102 2022 128
Urteil vom 23. Januar 2023 II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin: Dina Beti Richter: Markus Ducret Ersatzrichter: Kurt Schwab Gerichtsschreiber: Samuel Gerber
Parteien
**A.________, Beklagte ** und Berufungsklägerin, und B.________, Beklagter und ** Berufungskläger,**beide vertreten durch Rechtsanwalt Andrej Sollberger gegen **C.________, Kläger ** und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli
Gegenstand
Miete; Forderungsklage Berufung vom 11. Juli 2022 gegen das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 1. Juni 2022
Sachverhalt
A. A.________ und B.________waren seit dem 1. April 2018 Mieter einer Wohnung im Haus am D.________ in E.________. Vermieter dieser Wohnung war C.________. Die Kündigungsfrist betrug drei Monate. Mit amtlichem Formular vom 16. Oktober 2019 kündigte C.________ das Mietverhältnis per 31. Januar 2020. Gegen diese Kündigung wehrten sich A.________ und B.________ mittels Einschreiben vom 17. Oktober 2019, eine formelle Anfechtung unterblieb aber. Das Mietverhältnis wurde in der Folge jedoch fortgeführt und von A.________ und B.________mit Schreiben vom 30. November 2020 auf den 1. Februar 2021 gekündigt. C.________ machte nach Erhalt der Kündigung A.________ und B.________ darauf aufmerksam, dass der gewählte Kündigungstermin aufgrund der Tatsache, dass er das Kündigungsschreiben erst im Dezember 2020 erhalten habe und die Kündigungsfrist drei Monate betragen würde, nicht zulässig sei. Er komme ihnen jedoch entgegen und akzeptiere eine Kündigung per 28. Februar 2021.
Infolge der Umzugs von A.________ und B.________ wurde der 1. Februar 2021 für die Wohnungsrückgabe vereinbart. Am 1. Februar 2021 wollte C.________ die Wohnungsrückgabe jedoch aufgrund eines Todesfalls im Umfeld seiner Mitarbeiterin verschieben. Er kam an diesem Tag am späteren Nachmittag in der Wohnung vorbei. Der Ablauf der Geschehnisse anlässlich dieses Zusammentreffens wird von den Parteien unterschiedlich wiedergegeben und ist Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Aktenkundig ist jedoch, dass ein entsprechendes Wohnungsrückgabeprotokoll am 13. Februar 2021 erstellt wurde. Am 15. Februar 2021 machte dann C.________ gegenüber A.________ und B.________mehrere Mängel geltend, woraufhin letztere entgegneten, dass die Wohnung bereits am 1. Februar 2021 abgegeben worden sei und sie für die Mängel daher nicht einzustehen hätten.
Aufgrund der Differenzen bezüglich der Wohnungsrückgabe wurden sich die Parteien in der Folge auch nicht darüber einig, bis wann entsprechende Mietzinsen geschuldet sind.
B. Mit Gesuch vom 12. Mai 2021 gelangte C.________ an die Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 11. Oktober 2021 kam es zwischen den Parteien zu keiner Einigung, woraufhin dem Vermieter die Klagebewilligung erteilt wurde.
C. Mit Eingabe vom 5. November 2021 erhob C.________ Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks. Er beantragte, A.________ und B.________ seien zu verpflichten, den Mietzins für die Monate Januar und Februar 2021 in Höhe von CHF 3'400.- sowie die durch Behebung diverser Mängel an der Mietsache entstandenen Rechnungen in der Höhe von CHF 6’760.60 zu bezahlen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. A.________ und B.________schlossen in ihrer Klageantwort auf kostenfällige Abweisung der Klage.
