102 2022 52 - Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

102 2022 52

Urteil vom 28. November 2023 II. Zivilappellationshof

Besetzung

Präsidentin: Dina Beti Richter: Markus Ducret Ersatzrichter: Daniel Schneuwly Gerichtsschreiberin- Berichterstatterin: Silvia Gerber

Parteien

A.________, Kläger ** und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber gegen B.________, Beklagte ** und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Allemann C.________ SA, ** Beklagte und ** Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper

Gegenstand

Miete (Anfangsmietzins, Nebenkosten) Berufung vom 28. März 2022 gegen den Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 31. Januar 2022

Sachverhalt

A. A.________ schloss am 13. September 2007 einen Mietvertrag über eine 4.5 Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ ab mit einem Nettomietzins von CHF 1'300.- und einem Akonto für die Heiz- und Nebenkosten gemäss Ziff. 2 und 3 der Vertragsbestimmungen von CHF 215.- pro Monat (act. 2/4). Ab dem 1. April 2010 wurde das Mietverhältnis auf F.________ erweitert (act. 11/2). Nachdem der Mietzins mit Formular vom 4. Februar 2009 auf CHF 1'306.- erhöht wurde (act. 2/5), wurde dieser mit Formular vom 18. April 2018 per 1. August 2018 auf CHF 1'186.- gesenkt (act. 2/7); das Heiz- und Nebenkostenakonto blieb jeweils unverändert (act. 2/5, 2/7).

Ab dem 1. Oktober 2013 mieteten A.________ und F.________ zudem den Einstellhallenplatz Nr. 27 zum Mietzins von CHF 90.- pro Monat (act. 2/9).

B. Im Mai 2018 rief A.________ die Schlichtungskommission des Sense- und Seebezirks an; der Schlichtungsversuch scheiterte und ihm wurde am 27. August 2018 die Klagebewilligung ausgestellt (act. 2/3).

Mit Klage vom 24. September 2018 gelangte A.________ an das Mietgericht des Sense- und Seebezirks. Er beantragte, der monatliche Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ sei gerichtlich auf weniger als CHF 1'116.50 festzulegen (Ziff. 1), der monatliche Nettomietzins für die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 sei gerichtlich auf weniger als CHF 84.80 festzulegen (Ziff. 2), die B.________ sei zu verurteilen, A.________ die zwischen dem 1. Juni 2008 und 30. November 2009 zuviel bezahlten Mietzinse für die Wohnung und den Einstellhallenplatz Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 3), die C.________ S.A. sei zu verurteilen, A.________ die zwischen dem 1. Dezember 2009 und 30. April 2018 zuviel bezahlten Mietzinse für die Wohnung und die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 4), die G.________ GmbH sei zu verurteilen, A.________ die seit dem 1. Mai 2018 zuviel bezahlten Mietzinse für die Wohnung und die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 5), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ sei ab dem 1. August 2018 um 14.51% zu reduzieren (Ziff. 6), der Nettomietzins für den Einstellhallenplatz Nr. 27 sei ab dem 1. August 2018 um 5.77% zu reduzieren (Ziff. 7), die B.________ sei zu verpflichten, A.________ den Betrag von CHF 1'339.65 für zuviel bezahlte Heiz-, Warm- und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung 2008/09 zurückzuerstatten (Ziff. 8), die C.________ S.A. sei zu verurteilen, A.________ den Betrag von CHF 14'560.95 für zuviel bezahlte Heiz-, Warm- und Nebenkosten zurückzuerstatten (Ziff. 9), die G.________ GmbH sei zu verpflichten, den Grillplatz auf dem Grundstück Nr. 1470 und den Spielplatz auf dem Grundstück Nr. 689 innert 30 Tagen instand zu stellen (Ziff. 10), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ sei ab dem 1. Mai 2018 bis zur Behebung der Mängel gemäss Ziff. 10 um 10% zu reduzieren (Ziff. 11), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ sei infolge Verlust der Besucherparkplätze auf dem Grundstück Nr. 1471 ab dem 1. Mai 2018 um 5% zu reduzieren (Ziff. 12) und die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu verpflichten, A.________ für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'783.40 zu bezahlen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 1).

Die B.________ beantragte in ihrer Klageantwort vom 14. Dezember 2018, die Klage sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (act. 10).

Die C.________ S.A. und die G.________ GmbH beantragten in ihrer Klageantwort vom 9. Januar 2019 ebenfalls die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei (act. 13).

An der Sitzung des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 29. August 2019 nahmen der Rechtsvertreter von A.________, welcher seinerseits nicht erschien, sowie die jeweiligen Vertreter und Rechtsvertreter der B.________, der C.________ S.A. und der G.________ GmbH teil. Der Rechtsvertreter von A.________ änderte seine Rechtsbegehren, legte weitere Unterlagen ins Recht und stellte Beweisanträge (act. 20).

Es erfolgten verschiedene Stellungnahme der Parteien, u.a. eine Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 (act. 29).

C. Mit Teilentscheid vom 17. Dezember 2019 stellte das Mietgericht des Sense- und Seebezirks (nachfolgend: das Mietgericht) die Säumnis des Klägers an der Sitzung vom 29. August 2019 fest und wies den Antrag der Beklagten, die an der Sitzung vom Anwalt des Klägers gemachten Vorbringen und eingereichten Beweismittel aus dem Recht zu weisen, ab. Demgegenüber wies es die Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 aus dem Recht, soweit sie sich zu mehr als zur Frage der Säumnis des Klägers am 29. August 2019 äussert. Weiter wies das Mietgericht die Klage mangels Aktivlegitimation des Klägers ab, soweit sie Ansprüche ab dem 1. April 2010 betrifft und trat auf die Klage nicht ein, soweit sie sich gegen die G.________ GmbH richtet. Im Übrigen trat das Mietgericht auf die Klage ein. Es behielt den Entscheid über die Prozesskosten vor, soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und den beklagten B.________ und C.________ S.A. betroffen ist. Soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und der G.________ GmbH betroffen ist, auferlegte das Mietgericht die Prozesskosten vollumfänglich dem Kläger, welcher der G.________ GmbH eine Parteientschädigung von CHF 2'399.65 zu bezahlen hat. Schliesslich wurde festgehalten, dass allfällige Gerichtskosten im Endentscheid festgesetzt werden.

D. A.________ (nachfolgend: der Berufungskläger) reichte am 4. Februar 2020 Berufung gegen diesen Teilentscheid ein. Die B.________ beantragte in ihrer Berufungsantwort vom 13. März 2020 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Berufung und die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids vom 17. Dezember 2019. Auch die C.________ S.A. und die G.________ GmbH reichten am 13. März 2020 ihre Berufungsantwort ein. Sie beantragen ebenfalls die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, und die Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils vom 17. Dezember 2019, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Berufungsklägers.

Mit Entscheid vom 8. Juli 2020 änderte der II. Zivilappellationshof des Kantonsgerichts in teilweiser Gutheissung der Berufung Ziff. 1 des Entscheids vom 17. Dezember 2019 dahingehend ab, dass die Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 vollumfänglich berücksichtigt werde. Die Prozesskosten wurden zu drei Vierteln dem Berufungskläger und zu einem Viertel solidarisch der C.________ S.A. und der G.________ GmbH auferlegt. Gerichtskosten wurden keine erhoben und nach Verrechnung der gegenseitig zu bezahlenden Parteientschädigungen schuldete der Berufungskläger der C.________ S.A. und der G.________ GmbH CHF 565.40 (act. 43; Entscheid KG FR 102 2020 27 vom 8. Juli 2020). Die G.________ GmbH schied damit als beklagte Partei für das weitere Verfahren aus.

E. Am 4. November 2020 wiederholte der Berufungskläger seine an der Verhandlung vom 29. August 2019 gestellten Beweisanträge und beantragte ohne Parteiverhandlung einen diesbezüglichen Entscheid (act. 44). Die Präsidentin des Mietgerichts wies den die G.________ GmbH betreffenden Beweisantrag am 6. November 2020 ab (act. 45), woraufhin der Berufungskläger am 9. November 2020 erneut darum ersuchte, die Beweisanträge entgegenzunehmen und vom Mietgericht entscheiden zu lassen (act. 46). Das Mietgericht hat die Beweisanträge schliesslich am 29. März 2021 abgewiesen (act. 58).

F. Die vertagte Verhandlung vom 29. August 2019 vor dem Mietgericht wurde am 30. September 2021 wieder aufgenommen, wobei die Parteien anwesend bzw. vertreten und von ihren Rechtsvertretern begleitet wurden. Der Berufungskläger bestätigte die Klage mit den durch den Teilentscheid vom 17. Dezember 2019 bzw. dem Entscheid vom 8. Juli 2020 eingetretenen Änderungen und änderte zudem Ziff. 9 der Rechtsbegehren dahingehend ab, dass für die Zeit vom 1. Dezember 2009 bis 31. März 2010 noch CHF 884.20 zurückzuerstatten seien. Die Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten bestätigten bzw. präzisierten ihre Rechtsbegehren, reichten Unterlagen ins Recht und bestätigten die gestellten Beweisanträge, welche im Anschluss abgewiesen wurden (act. 61).

Mit Entscheid vom 31. Januar 2022 setzte das Mietgericht den Anfangsnettomietzins für die von A.________ damals bewohnte 4.5-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss an der D.________ in E.________ auf CHF 1'300.- fest und wies die Klage im Übrigen ab, soweit darauf einzutreten sei. Es wurden keine Gerichtskosten erhoben und A.________ verpflichtet, den beiden Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen (act. 64 und 69).

G. A.________ reichte am 28. März 2022 Berufung gegen diesen Entscheid ein. Er beantragt in Gutheissung der Berufung die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Der monatliche Nettomietzins für die 4.5-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ sei gerichtlich auf «weniger als CHF 1'116.50 festzulegen» (Ziff. 2). Die B.________ sei zu verurteilen, ihm die zwischen dem 1. Juni 2008 und dem 30. November 2009 zu viel bezahlten Mietzinse gemäss Ziff. 2 hiervor für die Wohnung zurückzuerstatten (Ziff. 3); die C.________ S.A. sei zu verurteilen, ihm die zwischen dem 1. Dezember 2009 und dem 31. März 2010 zu viel bezahlten Mietzinse gemäss Ziff. 2 hiervor für die Wohnung zurückzuerstatten (Ziff. 4). Weiter sei die B.________ zu verpflichten, ihm den Betrag von CHF 1'339.65 für zu viel bezahlte Heiz-Warmwasser und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung 08/09 zurückzuerstatten (Ziff. 5) und die C.________ S.A. den Betrag von CHF 884.20 für zu viel bezahlte Heiz-Warmwasser und Nebenkosten für die Zeit vom 1. Dezember 2009 bis 31. März 2010 (Ziff. 6). Die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu verpflichten, ihm für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'783.40 zu bezahlen (Ziff. 7) und die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien ebenfalls diesen aufzuerlegen (Ziff. 8). Subsidiär beantragt A.________ die Rückweisung der Angelegenheit zur Abklärung des Sachverhalts und neuem Entscheid an die Vorinstanz (Ziff. 9). Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

1.

1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO).

Bei einer Mietzinsanpassung entspricht der Streitwert der jährlichen Differenz zwischen altem und neuem Mietzins, multipliziert mit zwanzig, sofern der Vertrag auf unbestimmte Dauer lautet (Art. 92 Abs. 2 ZPO). Bei objektiver – Geltendmachung mehrerer Ansprüche durch eine Klage, sei es kumulativ oder eventualiter durch Stellung von Haupt- und Eventualbegehren – und subjektiver Klagehäufung (Art. 71 Abs. 1 ZPO) werden die Rechtsbegehren zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 ZPO).

Im vorliegenden Fall ersuchte der Kläger in erster Instanz um Festsetzung des Anfangsmietzinses, um Rückerstattung der zu viel bezahlten Mietzinse, um Herabsetzung des Nettomietzinses, um Rückerstattung der zu viel bezahlten Heiz-Warmwasser- und Nebenkosten sowie Bezahlung einer Parteientschädigung für das Schlichtungsverfahren. Die Vorinstanz hat zwar Ausführungen zum Streitwert gemacht, diesen aber nicht genau festgesetzt. Aus den Ausführungen und der Rechtsmittelbelehrung geht jedoch hervor, dass sie von einem CHF 10'000.- übersteigenden Streitwert ausgeht.

1.2. Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

1.3. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Fällt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen am Gerichtsort vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag, so endet sie am nächsten Werktag (Art. 142 Abs. 3 ZPO; Art. 121 Abs. 1 JG).

Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter des Berufungsklägers am 24. Februar 2022 zugestellt, so dass die am 28. März 2022 eingereichte Berufung fristgerecht erfolgte.

1.4. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 m.H.).

1.5. Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

Die Berufungsbeklagten machen geltend, dass es sich beim Vorbringen des Berufungsklägers in der Berufungsschrift, wonach das wirkliche Alter der Liegenschaft unbekannt und die Liegenschaft wohl zu Beginn der 1990er Jahre gebaut worden sei, um ein unzulässiges (und im Übrigen bestrittenes und unbelegtes) Novum handle, weshalb dieses in Anwendung von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen und aus dem Recht zu weisen sei.

Die Frage, ob es sich beim Vorbringen des ungefähren Baujahrs der Liegenschaft um eine neue und damit allenfalls verspätet vorgebrachte Tatsache handelt, kann vorliegend offengelassen werden, da auf die entsprechende Rüge ohnehin nicht einzutreten ist, wie nachstehend dargelegt wird (vgl. Ziff. 2).

1.6. Nach Art. 316 Abs. 1 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung und entscheidet aufgrund der Akten.

1.7. Bei der im vorliegenden Verfahren strittigen Forderung (Festsetzung des Anfangsmietzinses, Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinse, Rückerstattung der zu viel bezahlten Heiz-Warmwasser- und Nebenkosten) ist auch der Streitwert von CHF 15'000.- für die Beschwerde ans Bundesgericht erreicht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und Abs. 4 und Art. 74 Abs. 1 Bst. a BGG).

2.

Strittig ist zunächst der Anfangsmietzins.

2.1. Rechtsbegehren müssen beziffert werden, ansonsten ergeht ein Nichteintreten. Nach Art. 85 ZPO kann die klagende Partei nur dann eine unbezifferte Forderungsklage erheben, wenn es ihr unmöglich oder unzumutbar ist, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt (Abs. 1). Die Forderung ist zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die beklagte Partei dazu in der Lage ist (Abs. 2 Satz 1).

Das Bundesgericht hält in seinem Urteil 4A_409/2022 vom 19. September 2023 fest, dass die Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses eine Gestaltungsklage und die damit anbegehrte Umgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien geldwert und genau bezifferbar ist. Daher kann verlangt werden, dass die bezifferbaren Komponenten auch tatsächlich beziffert werden. Es kann offenbleiben, ob die Voraussetzungen für eine unbezifferte Klage bei Einreichung der Widerklage erfüllt waren oder ob die betroffenen Beschwerdeführer bereits damals gestützt auf Vergleichsmieten eine Bezifferung hätten vornehmen können. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, hätten sie zumindest darlegen müssen, weshalb es ihnen unmöglich oder unzumutbar gewesen sei, ihre Forderung bereits in der Widerklage zu beziffern. Selbst wenn darüber hinweggesehen würde, hätte die Bezifferung spätestens nach dem Beweisverfahren nachgeholt werden müssen (E. 5.2).

Vorliegend wurden die Rechtsbegehren im erstinstanzlichen Verfahren und in der Berufung mit «weniger als CHF 1'116.50» beziffert, was im Lichte der vorerwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls nicht genügend ist (Urteil BGer 4A_409/2022 vom 19. September 2023 E. 5.2; Urteile KG FR 102 2021 181 E. 2.1-2.3, 102 2019 262 E. 3.3; je m.H.). Der Berufungskläger macht zwar geltend, das Mietgericht habe die Edition der Unterlagen zur Erstellung einer Nettorenditeberechnung nicht eingeholt, weshalb sich der Streitwert der vorliegenden Angelegenheit bis heute nicht genau bestimmen lasse und dementsprechend dieser Teil des Verfahrens als unbezifferte Forderungsklage verbleibe. Diese Ausführungen vermögen es nicht zu rechtfertigen, dass auch nach Abschluss des Beweisverfahrens keine genaue Bezifferung vorgenommen wurde.

2.2. Die Bezifferung der Klagen auf Zahlung einer Geldsumme zählt zu den Prozessvoraussetzungen (BGE 142 III 102 E. 3). Daraus folgt, dass die Bezifferung zwingend im verfahrenseinleitenden Schriftstück, also der Klageschrift (Art. 220 ZPO), enthalten sein muss, wie sich dies aus Art. 221 Abs. 1 Bst. b in Verbindung mit Art. 84 Abs. 2 ZPO denn auch ergibt (Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.2).

Vorliegend ist festzustellen, dass weder in den Rechtsschriften noch im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens eine genaue Bezifferung des Rechtsbegehren erfolgte. Die Vorinstanz hätte somit auf die Klage in diesem Punkt nicht eintreten dürfen. Der angefochtene Entscheid ist daher in diesem Punkt von Amtes wegen zu ändern (vgl. Urteil KG FR 102 2021 181 vom 16. August 2022 E. 2.3).

Auf die Berufung ist mangels genügender Bezifferung des Rechtsbegehrens bezüglich der Festsetzung des Anfangsmietzinses ebenfalls nicht einzutreten.

3.

Strittig ist zudem die Rückerstattung von Nebenkosten.

3.1. Diesbezüglich macht der Berufungskläger geltend, das Mietgericht habe den Sachverhalt falsch festgestellt und Art. 257a Abs. 2 OR verletzt, indem es den Verweis auf eine konkrete Ziffer in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag für die konkrete Vereinbarung von Nebenkosten als genügend erachtet habe.

3.2. Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4 m.H.). Die besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz genügt nicht. Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die Mieter geschlossen werden (Urteil BGer 4A_149/2019 vom 9. September 2019 E. 2.1 m.H.). Wenn der Mietvertrag eine Nebenkostenliste enthält, ist es unerheblich, wenn einige der Nebenkostenpositionen nicht auf die Liegenschaft zutreffen. Für die Mieter ist es dennoch klar, welche Nebenkosten ihnen in Rechnung gestellt werden (Urteil BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022 E. 4.1.1 m.H.).

3.3. Vorliegend wurde im Mietvertrag (act. 2/4) unter dem Titel «Mietzins und Nebenkosten» eine «Nettomiete» sowie ein «Akonto Heiz-/Nebenkosten gem. Ziff. 2 + 3 der Vertragsbestimmungen» vereinbart. Weiter befindet sich oberhalb der Unterschriften der Vertragsparteien ein Passus zu den Vertragsbestandteilen, wonach die allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bilden und die Parteien mit ihren Unterschriften bestätigen, dass sie ein Exemplar davon erhalten haben und sich mit dessen Inhalt einverstanden erklären. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu den Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR genügen diese Ausführungen nicht, auch wenn aufgrund einer objektiven Vertragsauslegung davon auszugehen ist, dass das Prinzip der Nettomiete und Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten klar ersichtlich ist und die konkretisierenden Vertragsbestimmungen genau bezeichnet und von den Parteien als integrierenden Bestandteil des Vertrages unterzeichnet worden sind. Anlässlich der Sitzung des Mietgerichts am 30. September 2021 führte der Berufungskläger nun aber folgendes aus: «Wahrscheinlich habe ich den Mietvertrag durchgelesen. Ich denke nicht, dass ich die AGB durchgelesen habe, weil ich das eigentlich nie mache. Ich habe aber beides unterschrieben. Für mich sind Nebenkosten eine Variable, weil es jedes Jahr eine Abrechnung gibt, wonach man etwas zurückerhält oder bezahlen muss. Es sind nur Akontozahlungen. Ich habe mir vorgestellt, dass darunter Hauswartskosten und ein Anteil Betriebskosten (Warmwasser, Heizkosten) fallen. Für mich ist das normal, dass man sich irgendwie an den Betriebskosten beteiligen muss. Wieviel das am Schluss ist, weiss man nicht, aber man geht davon aus, dass es korrekt abgerechnet wird.» (Protokoll S. 3). Unter diesen Umständen muss davon ausgegangen werden, dass sich der Berufungskläger seiner Pflicht, sich an den zum Nettomietzins hinzukommenden Nebenkosten zu beteiligen, durchaus bewusst war und sich auch etwas darunter vorgestellt hat. Es wurden beide Dokumente unterzeichnet, auch wenn er denkt, die AGB nicht durchgelesen zu haben. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Unterzeichnung dieser beiden Dokumente im Wissen darum, dass Nebenkosten geschuldet sind, für die Annahme einer besonderen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR genügt.

Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.

4.

4.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend wird die Berufung abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. Es rechtfertigt sich daher, die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen.

4.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO).

4.3. Gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. f des Justizreglements vom 30. November 2010 (JR; SGF 130.11) wird die Parteientschädigung vorliegend global festgesetzt. Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung angemessen berücksichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbetrag der Parteientschädigung bei CHF 6'000.- (Art. 64 Abs. 1 Bst. f und Abs. 2 JR).

Im Berufungsverfahren hatten die Rechtsanwälte Allemann und Lauper die Berufungsschrift (7 Seiten) und den erstinstanzlichen Entscheid (22 Seiten) zu prüfen, sich mit ihren Klientinnen zu besprechen und alsdann in ihrer Berufungsantwort (11 bzw. 9 Seiten) Stellung zu beziehen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich noch schwierig. Es rechtfertigt sich daher, die Globalentschädigungen für das Berufungsverfahren auf je CHF 5’000.- (inkl. 7.7% MwSt. von CHF 357.50) festzusetzen.

Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 31. Januar 2022 wird in Ziff. 1 von Amtes wegen wie folgt geändert:

1. Auf die Rechtsbegehren betreffend den Anfangsmietzins wird nicht eingetreten.

II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

III. Die von A.________ an die B.________ sowie die C.________ S.A. zu leistenden Parteientschädigungen für das Berufungsverfahren werden auf je CHF 5'357.50, inkl. 7.7% MwSt. von CHF 357.50, festgesetzt.

IV. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 28. November 2023/mdu

Die Präsidentin:

Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin: