102 2024 155 - Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

102 2024 155

Urteil vom 9. Januar 2026 II. Zivilappellationshof

Besetzung

Präsidentin:Dina Beti Richter:Markus Ducret Ersatzrichter:Patrick Schurtenberger Gerichtsschreiberin- Berichterstatterin:Frédérique Jungo

Parteien

A.________, Kläger und ** Berufungskläger,vertreten durch Rechts­anwältin Marie-Eve Guillod gegen B.________,Beklagte und ** Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper

Gegenstand

Miete – Anfangsmietzins Berufung vom 20. September 2024 gegen den Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 26. April 2024

Sachverhalt

A.A.________ (nachfolgend: die Mieter, die Kläger oder die Berufungs­kläger) sind seit dem 1. November 2020 Mieter einer 2.5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft C.________ D.________, die sich im Eigentum der B.________ befindet (nachfolgend: die Vermieterin, die Beklagte oder die Berufungs­beklagte). Der vertraglich vereinbarte monatliche Nettomietzins betrug CHF 1'650.- und das Akonto für die Nebenkosten CHF 300.-. Zudem mieten A.________ einen (gedeckten) Einstellhallenparkplatz, bezüglich dessen ein Mietzins von CHF 110.- vereinbart wurde.

B. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichten die Mieter am 10. Februar 2021 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks (nachfolgend: das Mietgericht) Klage gegen die Vermieterin ein und stellten die folgenden Hauptbegehren:

*1.*Der im zwischen A.________ einerseits und B.________ andererseits am 13. August 2020 abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehene Nettomietzins von CHF 1'650.- ist nichtig.

*2.*Der Nettomietzins für die Wohnung in D.________, C.________, ist auf CHF 1'000.- festzusetzen.

*3.*B.________ wird verpflichtet, A.________ die Differenz zwischen der Summe der seit Mietbeginn für die Wohnung bezahlten Mietzinse und der Summe der gemäss Ziffer 2 geschuldeten Mietzinse zu erstatten.

*4.*Die im zwischen A.________ einerseits und B.________ andererseits am 13. August 2020 abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehene Indexierungsklausel ist nichtig.

*5.*Der im zwischen A.________ einerseits und B.________ andererseits am 21. August 2020 abgeschlossenen Mietvertrag (Parkplatz Nr. 82) vorgesehene Nettomietzins von CHF 110.- ist nichtig.

*6.*Der Nettomietzins für den Parkplatz Nr. 82 ist auf CHF 80.- festzusetzen.

*7.*B.________ wird verpflichtet, A.________ die Differenz zwischen der Summe der seit Mietbeginn bezahlten Mietzinse für den Parkplatz Nr. 82 und der Summe der gemäss Ziffer 6 geschuldeten Mietzinse zu erstatten.

8. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Im Eventualbegehren beantragten die Mieter im Wesentlichen, der vereinbarte Nettomietzins (Wohnung und Parkplatz) sei als missbräuchlich zu qualifizieren, unter ansonsten gleichbleibender Rechtsbegehren. Die Vermieterin schloss mit Klageantwort vom 17. Mai 2021 auf Abweisung der Klage. In prozessualer Hinsicht beantragte sie eine Beschränkung des Verfahrens auf die Frage der Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung und die allgemeinen Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses.

Mit Verfügung vom 17.Januar 2022 ordnete das Mietgericht einen zweiten Schriftenwechsel an. Mit Schreiben vom 28. April 2022 wiederholte die beklagte Vermieterin ihren Antrag auf Beschränkung des Verfahrens. Letzteres sei auf die Frage nach der Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung, das Fehlen der allgemeinen Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses und gegebenenfalls auf die Methode der Festsetzung des Anfangsmietzinses zu beschränken. Die Kläger widersetzten sich mit Schreiben vom 9. Juni 2022 diesem Antrag, der am 10. Juni 2022 vom Mietgericht abgewiesen wurde.

Am 24. Januar 2023 reichten die Kläger dem Mietgericht ihre Replik ein, wobei sie ihre Rechtsbegehren dahingehend änderten, als der Nettomietzins für die Wohnung auf CHF 1'052.- (statt CHF 1'000.-) und jener für den Parkplatz auf CHF 70.- (statt 80.-) festzusetzen sei. Mit Duplik vom 30. Mai 2023 schloss die Beklagte erneut auf Abweisung der klägerischen Rechtsbegehren.

Anlässlich der Hauptverhandlung vom 10. November 2023 führte das Mietgericht eine Parteibefragung durch. Darüber hinaus wies es sämtliche weiteren offenen Beweisanträge ab und schloss das Beweisverfahren. Mit Entscheid vom 26. April 2024 trat das Mietgericht auf die Rechtsbegehren 3 und 7 der Kläger betreffend Rückzahlung zu viel bezahlter Mietzinse nicht ein (Ziff. 1 des Dispositivs). Den Anfangsnettomietzins für die 2.5-Zimmerwohnung setzte es auf CHF 1'650.- (Ziff. 2 des Dispositivs) und jenen für den Parkplatz auf CHF 110.- (Ziff. 4 des Dispositivs) fest. Weiter stellte es fest, dass die im Mietvertrag vom 13. August 2020 enthaltene Indexklausel nichtig sei (Ziff. 3 des Dispositivs). Im Kostenpunkt verzichtete es auf die Erhebung von Gerichtskosten (Ziff. 5 des Dispositivs) und verpflichtete die Kläger unter solidarischer Haftung dazu, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 15'700.30 (inkl. MwSt.) zu bezahlen (Ziff. 6 des Dispositivs).

C.A.________ reichten am 20. September 2024 Berufung gegen diesen Entscheid ein. Sie beantragen in Gutheissung ihrer Berufung die Aufhebung der Ziffern 1, 2, 4 und 6 des angefochtenen Entscheids und die Gutheissung ihrer vor dem Mietgericht gestellten Rechtsbegehren. Eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an das Mietgericht zurückweisen. Im Kostenpunkt beantragen sie die Zusprechung einer Parteientschädigung sowohl für das Verfahren vor dem Mietgericht als auch für das Berufungsverfahren, eventualiter seien die Kosten für das Verfahren vor dem Mietgericht wettzuschlagen.