Das Mietgericht verhandelte die Angelegenheit am 2. März 2022, befragte die Parteien und schloss die Beweisabnahme. Auf mündliche Schlussvorträge wurde verzichtet, stattdessen wurde den Rechtsvertretern der Parteien eine Frist gesetzt, um diese schriftlich einzureichen. Mit Entscheid vom 1. Juni 2022 hiess das Mietgericht die Klage teilweise gut und verpflichtete A.________ und B.________ C.________ den Betrag von CHF 5'218.70 nebst Zins zu 5 % seit dem 22. April 2021 zu bezahlen. Es stellte einleitend fest, dass der Parteivortrag des Rechtsvertreters von A.________ und B.________ verspätet eingegangen sei, weshalb er keine Berücksichtigung finden würde. Das Mietgericht sah es weiter als erstellt an, dass das Mietverhältnis auf den 28. Februar 2021 beendet wurde und daher der Mietzins der Monate Januar und Februar 2021 geschuldet sei. Auch die Mängelrüge sei rechtzeitig erfolgt, jedoch müssten die Mieter nicht für alle aufgeführten Mängel aufkommen, sondern nur anteilsmässig in Höhe von CHF 1'818.70, womit sich zusammen mit den geschuldeten Mietzinsen ein Gesamtbetrag von CHF 5'218.70 ergebe.
D. Am 11. Juli 2022 reichten A.________ und B.________(nachfolgend: die Berufungskläger) Berufung gegen den Entscheid des Mietgerichtes des Sense- und Seebezirks ein. Sie beantragen, dass die Berufung gutzuheissen und die Klage von C.________ abzuweisen sei, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. C.________ (nachfolgend: der Berufungsbeklagte) schloss in seiner Berufungsantwort vom 5. August 2022 auf kostenfällige Abweisung der Berufung.
Erwägungen
1.
1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (Reetz/Theiler, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 208 N. 39 f.).
Die Vorinstanz setzte den Streitwert auf CHF 10‘160.60 fest. Streitgegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens bildeten die Mietzinsen für die Monate Januar und Februar 2021 (CHF 3'400.-), die Einhaltung der Frist für die Mängelrügen und die Kosten für die Behebung der Mängel an der Mietsache (CHF 6’760.60.). Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Der Streitwert beziffert sich somit angesichts der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren auf CHF 10‘160.60 (3’400+6’760.60).
Der Streitwert für die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht ist nicht erreicht (Art. 51 Abs. 1 lit. a und 74 Abs. 1 lit. a BGG), weshalb nur die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegen den vorliegenden Entscheid zur Verfügung steht.
1.2. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde den Berufungsklägern am 9. Juni 2022 zugestellt, so dass die am Montag, 11. Juli 2022 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.
1.3. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).
1.4. Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung.
2.
2.1. Die Berufungskläger bringen zunächst vor, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör verletzt, indem sie den rechtzeitig eingereichten Schlussvortrag ihres Rechtsvertreters nicht berücksichtigt habe. Die Vorinstanz habe unzutreffend festgehalten, dass sie den Rechtsvertretern eine Frist bis am 4. April 2022 gesetzt habe, um die Schlussvorträge einzureichen, der Schlussvortrag ihres Rechtsvertreters aber nicht berücksichtigt werden könne, da er erst am 5. April 2022 eingereicht worden sei. Die Berufungskläger bringen dagegen vor, dass der Schlussvortrag ihres Rechtsvertreters zwar falsch datiert worden sei, aber trotzdem am 4. April 2022 der Post übergeben worden und am nächsten Tag bei der Vorinstanz eingetroffen sei. Sie legen dafür entsprechende Beweismittel ins Recht und beantragen eine Heilung dieser Rechtsverletzung durch den II. Zivilappellationshof.
2.2. Gemäss der Vorinstanz gelangte der Schlussvortrag am 5. April 2022 nicht auf dem postalischen Weg zu ihr. Ein entsprechender Eintrag für das Datum der Postaufgabe im Empfangsstempel der Vorinstanz fehlt.
2.3. Nach Art. 8 ZGB hat, wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, jene Partei das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, die aus ihr Rechte ableitet. Diese Vorschrift wird als Grundregel der Beweislastverteilung im Privatrecht betrachtet. Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise (Art. 157 ZPO).
2.4. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz bestehen Hinweise, dass der Schlussvortrag rechtzeitig der Post übergeben wurde. Den Berufungsbeilagen (BB) 3.1., 3.2.und 3.3. lässt sich entnehmen, dass die Sendung mit der Endnummer 632 an 4. April 2022 um 18:00 Uhr der Post übergeben wurde. Dabei wurde ein Schriftstück mit der internen Referenznummer 0132-0021 (BB 3.4), welche mit der Referenznummer auf dem schriftlichen Schlussvortag übereinstimmt (BB 3.5.), versandt. Aufgrund der Tatsache, dass dem Schlussvortrag keine neuen Argumente zu entnehmen sind und die Argumente der Berufungskläger hinlänglich bekannt waren und von der Vorinstanz auch ausführlich abgehandelt wurden, kann die Frage vorliegend offengelassen werden.
3.
3.1. Die Berufungskläger bringen vor, die Parteien hätten infolge der Kündigung durch den Berufungsbeklagten am 30. November 2019 eine aussergerichtliche Erstreckungsvereinbarung mit einer Kündigungsfrist von einem Monat geschlossen. Die Feststellung der Vorinstanz, dass der erste Mietvertrag per 31. Januar 2020 beendet wurde und danach ein neuer Vertrag unter den gleichen Bedingungen, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist, abgeschlossen worden sei, treffe nicht zu. Der Mietzins für den Monat Februar 2021 sei demnach nicht geschuldet.
Der Berufungsbeklagte verweist in seiner Berufungsantwort auf die zutreffenden Feststellungen und Begründung der Vorinstanz.
3.2. Für die mündlich geschlossene aussergerichtliche Erstreckungsvereinbarung sind die Berufungskläger beweispflichtig (Art. 8 ZGB).
3.3. Die Berufungskläger stützen sich bei ihrer Argumentation darauf, dass die Parteien nie einen neuen Vertrag geschlossen hätten und es unlogisch wäre, eine Wohnung am 1. Februar 2021 abzugeben, den Mietzins für den Monat Februar 2021 aber dennoch zu bezahlen.
Diese Ausführungen vermögen den Nachweis für eine aussergerichtliche Erstreckungsvereinbarung nicht zu erbringen. Weder aus den Aussagen der Parteien, noch aus deren Verhalten ergibt sich, dass diese eine solche Vereinbarung geschlossen haben. Beide Parteien waren sich bewusst, dass das Mietverhältnis weiterbestehen sollte. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass weder bei der ersten Kündigung noch danach je von einer Erstreckung der Miete die Rede war. Ein Mietvertrag bedarf nach dem Gesetzeswortlaut keiner besonderen Form. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass die Parteien nach der Kündigung ein neues Vertragsverhältnis mit den gleichen Bedingungen wie beim vorstehenden Vertrag begründeten.
Als die Berufungskläger den neuen Vertrag kündigten, wies sie der Berufungsbeklagte umgehend darauf hin, dass eine dreimonatige Kündigungsfrist gelte. Er stellte klar, dass ihm die Kündigung erst im Dezember 2020 zugestellt wurde, so dass das Mietverhältnis erst Ende März 2021 enden würde, er aber mit einer Beendigung am 28. Februar 2021 einverstanden sei. Gegen dieses Schreiben wendeten die Berufungskläger damals nichts ein, was vorliegend auch nicht bestritten ist. Allfällige mündliche Anpassungen an diese Übereinkunft lassen sich mangels Konsens nicht finden. Es ist demnach festzustellen, dass das Mietverhältnis am 28. Februar 2021 endete und der Mietzins bis zu diesem Datum geschuldet ist.
Selbst wenn von einer Erstreckung des Mietverhältnisses ausgegangen würde, so könnte der Argumentation der Berufungskläger ebenfalls nicht gefolgt werden. Gemäss deren Darstellung entspräche die einmonatige Kündigunsfrist der gesetzlichen Regelung bei einer Erstreckung. Dem ist jedoch nicht so. Die Kündigungsmodalitäten sind nach der Dauer der gewährten Erstreckung abgestuft. Bei einer Erstreckung bis zu einem Jahr kann eine Kündigung auf jedes Monatsende unter Einhaltung einer Monatsfrist erfolgen. Dauert die Erstreckung indessen insgesamt mehr als ein Jahr, so beträgt die Frist drei Monate und die gesetzlichen Kündigungstermine sind einzuhalten. Mit denselben sind auch die ortsüblichen Termine gem. Art. 266c und 266d OR gemeint (Weber,in Basler Kommentar, OR I, 7. Aufl. 2020, Art. 272d N. 1a mit Hinweisen).
Es wird von Seiten der Berufungskläger nicht vorgebracht und auch nicht belegt, dass die angebliche Erstreckung auf ein Jahr befristet worden wäre, dementsprechend hätte auch im Falle einer Erstreckung eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten werden müssen.
Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.
4.
4.1. Die Berufungskläger machen weiter geltend, dass die Wohnungsrückgabe bereits am 1. Februar 2021 stattgefunden habe. Mit diesem Datum habe der Berufungsbeklagte die Schlüssel zur Mietsache erhalten und damit die volle Verfügungsgewalt über dieselbe erlangt. Seine Mängelrüge vom 15. Februar 2021 sei demzufolge zu spät erfolgt. Das Protokoll für die Wohnungsrückgabe vom 13. Februar 2021 sei ebenfalls verspätet erstellt worden und für den Berufungskläger mangels genügender Kenntnisse der deutschen Sprache zudem nicht verständlich gewesen.
Dem hält der Berufungsbeklagte entgegen, die Behauptungen der Berufungskläger seien nicht belegt. Erstellt sei vielmehr, dass zwar am 1. Februar 2021 die Abnahme hätte stattfinden sollen, diese habe jedoch aufgrund eines Todesfalls im Umfeld der Mitarbeiterin des Berufungsbeklagten verschoben werden müssen. Der Berufungsbeklagte sei an diesem Tag zwar noch vorbeigekommen, er habe jedoch nur einen von ursprünglich vier vorhandenen Wohnungsschlüsseln erhalten, um allfälligen Interessenten die Wohnung zeigen zu können. Am 13. Februar 2021 sei dann die Wohnungsrückgabe mit entsprechender Protokollierung durchgeführt worden. Damals seien dann zwei weitere Wohnungsschlüssel abgegeben worden. Entsprechend sei im Abgabeprotokoll vermerkt worden, dass ein Schlüssel fehle und das Türschloss ausgetaucht werden müsse. Dass bei der Rückgabe am 13. Februar 2021 von den Berufungsklägern nur eine Person anwesend gewesen sei, und diese zudem nicht gut Deutsch verstanden habe, ändere nichts an deren Gültigkeit.
4.2. Die Vorinstanz kam nach Würdigung der vorhandenen Unterlagen zum Schluss, dass die Wohnungsrückgabe erst am 13. Februar 2021 stattgefunden habe. Im Protokoll, das nicht der Berufungsbeklagte, sondern seine Mitarbeiterin ausgefüllt habe, sei vermerkt worden, dass zwei Wohnungs- und ein Briefkastenschlüssel an diesem Tag abgegeben worden seien. Zusätzlich seien einige Gegenstände der Berufungskläger erst am 2. Februar 2021 aus der Wohnung entfernt worden. Zweifel an der Richtigkeit und Wirkung des Rückgabeprotokolls seien angesichts dieser Begebenheiten nicht angebracht.
4.3. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, ist grundsätzlich der Vermieter für die fristgerechte Mängelrüge beweispflichtig. Ausgangspunkt bildet die Frage, ob der Vermieter den Nachweis dafür erbracht hat, dass die Wohnungsrückgabe erst am 13. Februar 2021 stattgefunden hat und die Mängelrüge vom 15. Februar 2021 dementsprechend rechtzeitig erfolgt ist.
