102 2016 235 - Entscheid des II. Zivilappellationshofs des Kantonsgerichts

102 2016 235

Urteil vom 3. März 2017 II. Zivilappellationshof

Besetzung

Präsident: Adrian Urwyler Richter: Catherine Overney, Michel Favre Gerichtsschreiberin: Frédérique Jungo

Parteien

A.________, Beklagter und ** Beschwerdeführer,** B.________, Beklagte und ** Beschwerdeführerin,** C.________, Beklagte und ** Beschwerdeführerin,** D.________, Beklagter und ** Beschwerdeführer,** E.________, Beklagter ** und Beschwerdeführer, F.________, Beklagter und ** Beschwerdeführer, G.________, Beklagte und ** Beschwerdeführerin,** H.________ und I.________, ** Beklagte** und ** Beschwerdeführer,** J.________, Beklagte und ** Beschwerdeführerin,** K.________, ** Beklagter** und ** Beschwerdeführer,** L.________ und M.________, Beklagte und ** Beschwerdeführer,** alle vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber gegen N.________, ** Klägerin **und ** Beschwerdegegnerin,**vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Grass

Gegenstand

Sistierung des Verfahrens (Art. 126 ZPO) Beschwerde vom 4. November 2016 gegen den Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 21. Oktober 2016

Sachverhalt

A. Im Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die O.________ als Eigentümerin der Liegenschaften ppp und qqq in R.________ ihren Mietern auf den offiziellen amtlichen Formularen eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern fristgerecht angefochten wurde. Die Schlichtungsverhandlung blieb ohne Erfolg; im Nachgang konnte jedoch mit einem Teil der Mieterschaft eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.

B. Am 7. Oktober 2011 unterbreitete die O.________ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage gegen A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________ und I.________, J.________, K.________, L.________ und N.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) sowie weitere Mieter betreffend Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Rückweisung der Protokolle über die Schlichtungsverhandlungen und die gerichtliche Anweisung, gesetzeskonforme Klagebewilligungen auszufertigen. In der Sache beantragte sie eventualiter die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, ergangen für die bestehenden Mietverhältnisse mit Wirkung per 1. Oktober 2011, den gesetzlichen Ansprüchen entsprächen und damit rechtens erfolgt seien (Dossier 25 2011 5, act. 1). Seither konnte mit einigen Mietern bei deren Auszug ein Vergleich geschlossen werden (Dossier 25 2011 5, act. 40, 56.1, 66, 67, 68).

C. Eine andere – am vorliegenden Verfahren nicht beteiligte – Mietpartei reichte am 14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragte primär, die am 28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung der Wohnung an der qqq in R.________ sei aufzuheben; subsidiär sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken (Dossier 25 2012 1, act. 1). Die O.________ unterbreitete am 23. Februar 2012 dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage betreffend Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Feststellung, dass die Mietzinsänderung gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam seien. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, wirksam seien (Dossier 25 2012 2, act. 1). Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks vereinigte in der Folge diese beiden Klagen. Nachdem über die Frage, ob eine Einigung über eine Mietzinserhöhung zustande gekommen und die Kündigung gültig sei, rechtskräftig entschieden worden war, wurde das Verfahren auf die Frage der Gültigkeit der Mietzinserhöhung gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 beschränkt.

D. Am 3. September 2013 stellten die Beschwerdeführer den Antrag, das Verfahren auf die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhungen zu beschränken (Dossier 25 2011 5, act. 44). Mit Entscheid vom 11. März 2015 verfügte der Präsident des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks die Sistierung des Verfahrens betreffend die Beschwerdeführer, bis in den Verfahren 25 2012 1 und 25 2012 2 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege (Dossier 25 2011 5, act. 57). Er begründete dies damit, dass in den genannten Verfahren das Mietgericht des Sense- und Seebezirks bereits am 24. November 2014 über die Gültigkeit der Mietzinserhöhung in einem gleichgelagerten Fall entschieden habe, dieser Entscheid beim Kantonsgericht mit Berufung angefochten worden und im vorliegenden Verfahren über dieselbe Rechtsfrage zu entscheiden sei. Dieser Entscheid wurde von den Parteien nicht angefochten und die vereinigten Verfahren 25 2012 1 und 2 dienten somit fortan als Pilotprozess.

E. In diesem Pilotprozess wies das Bundesgericht mit Urteil vom 13. April 2016 die Beschwerde der anderen Mietpartei ab, soweit darauf einzutreten war, hob das Urteil des II. Zivilappellationshofs vom 8. Juni 2015 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der O.________ auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurück (Dossier 25 2011 5, act. 58.1). Am 30. September 2016 hob der II. Zivilappellationshof den ursprünglich angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen des Bundesgerichtsentscheides vom 13. April 2016 ans Mietgericht des Sense- und Seebezirks zurück.

F. Die Beschwerdeführer beantragten mit Schreiben vom 24. Mai 2016 (Dossier 25 2011 5, act. 58), 12. August 2016 (Dossier 25 2011 5, act. 62) und 14. Oktober 2016 (Dossier 25 2011 5, act. 65) die Wiederaufnahme des sistierten Verfahrens. Mit Entscheid vom 21. Oktober 2016 wies das Mietgericht des Sense- und Seebezirks diesen Antrag ab und bestätigte die Sistierung des Verfahrens, bis in den Verfahren 25 2012 1 und 25 2012 2 (Pilotprozess) ein rechtskräftiger Entscheid vorliege (Dossier 25 2011 5, act. 69).

G. Nicht einverstanden mit diesem Entscheid, beschwerten sich B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________ und I.________, J.________, K.________ sowie L.________ und N.________ am 4. November 2016 beim Kantonsgericht Freiburg. Sie beantragen, der Entscheid vom 21. Oktober 2016 sei aufzuheben und das Mietgericht des Sense- und Seebezirks anzuweisen, das sistierte Verfahren 25 2011 5 wieder aufzunehmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

H. Die O.________ beantragt in ihrer Stellungnahme vom 24. November 2016, die Beschwerde sei abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigten, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

I. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2016 äusserten sich die Beschwerdeführer spontan zur Stellungnahme der Beschwerdegegnerin. Sie bestätigen insbesondere ihre Ausführungen in der Beschwerde vom 4. Dezember 2016.

Erwägungen

1. a) Prozessleitende Verfügungen wie die vorliegende sind in den vom Gesetz bestimmten Fällen mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO), und auch immer dann, wenn durch sie ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO).

Gegen den Entscheid betreffend Aufhebung der Sistierung sieht Art. 126 Abs. 2 ZPO keine spezielle Beschwerdemöglichkeit vor (Kaufmann, in DIKE-Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 126 N. 33). Die Verfügung über die Aufrechterhaltung der Sistierung ist demnach nur im Rahmen von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO mit Beschwerde anfechtbar, nämlich wenn durch sie ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht. Von einem drohenden – und damit im Zeitpunkt der Prüfung der Eintretensfrage allenfalls hypothetischen – Nachteil ist auszugehen, wenn dieser selbst mit einem für den Beschwerdeführer günstigen Endentscheid in der Hauptsache nicht leicht wiedergutgemacht werden kann (Urteil BGer 5A_638/2016 vom 2. Dezember 2016 E. 2.5.3; vgl. auch BGE 141 III 395 E. 2.5). Eine unrechtmässige Verzögerung des Verfahrens und damit eine Verletzung des Anspruchs auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1 BV) kann selbst mit einem für den Beschwerdeführer günstigen Endentscheid in der Hauptsache nicht behoben werden (Urteil BGer 5A_638/2016 vom 2. Dezember 2016 E. 2.5.3).

Vorliegend droht ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO, da die Beschwerdeführer die Sistierungsverfügung im Rahmen einer Beschwerde gegen den Endentscheid nicht mehr überprüfen lassen könnten. Überdies ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Beschwerde gegen die Sistierungsverfügung ohne weiteren, nicht wieder gutzumachenden Nachteil zulässig, sofern die Beschwerdeführer – wie hier (Beschwerde vom 4. November 2016, S. 6) – das Beschleunigungsgebot bzw. eine ungerechtfertigte Verfahrensverzögerung oder Rechtsverweigerung geltend machen (Urteil BGer 5A_276/2010 vom 10. August 2010 E. 1.2; vgl. auch BGE 135 III 127 E. 1.3; Urteil BGer 4A_307/2016 vom

8. November 2016 E. 1 und Urteil BGer 5A_88/2013 vom 21. Mai 2013 E. 1.1). Die Beschwerde ist somit zulässig.

b) Wird eine prozessleitende Verfügung angefochten, so beträgt die Beschwerdefrist zehn Tage, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt (Art. 321 Abs. 2 ZPO).

Der angefochtene Entscheid wurde den Beschwerdeführern am 25. Oktober 2016 zugestellt, so dass die am 4. November 2015 eingereichte Beschwerde innert Frist erfolgte. Die Beschwerde wurde der Beschwerdegegnerin am 14. November 2016 zur Stellungnahme zugestellt. Folglich erfolgte auch die Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 24. November 2016 fristgerecht.

c) Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 320 lit. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. Andererseits kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage (Art. 320 lit. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen. Beruht eine tatsächliche Feststellung allerdings auf einer unrichtigen Anwendung der einschlägigen beweisrechtlichen Normen, ist die Rechtsmittelinstanz in ihrer Kognition nicht eingeschränkt.

d) Die Rechtsmittelinstanz kann über eine Beschwerde auf Grund der Akten entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).

2. a) Die Beschwerdeführer machen einerseits geltend, die Sistierung des Verfahrens rechtfertige sich nicht mehr, da mit dem Urteil des Bundesgerichts vom 13. April 2016 über die Frage der Nichtigkeit der angefochtenen Mietzinserhöhung rechtskräftig entschieden worden sei. Einzig die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhung, welche nun höchstrichterlich entschieden sei, habe die Sistierung des Verfahrens gerechtfertigt. Ob eine Mietzinserhöhung jedoch materiell begründet und gültig sei, könne sich erst nach einem Beweisverfahren entscheiden, welches nicht a priori für sämtliche Mieter identisch ausfallen müsse. Die Verfahren 25 2012 1 und 2 hätten einen anderen Ursprung und es würden sich andere prozessuale Fragen stellen, womit das Beweisergebnis dieser Prozesse nicht ohne weiteres auf das vorliegende Verfahren übertragen werden könne. Andererseits rügen sie, ein weiteres Zuwarten würde krass dem Beschleunigungsgebot nach Art. 29 Abs. 1 BV widersprechen. Da selbst bei rechtskräftigem Abschluss der Verfahren 25 2012 1 und 2 nichts gewonnen würde für den vorliegenden Prozess, müsse die Interessenabwägung zugunsten der Aufhebung der Sistierung ausfallen. Überdies gebe es nach der Rückweisung der Sache an das Mietgericht des Sense- und Seebezirks keine sachliche Rechtfertigung, weshalb die Beschwerdeführer weiter auf die Beurteilung der ihnen zugestellten Mietzinserhöhung warten müssen.

b) Nach Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht das Verfahren sistieren, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt. Das Verfahren kann namentlich sistiert werden, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist.

Es stellt sich somit die Frage, ob die Zweckmässigkeit eine weitere Sistierung des Verfahrens verlangt oder ob das Verfahren wieder aufzunehmen ist.

aa) Die Sistierung aus Zweckmässigkeitsgründen hat immer einem echten Bedürfnis zu entsprechen (Botschaft ZPO, S. 7305). In Betracht kommen etwa die Einheitlichkeit der Rechtsverwirklichung und Vermeidung widersprüchlicher Entscheide, die Vereinfachung des hängigen Verfahrens durch Verwendung der Resultate anderer Verfahren, die Verminderung der Prozesskosten und des Zeitaufwands sowie der unabdingbare Zeitbedarf zur Klärung von wesentlichen Tatsachen (Kaufmann, Art. 126 N. 8; Staehelin, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 126 N. 3). Ob eine Sistierung des Verfahrens zweckmässig ist, hat das Gericht unter Abwägung der Interessen der Parteien und dem Gebot der beförderlichen Prozesserledigung zu entscheiden (Frei, * in* Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, 2012, Art. 126 N. 1 mit weiteren Hinweisen).

Ein Bedürfnis nach der Sistierung des Verfahrens ist gemäss Art. 126 Abs. 1 ZPO insbesondere gegeben im Fall der Abhängigkeit des Entscheides vom Ausgang eines anderen Verfahrens. Das Ergebnis des anderen Verfahrens muss für das sistierte Verfahren eine präjudizielle Wirkung haben, was im Einzelfall zu prüfen ist (BGE 130 V 90 E. 5; Frei, Art. 126 N. 3 f.), wobei es genügt, dass das sistierte Verfahren durch den Ausgang des anderen Verfahrens voraussichtlich eine bedeutende Vereinfachung erfährt (Staehelin, Art. 126 N. 3). Durch das Abwarten des Ausgangs eines anderen Verfahrens sollen widersprüchliche Entscheide vermieden werden (Botschaft ZPO, S. 7305). In der Regel bilden hängige Prozesse zur gleichen Rechtsfrage vor anderen Gerichten aber keinen ausreichenden Grund für eine länger dauernde Sistierung (Frei, Art. 126 N. 3; Staehelin, Art. 126 N. 4; siehe auch BGE 135 III 127 E. 2-4). Das Interesse an der Sistierung des Verfahrens ist gewichtiger, wenn der Entscheid im anderen Verfahren von präjudizieller Tragweite für das vorliegende Verfahren ist, als wenn für das andere Verfahren nur Beweiserhebungen vorgesehen sind, die ebenso gut auch im vorliegenden Verfahren durchgeführt werden könnten (Staehelin, Art. 126 N. 4).

Eine abschliessende Aufzählung der anderen Fälle ist nicht möglich, da die Gründe für eine Sistierung sehr unterschiedlich sein können (Frei, Art. 126 N. 2 mit weiteren Hinweisen). Zweckmässig wird eine Sistierung insbesondere auch in folgenden Fällen sein: Rücksichtnahme auf andere Verfahren, Führen von aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen unter den Parteien, vorübergehende Unfähigkeit einer Partei, den Prozess zu führen (Frei, Art. 126 N. 2 mit weiteren Hinweisen; Kaufmann, Art. 126 N. 10 ff. mit weiteren Hinweisen; Staehelin, Art. 126 N. 3 mit weiteren Hinweisen).

Die Sistierung eines Verfahrens ist nur ausnahmsweise zulässig und im Zweifelsfall kommt dem Beschleunigungsgebot Vorrang zu (BGE 135 III 127 E. 3.4; Urteil BGer 5A_218/2013 vom 17. April 2013 E. 3). In jedem Fall muss die Sistierung aber mit dem verfassungsmässigen Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist vereinbar sein (BGE 135 III 127 E. 3.4). Die angemessene Verfahrensdauer ist im Einzelfall unter Berücksichtigung der gesamten Umstände zu beurteilen und in ihrer Gesamtheit zu würdigen (Waldmann, in Basler Kommentar Bundesverfassung, 2015, Art. 29 N. 27).

bb) Für die Fortführung eines auf unbestimmte Zeit sistierten Verfahrens bedarf es einer Aufhebung der Sistierung durch den Richter. Die Wiederaufnahme des Verfahrens ist namentlich anzuordnen, wenn die Sistierung wegen eines bald erwarteten und im Zusammenhang mit dem Verfahren stehenden Urteils verfügt wurde, sich im Nachhinein jedoch herausstellt, dass innert nützlicher Frist kein Urteil erwartet werden kann (Frei, Art. 126 N. 19). Ebenso ist die Sistierung aufzuheben und das sistierte Verfahren weiterzuführen, sobald das zuerst angerufene Gericht entschieden hat. Ob die Sistierung im Falle der Anfechtung dieses Entscheids weiterhin zweckmässig ist, liegt im Ermessen des Gerichts und ist nach Anhörung der Parteien und unter Berücksichtigung ihres Anspruchs auf eine beförderliche Behandlung des Verfahrens zu entscheiden (Gschwend/Bornatico, in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2013, Art. 126 N. 14).

Bei der Fortführung des Verfahrens ist das Gericht grundsätzlich nicht an den Entscheid des zuerst angerufenen Gerichts gebunden, auch wenn das Verfahren sistiert wurde, um eben diesen Entscheid abzuwarten (Frei, Art. 126 N. 20; Kaufmann, in DIKE-Kommentar ZPO, Art. 126 N. 34). Das Gebot des Handels nach Treu und Glauben gebietet aber immerhin, den ergangenen Entscheid zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm auseinander zu setzen (Kaufmann, Art. 126 N. 34). Auch zur Vermeidung sich widersprechender Entscheidungen ist dieser angemessen zu berücksichtigen (Frei, Art. 126 N. 20 mit weiteren Hinweisen).

Erfolgte die Sistierung aus übergeordneten Interessen an einer prozessökonomischen und widerspruchsfreien Rechtsprechungstätigkeit, ist von einer Kostenauflage an die Parteien abzusehen. Ansonsten sind die Prozesskosten nach den allgemeinen Regeln von Art. 95 ff. ZPO zu verteilen (Frei, Art. 126 N. 20 mit weiteren Hinweisen).

c) Vorliegend sistierte der Präsident des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks mit Entscheid vom 11. März 2015 das im Jahr 2011 eingeleitete Verfahren, bis in den Verfahren 25 2012 1 und 2 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege, da in den Verfahren über dieselbe Rechtsfrage, nämlich die Gültigkeit der Mietzinserhöhung, zu entscheiden sei.

In seinem Urteil vom 13. April 2016 hielt das Bundesgericht insbesondere folgendes fest: „Soweit es um die Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen geht, ist somit die auf dem Formular gegebene Begründung entgegen der Vorinstanz in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, ohne dass noch auf die Eventualbegründungen der Klägerin eingegangen werden muss. Die Vorinstanz liess hingegen offen, ob die geltend gemachte Erhöhung materiell ausgewiesen ist. Mangels Feststellungen im angefochtenen Entscheid kann das Bundesgericht diese Frage nicht beantworten. Die Sache ist daher zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen“ (Urteil BGer 4A_366/2015; 4A_368/2015 von 13. April 2016 E. 3.4). Damit liegt ein rechtskräftiger Entscheid in Bezug auf die formelle Gültigkeit der Mietzinserhöhung vor, insoweit hat der Pilotprozess eine Frage definitiv geklärt.

Offen bleibt die Frage, ob die Mietzinserhöhung materiell begründet und gültig ist. Dies wird im Rahmen eines Beweisverfahrens zu klären sein. Während die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhung sich für alle betroffenen Mietparteien unmittelbar und in gleicher Weise auswirkt und somit eine Sistierung rechtfertigte, kann der Entscheid über die materielle Begründetheit der Miezinserhöhung im Ergebnis für die einzelnen Wohneinheiten unterschiedlich ausfallen. Vorallem aber ist damit wenig gewonnen, denn die Beschwerdeführer haben als Kläger einen Anspruch auf Beweisabnahme – diese kann nicht in einem Verfahren erfolgen, an welchem sie nicht beteiligt sind. Da ein rechtskräftiger Entscheid in den Verfahren 25 2012 1 und 2 somit nur bedingt Auswirkungen auf das vorliegend sistierte Verfahren haben wird, ist die Sistierung des Verfahrens mit dem Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist nicht mehr vereinbar. Die Sistierung des Verfahrens ist nicht mehr zweckmässig, insbesondere hinsichtlich der Ungewissheit, in der sich die Mieter seit dem Jahre 2011 befinden.

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 21. Oktober 2016 ist aufzuheben und das sistierte Verfahren 25 2011 5 fortzuführen.

3. a) Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 lit. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerdeführer sind mit ihren Anträgen durchgedrungen. Bei diesem Ausgang sind die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.

b) Gerichtskosten sind im Beschwerdeverfahren keine zu erheben (Art. 116 Abs. 1 ZPO, Art. 130 Abs. 1 JG).

c) Die Parteientschädigung erfasst die Kosten einer berufsmässigen Vertretung. Gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. g des Justizreglements vom 30. November 2010 (JR; SGF 130.11) wird die Parteientschädigung global festgesetzt. Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung der Entschädigung angemessen berücksichtigt (Art. 68 JR). Im Beschwerdeverfahren hatte Rechtsanwalt Gruber die sechsseitige Rechtsmittelschrift zu verfassen, sie mit seiner Klientschaft zu besprechen, die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin zur Kenntnis zu nehmen und eine spontane Stellungnahme dazu zu verfassen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich noch schwierig. Die Parteientschädigung ist auf global CHF 1‘000.- (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer: CHF 80.00) festzusetzen.

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 21. Oktober 2016 wird aufgehoben und die Wiederaufnahme des sistierten Verfahrens 25 2011 5 angeordnet.

II. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden der O.________ auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die Parteientschädigung von A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________ und I.________, J.________, K.________, L.________ und N.________ wird auf CHF 1‘000.00, zuzüglich 8% Mehrwertsteuer von CHF 80.00, festgesetzt.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 3. März 2017/fju

Präsident

Gerichtsschreiberin