D. Mit Berufungsantwort vom 4. November 2024 beantragt die Vermieterin, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Mit Schreiben vom 5. respektive 12. Dezember 2025 reichten die Parteivertreter ihre Kostennote ein. Die Vertreterin der Berufungskläger änderte bzw. präzisierte dabei auch die Beträge bezüglich der beantragten Änderung der Ziffern 4 und 7 des angefochtenen Urteils.

E. Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

1.

Gemäss Art. 115 Abs. 4 J des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 (JG; SGF 130.1) wird das Rechtsmittelverfahren in der Sprache des angefochtenen Entscheids durchgeführt. Zwar kann von dieser Regel abgewichen werden (vgl. Art. 118 Abs. 1 JG), doch werden hierfür keine Gründe vorgebracht und solche sind auch nicht ersichtlich. Das Urteil des II. Zivilappellationshofs ergeht daher in deutscher Sprache, auch wenn die Berufungskläger ihre Rechtsschrift in französischer Sprache eingereicht haben, wie es Art. 115 Abs. 5 JG erlaubt.

2.

2.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10’000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Diese Voraussetzung ist vorliegend ohne Weiteres erfüllt, da allein der Streitwert hinsichtlich der zuletzt beantragten Mietzinsanpassung bereits CHF 153’120.- beträgt (Art. 92 Abs. 2 ZPO; siehe ausführlich Urteil KG FR 102 2023 117 vom 20. Juni 2024 E. 1.1). Damit ist zugleich auch der Streitwert für eine allfällige Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht erreicht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und Abs. 4 und Art. 74 Abs. 1 Bst. a BGG).

2.2. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde der Rechtsvertreterin der Berufungskläger am 21. August 2024 zugestellt, so dass die am 20. September 2024 eingereichte Berufung fristgerecht erhoben wurde. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Berufung grundsätzlich einzutreten.

2.3. Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

2.4. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche als auch tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – aber grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 mit Hinweisen).

2.5. Nach Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Der II. Zivilappellationshof entscheidet vorliegend aufgrund der Akten.

3.

Die Berufungskläger rügen eine Verletzung von Art. 84 Abs. 2 ZPO und damit verbunden insoweit eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV, als das Mietgericht überspitzt formalistisch gehandelt habe.

3.1. Nach Art. 84 Abs. 2 ZPO ist eine Klage auf Geldzahlung zu beziffern. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz sieht Art. 85 ZPO vor, wonach eine unbezifferte Forderungsklage erhoben werden kann, wenn es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar ist, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern. Sie muss diesfalls jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt. Beruft sich die klagende Partei auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht nach Art. 85 Abs. 1 ZPO, so hat sie nach der Rechtsprechung des Bundes­gerichts bereits in der Klageschrift darzulegen, dass die Voraussetzungen für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind. Dabei genügt ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht, vielmehr ist bereits in der Klageschrift konkret aufzuzeigen, weshalb es aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar ist, die Klageforderung zu beziffern. Tut die Klägerin die Voraussetzungen für die Erhebung einer unbezifferten Forderungsklage nicht dar, ist auf eine bewusst nicht bezifferte Klage nicht einzutreten, und zwar ohne vorgängige Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht (Art. 56 ZPO) und ohne Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 132 ZPO (BGE 148 III 322 E. 3 und 4 mit Hinweisen).

3.2. In Nachachtung dieser Rechtsprechung ist das Mietgericht auf die Rechtsbegehren 3 und 7 der Berufungskläger nicht eingetreten. Es erwägt diesbezüglich, aus der Formulierung der beiden Rechtsbegehren lasse sich schliessen, dass die Kläger den Streitwert dieser Rechtsbegehren von der Höhe der gerichtlich festzusetzenden Mietzinse für die Wohnung respektive den Parkplatz abhängig machten. Eine Begründung der Kläger, weshalb ihnen die Bezifferung nicht möglich oder nicht zumutbar sei, fehle. Zudem hätten sie auch keinen Mindeststreitwert angegeben. Die Prozess-voraussetzung der Bezifferung der Klage auf Geldsumme respektive der Ausnahme hiervon sei nicht erfüllt.

3.3. Was die Berufungskläger dagegen vorbringen, vermag nicht zu überzeugen:

3.3.1.Die Berufungskläger stützen sich zur Untermauerung ihres Standpunkts zwar auf mehrere Entscheide des Bundesgerichts, wonach die Rückforderungsklage betreffend zu viel bezahlter Mietzinse (bei Anfechtung des Anfangsmietzinses) nicht beziffert werden müsse («laquelle n’a pas besoin d’être chiffrée [art. 85 CPC]»; BGE 148 III 63 E. 6.1; 146 III 82 E. 4.1). Sie verkennen indessen die Tragweite dieser Entscheide, wenn sie meinen, dies entbinde sie vorliegend ohne Weiteres von den prozessualen Vorgaben von Art. 84 Abs. 2 und Art. 85 ZPO. Denn in diesen Entscheiden verweist das Bundesgericht auf Art. 85 ZPO, wonach «die klagende Partei nur dann eine unbezifferte Forderungsklage erheben kann, wenn es ihr unmöglich oder unzumutbar ist, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern» (Urteil BGer 4A_409/2022 vom 19. September 2023 E. 5.2). Die Ansicht der Berufungskläger, wonach die Art. 84 Abs. 2 und Art. 85 ZPO vorliegend nicht zur Anwendung gelangten, geht somit fehl.

3.3.2.Nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Berufungskläger aus dem Umstand, dass ihr Rechtsbegehren hinreichend klar sei, da der zurückzubezahlende Betrag nach der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses mittels einfacher Berechnung festgelegt werden könne («Il s’agira simplement de soustraire du loyer déclaré nul, soit CHF 1'650.-, le montant du loyer fixé par le Tribunal, et de multiplier cette créance par le nombre de mois qui se sont écoulés entre l’entrée en vigueur du contrat de bail et le jour du jugement»). Art. 84 Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass die Geldforderung beziffert ist; die Angabe einer bloss (aufgrund weiterer Angaben, Beilagen oder späterer Entscheide) bestimmbaren Forderung reicht dagegen nicht aus (vgl. Urteil BGer 5A_451/2024 vom 18. März 2025 E. 4.4.1). Die Prozessvoraussetzung der Bezifferung der Klage im Sinne von Art. 84 Abs. 2 ZPO ist somit vorliegend nicht erfüllt.

3.3.3.Die Berufungskläger behaupten sodann zu Recht nicht, sich (bereits) in ihrer Klage zur Zulässigkeit einer unbezifferten Forderungsklage im Sinne von Art. 85 ZPO geäussert zu haben, wie dies von der Rechtsprechung verlangt wird (BGE 148 III 322 E. 3 und 4 mit Hinweisen; Urteil BGer 4A_409/2022 vom 19. September 2023 E. 5.2; Urteil KG FR 102 2023 117 vom 20. Juni 2024 E. 2). Soweit sie (erst) in ihrer Berufungsschrift ausführen, weshalb es ihnen nicht möglich gewesen sei, ihre Klage zu beziffern, und weshalb die Voraussetzungen für eine unbezifferte Forderungsklage daher ohnehin erfüllt wären, erweisen sich diese Vorbringen als offensichtlich verspätet und ist darauf nicht näher einzugehen. Damit liegt auch keine Ausnahme von der Prozessvoraussetzung der Bezifferung der Klage im Sinne von Art. 85 ZPO vor.

3.3.4.Unbehelflich ist schliesslich die Rüge, das Vorgehen des Mietgerichts erweise sich als überspitzt formalistisch («formalisme excessif»). Das Bundesgericht hält ausdrücklich fest, es sei «nichts anderes als folgerichtig (und insbesondere nicht überspitzt formalistisch), dass die Klägerin, welche die Bezahlung eines Geldbetrags verlangt, entweder in der Klageschrift ein beziffertes Begehren zu stellen oder aber in der Klageschrift darzutun hat, weshalb ihr dies nicht möglich oder nicht zumutbar ist» (BGE 149 III 322 E. 3.7).

4.

Im Berufungsverfahren ist nicht mehr streitig, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins mangels Aushändigung des amtlichen Formulars nichtig ist (vgl. Art. 270 Abs. 2 OR) und daher durch das Gericht festgelegt werden muss. Die Berufungskläger rügen jedoch, das Mietgericht sei dabei falsch vorgegangen.

4.1. Bei der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses aufgrund fehlender Übergabe des amtlichen Formulars handelt es sich nicht um eine (reine) Prüfung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses (vgl. Art. 270 Abs. 1 OR), sondern um eine gerichtliche Vertragsergänzung infolge Teilnichtigkeit des Mietvertrages (vgl. Urteil BGer 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5.1). Das zuständige Sachgericht verfügt hierbei über einen besonders weiten Ermessensspielraum und hat sich auf alle Umstände des Einzelfalles zu stützen (vgl. BGE 124 III 62 E. 2b; Urteil BGer 4A_211/2020 vom 25. August 2020 E. 6; Urteil KGer FR 102 2022 116 vom 12. Mai 2023 E. 2.3). Dabei hat es zwar grundsätzlich in erster Linie auf das (absolute) Kriterium der zulässigen Netto­rendite gemäss Art. 269 OR abzustellen (Urteil BGer 4A_409/2022 vom 19. September 2023 E. 5.2; Urteil KG FR 102 2023 117 vom 20. Juni 2024 E. 2). Andere Kriterien haben aber insbesondere dann zur Anwendung zu gelangen, wenn es infolge fehlender Sachverhaltselemente schwierig oder unmöglich ist, die zulässige Nettorendite zu bestimmen (vgl. BGE 148 209 E. 3.1; 147 III 14 E. 4.2). Massgebend für die weitere Vorgehensweise bei der gerichtlichen Festsetzung des Anfangs­mietzinses ist in einer solchen Konstellation, ob der Vermieter diesen Umstand zu vertreten hat oder nicht (vgl. BGE 147 III 14 E. 6.1; Urteil BGer 4A_211/2020 vom 25. August 2020 E. 6).

4.2. Vorliegend ist unstreitig, dass (auch mit Blick auf das Alter der Liegenschaft) grundsätzlich primär auf das absolute Kriterium der zulässigen Nettorendite abzustellen wäre. Die Berufungskläger rügen indessen, das Mietgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass dies aufgrund des Ausgangs des Beweisverfahrens nicht möglich sei.

4.2.1.Das Mietgericht hält diesbezüglich zusammengefasst fest, zur Durchführung einer Netto­renditeberechnung benötige es insbesondere Angaben bzw. Unterlagen zu den tatsächlichen Anschaffungskosten (inkl. wertvermehrende Investitionen), dem investierten Fremdkapital, den tatsächlich anfallenden laufenden Liegenschaftskosten (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungs­kosten, werterhaltende Investitionen sowie Kapitalkosten) sowie der Aufschlüsselung des Gesamt­mietertrags auf die einzelnen Wohnungen. Die Schwierigkeit liege vorliegend darin, dass das Mehr­familienhaus, in dem die Wohnung der Berufungskläger liege, gemeinsam mit vier weiteren Mehr­familienhäusern erworben worden sei und nun auch gemeinsam mit diesen bewirtschaftet werde. Dabei seien wertvermehrende Investitionen von insgesamt CHF 743’000.- getätigt worden, die sich indessen nicht den einzelnen Liegenschaften zuordnen liessen. Es sei demnach bereits unmöglich, den Anschaffungswert des fraglichen Mehrfamilienhauses festzustellen, womit eine Berechnung der Nettorendite von vornherein zum Scheitern verurteilt sei, da die Basis der Berechnung nicht zuverlässig ermittelt werden könne. Weiter hält es fest, es wäre aktenwidrig davon auszugehen, die Berufungsbeklagte sei treuwidrig ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen. Nur bei einer schuldhaften Verletzung dieser Pflichten sei ohne Weiteres auf die behaupteten Beträge der Berufungskläger abzustellen, sofern diese plausibel seien. Die Berufungsbeklagte habe indessen auf Aufforderung des Gerichts die von den Berufungsklägern verlangten Unterlagen eingereicht. Dass die wertvermehrenden Investitionen für mehrere Liegenschaften gleichzeitig getätigt und abgerechnet worden seien, könne der Berufungsbeklagten nicht vorgeworfen werden.

4.2.2.Die Berufungsbeklagte hat hinsichtlich der Anlagekosten vor dem Mietgericht vorgebracht, sie habe neben dem dargelegten Kaufpreis zahlreiche wertvermehrende Investitionen getätigt, namentlich zwei Mal die Heizungsanlagen erneuert. Indessen stellt der blosse Ersatz bestehender Elemente und Einrichtungen noch keine wertvermehrende Investition dar. Eine solche liege nur vor, wenn «das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von deutlich höherer Qualität ersetzt wird» (Urteil BGer 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Ob die genannten Investitionen der Berufungsbeklagten zu einer konkreten Verbesserung des Mietobjekts respektive der Mehrfamilienhäuser geführt haben und daher wie behauptet wertvermehrende Investitionen darstellen, die bei der Feststellung der Anlagekosten berücksichtigt werden müssen, lässt sich jedoch nicht feststellen. Denn die Berufungskläger weisen diesbezüglich zu Recht darauf hin, dass die Berufungsbeklagte es unterlassen hat, auch nur ansatzweise die hierfür notwendigen Sach­verhaltselemente in das Verfahren vor dem Mietgericht einzubringen. Demnach kann dem Miet­gericht nicht zugestimmt werden, wenn es ohne Weiteres davon ausgeht, dass es sich bei sämtlichen der von der Berufungsbeklagten behaupteten Aufwendungen um wertvermehrende Investitionen handle.

Die Auffassung der Berufungskläger, in Ermangelung diesbezüglicher Unterlagen seien bei der Berechnung der Anlagekosten überhaupt keine wertvermehrenden Investitionen zu berücksichtigen, verfängt indessen ebenso wenig. Zwar ist ihnen zuzustimmen, dass mit Blick auf das Gesagte nicht davon ausgegangen werden kann, die Berufungsbeklagte sei ihrer Mitwirkungspflicht hinsichtlich der Erstellung des Sachverhalts (vgl. dazu BGE 142 III 568 E. 2.1) hinreichend nachgekommen. Entgegen dem Mietgericht erweist sich der Einwand der Berufungsbeklagten, sie verfüge – als Pensionskasse und institutionelle Vermieterin – nicht über die notwendigen Buchhaltungsunterlagen zur Bestimmung der zulässigen Nettorendite, als unbehelflich. Denn nach der Rechtsprechung «ist zu erwarten, dass diese wichtigen Belege im Rahmen einer professionellen Liegenschafts­verwaltung sorgfältig aufbewahrt werden» (BGE 140 III 433 E. 3.1.2; siehe auch Urteil KGer FR 102 2022 116 vom 12. Mai 2023 E. 2.4). Diese Verletzung der Mitwirkungspflicht führt indessen nicht dazu, dass die Behauptungen der Berufungskläger ohne Weiteres als erstellt zu betrachten wären (vgl. BGE 142 III 568 E. 2.1 und 2.2). Wohl ist die Verletzung der Mitwirkungspflicht der Vermieterin im Rahmen der (freien) Beweiswürdigung durch das Gericht zu berücksichtigen und kann es dazu veranlassen, plausiblen Behauptungen der Mieter zu folgen. Doch sind Letztere zwingend auch unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, namentlich von verfügbaren statistischen Daten, zu würdigen (vgl. BGE 147 III 14 E. 6.1.3; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.2.1).

Die Berufungskläger behaupten zwar, die streitigen Investitionen der Berufungsbeklagten würden keinen wertvermehrenden Anteil enthalten, offerierten diesbezüglich im Verfahren vor dem Mietgericht aber ebenfalls keine tauglichen Beweise. In Anbetracht der Gesamtumstände erscheint es indessen als wenig plausibel, dass die von der Berufungsbeklagten vorgebrachten Aufwendungen überhaupt keinen wertvermehrenden Anteil aufweisen und bei der Berechnung der Anlagekosten überhaupt keine wertvermehrenden Investitionen zu berücksichtigen wären. Dass die Behauptungen der Berufungskläger zur angeblich zulässigen Nettorendite nicht plausibel sind, zeigt sodann auch eine Berücksichtigung der verfügbaren statistischen Daten (dazu siehe E. 4.4.1 hiernach; vgl. Urteil BGer 4A_198/2014 vom 17. Juli 2014 E. 4.4). Entsprechend kann auch nicht auf die Behauptungen der Berufungskläger zu den Anlagekosten abgestellt werden und liegt damit bereits hinsichtlich der gesamthaften Anlagekosten für alle Liegenschaften Beweislosigkeit vor, unabhängig von der Frage, ob eine Aufschlüsselung auf die einzelnen Mietobjekte möglich wäre. Dem Mietgericht ist daher zumindest im Ergebnis zuzustimmen, dass mangels erstellter Anlagekosten wesentliche Elemente für die Berechnung der zulässigen Nettorendite fehlen und daher nicht auf dieses Kriterium zur gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses abgestellt werden kann.

Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Berufungskläger in ihrer Berufungsschrift im Rahmen einer Eventualbegründung zwar erstmals näher zwischen den einzelnen durch die Berufungsbeklagte getätigten Investitionen unterscheiden und diese zumindest teilweise (eventualiter) als wertvermehrend beurteilen. Nach Art. 317 Abs. 1 Bst. b ZPO dürfen neue Tatsachen und Beweismittel im Verfahren vor der Rechtsmittelinstanz jedoch nur noch berück­sichtigt werden, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht werden konnten. Dass diese Voraussetzung vorliegend erfüllt wäre, wird von den Berufungsklägern nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich, weshalb die diesbezüglichen tatsächlichen Behauptungen nur schon deshalb nicht berücksichtigt werden können (Urteil BGer 5A_920/2020 vom 15. Oktober 2021 E. 7.1.3; siehe dazu auch BGE 142 III 413 E. 2.2.2; 141 III 569 E. 2.3.3). Doch selbst bei Berücksichtigung dieser verspäteten Vorbringen könnte den Berufungsklägern nicht gefolgt werden, handelt es sich dabei doch grösstenteils um unbelegte Spekulation.

4.2.3.Am Ergebnis würde sich im Übrigen auch nichts ändern, wenn man mit den Berufungsklägern davon ausgehen würde, die (gesamthaften) Anlagekosten seien bestimmbar. Ihnen ist zwar zuzustimmen, dass der alleinige Umstand, wonach sich das streitige Mietobjekt in einem Liegen­schaftskomplex befindet, eine Berechnung der zulässigen Nettorendite nicht per se verunmöglicht. Sie weisen indessen selbst darauf hin, dass der gemäss Art. 269 OR zulässige Mietzins ausschliesslich gestützt auf den Ertrag des einzelnen Mietobjekts, das heisst hier der Wohnung der Berufungskläger, und nicht gestützt auf den Ertrag der gesamten Liegenschaft oder gar mehrerer Liegenschaften zu beurteilen ist (BGE 139 III 209 E. 2.1; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2). Bei unterschiedlichen Wohnungen ist die Aufteilung der Kosten grundsätzlich gemäss den beim Stockwerkeigentum üblichen Aufteilungsschlüsseln vorzunehmen, wobei bei der Festsetzung der jeweiligen Wertquoten mehrere Methoden vertretbar sind (vgl. Urteil BGer 4A_470/2009 vom 18. Februar 2009 E. 2.7). Entscheidend ist, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus den durch den Vermieter getätigten Investitionen erwächst (Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2).

Die Berufungskläger hatten in ihrer Eingabe vor dem Mietgericht vom 18. Februar 2022 noch selbst ausdrücklich festgehalten, dass sich «sämtliche Unterlagen auf den ganzen Gebäudekomplex an der C.________ erstrecken» und eine «isolierte Betrachtung der Liegenschaft C.________ […] daher nicht möglich» ist, zumal den eingereichten Dokumenten «kein Verteilschlüssel abzulesen» ist (act. 23). Zwar hat die Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 12. September 2022 umfangreiche Unterlagen nachgereicht, unter anderem ihre Erfolgsrechnung sowie die Konten­blätter der Liegenschaftsbuchhaltung der Jahre 2015 bis 2019 (act. 32). Es ist indessen festzustellen, dass sich auch diese Unterlagen jeweils auf den gesamten Gebäudekomplex beziehen und weder eine Zuordnung der Aufwendungen hinsichtlich einzelner Mehrfamilienhäuser noch einzelner Mietobjekte erlauben. Das Verhalten der Berufungskläger erweist sich daher als widersprüchlich, wenn sie in ihrer Replik vom 24. Januar 2023 (erstmals) behaupten, die mass­gebliche Nettorendite könne (nun doch) berechnet werden; zumal sie zu Recht nicht vorbringen, dies sei dank der Eingabe der Berufungsbeklagten vom 12. September 2022 möglich.

Vielmehr ist festzuhalten, dass sowohl die Anschaffungskosten (soweit überhaupt bestimmbar) als auch die tatsächlich anfallenden laufenden Liegenschaftskosten (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, werterhaltende Investitionen sowie Kapitalkosten) einzig gesamthaft für alle fünf Mehrfamilienhäuser der Berufungsbeklagten vorliegen. Zur Berechnung der zulässigen Nettorendite müssten sowohl die Anschaffungskosten als auch die laufenden Liegenschaftskosten zunächst in einem ersten Schritt auf die einzelnen Mehrfamilienhäuser und hiernach in einem zweiten Schritt auf die einzelnen Wohnungen aufgeschlüsselt werden, wobei die Berufungsbeklagte keinen entsprechenden Verteilschlüssel eingereicht hat. Es liegen sodann auch keinerlei sachdienliche Informationen zur Beschaffenheit der einzelnen Mehrfamilienhäuser und namentlich zum Ausbau­standard der jeweiligen Wohnungen vor. Es lässt sich daher nicht feststellen, ob die einzelnen Mehrfamilienhäuser zum einen und die darin enthaltenen Wohnungen zum anderen überhaupt vergleichbar sind. Unter diesen Umständen ist es nicht möglich, auf sachgerechte Weise den zulässigen Ertrag des streitigen Mietobjekts zu ermitteln, was unter andrem auch der mangelhaften Mitwirkung der Berufungsbeklagten zuzuschreiben ist (vgl. E. 4.2.2 hiervor).

Nichts anderes ergibt eine genauere Betrachtung der durch die Berufungskläger durchgeführten Berechnung der zulässigen Nettorendite. Diese stellen hierfür zunächst auf die (einzig gestützt auf die jeweiligen Kaufpreise festgelegten) Anschaffungskosten der jeweiligen Mehrfamilienhäuser ab, um dergestalt die Wertquoten Letzterer festzusetzen und die laufenden Liegenschaftskosten anteils­mässig aufzuschlüsseln. Innerhalb des Mehrfamilienhauses C.________ verwenden sie sodann den Verteilschlüssel der Berufungsbeklagten für die Aufteilung der Nebenkosten, und zwar sowohl zur Aufschlüsselung der Anschaffungskosten als auch der laufenden Liegenschaftskosten. Diese Vorgehensweise erweist sich indessen nicht als sachgerecht, zumal keine näheren Informationen über die einzelnen Liegenschaften vorliegen. Denn die Anschaffungskosten einer Liegenschaft korrelieren nicht notwendigerweise mit den diesbezüglichen Unterhaltskosten. Vielmehr ist es denkbar, dass gerade aufgrund hoher Unterhaltskosten ein tieferer Anschaffungs­wert vorliegt oder umgekehrt. Dass die Berechnung der Berufungskläger nicht plausibel ist, zeigt sodann (auch hier) ein Blick auf die bei der Beweiswürdigung heranzuziehenden statistischen Daten (siehe E. 4.2.1 hiervor und E. 4.4.1 hiernach; vgl. Urteil BGer 4A_198/2014 vom 17. Juli 2014 E. 4.4).

4.3. Nach dem Gesagten ist dem Mietgericht im Ergebnis zuzustimmen, dass vorliegend das (absolute) Kriterium der zulässigen Nettorendite nicht zur Anwendung gelangen kann, da der hierfür massgebende Sachverhalt nicht feststellbar ist. Wie diesfalls vorzugehen ist, wird nachfolgend geprüft.

4.3.1. Das Mietgericht hält dazu fest, grundsätzlich hätte es den Anfangsmietzins gestützt auf das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete im Sinne von Art. 269a Bst. a OR sowie Art. 11 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) zu ermitteln. Da nicht genügend taugliche Vergleichsobjekte vorlägen, könne der Anfangsmietzins indessen auch nicht auf diese Weise festgesetzt werden. Das Mietgericht gelangt daher zum Ergebnis, der zulässige Anfangsmietzins sei «mittels der dem Gericht zur Verfügung stehenden Statistiken festzusetzen».

4.3.2. Dem ist jedenfalls im Ergebnis zuzustimmen. Die mangelnde Feststellbarkeit der zulässigen Nettorendite ist vorliegend der Berufungsbeklagten anzulasten, die ihrer diesbezüglichen Mitwirkungspflicht im Beweisverfahren vor dem Mietgericht nicht hinreichend nachgekommen ist (siehe E. 4.2 hiervor). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf in einer solchen Konstellation zur gerichtlichen Bestimmung des Anfangsmietzinses weder auf den durch den Vormieter geschuldeten Mietzins noch das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete zurückgegriffen werden (Urteile BGer 4A_211/2020 vom 25. August 2020 E. 6; 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5.2). Vielmehr ist der Anfangsmietzins gestützt auf alle Umstände des Einzel­falles, namentlich die verfügbaren statistischen Daten sowie die Erfahrung des Gerichts, fest­zusetzen (vgl. BGE 147 III 14 E. 6.1.3; Urteile BGer 4A_211/2020 vom 25. August 2020 E. 6; 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5.1).

4.3.3.Die Rüge der Berufungskläger, das Mietgericht habe die drei durch sie offerierten Vergleichsobjekte zu Unrecht nicht berücksichtigt, zielt somit an der Sache vorbei, da hier von vornherein nicht auf das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete abgestellt werden darf. Im Sinne einer Eventualbegründung kann zudem auf die diesbezüglichen Erwägungen des Mietgerichts verwiesen werden. Denn entgegen den Berufungsklägern hat das Mietgericht nicht die von ihnen eingebrachten Vergleichsobjekte, sondern jene der Berufungsbeklagten als untauglich verworfen. Da die Berufungskläger vor dem Mietgericht jedoch nicht fünf Vergleichsobjekte offeriert hatten, kann das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete auch deshalb nicht zur Anwendung gelangen (vgl. BGE 147 III 14 E. 4.1.2.1).

4.4. Schliesslich rügen die Berufungskläger sinngemäss, selbst wenn auf die verfügbaren statistischen Daten abzustellen wäre, so sei das Mietgericht dabei falsch vorgegangen und habe nicht sämtliche massgebenden Umstände des Einzelfalls berücksichtigt.

4.4.1.Das Mietgericht erwägt, nach Angaben des Bundesamts für Statistik habe im Jahre 2020 eine Zweizimmerwohnung im Kanton Freiburg im Durchschnitt eine Wohnfläche von 56.2 m2 zu einem Nettomietpreis von CHF 1'000.- aufgewiesen. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handle es sich demgegenüber um eine ca. 100 m2 grosse Attikawohnung mit Terrasse, die bezüglich Wohnfläche somit weit über dem Durchschnitt für Zweizimmerwohnungen im Kanton Freiburg liege. Es erscheine deshalb angezeigt, nicht starr auf den durchschnittlichen Nettomietpreis für eine Zweizimmerwohnung im Kanton Fribourg abzustellen, sondern vielmehr auf den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für eine solche Wohnung. Letzterer habe im Jahr 2020 CHF 16.90 (pro Monat) betragen, womit der so errechnete Nettomietpreis für die streitgegenständliche Wohnung bei CHF 1’690.- liege. Der durch die Parteien vereinbarte (für nichtig erklärte) Nettomietpreis von CHF 1’650.- liege somit genau im Durchschnitt, wobei zusätzlich zu berücksichtigen sei, dass Mietpreise für Attikawohnungen für gewöhnlich über dem Durchschnitt liegen würden. Der Anfangsmietzins sei daher auf CHF 1'650.- festzusetzen.

4.4.2.Was die Berufungskläger gegen diese überzeugenden Ausführungen vorbringen, verfängt nicht. Zunächst ist zwar richtig, dass für den Kanton Freiburg keine Statistiken vorliegen, die zwischen den durchschnittlichen Mietpreisen der einzelnen Regionen oder gar Gemeinden unter­scheiden und diesbezüglich relevante Unterschiede bestehen können. Daraus vermögen sie indessen nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, da das Mietgericht mangels besserer Alternativen auf die einzig verfügbaren statistischen Daten und seinen Erfahrungsschatz abzustellen hatte (vgl. Urteile BGer 4A_211/2020 vom 25. August 2020 E. 6; 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5; 4A_198/2014 vom 17. Juli 2014 E. 4.2 und 4.5). Weiter ist darauf hinzuweisen, dass die Mietwohnung der Berufungskläger, soweit aus den Akten ersichtlich, in einem zentral gelegenen Wohnquartier D.________ liegt und die fehlende Berücksichtigung regionaler Unterschiede daher keinesfalls zu Ungunsten der Berufungskläger erfolgt ist. Vielmehr würde dieses Argument – wenn überhaupt – ein Abweichen vom Durchschnittsmietpreis zu Ungunsten der Mieter erlauben.

Offenkundig unzutreffend ist weiter das Argument der Berufungskläger, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter sei ganz allgemein kein taugliches Kriterium (vgl. Urteile BGer 4A_513/2016 vom 18. April 2017 E. 4.2; 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5.2; 4A_198/2014 vom 17. Juli 2014 E. 4.5). Die Berufungskläger verhalten sich zudem widersprüchlich, wenn sie einerseits in diesem Kontext vorbringen, für die Bemessung des Mietzinses sei einzig auf die Anzahl der verfügbaren Zimmer und nicht die Wohnfläche abzustellen, andererseits aber im Rahmen der Berechnung der zulässigen Nettorendite für die Bemessung der Wertquote ihrer Mietwohnung vollumfänglich auf das Kriterium der Wohnfläche abstellen (vgl. E. 4.2.3 hiervor).

Schliesslich bringen die Berufungskläger eine Vielzahl von Umständen vor, welche das Mietgericht zu Unrecht nicht berücksichtigt habe und weshalb ein Abstellen auf den durchschnittlichen Mietpreis (pro Quadratmeter) hier nicht zulässig sei. So könne aufgrund der vorhandenen Dachschrägen nicht die gesamte Mietfläche im vollen Umfang genutzt werden, verfüge das Mietobjekt nur über ein Badezimmer und über bereits ältere Elektrohaushaltsgeräte. Zudem sei das Mietobjekt im Jahr 1995 erstellt und seither nie in grösserem Umfang saniert worden, weshalb ein Vergleich mit neueren Wohnungen ohnehin unzulässig sei. Indessen bringen sie gerade nicht vor, ihre Mietwohnung weise einen unterdurchschnittlichen Standard auf. Vielmehr hatten sie in der Verhandlung vor dem Mietgericht noch ausgesagt, sie hätten sich für das Mietobjekt entschieden, da sie «etwas in einer ruhigen Umgebung» suchten und es handle sich um «eine sehr schöne Wohnung» (act. 50). Dass die Wohnung der Berufungskläger im Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten – neben den genannten Vorteilen der ruhigen Lage und der Terrasse – auch gewisse Nachteile mit sich bringt, spricht daher nicht gegen ein Abstellen auf den durchschnittlichen Mietpreis (pro Quadratmeter). Denn die Berufungskläger verkennen, dass beim Abstellen auf Durchschnittswerte naturgemäss einerseits neuere und besser ausgestattete Referenzobjekte, andererseits aber auch ältere Mietwohnungen und solche mit einem schlechteren Ausbaustandard berücksichtigt werden.

4.4.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Mietgericht zu Recht auf die verfügbaren statistischen Daten abgestellt und gestützt darauf und seine Erfahrung in gerichtlicher Vertragsergänzung den Anfangsmietzins für die Parteien auf CHF 1'650.- festgesetzt hat. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim Mietgericht um ein paritätisch zusammengesetztes Fachgericht handelt (vgl. Art. 57 JG), das über fundierte Kenntnisse in dieser Materie und hinsichtlich der lokalen Gegebenheiten verfügt (vgl. Urteile BGer 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5.2; 4A_198/2014 vom 17. Juli 2014 E. 4.5). In das hier korrekt ausgeübte Ermessen des Mietgerichts ist daher nicht ohne Not einzugreifen und die Berufung erweist sich auch diesbezüglich als unbegründet.

4.5. Die Berufungskläger stellen auch Anträge bezüglich der Festsetzung des Mietzinses für den gedeckten Parkplatz. Indessen setzen sie sich diesbezüglich nicht näher mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinander, sondern kritisieren einzig, das Mietgericht habe die Zulässigkeit des Mietzinses nicht geprüft. Darauf ist mangels hinreichender Begründung nicht näher einzugehen (vgl. E. 2.4 hiervor). Die Rüge erweist sich indessen ohnehin als unbegründet: Das Mietgericht hatte nicht die Zulässigkeit des vereinbarten (nichtigen) Mietzinses zu beurteilen, sondern in gerichtlicher Vertragsergänzung den Anfangsmietzins festzusetzen. Dieser Pflicht ist das Mietgericht nachgekommen, wobei es mangels statistischer Daten zur Festsetzung des Mietzinses für den (gedeckten) Parkplatz auf seine Erfahrung abgestellt hat. Diese Vorgehens­weise erweist sich als zulässig und ist auch im Ergebnis nicht zu beanstanden (vgl. Urteil BGer 4A_517/2014 vom 2. Februar 2015 E. 5).

5.

Schliesslich rügen die Berufungskläger, das Mietgericht habe sie in Verletzung von Art. 106 Abs. 2 ZPO dazu verurteilt, der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 15'700.30 zu bezahlen.

5.1. Nach Art. 106 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt (Abs. 1 Satz 1). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Abs. 2). Massstab der Verteilung bildet auch in diesem Fall grundsätzlich der Umfang des Obsiegens und Unterliegens. Inwieweit eine Partei obsiegt hat oder unterlegen ist, kann jedenfalls dann nicht rechnerisch genau bestimmt werden, wenn einzelne Begehren keinen oder keinen eindeutig bestimmbaren Streitwert aufweisen. In einem gewissen Umfang obliegt es daher dem Gericht, das Mass des Obsiegens oder Unterliegens ermessensweise zu bestimmen. Das Gericht kann bei der Kostenverteilung insbesondere auch das Gewicht der einzelnen Rechts­begehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigen (zum Ganzen: Urteil BGer 5A_357/2022 vom 8. November 2022 E. 7.1.1 mit Hinweisen).

5.2. Das Mietgericht hält diesbezüglich fest, die Berufungskläger seien betragsmässig mit ihren Rechtsbegehren nicht durchgedrungen, weshalb es sich rechtfertige, ihnen die Prozesskosten aufzuerlegen. Daran vermöge auch der Umstand nichts zu ändern, dass die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarungen sowie der Indexklausel festzustellen sei, da sie daraus keine Ansprüche hätten ableiten können. Die Berufungskläger seien daher zu verpflichten, der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten. Für die Bemessung Letzterer stellt das Mietgericht auf die vom Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten eingereichten Kostennote vom 10. November 2023 über 36.26 Stunden ab, die es in vollem Umfang für angemessen erachtet.

5.3. Die Berufungskläger bringen dagegen in erster Linie vor, die Berufungsbeklagte habe durch ihr Verhalten, namentlich ihre mangelhafte Mitwirkung im Beweisverfahren, einen Grossteil der Prozesskosten verursacht und diese entsprechend auch selbst zu tragen. Zwar ist richtig, dass nach Art. 108 ZPO jene Partei unnötige Prozesskosten zu bezahlen hat, die sie verursacht hat. Die Berufungskläger bringen indessen gerade nicht vor, sie seien in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst gewesen und hätten darauf verzichtet, wäre ihnen der begrenzte Umfang der zur Verfügung stehenden Buchhaltungsunterlagen bekannt gewesen. Vielmehr bekräftigen sie im Berufungsverfahren ihren Standpunkt und halten an ihren Rechtsbegehren dessen ungeachtet unverändert fest (vgl. Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 4.2). Im Übrigen wird von den Berufungsklägern nicht hinreichend substanziiert vorgebracht, in welchem Umfang einzelne angeblich unnötige Verfahrenshandlungen der Berufungsbeklagten das Verfahren verteuert hätten und in welchem Umfang die durch das Mietgericht zugesprochene Parteientschädigung daher zu reduzieren wäre. Stattdessen bestreiten sie deren Höhe lediglich gesamthaft, womit keine hinreichende Grundlage für eine abweichende Festlegung der Parteientschädigung besteht (vgl. Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 4.2).

5.4. Nicht gefolgt werden kann den Berufungsklägern sodann, soweit sie eine Verletzung von Art. 106 Abs. 2 ZPO rügen. Entgegen ihrer Ansicht ist für die Frage nach dem Obsiegen einzig auf die Rechtsbegehren abzustellen und ist unerheblich, ob die Berufungsbeklagte mit einzelnen Tatsachenvorbringen oder rechtlichen Argumenten vor dem Mietgericht nicht durchgedrungen ist (vgl. Urteil BGer 4A_457/2022 vom 11. November 2022 E. 3.5 mit Hinweis). Bei der Klage auf gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses handelt es sich um «eine Gestaltungsklage und die damit anbegehrte Umgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien [ist] geldwert und genau bezifferbar» (Urteil BGer 4A_409/2020 vom 19. September 2023 E. 5.3). Die Berufungs­klägerin ist mit dieser geldwerten Gestaltungsklage vollumfänglich unterlegen, wurde der Anfangs­mietzins doch in der Höhe des bisherigen (für nichtig erklärten) Mietzinses festgesetzt. Soweit zusätzlich die Nichtigkeit der vereinbarten Indexierungsklausel festgestellt wurde, handelt es sich sodann bloss um einen untergeordneten Nebenpunkt, dem im Verfahren kaum Bedeutung zukam. Angesichts dieser Umstände ist nicht zu beanstanden, wenn das Mietgericht in Anwendung von Art. 106 ZPO und in pflichtgemässer Ausübung seines Ermessens die Berufungskläger mit Blick auf die Kostenregelung als vollumfänglich unterliegend betrachtet und ihnen daher die Prozesskosten ungeteilt auferlegt (vgl. Urteil BGer 5A_783/2022 vom 25. Januar 2023 E. 3.3).

6.

6.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend wird die Berufung abgewiesen. Es rechtfertigt sich daher, die Prozesskosten den Berufungsklägern aufzuerlegen.

6.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie hier – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO).

6.3. Festzusetzen ist die von den Berufungsklägern der Berufungsbeklagten geschuldete Parteientschädigung für das Berufungsverfahren (Art. 95 Abs. 3 ZPO). Da der Streitwert mehr als CHF 30'000.- beträgt, ist die Kostenliste des Parteianwalts detailliert festzusetzen (Art. 65 und 64 Abs. 1 Bst. b und f e contrario des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]).

Bei detaillierter Festsetzung berücksichtigt die Behörde insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Das als Parteientschädigung geschuldete Honorar wird aufgrund eines Stundentarifs von CHF 250.- festgesetzt (Art. 65 JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.- (Art. 67 Abs. 1 JR). Gemäss Art. 68 JR werden die für die Führung des Prozesses notwendigen Auslagen zum Selbstkostenpreis verrechnet, vorbehältlich der Kosten für Kopien, Portos und Telefonate, welche pauschal auf 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgelegt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Gemäss Art. 66 Abs. 2 JR werden bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten die gemäss Art. 65 JR festgesetzten Honorare nach einer Abstufung um höchstens 350 % erhöht.

6.4. Rechtsanwalt Michael Lauper macht in seiner Kostennote vom 5. Dezember 2025 einen Zeitaufwand von 12.26 Stunden für das Berufungsverfahren geltend. Dies ist nicht zu beanstanden und entspricht auch dem von der Gegenanwältin geltend gemachten Aufwand. Es wird zudem eine Streitwerterhöhung von 52.67% verlangt, was bei einem Streitwert von CHF153’120.- ebenfalls nicht zu beanstanden ist, ebenso wenig wie die Auslagen von 5% auf der Grundentschädigung, ausmachend CHF 153.25, und die Mehrwertsteuer von 8.1%, ausmachend CHF 391.44. Mithin wird die der Berufungsgegnerin geschuldete Parteientschädigung auf CHF 5'224.02, inkl. MwSt. von CHF 391.44, festgesetzt.

Der Hof erkennt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

Das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 26. April 2024 wird bestätigt.

2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3. Die von A.________ der B.________ solidarisch zu leistende Parteientschädigung für das Berufungsverfahren wird auf CHF 5'224.02, inkl. 8.1% MwSt. von CHF 391.44, festgesetzt.

4. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 9. Januar 2026/psc

Die Präsidentin

Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin