602 2014 28 - Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshof des Kantonsgerichts

602 2014 28

Urteil vom 25. Juni 2015 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsidentin: Christian Pfammatter Richter: Johannes Frölicher, Josef Hayoz Gerichtsschreiber-Praktikant: Matthieu Seydoux

Parteien

A.________ und B.________, Beschwerdeführer,vertreten durch Rechtsanwalt Tarkan Göksu gegen OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, ** Vorinstanz**, C.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Joller

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen Beschwerde vom 24. März 2014 gegen die Entscheide des Oberamtmannes des Sensebezirks vom 19. und 26. Februar 2014

Sachverhalt

A. Die Erbengemeinschaft D.________ ist Eigentümerin des 1'453 m2 umfassenden Grundstücks Nr. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________. Die Parzelle befindet sich in der Wohnzone mittlerer Dichte und ist mit einem Zweifamilienhaus und Nebengebäuden überbaut. Am 26. Juni 2013 reichte die C.________ ein Gesuch für den Abbruch der beiden Gebäude, den Neubau eines Mehrfamilienhauses (mit sieben Wohnungen, Einstellhalle und Erdsondenbohrungen) sowie den Bau einer provisorischen Baupiste auf dem Grundstück Nr. ggg ein.

Südlich der Nr. eee befindet sich die überbaute Parzelle Nr. hhh. Beide Grundstücke sind durch einen Dienstbarkeitsweg getrennt, über welchen die strassenmässige Erschliessung der beiden Bauparzellen erfolgt. Dieser etwa 30 m lange und 2.50 m breite Weg mündet westlich in die I.________, die als Gemeindestrasse qualifiziert ist. Östlich an die Parzelle Nr. hhh führt der Weg Nr. jjj, ebenfalls östlich der Parzelle Nr. eee befindet sich das Grundstück Nr. ggg und westlich die Nr. kkk.

B. Während der Auflagefrist des Baugesuchs gingen mehrere Einsprachen ein. Mit Verfügungen vom 19. Februar 2014 wies der Oberamtmann des Sensebezirks die Einsprachen, soweit er die Einsprachebefugnis bejahte, ab und erteilte die baurechtliche Bewilligung für die genannten Vorhaben. Am 26. Februar 2014 erliess er einen weiteren Entscheid, mit welchem er die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen (nochmals) erteilte.

C. Mit Eingabe vom 24. Mai 2014 liessen die Eigentümer der Liegenschaft Nr. kkk, B.________ und A.________, deren Einsprache vom Oberamtmann abgewiesen wurde, durch ihren Rechtsvertreter Beschwerde beim Kantonsgericht erheben und beantragen, es sei die Baubewilligung zu verweigern oder, eventualiter, die Angelegenheit zur Neubeurteilung an den Oberamtmann zurückzuweisen, insbesondere mit der Auflage, eine Verkehrsstudie durchzuführen. Nebstdem ersuchten sie am 4. April 2014 um Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Diesen Antrag wies das Kantonsgericht am 8. April 2014 ab.

Der Oberamtmann liess sich am 8. Mai 2014 vernehmen und ersuchte um die Abweisung der Beschwerde. Das Bau- und Raumplanungsamt (nachfolgend: BRPA) beantragte am 12. Mai 2014 die teilweise Gutheissung der Beschwerde.

Die C.________ äusserte sich mit zwei separaten Eingaben vom 27. Juni 2014 zur Beschwerde und zur Vernehmlassung des BRPA. Sie stellte den Antrag, die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer und des BRPA seien abzuweisen.

Die Gemeinde F.________ verzichtete auf das Einreichen einer Vernehmlassung und stellte auch keinen Antrag.

Die Beschwerdeführer reichten am 6. November 2014 Gegenbemerkungen ein und die Beschwerdegegnerin liess sich am 27. Februar 2015 mit ihren Schlussbemerkungen vernehmen. Die Parteien halten an ihren Standpunkten fest.

Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1. Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts ist aufgrund von Art. 141 Abs. 1 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a und c des Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) gegeben. Die Beschwerde wurde rechtzeitig eingereicht und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 79 Abs. 1, Art. 81 Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer einer Nachbarparzelle ohne Weiteres zur Einsprache und mithin zur Beschwerde legitimiert (Art. 140 Abs. 3, Art. 141 Abs. 4 RPBG; Art. 76 lit. a VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung des Rechts, einschliesslich der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, gerügt sowie eine unrichtige und unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 77 Abs. 1 lit. a und b VRG). Die Unangemessenheit kann vor dem Kantonsgericht nur gerügt werden, wenn die Angelegenheit das Gebiet der öffentlichen Abgaben oder der Sozialversicherungen betrifft oder sie der Beschwerde an eine zur Überprüfung dieser Rüge befugte Behörde unterliegt oder ein Gesetz diesen Beschwerdegrund ausdrücklich vorsieht (Art. 78 Abs. 2 lit. a-c VRG). Solange die Vorinstanz ihr Ermessen pflichtgemäss ausübt, ist es dem Gericht verwehrt, sein eigenes Ermessen anstelle der Vorinstanz zu setzen (vgl. BVR 2012 S. 193 E. 1.2). Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an und prüft von Amtes wegen oder auf Antrag die Gültigkeit der auf den Einzelfall anwendbaren Vorschriften (Art. 10 Abs. 1 und 2 VRG).

3. a) Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Nach ihrer Ansicht könne nur im Rahmen einer Ortsbesichtigung festgestellt werden, ob die bestehende Zufahrt den Anforderungen genüge und bei der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die I.________ gute Sichtverhältnisse bestünden.

b) Nach Art. 46 Abs. 1 lit. d VRG kann die Behörde einen Augenschein anordnen. Der Entscheid darüber steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Plüss, *in * Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 7 N. 79).

c) Die lokalen Gegebenheiten und der massgebliche Sachverhalt sind, soweit prozessrelevant, aus den eingereichten Verfahrensakten, insbesondere den Plänen, den Fotos und den technischen Berichten der amtlichen Dienststellen, genügend ersichtlich, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Demnach kann das Kantonsgericht auf dessen Durchführung verzichten (zur antizipierten Beweiswürdigung siehe etwa Urteil BGer 6B_82/2015 vom 26. März 2015 E. 1.1 mit Hinweisen).

4. a) Die Beschwerdegegnerin beantragt, dass die Beschwerde schon deshalb abzuweisen sei, weil die Beschwerdeführer mit dem Einreichen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen würden. Nachdem die Baubewilligung erteilt worden sei, hätte am 12. März 2014 auf dem Platz mit dem Oberamtmann, L.________ als Vertreterin der Beschwerdegegnerin, und den Beschwerdeführern eine Besprechung stattgefunden. Dabei sei hinsichtlich eines Fusswegs sowie von Hecken eine Vereinbarung getroffen worden und die Beschwerdeführer hätten erklärt, ihre Einsprache zurückzuziehen. Daraufhin hätte L.________ den Beschwerdeführern ein Dokument vorgelegt, in welchem die Einigung schriftlich festgehalten worden sei. Dabei hätten die Beschwerdeführer betont, dass sie die Angelegenheit nicht an das Kantonsgericht weiterziehen, jedoch das Dokument noch jemandem zeigen wollten, bevor sie es unterschreiben würden. Deswegen sei vereinbart worden, dass L.________ am nächsten Tag nochmals vorbeikommen werde. An diesem Tag hätten L.________ und ihr Mitarbeiter M.________ den Beschwerdeführer B.________ getroffen, der ihnen erklärt habe, mit Punkt 4 der Vereinbarung, der den Rückzug der Einsprache behandelte, nicht einverstanden zu sein. Es sei L.________ klar gewesen, dass Punkt 4 anders hätte lauten müssen, da damals ja die Einsprache bereits abgewiesen worden war und gar nicht mehr hätte zurückgezogen werden können. Vielmehr hätte festgehalten werden müssen, dass die Sache nicht an das Kantonsgericht weitergezogen werde. Sie habe vorgeschlagen, den Satz entsprechend zu ändern und hätte B.________ gefragt, ob er und seine Frau dann die Sache nicht weiterziehen würden, was er bejaht habe. Als sie dann später die Beschwerdeführer aufgesucht hätte, hätten diese erklärt, auf eine schriftliche Vereinbarung verzichten zu wollen. Daraufhin hätte die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern eine schriftliche Bestätigung über die Vereinbarung zukommen lassen. Nach einer Woche, am 22. März 2014, hätten diese reagiert und mitgeteilt, sie hätten nie eine Vereinbarung hinsichtlich des Verzichts auf eine Beschwerde gegen den Entscheid des Oberamtmannes vom 19. Februar 2014 unterschrieben und sie seien zutiefst entrüstet, dass versucht worden sei, mit dem Bestätigungsschreiben Tatsachen zu schaffen, die es nie gegeben habe. Aufgrund dieser Ereignisse ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, dass die Beschwerdeführer zugesagt hätten, gegen Erfüllung der von ihnen geforderten Punkte die Angelegenheit nicht weiterziehen zu wollen. Trotzdem hätten sie eine Beschwerde eingereicht. Damit seien sie wortbrüchig geworden und hätten missbräuchlich gehandelt. Es sei ein Vertrag zustande gekommen und ein Vertragspartner könne nicht wegen einem späteren - oder verschwiegenen - Gesinnungswandel einfach Teile aus einem Vertrag brechen und diese nicht mehr gegen sich gelten lassen. Mentalreservationen seien unbeachtlich. Der Vertragsschliessende habe sich gegenüber dasjenige gelten zu lassen, zu dem er zusagt habe. Wenn trotz gegenteiliger Zusage eine Beschwerde eingereicht werde, liege ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben vor.

b) Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass es zu Verhandlungen gekommen sei. Von einem Verzicht auf die Einsprache und erst recht von einem Verzicht an den Weiterzug an das Kantonsgericht sei jedoch nicht die Rede gewesen. L.________ sei sofort informiert und gebeten worden, dies zu korrigieren. Die Beschwerdegegnerin hätte versucht, eine Klausel in die Vereinbarung hineinzuschmuggeln, die vorher nicht so besprochen worden sei, weshalb das Dokument auch nicht unterzeichnet worden sei. Es sei die Beschwerdegegnerin, welche sich rechtsmissbräuchlich verhalte.

c) Mit ihren Schlussbemerkungen vom 27. Februar 2015 hält die Beschwerdegegnerin an ihrem Standpunkt fest. Die Beschwerdeführer hätten erklärt, die Einsprache zurückzuziehen. Da im März 2014 die Baubewilligung schon erteilt worden war, konnte diese Zusage nur bedeuten, dass nicht Beschwerde geführt werde. Ein anderer Sinn könne der Erklärung der Beschwerdeführer nicht beigemessen werden. Entgegen deren Behauptung sei sie selbst ihren Zusagen nachgekommen, habe die versprochene Sichtwand bei Baubeginn erstellt und die bestehende Hecke entfernt; das Pflanzen der neuen Hecke werde erfolgen, sobald die Umgebungsarbeiten ausgeführt würden. Die Beschwerdeführer müssten sich die Frage gefallen lassen, weshalb denn überhaupt Verhandlungen geführt worden seien und weshalb es zu einer Vereinbarung gekommen sei, wenn nicht im Hinblick der Vermeidung eines Beschwerdeverfahrens. Die Baubewilligung sei erteilt und die Einsprache abgewiesen worden. Es habe deshalb für die Baubewilligungsempfängerin überhaupt keinen Grund bestanden, gegenüber den Beschwerdeführern Konzessionen einzugehen, es sei denn gegen die Zusage, dass die Baubewilligung nicht angefochten werde. Auch treffe es nicht zu, dass die Parteien die Gültigkeit der Vereinbarung von der Unterzeichnung eines schriftlichen Dokumentes abhängig gemacht hätten. Wie in solchen Fällen üblich, sei es der Zweck eines Schriftstücks, das Vereinbarte zu dokumentieren.

d) Der in Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr und bedeutet, dass die Behörden und die Privaten in ihren Rechtsbeziehungen aufeinander Rücksicht zu nehmen haben. In dieser Ausgestaltung bindet das Prinzip von Treu und Glauben nicht nur den Staat, sondern auch die Privaten sowie die Gemeinwesen untereinander. Als Verbot widersprüchlichen Verhaltens und als Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV) verbietet der Grundsatz von Treu und Glauben sowohl den staatlichen Behörden wie auch den Privaten, sich in ihren öffentlich-rechtlichen Beziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten (Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, 2012, Bd. I, N. 1964 f.). Demnach gilt der Grundsatz von Treu und Glauben auch für Nachbarn, die sich aufgrund eines Baubewilligungsverfahrens gegenüberstehen.

e) Nach Lehre und Rechtsprechung kann während der Rechtsmittelfrist gültig auf ein Rechtsmittel verzichtet werden, wenn dies frei und unbeeinflusst und in voller Sachkenntnis erfolgt. Dabei handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung der verzichtenden Person (Urteil BGer 2C_277/2013 vom 7. Mai 2013 E. 1.4; BGE 140 V 82 E. 4.2). Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass es nach der Abweisung der Einsprache und nach der Erteilung der Baubewilligung beziehungsweise während der Rechtsmittelfrist zwischen den Beschwerdeführern und den Beschwerdegegnerin zu Gesprächen gekommen war. Eine schriftliche Einigung kam jedoch nicht zustande. Zwar kann ein Vertrag grundsätzlich auch mündlich oder sogar nur schon durch konkludentes Verhalten abgeschlossen werden (vgl. Art. 11 Abs. 1 OR). Wie auch immer, es besteht keine Klarheit, was die Parteien tatsächlich miteinander vereinbart hatten. Über diese Frage braucht kein Beweis geführt zu werden, denn selbst die Beschwerdegegnerin behauptet nicht, dass die beiden Beschwerdeführer zu irgendeinem Zeitpunkt gemeinsam ausdrücklich erklärt hätten, auf das Einreichen einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu verzichten. Im Gegenteil, nach Erhalt des schriftlichen, von der Beschwerdegegnerin aufgesetzten Vertragstextes wollten sie diesem noch jemandem zeigen und in der Folge weigerten sie sich, den Text zu unterschreiben. Es mag zwar zutreffen, dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer davon abhalten wollte, Beschwerde einzureichen. An einem solchen Vorgehen ist grundsätzlich nichts auszusetzen. Allerdings kam, wie schon gesagt, zwischen den Parteien keine Einigung zustande. Bei dieser Sachlage kann nicht davon ausgegangen werden, die Beschwerdeführer hätten schlüssig auf das Einreichen einer Beschwerde verzichtet. Damit ist dem Antrag der Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei wegen Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben abzuweisen, nicht zu folgen.

5. a) Am 11. Februar 2014 beziehungsweise am 13. Januar 2015 genehmigte der Gemeinderat von F.________ die Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung. Jedoch steht die Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (vgl. Art. 86 ff. RPBG) noch aus.

b) Bauvorhaben sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen (vgl. etwa Art. 176 RPBG); mögliche künftige Änderungen des Rechts haben auf die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens keinen Einfluss. Art. 27 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) regelt das Instrument der Planungszone. Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen, innerhalb derer nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Diesbezüglich sieht Art. 91 RPBG vor, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis zu ihrer Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion auf Grundstücken, die in den Plan einbezogen sind, für beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf (Abs. 1). Die Baubewilligungsbehörde kann jedoch zur Verhinderung von schädigenden Verzögerungen mit ausdrücklicher Zustimmung der Gemeinde und des BRPA Bauten und Anlagen bewilligen, die dem aufgelegten Plan entsprechen (Abs. 2). Nach Art. 92 RPBG kann die Gemeinde oder die Direktion mit einem Zwischenentscheid ein Detailbebauungsplanverfahren aussetzen, wenn der Plan in Vorbereitung stehende Planungsmassnahmen zu beeinträchtigen droht (Abs. 1 Satz 1). Die Baubewilligungsbehörde kann von Amtes wegen oder auf Antrag der Gemeinde mit einem Zwischenentscheid ein Baubewilligungsverfahren aussetzen, wenn Bauten oder Anlagen in Bauzonen oder in Quartieren errichtet werden sollen, für die die Gemeinde den bestehenden Plan zu ändern oder einen Detailbebauungsplan zu erstellen beabsichtigt (Abs. 2). Die Unterbrechung des Verfahrens darf nicht länger als zwei Jahre dauern (Abs. 3 Satz 1).

Künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den Erlass einer Planungszone eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert oder nicht beeinträchtigt wird. Unzulässig ist dagegen die positive Vorwirkung, das heisst die Anwendung des künftigen, noch nicht in Kraft gesetzten Rechts unter Nichtanwendung des geltenden Rechts; sie wird durch das Legalitätsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV) und den Grundsatz der Rechtssicherheit in aller Regel ausgeschlossen. Die Planungszone hat demnach zur Folge, dass im betroffenen Umfang die Anwendung des (noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt wird. Das geltende Recht kann jedoch vorsehen, dass Vorhaben bewilligt werden, wenn sie sowohl dem bestehenden als auch dem künftigen Recht entsprechen (BGE 136 I 142 E. 3.2 S. 145; Wiederkehr/Richli, Rz. 876 ff.).

c) Das BRPA stimmte einer Vorwirkung der Pläne gemäss Art. 91 Abs. 2 RPBG einzig deshalb nicht zu, weil das Amt für Energie und jenes für Mobilität (nachfolgend: MobA) das Baugesuch ungünstig beurteilt haben.

aa. Das MobA gab am 6. Dezember 2013 ein ungünstiges Gutachten ab, weil es sich um ein Projekt in einer sensiblen Umgebung mit einem nennenswerten Einfluss auf die Mobilität handle. Im betroffenen Sektor befänden sich mehrere Schulen, Wohnquartiere, Geschäfte, usw., was einen bedeutenden Fussgängerverkehr erzeuge. Im Dossier fehle ein Dokument (Expertise oder technischer Bericht), in welchem die Sicherheit der verschiedenen Verkehrsteilnehmer (motorisierter und Langsamverkehr) auf den umliegenden Verkehrsnetzen analysiert werde beziehungsweise in welchem die allenfalls nötigen Sicherheitsmassnahmen aufgeführt seien. Bei besonders komplexen Projekten sei dem Baubewilligungsgesuch ein Zusatzbericht mit technischem Charakter beizulegen.

In seiner Vernehmlassung vom 2. April 2015 führte das MobA zusätzlich aus, dass eine solche Expertise, die bis anhin nicht erstellt worden sei, unabdingbar sei. Der Zugang über die I.________, welche heute realisiert ist, erscheine, unter Vorbehalt der Ergebnisse der Expertise, die beste Lösung. Die Erhöhung des Verkehrsaufkommens sei aufgrund des Projekts jedoch klein. Es müssten die Sichtweiten gemäss der Norm VSS SN 640 273a "Knoten; Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene" bei der Einmündung des Zugangs auf die Gemeindestrasse nachgewiesen und nötigenfalls Massnahmen getroffen werden, um die Bestimmungen betreffend die Nachbargrundstücke zur Strasse einzuhalten (Art. 93 ff. des Strassengesetzes vom 15. Dezember 1967 [StrG; SGF 741.1]).

bb. Das Amt für Energie hat sein ursprünglich negatives Gutachten am 31. Januar 2014 abgeändert und steht dem Bauvorhaben nunmehr positiv (mit Bedingung) gegenüber. Demnach ist sein Bericht für die ablehnende Haltung des BRPA nicht mehr von Belang, umso weniger als dieses in seiner Vernehmlassung vom 12. Mai 2014 das negative Gutachten des Amts für Energie mit keinem Wort erwähnte.

cc. In der Stellungnahme vom 12. Mai 2014 an das Gericht legt das BRPA dar, dass das Bauprojekt gemäss dem noch nicht genehmigten neuen Planungs- und Baureglement vorgelegt worden sei. Es habe das Projekt einzig nach diesem Reglement begutachtet und festgestellt, dass es den neuen Bestimmungen entspreche. Indes könne es aufgrund der ungünstigen Beurteilung durch das MobA einer Vorwirkung der Pläne nach Art. 91 Abs. 2 RPBG nicht zustimmen; die entsprechenden Voraussetzungen seien nicht gegeben. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nach dem noch geltenden Reglement zu beurteilen sei, wäre es nicht zonenkonform. So könne die Attikawohnung nicht die gesamte Länge der Fassade beanspruchen und werde die maximale Ausnützungsziffer von 0.65 mit 0.76 sowie die zulässige Geschossflächenzahl von 0.87 mit einem Wert von 1.06 überschritten. Demnach sei die Baute zu gross und könne nicht bewilligt werden. In seinem ungünstigen Gutachten vom 15. Januar 2014 habe es die Auffassung vertreten, dass das Grundstück grundsätzlich als erschlossen bezeichnet werden könne. Da jedoch das MobA in seinem Bericht vom 6. Dezember 2013 festgehalten habe, dass sich das Projekt in einer sensiblen Umgebung (Schulen, usw.) befinde und dass ein Zusatzdokument, in welchem die Sicherheit der verschiedenen Verkehrsteilnehmer analysiert werde, fehle, hätten weder das BRPA noch das MobA abschliessend klären können, ob das Grundstück tatsächlich nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG vollumfänglich erschlossen sei. Diese nicht erfolgte Beurteilung erlaube aber noch nicht den Rückschluss, dass die strittige Parzelle nicht erschlossen sei. Erst bei Vorliegen eines technischen Berichts könnte definitiv darüber befunden werden. Aufgrund dieser Erwägungen sei die Beschwerde gutzuheissen.

d) aa. Die Beschwerdeführer werfen dem Oberamtmann eine Verletzung von Art. 91 RPBG vor. Die angefochtene Baubewilligung sei nach dem neuen Plan erteilt worden, der noch nicht in Kraft sei. Zudem seien die Voraussetzungen für die Vorwirkung der Pläne nicht erfüllt. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Vorwirkung der Pläne zur Verhinderung von schädigenden Verzögerungen dienen solle; es wäre tatsächlich kein Nachteil entstanden, hätte die Vorinstanz mit der Bewilligung zugewartet. Auch bestehe weder eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde noch des BRPA. Schliesslich gebe es keine hinreichende Zufahrt, weil die Sicherheit der Automobilisten und der übrigen Benützer, insbesondere der Fussgänger, nicht garantiert sei.

bb. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin entstehen jedem Bauwilligen Nachteile, wenn er ein Projekt nicht umsetzen kann allein wegen des Umstands, dass sich die Verfahren um die Genehmigung von Gemeindeplänen über mehrere Jahre hinziehen können. Er hätte nicht nur die Kosten für das zu überbauende Grundstück zu tragen, sondern es würden ihm auch die mit der Überbauung verbundenen Nutzen finanzieller Art entgehen. Solche Verzögerungen seien schädlich, weil sie die berechtigten finanziellen Interessen des Bauwilligen berührten. Seit Jahrzehnten habe sich eine Praxis gebildet, dass Bauprojekte, welche den künftig anwendbaren Bestimmungen entsprechen, bewilligt und mithin zur Ausführung freigegeben würden. Ausnahmen kämen höchstens dann in Betracht, wenn die anwendbaren künftigen Bestimmungen Gegenstand von Auseinandersetzungen bildeten, was vorliegend nicht der Fall sei. Das BRPA verhalte sich willkürlich, denn das Gutachten des MobA stehe mit der Frage Vorwirkung der Pläne in keinem Zusammenhang. Zudem hätte das BRPA aufgrund seines Fachwissens mit Leichtigkeit erkennen sollen, dass die Auffassung im Gutachten des MobA unzutreffend sei, namentlich wenn dort davon die Rede sei, beim Bauvorhaben handle es sich um ein besonders komplexes Projekt. Das BRPA handle nicht in einem rechtsfreien Raum und könne nicht einfach die Zustimmung beziehungsweise die Nichtzustimmung von seinem Belieben abhängig machen. Vielmehr habe es den Bürger rechtsgleich zu behandeln und seine eigene Praxis zu beachten. Es könne die Vorwirkung nur verweigern, wenn hierzu triftige Gründe vorlägen und solche seien nicht erkennbar. Im Übrigen läge mittlerweile ein Gutachten der N.________ AG vom 18. März 2014 und mithin der gewünschte technische Bericht vor. Es erstaune, dass sich das BRPA die in diesen Dokumenten enthaltenen Erkenntnisse in seine Überlegungen nicht einbeziehe.

cc. Im Rahmen der Gegenbemerkungen vom 6. November 2014 bringen die Beschwerdeführer vor, dass entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin nach der aktuellen Praxis des BRPA die Genehmigung für die Vorwirkung bei hängigen Planungsverfahren nicht mehr erteilt würde. Diese Praxis stütze sich auf die RPG-Revision vom 1. Mai 2014. Infolge des Einzonierungsmoratoriums (Art. 38a RPB) sei innerhalb des BRPA der Entscheid gefällt worden, dass generell (grundsätzlich ausnahmslos) die Zustimmung zur Vorwirkung nicht mehr erteilt werde, damit eben das Planungsverfahren durch vorzeitige Baubewilligungen nicht präjudiziell werde. Wenn die Beschwerdegegnerin davon ausgehe, dass ein regelrechter Anspruch auf Erteilung der Vorwirkung bestehe, stimme dies nicht, gerade das Gegenteil sei der Fall. Auch seien Verzögerungen, die sich im Verfahren um die Genehmigung von Gemeindeplänen ergeben, kein Grund, um die Vorwirkung zu gestatten. Ansonsten müsste jedem Bauprojekt die Vorwirkung gewährt werden. Im Übrigen entstünden bei jedem Bauvorhaben Verzögerungen.

e) Grundsätzlich haben die zuständigen Behörden eine Zustimmung nach Art. 91 Abs. 2 RPBG nur mit Zurückhaltung zu erteilen. Bei der Erteilung der Bewilligung muss sichergestellt sein, dass die Bauten die Planvorhaben nicht gefährden und dass diese genehmigt werden. Sind diese Voraussetzungen aber gegeben, ist die Genehmigung zu erteilen (vgl. Ramuz, Quelques questions sensibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les constructions, in FZR 2012, S. 97 ff., 119 ff., 129). Dabei haben sich die Behörden von den in Art. 8 und 9 VRG erwähnten Grundsätzen leiten zu lassen (vgl. Urteil KG FR 602 14 102 vom 14. Oktober 2014). Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass das Grundstück Nr. eee auch nach der Revision der Ortsplanung in der Wohnzone mittlerer Dichte verbleibt. Des Weiteren gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass dagegen Widerstand erhoben worden wäre oder dass die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion diese Regelung nicht genehmigen wird. Nach den Ausführungen des BRPA in seinem negativen Gutachten vom 15. Januar 2014 entspricht das Bauvorhaben den Bestimmungen des Gemeindebaureglements und die baupolizeilichen Masse sind eingehalten. Das Grundstück sei aufgrund weder der alten noch der neuen Ortsplanung einer obligatorischen Detailbebauungsplanpflicht unterstellt. Es verfüge über eine Zufahrt, könne als erschlossen betrachtet werden und sei zonenkonform.

f) Es trifft zu, dass eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde F.________ zu Vorwirkung der Pläne fehlt. Indes gab der Gemeinderat eine positive Stellungnahme zum Bauvorhaben ab, was als Zustimmung auszulegen ist. Anders zu entscheiden, würde einen überspitzten Formalismus darstellen.

g) Die Verweigerung der Zustimmung durch das BRPA allein aufgrund des negativen Gutachtens des MobA ist unbegründet. Wie noch auszuführen sein wird, ist, ungeachtet der negativen Stellungnahme des MobA, die strittige Bauparzelle als erschlossen zu qualifizieren. Bei dieser Sachlage hätte das BRPA seine Zustimmung gemäss Art. 91 Abs. 2 RPBG erteilen müssen. In der Praxis ist es gerade so, dass der Baugesuchsteller nicht noch nachzuweisen hat, dass er bei einer Verweigerung der Bewilligung einen Nachteil erfahren wird. Sind die Vorausetzungen für eine Vorwirkung der Pläne gegeben, hat er Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung (Ramuz, S. 129). Dass die RPG-Revision vom 1. Mai 2014 an dieser Praxis etwas verändert hat, ist im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Damit ist die Auffassung des BRPA nicht haltbar.

6. a) Im Zusammenhang mit der Erteilung der Baubewilligung durch den Oberamtmann rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Der Oberamtmann habe gestützt auf die Akten und in Abwägung aller Interessen sowie in Anwendung der Bestimmungen von Art. 91 Abs. 2 RPBG die Vorwirkung der Pläne anerkannt, es aber unterlassen zu erwähnen, inwiefern die Voraussetzungen von Art. 91 Abs. 2 RPBG erfüllt seien und welche Interessen er genau abgewägt habe. Dem angefochtenen Entscheid könne nicht entnommen werden, auf welche Argumente er sich gestützt habe, um die Vorwirkung zuzulassen. Dies sei umso wichtiger, als die Voraussetzungen der Vorwirkung eben gerade nicht erfüllt seien. Mithin habe der Oberamtmann die Begründungspflicht nicht erfüllt und somit den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Zudem seien vorliegend an die Begründungspflicht höhere Anforderungen zu stellen, weil der Oberamtmann bei der Beurteilung dieser Frage über ein weites Ermessen verfüge.

b) Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin kann von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht die Rede sein. Die Beschwerdeführer hätten in ihrer Einsprache die Problematik der Vorwirkung der Pläne gar nicht geltend gemacht, weshalb der Oberamtmann sich mit dieser Frage nicht auseinanderzusetzen hatte. Auch habe er davon ausgehen dürfen, dass der Inhalt von Art. 91 Abs. 2 RPBG bekannt sei. Mit dem Verweis auf die Gesetzesbestimmung sei der Begründungspflicht Genüge getan.

c) Der Oberamtmann erklärt dazu, er habe keine Veranlassung gesehen, diesen Punkt umfassend zu erläutern. Falls sein Vorgehen dennoch als Gehörsverletzung betrachtet werden sollte, werde darauf hingewiesen, dass eine Gehörsverletzung unter bestimmten Voraussetzungen geheilt werden könne, namentlich wenn sich die betroffene Person vor einer Beschwerdeinstanz, die über volle Kognition verfüge, äussern könne.

d) Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst unter anderem das Recht des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen, dass die Behörde seine Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen (vgl. auch Art. 66 Abs. 1 lit. c VRG). Dabei muss sie sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236).

e) Die Beschwerdeführer haben in ihrer Einsprache vom 25. Juli 2013 ein allfälliges Problem der Vorwirkung von Plänen nicht aufgeworfen. Folgerichtig hatte der Oberamtmann keine Veranlassung, sich damit überhaupt näher auseinanderzusetzen. In den Einspracheentscheiden vom 19. Februar 2014 hat er sich darüber denn auch gar nicht ausgelassen. Immerhin hat er diese Frage in der Verfügung vom 26. Februar 2014 insofern aufgeworfen, als er erklärte, er anerkenne die Vorwirkung der Pläne. Daraus konnten die Beschwerdeführer schliessen, dass der Oberamtmann die Voraussetzungen des Art. 91 Abs. 2 RPBG als gegeben betrachtete, was, weil von den Beschwerdeführern nicht bestritten, nicht noch näher zu begründen war. Damit konnten sich die Beschwerdeführer über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und in voller Kenntnis der Sache ein Rechtsmittel einreichen (BGE 136 I 229 E. 5.2). Dass sie hinsichtlich der Vorwirkung der Pläne eine gegenteilige Auffassung vertreten, ändert nichts daran, dass der angefochtene Beschluss den Anforderungen an die Begründungspflicht genügt. Die Gehörsverletzungsrüge erweist sich somit als unbegründet. Im Übrigen ist auf die bereits erwähnte Praxis das BRPA hinzuweisen, wonach die Genehmigung für die Vorwirkung für die Pläne zu erteilen ist, ohne dass der Baugesuchsteller nachweisen müsste, dass er andernfalls einen schweren Nachteil erfahren würde (Ramuz, S. 129).

7. a) In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer (sinngemäss) eine ungenügende strassenmässige Erschliessung der Bauparzelle. Das Einbiegen auf die I.________ gefährde die anderen Verkehrsteilnehmer stark, zumal der Dienstbarkeitsweg von mehreren Personen rege benützt werde. Es sei eine Studie über die Verkehrsbewegungen durchzuführen und die Zufahrtstrasse von Parzelle Nr. eee mit sieben Wohnungen dürfe nicht in die I.________ einmünden. Durch die Zunahme des Verkehrs sei der Weg für die Autofahrer und Fussgänger, vor allem für die vielen Schulkinder, zu gefährlich. Eine Zufahrt, welche die Sicherheit der Automobilisten und der übrigen Benützer, insbesondere der Fussgänger nicht garantiere, sei nicht hinreichend. Bei der Beurteilung dieser Frage sei die gesamte aus dem Einzugsgebiet zu erwartende Verkehrsbelastung, unter Einschluss der Nachbarschaft und der Allgemeinheit, miteinzubeziehen. Entgegen der Ansicht des Oberamtmannes sei es nur logisch, dass durch sieben neue Wohnungen eine massive Verkehrszunahme entstehen werde. Auch sei die Argumentation, dass eine Verschlechterung der Sicherheitssituation nicht nachgewiesen sei, falsch. Es sei Sache der Beschwerdegegnerin nachzuweisen, dass sämtliche Bewilligungsvoraussetzungen gegeben seien. Es bestünden bessere Alternativen für eine Zufahrt zur Nr. eee. So könnte der auf Nr. jjj befindliche Fahrweg entlang der Nr. hhh verlängert werden, um die Zufahrt zu ermöglichen, zumal gerade dieser Weg während der Bauphase als Zufahrt verwendet werde. Letztlich müsse, um die Frage der massiven Verkehrszunahme und der Konsequenz der Sicherheit der Verkehrsteilnehmer konkret beurteilen zu können, zumindest eine Verkehrsstudie durchgeführt werden. Weiter verweisen die Beschwerdeführer auf das Gutachten des MobA, wonach es sich beim Bauprojekt in einer sensiblen Umgebung mit einem nennenswerten Einfluss auf die Mobilität handle und dass sich im fraglichen Sektor mehrere Schulen, Wohnquartiere, Geschäfte, usw. befänden, was einen bedeutenden Fussgängerverkehr erzeuge. Die fragliche Zufahrt diene als wichtigste Fussgängerverbindung zwischen den Liegenschaften an der O.________ beziehungsweise dem Buchenweg und dem Dorfzentrum mit dem P.________ und dem Einkaufszentrum. Dieser stark frequentierte Fussweg werde täglich von den Primarschülern benützt, die sich ins Q.________schulhaus begeben. Durch den Bau von sieben neuen Wohnungen und Parkplätzen käme es unweigerlich zu einer starken Zunahme des Verkehrs auf dieser Strasse. Es könne auch davon ausgegangen werden, dass die Bewohner der Nr. hhh die Zufahrt ebenfalls benutzen werden, was nochmals zu einer Verkehrszunahme führen würde. Die Sicherheit der Fussgänger, hauptsächlich Schüler der Primarschule und somit Kinder, wäre nicht mehr genügend gewährleistet.

Weiter machen die Beschwerdeführer eine Verletzung der VSS-Norm 640 050 geltend. Danach seien Grundstückzufahrten so zu gestalten, dass durch die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge die Beeinträchtigung der Sicherheit und die Behinderung des Verkehrs auf öffentlichen Strassen vermieden werde. Das vorliegende Projekt hätte eine erhebliche Behinderung des Verkehrs auf der I.________ zur Folge, dies aufgrund der Verengung auf der Höhe des Fussgängerstreifens und der Einfahrt in den fraglichen Weg, sowie infolge des Umstands, dass das Kreuzen auf dem geplanten Zufahrtsweg unmöglich sei. Falls ein Fahrzeug aus der I.________ in die Einfahrt einbiegen und gleichzeitig ein zweites Fahrzeug den Zufahrtsweg in Gegenrichtung verlassen wolle, entstehe im Bereich der Verengung auf der I.________ eine Behinderung, die mit den Vorgaben der erwähnten Norm nicht zu vereinbaren sei. Bereits heute bestehe auf der I.________ ein hohes Verkehrsaufkommen und würden sich dort zahlreiche Fussgänger und Schulkinder aufhalten, wobei alle diese Verkehrsteilnehmer gleichzeitig, vorwiegend zu Spitzenzeiten, den fraglichen Bereich frequentieren würden. Die Einhaltung der VSS-Norm SN 640 273a sei zu belegen. Aktuell möge die bestehende Gefahrensituation für die einigen wenigen Ein- und Ausfahrten zumutbar sein, aber sie werde sich durch die Erhöhung des Verkehrs infolge der zusätzlichen Wohneinheiten doch erheblich zuspitzen. Es müsse mit einer massiven Verkehrszunahme gerechnet werden, denn zurzeit werde der Weg von zwei Fahrzeugen pro Stunde befahren und nach dem Umbau seien es 20, was eine Erhöhung um den Faktor 10 bedeute. Auch würden sie bezweifeln, dass auf einem 2.5 m breiten Weg ein Lastwagen der Feuerwehr bis zum strittigen Gebäude gelangen könne. Ein Lastwagen sei mindestens 2.5 m breit und dazu kämen beidseitig die Seitenspiegel.

b) Die Beschwerdegegnerin betont, dass es sich um einen vorbestehenden Zustand handelt und die Einfahrt dort bleibt, wo sie ist. Bei der Einmündung in die I.________ herrschten gute Sichtverhältnisse auf beide Seiten. Eine Gefahr werde vielmehr durch die auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer parkierten Autos geschaffen. Das Gutachten des MobA sei schlicht abwegig. So könne von einem komplexen Projekt nicht die Rede sein, sondern es werde ein einfaches Wohnhaus in einer hierfür vorgesehenen Zone mit einer vorbestehenden Erschliessung erstellt. Das MobA führe denn auch nicht aus, inwiefern die Sicherheit der verschiedenen Verkehrsteilnehmer auf den umliegenden Verkehrsnetzen in irgendwelcher Weise vom Projekt berührt sein könnte. Der durch ein Wohnhaus mit sieben Wohnungen verursachte Zusatzverkehr sei vernachlässigbar und ohne Einfluss auf die umliegenden Verkehrsnetze. Beim umliegenden Verkehrsnetz handle es sich um die I.________, eine normal dimensionierte zweispurige Gemeindestrasse. Wenn das MobA zudem von Langsamverkehr spreche, irre es sich, sei doch auf der grundstückeigenen Erschliessungsstrasse gar kein Langsamverkehr erlaubt. Aufgrund des Dienstbarkeitsvertrags von 1973 sei die Gemeinde verpflichtet, die Benützung des Wegs durch Fahrräder und andere Fahrzeuge zu verunmöglichen.

c) Vorab gilt es festzustellen, dass die staatlichen Dienststellen die Beschwerdegegnerin zu keinem Zeitpunkt formell aufgefordert haben, eine Verkehrsstudie einzureichen. Dabei würde sich immerhin die Frage stellen, aufgrund welcher Bestimmung eine solche Anordnung überhaupt verfügt werden könnte. Am konkreten Bauvorhaben selbst kann es offensichtlich nicht liegen. Nach den Feststellungen des MobA wird die Erhöhung des Verkehrsaufkommens klein sein, und, entgegen seiner Ansicht, kann nicht von einem komplexen Projekt gesprochen werden. Trotzdem liess die Beschwerdegegnerin eine Verkehrsstudie verfassen, die vom N.________ AG erstellt wurde. Es ist bemerkenswert, dass weder das BRPA noch das MobA sich mit diesem Gutachten auseinandergesetzt haben.

d) Dem Bericht des N.________ AG ist zu entnehmen, dass die Bauparzelle Nr. eee ab der I.________ von einem etwa 30 m langen Weg von 2.50 m Breite erschlossen wird. Gemäss Baubewilligung soll der Weg zukünftig 2.50 m und ein Bankett von 1.20 m Breite aufweisen, wobei das Bankett als Fussweg dienen soll. Neben der Erschliessung der Liegenschaften Nr. eee und Nr. hhh diene die Strasse auch als Schulweg sowie als Fussweg für Bewohner von weiteren Liegenschaften. Den Zweirädern sei die Benutzung verboten. Bei rund 14 Wohneinheiten (für den Fall, dass auch Parzelle Nr. hhh mit einem Mehrfamilienhaus mit ebenfalls sieben Wohnungen überbaut werden wird) sei mit maximal 20 Fahrzeugen pro Stunde auszugehen. Da Fahrräder nicht erlaubt seien, ereigne sich der massgebende Begegnungsfall zwischen Personenwagen und Fussgängern. Dazu würde eine Strassenbreite von 3.50 m reichen. Der Begegnungsfall zwischen zwei Personenwagen könne aufgrund der Übersichtlichkeit der Strasse vermieden werden. Das erwähnte Büro kommt zum Schluss, dass die in der Baubewilligung geforderte Breite von total 3.70 m (2.50 m + 1.20 m) zweckmässig sei und auch bei einer Erschliessung von 14 Wohneinheiten (Endausbau) ausreiche. Denkbar wäre jedoch auch, die Gesamtbreite auf 4.00 m mit Mischverkehrsregime festzulegen, dann wäre auch der Begegnungsfall Fahrzeugen im Schritttempo möglich.

e) aa. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass dieses Gutachten den vom MobA in anderen Verfahren gestellten Anforderungen nicht genüge. Es sei ganz offensichtlich ein Gefährlichkeitsgutachten, dem jeder Beweiswert abgehe und das von der Beschwerdegegnerin finanziert wurde und vermutlich deshalb auch in ihrem Sinn ausgefallen sei. Weiter sei nicht auszuschliessen, dass die Beschwerdegegnerin vorher drei andere Verkehrsgutachten in Auftrag gegeben, aber erst beim vierten das gewünschte Resultat bekommen, also letztlich selektiv ihr Gutachten eingereicht habe. Das Gutachten äussere sich nur sporadisch zur Verkehrsentwicklung und komme zum Schluss, dass verkehrstechnisch das Projekt nicht zu bemängeln sei. Ausführungen, wie sich die Verkehrsentwicklung auf die vulnerablen Verkehrsteilnehmer auf dem Fussweg aber auch auf dem Dienstbarkeitsweg auswirken werde, enthalte das Gutachten nicht. Beispielsweise werde die Verkehrssicherheit der Schüler, welche vom Q.________schulhaus mit dem Fahrrad die I.________ herunterfahren, nicht thematisiert.

bb. Es ist nicht bestritten, dass die erwähnte Verkehrsstudie im Auftrag der Beschwerdegegnerin durchgeführt und auch von dieser bezahlt wurde. Es ist aber eben gerade Aufgabe eines Baugesuchstellers, sofern die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind, eine Verkehrsstudie in Auftrag zu geben. Folgerichtig hat er das Gutachten zu bezahlen. Damit kann nicht ohne Weiteres auf ein Gefälligkeitsgutachten geschlossen werden. Für den Vorwurf der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin hätte vorerst drei andere Gutachten in Auftrag gegeben, gibt es keine Anhaltspunkte. Im Übrigen hat das Gericht keine Veranlassung, an der Objektivität des erwähnten Berichts zu zweifeln. Es erachtet die Schlussfolgerungen als nachvollziehbar und überzeugend. Anhaltspunkte dafür, dass das aktuelle und zukünftige Verkehrsaufkommen nicht objektiv ermittelt worden oder dass sie falsch oder unvollständig wären, sind nicht ersichtlich. Folglich ist darauf abzustellen und der Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung einer neuen Studie abzuweisen. Zu erwähnen bleibt, dass der Fahrradverkehr auf dem Dienstbarkeitsweg nicht zu prüfen ist, da dort für Fahrräder ein Fahrverbot besteht.

f) aa. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn das Land im Sinn von Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es über eine hinreichende Zu- und Wegfahrt verfügt und wenn die ausreichende Versorgung mit Trinkwasser und Energie sowie die Abwasser- und die Abfallbeseitigung nach der Gesetzgebung über den Gewässer- und den Umweltschutz gewährleistet ist. Eine Zufahrt ist als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und geplanten Überbauung und Nutzung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten wie Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung ungehindert benützt werden kann und - wenn sie über fremdes Grundeigentum führt - rechtlich gesichert ist. Nicht unbedingt erforderlich ist, dass Kreuzungsmanöver zwischen Motorfahrzeugen auf der ganzen Strecke möglich sind. Unter Umständen genügen zweckmässig angeordnete Kreuzungsstellen. Zur hinreichenden Zufahrt gehört auch das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (vgl. Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Bd. I, 4. Aufl. 2013, Art. 7/8 N. 7, 14 ff.).

bb. Hinsichtlich der Erschliessung der fraglichen Bauparzelle vertritt das BRPA keine eindeutige Haltung. Wie auch immer, aufgrund der Sachlage ist zu schliessen, dass die Bauparzelle verkehrstechnisch als erschlossen zu qualifizieren ist. Der Zufahrtsweg wird nach dem Ausbau eine Breite von insgesamt 3.5 m, inklusive Bankett, aufweisen. Damit kann er ohne Weiteres auch von Lastwagen, wie namentlich von Fahrzeugen der Feuerwehr, allenfalls unter Beanspruchung des Banketts befahren werden und wird den Mehrverkehr von maximal 20 Fahrzeugen pro Stunde, sofern auch die Nachbarparzelle überbaut werden wird, aufnehmen können. Der Weg führt keinen Durchgangsverkehr und dient ausschliesslich der Erschliessung von zwei Grundstücken, auf denen möglicherweise maximal 14 Wohnungen in zwei Gebäuden erstellt werden. Demnach steht er einem kleinen Benutzerkreis zur Verfügung. Weiter bleibt festzustellen, dass der Weg übersichtlich ist. Es mag zutreffen, dass das Kreuzen von Personenwagen nicht überall möglich ist und es deswegen auf der I.________ zu Staus kommen kann. Auch stellen das Einbiegen auf die I.________ nach links oder rechts und das Abbiegen von dieser Strasse in den Dienstbarkeitsweg einen üblichen Verkehrsvorgang dar, der je nach Verkehrsdichte mit Wartezeiten verbunden sein kann. Insoweit stellt sich die bestehende Erschliessungssituation nicht als aussergewöhnlich dar; Staus treten in der heutigen Verkehrssituation regelmässig auf und müssen in Kauf genommen werden. Des Weiteren bleiben die Verhältnisse bei der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die I.________ unverändert. Dass heute die erforderliche Verkehrssicherheit nicht gewährleistet ist, behaupten die Beschwerdeführer nicht und die strittige Baute wird in Bezug auf den Langsamverkehr (Fussgänger und Fahrradfahrer) offensichtlich ohne nennenswerte Auswirkungen sein, da nur mit einem geringen Mehrverkehr zu rechnen ist. Es ist nicht erforderlich, dass das Bauprojekt die bestmögliche Erschliessung aufweist. Für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ist einzig wesentlich, dass ihm keine im öffentlichen Recht begründeten Hindernisse im Wege stehen. Dies ist vorliegend offensichtlich der Fall. Aus diesem Grund besteht keine Veranlassung, eine alternative Erschliessung zu prüfen, umso weniger als auch das MobA erklärte, dass die Erschliessung über die I.________ als die beste Lösung erscheine. Somit erweist sich die strassenmässige Erschliessung als ausreichend.

cc. Allerdings muss die Zufahrt auch die Verkehrssicherheit der übrigen Benützer gewährleisten. Dazu gehören die Fussgänger, Radfahrer und Motorfahrzeugfahrer, welche, sofern erlaubt, nicht nur den Dienstbarkeitsweg, sondern auch die I.________ benutzen. In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass mit der Realisierung des Bauvorhabens der Istzustand hinsichtlich der bestehenden Verkehrssicherheit nicht geändert wird. Daran wird der Mehrverkehr nichts ändern, umso weniger als auch das MobA feststellen muss, dass die Erhöhung des Verkehrsaufkommens klein sein wird. Wenn das gleiche Amt behauptet, dass die Sichtweiten bei der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die I.________ nachgewiesen werden müssen, müssen folgerichtig Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der wegen der Realisierung der vorgesehenen Bauten entstehende Mehrverkehr, der, wie gesagt, klein sein wird, am Istzustand etwas ändern wird. Dass dem so sein wird, ist nicht substanziiert dargelegt. Jedenfalls kann nicht geschlossen werden, dass mit dem Bau des strittigen Gebäudes die Verkehrsgefährdung erhöht werden wird. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Gemeinderat von F.________ am 1. Oktober 2013 ein günstiges Gutachten zum Bauprojekt abgab und ausdrücklich erklärte, die Einsprachen nicht zu schützen.

dd. Schliesslich ist zu betonen, dass im Strassenverkehr Vorsicht und Rücksicht der Verkehrsteilnehmer gefragt ist. Bei Stosszeiten, namentlich wenn Kinder die Strassen benutzen, ist besonders vorsichtig, wenn nötig im Schritttempo, zu fahren. Zudem versteht es sich von selbst, dass die Verkehrsvorschriften zu beachten sind.

8. Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden ist. Die Realisierung der strittigen Baute wird weder zu einer Verschlechterung der Verkehrssicherheit führen, zumal mit keiner grossen Zunahme des Verkehrs zu rechnen ist, noch die Sichtweiten bei der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die I.________ in irgendeiner Weise beeinträchtigen. Der Dienstbarkeitsweg erschliesst zwei Liegenschaften mit am Schluss insgesamt 14 Wohnungen. Der Weg wird ausgebaut, mit einem Bankett versehen, so dass für die schwächeren Verkehrsteilnehmer, namentlich für die Schulkinder, keine weitere Gefährdung geschaffen werden wird. In einer Sackgasse herrscht ohnehin nicht viel Verkehr. Damit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

9. Die Beschwerdeführer sind unterliegende Partei und werden damit kostenpflichtig (Art. 131 Abs. 1, Art. 137 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr wird auf 2'000 Franken festgesetzt (Art. 1 und 2 des Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVj; SGF 150.12]) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

Die Rechtsanwalt Joller geschuldete Parteientschädigung wird auf 7'045.90 Franken festgesetzt (Honorar: 6'322.70 Franken; Auslagen: 201.30 Franken; MwSt.: 521.90 Franken).

Die Beschwerdeführer haben als unterliegende Partei keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

Die Beschwerdeführer haften für die Gerichtskosten und für die Parteientschädigung solidarisch (Art. 132 Abs. 2, Art. 141 Abs.1 VRG).

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Entscheide des Oberamtmannes des Sensebezirks vom 19. und 26. Februar 2014 werden bestätigt.

II. Die dem Staat Freiburg geschuldeten Gerichtskosten von 2'000 Franken werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

III. Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, Rechtsanwalt Joller eine Parteientschädigung von 7'045.90 Franken (inkl. MwSt.) zu bezahlen.

IV. Die Beschwerdeführer haften für die Gerichtskosten und die Parteientschädigung solidarisch.

V. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht, Lausanne, eingereicht werden.

Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteikosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 25. Juni 2015/jha

Präsident

Gerichtsschreiber-Praktikant