Erstellt ist, dass die Wohnungsrückgabe am 1. Februar 2021 hätte stattfinden sollen. Aktenkundig ist auch, dass es an diesem Tag einen Todesfall im Umfeld der Mitarbeiterin des Berufungsbeklagten gab. Ebenfalls vorhanden sind ein Wohnungsrückgabeprotokoll vom 13. Februar 2021, die Zustellung per E-Mail dieses Protokolls an die Berufungskläger am 15. Februar 2021 sowie deren Antwort vom 21. Februar 2021.
Ausgehend von diesen Dokumenten ist grundsätzlich von einer Wohnungsrückgabe am 13. Februar 2021 auszugehen. Nachfolgend ist daher zu prüfen, ob die Berufungskläger Einwände vorbringen, die diese auf Urkunden gestützte Feststellung zu widerlegen vermögen.
4.4. Nachweise, die für eine Rückgabe der Mietsache am 1. Februar 2021 sprechen, finden sich bis auf die Aussagen der Berufungskläger nicht. Die Ausführungen der Berufungskläger zur Schlüsselabgabe sind nicht stringent. In der Berufungsschrift wird vorgebracht, dass alle Schlüssel am 1. Februar 2021 übergeben worden seien. Bei der Befragung im Rahmen des Beweisverfahrens vor der Vorinstanz gaben die Berufungskläger jedoch an, dass zwei Zimmerschlüssel erst am 13. Februar 2021 übergeben worden seien. Dem Abnahmeprotokoll lässt sich hingegen entnehmen, dass dem Vermieter am 13. Februar 2021 zwei «Wohnungsschlüssel» übergeben wurden. Gemäss dem bei der Übernahme der Wohnung erstellten Protokoll wurden den Mietern vier Schlüssel für den Haupteingang und die Wohnung überlassen. Es ist demnach festzuhalten, dass auch am 13. Februar 2021 nicht alle Wohnungsschlüssel von den Mietern zurückgegeben wurden. Damit erklärt sich auch der Vermerk im Abgabeprotokoll «Schloss ersetzen». Dementsprechend ist auf die Angaben im Protokoll abzustellen und festzuhalten, dass die eigentliche Schlüsselabgabe am 13. Februar 2021 erfolgt ist.
Behält der Mieter Schlüssel für die Wohnung zurück, kann nicht von einer abgeschlossenen Wohnungsrückgabe gesprochen werden (vgl. Aubert*, in* Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Aufl. 2016, Art. 267 N. 11). Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass der Vermieter angesichts des bereits erfolgten Umzugs der Mieter einen Schlüssel erhält, um allfälligen Interessenten die Wohnung zu zeigen. Schliesslich war von Anfang an geplant, dass die Mitarbeiterin des Berufungsbeklagten das Protokoll bei der Rückgabe erstellen sollte. Da sie am 1. Februar 2021 verhindert war, erscheint es naheliegend, dass die Rückgabe verschoben wurde. Damals war zudem auch der Entscheid des Berufungsbeklagten klar, das Mietverhältnis auf den 28. Februar 2021 zu beenden. Entsprechend bestand auch die Möglichkeit, die Rückgabe zu verschieben. Die angeführten mangelhaften Deutschkenntnisse des Berufungsklägers mögen zutreffen, daraus ergibt sich aber nicht zwangsläufig, dass er das Protokoll nicht verstanden hat oder dieses vorsätzlich falsch übersetzt wurde.
Nach diesen Ausführungen ist die Feststellung der Vorinstanz, dass die Wohnungsrückgabe am 13. Februar 2021 stattgefunden hat, nicht zu beanstanden. Dieses Datum löste auch die Frist für die Mängelrüge aus. Mit Zustellung des Protokolls am 15. Februar 2021 erfolgte die Mängelrüge rechtzeitig.
Aus dem Gesagten folgt, dass die Berufung in diesem Punkt abzuweisen ist.
5.
Die Berufungskläger bringen weiter vor, dass das Wohnungsrückgabeprotokoll vom 13. Februar 2021 den gesetzlichen Anforderungen an den Inhalt einer Mängelrüge nicht genügen würde. Ein Wohnungsrückgabeprotokoll sei ein blosses Standardprotokoll, welches Mängel nicht präzise umschreibe.
5.1. Die Vorinstanz hatte die Frage der inhaltlich genügenden Mängelrüge im Rahmen der Auseinandersetzung mit den einzelnen Schadensposten abgehandelt. Sie bejahte eine genügende Rüge für die Mängel an den Sonnenstoren, am Kühlschrank, an der Geschirrspülmaschine sowie den Armaturen in Küche und Bad.
5.2. Die Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu setzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. Diese Pflicht zur Begründung der Berufung besteht auch in Verfahren, in welchen das Gericht den Sacherhalt von Amtes wegen festzustellen hat (gem. der Untersuchungsmaxime). Die Berufungskläger müssen sich also mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids auseinandersetzen. Ein blosser Verweis auf die Vorakten genügt dabei nicht. Die Berufung kann daher nicht einzig mit einem Verweis auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften bzw. die in jenem Verfahren gemachten Vorbringen begründet werden. Solche Verweisungen sind insbesondere dann unzulässig, wenn sich die Vorinstanz mit den Ausführungen der Berufungskläger auseinandergesetzt hat. Sie reichen auch nicht im vereinfachten Verfahren aus, wo die Begründung zwar kurz und einfach sein kann (ZR 112/2013 Nr. 81; Urteil OGer ZH, NQ110031-O/U vom 9. August 2011).
Die Berufungskläger setzen sich nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz zur inhaltlichen Substanz des Wohnungsrückgabeprotokolls auseinander. Sie verweisen lediglich auf die Argumentation in ihrer Klageantwort vom 5. Januar 2022. Die Begründung der Berufungskläger genügt den zuvor dargelegten Anforderungen daher nicht.
5.3. Die Berufungskläger haben die Erwägungen der Vorinstanz zu den einzelnen geltend gemachten Mängeln und deren Schlussfolgerungen nicht angefochten.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Berufungsgericht nicht gehalten, von sich aus - wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde - alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden Rügen vorgetragen werden. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen (BGE 144 III 394 E. 4.1.4).
Die Vorinstanz hat sich über mehrere Seiten hinweg ausführlich und differenziert mit den einzelnen Schadensposten auseinandergesetzt. Offensichtliche Mängel sind keine auszumachen.
5.4. Aufgrund des Dargelegten ist auf die Berufung in diesem Punkt mangels Begründung nicht einzutreten.
6.
Nach diesen Erwägungen ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens besteht kein Anlass die Kostenregelung für die Verfahren vor der Schlichtungsbehörde und dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks zu ändern.
7.
7.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
7.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich für das Berufungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben.
7.3. Gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. b und f des Justizreglements vom 30. November 2010 (JR; SGF 130.11) wird die Parteientschädigung vorliegend global festgesetzt. Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung angemessen berücksichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbetrag der Parteientschädigung bei CHF 6’000.- (Art. 64 Abs. 1 Bst. b und f JR).
Im Berufungsverfahren hatte Rechtsanwalt Sahli die Berufungsschrift (sieben Seiten) und den erstinstanzlichen Entscheid (14 Seiten) zu prüfen, sich mit seinem Klienten zu besprechen und alsdann in seiner Berufungsantwort Stellung zu beziehen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich noch schwierig; es rechtfertigt sich, die Globalentschädigung für das Berufungsverfahren auf CHF 2'000.-, zusätzlich 7.7% Mehrwertsteuer, ausmachend CHF 154.- festzusetzen.
(Dispositiv auf der nächsten Seite)
Der Hof erkennt:
I. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 1. Juni 2022 wird bestätigt.
II. Die Prozesskosten werden A.________ und B.________ auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung von C.________ wird auf total CHF 2’154.- (Globalentschädigung: CHF 2’000.-; MwSt.: CHF 154.-) festgesetzt und A.________ und B.________ unter solidarischer Haftung auferlegt.
III. Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 23. Januar 2023/ser
Die Präsidentin:
Der Gerichtsschreiber: