102 2015 56
Urteil vom 8. Juni 2015 II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident: Adrian Urwyler Richter: Catherine Overney, Michel Favre Gerichtsschreiberin: Rahel Brühwiler
Parteien
A.________, ** Klägerin und ** Berufungsklägerin,vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Grass gegen B.________ und C.________, ** Beklagte und ** Berufungsbeklagte,vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber
Gegenstand
Mietzinserhöhung – Anforderungen an die Begründungspflicht gemäss Art. 269d OR Berufung vom 9. März 2015 gegen das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014
Sachverhalt
A. B.________ und C.________ sind Mieter einer Wohnung an der D.________. Eigentümerin dieser Liegenschaft ist die A.________. Im Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die Eigentümerin ihren Mietern eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern angefochten wurde. Die Schlichtungsverhandlung blieb ohne Erfolg; im Nachgang konnte der Vertreter der Hausverwaltung jedoch mit einem Teil der Mieterschaft eine einvernehmliche Lösung finden. Die Frage, ob auch zwischen den Mietern B.________ und C.________ und der Eigentümerin eine solche einvernehmliche Mietzinserhöhung vereinbart wurde, blieb umstritten. Die Mieter bezahlten weiterhin den ursprünglichen Mietzins, worauf ihnen infolge Zahlungsrückständen gekündigt wurde.
B. B.________ und C.________ (nachfolgend: Mieter oder Berufungsbeklagte) reichten am 14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragten primär, dass die am 28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung der Wohnung an der D.________ aufzuheben sei, und subsidiär, dass das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken sei (Dossier Nr. 25 2012-001, act. 1).
Am 23. Februar 2012 unterbreitete die A.________ (nachfolgend: Vermieterin oder Berufungsklägerin) dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage betreffend Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen der Beklagten gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam seien, eventualiter die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen der Beklagten gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, wirksam seien (Dossier Nr. 25 2012-002, act. 1).
Am 23. März 2012 vereinigte das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die beiden Verfahren 25 2012-001 und 25 2012-002. Nach dem Schriftenwechsel wurde das Verfahren am 10. Mai 2012 auf die Frage des Zustandekommens einer einvernehmlichen Mietzinserhöhung und der Gültigkeit der Kündigung beschränkt. Mit Entscheid vom 27. September 2012 stellte das Mietgericht fest, dass keine einvernehmliche Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 vereinbart worden sei und die Kündigung der Wohnung an der D.________ durch die Berufungskläger vom 28. November 2011 aufgehoben werde. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Berufung wurde vom II. Appellationshof Freiburg am 21. Mai 2013 abgewiesen (102 2012 317).
C. Das Mietgerichts des Sense- und Seebezirks führte in der Folge das Verfahren weiter. Am 24. November 2014 folgte es dem Antrag der Mieter und beschränkte das Verfahren auf die Frage der Gültigkeit der Mietzinserhöhung vom 1. November 2011. Die Parteien wurden befragt, die offenen Beweisanträge abgewiesen und die Beweisabnahme im beschränkten Verfahren geschlossen. Die Parteivertreter hielten ihre Schlussvorträge und das Mietgericht wies die Klage der Vermieter gleichentags ab und stellte fest, dass die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 nichtig sei (act. 28).
Das Mietgericht kam zum Schluss, dass die Angaben im Formular vom 1. November 2011, mit welchem die Mietzinsänderung angekündigt und begründet wurde, bezüglich der Veränderungen des Hypothekarzinssatzes, der Teuerung und der Kostensteigerung nicht zu beanstanden seien und den Vorgaben von Art. 269d OR und Art. 19 Abs. 1 VMWG entsprächen. Mit den gemachten Angaben sei es den Mietern möglich, zu prüfen, ob die geltend gemachten Auswirkungen auf den Mietzins zutreffen würden oder nicht. Demgegenüber fehlten im Mietzinserhöhungsformular vom 1. November 2011 zusätzliche Angaben zu den wertvermehrenden Investitionen infolge Totalsanierung, welche zur Mietzinserhöhung von CHF 454.- beziehungsweise 43,24 % führen sollen. Weder im Formular selber, noch in einem dazugehörigen Begleitschreiben würden Angaben zur Berechnung der geltend gemachten Mietzinserhöhung gemacht. Es fehlten Angaben zu den Baukosten, zur Aufteilung der werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen und zur Amortisationsdauer der getätigten Investitionen. Das Mietgericht hielt fest, eine transparente Darstellung dieser Angaben wäre für den Vermieter ohne übermässigen Aufwand möglich gewesen. Bei einer massiven Erhöhung des Mietzinses von über 40 % seien genauere Angaben erforderlich, damit sich die Mieterschaft ein exaktes Bild über die Berechtigung der Mietzinserhöhung machen könne. Ein simpler Hinweis „wertvermehrende Investitionen - infolge Totalsanierung CHF 454.- (43,24 %)“ genüge nicht, um den doch strengen Anforderungen der Lehre und Rechtsprechung zu entsprechen. Da die erforderlichen Angaben und Präzisierungen fehlten, erachtete es die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 als nicht genügend begründet.Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Vermieter die gesamte Mieterschaft des Mehrfamilienhauses an einer Informationsveranstaltung vom 30. März 2010 über den Umfang der Mietzinserhöhung informiert habe. Denn bei diesen vor oder während der Bauphase an die Mieterschaft abgegebenen Berechnungen und Dokumentationen habe es sich nicht um die definitiven Zahlen und Abrechnungen gehandelt hat, sondern lediglich um Schätzungen. Auch wenn diese Schätzungen offenbar ziemlich genau vorgenommen worden seien, so hätte die Vermieterin den Mietern mit dem Mietzinserhöhungsformular vom 1. November 2011 doch auch die Schlussabrechnungen zukommen lassen müssen, damit sich die Mieter über die definitiven Zahlen ins Bild setzen und eine Anfechtung der Mietzinserhöhung hätten prüfen können.
D. Am 9. März 2015 reichte die Vermieterin Berufung ein. Sie beantragt - unter Kosten- und Entschädigungsfolgen*-* folgendes:
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen der Berufungsklägerin gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das mit den Berufungsbeklagten bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, wirksam sind.
Eventualiter*:*
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung der Berufungsklägerin gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das mit den Berufungsbeklagten bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, im Umfang der Mietzinserhöhungen für CHF 12.80 wirksam sind.
Mit Berufungsantwort vom 30. März 2015 beantragen die Berufungsbeklagten, die Berufung sei kostenfällig abzuweisen.
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
Erwägungen
1. a) End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Das vollständig begründete Urteil wurde der Berufungsklägerin am 6. Februar 2015 zugestellt, so dass die am Montag, 9. März 2015 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte; die Frist ist am Samstag, 7. März 2015 ausgelaufen und verlängerte sich von Gesetzes wegen auf den nächsten Werktag (Art. 142 Abs. 3 ZPO).
b) Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert auf CHF 159'600.- (Ziff. 5, S. 11). Streitgegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens war die Mietzinserhöhung. Der Streitwert berechnet sich angesichts des unbefristeten Mietsverhältnisses aufgrund der jährlichen Mietzinsdifferenz (CHF 1'770.- - CHF 1'300.- = CHF 470.- x 12 = CHF 5'640.-), multipliziert mit zwanzig (Art. 94 Abs. 2 ZPO; BSK ZPO-Ruegg, Art. 92 N 4; Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Schulthess 2008, Art. 274f N 31), mithin CHF 112'800.-.
Auf die Berufung ist somit grundsätzlich einzutreten.
c) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition komplett neu zu beurteilen.
Die Berufungsführerin rügt eine unrichtige Rechtsanwendung gemäss Art. 310 lit. a ZPO (Berufung Ziff. II. 2).
d) Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt CHF 112'800.-.
e) Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung.
2. a) Die Berufungsklägerin stellt in ihrer Berufungsbegründung einen „Sachverhalt“ (Berufung A, S. 3-7) und einen Abschnitt „Anfechtungsobjekt“ (Berufung B, S. 7 f.) voran. Sie schildert dabei die ihr wesentlich erscheinenden Punkte, ohne auf das angefochtene Urteil Bezug zu nehmen. Inwieweit sie damit eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes rügen will, ist nicht erkennbar, als Berufungsgrund wird denn auch einzig eine falsche Rechtsanwendung angeführt (Berufung, Ziff. II/2). In der Berufungsbegründung ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und folglich abgeändert werden muss; es genügt nicht, einfach seinen Standpunkt zu wiederholen. Insoweit ist die Berufung mangelhaft begründet, und in diesen Punkten ist auf die Berufung nicht einzutreten.
b) Die Berufungsklägerin rügt, das Mietgericht habe sein Urteil im Wesentlichen auf ein unzutreffendes Urteil des Amtsgerichts Luzern-Land vom 21. August 2006 gestützt, dem ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe. Dieses Präjudiz könne nicht als Grundlage für das angefochtene Urteil herangezogen werden (Berufung C, S. 8-11).
Das Gericht schöpft das Recht nicht aus Präjudizen, sondern aus dem Gesetz. Dieses findet Anwendung auf alle Rechtsfragen, für die es nach Wortlaut oder Auslegung eine Bestimmung enthält (Art. 1 ZGB). Die Vorinstanz stützt ihren Entscheid auf Art. 269d OR und 19 Abs. 1 VMWG (E. 3.1), sie legt dar wie diese Regeln nach Wortlaut, Sinn und Zweck zu verstehen sind (E. 3.2) und wie die einzelnen Aspekte vom Bundesgericht gewürdigt wurden (E. 3.3), was zu Recht nicht beanstandet wird. Aus dem Umstand, dass die Vorinstanz auch ein Urteil des Amtsgerichts Luzern-Land wiedergibt (E.3.4), kann die Berufungsführerin nichts für sich ableiten.
3. Die Berufungsklägerin rügt hauptsächlich, die von der Vorinstanz für eine klare Begründung nach Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG geforderten Angaben – konkret die Angaben zu den wertvermehrenden Investitionen – gingen offenkundig zu weit, seien praxisfremd und durch die Leitlinien des Bundesgerichts nicht abgedeckt.
a) Die Berufungsklägerin beruft sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil des Bundesgerichts 4C.330/2002 vom 31. Januar 2003 E. 3.2.1) und macht geltend, diesen Anforderungen genügten die ausgesprochenen Mietzinserhöhungen ganz offensichtlich. Es sei für die Berufungsbeklagten jederzeit klar gewesen, auf welche Erhöhungsgründe sich die Vermieterin berufe. Mehr oder anderes sei für eine genügend klare Begründung einer Mietzinsanpassung nicht erforderlich. So habe das Bundesgericht im Urteil 4C.328./2005 vom 9. Dezember 2005 erkannt, dass sich die im Formular enthaltene Begründung „Sanierung Fassaden und Flachdächer" angesichts der weiteren dem Mieter bekannten Umstände auf sämtliche ausgeführten Sanierungsmassnahmen beziehe, also auch auf solche, die im kurz gefassten Begründungstext nicht explizit erwähnt worden seien. Wenn bereits solche Formulierungen eine genügend klare Begründung einer Mietzinsanpassung darstellten, dann erst recht die Begründung im vorliegenden Fall. Den Mietern sei bereits aus dem Erhöhungsformular eindeutig klargeworden, auf welche Erhöhungsgründe sich die Vermieterin berufe. In Bezug auf den umstrittenen Erhöhungsanteil habe sich die Vermieterin klar und eindeutig auf wertvermehrende Investitionen - und auf keinen anderen Erhöhungsgrund -, berufen und dabei präzisierend klargestellt, dass es sich um eine Totalsanierung handle. Diese klare Willensäusserung stelle eine hinreichende Begründung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dar.
Als Hilfsbegründung lässt die Berufungsklägerin vortragen, selbst wenn man fälschlicherweise von erhöhten Anforderungen an die Begründung einer Mietzinsanpassung ausgehen wollte, könnten die Mieter daraus nichts zu ihren Gunsten und insbesondere keine Nichtigkeit der Mietzinsanpassungen ableiten. Denn die in der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene Begründung sei Teil der Willensäusserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht ausübe. Deren Sinn und Tragweite, und insbesondere deren Klarheit, seien daher nach den üblichen Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter habe sie mangels eines übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18 OR) nach dem Vertrauensprinzip so gegen sich gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen habe verstehen dürfen und müssen. Dabei könnten namentlich weitere Informationen des Vermieters herangezogen werden, welche die im Formular angegebene Begründung präzisieren oder zu ihrer Auslegung beitragen (BGE 121 III 460 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.4). Die Vermieterin habe im Rahmen ihrer Begründungsobliegenheit bereits im Vorfeld grosse Anstrengungen unternommen, die Mieterschaft mit dem nötigen Begleitmaterial auszustatten, dies durch regelmässige Flyers als Informationsschreiben („Mieterinformation"), einen allgemein zugänglichen Informations-Container vor Ort während der Bauphase und die Abgabe des detaillierten Bauprogramms an alle betroffenen Mietparteien. Am 30. März 2010 sei eine Info-Veranstaltung organisiert worden, anlässlich welcher auch über die Mietzinsentschädigung während der Bauphase und den Umfang der Mietzinserhöhung informiert worden sei. Darüber hinaus hätten die aktuellen Zahlen auch noch bei der Verwalterin, der Niederer AG Immobilien und Verwaltungen, jederzeit eingesehen oder telefonisch angefragt werden können. Jeder Mieter habe - soweit er denn auch nur ansatzweise gewollt habe - volle Transparenz über die Ereignisse gehabt und sei im Vorfeld der Mietzinserhöhung über die anstehende Mietzinserhöhung und die Berechnungsweise informiert worden. Zwar sei es der Vermieterin während der Bauphase noch nicht möglich gewesen, die definitiven Zahlen für die Mietzinserhöhung zu präsentieren, doch sei der Verteilschlüssel der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten von Anfang an festgestanden, da es sich um eine Totalsanierung der Liegenschaft gehandelt habe (Berufung, S. 12-14).
b) aa) Art. 269d Abs. 1 OR bestimmt, dass der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen kann. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
Zweck der Formularpflicht ist primär die Information des Mieters über die Gründe der Erhöhung und die Anfechtungsmöglichkeiten. Es geht darum, ihm den Rechtsweg aufzuzeigen und ihm eine möglichst einfache Beurteilung seiner Chancen zu sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung anzufechten (BGE 138 III 401 E. 2.4.2, BGE 135 III 220 E. 1.5.3; BGE 121 III 214 E. 3b; je mit Hinweisen).
bb) Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet, oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR).
Die Begründung einer Mietzinserhöhung oder einer anderen unmittelbar mietzinsrelevanten Forderung des Vermieters hat strengen Anforderungen zu genügen. Der Mieter muss daraus insbesondere den Umfang, die Art der Berechnung und die entsprechende Begründung klar ersehen können (BGE 125 III 231 E. 4b). Das Gesetz sieht für die Begründung einer Mietzinserhöhung eine qualifizierte Schriftform vor, die sich nicht nur auf die Art und Weise, sondern auch auf den Inhalt der Mitteilung bezieht. Das Mietrecht ist von Formalismus geprägt, und es bestehen gute Gründe für eine strikte Formstrenge, die grundsätzlich Ausnahmen von zum Schutze des Mieters aufgestellten Regeln nicht zulässt. Art. 269d OR verlangt ausdrücklich, dass die Erhöhungsgründe auf dem amtlichen Formular selbst angegeben werden.
c) aa) Der Mieter muss 10 Tage vor dem Kündigungstermin im Besitze der relevanten Informationen sein, die ihn in die Lage versetzen, zu entscheiden, ob er die Mietzinserhöhung akzeptieren oder anfechten will, oder ob er auf die Weiterführung des Vertrags verzichtet. Dass der Mieter bei Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Verbesserungen des Vermieters verlangen kann, dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird (Art. 20 Abs. 1 VMWG), ändert daran nichts. Denn weder der Kündigungstermin noch die 30-tägige Anfechtungsfrist werden dadurch berührt.
bb) Im Berufungsverfahren ist unbestritten, dass die Vermieterin im März 2010 - mithin 1 ½ Jahre vor der Mietzinserhöhung eine Informationskampagne veranstaltete. Daraus kann die Vermieterin aber wenig für sich ableiten, denn diese stand im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten. Gemäss Art. 260 Abs. 2 OR hat der Vermieter bei Umbauarbeiten auf die Interessen der Mieter Rücksicht zu nehmen, und sie insbesondere rechtzeitig im Voraus über Umfang und Dauer der Arbeiten zu informieren. Dies hat die Vermieterin getan. Für den Appellationshof ist auch erstellt, dass anlässlich der Informationsveranstaltung vom 30. März 2010 zu sämtlichen traktandierten Themen (act. 30/1), mithin auch über „Mietzinsentschädigung während der Bauphase“ und „Umfang der Mietzinserhöhung“ Ausführungen gemacht wurden. Den Akten sind aber keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass den Mietern nach Abschluss der Bauarbeiten, Angaben zum investierten Kapital oder zum Überwälzungssatz bekannt gegeben wurden. Die schriftlichen Mieterinformationen (act. 30/3-27) orientieren über Bau(leitungs)belange.
cc) Auch der Einwand der Vermieterin, die Mieter hätten sich jederzeit im Vorfeld der Mietzinserhöhung über die anstehende Mietzinserhöhung und die Berechnungsweise informieren können, stösst ins Leere. Bei den gemäss Art. 269d OR als Begründung zu liefernden Informationen handelt es sich um eine Bringschuld des Vermieters, und nicht um eine Holschuld des Mieters. Ausschlaggebend für die Berechnung des neuen Mietzinses sind die definitiven Zahlen der Bauabrechnung. Diese wurden den Berufungsklägern nie schriftlich vorgelegt. Es ist dem Appellationshof durchaus bewusst, dass Bauabrechnungen grosser Baustellen, die zudem mehrere Objekte umfassen und einen hohen Detaillierungsgrad aufweisen, nicht einfach zusammenzufassen sind. Aber der Vermieter ist - respektive muss - in der Lage sein, seine Berechnung der Mietzinserhöhung darzulegen. Wer unter dem Titel « wertvermehrenden Investitionen infolge Totalsanierung » eine Erhöhung von 43,24 % geltend macht, kann diese nicht aus dem Hut zaubern, sondern muss darlegen, welche Parameter er seiner Berechnung zugrunde legt. Nur so kann der Mieter die Plausibilität der Erhöhung abschätzen und über sein weiteres Vorgehen entscheiden.
dd) Selbst wenn die Mietzinserhöhung im vorgesehenen Umfang materiell gerechtfertigt wäre, ist sie formell mangels detaillierter Begründung nicht korrekt erfolgt. Die ausgeprägte Formstrenge des Mietrechts zieht aufgrund dieses formellen Mangels die Nichtigkeit desjenigen Teils der Mietzinserhöhung nach sich, welche auf den wertvermehrenden Investitionen infolge Totalsanierung basiert.
Die weiteren geltend gemachten Erhöhungsgründe hat die Vorinstanz auch geprüft und befunden, dass die Angaben im Formular vom 1. November 2011 (act. 2/19) bezüglich der Veränderungen des Hypothekarzinssatzes (-5,66 % resp. - CHF 59.45), der Teuerung (+2,42 % resp. CHF 25.40) und der Kostensteigerung (+4,46 % resp. CHF 46.85) im Lichte von Art. 269d OR und Art. 19 Abs. 1 VMWG nicht zu beanstanden seien. Mit den gemachten Angaben sei es den Mietern möglich, zu prüfen, ob die geltend gemachten Auswirkungen auf den Mietzins zutreffen würden oder nicht. Diese Feststellungen sind im Berufungsverfahren von keiner Partei bestritten.
Aufgrund dieser Sachlage stellt der Appellationshof fest, dass für die 4 ½-Zimmer-Wohnung 1005, D.________ ab 1. März 2012 eine Mietzinserhöhung von 1,22 % gerechtfertigt und damit ein Netto-Mietzins von CHF 1'062.80 pro Monat (CHF 1'050.- + CHF 12.80) nicht missbräuchlich ist.
Die Berufung ist daher teilweise gutzuheissen.
3. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).
a) Hat - wie vorliegend - keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Das Gericht kann von diesem Verteilungsgrundsatz abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen (Art. 107 Abs. 1 ZPO).
Die hier streitige Mietzinsänderung per 1. März 2012 wurde von den Mietern nur bezüglich „wertvermehrende Investitionen infolge Totalsanierung“ bestritten (Klageantwort S. 6 ff., act. 10). Zu den übrigen Punkten (Veränderungen des Hypothekarzinssatzes, Teuerung und Kostensteigerung) machte auch die Klägerin keine weiteren substantiierten Angaben (Klage, S. 11, act. 1) und sie bildeten kein Prozessthema. Mit den Fragen, die Gegenstand des Prozesses waren, ist die Klägerin unterlegen; somit sind ihr auch die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens aufzuerlegen und es besteht keine Veranlassung, von der betragsmässigen Festsetzung der Parteikosten durch die Vorinstanz abzuweisen.
b) aa) Aus denselben Gründen sind auch die Prozesskosten des Berufungsverfahrens der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Sie ist zwar mit ihrem Subsidiärbegehren durchgedrungen, doch bildet auch dies nur die Folge ihres Unterliegens mit den Hauptbegehren.
bb) Gerichtskosten sind im Berufungsverfahren keine zu erheben (Art. 116 Abs. 1 ZPO, Art. 30 Abs. 1 JG).
cc) Die Parteikosten der Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren werden auf Grund einer detaillierten Festsetzung bestimmt (Art. 64 f. JR).
Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von CHF 230.- festgesetzt (Art. 65 JR). Ein Streitwert von CHF 112'000.- führt zu einer Erhöhung des Honorars um 40,2 % (Art. 66 JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.-, bzw. ausnahmsweise CHF 700.- (Art. 67 JR). Für Fotokopien beträgt die Gebühr 40 Rappen je Kopie. Können zahlreiche Fotokopien gleichzeitig gemacht werden, so kann dieser Betrag herabgesetzt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Die Reiseentschädigungen umfassen sämtliche Kosten (Transport, Mahlzeiten usw.) sowie die aufgewendete Zeit (Art. 68 Abs. 3 JR); pro Kilometer wird ein Betrag von CHF 2.50 angerechnet (Art. 77 Abs. 1 JR).
c) Rechtsanwalt Patrik Gruber veranschlagt in seiner Leistungserfassung für das Verfahren vor Kantonsgericht einen Zeitaufwand von 7 ½ Stunden. Gestützt auf die Akten und die eingereichte Kostenliste von Rechtsanwalt Gruber scheint ein zeitlicher Aufwand von ungefähr 6 Stunden (Lektüre Urteil und Berufungsschrift, Ausarbeitung Berufungsantwort) angemessen. Die übrigen, zur Führung des Prozesses notwendigen Aufwendungen sind mit pauschal CHF 300.- zu entschädigen. Die ausgewiesenen Auslagen für Porto (CHF 15.-) und Fotokopien (CHF 22.80) sind nicht zu beanstanden.
Die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden somit auf CHF 2'454.35 (Honorar: CHF 1'380.-, Streitwerterhöhung CHF 554.75; Korrespondenz und Auslagen: CHF 37.80, Pauschalhonorar CHF 300.-; zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer von CHF 181.80) festgesetzt.
(Dispositiv auf der folgenden Seite)
Der Hof erkennt:
I. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen.
Das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. November 2014 wird geändert und lautet neu wie folgt:
1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen.
2. Es wird festgestellt, dass die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 für die 4 ½-Zimmer-Wohnung 1005, D.________ ab 1. März 2012 im Umfang von 1.22 % gerechtfertigt und damit ein Netto-Mietzins von CHF 1‘062.80 pro Monat (CHF 1‘050.- + CHF 12.80) nicht missbräuchlich ist.
3. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4. A.________ wird verpflichtet, C.________ und B.________ eine Parteientschädigung von CHF 10‘139.30, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %, total CHF 10‘950.45, zu bezahlen.
II. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden der A.________ auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung von C.________ und B.________ wird auf CHF 2‘454.35 festgesetzt.
III. Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 8. Juni 2015/aur
Präsident
Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin
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