bzw. von 1971 deshalb aus Sicht des Kantonsgerichtes nicht, um für die hier interessierenden Parzellen begründete Zweifel an der Richtigkeit der Naturgefahrenkarte von 2005/2006 (welche ihrerseits den Batgliss-Bericht von 1994 ablöste) bzw. an der Einschätzung der Naturgefahrenkommission zu wecken.

Es ist damit vorliegend nicht angezeigt, von der Naturgefahrenkarte und der Einschätzung der Naturgefahrenkommission abzuweichen bzw. deren Richtigkeit aus technischer Sicht noch weiter zu untersuchen (vgl. Urteil BGer 1C_405/2011 vom 26. April 2012 E. 2.6; BGE 132 II 257 E. 4.4; Urteil KG FR vom 30. März 2001 in RFJ 2001 S. 224; Urteil KG FR 1A 03 61 vom 12. September 2007), und es ist mithin – da die Gemeinde verpflichtet war, die Vorgaben der Naturgefahrenkarte in ihrer Zonennutzungsplanung umzusetzen – auch aus dieser Sicht nicht zu beanstanden, dass die fraglichen Grundstücke nicht eingezont wurden.

7. Schliesslich indiziert auch der von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde ausführlich dargestellte historische Werdegang der streitbetroffenen Grundstücke und die entsprechenden damals mit der Gemeinde und den kantonalen Behörden geführten Verhandlungen, Abmachungen und Abklärungen vorliegend kein anderes Ergebnis:

So können sich doch auf das Prinzip des Vertrauensschutzes bei Zonenplänen Private nur berufen, wenn das für den Erlass des Planes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine bestimmte Dauer zugesichert hat (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 646, mit Hinweisen). Dies war vorliegend nach dem Vorgesagten nicht der Fall. Weiter umfassen aufgrund von Art. 15 RPG die Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und entweder weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (lit. b). Nach Ablauf dieses Planungshorizonts sind die Bauzonen grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans; je neuer ein Plan ist, desto mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden (BGE 128 I 190 E. 4.2; 113 Ia 444 E. 5b; 140 II 25 E. 5.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat die Verwirklichung einer an den gesetzlichen Grundsätzen angepasste Planung Vorrang vor dem Gebot der Beständigkeit des Planes, und die Frage der Rechtssicherheit und damit der Planbeständigkeit stellt sich demnach grundsätzlich nur für bundesrechtskonforme Pläne (BGE 118 Ia 160). Entsprechend kann die Beschwerdeführerin aus dem Werdegang der streitbetroffenen Grundstücke – die trotz der am 12. Juli 1983 genehmigten (mittlerweile nicht mehr gültigen) Quartierplanung bis heute weitestgehend unüberbaut geblieben sind – für das vorliegende Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten.

8. Im Ergebnis ist demnach die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid der RUBD vom 29. April 2014 ist zu bestätigen. Soweit schliesslich die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde sinngemäss eine entschädigungspflichtige Enteignung geltend machen will, kann dies vorliegend durch das Kantonsgericht nicht geprüft werden (vgl. hierzu bereits Urteil KG vom 5. Oktober 2006, 2A 03 132 und 133 E. 8), so dass insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann.

9. a) Die Kosten, die auf CHF 3'000.- festgelegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]).

b) Die RUBD und die Gemeinde haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 139 VRG).

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

II. Die Gerichtskosten von CHF 3'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

III. Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 16. Juni 2016/dgr

Präsident

Gerichtsschreiberin-Praktikantin